全國(guó)樓市2022年趨勢(shì)預(yù)判報(bào)告

不畏浮云遮望眼——2021年全國(guó)樓市年報(bào)暨宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判Tospur

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養(yǎng)老u宏觀經(jīng)濟(jì)面臨重重壓力u破局之道依靠基建投資u房地產(chǎn)作為基建下一環(huán)，調(diào)控適度放松u美國(guó)加息，中國(guó)如何應(yīng)對(duì)2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)u經(jīng)濟(jì)下行壓力和房地產(chǎn)政策收緊影響之下，2021年下半年市場(chǎng)加速下行u土拍市場(chǎng)，國(guó)企、城投托底現(xiàn)象增多u不同能級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)分化房地產(chǎn)市場(chǎng)未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)u全國(guó)樓市何時(shí)回溫u房企未來投資機(jī)會(huì)在哪CONTENTS02

》03

》01》

宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)分析目錄01宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)分析PART

數(shù)據(jù)來源

：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年四季度，我國(guó)GDP當(dāng)季度增速下降為4.0%，分季度看，

一季度至四季度GDP同比分別增長(zhǎng)18.3%、

7.9%、4.9%、

4.0%

，全年同比增速為8.1%。分行業(yè)來看，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)四季度同比為增速為負(fù)，且全年同比增速較低，

對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響2021年四季度和全年我國(guó)GDP增長(zhǎng)情況四季度GDP增速“破5”，房地產(chǎn)業(yè)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4“十四五規(guī)劃”中提出

“構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”。但當(dāng)前復(fù)雜環(huán)境下，雙

循環(huán)模式面臨重重困境，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步增大投資拉動(dòng)依然是宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要途徑，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資是重中之重5內(nèi)需有限，消費(fèi)動(dòng)力不足進(jìn)口替代造成居民生活、消費(fèi)

成本提升出口成本優(yōu)勢(shì)逐漸消失，依賴政府出口補(bǔ)貼國(guó)外經(jīng)濟(jì)秩序逐漸恢復(fù)，出口

降速內(nèi)循環(huán)

外循環(huán)外循環(huán)以凈出口為落點(diǎn)“雙循環(huán)”格局實(shí)際上是明確“消費(fèi)、投資、凈出口”三駕馬車的中長(zhǎng)期定位當(dāng)前復(fù)雜環(huán)境下，內(nèi)、外循環(huán)均面臨重重困境雙循環(huán)模式面臨重重困境內(nèi)循環(huán)

外循環(huán)內(nèi)循環(huán)以消費(fèi)和投資為落點(diǎn)內(nèi)循環(huán)：內(nèi)需有限，消費(fèi)短期內(nèi)難以拉動(dòng)內(nèi)循環(huán)方面，目前最突出的問題是需求不足導(dǎo)致的發(fā)展動(dòng)力有限，原因主要在于居民消費(fèi)需求和貧富差距、收入預(yù)期和

消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)，近10年間社會(huì)零售品銷售總額占GDP的比重基本穩(wěn)定在0.4上下，從城鎮(zhèn)人均可支配收入和社會(huì)零售品

銷售額同比增速的關(guān)系來看，

收入增速對(duì)于消費(fèi)增速存在乘數(shù)效應(yīng)，收入增速每變動(dòng)1個(gè)點(diǎn)，消費(fèi)增速變動(dòng)2.2個(gè)點(diǎn)，由

于收入增速放緩，經(jīng)濟(jì)下行壓力下收入預(yù)期不樂觀，消費(fèi)增速難以短期內(nèi)迅速提升——

消費(fèi)品零售額實(shí)際同比城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際同比62010-2021年城鎮(zhèn)人均可支配收入和社會(huì)零售品銷售額同比增速情況社會(huì)零售品銷售增速

%20

15105

0

-5-10

城鎮(zhèn)人均可支配收入增速2010-2021年社會(huì)零售品銷售總額和占GDP比重情況

社會(huì)零售品銷售總額GDP總額

零售品銷售額占GDP比重1401201008060402000.50.40.30.20.10數(shù)據(jù)來源：WIND，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局萬億元62.2%

62.2%56.1%48.7%39.2%33.5%27.9%內(nèi)循環(huán)：居民杠桿到達(dá)高位，面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整消費(fèi)需求動(dòng)力不足的另一個(gè)原因是，目前居民杠桿已經(jīng)達(dá)到較高水平，但結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象突出，從居民部門杠桿率來

看，

2016年以后居民消費(fèi)性貸款快速增長(zhǎng)，目前已經(jīng)到達(dá)較高水平，但從結(jié)構(gòu)上來看，中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款（以房貸為

主）在居民貸款結(jié)構(gòu)中占據(jù)64%，過高的住房投資需求擠占了居民正常的消費(fèi)需求82,556.52,

12%

93,597.82,

13%住戶貸款：短期經(jīng)營(yíng)

性貸款,79,640.47,11%住戶貸款：中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款,455,305.18,64%2010201120122013201420152016

20172018

201920202021

住戶貸款:消費(fèi)貸款住戶貸款:經(jīng)營(yíng)貸款居民部門杠桿率70%60%50%40%30%20%10%0%截至2021年底中國(guó)居民部門貸款結(jié)構(gòu)（單位：億元）2010-2021年中國(guó)居民部門金融貸款結(jié)構(gòu)和杠桿率7住戶貸款：短期

消費(fèi)性貸款,住戶貸款：中長(zhǎng)

期經(jīng)營(yíng)性貸款,一

一數(shù)據(jù)來源：WIND，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局萬億4007009002008006003005001000國(guó)內(nèi)廠商價(jià)格壟斷提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和

競(jìng)爭(zhēng)力的壓力小易與國(guó)際先進(jìn)技術(shù)脫節(jié)上世紀(jì)80年代，拉美國(guó)家在實(shí)施了半個(gè)多世紀(jì)進(jìn)口替代戰(zhàn)略之后，出現(xiàn)了以債務(wù)危機(jī)為代表的、被稱為“失去的10年”的全面經(jīng)濟(jì)危機(jī)。當(dāng)然，進(jìn)口替代只是導(dǎo)致拉美危機(jī)的病因之一。實(shí)施進(jìn)口替代初期，拉美國(guó)家制造業(yè)快速發(fā)展；但50年代起，內(nèi)需不足的約束逐漸增強(qiáng)，拉美工業(yè)化進(jìn)度減緩，有所停滯。同時(shí)，此時(shí)

由于“進(jìn)口替代”的深化，導(dǎo)致拉美制造業(yè)失去出口競(jìng)爭(zhēng)力。進(jìn)口替代策略下，國(guó)產(chǎn)受到大力扶持，價(jià)格上漲較明顯，造成居民生活、消費(fèi)成本上升；需求總量?jī)?yōu)先的前提下，提價(jià)

能變相提高內(nèi)需消費(fèi)占比，但造成了居民生活成本上升，實(shí)際上是對(duì)未來消費(fèi)的透支內(nèi)循環(huán)：進(jìn)口替代造成居民生活、消費(fèi)成本提升無技術(shù)躍遷，而勞動(dòng)力成本增加，將進(jìn)一步提升生產(chǎn)成本，增加人民消費(fèi)成本限制進(jìn)口8商品定價(jià)偏高進(jìn)口替代策略的局限性影響本國(guó)商品

出口拉美危機(jī)

元（人民幣）我國(guó)出口退稅額占出口貿(mào)易的比重呈

上升趨勢(shì)，以此來維系低價(jià)優(yōu)勢(shì)2010-2015年2015年至今累計(jì)增速：HS2為17%PPI為22%2015年后出口產(chǎn)

品價(jià)格增速慢于國(guó)

內(nèi)工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格增

速，利潤(rùn)不斷擠壓累計(jì)增速：

HS2為10%PPI為-10.5%長(zhǎng)期以來我國(guó)出口依然以中低端制造業(yè)產(chǎn)品為主，主要依靠低廉的勞動(dòng)力、土地、能源成本形成的成本優(yōu)勢(shì)，隨著各項(xiàng)

成本價(jià)格上升，出口產(chǎn)品成本優(yōu)勢(shì)逐漸消失，部分外資工廠轉(zhuǎn)移至東南亞等地，部分出口產(chǎn)業(yè)依賴政府出口補(bǔ)貼保持低

價(jià)優(yōu)勢(shì)，造成財(cái)政支出壓力加大外循環(huán)：出口成本優(yōu)勢(shì)逐漸消失，依賴政府出口補(bǔ)貼 PPI:全部工業(yè)品:當(dāng)月同比出口價(jià)格指數(shù)(HS2):總指數(shù)數(shù)據(jù)來源：numbeo，WIND，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局億元20000180001600014000120001000080006000400020000中國(guó)與東南亞國(guó)家月均收入情況

2010-2021年P(guān)PI和HS2變化情況部分出口產(chǎn)業(yè)依賴政府出口補(bǔ)貼、退稅保持低價(jià)優(yōu)勢(shì)2010-2021年外貿(mào)企業(yè)出口退稅額及在出口貿(mào)易額中馬尼拉,菲律賓金邊,柬埔寨

仰光,緬甸我國(guó)出口長(zhǎng)期以中低

端制造業(yè)產(chǎn)品為主國(guó)內(nèi)用工成本、土地成本不斷上漲出口產(chǎn)品成本優(yōu)勢(shì)逐

漸消失中低端制造業(yè)投資外流115110105100959085mn

外貿(mào)企業(yè)出口退稅

出口退稅占出口貿(mào)易額比重廣州,中國(guó)合肥,中國(guó)

寧波,中國(guó)0

200040006000

8000

10000曼谷,泰國(guó)河內(nèi),越南雅加達(dá),印度尼西亞檳榔嶼,馬來西亞占比情況0.120.040.060.080.020.190外循環(huán)當(dāng)前困局-國(guó)外經(jīng)濟(jì)秩序逐漸恢復(fù)，出口降速2020年以來，得益于我國(guó)在世界上最早從疫情中恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)保持正常運(yùn)營(yíng)，出口經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)大幅增長(zhǎng)，然而隨著

各國(guó)經(jīng)濟(jì)秩序逐漸恢復(fù)常態(tài)，我國(guó)凈出口增速明顯放緩2019

2020

2021英國(guó)進(jìn)入“與新冠共存”時(shí)代%706050403020100-10-20-30

中國(guó)美國(guó)

英國(guó)德國(guó)新加坡日本102018年至今中國(guó)凈出口金額月度累計(jì)同比增速2019至今各國(guó)GDP同比增速各國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐漸恢復(fù)

出口金額:累計(jì)同比至疫情前水平2018-082021-062021-082021-102021-122018-042018-062018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122021-042020-102020-122021-022018-022020-082020-042020-062020-02-12%12-606住建部：住房剛性需求仍旺盛新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)2月24日上午10時(shí)，國(guó)務(wù)院新聞辦公室就推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)

量發(fā)展舉行新聞發(fā)布會(huì)?！按罅ν七M(jìn)“新城建”，也就是基于數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加快構(gòu)建國(guó)家、省、

市三級(jí)城市信息模型基礎(chǔ)平臺(tái)體系，全面推進(jìn)智能市政、智慧社區(qū)、智能建造，協(xié)同發(fā)展智慧城市和智能網(wǎng)聯(lián)汽車，通過打造示范基地，加快“新城建”項(xiàng)目落地。

”——住建部部長(zhǎng)王蒙徽宏觀經(jīng)濟(jì)破局之道-依靠投資拉動(dòng)基于當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在的種種困局帶來的下行壓力，目前經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)動(dòng)力只能依靠投資來拉動(dòng)，其中重點(diǎn)在于

基礎(chǔ)建設(shè)投資，

2022年，重要各部門多次表態(tài)要“適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資

”、“新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”制造業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資

其他投資數(shù)據(jù)來源：WIND，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年固定資產(chǎn)投資組成結(jié)構(gòu)情況其他投資,3.1%房地產(chǎn)開發(fā)投

資,

24.8%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

投資,

31.0%制造業(yè)投資,41.1%11制造業(yè)投資利潤(rùn)有限，且易造成產(chǎn)能過剩制造業(yè)投資方面，目前普遍生產(chǎn)成本上升，原料、能源類等供應(yīng)鏈緊張，利潤(rùn)增速明顯放緩。

12月工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格

指數(shù)（

PPI）和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)分別增長(zhǎng)10.3％、

13.4％，對(duì)工業(yè)利潤(rùn)增速形成主要拖累。制造業(yè)利潤(rùn)空間有限，難

以有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且在需求疲軟的狀態(tài)下盲目擴(kuò)大產(chǎn)能，可能會(huì)造成新一輪的產(chǎn)能過剩2016年至今PPI累計(jì)增速大多低于原料、能

源類的PPIRM

中長(zhǎng)期來看，2018-2020年工業(yè)利潤(rùn)增速長(zhǎng)期為負(fù)，主要是由于成本上升+需求有限

近期生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)大幅升高，但工業(yè)利潤(rùn)增速大幅走低

工業(yè)利潤(rùn)累計(jì)同比PPI:生產(chǎn)資料

當(dāng)月同比（右）

PPI:全部工業(yè)品當(dāng)月同比（右）PPI:工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)，表示工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)PPIRM:工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格指數(shù)，表示工業(yè)生產(chǎn)原料價(jià)格波動(dòng)數(shù)據(jù)來源：WIND，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015/122016/122017/122018/122019/122020/12 PPI:全部工業(yè)品PPIRM:黑色金屬材料類PPIRM:燃料、動(dòng)力類%50403020100-10-202011-2021年工業(yè)利潤(rùn)、

PPI和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)增速情況122015-2021年P(guān)PI和PPIRM累計(jì)增速情況%1612840-42021/122019-122018-062018-092018-122019-032019-062019-092018-032016-032016-062016-092016-122017-032021-032021-062021-092021-122020-122017-062017-092017-122020-092020-032020-06120160%-80-404080-80房地產(chǎn)投資以穩(wěn)為主，房?jī)r(jià)過快上漲對(duì)生產(chǎn)部門不利房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)處于市場(chǎng)高位，正處于去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)型階段，需要維持市場(chǎng)穩(wěn)定，不能

加大投資，而且房?jī)r(jià)上漲實(shí)際上直接導(dǎo)致企業(yè)用工成本增加、利潤(rùn)下降、以及居民消費(fèi)需求下滑，對(duì)生產(chǎn)部門的不利影

響房?jī)r(jià)上漲對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)其它方面的影響房?jī)r(jià)每上漲1%，會(huì)推動(dòng)工資水平上漲0.07%，但企業(yè)利潤(rùn)下降0.01%，居民消費(fèi)下降0.05%數(shù)據(jù)來源：《房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)》第九章，同策研究院房?jī)r(jià)0.07%工資居民消費(fèi)0.05%企業(yè)利潤(rùn)0.01%131%?“東數(shù)西算”工程日前，國(guó)家發(fā)改委等部門聯(lián)合印發(fā)文件宣布“東數(shù)西算”工程正式啟

動(dòng)。有權(quán)威機(jī)構(gòu)和專家估算，“東數(shù)西算”工程每年投資體量將達(dá)數(shù)

千億元，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用會(huì)達(dá)到1:8。相關(guān)研究報(bào)告顯示，計(jì)算力

指數(shù)平均每提高1個(gè)百分點(diǎn)

，數(shù)字經(jīng)濟(jì)和GDP將分別增長(zhǎng)3.3‰和1.8‰?新型基礎(chǔ)設(shè)施的1元投入能產(chǎn)生5元的拉動(dòng)作用根據(jù)中國(guó)信通院的預(yù)測(cè)，新基建中的5G網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，6年期間需要1.2萬

億到1.5萬億元，可以直接拉動(dòng)的產(chǎn)出是10.6萬億元，間接拉動(dòng)的產(chǎn)出

是24.8萬億元?每1億元城軌交通建設(shè)投資可直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2.6億元軌交建設(shè)不僅可以直接帶動(dòng)建材、建筑、機(jī)械設(shè)備等行業(yè)的需求，同時(shí)還可以改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，間接拉動(dòng)房地產(chǎn)、旅游、娛樂等行業(yè)需求。同時(shí)，中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)專題研究表明，每1億元城軌交通建設(shè)投資可直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2.6億元，若考慮上下游產(chǎn)業(yè)鏈輻射效應(yīng)，最終可拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)6.2億元基建投資提升土地價(jià)值如：高鐵新城、

TOD項(xiàng)目……政府資金再分配，用于補(bǔ)貼產(chǎn)

業(yè)、科研、外貿(mào)政府通過土地出讓回籠資金，創(chuàng)造穩(wěn)定財(cái)稅收入基建投資通過直接拉動(dòng)和間接補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)、就業(yè)，提升經(jīng)濟(jì)活力基建投資能夠帶動(dòng)大量上下游產(chǎn)業(yè)和就業(yè)，可以在較短時(shí)間內(nèi)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、改善市場(chǎng)預(yù)期；同時(shí)基建投資改善城市面

貌，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升土地價(jià)值，以土地出讓的形式進(jìn)入市場(chǎng)變現(xiàn)，由此而來的土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收又

用來反哺產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新、出口等，進(jìn)一步提升經(jīng)濟(jì)活力基建投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)的間接拉動(dòng)：通過土地出讓變現(xiàn)，再分配補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科技創(chuàng)新基建投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)的直接拉動(dòng)：消化上下游產(chǎn)能，創(chuàng)造直接投資收益14與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)建成區(qū)面積比例較低，建成區(qū)面積和城區(qū)面積比值僅為33%，人均基礎(chǔ)設(shè)施資本存量只有發(fā)達(dá)國(guó)

家的20%-30%

，城市建設(shè)仍有較大空間；而且與其他國(guó)家相比，政府部門杠桿率較低也適合以基建來驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)了

政府的逆周期調(diào)控策略全國(guó)所有城市城區(qū)面積：186628.87平方公里全國(guó)所有城市建成區(qū)面積：60721.32平方公里建成區(qū)面積/城區(qū)面積=33%，城市建設(shè)仍然有很大

空間數(shù)據(jù)來源：2020年中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒，WIND，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍有較大空間建成區(qū)面積,60721.32,33%非建成區(qū)面積,截至2021年6月不同國(guó)家政府部門杠桿率%貿(mào)易戰(zhàn)影響下經(jīng)濟(jì)下行98亞洲金融危機(jī)14年經(jīng)濟(jì)下滑明顯08全球金融危機(jī)全國(guó)所有城市市轄區(qū)面積和建成區(qū)面積英國(guó)

美國(guó)日本法國(guó)中國(guó)250200150100500我國(guó)政府部門杠桿率變動(dòng)情況50403020100125907.5567%單位：平方公里2002-122017-122000-122001-122010-122003-122004-122005-122006-122007-122008-122009-122011-122012-122013-122014-122015-122016-122018-122019-12152020-121994-121993-121998-121997-121996-121999-121995-12南非巴西%

,基建投資提升土地價(jià)值如：高鐵新城、TOD項(xiàng)目

……政府資金再分

配，用于補(bǔ)貼

產(chǎn)業(yè)、科研、外貿(mào)基建投資雖然投資較大，但自身回報(bào)較慢，目前財(cái)政收入支出剪刀差不斷擴(kuò)大，土地財(cái)政依賴度依然較高，尤其是在地

方政府隱性債務(wù)治理高壓監(jiān)管的背景下，基建投資的資金來源也多依靠土地出讓；另一方面，房地產(chǎn)作為基建下一環(huán)，是政府回籠資金再分配的重要一環(huán)，

房地產(chǎn)業(yè)的大幅降溫可能導(dǎo)致基建投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用大減，因此對(duì)于房地產(chǎn)的

調(diào)控力度必須適度放松，以激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力必要性①：基建投資支出大，但回報(bào)慢，財(cái)政收入支出剪刀差不斷擴(kuò)大，土地財(cái)政依賴度依然較高必要性②：房地產(chǎn)作為基建下一環(huán)，是政府回籠資金再分配的重要一環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)的大幅降溫可能導(dǎo)致基建投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用大減162021年下半年土地市場(chǎng)降溫，央企國(guó)企及地方城投大舉拿地，一方面是為房

地產(chǎn)市場(chǎng)托底，另一方面，也使得政府對(duì)于通過土地出讓和住宅銷售回籠的

資金再分配更有把控能力，引導(dǎo)資金最終流入實(shí)業(yè)

，以免出現(xiàn)上輪經(jīng)濟(jì)刺激中，大量資金沉積在樓市的局面2011201220132014201520162017201820192020mm全國(guó)公共財(cái)政支出

全國(guó)公共財(cái)政收入mm

全國(guó)政府性基金收入:國(guó)有土地使用權(quán)出讓金

土地財(cái)政依賴度（土地出讓金/財(cái)政支出）房地產(chǎn)調(diào)控適度放松的必要性2010至2021年全國(guó)收入、財(cái)政支出與土地出讓金總額萬億目前行業(yè)下行壓力之下，

土地出讓首當(dāng)其沖，土地

流拍率大幅上升房地產(chǎn)業(yè)的大幅降溫可能

導(dǎo)致基建投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉

動(dòng)作用大減政府通過土地出讓回籠資金，創(chuàng)造穩(wěn)定財(cái)稅收入0.400.300.200.100.002021數(shù)據(jù)來源：WIND，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010202530101505美國(guó)加息對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響2020年美國(guó)開始新一輪量化寬松后，

M2飛速增長(zhǎng)，引發(fā)新一輪通脹，

2022年1月美國(guó)CPI同比增速達(dá)到7.5%，美聯(lián)儲(chǔ)

宣布3月份以后開啟新一輪加息，根據(jù)以往美國(guó)加息對(duì)于美元指數(shù)和國(guó)際資金流向的經(jīng)驗(yàn)，本輪美國(guó)加息將導(dǎo)致美元指數(shù)

重新拉升，國(guó)際資本回流回美國(guó)，中國(guó)股市、樓市熱度可能受到明顯影響2020年初，國(guó)際疫情升級(jí)疊加原油價(jià)格下降，美聯(lián)儲(chǔ)降息并實(shí)行量化寬松政策，美國(guó)M2同比迅速拉升，最高接近30%強(qiáng)美元周期美國(guó)加息導(dǎo)致國(guó)際資本回流回美國(guó)，美元指數(shù)上升弱美元周期美國(guó)降息，資本流入發(fā)展中國(guó)家，尋找投資機(jī)會(huì)，美元指數(shù)走弱2010-012010-052010-102011-022011-072011-122012-042012-092013-012013-062013-102014-032014-082014-122015-052015-102016-022016-072016-112017-042017-082018-012018-062018-102019-032019-072019-122020-052020-092021-022021-062021-112011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12171101009080706050402011-2021年美國(guó)M2（季調(diào)）同比增速弱美元周期本輪周期以來，受疫情影響美國(guó)大幅降息，美元2011-2021年美元指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：WIND指數(shù)走弱20%25%30%10%15%0%5%

數(shù)據(jù)來源

：WIND為應(yīng)對(duì)美國(guó)加息，中國(guó)信貸政策或適度放松從關(guān)系上看，美元指數(shù)與中國(guó)外匯占款增速呈現(xiàn)同步的負(fù)相關(guān)關(guān)系，即美元指數(shù)上升，中國(guó)的外匯占款增速就會(huì)下降，

此時(shí)為了穩(wěn)定貨幣增速（

M2），央行將擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表及提升貨幣乘數(shù)（降準(zhǔn)或者降低名義利率），

適度放寬信貸政

策，保持國(guó)內(nèi)信貸規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)2001-2021年美元指數(shù)與中國(guó)外匯占款增速基礎(chǔ)貨幣至M2的傳導(dǎo)邏輯貨幣乘數(shù)再貸款、OMO、MLF、SLF、PSL等基礎(chǔ)貨幣M2總量為應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)貨幣收縮，將適度放大貨幣乘數(shù)降準(zhǔn)或者降低名義利率指數(shù)13012011010090807060%6050403020100-10-20強(qiáng)美元周期：外匯占款下滑基礎(chǔ)貨幣緊縮1

-0.2221

-0.25712

-0.1978

-0.2688

3

-0.1728

-0.2794

4

-0.1477

-0.2887

5

-0.1218

-0.2964

6

-0.0964

-0.3047

7

-0.0690

-0.3157

8

-0.0427

-0.3279

9

-0.0186

-0.3367

10

0.0048

-0.3436降準(zhǔn)央行擴(kuò)展資

產(chǎn)負(fù)債表外匯占款降息rr"w——

美元指數(shù)

——中國(guó)外匯占款增速0

-0.2462

-0.2462FE,DOLLAR(-i)ilag

lead2015-012002-012003-012004-012005-012001-012009-012010-012011-012012-012006-012007-012008-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012013-012014-01FE,DOLLAR(+i)18022021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征PART

房地產(chǎn)投資增速趨勢(shì)下降，且自2017年來首次低于固定資產(chǎn)投資增速2021全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況特征總結(jié)三輪土拍“先揚(yáng)后抑再穩(wěn)”，溢價(jià)率低位徘徊，國(guó)央企和城投成土拍拿地主流東部地區(qū)下半年量?jī)r(jià)高位回落，中西部和東北地區(qū)表現(xiàn)平淡維持低位一二線城市間土拍結(jié)果分化明顯，三線城市土拍量?jī)r(jià)雙雙震蕩下跌拿地和新開工在下半年進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，再進(jìn)一步拉低房地產(chǎn)開發(fā)投資一線城市成交總量走高，二線城市穩(wěn)中有增，三四線城市萎靡，各城維穩(wěn)政策頻出高開低走，下半年大量流拍，成交量?jī)r(jià)下行下半年商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)下行

土地市場(chǎng)端

住宅市場(chǎng)端

房企投資端

20市場(chǎng)特征房地產(chǎn)投資增速趨勢(shì)下降近年來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資金投資中扮演著越來越重的角色，占比從原來的20%左右提高到30%左右，且

增速一直超過固定資金投資，房地產(chǎn)拉動(dòng)投資的作用明顯。

2021年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的月度增速下降明顯，

9月

進(jìn)入“負(fù)增長(zhǎng)”增速為-3.47%，至12月份降幅進(jìn)一步擴(kuò)大到13.9%；2021年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2017年來

首次低于固定資產(chǎn)投資增速負(fù)增長(zhǎng)50403020100-10-20-30全國(guó)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速情況（%）%房地產(chǎn)開發(fā)投資月度增速情況（%）億元數(shù)據(jù)來源：

wind、同策研究院

2150.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%20000180001600014000120001000080006000400020000——固定資產(chǎn)累計(jì)同比增速——

房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速房地產(chǎn)當(dāng)月投資完成額當(dāng)月同比增速2021-062021-082021-092021-102021-042020-102021-012021-022021-032021-052021-072020-112021-112021-122020-122020-032020-052020-062020-072020-082020-042020-09房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)組成（%）數(shù)據(jù)來源：

wind、同策研究院房地產(chǎn)開發(fā)投資核心主要由兩個(gè)主要部分（占比94%以上）：拿地投資和施工投資（包括新開工），新開工約占施工

規(guī)模的25%左右，12月份施工面積增速下降到5.2%，其中土地購置面積負(fù)增長(zhǎng)15.5%

（較11月擴(kuò)大4.3），新開工增（較11月擴(kuò)大1.7）。拿地和新開工的放緩反過來進(jìn)一步拉低房地產(chǎn)開發(fā)投資503010(10)(30)100500(50)(100)拿地和新開工在下半年進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)

土地購置面積增速土地購置費(fèi)增速全國(guó)房屋新開工同比增速（%）2021-092021-102021-122021-11-15.5%-11.4%22全國(guó)土地購置同比增速情況（%）速負(fù)增長(zhǎng)11.4%2021-022020-112020-122021-012021-032021-042021-052021-062021-072021-082020-102020-032020-082020-042020-072020-062020-052020-022020-09土地市場(chǎng)：高開低走，下半年大量流拍，成交量?jī)r(jià)下行從全年情況來看，

2021年1-12月累計(jì)供應(yīng)7.77億平米，同比下跌7.8%，成交5.38億平米，同比下跌27.8%

。而10-

12月土地供應(yīng)相較于2020年同比增3.5%，但土地成交量大幅下滑，相較往年處于較低水平，主要原因是開發(fā)商資金

緊張、市場(chǎng)下行導(dǎo)致土地大量流拍，土地成交量明顯下滑。

10-12月成交土地溢價(jià)率出現(xiàn)小幅回升，

一線城市溢價(jià)率持

續(xù)下滑2019年-2021年12月全國(guó)100個(gè)大中城市住宅類用地成交溢價(jià)率（分城市能級(jí)）元/平米1200010000800060004000200002019年-2021年12月全國(guó)100個(gè)大中城市住宅類用地供應(yīng)成交情況2019年10-12月

供應(yīng)3.11億平米

成交2.54億平米2021年10-12月

供應(yīng)2.41億平米

成交1.41億平米2020年10-12月

供應(yīng)2.33億平米

成交2.27億平米%403530252015105

成交土地建面——

成交土地樓面均價(jià)——

一線

二線

三四線土拍溢價(jià)率

整體下滑數(shù)據(jù)來源：同策研究院1400012000mm

供應(yīng)土地建面400020002019-112020-112021-112019-112020-112021-112020-12019-52019-72019-92019-12020-12021-12021-32021-52021-72021-92019-32019-12019-72019-92019-52019-32021-72021-52021-32021-12021-92020-52020-32020-52020-72020-92020-92020-72020-3萬平米1000016000600080002300500

2021年22城各城市住宅用地集中土拍情況萬平米/億元450040003500300025002000

o

o

o1000

北成福

廣

杭

合

濟(jì)

南

寧

青

廈

上

深

沈

蘇

天

無

武

長(zhǎng)京都

州

州

州肥南京波島

門海圳陽州津錫漢春

供應(yīng)規(guī)劃建面成交規(guī)劃建面成交總價(jià)溢價(jià)率流拍率三輪土拍“先揚(yáng)后抑再穩(wěn)”，溢價(jià)率低位徘徊2021年2月國(guó)內(nèi)22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地開啟“兩集中”供地新模式，大部分城市較去年加大住宅用地供應(yīng)規(guī)模。對(duì)比

三輪集中土拍，第一輪火爆高溫，隨后各城土拍規(guī)則趨嚴(yán)第二輪迅速降溫，第三輪資金政策緩和、拿地政策趨松熱度小

幅回升，而平均溢價(jià)率持續(xù)下滑，土拍態(tài)勢(shì)趨于冷靜多以底價(jià)成交。分城市看，北京、上海、蘇州和無錫住宅用地需求

旺盛流拍率較低，同時(shí)受限于最高地價(jià)溢價(jià)率較低；杭州、廈門和重慶溢價(jià)率居于高位，重慶、武漢供應(yīng)成交面積較高；杭州三輪土拍成交總價(jià)居于首位，其次為上海、北京和南京第一輪第二輪第三輪供應(yīng)規(guī)劃建面

mn

成交規(guī)劃建面

溢價(jià)率

流拍率0

數(shù)據(jù)來源：同策研究院

2440%35%30%25%20%15%10%5%0%2021年22城三輪住宅用地集中土拍情況1500

o

oΔ

.萬平米100001200014000長(zhǎng)

沙鄭

州重

慶400020008000600040%20%60%30%10%50%0%025“兩集中”土拍城市間分化明顯雖然整體土拍市場(chǎng)降溫明顯，但城市之間呈現(xiàn)出明顯的分化：

一線城市的土拍情況明顯好于二線城市。

一線城市中，各

城流拍率在第二輪大幅上升后第三輪回落，同時(shí)三輪土拍溢價(jià)率持續(xù)下滑，第三輪土拍雖整體態(tài)勢(shì)冷靜但較“穩(wěn)”。二

線城市中，大部分城市三輪土拍流拍率持續(xù)上升，第三輪土拍在各城松綁政策下仍冷意更濃，其中長(zhǎng)春甚至首輪土拍就

寒意來襲，同時(shí)溢價(jià)率持續(xù)下滑，多個(gè)城市在第二、三輪以底價(jià)拿地2021年22城三輪住宅用地集中土拍供求情況數(shù)據(jù)來源：

wind、同策研究院民企掉隊(duì)，國(guó)央企和城投成土拍拿地主流對(duì)比22城三輪土拍，第一輪土拍中20強(qiáng)民企和央企為拿地主力，在第二、三輪土拍中央企、國(guó)企和城建城投拿地總金額占比大幅上升，成為拿地主流。但第三輪土拍相較第二輪土拍，央企拿地占比大幅下滑（金額占比從33%降至19%），而城建城投拿地比例大幅上升（金額占比從18%上升至37%）。城建城投多為在各城市托底拿地，基本為零

溢價(jià)拿地。而各類型民營(yíng)企業(yè)拿地占比持續(xù)下滑，20強(qiáng)民企拿地從第一輪土拍的25%下跌至第三輪土拍的6%，百強(qiáng)民

企跌至5%。

20強(qiáng)民企整體拿地超過百強(qiáng)民企，主要是20強(qiáng)民企資金實(shí)力整體上優(yōu)于百強(qiáng)民企，能在城市布局上關(guān)注一

二線城市第二輪土拍各類企業(yè)拿地總金額（億元）及占比第三輪土拍各類企業(yè)拿地總金額（億元）及占比百強(qiáng)民企,289,

5%央企,

1041,

19%城建城投,2002,

37%百強(qiáng)民企,305,

5%9%其他民企,724,

12%城建城投,1041,

18%地方性國(guó)企,

1331,

23%房企分類：城建城投指地方性城建、城投、地鐵建設(shè)、水利等性質(zhì)的公司；地方性國(guó)企指地方國(guó)資委背景的非城建城投類企業(yè)；民企分為銷售排名位列前20強(qiáng)民企、位列21-100的百強(qiáng)民企、百名以外的其6民企20強(qiáng)民企,2628,

25%央企,

3199,

30%地方性國(guó)企,

1227,

12%城建城投,第一輪土拍各類企業(yè)拿地總金額（億元）及占比地方性國(guó)企,

1212,

22%央企,

1934,

33%百強(qiáng)民企,

1521,

14%其他民企,

1161,

11%其他民企,

584,

11%20強(qiáng)民企,499,20強(qiáng)民企,888,

8%294,

6%成交2.30億平米成交2.13億平米2.20成交1.24億平米三線城市土地成交量?jī)r(jià)雙雙震蕩下跌，市場(chǎng)降溫明顯從全年情況來看，

1-12月累計(jì)供應(yīng)3.66億平米，同比下跌10.7%，成交2.39億平米，同比下跌34.8%。而在往年成交

量均大幅走高的下半年，樣本中三線城市土地成交量和成交價(jià)格相對(duì)往年都有所降低，且11月大規(guī)模供地也未扭轉(zhuǎn)低

迷市場(chǎng)。受房企資金鏈緊張影響，房企一方面拿地積極性弱，甚至部分出現(xiàn)資金問題的房企不拿地，另一方面受市場(chǎng)下

行影響，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)較高，房企投資方面更傾向于回歸穩(wěn)定性強(qiáng)的一二線、強(qiáng)三線城市，市場(chǎng)整體明顯降溫27

供應(yīng)土地建面

成交土地建面

成交土地樓面均價(jià)數(shù)據(jù)來源：

wind、同策研究院；三線城市：貴陽、昆明、南寧、?？?、銀川、烏魯木齊、無錫、常州、唐山、溫州、嘉興、煙臺(tái)、佛山、東莞、紹興、西寧、

三亞、湖州、舟山、臺(tái)州、金華、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州、南通、連云港、保定、廊坊、秦皇島、包頭、北海、贛州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛陽、泉州、徐

州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹東、濟(jì)寧、錦州、九江、瀘州、牡丹江、南充、平頂山、韶關(guān)、襄陽、岳陽、遵義、淮安、鹽城、宿遷、衢州、麗水、肇慶、

江門、中山、汕頭、張家口、淄博、濰坊、馬鞍山、綿陽、湘潭(共70個(gè))。2019-2021年12月三線城市住宅土地月度供應(yīng)、成交（按規(guī)劃建筑面積）2020年下半年

供應(yīng)2.26億平米2021年下半年

供應(yīng)

億平米8000700060005000400030002000100009000供應(yīng)2.95億平米5000400070006000200010002019年下半年10000元/平米萬平米2019-062019-112021-102021-112021-052020-112020-102021-122020-122021-012021-022021-032021-042021-062021-072021-082021-092019-012019-022019-032019-042019-082019-052019-072019-092019-122020-012019-102020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-09800030000住宅市場(chǎng)：下半年商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)下行與土拍市場(chǎng)相同，全國(guó)商品房市場(chǎng)下半年降溫明顯。

2021年7月份以后商品住宅銷售面積進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段，

8月份增速

為-17.61%，10月份降幅增加到-24.11%,11月份降幅收窄到-16.29%，12月份降幅再次擴(kuò)張到19.45%。成交量的下降影響房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)得到遏制，自7月份以來，一二三線城市70城住宅房?jī)r(jià)漲幅均持續(xù)回落。

12月份，新房房?jī)r(jià)

一二三線城市環(huán)比均下降，二手房房?jī)r(jià)一線城市環(huán)比上升，二三線環(huán)比下降商品住宅當(dāng)月銷售量

同比增速（右軸）數(shù)據(jù)來源：

wind、同策研究院70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)同比增速（%）1.201.000.800.600.400.200.00-0.20

-0.40-0.60-19.45%28

一線城市

二線城市

——

三線城市商品住宅銷售面積月度走勢(shì)87654321020,00025,00015,00010,000萬平米2021-042021-012021-082021-032021-052021-062021-072021-092021-102021-112021-122020-012021-022020-102020-112020-122020-052020-042020-032020-022020-092020-082020-072020-065,0000一線城市成交總量走高，下半年價(jià)格上漲2021年1-12月，

一線城市商品住宅累計(jì)供應(yīng)3649.93萬平米，同比增長(zhǎng)5.71%；累計(jì)成交3831.4萬平米，同比增長(zhǎng)18.2%。而下半年市場(chǎng)輕微回落量跌價(jià)漲；價(jià)格方面，繼三季度各城市均價(jià)小幅走低后四季度各城市高單價(jià)房源逐步

備案，穩(wěn)步抬升城市均價(jià)，拉高城市成交均價(jià)。此外，市場(chǎng)供需從年初至今發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，受供應(yīng)量增大影響市場(chǎng)表現(xiàn)

出逐漸降溫的趨勢(shì)。特別是深圳市場(chǎng)供給活躍，

4季度供給量高達(dá)月均成交量的1.7倍，觀望情緒濃供應(yīng)面積

成交面積

成交均價(jià)數(shù)據(jù)來源：dataln、

同策研究院備注：北京、上海商品住宅成交量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為不含保障性住房成交數(shù)據(jù)mm

供應(yīng)面積mm

成交面積成交均價(jià)2019-2021年12月深圳市商品住宅供求面積元/平米

2021年下半年

60000月均供應(yīng)萬平米月均成交

萬平米

400007995852020年下半年月均供應(yīng)79萬平米

月均成交萬平米9576828246萬平米1501005002019-2021年12月北京市商品住宅供求面積2019-2021年12月上海市商品住宅供求面積2019-2021年12月廣州市商品住宅供求面積60000400002000002020年下半年月均供應(yīng)98萬平米

月均成交萬平米2020年下半年

月均供應(yīng)69萬平米

月均成交萬平米2021年下半年

月均供應(yīng)94萬平米

月均成交83萬平米2021年下半年

月均供應(yīng)76萬平米

月均成交萬平米2021年下半年

月均供應(yīng)73萬平米

月均成交43萬平米2020年下半年月均供應(yīng)萬平米月均成交萬平米2020-112020-112021-112021-11mm

供應(yīng)面積mm

成交面積成交均價(jià)

供應(yīng)面積

成交面積

成交均價(jià)2021-11

2021-112021-92021-92021-72021-72021-52021-52021-32021-32020-11

2020-112021-12021-12020-92020-92020-72020-72020-52020-52020-32020-31501005002019-11

2019-112020-12020-12019-92019-92019-72019-72019-52019-52019-32019-32019-12019-120000020000020015020015010050元/平米元/平米元/平米萬平米萬平米萬平米2019-112019-114000090000600008000060000300002019-12020-12019-32019-52019-72019-92021-12021-32021-52021-72021-92021-32021-12019-32019-52019-72019-92020-12019-12021-52021-72021-92020-32020-92020-72020-52020-32020-72020-52020-92501002950000二線城市成交總量穩(wěn)中有增，下半年市場(chǎng)量跌價(jià)穩(wěn)2021年1-12月，二線樣本城市商品住宅累計(jì)供應(yīng)20659萬平米，同比下跌10.6%；累計(jì)成交234.3萬平米，同比增長(zhǎng)2.2%。而下半年市場(chǎng)量跌價(jià)穩(wěn)

，

月均成交量?jī)H1689萬平米，同比下跌25%，且成交量自6月起逐月下跌至12月才有

明顯回升。從市場(chǎng)供需來看，二線城市供求基本保持均衡3020mm

供應(yīng)面積mm

成交面積成交均價(jià)數(shù)據(jù)來源：dataln、

同策研究院城市范圍：天津、重慶、南京、成都、大連、廈門、西安、長(zhǎng)沙、沈陽、青島、濟(jì)南、合肥、鄭州、南寧、杭州、武漢、蘇州、寧波、長(zhǎng)春、福州（個(gè)）月均成交

2254萬平米2021年下半年月均供應(yīng)1732萬平米月均成交

1689萬平米2019-2021年12月二線城市商品住宅供求量?jī)r(jià)2019年下半年月均供應(yīng)2342萬平米2020年下半年月均供應(yīng)月均成交

2156萬平米2376萬平米元/平米萬平米2021-102020-102020-122021-122021-112020-112019-102019-112019-124,0002,0002,5003,5003,0001,5001,0002019-52021-12021-22021-32021-42021-52021-62021-72021-92021-82019-12019-22019-32019-82019-72019-62019-42020-12019-92020-32020-92020-22020-82020-72020-62020-52020-420000250001000015000500050000三四線城市下半年樓市萎靡，各城維穩(wěn)政策頻出2021年1-12月，三四線樣本城市商品住宅累計(jì)供應(yīng)同比下跌20.9%，累計(jì)成交同比下降11.1%，較一二線城市市場(chǎng)出

現(xiàn)較大分化。同時(shí)相較上半年，下半年市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下滑，且樣本城市成交量均遠(yuǎn)低于歷年同期。從市場(chǎng)供需來看，三

四線城市供給量較大，而除個(gè)別發(fā)達(dá)城市群的三四線城市外人口持續(xù)凈流出需求不足，樓市萎靡成交熱度低。為維穩(wěn)樓

市、促進(jìn)健康發(fā)展，不少三四線城市從供需兩端同時(shí)發(fā)力出臺(tái)限跌令、降首付、購房補(bǔ)貼等一系列政策月均成交711萬平米?

2021年10月，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠

瑞強(qiáng)調(diào)要在貸款首付比和利率上支持首套房購房者?

例如：

2021年11月佛山，大灣區(qū)戶籍的雙外客在山限購區(qū)

購房最低3成起，而此前為4成起；

2022年2月，山東菏澤更

是將“無房無貸”購房者的首付比例降至20%?

各地通過契稅減免、現(xiàn)金補(bǔ)貼、以人才或二孩三孩名義給予

購房?jī)?yōu)惠的方式進(jìn)行補(bǔ)貼?

例如：安徽蕪湖，對(duì)符合條件的青年英才最高可獲得10%購

房款補(bǔ)貼；湖南衡陽，對(duì)未來5個(gè)月內(nèi)買房的市民進(jìn)行契稅

補(bǔ)貼，補(bǔ)貼比例從15%到50%不等；江蘇南通海安，對(duì)人?

2021年8月，湖南岳陽出臺(tái)全國(guó)首個(gè)限跌令，規(guī)中心城區(qū)新

房銷售的實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)

格85%?

隨后，唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等二十多城

均發(fā)布“限跌令”2019-2021年12月三四線城市商品住宅供求量?jī)r(jià)2020年下半年

2021年下半年

元/平米數(shù)據(jù)來源：dataln、

同策研究院城市范圍：東莞、佛山、惠州、溫州、珠海、昆山、太倉、江陰、煙臺(tái)、常德、瀘州、淮安、洛陽、常熟（14個(gè)）月均成交

640萬平米2000018000160001400012000100008000600040002000031月均供應(yīng)

632萬平米

月均成交

438萬平米2019年下半年月均供應(yīng)821萬平米三四線城市出臺(tái)各項(xiàng)政策維穩(wěn)樓市mm

供應(yīng)面積mm

成交面積——

成交均價(jià)才購房、三孩購房均給予補(bǔ)貼月均供應(yīng)

921萬平米購房補(bǔ)貼限跌令降首付萬平米2019-112021-112020-111,4001,2001,0002019-12019-52019-72019-92020-12019-32021-12021-32021-52021-72021-92020-32020-52020-92020-74008002006000東部地區(qū)下半年量?jī)r(jià)高位回落，中西部和東北地區(qū)表現(xiàn)平淡維持低位2021年1-12月，全國(guó)商品房累計(jì)成交面積環(huán)比增長(zhǎng)1.9%。東部地區(qū)為全國(guó)商品房成交主力，其次為中西部地區(qū)。僅

東中部地區(qū)全年成交面積同比小幅增長(zhǎng)，而下半年東中西部和東北地區(qū)成交面積同比均明顯下滑。相較于上半年，下半

年東部地區(qū)成交面積環(huán)比下降4.3%，中西部和東北地區(qū)環(huán)比增幅收窄。從成交均價(jià)來看，東部和東北地區(qū)成交均價(jià)小

幅下滑，中部和西部地區(qū)全年成交均價(jià)穩(wěn)定在一定水平范圍內(nèi)波動(dòng)2019-2021年12月西部地區(qū)商品房成交量?jī)r(jià)

元/平米2019年下半年2020年下半年

2021年下半年8,000月均成交

月均成交

月均成交4385萬平米

4787萬平米

4033萬平米7,5007,0006,5006,0002019-2021年12月東北地區(qū)商品房成交量?jī)r(jià)

元/平米

2019年下半年

2020年下半年

2021年下半年月均成交

月均成交

月均成交740萬平米

756萬平米

608萬平米2019-2021年12月東部地區(qū)商品房成交量?jī)r(jià)2020年下半年

2021年下半年2019年下半年

月均成交

月均成交月均成交

7133萬平米

5969萬平米6077萬平米2021/42021/42021/62021/62021/82021/8mn

成交面積

——

成交均價(jià)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、同策研究院元/平米16,00012,0008,0004,000032萬平米10008006004002000萬平米10000800060004000200002019-2021年12月中部地區(qū)商品房成交量?jī)r(jià)2021/1-22021/1-22019/1-22019/1-22019/1-22019/1-22019/102019/102021/102021/102020/112020/112019/122019/122021/122021/122021/82021/82021/42021/42019/62019/62019/42019/42020/32020/32019/82019/82020/72020/72020/92020/92021/62021/62020/52020/52021/1-22021/1-22019/42019/42019/62019/62020/112020/112019/82019/82020/92020/92019/102019/102020/72020/72019/122019/122020/52020/52020年下半年月均成交5105萬平米2019年下半年月均成交4759萬平米2021年下半年月均成交

4523萬平米2020/32020/3mn

成交面積

成交均價(jià)mn

成交面積

——

成交均價(jià)mn

成交面積

成交均價(jià)60004000200007,5007,0006,5001200010000800010,0008,0006,0004,0006,0005,500600040002,0000元/平米2021/122021/102021/102021/12萬平米萬平米8,00020008000003

房地產(chǎn)市場(chǎng)未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)

PART信貸政策松動(dòng)，本輪調(diào)控政策見底2021年下半年，尤其是10月份以來，

信貸政策松動(dòng)信號(hào)頻現(xiàn)。央行兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率，

12月開始全

面降息，LPR利率、MLF利率和逆回購利率均是自2020年4月后首次下調(diào)，表明貨幣政策逆周期調(diào)控力度加強(qiáng)，著力

保持信貸增長(zhǎng)的穩(wěn)定性；除此之外，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速趨冷的局面，監(jiān)管部門頻頻發(fā)聲穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，

但目前現(xiàn)有政

策不能達(dá)到“房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定”和“房地產(chǎn)良性循環(huán)”政策目標(biāo)，

2022年仍會(huì)有房地產(chǎn)行業(yè)邊際改善的政策出臺(tái)10月20日10月15日央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，金融司司長(zhǎng)鄒瀾指出，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于