最高院民一庭關(guān)于地產(chǎn)與建工的指導(dǎo)意見合集（2021-2024）

最高院民一庭關(guān)于地產(chǎn)與建工的指導(dǎo)意見合集（2021-2024）1、建設(shè)工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的，應(yīng)當(dāng)依法參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定計(jì)算折價(jià)補(bǔ)償款。2、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽而消滅。3、借用資質(zhì)的實(shí)際施工人與發(fā)包人形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系且工程驗(yàn)收合格的，可以請(qǐng)求發(fā)包人參照合同約定折價(jià)補(bǔ)償。4、《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定的實(shí)際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人。5、以集體所有土地為標(biāo)的簽訂的用于商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)合同無效。6、實(shí)際施工人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。7、承包人對(duì)違章建筑不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。8、“土地出讓金返還協(xié)議”無效。

1、建設(shè)工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的，應(yīng)當(dāng)依法參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定計(jì)算折價(jià)補(bǔ)償款最高法院民一庭2022年第22次法官會(huì)議討論認(rèn)為：建設(shè)工程施工合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)、交付工作成果即建設(shè)工程并由發(fā)包人支付價(jià)款的合同。建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定及國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款并接收建設(shè)工程。如果發(fā)包人不按照合同約定及相應(yīng)的規(guī)范或者標(biāo)準(zhǔn)組織驗(yàn)收，但接收建設(shè)工程的，參照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第九條、第十四條等規(guī)定，視為建設(shè)工程質(zhì)量合格?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第七百九十三條第一款規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同無效，但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人。”根據(jù)上述規(guī)定，建設(shè)工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的，應(yīng)當(dāng)依法參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定，計(jì)算承包人應(yīng)得折價(jià)補(bǔ)償款。實(shí)務(wù)中，之所以出現(xiàn)建設(shè)工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的情形下以何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算折價(jià)補(bǔ)償款的爭(zhēng)議，在于未能準(zhǔn)確理解《民法典》第七百九十三條第一款的規(guī)定。建設(shè)工程施工具有一定的周期性和復(fù)雜性，雙方當(dāng)事人在合同中的約定一定程度上代表了雙方當(dāng)事人對(duì)于合同簽訂和履行的合理預(yù)期以及對(duì)于相關(guān)合同風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)先安排，在建設(shè)工程施工合同無效，沒有更加科學(xué)、合理、簡(jiǎn)便有效的折價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，參照建設(shè)工程施工合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴＿@種方式可以在保證建設(shè)工程質(zhì)量的前提下，確保雙方當(dāng)事人均不能從無效合同中獲得超出合同有效時(shí)的利益，符合當(dāng)事人的合理預(yù)期和我國(guó)建筑市場(chǎng)的實(shí)際，能夠保證案件裁判的社會(huì)效果?！睹穹ǖ洹返谄甙倬攀龡l第一款雖然使用了“可以參照”的表述，但如果工程建設(shè)未發(fā)生大規(guī)模設(shè)計(jì)改變，或者合同中有關(guān)工程價(jià)款約定不存在嚴(yán)重違背當(dāng)事人真實(shí)意思表示等情況，人民法院在具體裁判中，不宜任意將“可以參照”理解為可以參照、也可以不參照。

2、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽而消滅最高法院民一庭傾向認(rèn)為：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽而消滅，如符合建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的成立要件，承包人仍有權(quán)就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。主要理由：《民法典》第八百零七條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條至第四十二條進(jìn)一步明確了行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條件。由此可見，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是承包人的法定權(quán)利，在符合法律及司法解釋規(guī)定的條件時(shí)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)就已經(jīng)成立。商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽是為規(guī)范商品房預(yù)售而采用的行政管理手段，并非法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的公示方式，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，亦不導(dǎo)致承包人原本享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)因此不成立或者消滅。如承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)與房屋買受人之間發(fā)生權(quán)利沖突的，屬于權(quán)利順位問題，可另行解決。

3、借用資質(zhì)的實(shí)際施工人與發(fā)包人形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系且工程驗(yàn)收合格的，可以請(qǐng)求發(fā)包人參照合同約定折價(jià)補(bǔ)償最高法院民一庭法官會(huì)議討論認(rèn)為：沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與發(fā)包人簽訂建設(shè)工程施工合同，在發(fā)包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道系借用資質(zhì)的實(shí)際施工人進(jìn)行施工的情況下，發(fā)包人與借用資質(zhì)的實(shí)際施工人之間形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系。該建設(shè)工程施工合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。《中華人民共和國(guó)民法典》第七百九十三條第一款規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同無效，但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人?！币虼?，在借用資質(zhì)的實(shí)際施工人與發(fā)包人之間形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系且建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下，借用資質(zhì)的實(shí)際施工人有權(quán)請(qǐng)求發(fā)包人參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償。

4、《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定的實(shí)際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人最高法院民一庭法官會(huì)議討論認(rèn)為：可以依據(jù)《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定突破合同相對(duì)性原則請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的實(shí)際施工人不包括借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人，即《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定的實(shí)際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人。主要理由為：本條解釋涉及三方當(dāng)事人兩個(gè)法律關(guān)系。一是發(fā)包人與承包人之間的建設(shè)工程施工合同關(guān)系；二是承包人與實(shí)際施工人之間的轉(zhuǎn)包或者違法分包關(guān)系。原則上，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)各自的法律關(guān)系，請(qǐng)求各自的債務(wù)人承擔(dān)責(zé)任。本條解釋為保護(hù)農(nóng)民工等建筑工人的利益，突破合同相對(duì)性原則，允許實(shí)際施工人請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)該條解釋的適用應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握。該條解釋只規(guī)范轉(zhuǎn)包和違法分包兩種關(guān)系，未規(guī)定借用資質(zhì)的實(shí)際施工人以及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人有權(quán)請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。因此，可以依據(jù)《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定突破合同相對(duì)性原則請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的實(shí)際施工人不包括借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人。

5、以集體所有土地為標(biāo)的簽訂的用于商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)合同無效最高法院民一庭2021年第34次主審法官會(huì)議討論認(rèn)為：當(dāng)事人以集體所有土地為標(biāo)的簽訂的用于商品住宅的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。首先，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2019年修正）第二條第三款規(guī)定：“本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為?！钡诰艞l規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外?！逼浯危鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019年修正）第四十四條第一款規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！币约暗诹龡l第一款規(guī)定：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)?！奔w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地限于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，商品住宅用地未納入集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用途。由此可見，集體所有土地不能用于商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)事人約定以集體所有土地為標(biāo)的簽訂的此類合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，其約定因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

6、實(shí)際施工人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)最高法院民一庭2021年第21次法官會(huì)議討論認(rèn)為：實(shí)際施工人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是指在發(fā)包人經(jīng)承包人催告支付工程款后合理期限內(nèi)仍未支付工程款時(shí)，承包人享有的與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或者請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣，并就該工程折價(jià)或者拍賣價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第八百零七條以及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十五之規(guī)定，只有與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人才享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。實(shí)際施工人不屬于“與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人”，不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

7、承包人對(duì)違章建筑不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)最高法院民一庭2021年第21次法官會(huì)議討論認(rèn)為：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度系以建設(shè)工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先清償承包人享有的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，故承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的前提是其建設(shè)完成的建設(shè)工程依法可以流轉(zhuǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第八百零七條規(guī)定，承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條件是建設(shè)工程宜折價(jià)、拍賣。因違章建筑不宜折價(jià)、拍賣，故承包人對(duì)違章建筑不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第八百零七條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！?/p>

8、“土地出讓金返還協(xié)議”無效審判實(shí)踐中，地方政府與受讓方事先約定受讓方取得國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格，如果公開“招拍掛”的價(jià)格高于雙方約定的價(jià)格，差價(jià)部分返還給受讓方，此種“土地出讓金返還協(xié)議”的效力如何？最高法院民一庭2021年第23次法官會(huì)議紀(jì)要討論認(rèn)為：上述情形下，“土地出讓金返還協(xié)議”因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定且損害國(guó)家利益而無效。第一，國(guó)有土地使用權(quán)出讓通常應(yīng)當(dāng)采取公開競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行，“土地出讓金返還協(xié)議”有違公開公平公正原則，因違反《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》《中華人民共和國(guó)拍賣法》的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定而無效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百四十七條第二款（原《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百三十七條第二款）的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓?！吨腥A人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第三十二條、第五十三條規(guī)定，投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益，否則中標(biāo)無效。《中華人民共和國(guó)拍賣法》第三十七條、第六十五條規(guī)定，競(jìng)買人與拍賣人之間惡意串通，給他人造成損害的，拍賣無效?！巴恋爻鲎尳鸱颠€協(xié)議”提前確定了某一特定主體取得土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)格，使該主體在公開競(jìng)價(jià)中處于優(yōu)勢(shì)地位，本質(zhì)上系串通行為，違反了前述法律的強(qiáng)制性規(guī)定，既導(dǎo)致國(guó)家土地出讓收入減少，也擾亂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)秩序，故應(yīng)認(rèn)定“土地出讓金返還協(xié)議”無效。第二，土地使用權(quán)出讓金收支及用途法定，“土地出讓金返還協(xié)議”導(dǎo)致國(guó)家土地出讓收入流失，損害了國(guó)家利益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十九條和《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金用途法定，應(yīng)按照“收支兩條線”嚴(yán)格管理。為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）明確規(guī)定不得以各種名義減免或者變相減免土地出讓收入。2021年5月，相關(guān)部門又