萬科無錫高端商品住宅市場分析與定價建議()

無錫高端商品住宅市場分析與定價建議無錫萬科精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料06年前3季高端商品住宅成交份額為7%,以06年全年290萬㎡成交量預(yù)測,全年高端商品住宅成交量約為20萬㎡。一、高端商品住宅市場容量分析1.06年前3季各價格段商品住宅市場份額臨湖（外太湖、五里湖）高檔別墅區(qū)惠山城郊別墅新區(qū)城郊別墅城市別墅代表樓盤二、高端商品住宅市場構(gòu)成分析1.別墅產(chǎn)品：城市別墅、城郊別墅、沿湖景觀別墅新梁溪陽光城市花園吉祥國際香梅花園華府莊園印象劍橋檀溪灣寶屆山莊威尼斯花園精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料二、高端商品住宅市場構(gòu)成分析2.熱點板塊的高檔公寓產(chǎn)品湖濱一號陽光城市花園凱燕環(huán)球新梁溪人家代表樓盤

10月31各別墅項目存量

項目嘉德公園印象劍橋潭溪灣威尼斯花園二期寶界山莊江南景園新梁溪存量（㎡）6609.4337406.1628961.3826631.7718266.043880.984433.54價格（元）6800-75008k-10k10k-11k11k-12k10k-22k11k-20k8500-9000項目湖光山色金色水岸山水湖濱陽光城市花園吉祥國際金色江南香梅花園存量（㎡）19134.687680.82464510299.94353.472100013383.5價格（元）20k-33k8k-11k10k-18k8000-85006500-75007000-75006500-7500別墅項目10月底存量約20萬㎡,占到三季度末23萬㎡可統(tǒng)計高端產(chǎn)品存量的很大部分。二、高端商品住宅市場構(gòu)成分析3.別墅項目市場存量精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料

主要非別墅項目10月底存量

項目陽光城市花園新梁溪湖濱一號凱燕環(huán)球建筑類型洋房疊加（類多層）高層（20層以上）酒店公寓存量（㎡）23683.6528710.89約26000約23000價格（元）6800-72006800-75007000-780012k-20k高端公寓產(chǎn)品存量約10萬㎡,其中部分項目未被計入統(tǒng)計量。所以高端商品住宅的實際存量約30萬㎡。4.熱點板塊的高檔公寓產(chǎn)品存量二、高端商品住宅市場構(gòu)成分析項目嘉德公園新梁溪陽光金色江南湖濱一號凱燕環(huán)球加總年初存量120005700002000000890001-10月銷量5500240001300055003000290008000006年新增供應(yīng)004700065002600053000132500其中未推量00130006500600002550010月底存量65003300034000210002300024000141500預(yù)計07年初存量50002800013000200001700018000101000到年底預(yù)計總銷售約12萬㎡,不計未推盤量的銷供比0.61。與整體高端市場前3季0.36的銷供比相比,城市別墅和高檔公寓產(chǎn)品的市場表現(xiàn)要好得多。二、高端商品住宅市場構(gòu)成分析5.城市別墅與高檔公寓項目供求情況精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料05年以來中心區(qū)因沒有供應(yīng)導(dǎo)致需求無法釋放。以02-04三年平均銷售量計,中心區(qū)有年均7.8萬㎡的潛在需求量。銷售面積三、高端商品住宅市場潛在容量分析1.歷年中心區(qū)商品住宅市場供求情況副中心區(qū)需求同樣受到抑制。以02-05年均銷售量計,副中心區(qū)約有年均38萬㎡的需求量。目前年市場成交量約18萬㎡,還有約20萬㎡需求空間。銷售面積三、高端商品住宅市場潛在容量分析2.歷年副中心區(qū)商品住宅市場供求情況精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料綜述：1、05.06年高端產(chǎn)品市場年成交量約20萬㎡。2、中心區(qū)因為沒有供應(yīng)而被壓抑的需求量有7.8萬㎡，預(yù)計其中2/3為高端產(chǎn)品需求，則中心區(qū)有約5萬㎡高端產(chǎn)品需求未被滿足。3、副中心區(qū)有20萬㎡未滿足需求，預(yù)計其中1/2為高端產(chǎn)品需求，則有10萬㎡高端產(chǎn)品需求未被滿足。結(jié)論：1、高端產(chǎn)品市場的潛在年容量約在35萬㎡左右。2、考慮中心區(qū)已無住宅用地可供，同時副中心區(qū)趨于“中心化”，副中心區(qū)潛在的的高端產(chǎn)品年需求量在15萬㎡左右。對于市場的準(zhǔn)確預(yù)判,我們需要加入客戶情況分析予以驗證四、高端商品住宅市場潛在容量分析——結(jié)論1.副中心區(qū)及附近未開發(fā)商品住宅用地分布五、副中心區(qū)及附近區(qū)域未來市場供應(yīng)量分析國棉廠振新路機床廠虞灣里揚名鎮(zhèn)政府六藥廠蚊香廠精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料土地編號成交時間位置占地（萬㎡）容積率總建（萬㎡）開發(fā)商供地條件2004-222004.5.28清揚路虞灣里3.9311.7無錫南長區(qū)毛地2004-432004.8.18六藥廠5.9211.9天安毛地2004-452004.10.29振新路兩側(cè)5.81.810.5無錫正大投資毛地2006-212006.5.10原揚名鎮(zhèn)政府5.21946.9深圳茂業(yè)凈地2006-322006.8.22蚊香廠地塊6.122.515.3南京朗詩凈地2006-582006.11.23一棉、四棉、太平洋集團(tuán)等472.5、1.8113無錫國聯(lián)集團(tuán)毛地2006-602006.11.23機床廠、軸承廠等392.5、5.0102市開發(fā)毛地2.07、08年副中心區(qū)及附近高檔公寓市場供應(yīng)預(yù)測預(yù)計以上供應(yīng)量的1/2在7000元/㎡以上計,則07、08年的高端商品住宅供應(yīng)量分別約為10萬㎡,18萬㎡。07年預(yù)計供應(yīng)量20萬㎡08年預(yù)計供應(yīng)量35萬㎡五、副中心區(qū)及附近區(qū)域未來市場供應(yīng)量分析六、高端產(chǎn)品客戶分析（1）無錫平均住宅成交面積120㎡以上,則高端產(chǎn)品總價應(yīng)在84萬元以上。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料務(wù)實家庭8%望子成龍家庭36%富貴之家、投資客14%老齡化家庭19%社會新銳23%時間財富6-20萬6萬以下20萬以上80萬以上40-80萬30-40萬30萬以下六、高端產(chǎn)品客戶分析（2）高端產(chǎn)品對應(yīng)的客戶家庭年收入購房總價無錫市客戶細(xì)分圖六、高端產(chǎn)品客戶分析（3）無錫（%）

大連（%）深圳（%）全國數(shù)據(jù)（%）44111496143391013894115615141566738221614171613201615121913青年之家青年持家小太陽后小太陽孩子三代老年三代富貴投資務(wù)實中年之家無錫市場的富貴之家和投資客的比重占到市場客戶總量的13%。六、高端產(chǎn)品客戶分析（5）名稱購房動機房屋價值土地屬性需求富貴之家更好地享受生活想在無錫長期發(fā)展全家團(tuán)圓的地方給我安穩(wěn)的感覺1、空氣質(zhì)量好2、風(fēng)水比較好3、周邊道路好，交通順暢4、周邊良好配套投資客可以保值/增值是一種很好的保值方式是一種很好的投資渠道是未來生活的保障留給后代的一份財產(chǎn)1、所在區(qū)域具有發(fā)展2、周邊道路好，交通順暢空3、氣質(zhì)量好4、風(fēng)水比較好5、方便的公交路線富貴之家的購房動機以享受型為主,對價格不敏感,有多次購房的財力。投資客更看重房屋的保值增值,多次購房是他們的潛在特征。（來自無錫客戶細(xì)分結(jié)論）精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料六、高端產(chǎn)品客戶分析（6）從魅力的情況來看,52%的富貴客戶有投資保值目的。84%的富貴客戶有2次以上的購房行為。出于增值保值目的富貴客戶和投資客一般都有多次購房行為。所以總量13%的高端客戶的高端產(chǎn)品消費潛力可能不止35萬㎡（總市場容量的13%）。周邊項目定價周邊二手房價位新世紀(jì)花園7000元/㎡宗地嘉德時代廣場6000元/㎡金色維也納5800元/㎡中大頤和灣7200元/㎡嘉德中央公園6700元/㎡新梁溪人家（別墅）6800元/㎡凱燕環(huán)球中心12000元/㎡禾嘉國際酒店公寓8600元/㎡陽光城市花園（花園洋房）7200元/㎡深圳茂業(yè)首席（預(yù)計6600元/㎡

）世貿(mào)中心天安項目七、新項目定價建