第8章房地產(chǎn)稅

第八章房地產(chǎn)稅共七十一頁一、房地產(chǎn)稅制的主要(zhǔyào)規(guī)定我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中直接以房地產(chǎn)為征稅(zhēnɡshuì)對(duì)象的稅種主要有以下幾種：房產(chǎn)稅（對(duì)內(nèi)）城市房地產(chǎn)稅（涉外）,已合并土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅契稅印花稅共七十一頁房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（現(xiàn)已統(tǒng)一合并為房產(chǎn)稅）：以房屋為征稅對(duì)象。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋計(jì)稅價(jià)值(jiàzhí)或房產(chǎn)的出租收入。原房地產(chǎn)稅制中內(nèi)外資企業(yè)的規(guī)定不一，內(nèi)資企業(yè)征收房產(chǎn)稅，而外資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅。自2009年1月1日起廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外資企業(yè)和外籍個(gè)人，統(tǒng)一依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。共七十一頁城鎮(zhèn)土地使用稅：以土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象。以增值額為計(jì)稅依據(jù)。耕地占用稅：以納稅人實(shí)際占用的耕地面積計(jì)稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。契稅：以轉(zhuǎn)移土地、房屋使用權(quán)的行為為征稅對(duì)象。以成交(chéngjiāo)價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。

印花稅：是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。如房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、產(chǎn)權(quán)證照、租賃合同等。共七十一頁（一）房產(chǎn)稅的基本(jīběn)規(guī)定

1、征稅對(duì)象及納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)(shēngchǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或者儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。其征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村地區(qū)。共七十一頁房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中：（1）產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人(gèrén)所有的，由集體單位和個(gè)人(gèrén)納稅。（2）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。（3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（4）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。共七十一頁

2、計(jì)稅依據(jù)與稅率（1）房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入。①房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式；②從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)是余值而不是原值，它是原值減除規(guī)定比例（10%～30%）后的剩余價(jià)值；③投資聯(lián)營(liányínɡ)的房產(chǎn)如果投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)按余值從價(jià)征稅，如果不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)按租金從租計(jì)征；④融資租賃按房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征；⑤舊空調(diào)和單獨(dú)作價(jià)入賬的新中央空調(diào)不計(jì)入房產(chǎn)價(jià)。共七十一頁（2）房產(chǎn)稅稅率從價(jià)計(jì)征的，稅率為1.2%；從租計(jì)征的，稅率為12%。注意：從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民(jūmín)住房，可暫按4%的優(yōu)惠稅率征收房產(chǎn)稅。共七十一頁3、稅收(shuìshōu)優(yōu)惠（1）條例規(guī)定的免稅房產(chǎn)：①國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；②由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位(dānwèi)自用的房產(chǎn)；③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；④個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；⑤財(cái)政部批準(zhǔn)的其他免稅房產(chǎn)。共七十一頁（2）實(shí)施細(xì)則規(guī)定的免稅房產(chǎn)①經(jīng)縣、市政府或其授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)舉辦的學(xué)校、醫(yī)療單位、托兒所、幼兒園、敬老院、圖書館（站）、體育場(chǎng)（館）等社會(huì)(shèhuì)公益事業(yè)單位自用的房產(chǎn)；②經(jīng)縣、市政府或其授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，為安置拆房戶、受災(zāi)戶而搭蓋的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋；③利用人防工程修建的地下洞內(nèi)各種營業(yè)性場(chǎng)所；共七十一頁（3）其他具體規(guī)定①企業(yè)的房產(chǎn)在破產(chǎn)期間免征房產(chǎn)稅；②凡在基建工地為基建服務(wù)的各種工棚、材料棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)房屋，不論是施工企業(yè)自行建造或基建單位投資建造，在施工期間，免征房產(chǎn)稅。但是在基建工程結(jié)束以后，這些房屋沒有拆除仍繼續(xù)使用的，要依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅；③經(jīng)有關(guān)部門(bùmén)鑒定對(duì)毀損不堪使用的房屋或危險(xiǎn)房屋，只要確實(shí)停止使用，可免征房產(chǎn)稅；共七十一頁④納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，應(yīng)劃分清楚，按規(guī)定分別確定征免房產(chǎn)稅；如劃不清楚的一律征收房產(chǎn)稅；⑤對(duì)國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、事業(yè)單位、公園、名勝古跡等免稅單位房產(chǎn)(fángchǎn)中的營業(yè)用房，如影劇院、飲食部、茶社、照相館、招待所、商店等使用的房屋及出租的房屋均應(yīng)征收房產(chǎn)(fángchǎn)稅；⑥學(xué)校辦的工廠、招待所等房屋，如純?yōu)閷W(xué)校教學(xué)、科研等服務(wù)的，免征房產(chǎn)稅；如有對(duì)外業(yè)務(wù)收入的，應(yīng)征房產(chǎn)稅；即對(duì)內(nèi)又對(duì)外的，能分清楚的，分清后計(jì)征，分不清楚的，應(yīng)全額征收房產(chǎn)稅；共七十一頁⑦軍需工廠的房產(chǎn)，為照顧(zhàogù)實(shí)際情況，凡生產(chǎn)軍品的，免征房產(chǎn)稅；生產(chǎn)經(jīng)營民用品的，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅；既生產(chǎn)軍品又生產(chǎn)經(jīng)營民品的，可按各占比例劃分征免房產(chǎn)稅；⑧對(duì)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地、車船，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。共七十一頁⑨對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。⑩對(duì)行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)(fángchǎn)、土地，免征房產(chǎn)(fángchǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。⑾對(duì)為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。共七十一頁（二）土地(tǔdì)增值稅的基本規(guī)定

1、征稅(zhēnɡshuì)范圍（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。判定是否征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)，一是有償轉(zhuǎn)讓；二是國有土地。具體注意事項(xiàng)：共七十一頁

（1）征收土地(tǔdì)增值稅包括：出售、交換（個(gè)人之間交換自有居住用房地產(chǎn)除外）、抵債的；（2）不征稅的有：以繼承、贈(zèng)予方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的；房地產(chǎn)的出租；房地產(chǎn)的抵押；以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營；合作建房；共七十一頁

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的代建房行為(xíngwéi)；房地產(chǎn)的重新評(píng)估；因國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的。共七十一頁

2、納稅義務(wù)人土地(tǔdì)增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓土地(tǔdì)使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。共七十一頁

3、稅率土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目(xiàngmù)金額50%的部分，稅率為30%。（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。共七十一頁

4、土地增值稅的計(jì)算（1）計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）或=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目(xiàngmù)金額×速算扣除系數(shù)（2）增值額即應(yīng)稅收入減除扣除項(xiàng)目應(yīng)稅收入包括納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。扣除項(xiàng)目有：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括地價(jià)款和登記、過戶手續(xù)費(fèi)。共七十一頁

②房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接(jiànjiē)費(fèi)用。

③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用扣除，而按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。具體有兩種辦法：共七十一頁

一是納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提?tígōng)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的開發(fā)費(fèi)用＝利息十［取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本］×5%（或以內(nèi)）二是納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明，其允許扣除的開發(fā)費(fèi)用＝［取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本］×10%（或以內(nèi)）共七十一頁

④舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格＝重置成本×成新度折扣率

⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。營業(yè)稅、城建稅（教育費(fèi)附加）、印花稅（限于非房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅列入管理費(fèi)用）。

⑥其他(qítā)。加計(jì)［取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本］×20%的扣除（限于房地產(chǎn)開發(fā)公司）。共七十一頁

5、稅收優(yōu)惠注意以下三項(xiàng)優(yōu)惠：一是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；二是因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)的，免征土地增值稅；三是個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用(zìyòng)住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅。但居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。共七十一頁（三）城鎮(zhèn)土地使用稅的基本(jīběn)規(guī)定

1、征稅(zhēnɡshuì)范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國家所有和集體所有的土地。確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：（1）城市，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，包括郊區(qū)；（2）縣城，指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)的土地；（3）建制鎮(zhèn)，指鎮(zhèn)人民政府所在地的城鎮(zhèn)的土地；（4）工礦區(qū)，指符合規(guī)定的工礦區(qū)。共七十一頁

2、納稅義務(wù)人

在城市(chéngshì)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。注意包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、個(gè)體戶和其他個(gè)人。共七十一頁

3、計(jì)稅依據(jù)和稅率土地使用稅實(shí)行從量計(jì)征，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。稅率采用定額稅率，每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額的具體標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)為：（1）大城市1.5~30元；（2）中等城市1.2~24元；（3）小城市0.9~18元;（4）縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)0.6元~12元.共七十一頁

4、稅收優(yōu)惠（1）法定免稅優(yōu)惠：國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；市政街道(jiēdào)、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；共七十一頁

對(duì)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的土地；企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的；免稅單位無償使用納稅單位的土地；中國人民銀行總行所屬分支機(jī)構(gòu)自用的土地；對(duì)石油、電力、煤炭等能源用地，民用港口、鐵路等交通用地和水利設(shè)施用地，三線調(diào)整企業(yè)、鹽業(yè)、采石場(chǎng)、郵電(yóudiàn)等一些特殊用地。共七十一頁

（2）由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免的優(yōu)惠：個(gè)人所有的居住房屋及院落用地；房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地；免稅單位職工家屬的宿舍用地；民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；集體(jítǐ)和個(gè)人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地；共七十一頁

對(duì)基建項(xiàng)目在建期間使用的土地，原則上應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地稅。但對(duì)有些基建項(xiàng)目，特別是國家產(chǎn)業(yè)政策扶持發(fā)展(fāzhǎn)的大型基建項(xiàng)目占地面積大，建設(shè)周期長，在建期間又沒有經(jīng)營收入，為照顧其實(shí)際情況，對(duì)納稅人納稅確有困難的，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)具體情況予以免征或減征土地使用稅；城鎮(zhèn)內(nèi)的集貿(mào)市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）用地，按規(guī)定應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地稅。為了促進(jìn)集貿(mào)市場(chǎng)的發(fā)展及照顧各地的不同情況，各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局可根據(jù)具體情況自行確定對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)用地征收或者免征城鎮(zhèn)土地使用稅；共七十一頁

房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予(jǐyǔ)緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定；原房管部門代管的私房，落實(shí)政策后，有些私房產(chǎn)權(quán)已歸還給房主，但由于種種原因，房屋仍由原住戶居住，并且住戶仍是按原租金標(biāo)準(zhǔn)向房主交納租金。對(duì)這類房屋用地，房主繳納土地使用稅確有困難的，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局給予減征或免征。共七十一頁

對(duì)各類安全防范用地，可暫免征城鎮(zhèn)土地使用稅；企業(yè)關(guān)閉、撤銷后，其占地未作他用的，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅；企業(yè)搬遷后原有場(chǎng)地不使用的，可暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，可暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅；經(jīng)貿(mào)倉庫、冷庫，經(jīng)申請(qǐng)，報(bào)國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)(pīzhǔn)，可享受減免照顧；其他。共七十一頁（四）契稅的基本(jīběn)規(guī)定

1、征稅對(duì)象

契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地(tǔdì)、房屋權(quán)屬。注意以下三點(diǎn)：（1）契稅的征稅對(duì)象包括：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。包括出售，贈(zèng)與、交換，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；房屋買賣；房屋贈(zèng)與；房屋交換。共七十一頁（2）對(duì)以下行為(xíngwéi)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬；買房拆料或翻建新房。共七十一頁

2、納稅義務(wù)人契稅的納稅人是在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人(gèrén)。要特別注意的是，契稅納稅人是買方而不是賣方，這與所有的其他稅收不同。共七十一頁

3、稅率契稅實(shí)行3%~5%的幅度稅率。實(shí)際(shíjì)執(zhí)行中各省規(guī)定不一。共七十一頁

4、計(jì)稅依據(jù)主要注意以下幾點(diǎn)：（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。（2）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。即由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者(huòzhě)其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納。如交換價(jià)格相等，免征契稅。共七十一頁（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。其計(jì)稅依據(jù)(yījù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。（5）成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。共七十一頁

5、稅收優(yōu)惠（1）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。（4）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用(zhànyònɡ)后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。共七十一頁（5）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。（6）經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。（7）企業(yè)改制重組(zhònɡzǔ)行為的優(yōu)惠：共七十一頁①股份(gǔfèn)制改造。對(duì)不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅；對(duì)獨(dú)立發(fā)起、募集設(shè)立的股份(gǔfèn)有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；對(duì)國有、集體企業(yè)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司或股份(gǔfèn)有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；對(duì)其余涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，征收契稅。共七十一頁

②企業(yè)合并。企業(yè)合并中，新設(shè)方或者存續(xù)方承受(chéngshòu)被解散方土地、房屋權(quán)屬，如合并前各方為相同投資主體的，則不征契稅，其余征收契稅。

③企業(yè)分立。企業(yè)分立中，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅。共七十一頁④股權(quán)重組。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征契稅；在增資擴(kuò)股中，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資(chūzī)投入企業(yè)的，征收契稅。

⑤企業(yè)破產(chǎn)。企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。共七十一頁（五）印花稅的基本(jīběn)規(guī)定

印花稅，是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人(gèrén)征收的一種稅。它是一種具有行為稅性質(zhì)的憑證稅。共七十一頁印花稅具有下列特點(diǎn)：一是征稅范圍廣泛。凡稅法列舉的合同或具有合同性質(zhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳薄及權(quán)利、許可證照等，都必須依法納稅。二是稅率低，負(fù)擔(dān)輕。印花稅按比例(bǐlì)稅率征稅的，最高稅率為2‰，最低稅率為0.05‰；按定額稅率征稅的，每件5元。三是納稅人自行完稅。共七十一頁

1、納稅義務(wù)人在中國境內(nèi)書立、使用、領(lǐng)受印花稅法所列舉的憑證(píngzhèng)并應(yīng)依法履行納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。包括立合同人、立據(jù)人、立賬簿人、領(lǐng)受人、使用人等。共七十一頁

2、稅目、稅率印花稅的征收對(duì)象是應(yīng)稅憑證。包括合同、書據(jù)、賬簿及權(quán)利、許可證照四大類，共分13個(gè)稅目：（1）購銷合同；（2）加工承攬合同；（3）建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合；（4）建筑安裝工程承包合同；（5）財(cái)產(chǎn)(cáichǎn)租賃合同；共七十一頁（6）貨物運(yùn)輸合同；（7）倉儲(chǔ)保管合同；（8）借款合同；（9）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同；（10）技術(shù)合同；（11）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；（12）營業(yè)賬簿(zhànɡbù)；（13）權(quán)利、許可證照。共七十一頁印花稅的稅率有比例稅率和定額稅率兩種。比例稅率分為(fēnwéi)5個(gè)檔次，分別是0.05‰、0.3‰、0.5‰、1‰、2‰。（1）適用0.05‰稅率的為“借款合同”；（2）適用0.3‰稅率的為“購銷合同”、“建筑安裝工程承包合同”、“技術(shù)合同”；（3）適用0.5‰稅率的是“加工承攬合同”、“建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同”、“貨物運(yùn)輸合同”、“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”、“營業(yè)帳薄”；（4）適用1‰稅率的為“財(cái)產(chǎn)租賃合同”、“倉儲(chǔ)保管合同”、“財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同”；（5）適用2‰稅率的為“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”。共七十一頁定額稅率適用于“權(quán)利、許可證照”和“營業(yè)帳薄”中的其他帳薄，均為按件貼花(tiēhuā)，稅額為5元。共七十一頁（六）耕地占用稅的基本(jīběn)規(guī)定

1、新政調(diào)整的內(nèi)容耕地占用稅屬于(shǔyú)地方稅，由各省在《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》基礎(chǔ)上制定具體的執(zhí)行細(xì)則。浙江省新的耕地占用稅政策作出調(diào)整如下：一是提高了耕地占用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定的新稅額標(biāo)準(zhǔn)為25—50元/平方米，比原稅額標(biāo)準(zhǔn)提高了4倍左右。此外，占用基本農(nóng)田的，在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上再加收50%。共七十一頁二是調(diào)整了部分市縣征收稅額標(biāo)準(zhǔn)的劃分。根據(jù)浙江人均耕地(gēng〃dì)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況，對(duì)各市、縣（市、區(qū)）耕地(gēng〃dì)占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定為如下四檔：杭州、寧波、溫州、湖州、嘉興、紹興、舟山、臺(tái)州等市本級(jí)和義烏市，每平方米為50元；金華、衢州、麗水等市本級(jí)和富陽、慈溪等10多個(gè)縣（市、區(qū)），每平方米為45元；淳安、奉化、永康等30多個(gè)縣（市、區(qū)），每平方米為35元；文成、泰順等縣，每平方米為25元。

共七十一頁三是擴(kuò)大了耕地占用稅的征稅范圍。將占用耕地、園地、林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、鹽田、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)(yúyè)水域?yàn)┩康冉ǚ炕蛘邚氖路寝r(nóng)業(yè)建設(shè)的，均納入耕地占用稅的征稅范圍。四是對(duì)減免稅項(xiàng)目作了從嚴(yán)規(guī)定。具體有：共七十一頁

（1）中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)和外國獨(dú)資企業(yè)占用耕地不再免征耕地占用稅，而與內(nèi)資企業(yè)一樣對(duì)待。（2）鐵路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、炸藥庫等不再享受占地免稅政策，統(tǒng)一按每平方米2元的稅額(shuìé)征收耕地占用稅。（3）農(nóng)民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。共七十一頁（4）對(duì)于農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)以內(nèi)新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的，須經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，才可予以免征耕地占用稅。共七十一頁新政的意義：

（1）通過稅收手段調(diào)節(jié)占地，加大保護(hù)耕地力度；

（2）征收的稅款用于土地的開發(fā)和整治，可以(kěyǐ)穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，穩(wěn)定糧價(jià)；

（3）“三資”企業(yè)占用耕地不再免征耕地占用稅符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。共七十一頁二、房地產(chǎn)稅制(shuìzhì)改革

（一）房地產(chǎn)稅制(shuìzhì)主要問題1、稅種繁雜，重復(fù)征稅。2、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重。3、設(shè)計(jì)不合理。交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重，擁有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕。4、計(jì)稅依據(jù)不合理。共七十一頁（二）改革(gǎigé)設(shè)計(jì)方案方案一：將地產(chǎn)與房產(chǎn)分別核算，對(duì)土地，征收土地使用稅；對(duì)房產(chǎn)合并現(xiàn)有的土地增值稅及房產(chǎn)稅等，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅。房地產(chǎn)公司：1、流轉(zhuǎn)稅及附加稅；2、企業(yè)所得稅；3、土地使用稅及土地使用費(fèi)；4、物業(yè)稅。投資者：1、按年繳納(jiǎonà)物業(yè)稅；2、購買時(shí)繳納契稅。共七十一頁方案二：合并(hébìng)現(xiàn)有房地產(chǎn)類所有稅費(fèi)，執(zhí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅。房地產(chǎn)公司：1、流轉(zhuǎn)稅及附加稅；2、企業(yè)所得稅；3、物業(yè)稅。房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)稅率大約12~15%。投資者：1、按年繳納物業(yè)稅；2、購買時(shí)繳納契稅。共七十一頁由于房地稅涉及面非常復(fù)雜，推出物業(yè)稅目前難度很大，現(xiàn)階段比較可行的辦法是改革現(xiàn)有的房產(chǎn)稅。目前先在上海、重慶試點(diǎn)。重慶的方案是對(duì)別墅等高檔(gāodàng)商品房征房產(chǎn)稅，上海的方案是只對(duì)新增住宅征收房產(chǎn)稅。共七十一頁（三）案例(ànlì)分析【案情】宏都房產(chǎn)集團(tuán)是Z市一家著名房地產(chǎn)商，民發(fā)科技公司是Z市一家著名民營高科技企業(yè)，2008底，民發(fā)科技總經(jīng)理主動(dòng)與宏都房產(chǎn)集團(tuán)董事長聯(lián)系，希望宏都為其開發(fā)一些商業(yè)地產(chǎn)。2009年2月，宏都房產(chǎn)集團(tuán)通過拍賣方式競(jìng)得Z市CBA一塊占地面積為15000平方米的商業(yè)用地。根據(jù)土地出讓合用規(guī)定，該商業(yè)用地規(guī)劃總建筑面積為90000平方米，宏都房產(chǎn)集團(tuán)已支付全部(quánbù)地價(jià)款RMB75,000,000元，并已取得土地使用權(quán)證。共七十一頁

2009年5月，民發(fā)科技與宏都房產(chǎn)集團(tuán)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)購買意向書，意向書規(guī)定：民發(fā)科技用RMB1,08,000,000元的總價(jià)款購買該地塊上的全部商業(yè)地產(chǎn)（總面積90000平方米）。該項(xiàng)目以宏都房產(chǎn)集團(tuán)名義立項(xiàng)，委托其它建筑施工企業(yè)進(jìn)行建設(shè)。該地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)如下：（1）地價(jià)款75,000,000元；（2）土地征用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)50,000,000元；（3）規(guī)劃、設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)10,000,000元；（4）建筑安裝工程費(fèi)145,000,000元；（5）道路、供水、供電、供氣、排污、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50,000,000元；（6）公共配套設(shè)施(shèshī)費(fèi)20,000,000元；（7）直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、辦公費(fèi)50,000,000元；（8）其他開發(fā)成本220,000,000元。共七十一頁

另外(lìnɡwài)，預(yù)計(jì)與該項(xiàng)目相關(guān)利息支出35,000,000元，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40000000元，利息未能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。Z市規(guī)定土地增值稅扣除項(xiàng)目中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款與房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%，契稅稅率為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品銷售合同按“貨物購銷”稅目計(jì)繳印花稅。要求：請(qǐng)你測(cè)算在直接銷售該商業(yè)房產(chǎn)的交易中，宏都房產(chǎn)集團(tuán)和民發(fā)科技各需繳納哪些稅？應(yīng)納稅額為多少？共七十一頁【解析】（1）宏都房產(chǎn)銷售該商業(yè)用房時(shí)，需要繳納的稅金如下：印花稅：1080000000×0.0003=324000元營業(yè)稅：1080000000×5%=54000000元城建稅和教育費(fèi)附加：54000000×（7%+3%）=5400000元土地增值稅：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入：1080000000元扣除項(xiàng)目(xiàngmù)金額：①取得土地使用權(quán)所支付金額地價(jià)款75000000契稅75000000×3%=2250000元小計(jì)：77250000元共七十一頁

②房地產(chǎn)開發(fā)成本:土地征用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)50000000元規(guī)劃、設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)10,000,000元建筑安裝工程費(fèi)145,000,000元道路、供水、供電、供氣、排污、通訊(tōngxùn)等50,000