老舊小區(qū)改造調(diào)研報告

老舊小區(qū)改造調(diào)研報告老舊小區(qū)改造調(diào)研報告老舊小區(qū)改造調(diào)研報告“十三五”以來，貴定縣大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，新城區(qū)拓展迅速，老城區(qū)發(fā)展緩慢，在市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施配套、建筑布局、人居環(huán)境等方面的問題日漸突顯，給老城居民的生產(chǎn)生活帶來諸多不便，已較難適應(yīng)新形勢下城市經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展需要。一、老城區(qū)現(xiàn)狀及存在的主要問題(一)市政設(shè)施方面1.升級改造緩慢，市政設(shè)施老舊。老城區(qū)除”;白改黑”市政路網(wǎng)改造工程外，棚戶區(qū)改造拆除的老舊房屋約占老城區(qū)面積的1/6，市政設(shè)施多停留在50、60年代基礎(chǔ)上進(jìn)行零星修補(bǔ)和新增了一些路燈。2.道路狹窄且多處破損，人車混行。一是車行道、人行道均較為狹窄，車流、行人之間沒有任何防護(hù)措施，以致人車混行、交通混亂。二是車行道和人行道坑洼、破損較為嚴(yán)重。在老城路網(wǎng)建設(shè)時并未改造地下管線和重建路基層，僅在原路基的基礎(chǔ)上硬化路面或鋪設(shè)瀝青層，人行道也僅是簡單硬化;路網(wǎng)建成后養(yǎng)護(hù)不足，雨污排放管溝設(shè)計也不夠合理，造成路面容易積水(或過水)，從而加劇道路破損程度。3.供水設(shè)施老舊，排查檢修困難。老城區(qū)沿用的是我縣50年代建成的飲水供給系統(tǒng)，其管線深埋于地下，且多位于道路中間。老城區(qū)供水需求雖然能基本保障，但由于管線多處未設(shè)置檢查井，只有在看到路面滲水了才開挖路面維修管線;雨污排放改造項目很難覆蓋老城區(qū)，新建項目只能簡單地將排污、雨水管線接入原有系統(tǒng)，造成淤堵了就開挖除淤，日常管理、定期維護(hù)檢修都相當(dāng)困難。4.空中管線亂搭，安全隱患突出。由于老城區(qū)管線架設(shè)的管理缺位，人們只求方便卻很少考慮其安全性和美觀性，強(qiáng)弱電交聯(lián)并行，架空管線亂搭，已形成一張“剪不斷、理還亂”的”;城市蜘蛛網(wǎng)”，不僅影響老城區(qū)的形象風(fēng)貌，對于磚木老舊房屋較多的老城區(qū)來說更是一個不容忽視的安全隱患。5.燃?xì)夤芫W(wǎng)遷入改造困難。由于老城區(qū)地下管網(wǎng)繁雜，各類管線之間的安全距離不達(dá)標(biāo)，埋設(shè)燃?xì)夤芫€十分困難，以致老城區(qū)的居民只能使用瓶裝燃?xì)?，“煤改氣”工程難以推進(jìn)。6.公共場地較少，綠化率偏低。目前老城區(qū)僅有城隍廟和創(chuàng)意公園2個市民活動廣場，輻射區(qū)域較小，難以滿足人民群眾日益增長的休閑文化生活需要。其次是老城區(qū)的公共綠地(含行道樹111株，折算為1畝綠地)不到2000平方米，和黔南州城區(qū)綠地率__%的指標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。7.路燈和景觀照明投入不足，亮麗工程推進(jìn)緩慢。一是路燈景觀照明專用電纜線超負(fù)荷(或帶傷)運行，以致電壓功率不足，照明亮化達(dá)不到預(yù)期效果。二是路燈和景觀燈的建設(shè)與布局還存在較多盲點，夜間昏暗，主街道兩側(cè)樓體基本無亮化;綠化景觀帶也未配備景觀燈或因缺少經(jīng)費維修而”;失明”成空擺設(shè)。三是電路的維護(hù)檢修通常是依靠人工巡查和群眾舉報來確定故障點，未能引入時效性更強(qiáng)的智能化路燈管理系統(tǒng)。(二)環(huán)境衛(wèi)生方面1.環(huán)衛(wèi)工人勞動強(qiáng)度大，機(jī)掃率偏低。由于老城區(qū)街道路面狹窄、車輛擁堵、流動商販較多等因素，有的區(qū)域甚至連拖拉機(jī)都很難進(jìn)入，生活垃圾只能上門收集，機(jī)械化作業(yè)程度低，道路清掃保潔多數(shù)靠人工完成，環(huán)衛(wèi)保潔效率低且質(zhì)量得不到保證。2.公廁配套設(shè)施簡陋。由于老城區(qū)公廁建設(shè)早、標(biāo)準(zhǔn)低，廁外空間狹小，廁內(nèi)設(shè)施簡陋陳舊，通風(fēng)采光和保潔除臭條件差，還有公廁的地下管網(wǎng)規(guī)劃不夠合理，容易堵塞導(dǎo)致部分蹲位不能開放使用。趕集日的人流量劇增，老城區(qū)的公廁和道路等設(shè)施都在超負(fù)荷使用，設(shè)施故障率居高不下。3.環(huán)衛(wèi)外包的界限不明。老城區(qū)納入環(huán)衛(wèi)清掃保潔外包區(qū)域和小區(qū)、社區(qū)的邊界劃分不夠清晰，兩者交界地帶的環(huán)境衛(wèi)生問題和矛盾較為突出。4.市民環(huán)衛(wèi)意識不強(qiáng)。隨著人們生活水平的不斷提高，部分市民的生活習(xí)慣與文明素養(yǎng)卻未能與時俱進(jìn)，不尊重環(huán)衛(wèi)工人們的辛勤勞動成果，人為破壞環(huán)衛(wèi)設(shè)施、隨地亂扔(或亂堆)垃圾等不文明行為還較為普遍;每次趕集散場后，二十多名環(huán)衛(wèi)工人要清掃垃圾至凌晨1點左右，清理垃圾約35噸。(三)市容秩序方面1.交通不暢，停車?yán)щy。老城區(qū)街道仍為縣城區(qū)交通的主次干道，街道兩側(cè)就是居民集聚區(qū)，車來人往，人車混行，交通節(jié)點不暢，道路交通負(fù)荷過重。尤其在趕集日當(dāng)天，交警、城管在老城區(qū)路口設(shè)卡禁止車輛進(jìn)入，擁堵問題依然難以解決。由于老城區(qū)缺乏大型的停車場，而市場周邊又未設(shè)置一定數(shù)量的停車泊位，加之殘疾人三輪車和老年代步車隨意穿行和非法營運載客，導(dǎo)致道路兩側(cè)和市場周邊的車輛亂停亂放現(xiàn)象較為嚴(yán)重;每逢趕集日，車輛無法駛?cè)肜铣菂^(qū)，行車難、停車難、行路難現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2.市場隱患多，市容秩序整治反彈嚴(yán)重。供銷社農(nóng)貿(mào)市場：供銷社農(nóng)貿(mào)市場位于老城區(qū)平等北路中段，市場占地面積2000平方米左右，因市場自身管理原因，商販不愿進(jìn)駐市場內(nèi)部經(jīng)營目前，貴定縣供銷社農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)部僅有肉攤6個、菜攤___個，由攤主之間協(xié)調(diào)自主管理經(jīng)營。華億農(nóng)貿(mào)市場：建筑面積2486平方米，市場內(nèi)商業(yè)門面30間，市場外商業(yè)門面34間。目前，市場外的門面34間全部回遷安置或銷售完畢，市場內(nèi)的30間門面中回遷安置的有11間、已銷售的門面10間、公司融資抵押的門面14間。市場內(nèi)共有攤位___個，其中占地面積最大的肉攤位___個，已經(jīng)銷售的攤位___個，剩余___個攤位都未銷售，但有部分是盛世廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抵押融資處理，具體情況是：根據(jù)市場的需要，市場內(nèi)的___個玻璃門面拆除部分改成攤位，其中拆除的玻璃門面59號至72號抵押給私人。目前，該市場由貴定縣市場管理有限責(zé)任公司進(jìn)行內(nèi)部管理，由于該市場內(nèi)部容量有限，已無法滿足當(dāng)前的市場需求。小十字農(nóng)貿(mào)市場：小十字農(nóng)貿(mào)菜場初建于1996年，為未修建完成的爛尾樓，主體為鋼架大棚和攤板。小十字菜場產(chǎn)權(quán)較復(fù)雜，除貴定縣市場管理有限公司管理的大棚、攤位和門面外，還有縣農(nóng)業(yè)銀行，貴州圣奇公司有部分場地產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)有的大部分商鋪基本已出售給個人。貴定縣市場管理有限公司擁有產(chǎn)權(quán)的營業(yè)區(qū)面積1476平方米，包括鋼架塑頂大棚兩個，門面四個，其中菜市場兩個，雞市兩個，管理的攤位___個。2021年因小十字菜場出現(xiàn)安全隱患，經(jīng)縣有關(guān)部門查驗后屬于危房，不能再繼續(xù)經(jīng)營，2021年初貴定縣市場管理有限公司從小十字菜場撤出，對公司資產(chǎn)進(jìn)行封存。目前小十字菜場由市場內(nèi)業(yè)主經(jīng)營，自行管理。截止2021年9月，仍有___戶經(jīng)營戶，所經(jīng)營場地均不屬貴定縣市場管理有限公司管理地段。由于安全隱患及內(nèi)部配套設(shè)施已不適宜目前的市場需求。老城區(qū)的攤販隨意游走、門店延伸、出攤占道經(jīng)營等“馬路市場”現(xiàn)象較為普遍，我局清理整治離開后又開始反彈回潮，整治成效不明顯。3.老舊私房較多，違建隱蔽管控難。老城區(qū)除佳和、華億、中福家園三個住宅小區(qū)外，其余均為數(shù)量眾多的居民私有老舊房屋。由于老城區(qū)背街小巷縱橫交錯，私房建設(shè)密集，加大了違建巡查管控的難度。二、工作措施(一)科學(xué)論證抓好老城規(guī)劃編制。老城區(qū)原有規(guī)劃和實際需求差距很大，在編制規(guī)劃時要明確老城區(qū)的發(fā)展方向和建設(shè)模式，綜合考量特色與文化，做好取舍保留，組織專家學(xué)者修改完善老城區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和局部區(qū)塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃，多方論證定稿后實行”;一張藍(lán)圖干到底”，逐步改變老城區(qū)面貌，讓整個城市再次充滿活力，不斷提高城市對人口和產(chǎn)業(yè)的吸引力，進(jìn)而推動城市持續(xù)健康發(fā)展。(二)逐步完善市政基礎(chǔ)設(shè)施。一是將中福家園部分停車位作為臨時停車疏導(dǎo)區(qū)，解決短期內(nèi)停車。二是在市場周邊路段劃分機(jī)動車、非機(jī)動車停車位，緩減停車難題。三是協(xié)調(diào)啟用華億地下停車場，規(guī)范路面停車秩序。四是在老城區(qū)規(guī)劃建設(shè)匯集市場、停車場、休閑小吃等綜合性能停車場，并開放小區(qū)、菜場、學(xué)校、機(jī)關(guān)單位等停車位。五是在老城區(qū)趕集的集中區(qū)域劃分出安全應(yīng)急車道，確保應(yīng)急車輛能順利通行。六是整治取締殘疾人三輪車、老年代步車、非法營運車輛。(四)規(guī)范整治市容環(huán)境秩序。一是在中福家園附近設(shè)置一個流動攤點疏導(dǎo)區(qū)，并督促城隍廟廣場周邊零攤?cè)腭v經(jīng)營。二是對供銷社農(nóng)貿(mào)市場權(quán)屬進(jìn)行核實，參照華億農(nóng)貿(mào)市場管理模式引入物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理。該市場投入正常使用可作為老城區(qū)早菜批發(fā)、小吃攤點等流動攤販的安置疏導(dǎo)區(qū)，有效緩解老城區(qū)占道經(jīng)營等違規(guī)現(xiàn)象。三是加強(qiáng)與街道、村(居)小區(qū)的溝通對接，明確老城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔區(qū)域，壓實環(huán)境清掃保潔的管理責(zé)任。四是盡快啟動老城區(qū)的集市搬遷工作，著力解決老城區(qū)趕集日擁堵、環(huán)境“臟亂差”問題。五是加強(qiáng)新聞媒體宣傳教育，營造市容環(huán)衛(wèi)工作”;廣播有聲、電視有影、欄目有圖”的宣傳聲勢，讓廣大市民認(rèn)識、理解和支持環(huán)衛(wèi)工作。(五)聯(lián)防聯(lián)治抓好“兩違”管控。整治”;兩違”單靠某個部門來唱獨角戲是難以奏效的。街道、村(社區(qū))應(yīng)按“屬地管理”原則積極主動履職，充分發(fā)動群眾參與監(jiān)督舉報，收集兩違源頭信息及時報執(zhí)法監(jiān)管部門處理;同時執(zhí)法監(jiān)管部門也要加大巡查，發(fā)現(xiàn)即查處，形成多部門齊抓共管、嚴(yán)打違建歪風(fēng)的良好工作氛圍。老舊小區(qū)改造調(diào)研報告根據(jù)在20__年度常委會《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等存在問題，在陳建華主任等常委會領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，常委會將”;推進(jìn)老舊小區(qū)微改造”定為常委會20__年重點調(diào)研課題之一。20__年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點課題調(diào)研組，率隊多次深入調(diào)研，并要求調(diào)研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調(diào)研，總結(jié)實踐經(jīng)驗，為推進(jìn)該項重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對策建議。調(diào)研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號大院開展實地調(diào)研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調(diào)研會議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進(jìn)行專題調(diào)研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內(nèi)城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關(guān)實踐案例分析、報道等文獻(xiàn)，充實基礎(chǔ)資料。在認(rèn)真調(diào)研我市各區(qū)典型微改造項目，特別是在認(rèn)真分析海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進(jìn)行分析和總結(jié)，梳理并歸納了兄弟城市的先進(jìn)經(jīng)驗，書面征求課題調(diào)研組成員、城建環(huán)資委員會委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂＜覍蟾娉醺宓囊庖姡C合形成了本調(diào)研報告，為進(jìn)一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關(guān)建議。一、我市老舊小區(qū)微改造工作情況及其分析(一)全市工作概況作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據(jù)20__年市城市更新局匯總統(tǒng)計，我市擬將2000年前建成的___個老舊小區(qū)實施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū)___個、新中國成立后至1980年建成老舊小區(qū)___個、1980年至1990年建成老舊小區(qū)___個、1990年至2000年建成老舊小區(qū)___個，一共包含約__._萬棟房屋，建筑面積約5___萬平方米，涉及居民約___萬戶，人口約___萬人。我市老舊小區(qū)微改造工作目前做法是由城市更新局統(tǒng)籌，牽頭制定具體落實方案、工作流程和標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門，負(fù)責(zé)對各區(qū)的指導(dǎo)監(jiān)督;各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實主體，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)摸查、項目評估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項目實施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機(jī)制、信訪維穩(wěn)等工作。微改造已經(jīng)開展的工作有：一是開展調(diào)研摸查。根據(jù)20__年國家住建部要求，20__年市城市更新局組織各區(qū)對全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)摸查，同時了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線實際情況。二是制定規(guī)范性文件和實施方案。20__年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。20__年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》，提出有關(guān)任務(wù)目標(biāo)，并明確了有關(guān)改造內(nèi)容，有關(guān)工作全面鋪開。三是制定年度計劃推進(jìn)落實。每年制定項目計劃和資金安排，20__、20__年城市更新年度正式計劃共安排財政資金__._億元，推進(jìn)老舊小區(qū)微改造項目___個，涉及用地面積794公頃。其中，20__年安排項目___個，資金約5___萬，總用地面積約268公頃;20__年安排___個,資金約2億，總用地面積約526公頃。(二)海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例分析福南新街大院位于南石頭街道泉塘社區(qū)，該大院包含廣州市四建公司、廣州橡膠企業(yè)集團(tuán)有限公司、廣州市機(jī)電研究所等單位的5個宿舍，屬于無物業(yè)管理的老舊宿舍，水電氣基礎(chǔ)民生設(shè)施是上世紀(jì)八十年代的產(chǎn)物，雖經(jīng)多次維修，但設(shè)施設(shè)備仍然陳舊老化，管線破損十分嚴(yán)重，加上周邊商住小區(qū)增多、石溪水廠搬遷等因素，造成附近區(qū)域供水水壓不足，其中16-27號大院三樓以上住戶用水十分困難。此外，因該小區(qū)早年已進(jìn)行房改，原屬單位市四建公司不再負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)部的公共環(huán)境和設(shè)施維護(hù)，同時也無物業(yè)管理。加上小區(qū)臨近珠江醫(yī)院，部分居民將房屋違法改建為“房中房”出租，房管部門執(zhí)法難;外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴(yán)重等，導(dǎo)致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強(qiáng)烈。在市人大常委會執(zhí)法檢查后，海珠區(qū)委、區(qū)人大常委會、區(qū)政府迅速部署協(xié)調(diào)改造工作。區(qū)城管、住建、科工商信局，市自來水公司、燃?xì)夤?、供電公司、南石頭街道等共同配合，用半年多時間，基本完成了該大院的綜合改造工作。今年春節(jié)前，新的供水系統(tǒng)已經(jīng)正式運行，居民用水難問題得到有效解決。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院內(nèi)戶外管道更新鋪設(shè)、電表后線路鋪設(shè)及電表安裝等工程也已完成;周邊公共設(shè)施綠化等完成了升級改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)等赴福南新街社區(qū)調(diào)研，提出后續(xù)改造建議，推動打造我市老舊小區(qū)微改造示范項目。與此同時，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強(qiáng)烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會、區(qū)政府等也計劃以此為契機(jī)，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開積累經(jīng)驗，開展了調(diào)研摸查，制定了實施方案和成立工作機(jī)構(gòu)，通過區(qū)先行墊付和申請納入市資金計劃，奠定資金基礎(chǔ)，統(tǒng)籌有序?qū)嵤?。截?2月11日，項目立項調(diào)整待召開區(qū)政府常務(wù)會議審定后實施。詳細(xì)設(shè)計方案和施工圖紙編制計劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內(nèi)低矮建筑和原有建筑面積、產(chǎn)權(quán)、居住戶數(shù)摸查和居民意愿征詢工作(具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社區(qū)微改造案例有關(guān)材料)。福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點：1.反應(yīng)迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號綜合改造工作任務(wù)下達(dá)給南石頭街道后，該街道迅速行動，確立了從社區(qū)基本公共服務(wù)需求著手的原則，將其列入街道20__年重點工作項目，制定實施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協(xié)調(diào)、爭取區(qū)相關(guān)部門認(rèn)可和支持，抓緊推進(jìn)。2.宣傳到位，發(fā)動深入。為使改造得到居民住戶支持，街道開展了大量居民宣傳溝通工作，通過形式多樣的方式，運用公開信、告示欄、宣傳窗等載體向有關(guān)居民群眾宣傳此次改造的方向和內(nèi)容。街道辦事處負(fù)責(zé)人多次召開居民會議，現(xiàn)場聽取群眾意見、建議，盡量按照居民提出的要求進(jìn)行改造;積極協(xié)調(diào)區(qū)職能部門和相關(guān)企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。3.民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經(jīng)常遇到的難題，街道改變以往政府主導(dǎo)、自定方案推行改造的工作模式，重點做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數(shù)，組織工作人員逐家逐戶上門派發(fā)調(diào)查問卷，走訪調(diào)查率達(dá)__%。此外，還針對居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進(jìn)居民提高”;自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”的水平和能力，強(qiáng)化居民自治的責(zé)任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導(dǎo)該有關(guān)居民樓成立大樓管理小組，負(fù)責(zé)改造工作推進(jìn)過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調(diào)動群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到”;主動要求改”和“有人協(xié)調(diào)改”的小區(qū)改造氛圍。5.全程監(jiān)督，保證質(zhì)量。為保證小區(qū)改造工程質(zhì)量，街道安排居委會和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理、督導(dǎo)，及時處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報改造工作進(jìn)度和施工質(zhì)量情況，保障居民知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經(jīng)過改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達(dá)了強(qiáng)烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會效果。(三)其他典型微改造項目現(xiàn)狀及其分析20__年4月至10月期間，調(diào)研組通過調(diào)查走訪、隨機(jī)暗訪等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實地考察了多個典型微改造項目，并與有關(guān)各區(qū)人大常委會、區(qū)政府、街道進(jìn)行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項目的工作重點、組織籌建方式及存在的問題。1.上述典型項目的工作側(cè)重點。(1)以改善民生基礎(chǔ)設(shè)施為主要方向的有：越秀區(qū)仰忠社區(qū)內(nèi)共有房屋138棟，其微改造項目以”;三改造一落實”模式推進(jìn)，即改造公共設(shè)施(包括“三線”、”;三管”、室外公共消防設(shè)施、小區(qū)視頻監(jiān)控等)，改造老舊房屋(包括樓道整飾、維修化糞池、樓道內(nèi)線管更換、維修補(bǔ)建樓梯地名牌、改造小區(qū)圍墻等)，改造人居環(huán)境(包括小區(qū)內(nèi)道路維修改造、提升小區(qū)整體綠化、建設(shè)社區(qū)文化設(shè)施等)，落實完善社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制等;海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項目將實施二次供水及完善消防設(shè)施等民生工程作為改造重點;荔灣區(qū)西村街微改造項目對社區(qū)內(nèi)生活排污管段重新鋪設(shè)，改造化糞池，并修整園區(qū)內(nèi)路面，修繕西村文化廣場;白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項目主要改造了轄內(nèi)道路，進(jìn)行了雨污分流、供水管網(wǎng)改造和三線整治并相應(yīng)增設(shè)公共設(shè)施等。(2)以維護(hù)和傳承歷史風(fēng)貌為主要方向的有：荔灣區(qū)十三行街區(qū)遍布民國初期的小洋樓，該街區(qū)微改造項目(一期)按照修舊如舊的原則實施，現(xiàn)已基本完成;恩寧路永慶坊將原來的民居功能轉(zhuǎn)換為商業(yè)功能，導(dǎo)入創(chuàng)客空間、文化創(chuàng)意、教育等產(chǎn)業(yè);白云區(qū)柯子嶺微改造項目對牌坊及外立面進(jìn)行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風(fēng)情長廊。(3)以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：天河區(qū)針對城中村“臟、亂、差、堵”現(xiàn)象，選取了石牌村綠荷西大街等重點街巷作為微改造試點路段，進(jìn)行了路段沿線外立面改造、沿線路面改造、沿線地下綜合管線整治、排水工程和電氣照明燈改造以及街心公園建設(shè)及智能門禁安裝等。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院進(jìn)行了外立面整飾;黃埔區(qū)已經(jīng)完成微改造項目實施方案的編制，計劃對文沖船廠生活區(qū)的破損建筑外墻等進(jìn)行整飾及改造。2.上述典型項目的組織模式與資金籌措特點。越秀區(qū)為貫徹落實市委主要領(lǐng)導(dǎo)”;將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)三線三管整治試點”有關(guān)批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點，成立了時任市人大常委會領(lǐng)導(dǎo)為組長的仰忠社區(qū)微改造試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并在社區(qū)內(nèi)設(shè)立微改造建設(shè)辦公室，下設(shè)公共設(shè)施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調(diào)、資金監(jiān)督審查等五個專項工作小組，推進(jìn)微改造落實，該項目總投資約為2___萬元，其中市財政安排1___萬元，區(qū)財政1___萬元，社區(qū)居民集資約___萬元。海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項目通過居民自籌、政府補(bǔ)貼的形式解決資金來源，其中政府負(fù)責(zé)公共部分的設(shè)施投入，市級安排資金___萬元，區(qū)級安排___萬元，居民負(fù)責(zé)入戶部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經(jīng)驗”，主要特點是在實踐中探索出”;先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產(chǎn)生及工作條例、議事機(jī)制、社區(qū)微改造項目實施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領(lǐng)社區(qū)自治，社區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會、街道共同動議決策，由建管委和街道專業(yè)科室共同監(jiān)督實施和驗收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項目以下水道、風(fēng)水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以”;政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”的“民改商”形式實施修繕維護(hù)，對居民生活區(qū)實施改造，片區(qū)內(nèi)43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團(tuán)建設(shè)及運營，并給予其15年的經(jīng)營權(quán)，計劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收周期為12年半。期滿后是將經(jīng)營權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點，政府計劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項目。天河區(qū)組織相關(guān)部門、街道辦和石牌村改制公司，推進(jìn)石牌綜合整治工程項目，設(shè)立了駐點工作組，每日召開施工碰頭會，每月召開各方聯(lián)席會，項目一期市級安排資金1___萬，區(qū)級安排1___萬。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院項目實施過程中，區(qū)有關(guān)部門注重引導(dǎo)公眾參與到項目改造的各個階段，指導(dǎo)組建了建管委，推動解決了大院外立面破損、”;三線”亂拉、停車混亂、公共設(shè)施缺失等問題。(四)我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問題在總結(jié)南石頭街等典型案例的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合我市老舊小區(qū)微改造調(diào)研情況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：1.對于微改造的思想認(rèn)識亟需提高和統(tǒng)一。調(diào)研組發(fā)現(xiàn)，對于老舊小區(qū)微改造，個別區(qū)、街道乃至市有關(guān)部門不同程度存在一些認(rèn)識差異：一是有些認(rèn)為老舊小區(qū)微改造投入大、產(chǎn)出小，與其花費大量的人力、財力、物力進(jìn)行修修補(bǔ)補(bǔ)、基礎(chǔ)加固，不如通過近期或假以時日的徹底重建和安置更能提高行政績效、財政收入和居民幸福感，認(rèn)為微改造沒有太強(qiáng)的必要性和緊迫性;二是有些認(rèn)為微改造已經(jīng)納入全市城市更新總體工作大局，主動權(quán)和決定權(quán)在市級層面，區(qū)、街道一級自主空間不大，加上老舊小區(qū)住戶利益訴求多樣且不易調(diào)和，工作難度較大，容易導(dǎo)致作為“夾心層”的區(qū)、街道產(chǎn)生畏難情緒和”;等靠要”、“拖推避”思想，積極性不高;三是對于微改造作為里子工程的本質(zhì)、主要工作內(nèi)容、階段性任務(wù)認(rèn)識不統(tǒng)一，工作輕重緩急未作區(qū)分，后續(xù)工作推進(jìn)不夠徹底等，出現(xiàn)了諸如專門建墻遮擋部分老舊房屋;寫有”;廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細(xì)節(jié)把握不嚴(yán)、標(biāo)準(zhǔn)不高等現(xiàn)象。這些觀念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū)微改造工作的性質(zhì)、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認(rèn)識。2.老舊小區(qū)微改造總體規(guī)劃亟需制定。廣州市作為超大型城市，居民小區(qū)數(shù)量龐大，老舊小區(qū)為數(shù)也不少，雖然市城市更新局20__年初步摸查了全市老舊小區(qū)情況并將___個老舊小區(qū)納入微改造計劃，但因老舊小區(qū)微改造工作總體上仍處于“訂單式”、”;報銷式”的初級工作階段，存在改造范圍不夠明晰、改造項目的申報和確定標(biāo)準(zhǔn)有待進(jìn)一步統(tǒng)一、申報流程有待進(jìn)一步完善等問題。具體表現(xiàn)為：有些區(qū)基本公共服務(wù)尚有缺失的小區(qū)沒有列入全市的改造計劃，如海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院;有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程;有些區(qū)將房屋條件惡劣、安全隱患嚴(yán)重、基本不適宜人居住的區(qū)域卻納入了微改造項目;將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項目，而內(nèi)街內(nèi)巷的老舊小區(qū)相對延后改造，等等。對于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調(diào)研組了解到，有關(guān)方面對后續(xù)二、三期改造也沒有完整的基本計劃。此外，隨著年代推進(jìn)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區(qū)還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會出現(xiàn)老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久失修一樣會出現(xiàn)問題。如東風(fēng)西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標(biāo)性樓盤，小區(qū)分三期開發(fā)，樓齡分別為14至22年。但該小區(qū)在20__年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門排險。因此，在全市層面，急需建立一個動態(tài)掌握老舊小區(qū)基數(shù)和需改造范圍的工作機(jī)制，依靠現(xiàn)代技術(shù)形成數(shù)據(jù)信息平臺，并在此基礎(chǔ)上制定市、區(qū)兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實施策劃和實施計劃。3.資金保障效度、力度亟需提升。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我市老舊小區(qū)微改造一方面存在資金投入力度與其他大型城市有一定差距，另一方面又出現(xiàn)財政支出進(jìn)度不理想，原因主要包括：一是部分區(qū)未提前、全面考慮老舊小區(qū)微改造的工作特點和程序，導(dǎo)致資金需求和年度預(yù)算編制不盡科學(xué)合理;二是街道作為微改造工作主體，開展此項工作的相關(guān)人員對工作程序和資金申請、使用等流程還不夠熟悉，工作未能按計劃推進(jìn)，資金支出相應(yīng)受到影響;三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內(nèi)容和資金保障各有側(cè)重，但目前各區(qū)財政支持力度不一，部分區(qū)級配套資金不到位，過于依賴市級財政資金，造成市安排的資金支出進(jìn)度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)財政出資項目沒能有效覆蓋部分基本公共服務(wù)項目?！稄V州市老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的建設(shè)內(nèi)容中的規(guī)定項目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃?xì)馊霊舾脑斓纫?guī)定由個人出資。相當(dāng)數(shù)量老舊小區(qū)居民不愿出資，項目改造過程中對此未能有效覆蓋，導(dǎo)致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項目的整體效果。同時，由于我市老舊小區(qū)數(shù)量龐大，且微改造是一項長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。4.微改造有關(guān)法律法規(guī)體系有待完善。經(jīng)初步梳理我國有關(guān)老舊小區(qū)微改造的法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)涉及老舊小區(qū)微改造工作的內(nèi)容散見于《物權(quán)法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《建筑法》《節(jié)約能源法》《消防法》《防震減災(zāi)法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)中，容易出現(xiàn)以下問題：首先是缺乏專門性、位階高的國家層面的法律法規(guī)，適用有關(guān)法條時容易出現(xiàn)多頭適用或互相制約、互為前提的情況，且規(guī)范效力不足;其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數(shù)條文為原則性描述，實踐指導(dǎo)性不夠強(qiáng);再次，老舊小區(qū)微改造涉及內(nèi)容廣泛，涉及問題復(fù)雜，除包括改造目標(biāo)、范圍、主體、程序等以外，還包括產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、各利益主體權(quán)責(zé)劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市尚未出臺關(guān)于老舊小區(qū)微改造專門的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設(shè)、財稅、產(chǎn)業(yè)、金融、文化保護(hù)等部門也未出臺相應(yīng)的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范有序開展。5.工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、審批程序有待完善。經(jīng)查，目前我市已經(jīng)出臺的有關(guān)老舊小區(qū)微改造的政策文件，涉及到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》，方案中所附微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中部分項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比較宏觀、概括，具體操作性和指引性不夠強(qiáng);涉及到技術(shù)指引的較為詳細(xì)的目前只有關(guān)于“三線”整治的實施方案和技術(shù)指引(試行)，其余改造工程項目暫無詳細(xì)的技術(shù)規(guī)范和導(dǎo)則;涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市微改造工作流程指引(試行)》，其內(nèi)容較為簡要，有待進(jìn)一步細(xì)化，等等。因此，目前相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強(qiáng)、項目繁多且分散、工程簽證變更多等特點，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關(guān)規(guī)定，微改造不需要進(jìn)行規(guī)劃用地報建和衛(wèi)生防疫等的方案報批，但在微改造項目辦理質(zhì)量安全監(jiān)督和施工許可手續(xù)時，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺具體指引。6.工作協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善。老舊小區(qū)微改造通常涉及建設(shè)、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個部門和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調(diào)上述部門，特別是水、電、燃?xì)?、通信等有關(guān)部門時，存在較大難度，一些企業(yè)以當(dāng)年沒有計劃安排請業(yè)主自行申報列入明年計劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復(fù)遷改等后續(xù)問題，對項目進(jìn)度和預(yù)算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門自今年4月開始協(xié)調(diào)，直至目前為止，該區(qū)9個微改造項目仍未有一個項目的三線整治工作完成現(xiàn)場施工，嚴(yán)重影響后續(xù)工程的實施。7.改造過程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問題與矛盾需進(jìn)一步研究解決。受土地、規(guī)劃、消防標(biāo)準(zhǔn)提高和周邊已有建筑影響，老舊建筑功能布局改變困難，增設(shè)公共設(shè)施相對復(fù)雜，特別是增設(shè)電梯方面，目前列入微改造計劃的老舊小區(qū)成功增設(shè)電梯的案例不多。其中，主要面臨的困難有：底層居民因沒有實惠，且受采光、噪聲和擠占公共空間等不利影響，基本不支持;未滿足建筑退縮、消防、結(jié)構(gòu)安全、日照時間等要求;受周邊管線和電力增容等條件制約。8.部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導(dǎo)致不利于管理和改造。一是由于企業(yè)改制、破產(chǎn)等諸多原因，造成部分單位小區(qū)(如南石頭街福南新街16-27號大院)及其配套設(shè)施設(shè)備處于失管狀態(tài)，同時由于產(chǎn)權(quán)原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內(nèi)的直管公房管理成本高，據(jù)了解，我市住房管理部門管理的直管房約為___萬套，建筑面積500多萬平方米，普遍位于老舊小區(qū)之內(nèi)，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶(特別是上世紀(jì)90年代末因政策原因不能參加房改的住戶)視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結(jié)構(gòu)和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實際的急迫性問題。9.物業(yè)管理機(jī)制亟待建立。我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無管理狀態(tài)，管理機(jī)制有所欠缺，在衛(wèi)生保潔、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面無法日常順利開展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進(jìn)行房改后，隨著企業(yè)逐步轉(zhuǎn)制、解散等，小區(qū)呈現(xiàn)無管理狀態(tài)。相對先進(jìn)城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機(jī)制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區(qū)微改造項目(含國有企業(yè)老舊宿舍區(qū))建成后的維護(hù)管養(yǎng)資金來源、長效管養(yǎng)維護(hù)機(jī)制的建立與運行細(xì)則，使得各老舊小區(qū)微改造項目建成后難以明確養(yǎng)護(hù)主體等，對項目后期管養(yǎng)造成困擾，從而影響微改造效果的持續(xù)性?？傊?，當(dāng)前我市老舊小區(qū)面臨的基本公共服務(wù)供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區(qū)居民群眾人居環(huán)境維護(hù)提升與城市更新過程、城市化進(jìn)程未能同步發(fā)展。歸根結(jié)底，這是城市發(fā)展過程中不充分、不平衡的問題，是新時代我國社會主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區(qū)生活環(huán)境、居住品質(zhì)的提升，關(guān)系到城市健康有序發(fā)展，關(guān)系到社會發(fā)展公平的實現(xiàn)，關(guān)系到社會和諧穩(wěn)定，關(guān)系到市民對城市改革發(fā)展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區(qū)微改造工作中出現(xiàn)的問題，不容忽視，亟待解決。二、兄弟城市老舊小區(qū)微改造工作情況和經(jīng)驗做法20__年6、7月份，調(diào)研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學(xué)習(xí)考察。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，四個城市都把老舊小區(qū)微改造(綜合整治)工作作為改善民計民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施不完善或老化、外部環(huán)境臟亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強(qiáng)資金保障，利用數(shù)年時間，實現(xiàn)中心城區(qū)老舊小區(qū)微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區(qū)居住環(huán)境，不斷增強(qiáng)市民百姓的獲得感。有關(guān)工作情況和經(jīng)驗做法如下：(一)加強(qiáng)調(diào)查摸底，明確改造范圍。一是在實施改造前對老舊小區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查摸底。20__年底開始，天津市由市國土房管局牽頭開展了中心城區(qū)舊樓區(qū)現(xiàn)狀拉網(wǎng)式調(diào)查摸底，共涉及2___個小區(qū)、6___萬平方米、14707幢樓、___萬戶，綜合調(diào)查了所有房屋的產(chǎn)別、建筑年代、建筑規(guī)模、小區(qū)存在問題及其成因。北京市在開展老舊小區(qū)綜合整治工作前，充分掌握了1990年以前建成的住宅房屋底數(shù)(約6___萬平方米、___萬套)。合肥市在實施老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作前，也提前進(jìn)行了摸底工作。二是在充分摸底基礎(chǔ)上明確改造范圍。北京市明確將1990年前建成、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機(jī)制的老舊小區(qū)(含單棟住宅樓)納入綜合整治范圍。天津市分步將中心城區(qū)舊樓區(qū)納入改造，20__至20__年推進(jìn)3幢樓以上1___個成片舊樓區(qū)改造，20__年對剩余散片舊樓區(qū)進(jìn)行改造。杭州市20__年針對不成套木(磚木)結(jié)構(gòu)、簡易磚混結(jié)構(gòu)房屋實施了危舊房改善工程;20__至20__年，針對老城區(qū)1999年前建成、尚未實施物業(yè)管理的老舊住宅區(qū)實施物業(yè)管理改善工程;20__年，重點針對70、80年代建造的標(biāo)準(zhǔn)住宅實施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面積達(dá)到5000平方米以上、土地性質(zhì)為國有的、房屋標(biāo)準(zhǔn)成套的老舊小區(qū)列入改造范圍，20__至2021年將整治范圍擴(kuò)大至建筑面積5000平方米以下的老舊小區(qū)。(二)強(qiáng)化資金投入，推動工作落實。各地在經(jīng)費保障方面給予了有力支持，推動改造工作有效落實。北京市在”;十_五”時期，市、區(qū)兩級投入___億元，全面開展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作，至今已完成1___個小區(qū)、5___萬平米的總體任務(wù)。天津市在20__至20__年間，完成了中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造工作，累計投資__._億元(不含水電氣改造等專項資金)，改造2___個小區(qū)、6___萬平方米，___萬戶、___萬居民直接受益。合肥市在20__年至20__年期間，共投資__._億元，對___個、總建筑面積1___萬平方米的老舊小區(qū)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，惠及__._萬戶，__._萬人，并計劃于20__至2021年間投資__._億元，進(jìn)一步整治總建筑面積1___萬平方米的___個老舊小區(qū)。反觀廣州市，20__、20__兩年才一共安排財政資金__._億元，推進(jìn)___個微改造項目，資金投入力度相對薄弱。(三)明確工作標(biāo)準(zhǔn)，切實實施改造。一是建立工作機(jī)制，明確工作標(biāo)準(zhǔn)、程序和責(zé)任。北京市先后發(fā)布了《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》等文件，明確提出改造工作的目標(biāo)范圍、整治內(nèi)容、職責(zé)分工、項目組織實施的步驟和程序以及相關(guān)保障措施。天津市編制了包含房屋綜合修繕、管道節(jié)能改造、外部環(huán)境整治、綜合配套維修四大類、___個子項的《舊樓區(qū)綜合提升改造工程導(dǎo)則》;制定了涉及施工管理、接管驗收、資金監(jiān)管、信訪服務(wù)等方面20余項管理制度。合肥市發(fā)布了《合肥市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作實施意見》，明確了基礎(chǔ)設(shè)施、修繕改造房屋、提升環(huán)境質(zhì)量、完善公建配套、改造技防設(shè)施、完善消防設(shè)施等六大項___個子項工作內(nèi)容，以及制定工作計劃、確定設(shè)計和監(jiān)理單位、編制項目初步設(shè)計及概算、審批初步設(shè)計及概算并辦理施工招標(biāo)、資金撥付、施工管理、驗收接管等工作步驟和具體要求。二是在改造內(nèi)容中，既有規(guī)定動作，也有自選動作，針對不同年代房屋分別改造。以北京市為例：小區(qū)公共部分方面，進(jìn)行水、電、熱、通信等線路、管網(wǎng)和設(shè)備改造，無障礙設(shè)施改造，消防設(shè)施改造，綠化、景觀、道路、照明設(shè)施改造，更新補(bǔ)建信報箱，根據(jù)實際情況，進(jìn)行雨水收集系統(tǒng)應(yīng)用、補(bǔ)建機(jī)動車和非機(jī)動車停車位、建設(shè)休閑娛樂設(shè)施、完善安防系統(tǒng)、補(bǔ)建警衛(wèi)室、修建圍墻等內(nèi)容的改造。房屋建筑本體方面，1990年(含)以前建成的，進(jìn)行節(jié)能改造、熱計量改造和平改坡，對樓梯進(jìn)行清洗粉刷，根據(jù)實際情況增設(shè)電梯、空調(diào)規(guī)整、樓梯外線纜規(guī)整、屋頂綠化、太陽能應(yīng)用、普通地下室治理等改造;對1980年(含)以前建成的，還進(jìn)行抗震鑒定，對不達(dá)標(biāo)的老舊房屋進(jìn)行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積(加建陽臺)。(四)充分聽取意見，主動接受監(jiān)督。(五)堅持讓利于民，推進(jìn)惠民政策。在實施改造的同時，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時，通過補(bǔ)貼方式鼓勵老舊小區(qū)加建停車場、增設(shè)電梯，并在此基礎(chǔ)上，引入租賃式方式，由企業(yè)投資增設(shè)電梯，并擁有電梯產(chǎn)權(quán)，通過居民付費使用和后期其他經(jīng)營項目(如養(yǎng)老服務(wù))收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結(jié)構(gòu)、簡易磚混結(jié)構(gòu)房屋，實施廚衛(wèi)設(shè)施進(jìn)戶，其中“拼廚加衛(wèi)”增加面積的，僅按建安成本價收取費用，對于困難家庭還可減免。同時，該市還完善了直管公房出售政策，于20__年出臺《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)直管公房管理的意見》，進(jìn)一步擴(kuò)大市區(qū)直管公有住房出售范圍，允許非成套木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)的直管公有住房，以及原規(guī)定暫緩出售的部分未實行”;住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區(qū)內(nèi)確定保護(hù)的建筑物出售。(六)引入物業(yè)管理，建立長效機(jī)制。各地都通過在老舊小區(qū)建立物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理管理長效機(jī)制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)。北京市出臺《關(guān)于印發(fā)的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點建設(shè)工作，引導(dǎo)小區(qū)逐步引入物業(yè)公司參與社區(qū)治理和建設(shè)。天津市制定完善了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見》和相關(guān)配套文件，建立政府補(bǔ)貼機(jī)制，市財政每年拿出__._億元補(bǔ)貼舊樓區(qū)管理服務(wù)費，各小區(qū)可結(jié)合實際采取社會化服務(wù)管理公司管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理和專業(yè)化物業(yè)管理兩種模式供小區(qū)居民投票選擇，選擇社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，由社區(qū)公共服務(wù)站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、