商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估研究的相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)9500字【論文】

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估研究的相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)目錄 1 1 1 2 2 4 4 4 6 7 91相關(guān)概念等住宅類房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)形式多樣，涵蓋了主題商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、一站式購(gòu)物中心、城市綜合體、酒店旅館、寫(xiě)字樓、會(huì)議中心等等。廣義商業(yè)地產(chǎn)范圍較廣，指商業(yè)用途的房地產(chǎn)，從形態(tài)上可分為購(gòu)物中心、零售商業(yè)地產(chǎn)，主要包括購(gòu)物中心、商業(yè)街及城獲得商業(yè)地產(chǎn)所必須支付的代交(貨幣或?qū)嵨?或商業(yè)地產(chǎn)在一定市場(chǎng)條件下實(shí)目前關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的相關(guān)政策，譬如2005年1月由中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)頒布的《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》中，全文第二十三條僅指出注冊(cè)資產(chǎn)假設(shè)開(kāi)發(fā)法(又稱作剩余法),是收益途徑下的一個(gè)估值方法，即假設(shè)評(píng)估在建工程(尤其是住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)、土地使用權(quán)、住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、改造項(xiàng)目等。市場(chǎng)比較法則是通過(guò)比較市場(chǎng)上真實(shí)完成交易的案例與目標(biāo)待交易的房產(chǎn)據(jù)目標(biāo)房地產(chǎn)未來(lái)各期中自身可獲取的收入和與之相匹配的支出權(quán)衡下來(lái)的結(jié)產(chǎn)泡沫形成的原因之一。2相關(guān)方法估企業(yè)的價(jià)值是一個(gè)靜態(tài)的、時(shí)點(diǎn)式的以及資產(chǎn)之間由于整個(gè)評(píng)估工作是圍繞著參考的市價(jià)價(jià)值與可比項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)為研究分析在于剔除參考對(duì)象非代表性的影響因素從而造成被評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生偏按照現(xiàn)金流折現(xiàn)法兩種不同的思路可將現(xiàn)金流的劃分為股權(quán)自由現(xiàn)金流和資本資產(chǎn)定價(jià)模型主要的缺陷在于它假設(shè)所有的投資者對(duì)于相同的資產(chǎn)都收益法是通過(guò)匯總后的未來(lái)純收益再按照一定折現(xiàn)率計(jì)算出某一時(shí)點(diǎn)時(shí)房險(xiǎn)，還要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整才能作為預(yù)測(cè)收益的折現(xiàn)率。由于市場(chǎng)上同質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)樣本較少，存在區(qū)位、交通等個(gè)性化因素，此種方法并不適宜用來(lái)求取折現(xiàn)率。(3)投資收益率排序法將各種不同類型投資(銀行存款、政府債券、證券投資等)的收益率按從低到高的順序排列，制成圖表，然后分析比較評(píng)估對(duì)象與這類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度判斷被估房地產(chǎn)應(yīng)落的位置，從而確定對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率。在分析比較風(fēng)險(xiǎn)程度時(shí)，完全依賴評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)，缺乏合理的科學(xué)解釋。目前在房地產(chǎn)的評(píng)估中，求取折現(xiàn)率的傳統(tǒng)方法都要求房地產(chǎn)市場(chǎng)或資本市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，市場(chǎng)數(shù)據(jù)易于獲取，比較適合房地產(chǎn)發(fā)展成熟階段的決策分析。對(duì)于出租性商業(yè)地產(chǎn)這種起步發(fā)展較晚的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，折現(xiàn)率可借鑒CAPM模型來(lái)求取。折現(xiàn)率通常由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率和風(fēng)險(xiǎn)收益率構(gòu)成，計(jì)算表達(dá)式如式1:R:折現(xiàn)率；Rf:無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率Kr:風(fēng)險(xiǎn)收益率利用CAPM模型，可將計(jì)算表達(dá)式轉(zhuǎn)換如式2:(式2)β:系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；Rm:市場(chǎng)平均收益率。該模型是威廉·夏普于1964年根據(jù)投資組合理論提出的，研究對(duì)象是充分組合的情況下風(fēng)險(xiǎn)與要求的收益率之間的均衡關(guān)系。某一資產(chǎn)的期望報(bào)酬率取決于它的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)和收益之間的關(guān)系可以通過(guò)證券市場(chǎng)線來(lái)描述，即如式3)β系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)一種專業(yè)判斷，是一種預(yù)期，而非一種對(duì)未來(lái)實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的預(yù)測(cè)。基于該原2.3.2預(yù)期貼現(xiàn)理論收益貼現(xiàn)模型現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型股利貼現(xiàn)模型零增長(zhǎng)模型固定增長(zhǎng)模型二階段增長(zhǎng)模型多元增長(zhǎng)模型自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型公司自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型權(quán)益自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型(1)一般性模型假設(shè)某一不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)各期的純收益為ai,且發(fā)生在期末，未來(lái)各期的還原率為ri,收益期限為n,該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格為V:收益法的本質(zhì)就是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益折現(xiàn)，因此最基本的計(jì)算公式為式V:房地產(chǎn)價(jià)值，所估算的收益價(jià)格即資產(chǎn)價(jià)值；r:折現(xiàn)率，即資本報(bào)酬率；n:收益年限，即從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始待估資產(chǎn)能夠持續(xù)獲得凈收益的年限。在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，資產(chǎn)的真正價(jià)值來(lái)源于該房地產(chǎn)未來(lái)所能夠產(chǎn)生的直接的或潛在的經(jīng)濟(jì)利益，即上述公式中的ai。收益法正是將預(yù)期收益折現(xiàn)得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，能夠真實(shí)反映資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。收益法從商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的根本目的出發(fā)，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)所能產(chǎn)生的租金收益進(jìn)行評(píng)估，相比成本法考慮了未來(lái)的發(fā)展情況，更加突出了出租性商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征。市場(chǎng)法在作出修正時(shí)，依賴于評(píng)估人員的主觀判斷，而收益法在確定凈收益、折現(xiàn)率和收益期限后只要依據(jù)公式就可以計(jì)算出評(píng)估價(jià)值，評(píng)估結(jié)果相對(duì)準(zhǔn)確。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況，收益法能夠從基本公式演變出一系列的公式來(lái)適應(yīng)不同的收益情況。按照相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，評(píng)估人員運(yùn)用收益法對(duì)出租性商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和適用條件，可以選擇采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法、和增量收