房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第四版）課件：房地產(chǎn)用地取得與開發(fā)

房地產(chǎn)用地取得與開發(fā)6.1集體土地征收

我國現(xiàn)行《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！边@一法律規(guī)定明確了農(nóng)村集體所有的土地只能用來興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，建設(shè)自用的村民住宅等，不能用于其它目的的建設(shè)用地，當(dāng)然也不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)用地只能使用國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。第6章房地產(chǎn)用地取得與開發(fā)6.1集體土地征收6.1.1土地征收的概念及特征

一般來說，土地征收是指國家或政府為了公共目的強(qiáng)制取得土地所有權(quán)人的土地，并依法給予補(bǔ)償?shù)男袨椤Ｊ澜缟洗蠖鄶?shù)國家都有土地征收制度。英國法律稱之為“強(qiáng)制收買”，法國、德國法律稱之為“征收”，日本法律稱之為“官地收回”，而我國法律則稱為“土地征收”。我國《憲法》和《土地管理法》都規(guī)定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。具體講，我國的土地征收是指國家為了公共利益的需要，依法將集體所有的土地有償轉(zhuǎn)為國有的措施。

第6章房地產(chǎn)用地取得與開發(fā)6.1集體土地征收6.1.1土地征收的概念及特征

我國土地征收具有以下特征：（1）土地征收以公共利益為目的。（2）行使征地權(quán)的主體只能是國家。（3）征地的標(biāo)的只能是集體土地。（4）征地行為具有強(qiáng)制性。（5）征收土地應(yīng)以土地補(bǔ)償為條件。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.1.2土地征收的審批根據(jù)我國《土地管理法》，土地征收實行二級審批，即國務(wù)院和省級人民政府。

《土地管理法》第四十五條規(guī)定：“征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：①基本農(nóng)田；②基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；③其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批?！钡?章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員《土地管理法》第四十四條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)?！钡?章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.1.3土地征收補(bǔ)償（1）征收耕地的土地補(bǔ)償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。（2）征收耕地的安置補(bǔ)助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。（3）征收其他土地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。（4）被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。（5）征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。（6）依照《土地管理法》規(guī)定支付土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費。（7）國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)。（8）大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.1.4我國征地制度改革與完善（1）2004年10月出臺的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）（以下簡稱《決定》）提出：“縣級以上地方人民政府要采取切實措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費。依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費。土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價，征地補(bǔ)償做到同地同價，國家重點建設(shè)項目必須將征地費用足額列入概算?！钡?章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.1.4我國征地制度改革與完善（2）為指導(dǎo)各地貫徹落實好《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》精神，加快開展制訂和公布征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價工作，2004年11月3日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》，對統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的制訂、統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)的確定、征地區(qū)片綜合地價的制訂、土地補(bǔ)償費的分配等，提出了指導(dǎo)意見。該《意見》提出，在有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣（市）征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，實行征地補(bǔ)償。制訂區(qū)片綜合地價應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.1.4我國征地制度改革與完善（3）2005年7月23日，國土資源部發(fā)出了《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，要求各地力爭在2005年底完成征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價的制訂及公布工作，征地補(bǔ)償依據(jù)將從“前三年主要農(nóng)產(chǎn)品的平均產(chǎn)值或產(chǎn)量”向“制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價”發(fā)生轉(zhuǎn)變，這將帶來征地制度的重大變革。

所謂征地區(qū)片綜合地價，是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（原則上不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費）。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員例如，2010年1月7日，遼寧省人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于實施征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)的通知》（遼政辦發(fā)〔2010〕2號），就實施征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題通知如下：第一、本征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)，是指征收一般農(nóng)用地土地補(bǔ)償費與安置補(bǔ)助費之和，其他地類以綜合地價標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)按以下系數(shù)調(diào)整：建設(shè)用地1.0；未利用地0.8。未經(jīng)批準(zhǔn)任何單位和個人不得擅自改變或降低征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)。第二、被征收土地上有附著物和青苗的，對地上附著物和青苗的所有權(quán)人要另行補(bǔ)償。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（林木補(bǔ)償費除外）由各設(shè)區(qū)的市政府制訂，報省政府備案。青苗補(bǔ)償費按征地時當(dāng)季作物的產(chǎn)值價計算。

第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員第三、依法征收農(nóng)民家庭承包土地的，征地補(bǔ)償費的80%歸被征地農(nóng)戶，20%歸集體經(jīng)濟(jì)組織；征收土地集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包以及實行其他方式承包的土地，征地補(bǔ)償費歸集體經(jīng)濟(jì)組織，依法分配或使用。第四、建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查等需要臨時使用農(nóng)村集體土地或國有土地，使用期為1年的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為征地區(qū)片綜合地價的15%；使用期限為2年的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為征地區(qū)片綜合地價的20%。第五、建設(shè)項目經(jīng)批準(zhǔn)使用國有農(nóng)用地和未利用地的，比照該區(qū)域內(nèi)集體農(nóng)用地和未利用地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。第六、《遼寧省征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)》自發(fā)布之日起執(zhí)行。凡過去省及省以下各級政府制定的有關(guān)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。第七、對《遼寧省征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)》實施以前，已按法定程序和權(quán)限批準(zhǔn)征收的土地（含2009年經(jīng)批準(zhǔn)新開工建設(shè)的國家、省重點基礎(chǔ)設(shè)施項目用地），仍按原批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償方案執(zhí)行。第八、征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)每3年調(diào)整一次，由省國土資源廳提出調(diào)整方案，報省政府批準(zhǔn)后組織實施。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.2房地產(chǎn)開發(fā)用地取得6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)用地取得方式

房地產(chǎn)開發(fā)用地取得方式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥以及與土地使用權(quán)擁有者合作等。

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，房地產(chǎn)開發(fā)商通過轉(zhuǎn)讓的途徑獲得土地使用權(quán)主要是從其他土地使用者手中購買土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.2房地產(chǎn)開發(fā)用地取得6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)用地取得方式

與土地使用權(quán)擁有者合作是指一些擁有資金但缺少土地的房地產(chǎn)開發(fā)商，通過土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地的一種方式。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)用地?zé)o論是通過出讓、轉(zhuǎn)讓還是劃撥方式取得，如果涉及使用集體土地，還必須先進(jìn)行集體土地征收。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.2房地產(chǎn)開發(fā)用地取得6.2.2國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓1建設(shè)用地使用權(quán)的含義

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員2國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式（1）招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)（2）拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)（3）掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)（4）協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員3招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案及文件編制

出讓方案應(yīng)當(dāng)包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同文本。招標(biāo)拍賣掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（1）出讓人的名稱和地址；（2）出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、使用年期、用途、規(guī)劃指標(biāo)要求；（3）投標(biāo)人、競買人的資格要求以及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；（4）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點和方式；（5）招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；（6）確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（7）投標(biāo)、競買保證金；（8）其他需要公告的事項。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員4、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：

（1）當(dāng)事人的名稱和住所（2）土地界址、面積等（3）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間（4）土地用途（5）使用期限（6）出讓金等費用及其支付方式（7）解決爭議的方法第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員5、出讓土地使用權(quán)終止

出讓土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。（1）因土地使用權(quán)期滿終止（2）因土地使用權(quán)提前收回終止（3）因違反出讓合同有關(guān)規(guī)定終止（4）因土地滅失終止第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.2.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式（1）出售（2）交換（3）贈與3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓原則（1）出讓合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務(wù)隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移的原則。（2）土地使用權(quán)與其地上建筑物產(chǎn)權(quán)一致的原則。（3）不得損害土地及地上筑建物經(jīng)濟(jì)效益的原則。

第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的條件：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序（1）提交轉(zhuǎn)讓申請（2）審查批準(zhǔn)（3）交納有關(guān)稅費（4）登記發(fā)證6.2.4國有土地使用權(quán)劃撥1土地使用權(quán)劃撥的概念根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定，土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。該條同時規(guī)定，依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員2土地使用權(quán)劃撥的特征（1）土地使用權(quán)劃撥關(guān)系中的劃撥主體是特定的，即行使國有土地使用權(quán)劃撥權(quán)的只能是縣級以上人民政府，其他任何單位和個人無此權(quán)力。而劃撥土地的使用者則可以是不特定的單位和個人。（2）劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式，無需支付土地使用權(quán)出讓金。（3）劃撥土地使用權(quán)無使用期限的限制。根據(jù)法律規(guī)定，除法律、行政法規(guī)對劃撥土地使用權(quán)的期限有特別規(guī)定以外，劃撥土地使用權(quán)沒有使用期限的限制。（4）劃撥土地使用權(quán)物權(quán)屬性的非獨立性，與出讓土地使用權(quán)不同，劃撥土地使用權(quán)在未經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)辦理出讓手續(xù)或者經(jīng)批準(zhǔn)可不辦理出讓手續(xù)但未向國家支付相當(dāng)于土地出讓金的土地收益之前，不得將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員3土地使用權(quán)劃撥的適用范圍國土資源部根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，制定了《劃撥用地目錄》。該目錄規(guī)定的劃撥用地范圍如下：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，包括黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地和軍事用地。（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、非營利性郵政設(shè)施用地、非營利性教育設(shè)施用地、公益性科研機(jī)構(gòu)用地、非營利性體育設(shè)施用地、非營利性公共文化設(shè)施用地、非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地、非營利性社會福利設(shè)施用地。（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，包括石油天然氣設(shè)施用地、煤炭設(shè)施用地、電力設(shè)施用地、水利設(shè)施用地、鐵路交通設(shè)施用地、公路交通設(shè)施用地、水路交通設(shè)施用地、民用機(jī)場設(shè)施用地。（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員4土地使用權(quán)劃撥的程序（1）用地單位提交用地申請（2）審核批準(zhǔn)（3）劃撥土地和登記發(fā)證5劃撥土地的管理我國《房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》對劃撥土地的管理主要有以下規(guī)定。（1）劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓。（2）劃撥土地使用權(quán)可以出租。（3）劃撥土地使用權(quán)可以抵押。（4）對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。（5）國有企業(yè)改革中的劃撥土地。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資（入股）和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。（6）凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。（7）劃撥土地使用權(quán)的收回。

第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.3房地產(chǎn)用地開發(fā)房地產(chǎn)用地開發(fā)一般分為土地出讓前開發(fā)和土地出讓后開發(fā)。6.3.1土地儲備土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為了調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲備，并向社會各類提供建設(shè)用地的行為第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.3.2土地一級開發(fā)產(chǎn)生的背景（1）土地儲備制度的建立，為土地一級開發(fā)提供了制度基礎(chǔ)（2）我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，城市建設(shè)和發(fā)展迅速，迫切需要新型的土地開發(fā)模式（3）我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)具備了承擔(dān)土地一級開發(fā)的能力第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員土地一級開發(fā)的發(fā)展歷程

從全國范圍來看，土地一級開發(fā)大約經(jīng)歷了以下三個階段：（1）萌芽期（1996年至1999年）

這一階段，文獻(xiàn)或文件尚未明確提出“土地一級開發(fā)”的概念，因此人們對土地一級開發(fā)的概念還不是很明確。（2）發(fā)展期（1999年至2002年）

這一階段是土地一級開發(fā)走向正規(guī)的發(fā)展過渡階段。（3）規(guī)范期（2002年至今）

為規(guī)范土地一級開發(fā)行為，合理開發(fā)利用土地資源，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地需求，各地結(jié)合自身實際情況，陸續(xù)出臺了一些地方文件，對土地一級開發(fā)的組織實施、合同監(jiān)管、項目驗收、資金管理等方面進(jìn)行了規(guī)定。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員土地一級開發(fā)模式土地一級開發(fā)的模式，實際上就是指政府和企業(yè)在一級開發(fā)中各自處于什么位置，即一級開發(fā)主體是誰的問題。（1）政府主導(dǎo)型的一級開發(fā)模式①完全政府運作的模式。②政府主導(dǎo)下的市場化運作模式。（2）企業(yè)主導(dǎo)型的一級開發(fā)模式第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員土地一級開發(fā)的程序（1）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向北京市國土局提出土地一級開發(fā)申請。（2）北京市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項目預(yù)審。（3）通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，（4）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。（5）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體⑥土地儲備開發(fā)實施單位到市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見,到市國土部門辦理用地手續(xù),到市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù),涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。⑦如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的,土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù),并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。⑧在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、房屋征收、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實施征地、房屋征收和市政基礎(chǔ)設(shè)施建