酒店測(cè)算方案模型

酒店測(cè)算模型酒店體量測(cè)算原則——酒店體量規(guī)模按功能分區(qū)進(jìn)行分別測(cè)算

說明：酒店功能區(qū)大致可分為客房區(qū)、餐飲區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)、會(huì)議和展覽區(qū)、健身娛樂區(qū)、行政后勤區(qū)。各個(gè)功能區(qū)的體量均是相互匹配、相互有機(jī)聯(lián)系；客房區(qū)的體量測(cè)算為酒店體量測(cè)算的重中之重，決定了其它功能區(qū)的體量1客房區(qū)體量測(cè)算2其它功能區(qū)體量測(cè)算1.客房區(qū)規(guī)模測(cè)算擬建酒店規(guī)模（客房數(shù)）預(yù)測(cè)模型

說明：將每一個(gè)目標(biāo)酒店作為一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，通過影響力分析和競(jìng)爭(zhēng)力分析來推算擬建酒店在每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)中的占有率，然后加和得出在目前市場(chǎng)情況下，擬建酒店的市場(chǎng)占有情況，即擬建酒店所能擁有的房間數(shù)，最后通過對(duì)區(qū)域內(nèi)未來酒店業(yè)市場(chǎng)情況的分析來調(diào)整酒店未來的規(guī)模。

區(qū)域定位目標(biāo)酒店選取競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比獲得存量市場(chǎng)份額未來市場(chǎng)分析酒店規(guī)模確定根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)驗(yàn)判斷，確定擬建酒店所能影響到的最遠(yuǎn)距離，并確定區(qū)域內(nèi)的影響力系數(shù)根據(jù)對(duì)區(qū)域內(nèi)的酒店調(diào)研和擬建酒店定位確定能夠與新建酒店產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的目標(biāo)酒店通過對(duì)擬建酒店與目標(biāo)酒店競(jìng)爭(zhēng)力分析，得出酒店競(jìng)爭(zhēng)力得分綜合競(jìng)爭(zhēng)力得分和影響力系數(shù)，推算擬建酒店項(xiàng)目能獲得的存量市場(chǎng)份額根據(jù)2-3年內(nèi)區(qū)域內(nèi)酒店增量和市場(chǎng)增長情況來校正擬建酒店所能獲得的未來市場(chǎng)份額根據(jù)前面的分析得出新建酒店的規(guī)模資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)顧問部步驟一——確定酒店影響距離及酒店區(qū)域影響力系數(shù)

說明：理論上兩家完全相同的酒店間的相互影響力隨著距離的增大而逐漸變小，而當(dāng)達(dá)到一定得距離時(shí)，兩家酒店相互影響能力為零。選取距離作為影響力分析的唯一因素簡(jiǎn)化了分析的難度，而酒店間的差異性對(duì)酒店間影響力的作用我們可以通過酒店間的競(jìng)爭(zhēng)力分析進(jìn)行體現(xiàn)。距離（米）1000以內(nèi)1000-20002000-25002500-30003000-40004000以上影響力系數(shù)10.80.60.40.20-0.1酒店名稱直線距離（Ｍ）影響力系數(shù)酒店A8001酒店B12000.8酒店C22000.5酒店D40000.210.80.60.40.2步驟二——確定目標(biāo)酒店

說明：根據(jù)影響力系數(shù)和市場(chǎng)調(diào)研情況，選取擬建酒店影響區(qū)域內(nèi)與擬建酒店有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的酒店作為目標(biāo)酒店。根據(jù)影響力系數(shù)遞減規(guī)律，一般影響力距離為在5000米以內(nèi)，選定與項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的酒店確定為目標(biāo)酒店；四星酒店A酒店B酒店D酒店C5000mABCD步驟三——酒店競(jìng)爭(zhēng)力分析——各項(xiàng)指標(biāo)綜合打分

說明：酒店的競(jìng)爭(zhēng)能力體現(xiàn)了酒店間的差異性，也體現(xiàn)了酒店獲得客戶的能力。影響酒店間的競(jìng)爭(zhēng)力的因素包括了：價(jià)格、檔次、服務(wù)、周邊配套和交通狀況。價(jià)格：以標(biāo)間的價(jià)格為基準(zhǔn)價(jià)格，進(jìn)行比較。檔次：綜合性因素包含了酒店的星級(jí)、規(guī)模、內(nèi)部配套設(shè)施、服務(wù)水平。周邊配套：酒店內(nèi)部餐飲、娛樂、銀行、郵局等配套服務(wù)是否完備。交通狀況：交通是否方便。

酒店項(xiàng)目權(quán)重?cái)M建酒店A酒店B酒店C酒店價(jià)格檔次星級(jí)規(guī)模內(nèi)部配套服務(wù)水平周邊配套交通狀況示例步驟三——酒店競(jìng)爭(zhēng)力分析——打分標(biāo)準(zhǔn)表設(shè)置

說明：各競(jìng)爭(zhēng)力的因素分為不同的級(jí)別，定量或定性描述，作為打分的標(biāo)準(zhǔn)。打分的內(nèi)容主要分為價(jià)格、檔次、周邊配套、交通狀況等，在具體項(xiàng)目中可以根據(jù)各項(xiàng)影響力大小調(diào)整權(quán)重；價(jià)格（元）300以下300-350351-400401-450451-500501以上得分10099-8584-7069-5554-3029以下規(guī)模（間）300以上251-300201-250200以下得分10099-8079-6059以下價(jià)格打分標(biāo)準(zhǔn)表檔次打分標(biāo)準(zhǔn)表內(nèi)部配套

非常完善比較完善基本完善不完善得分10099-8079-6059以下服務(wù)水平優(yōu)良好一般較差得分10099-8079-6059以下周邊配套打分標(biāo)準(zhǔn)表周邊配套非常齊全比較齊全一般齊全不太齊全得分10099-8079-6059以下交通狀況打分標(biāo)準(zhǔn)表交通狀況非常方便一般不太方便得分10099-6059以下步驟四——確定擬建酒店的市場(chǎng)占有率

說明：我們將每一家目標(biāo)酒店作為擬建酒店的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，那么現(xiàn)有的市場(chǎng)容量就是其客房數(shù)量乘以其入住率，也就是我們上次匯報(bào)中提到的總市場(chǎng)實(shí)際出租客房量。

在得出各酒店的競(jìng)爭(zhēng)力得分和酒店間的影響系數(shù)后我們就可以得到擬建酒店對(duì)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)客戶的吸引能力，也就是擬建酒店在細(xì)分市場(chǎng)中的市場(chǎng)占有率。細(xì)分市場(chǎng)占有率公式=擬建酒店競(jìng)爭(zhēng)力得分÷（目標(biāo)酒店競(jìng)爭(zhēng)力得分+擬建酒店競(jìng)爭(zhēng)力得分）×100%×影響力系數(shù)步驟五——擬建酒店細(xì)分市場(chǎng)份額（所能獲得的房間數(shù)）

說明：得出細(xì)分市場(chǎng)占有率后我們就可以得出擬建酒店在細(xì)分市場(chǎng)中的市場(chǎng)份額，也就是擬建酒店所能獲得的房間間數(shù)。擬建酒店細(xì)分市場(chǎng)份額（間數(shù)）=目標(biāo)酒店房間數(shù)×目標(biāo)酒店入住率×細(xì)分市場(chǎng)占有率。擬建酒店細(xì)分市場(chǎng)份額（間數(shù)）計(jì)算公式=

∑（目標(biāo)酒店房間數(shù)×目標(biāo)酒店入住率×細(xì)分市場(chǎng)占有率）步驟五——客房區(qū)體量配比

說明根據(jù)相關(guān)檔次酒店客房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)參數(shù)確定各客房基本體量配比類別設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)開間一般4m至4.6m（少數(shù)有3.8m的，也有5m以上的）；進(jìn)深一般8m至9m，（低的少數(shù)有7m多的，高的少數(shù)有12m多的）；層高國外酒店一般除去樓板后凈高2.6至2.8m，少數(shù)在3m以上。國內(nèi)星級(jí)酒店“設(shè)施設(shè)備評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”要求不低于3m或2.7m，符合國內(nèi)實(shí)際。為了節(jié)省能源，在一般情況下2.8m最合適；建筑面積包括衛(wèi)生間和門內(nèi)小走廊）一般30至40㎡，其中凈面積(不包括衛(wèi)生間和門內(nèi)小走廊)20至28m2，衛(wèi)生間4.5㎡，并符合國家《飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定設(shè)施設(shè)備評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中關(guān)于客房面積不少于38、30㎡的規(guī)定和要求。通過詳細(xì)的當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，以及項(xiàng)目的定位及客戶群體特點(diǎn)，對(duì)客房基本體量配比進(jìn)行修正，得到合適、匹配的客房區(qū)體量比：2.其它功能區(qū)規(guī)模測(cè)算其它功能區(qū)測(cè)算原則酒店其它功能區(qū)主要涵蓋：商務(wù)會(huì)議區(qū)、餐飲區(qū)、健身娛樂區(qū)、行政配套區(qū)等；測(cè)算說明根據(jù)酒店檔次、客房規(guī)模確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)匹配的相關(guān)功能區(qū)規(guī)模；詳細(xì)調(diào)研當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，確定其它功能區(qū)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)項(xiàng)目的獨(dú)特情況適當(dāng)放大某些功能區(qū)，如餐飲區(qū)、商務(wù)會(huì)議區(qū)等；酒店測(cè)算模型酒店體量測(cè)算案例示意

——承德嘉和廣場(chǎng)1.客房區(qū)規(guī)模測(cè)算擬建酒店規(guī)模（客房數(shù)）預(yù)測(cè)模型

說明：將每一個(gè)目標(biāo)酒店作為一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，通過影響力分析和競(jìng)爭(zhēng)力分析來推算擬建酒店在每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)中的占有率，然后加和得出在目前市場(chǎng)情況下，擬建酒店的市場(chǎng)占有情況，即擬建酒店所能擁有的房間數(shù)，最后通過對(duì)區(qū)域內(nèi)未來酒店業(yè)市場(chǎng)情況的分析來調(diào)整酒店未來的規(guī)模。

區(qū)域定位目標(biāo)酒店選取競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比獲得存量市場(chǎng)份額未來市場(chǎng)分析酒店規(guī)模確定根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)驗(yàn)判斷，確定擬建酒店所能影響到的最遠(yuǎn)距離，并確定區(qū)域內(nèi)的影響力系數(shù)根據(jù)對(duì)區(qū)域內(nèi)的酒店調(diào)研和擬建酒店定位確定能夠與新建酒店產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的目標(biāo)酒店通過對(duì)擬建酒店與目標(biāo)酒店競(jìng)爭(zhēng)力分析，得出酒店競(jìng)爭(zhēng)力得分綜合競(jìng)爭(zhēng)力得分和影響力系數(shù)，推算擬建酒店項(xiàng)目能獲得的存量市場(chǎng)份額根據(jù)2-3年內(nèi)區(qū)域內(nèi)酒店增量和市場(chǎng)增長情況來校正擬建酒店所能獲得的未來市場(chǎng)份額根據(jù)前面的分析得出新建酒店的規(guī)模資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)顧問部酒店區(qū)域影響力系數(shù)

說明：理論上兩家完全相同的酒店間的相互影響力隨著距離的增大而逐漸變小，而當(dāng)達(dá)到一定得距離時(shí)，兩家酒店相互影響能力為零。選取距離作為影響力分析的唯一因素簡(jiǎn)化了分析的難度，而酒店間的差異性對(duì)酒店間影響力的作用我們可以通過酒店間的競(jìng)爭(zhēng)力分析進(jìn)行體現(xiàn)。承德市較小，交通并不發(fā)達(dá)，酒店相對(duì)比較集中，距離對(duì)于本項(xiàng)目酒店競(jìng)爭(zhēng)力的影響并不明顯。根據(jù)承德酒店的實(shí)際情況（見下頁），我們制定如下影響力系數(shù)表：距離（米）1000以內(nèi)1000-20002000-25002500-30003000-40004000以上影響力系數(shù)10.80.60.40.20-0.1注：具體測(cè)算過程及相關(guān)數(shù)據(jù)見附件1酒店名稱直線距離（Ｍ）影響力系數(shù)承德賓館27090.4天寶假日酒店25830.4四海國際酒店32130.2盛華大酒店23310.6云山飯店20790.6酒店名稱直線距離（Ｍ）影響力系數(shù)京城大酒店14490.8承德大廈酒店13230.8錦江文冠飯店22680.6乾陽大酒店36540.2普寧寺上客堂66780.1確定目標(biāo)酒店

說明：根據(jù)影響力系數(shù)和市場(chǎng)調(diào)研情況，選取擬建酒店影響區(qū)域內(nèi)與擬建酒店有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的酒店作為目標(biāo)酒店。四星承德賓館天寶假日酒店錦江文冠飯店盛華大酒店云山飯店四海國際大酒店京城大酒店承德大廈賓館乾陽大酒店普寧寺上客堂酒店競(jìng)爭(zhēng)力分析——各項(xiàng)指標(biāo)綜合打分

說明：酒店的競(jìng)爭(zhēng)能力體現(xiàn)了酒店間的差異性，也體現(xiàn)了酒店獲得客戶的能力。影響酒店間的競(jìng)爭(zhēng)力的因素包括了：價(jià)格、檔次、服務(wù)、周邊配套和交通狀況。價(jià)格：以標(biāo)間的價(jià)格為基準(zhǔn)價(jià)格，進(jìn)行比較。檔次：綜合性因素包含了酒店的星級(jí)、規(guī)模、內(nèi)部配套設(shè)施、服務(wù)水平。周邊配套：酒店內(nèi)部餐飲、娛樂、銀行、郵局等配套服務(wù)是否完備。交通狀況：交通是否方便。

酒店項(xiàng)目權(quán)重?cái)M建酒店A酒店B酒店C酒店價(jià)格檔次星級(jí)規(guī)模內(nèi)部配套服務(wù)水平周邊配套交通狀況示例酒店競(jìng)爭(zhēng)力分析——打分標(biāo)準(zhǔn)表設(shè)置

說明：各競(jìng)爭(zhēng)力的因素分為不同的級(jí)別，定量或定性描述，作為打分的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)承德酒店的實(shí)際情況，我們制定如下打分標(biāo)準(zhǔn)表：價(jià)格（元）300以下300-350351-400401-450451-500501以上得分10099-8584-7069-5554-3029以下規(guī)模（間）300以上251-300201-250200以下得分10099-8079-6059以下價(jià)格打分標(biāo)準(zhǔn)表檔次打分標(biāo)準(zhǔn)表內(nèi)部配套

非常完善比較完善基本完善不完善得分10099-8079-6059以下服務(wù)水平優(yōu)良好一般較差得分10099-8079-6059以下酒店競(jìng)爭(zhēng)力分析——打分標(biāo)準(zhǔn)表設(shè)置周邊配套非常齊全比較齊全一般齊全不太齊全得分10099-8079-6059以下交通狀況非常方便一般不太方便得分10099-6059以下周邊配套打分標(biāo)準(zhǔn)表交通狀況打分標(biāo)準(zhǔn)表擬建酒店的市場(chǎng)占有率

說明：我們將每一家目標(biāo)酒店作為擬建酒店的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，那么現(xiàn)有的市場(chǎng)容量就是其客房數(shù)量乘以其入住率，也就是我們上次匯報(bào)中提到的總市場(chǎng)實(shí)際出租客房量。

在得出各酒店的競(jìng)爭(zhēng)力得分和酒店間的影響系數(shù)后我們就可以得到擬建酒店對(duì)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)客戶的吸引能力，也就是擬建酒店在細(xì)分市場(chǎng)中的市場(chǎng)占有率。細(xì)分市場(chǎng)占有率公式=擬建酒店競(jìng)爭(zhēng)力得分÷（目標(biāo)酒店競(jìng)爭(zhēng)力得分+擬建酒店競(jìng)爭(zhēng)力得分）×100%×影響力系數(shù)四星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)力及擬建酒店細(xì)分市場(chǎng)占有率

酒店項(xiàng)目權(quán)重?cái)M建酒店承德天寶錦江盛華云山四海價(jià)格20%80698059588030檔次規(guī)模20%95647070456555內(nèi)部配套20%88809088707082服務(wù)水平20%90808090807570周邊配套10%7510090427575100交通狀況10%80909045808090綜合競(jìng)爭(zhēng)力得分100%86.177.68270.166.173.566.4影響力系數(shù)110.40.40.60.60.60.2擬建酒店每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)占有率21%20%33%34%32%11%注：具體測(cè)算過程及相關(guān)數(shù)據(jù)見附件1四星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)力及擬建酒店細(xì)分市場(chǎng)占有率

酒店項(xiàng)目權(quán)重?cái)M建酒店京城承德大廈乾陽普寧寺價(jià)格20%8085719590檔次規(guī)模20%9550469540內(nèi)部配套20%8850508058服務(wù)水平20%9059596575周邊配套10%7565653040交通狀況10%8070703545綜合競(jìng)爭(zhēng)力得分100%86.162.358.773.561.1影響力系數(shù)110.80.80.20.1擬建酒店每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)占有率46%48%11%6%注：具體測(cè)算過程及相關(guān)數(shù)據(jù)見附件1擬建酒店細(xì)分市場(chǎng)份額（所能獲得的房間數(shù)）

說明：得出細(xì)分市場(chǎng)占有率后我們就可以得出擬建酒店在細(xì)分市場(chǎng)中的市場(chǎng)份額，也就是擬建酒店所能獲得的房間間數(shù)。擬建酒店細(xì)分市場(chǎng)份額（間數(shù)）=目標(biāo)酒店房間數(shù)×目標(biāo)酒店入住率×細(xì)分市場(chǎng)占有率。擬建酒店細(xì)分市場(chǎng)份額（間數(shù)）計(jì)算公式=

∑（目標(biāo)酒店房間數(shù)×目標(biāo)酒店入住率×細(xì)分市場(chǎng)占有率）

酒店名稱客房數(shù)平均入住率細(xì)分市場(chǎng)占有率細(xì)分市場(chǎng)份額承德賓館20885%21%37.20天寶假日酒店22280%20%36.39四海國際酒店18682.5%11%17.33盛華大酒店11180%34%30.14云山飯店21072.5%32%49.28錦江文冠飯店22285%33%62.41京城大酒店14775%46%51.17承德大廈酒店11572.5%48%39.66乾陽大酒店32072.5%11%25.03普寧寺上客堂10078.75%6%4.61擬建酒店每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)份額（房間總數(shù)）353.21（間）擬建酒店細(xì)分市場(chǎng)份額（房間數(shù)）客房數(shù)測(cè)算小結(jié)

說明：本項(xiàng)目擬建酒店的客房數(shù)量通過引入細(xì)分市場(chǎng)的概念，將擬建酒店和目標(biāo)酒店的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比同酒店的規(guī)模確定有機(jī)的結(jié)合起來，使酒店規(guī)模的確定依據(jù)更加直觀，確定方法更具有科學(xué)性和邏輯性。規(guī)模建議：通過測(cè)算本項(xiàng)目擬建酒店所能獲得的市場(chǎng)份額，同時(shí)按照全國大城市四星級(jí)酒店客房普遍開發(fā)數(shù)量及專家建議，四星級(jí)酒店客房數(shù)量在300~350間是最為合理的布置。因此建議本項(xiàng)目四星級(jí)客房總數(shù)量約為350間（套）。

注意點(diǎn)：在該方法使用的過程中，對(duì)目標(biāo)酒店的市場(chǎng)調(diào)查（見市調(diào)成果溝通酒店部分）是這個(gè)方法使用的基礎(chǔ)，同時(shí)酒店間的競(jìng)爭(zhēng)力因素和權(quán)重不是一成不變的，它是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程，隨著市場(chǎng)發(fā)展和地域變化，給予適當(dāng)?shù)男拚？头繀^(qū)體量配比

客房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

本項(xiàng)目客房部分的體量=350×40=14000平米類別設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)開間一般4m至4.6m（少數(shù)有3.8m的，也有5m以上的）；進(jìn)深一般8m至9m，（低的少數(shù)有7m多的，高的少數(shù)有12m多的）；層高國外酒店一般除去樓板后凈高2.6至2.8m，少數(shù)在3m以上。國內(nèi)星級(jí)酒店“設(shè)施設(shè)備評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”要求不低于3m或2.7m，符合國內(nèi)實(shí)際。為了節(jié)省能源，在一般情況下2.8m最合適；建筑面積包括衛(wèi)生間和門內(nèi)小走廊）一般30至40㎡，其中凈面積(不包括衛(wèi)生間和門內(nèi)小走廊)20至28m2，衛(wèi)生間4.5㎡，并符合國家《飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定設(shè)施設(shè)備評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中關(guān)于客房面積不少于38、30㎡的規(guī)定和要求。

結(jié)合承德現(xiàn)有的三星級(jí)以上酒店的客房面積大小，得出本項(xiàng)目酒店客房面積大小比例如下：普通客房面積約為30~40㎡；行政客房面積約為60~70㎡；豪華套房面積約為80－150㎡。以平均客房面積40㎡/間計(jì)算，得出：2.商務(wù)會(huì)議區(qū)配置建議商務(wù)會(huì)議區(qū)體量配比——會(huì)議室名稱承德賓館天寶假日盛華大酒店錦江文冠飯店數(shù)量7968會(huì)議室面積（㎡）8751008約8501666平均數(shù)量（7+9+6+8）/4=7.5平均面積（㎡）（1200+1000+500+800）/4=875

會(huì)議室規(guī)模建議：參照承德目前在會(huì)議接待方經(jīng)營得較好的四家代表酒店的在會(huì)議室方面的面積設(shè)置，建議本項(xiàng)目酒店會(huì)議室數(shù)量為8-10個(gè)（其中包括1個(gè)貴賓廳，1各接待廳，以及6-8個(gè)大、中、小型會(huì)議室），總面積為：900-1000㎡

承德四星級(jí)酒店會(huì)議室配置狀況樓層/規(guī)模數(shù)量可容納人數(shù)90%以上的酒店會(huì)議室樓層在5層以下，少數(shù)設(shè)置在中高層，最高樓層為13層3-10個(gè)大型會(huì)議室可容納人數(shù)約100-500人；中型會(huì)議室可容納人數(shù)約30-100人；小型會(huì)議會(huì)議室可容納人數(shù)約20-30人。商務(wù)會(huì)議區(qū)體量配比——多功能廳

參照承德目前擁有多功能廳的四家代表酒店的面積大小設(shè)置，建議本項(xiàng)目酒店多功能會(huì)議廳面積可為：900㎡

，適量面積的廚房或備餐間和一個(gè)家具周轉(zhuǎn)庫房面積約100㎡

。則多功能區(qū)建筑面積為：900+100=1000㎡.

商務(wù)會(huì)議區(qū)的多功能廳體量=900+100=1000㎡名稱天寶假日京城大酒店四海國際酒店乾陽大酒店多功能廳面積（㎡）1200約1000約500約800平均面積（㎡）（1200+1000+500+800）/4=875

商務(wù)會(huì)議區(qū)的會(huì)議中心體量=1000㎡

商務(wù)會(huì)議區(qū)的總體量=1000+1000=2000㎡本項(xiàng)目酒店會(huì)議室配置建議類型數(shù)量設(shè)備設(shè)施建議多功能廳1間有音響設(shè)備、投影設(shè)備、寬帶網(wǎng)設(shè)備，可召開國際會(huì)議和多民族的國內(nèi)會(huì)議，還要有同聲翻譯設(shè)備。接見廳/貴賓廳各1間有良好的隔音和充足的燈光，除固定燈光外還要有活動(dòng)燈光，以供各種表演和展覽使用。多功能廳用可折疊的活動(dòng)家具，根據(jù)不同的需要隨時(shí)可以拼裝成各種類型的臺(tái)面。多功能廳一般不設(shè)固定舞臺(tái)，需要時(shí)采用拼裝式的活動(dòng)舞臺(tái)，舞池也用活動(dòng)地板拼裝成。中小會(huì)議室6-8間設(shè)施包括有：白板、講臺(tái)、音響、錄音機(jī)、錄象機(jī)、彩電、麥克風(fēng)、投影儀、幻燈機(jī)、活動(dòng)屏幕、指示牌、指示器、多媒體投影儀等。另外，會(huì)議中心還要有足夠的公共衛(wèi)生間（包括）殘疾人衛(wèi)生間和清潔用具儲(chǔ)藏室。

設(shè)備設(shè)施建議3.餐飲區(qū)配置建議承德高檔賓館的餐飲配套規(guī)模在1000-2500平米左右，以會(huì)議、商務(wù)為主的酒店，餐飲規(guī)模較其他類型比重偏大名稱總體規(guī)模（建筑面積：平方米）客房數(shù)量客戶群餐飲規(guī)模餐位與客房比特色菜系承德賓館15000216會(huì)議及商務(wù)散客占80%，旅團(tuán)占15%，外籍客戶及其他占5%大宴會(huì)廳：170人包間：10人臺(tái)，7個(gè)，16人臺(tái)：2個(gè)，20人臺(tái)，1個(gè)，西餐廳一個(gè)，50人餐位：342面積：12221.58川、粵特色菜肴及本地菜品天寶假日酒店27000222會(huì)議及宴會(huì)占70%，旅團(tuán)占25%，外籍客戶及其他占5%共可容納800人用餐。大宴會(huì)廳一個(gè)，400人；中餐廳一個(gè)，20人，滿漢全席廳一個(gè)，20人。豪華雅間11個(gè)，雅間共13個(gè)，西餐廳一個(gè)，容納40人餐位：800面積：25903.6特色菜品：招牌蠔汁鮮極品鵝掌、鮮蠔汁網(wǎng)鮑十二頭、原只木瓜燉杏汁雪蛤四海國際酒店20000多186旅團(tuán)占60%，小型會(huì)議及宴會(huì)占20%，外籍客戶及其他占20%餐飲區(qū)：2000余平米，共400余個(gè)餐位；含大廳：22桌；大小雅間16間，含西餐廳餐位：400面積：20002.15麗都私家菜、地方菜、淮南菜、奧菜等名稱總體規(guī)模（建筑面積：平方米）客房數(shù)量客戶群餐飲規(guī)模餐位數(shù)與客房比特色菜系盛華大酒店18500111會(huì)議及商務(wù)散客占70%，旅團(tuán)占20%，外籍客戶及其他占10%總餐位數(shù)440，宴會(huì)大廳：容納150人；20包間，西餐廳90人餐位：440面積：14004宮廷菜系云山飯店20000210會(huì)議及商務(wù)散客占40%，旅團(tuán)占40%，外籍客戶及其他占20%餐位總數(shù)：600；大堂：300人；風(fēng)格不同的宴會(huì)廳、雅間13個(gè)，西餐廳1個(gè)餐位：600面積：16602.9粵、魯、川、淮揚(yáng)菜為主打，加之北方宮廷菜及當(dāng)?shù)仫L(fēng)味菜京城大酒店占地面積18000147旅團(tuán)占70%，會(huì)議及商務(wù)散客占20%，外籍客戶及其他占10%大堂：180人；中餐雅間：12間；西餐廳：容納80人餐位：386面積：14402.63西餐，地方菜承德大廈12000115旅團(tuán)占70%，會(huì)議及宴會(huì)占20%，外籍客戶及其他占10%整個(gè)酒店餐飲容量560人；大堂：150人，包間：12人臺(tái)5個(gè)，10人臺(tái)20個(gè)，西餐廳1個(gè)，可容納150人餐位：560面積：17604.9粵、川、淮菜名稱總體規(guī)模（建筑面積：平方米）客房數(shù)量客戶群餐飲規(guī)模餐位數(shù)與客房比特色菜系錦江文冠酒店22000222會(huì)議及商務(wù)散客占60%，旅團(tuán)占30%，外籍客戶及其他占10%可同時(shí)容納600人就餐，飯店設(shè)有風(fēng)格迥異的宴會(huì)廳、餐飲包間18個(gè)，大堂容納250人，西餐廳1個(gè)，容納60人餐位：600面積：18402.25主營粵菜、淮揚(yáng)菜、滬杭菜、地方菜乾陽大酒店26000320旅團(tuán)占65%，會(huì)議及商務(wù)散客占25%，外籍客戶及其他占10%設(shè)有可容納400人：大堂17桌，包間14個(gè)，西餐廳一個(gè)，60人。餐位：400面積：13201.25地方菜、宮廷菜為主，湘、鄂、粵菜為輔普寧寺上客堂9000多100多旅團(tuán)占80%，會(huì)議及商務(wù)散客占10%，外籍客戶及其他占10%宴會(huì)廳：100人；雅間：容納20人一個(gè)，容納15、16人4個(gè)，西餐廳一個(gè)。餐位：184面積：5841.84特色菜、素齋素宴、特色面點(diǎn)、精美西餐注：以上計(jì)算面積為包括廚房操作面積、庫房和衛(wèi)生間、通道等輔助面積在內(nèi)的所有面積本地高檔會(huì)議型賓館每間客房平攤的宴會(huì)廳面積集中在5-7平的區(qū)間，包間個(gè)數(shù)在13-27個(gè)名稱宴會(huì)廳規(guī)?？头繑?shù)每間客房平攤面積包間數(shù)包間面積承德賓館8502163.9410122天寶假日酒店2000222927500盛華大酒店7501116.7620200云山飯店15002166.9413160錦江文冠酒店12502225.6318250四海國際酒店11001865.9116220京城大酒店9001476.1212176承德大廈7001156.0825260乾陽大酒店8503202.6614260普寧寺上客堂5001005584會(huì)議型酒店旅游型酒店本項(xiàng)目酒店餐飲配套規(guī)模建議：約3000平米參考承德會(huì)議型酒店以及本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錦江文冠大酒店，確定本項(xiàng)目每個(gè)房間平攤的宴會(huì)廳面積為5.6平方米本項(xiàng)目建議宴會(huì)廳面積為：350間*5.6平米/間=1960平方米參考承德會(huì)議型酒店的包間個(gè)數(shù)及承德市場(chǎng)包間需求旺盛，建議酒店包間個(gè)數(shù)為25個(gè)，每間容納人數(shù)10-20人建議包間個(gè)數(shù)25個(gè)

面積為：25*20=500平方米本項(xiàng)目宴會(huì)廳面積建議本項(xiàng)目包間規(guī)模建議考慮到本項(xiàng)目酒店會(huì)議需求，建議設(shè)置一個(gè)以商務(wù)洽談為主的西餐廳或咖啡廳。

本項(xiàng)目西餐廳規(guī)模建議建議面積為：500平方米本項(xiàng)目酒店餐飲區(qū)體量

=1960+500+500=2960平米檢驗(yàn)：本項(xiàng)目作為酒店餐飲配套規(guī)模建議為：3000平米左右計(jì)算得出餐位與客房比為：（400+500）/350=2.57該比率在承德目前會(huì)議型酒店市場(chǎng)餐位與客房比區(qū)間2.25-3.6中占中等位置，規(guī)模適中。名稱餐位數(shù)與客房比承德賓館1.58天寶假日酒店3.6盛華大酒店4云山飯店2.9錦江文冠酒店2.25四海國際酒店2.15京城大酒店2.63承德大廈4.9乾陽大酒店1.25普寧寺上客堂1.84會(huì)議型酒店旅游型酒店附：北京高檔酒店宴會(huì)廳面積與客房數(shù)比名稱客房數(shù)（間）宴會(huì)廳面積（平方米）每間客房平攤的面積（平方米）嘉里中心48719373.98中國大飯店71622793.18國際俱樂部2734101.51凱賓斯基52610502希爾頓3403050.9君悅酒店5317111.34長城喜來登85111311.33國航萬麗2123451.63王府飯店5305651.07北京代表酒店餐位與客房比名稱座位總計(jì)餐位/客房嘉里中心4590.9國際俱樂部4341.6中國大飯店10881.7君悅酒店7421.4從與北京高檔酒店的比較中可以看出，北京高檔酒店的餐位與客房比主要原因集中在1-1.7的區(qū)間，每間客房平攤的面積主要集中在1-2平及3-4平兩個(gè)區(qū)間，都遠(yuǎn)低于承德酒店的主要區(qū)間，可見，承德餐飲在消費(fèi)中的比重是比較大的，同時(shí)其需求是非常旺盛的。從承德餐飲業(yè)的發(fā)展情況來看，行業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，且未來三年內(nèi)區(qū)域新增人口達(dá)到7萬，餐飲消費(fèi)潛力巨大餐飲經(jīng)營狀況回顧：承德市知名餐飲場(chǎng)所主要集中在市中心區(qū)域,其中三處分布在其市內(nèi)主要商業(yè)街南營子大街兩側(cè),餐飲市場(chǎng)生意興隆.從2005及2006兩年的數(shù)據(jù)來看,承德住宿餐飲業(yè)的營業(yè)總收呈遞增趨勢(shì),其中餐費(fèi)收在總收入中比重達(dá)57%以上,占據(jù)主要地位.代表知名餐飲店的主力面積需求在2000-4000平方米之間，飲食文化中帶有濃郁的皇城情結(jié)承德大型餐飲人均消費(fèi)水平主要持續(xù)在100-200區(qū)間內(nèi)，以野味及滿清宮廷菜系為主營特色承德大型餐飲消費(fèi)群體以政府、商務(wù)宴請(qǐng)為主，包間上座率高，大堂及宴會(huì)廳以承接婚宴壽宴為主在消費(fèi)習(xí)慣上，承德人在飲食上花費(fèi)的比例較高，在外面就餐比重較大區(qū)域未來人口情況：未來三年內(nèi)區(qū)域新增人口達(dá)到6萬，到2020年，城南新區(qū)總規(guī)劃人口28萬，消費(fèi)潛力巨大政府與公檢法的入駐將為餐飲等消費(fèi)帶來利好，同時(shí)形成對(duì)餐飲高端消費(fèi)的強(qiáng)拉動(dòng)作用

對(duì)本項(xiàng)目而言，餐飲物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)低、收益較高,建議適當(dāng)放大規(guī)模。目前承德市大型知名餐飲店以2000平米左右為主，定位差異性大，能滿足各類客戶不同需求名稱規(guī)模特色平均菜價(jià)（元）主要客戶清宮宴酒樓400裝修風(fēng)格古樸典雅，以野味為特色，代表菜品：全鹿宴，黃羊及鹿系列。全鹿宴38000，人均消費(fèi)40元左右，吃野味人均100元以上承德地方特色宴請(qǐng)，招待外地政府以及商務(wù)人員樓外樓（四海國際餐廳）2000特色菜燕鮑翅承接宴會(huì)，經(jīng)營麗都私家菜、地方菜、淮南菜、粵菜等。30-40商務(wù)宴請(qǐng)新乾隆酒樓4300裝修風(fēng)格古樸，推出具有“乾隆”特色的系列飲食30-40以地方政府，部隊(duì)，大型企業(yè)客戶為主，是新興的商務(wù)宴請(qǐng)地點(diǎn)。天寶假日酒店1200特色菜品：招牌蠔汁鮮極品鵝掌、鮮蠔汁網(wǎng)鮑十二頭、原只木瓜燉杏汁雪蛤20-30高端的婚宴地點(diǎn)、承接商務(wù)宴請(qǐng)大清花3200是大清花在承德最大的分店，2008年內(nèi)，將會(huì)擴(kuò)展到4家店（現(xiàn)在為止2家）。是承德市最成功的連鎖餐飲。15-25普通老百姓、旅游人群滿漢全席2000國家特級(jí)酒家，宮廷式裝修，經(jīng)營特色宮廷餐飲，也有海鮮鮑翅等。35-50政府機(jī)關(guān)、企業(yè)宴請(qǐng)、高端婚宴壽宴本項(xiàng)目餐飲類物業(yè)除滿足酒店配套需求外，建議增加4-5個(gè)餐飲店,獨(dú)立餐飲規(guī)模約7000平米左右。包間：25個(gè)共500平方米宴會(huì)廳：2000平方米高檔次品牌連鎖店：1個(gè)2500-3000平米中端大眾消費(fèi)餐飲：2個(gè)1500-2000平米中低端普通大眾消費(fèi)餐飲：2-3個(gè)300-500平米左右酒店餐飲配套3000平米7000平米獨(dú)立配套餐飲本項(xiàng)目餐飲總體規(guī)模建議：西餐廳：500平方米4.健身娛樂區(qū)配置建議承德市四星級(jí)酒店的娛樂配套情況小結(jié)：以KTV、洗浴、棋牌室為主，基本以酒店住宿客戶公款消費(fèi)為主，少有目的性消費(fèi)客戶名稱詳細(xì)情況承德賓館洗浴中心、美容美發(fā)、KTV、保齡球館、影視餐吧天寶假日酒店多功能歌舞廳、演藝廳、棋牌室、茶藝室、室內(nèi)高爾夫、美式落袋、斯諾克、乒乓球、飛鏢、桑拿浴、保健按摩、美容美發(fā)、健身室、健康舞廳等四海國際灑店桑拿洗浴、演藝吧、KTV包房、球類室、棋牌室、室內(nèi)游泳館盛華大酒店商務(wù)中心、網(wǎng)吧、酒吧、商場(chǎng)、迪斯科舞廳、棋牌室、桑拿浴室、健身室云山飯店洗浴中心、棋牌室、美容美發(fā)京城大酒店游泳館、KTV包房、桑拿中心、保健按摩、茶藝吧、棋牌室等承德大廈歌廳、洗浴、酒吧等輔助服務(wù)設(shè)施錦江文冠酒店游泳館、夜總會(huì)、KTV包房、桑拿中心、保健按摩、陽光浴室、棋牌室乾陽大酒店游泳池、男女桑拿浴、健身房、卡拉OK包房，清宮演藝廳、乾陽嘉年華俱樂部普寧寺上客堂大酒店游泳館、健身房、商務(wù)館、會(huì)議室、康樂宮、上客堂佛樂宮，推出的藏傳佛教舞蹈“四海普寧”使客人充分領(lǐng)略藏傳佛教文化的內(nèi)涵。承德四星酒店的娛樂配套多數(shù)設(shè)施設(shè)備陳舊，整體經(jīng)營狀況一般經(jīng)營狀況：承德四星酒店的娛樂配套以洗浴、KTV、棋牌室為主，少有游泳館、健身房。目前整體經(jīng)營狀況一般。在十家四星級(jí)酒店當(dāng)中有四家較新的酒店設(shè)置了健身房，成為未來酒店娛樂配套發(fā)展的一個(gè)新趨勢(shì)，如天寶酒店健身房以會(huì)員制為主，客源以本地消費(fèi)者為主，經(jīng)營狀況良好。酒店洗浴的消費(fèi)以酒店內(nèi)部住宿客戶為主，多為公款消費(fèi)，經(jīng)營狀況尚可，是酒店收入的來源之一?；舅芯频甓荚O(shè)置了KTV，形式多為外包經(jīng)營，營業(yè)狀況一般，設(shè)施陳舊，更新慢，外來消費(fèi)者少，運(yùn)營情況遠(yuǎn)不及獨(dú)立式經(jīng)營的KTV建議：作為區(qū)域配套，獨(dú)立式經(jīng)營的KTV將會(huì)有更好的收效；適應(yīng)大眾需求的健身及游泳設(shè)施發(fā)展前景看好。

本項(xiàng)目娛樂設(shè)施如果僅作為酒店配套來做，從整體市場(chǎng)表現(xiàn)來看，經(jīng)營狀況一般。因此，建議在項(xiàng)目的選擇上應(yīng)盡量結(jié)合承德市民的消費(fèi)需求，設(shè)置一些大眾娛樂項(xiàng)目，以維持良性運(yùn)營。從承德普通大眾的消費(fèi)習(xí)慣來看，KTV是最受市民喜愛的娛樂活動(dòng)，其次為健身房與兒童娛樂中心問卷調(diào)查顯示：在承德市民的生活?yuàn)蕵贩矫妫琄TV占據(jù)了主要位置，有18.7%的人選擇KTV作為自己休閑娛樂的主要選擇，而現(xiàn)有知名KTV數(shù)量有限，且亮點(diǎn)較少，可見，KTV在承德市場(chǎng)的發(fā)展將有良好的預(yù)期承德市民對(duì)健身中心的心理需求排在第二位，數(shù)量僅次于KTV，目前市場(chǎng)上健身中心數(shù)量少，迎合普通消費(fèi)者需求的健身中心發(fā)展前景看好排在需求第三位的是兒童活動(dòng)場(chǎng)所，在目前的市場(chǎng)中，該項(xiàng)尚處于空白階段從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，目前承德KTV以中低檔的大眾消費(fèi)為主，經(jīng)營狀況不錯(cuò)名稱規(guī)模（平方米）日營業(yè)額上座率錢庫KTV40004-5萬晚上100%經(jīng)典KTV30004-5萬平時(shí)晚上100%，周末白天晚上都100%名豪KTV2000不到1萬冷清東方之珠12003～4萬晚上100%天寶KTV25002萬60％從市場(chǎng)表現(xiàn)看：承德市KTV市場(chǎng)總體經(jīng)營狀況良好KTV市場(chǎng)的消費(fèi)以中低檔大眾消費(fèi)為主，晚間時(shí)段是消費(fèi)的主流時(shí)段，上座率多數(shù)可達(dá)100%市場(chǎng)中知名KTV數(shù)量不多，亮點(diǎn)少，發(fā)展前景看好建議：迎合大眾需求的消費(fèi)定位配以獨(dú)立的經(jīng)營模式，加之時(shí)尚的裝修及適當(dāng)?shù)牧咙c(diǎn)，是長期持續(xù)良好經(jīng)營的重要保證目前承德市可供健身運(yùn)動(dòng)類的場(chǎng)所相對(duì)稀缺，而在調(diào)查問卷與訪談中我們發(fā)現(xiàn)，該類運(yùn)動(dòng)休閑類項(xiàng)目需求旺盛現(xiàn)狀：承德市健身運(yùn)動(dòng)類場(chǎng)所相對(duì)稀缺，主要類型為獨(dú)立式經(jīng)營及酒店娛樂配套現(xiàn)有的十家四星級(jí)酒店中共有四家設(shè)置了健身配套，分別為：天寶假日酒店、盛華大酒店、乾陽大酒店、普寧寺上客堂大酒店，目前以會(huì)員為主，經(jīng)營狀況穩(wěn)定獨(dú)立經(jīng)營的健身俱樂部共有三家：凱迪賽健身俱樂部、傲瑞特健身俱樂部以及寶力豪健身俱樂部，其同樣以會(huì)員制為主，經(jīng)營狀況良好。問卷與訪談顯示，運(yùn)動(dòng)休閑類項(xiàng)目相對(duì)稀缺，市民需求旺盛訪談紀(jì)要：劉先生自營業(yè)主30歲承德健身地方就三個(gè)，人挺多的，現(xiàn)在人都喜歡這個(gè)，我辦的是傲瑞特的會(huì)員，器材一般，教練挺專業(yè)的。如果有更好的還會(huì)再試試看看。訪談紀(jì)要：張先生35歲健身自己沒去過，但有朋友去過，現(xiàn)在數(shù)量還不多，寶力豪06年才開的，以后一定會(huì)去嘗試一下，對(duì)身體好，自己鍛煉還是不如教練專業(yè)。本項(xiàng)目娛樂配套業(yè)態(tài)選擇與規(guī)模配置業(yè)態(tài)入選理由規(guī)模建筑形式量販?zhǔn)終TV大眾消費(fèi)，市場(chǎng)接受度高，風(fēng)險(xiǎn)較小4000平米獨(dú)立的建筑形式，酒店可共享健身房需求旺盛，供應(yīng)稀缺3000平米獨(dú)立或與酒店在一起均可棋牌室大眾娛樂項(xiàng)目，運(yùn)營成本低5-8間，100平米左右在酒店內(nèi)連鎖精品SPA市場(chǎng)稀缺，標(biāo)定酒店檔次，公款消費(fèi)出口400平米在酒店內(nèi)總計(jì)4000+3000+100+400=7500平米

本項(xiàng)目/酒店的健身娛樂區(qū)配套體量約為：7500㎡附：知名連鎖品牌健身房規(guī)模在3000-4000平米左右知名健身連鎖機(jī)構(gòu)列表名稱規(guī)模（平方米）經(jīng)營項(xiàng)目青鳥健身3000-4000健身器械、有氧健身操、踏板操、搏擊操、普拉提、肚皮舞、啞鈴操、杠鈴操、武術(shù)、散打、SPINNING動(dòng)感單車、健身舞、街舞、瑜珈、拉丁操、太極、跆拳道、拳擊、芭蕾、球操等。浩沙健身2500-4000器械健身、芭蕾形體、健美操、跆拳道、瑜伽、街舞、乒乓球、羽毛球館、常年設(shè)置減肥班、搏擊、拉丁舞、肚皮舞、普拉提、萊美、形體操、器械健美、動(dòng)感單車、四季泳池等中體倍力3000-5000器械健美、健身舞、瑜伽、形體操、萊美、搏擊、拉丁、街舞、綜合素質(zhì)、普拉提、搏擊操、街舞、拉丁健身操、杠鈴操、健身球、舞臺(tái)燈光動(dòng)感單車附：思妍麗SPA面積建議為400平米左右，以美容、SPA功能為主樓盤名稱規(guī)模功能沈陽思妍麗百盛店400余平美容、SPA沈陽思妍麗新世界店400余平（13個(gè)包間）美容、SPA北京棕櫚泉會(huì)所SPA中心約600平（17個(gè)包間）美容、SPA金域藍(lán)灣思妍麗心居旗艦會(huì)所4400平SPA、美容按摩、室內(nèi)泳池以及多功能球場(chǎng)、壁球室、健身房5.公共活動(dòng)及行政區(qū)配置建議公共活動(dòng)區(qū)配置建議

建議：公共活動(dòng)區(qū)主要指酒店大堂部分、走廊過道及電梯位等。大堂是酒店的中心，是客人對(duì)酒店第一印象的窗口，是酒店為客人提供服務(wù)項(xiàng)目最多的地方。大堂中主要設(shè)置有：總服務(wù)臺(tái)、商場(chǎng)、商務(wù)中心、大堂酒吧、咖啡廳、貴重物品保險(xiǎn)室、大堂經(jīng)理的位置、禮賓臺(tái)的位置、行李員服務(wù)臺(tái)、休息區(qū)、公共衛(wèi)生間等。后勤行政區(qū)配置建議

建議：行政用房包括總經(jīng)理辦公室、黨委、工會(huì)、共青團(tuán)辦公室及財(cái)務(wù)、人事、保衛(wèi)等非營業(yè)部門的辦公室。職工用房包括職工食堂和廚房、職工更衣、洗浴室、職工培訓(xùn)室、文體活動(dòng)室、倒班室等。公共活動(dòng)區(qū)規(guī)模測(cè)算名稱面積（㎡）備注大堂部分350間×1㎡=350國家星級(jí)酒店《設(shè)施設(shè)備評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中提出：按客房間數(shù)推算大堂面積，每間客房平均不少于0.6、0.8、1.0、1.2㎡四個(gè)檔次，并規(guī)定最低要250㎡，最高400㎡以上不限。但最高上限最好不超過每間客房平均2㎡?？偡?wù)臺(tái)長度一般為8m至12m前廳辦公室50-100供前廳部人員辦公、財(cái)務(wù)夜審、存放資料、復(fù)印、傳真和電腦，銷售部也最好設(shè)在這里，以便接待業(yè)務(wù)。行李間17.5-21行李間以每間客房0.05至0.06㎡設(shè)定合計(jì)417.5-471㎡，建議本項(xiàng)目大堂面積為500㎡

大堂面積

走廊過道及電梯位面積通過專家訪談方式，我司了解到走廊過道及電梯位等公共部分的面積，大約會(huì)占客房區(qū)面積的25%，則走廊過道及電梯等公共區(qū)面積為：14000㎡×25%＝3500㎡

四星級(jí)酒店公共活動(dòng)區(qū)的體量約為：4000㎡后勤行政區(qū)規(guī)模測(cè)算名稱服務(wù)內(nèi)容/設(shè)施面積（㎡）商務(wù)中心提供打字、復(fù)印、文件裝訂、出租電腦的服務(wù)，辦理電傳、傳真、國際長途電話、國內(nèi)行李托運(yùn)的服務(wù)，代售郵票、代發(fā)信件、代購交通票務(wù)和代購影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。要有坐式的服務(wù)臺(tái)、封閉式的電話間洽談室。500其他營業(yè)性服務(wù)設(shè)施主要設(shè)施：商店、書店、花店、洗衣店等。行政/職工用房行政用房包括總經(jīng)理辦公室、黨委、工會(huì)、共青團(tuán)辦公室及財(cái)務(wù)、人事、保衛(wèi)等非營業(yè)部門的辦公室。職工用房包括職工食堂和廚房、職工更衣、洗浴室、職工培訓(xùn)室、文體活動(dòng)室、倒班室等。面積一般控制在總建筑面積的4％至6％之間。約為1600㎡左右

商務(wù)中心和其他營業(yè)性服務(wù)設(shè)施

四星級(jí)酒店后勤行政區(qū)的體量約為：2100㎡注：以上測(cè)算不包含停車位，車位配比問題將結(jié)合整體商業(yè)綜合考慮，以國家對(duì)于大型商業(yè)設(shè)施停車位的配比基本規(guī)定為參考，即按照每1000平方米建筑面積2-2.5個(gè)車位來進(jìn)行設(shè)計(jì)建議.

功能分區(qū)總面積(㎡)總數(shù)量(間)類型面積(㎡)數(shù)量(間)單間面積(㎡)客房區(qū)14000350客房14000350

40餐飲區(qū)300027中餐25001+25/西餐500

1500

公共活動(dòng)區(qū)4000/大堂420///走廊過道及電梯3500//商務(wù)會(huì)議區(qū)200011多功能廳100011000其它會(huì)議室100010/

健身娛樂區(qū)5005-8棋牌室1005-8/1連鎖精品SPA4001400

70001KTV40001

40001健身房3000/3000商務(wù)中心及其它營業(yè)性服務(wù)設(shè)施500/商務(wù)中心及其它服務(wù)設(shè)施500//行政和職工用房1600/行政和職工用房///合計(jì)14000+3000+4000+2000+500+7000+500+1600=32600㎡

注：表中灰色框?yàn)樽鳛楠?dú)立健身娛樂區(qū)對(duì)外經(jīng)營，但同時(shí)作為酒店的附屬設(shè)施，服務(wù)于酒店客戶。四星級(jí)酒店整體功能分區(qū)體量配置總表

《酒店預(yù)算方案》

一、預(yù)算編制背景 隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，為了確保酒店在[預(yù)算年度]能夠?qū)崿F(xiàn)高效運(yùn)營、提升服務(wù)質(zhì)量并獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，特制定本預(yù)算方案。本酒店定位為[酒店星級(jí)或市場(chǎng)定位描述]，擁有[房間數(shù)量]間客房，以及餐飲、會(huì)議、娛樂等多種配套設(shè)施，旨在滿足不同客戶群體的需求。

二、預(yù)算編制原則 1.全面性原則：涵蓋酒店運(yùn)營的各個(gè)方面，包括但不限于客房、餐飲、人力資源、市場(chǎng)營銷、設(shè)備維護(hù)等。 2.準(zhǔn)確性原則：基于歷史數(shù)據(jù)、市場(chǎng)調(diào)研、行業(yè)趨勢(shì)以及酒店的發(fā)展規(guī)劃，盡可能精確地預(yù)測(cè)各項(xiàng)收入與支出。 3.靈活性原則：預(yù)留一定比例的彈性資金，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)情況或市場(chǎng)變化。 4.效益性原則：在保障服務(wù)質(zhì)量的前提下，優(yōu)化資源配置，降低成本，提高利潤水平。

三、收入預(yù)算 1.客房收入 根據(jù)歷史入住率數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)趨勢(shì)分析，預(yù)計(jì)[預(yù)算年度]的平均客房入住率為[X]%。 不同房型的定價(jià)如下：標(biāo)準(zhǔn)間每晚[X]元，豪華間每晚[X]元，套房每晚[X]元。 客房收入預(yù)算=（標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量×標(biāo)準(zhǔn)間定價(jià)×平均入住率×365）+（豪華間數(shù)量×豪華間定價(jià)×平均入住率×365）+（套房數(shù)量×套房定價(jià)×平均入住率×365） 預(yù)計(jì)客房收入為[X]元。 2.餐飲收入 酒店餐廳包括中餐廳、西餐廳和特色餐廳。中餐廳預(yù)計(jì)每日接待[X]桌客人，平均每