養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告

整理日期：2012年11月28日我國(guó)自1999年進(jìn)入老年型社會(huì)，人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型轉(zhuǎn)為老年型僅用18年時(shí)間，與世界發(fā)達(dá)國(guó)家相比速度驚人（法國(guó)完成這一過(guò)程115年，瑞士85年，美國(guó)60年，英國(guó)45年，日本25年）。人口學(xué)界定，60—69歲為低齡老年人口，70—79歲為中齡老年人口，80歲以上為高齡老年人口，我國(guó)高齡人口增長(zhǎng)尤其迅速。面對(duì)高速進(jìn)行的社會(huì)老國(guó)目前都還沒(méi)有作好準(zhǔn)備。老齡人口基數(shù)高，老齡化速度快。我國(guó)是世界上唯一一個(gè)老年人口超過(guò)1億的國(guó)家。2010年第六次人口普查中國(guó)60歲以上人口1.78億，占總?cè)丝?3.26%，其中65歲以上人口1.17億，占總?cè)丝?.87％，目前社會(huì)老齡化加速，平均每年增加596萬(wàn)老年人口，年增長(zhǎng)速度3.28%，其中80歲以上高齡人口增速5.4%。到2020年我國(guó)老年人口將達(dá)到2.48億，占總?cè)丝诒戎?7.17%，其中80歲以上老年人口3067萬(wàn)人，占老年人口12.37%。2050年老齡人口將超過(guò)4.12億，老齡化水平30%以上，占世界老年人口1/4，老齡人口絕對(duì)數(shù)量世界第一。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值多在5000-10000美金，而中國(guó)1999年進(jìn)入老齡化人均GDP僅800多美金，2010年突破4000美元但仍屬于中等偏低收入國(guó)家。近10年80歲以上高齡老人增加一倍超過(guò)2000萬(wàn)，但截止2011年城市仍有15%左右的老人沒(méi)有養(yǎng)老保障覆蓋，農(nóng)村則僅有不足35%的老人享受社會(huì)養(yǎng)老保障。2011年失能半失能需要醫(yī)療護(hù)理的老年人達(dá)到老年撫養(yǎng)比快速攀升，家庭撫養(yǎng)能力降低。第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)平均每家庭3.1人，家庭日趨小型化在產(chǎn)生巨大住房需求的同時(shí)老人撫養(yǎng)比迅速攀升，2010年大約5個(gè)勞動(dòng)年齡人口負(fù)擔(dān)1個(gè)老人，2020年約3個(gè)勞動(dòng)年齡人口負(fù)擔(dān)1個(gè)老人，2030年約2.5個(gè)勞動(dòng)年齡人口負(fù)擔(dān)1個(gè)老人?；诠ぷ鲏毫?、子女教育、城市居住郊區(qū)化等諸多因素，家庭成員對(duì)老年人的實(shí)際撫養(yǎng)能力明顯變?nèi)?。老年人口?557萬(wàn)人左右，占老年人口總數(shù)的65.82%，老齡化程度比城鎮(zhèn)高出1.24個(gè)百分點(diǎn)。這一狀況要到2040年城鎮(zhèn)老齡化才能趕上并超過(guò)農(nóng)村老齡化，逐步拉開(kāi)距離。這是我國(guó)人口老齡化不同于發(fā)達(dá)國(guó)家的重要特征之一。地區(qū)間老齡化水平存在巨大差異。我國(guó)人口老齡化水平呈現(xiàn)由東向西區(qū)域梯次型發(fā)展的狀況，東部沿海地區(qū)老齡化速度明顯快于西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)。北京、上海、天津、重慶直轄市和浙江、江蘇、山東等中東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市人口老齡化程度比較嚴(yán)重，西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)省份如新疆、西藏、青海、寧夏等人口老齡化程度相對(duì)較小。如上海市老年人口2000年已占總?cè)丝?8.5%；2025年將達(dá)到總?cè)丝?2.7%。北京2000年老年人口占總?cè)丝?4.6%。2025年將占總?cè)丝诮咏?0%。上海1979年進(jìn)入老齡化，比全國(guó)早20年，寧夏回族自治區(qū)預(yù)計(jì)2012年才能進(jìn)入老齡化，最早和最晚進(jìn)入老齡化城市間隔33年。老人單獨(dú)居住為主，空巢率高。子女結(jié)婚之后，老人往往選擇單獨(dú)居住，這是城鄉(xiāng)社會(huì)共同趨向，社會(huì)人口流動(dòng)就業(yè)增多，異地居住比例提高，也使部分老年父母失去與子女同居條件。2000-2010年城鎮(zhèn)空巢老人比例由42%上升到54%，農(nóng)村由37.9%上升到45.6%，大中城市空巢率近70%。老齡化、無(wú)偶化、家庭少子化均傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能日趨削弱，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)越來(lái)越多地依賴于社會(huì)。2010年中國(guó)社會(huì)科學(xué)院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所“中國(guó)城鄉(xiāng)家庭結(jié)構(gòu)和代際關(guān)系變動(dòng)分析”課題組抽樣調(diào)查顯示：目前我國(guó)社會(huì)保障體系相對(duì)完整的城市和處于初步建立階段、養(yǎng)老保障水平較低的農(nóng)村老年人贍–農(nóng)村65歲以上老年人55%靠?jī)号峁┥钯M(fèi)用，40％為非親屬供養(yǎng)（自養(yǎng)25%，退休金不足10其余為低保等農(nóng)村約三分之一老人為降低對(duì)子女贍養(yǎng)的依賴，仍然繼續(xù)勞作以免或推遲–城鎮(zhèn)地區(qū)65歲以上老年人中65％以上以退休贍養(yǎng)者為15％。非農(nóng)業(yè)人口中75%以上老年人以退休金為生活來(lái)源，靠子女贍養(yǎng)者約占10%，靠低保維持生存的老人約10%，其2012年老齡工作委員會(huì)最新公布的《2010年中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查主要數(shù)據(jù)報(bào)告》是繼2000年和2006年之后第三次對(duì)老年人生活狀況進(jìn)行追蹤調(diào)查，也是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局批準(zhǔn)的唯一部門老年人狀況科–城鎮(zhèn)社會(huì)養(yǎng)老保障覆蓋率84.7%，城鎮(zhèn)老人月均退休金1527元；–農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保障覆蓋率34.6%，農(nóng)村月均養(yǎng)老金74元。–城鎮(zhèn)老年人平均年收入17892元，農(nóng)村老年人平均年收入4756元?？鄢飪r(jià)上漲因素，10年來(lái)城鎮(zhèn)老年人平均收入僅增加1.–自報(bào)個(gè)人（家庭）支付能力，城鎮(zhèn)老人平均每月可承擔(dān)費(fèi)用101–老人自有住宅比例較高，城鎮(zhèn)老年人擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的占75.–2011年農(nóng)民人均純收入6977元，其中工資性收入占47.6%，即3321元；按照國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《全國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》“十二五”期間農(nóng)民純收入年均增長(zhǎng)7%，那么，2015年農(nóng)民人均純收入約為9140元，再按規(guī)劃中“工資性收入占農(nóng)民人均純收入的比重達(dá)到45%以上”計(jì)算，則農(nóng)民除口糧外的可支配收入約為4113元–2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21810元。–著名調(diào)查機(jī)構(gòu)麥可思2013屆大學(xué)畢業(yè)生統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至10月16日，2013屆高職高專畢業(yè)生簽約薪資為2506元，比上屆同期（2294元）高212元，超過(guò)七成的80后年輕人覺(jué)得照顧自己的父母已經(jīng)力不從心點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)有收入水平顯見(jiàn)不能支付老人養(yǎng)老支出，同時(shí)多年的低工資和持續(xù)的物價(jià)上漲，也使老人年輕時(shí)的儲(chǔ)蓄價(jià)值大幅縮水。我國(guó)人力資源市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)是老年人退休以后有收入的人很少，多數(shù)老年人收入水平比較低，是銀發(fā)經(jīng)濟(jì)不能撬動(dòng)的關(guān)鍵原因。居家養(yǎng)老占總數(shù)95%以上。中國(guó)人民大學(xué)老年學(xué)研究所調(diào)查顯示，即使生活和醫(yī)療條件都很好、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也合理，有意愿進(jìn)入養(yǎng)只有總數(shù)的1%。根據(jù)老齡委報(bào)告2010年城鎮(zhèn)老人愿意住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的比例10年來(lái)從18.6%下降到11.3%，農(nóng)村老人則從14.4%下降到12.5%。受文化習(xí)慣的影響，居家養(yǎng)老數(shù)量占養(yǎng)老總數(shù)95%以上的情況，一段時(shí)床位不足，服務(wù)差，護(hù)理型床位尤其滯后。國(guó)家民政部數(shù)據(jù)，2010年喪失自理能力的老年人口940萬(wàn)，其中城市194萬(wàn)，農(nóng)村746萬(wàn)。部分喪失自理能力的人口大約1894萬(wàn)人，2011年需要護(hù)養(yǎng)的老年人口約占總數(shù)的19%。截至2010年底，全國(guó)各類收養(yǎng)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)4萬(wàn)個(gè)，養(yǎng)老床位314.9萬(wàn)張。每1000個(gè)老年人只有17.69張床位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于西方國(guó)家平均50-70張床位水平，其中可留宿照料型床位不到25%。但引人深思的是，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)際收養(yǎng)老人不足190萬(wàn)，空床率超過(guò)20%。數(shù)量少、增速慢，品位低、服務(wù)差，是我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的普遍現(xiàn)狀。養(yǎng)老院不包括吃飯費(fèi)用5000-10000多元/月，護(hù)理和居住條件較好，但只針對(duì)比較高端的人群，如北京以協(xié)和醫(yī)院、新華社以及北大等高校的離休教師為主，這些人數(shù)量少并可通過(guò)聘用家庭保姆或護(hù)理員采取家庭養(yǎng)老的形式，所以市場(chǎng)容量不大。公辦養(yǎng)老院費(fèi)用多在3000元/月以下但床位緊張，往往需預(yù)約排隊(duì)到2-3年以后。養(yǎng)老困惑和老年性心理疾病急待引起重視。中國(guó)具有重視親情與團(tuán)圓的傳統(tǒng)，在中國(guó)的價(jià)值觀里，將父母送去養(yǎng)老院或老人自己選擇去養(yǎng)老院，還不是順理成章的事情。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中子女送父母的，老人普遍心情沉郁。此外，老年期癡呆和抑郁癥等精神疾病嚴(yán)重威脅老年人身心健康，60歲及以上人群老年期癡呆患病率為4.2%，65歲及以上人群抑郁癥患病率為4.4%，這些客觀上加重了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)。老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套項(xiàng)目嚴(yán)重不足。各地老年人托老服務(wù)、醫(yī)療保健服務(wù)、日常生活照料服務(wù)、老年人互助服務(wù)等社會(huì)化服務(wù)項(xiàng)目和形式仍然處于起步階段，有經(jīng)驗(yàn)的老年護(hù)理人才匱乏，養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不足，老年生活用品、老年服務(wù)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)滯后于老年人實(shí)際需求。特別是居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、老年康復(fù)護(hù)理機(jī)構(gòu)等由于受到居住環(huán)境、消費(fèi)能力和思想觀念等的影響，依然局限服務(wù)于較高收入的離退休人員和有經(jīng)濟(jì)來(lái)源的“空巢老人”，市場(chǎng)受眾小，難成規(guī)模。我國(guó)城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬(wàn)，占老年人口總數(shù)的19%。由于現(xiàn)代社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈和生活節(jié)奏加快，中青年一代正面臨著工作和生活的雙重壓力，照護(hù)失能、半失能老年人力不從心，迫切需要通過(guò)發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系來(lái)解決。2011年社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系“十二五”建設(shè)規(guī)劃明確：社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，著眼于老年人的實(shí)際需求。居家養(yǎng)老服務(wù)涵蓋生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神慰藉等，以上門服務(wù)為主要形式。對(duì)身體狀況較好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服務(wù)、老年食堂、法律服務(wù)等服務(wù)。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)主要面向家庭日間暫時(shí)無(wú)人或者無(wú)力照護(hù)的社區(qū)老年人提供服務(wù)。在城市增強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)能力，打造居家養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)。在農(nóng)村建設(shè)日間照料和短期托養(yǎng)的養(yǎng)老床位，逐步向區(qū)域性養(yǎng)老服務(wù)中機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)以設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)主要為失能、半失能的老年人提供專門服務(wù)，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)1.生活照料。設(shè)施應(yīng)符合無(wú)障礙建設(shè)要求，配置必要的附屬功能用房，滿足老年人的穿衣、吃飯、如廁、洗澡、室內(nèi)外活動(dòng)等日常生活需求。2.康復(fù)護(hù)理。具備開(kāi)展康復(fù)、護(hù)理和應(yīng)急處置工作的設(shè)施條件，并配備相應(yīng)的康復(fù)器材，幫助老年人在一定程度上恢復(fù)生理功能或減緩部分生理功能的衰退。3.緊急救援。具備為老年人提供突發(fā)性疾病和其他緊急情況的應(yīng)急處置救援服務(wù)能力，鼓勵(lì)在老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)中內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。小招待所等設(shè)施資源改造用于養(yǎng)老服務(wù)。通過(guò)設(shè)備和康復(fù)輔具產(chǎn)品研發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)專用車配備和信息化建設(shè)，全面提升社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)能力。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)包括養(yǎng)老院、老年公寓、托養(yǎng)所等機(jī)構(gòu)。由于中國(guó)在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的情況下進(jìn)入人口老齡化，老年人收入普遍較低，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)增加收費(fèi)方式產(chǎn)生收入有限，尤其近年物資、醫(yī)療和人力成本增長(zhǎng)維持。2012年各地紛紛提高對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，如廣州市對(duì)自有產(chǎn)權(quán)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)每張新增床位資助標(biāo)準(zhǔn)從每年1000元提高到3000元，南京市新養(yǎng)老機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)床位資助提高1000元，但距離硬件條件優(yōu)越，軟件服務(wù)好的服務(wù)成本依然差距較大。于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)的普遍觀點(diǎn)是10-15年，每年8%~10%目前一般認(rèn)為三種模式比較迎合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)：一是在普通住宅小區(qū)中配建養(yǎng)老公寓，如1000套公寓配套50套養(yǎng)老公寓，老年人和子女住在一個(gè)小區(qū)；二是提供護(hù)理配套等上門服務(wù)的專門養(yǎng)老社區(qū)；三是在大城市周邊建造養(yǎng)老社區(qū)。如老人退休賣掉上海價(jià)值300萬(wàn)元的房子去周邊二線城市買一套100萬(wàn)元的養(yǎng)老公寓。養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展中面臨一些實(shí)際問(wèn)題：1、70%以上的老人已經(jīng)擁有住房，很難再有資金購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；2、部分養(yǎng)老地產(chǎn)用地屬性為公共設(shè)施建設(shè)用地，使用年限50年，項(xiàng)目只有大產(chǎn)權(quán)證，每套房源并無(wú)小產(chǎn)權(quán)，使很多購(gòu)買者望而卻步；3、作為為特殊群體量身定制的特殊社區(qū)，投入高于普通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如大面積無(wú)障礙通道、慢速電梯等成本比普通商品住宅社區(qū)要高出近1/3。醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對(duì)社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)也是很重的負(fù)擔(dān)，而各地在開(kāi)發(fā)商拿地和開(kāi)發(fā)中給予的優(yōu)惠政策還不明晰；4、老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中發(fā)生意外費(fèi)用進(jìn)入保險(xiǎn)賠付，保險(xiǎn)由政府開(kāi)放商、個(gè)人購(gòu)買的政策尚未出臺(tái)；5、養(yǎng)老綜合用地列入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，開(kāi)發(fā)商招拍掛后能否改變按房地產(chǎn)類繳稅的情況也不明朗。候鳥(niǎo)式養(yǎng)老旅游度假區(qū)是中國(guó)發(fā)展較早的異地養(yǎng)老模式。主要有海南島的冬季養(yǎng)老基地和北方濱海地區(qū)的夏季避暑養(yǎng)老基地，在成都、武漢等周邊風(fēng)景秀麗的城市和地方也有所分布。還出現(xiàn)了連鎖發(fā)展和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間合作置換等優(yōu)化模式，這種模式可將地產(chǎn)銷售與旅游度假相結(jié)合，適合健康且具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年人，但季節(jié)性強(qiáng)，度假區(qū)資源存目前新開(kāi)發(fā)的旅游度假區(qū)引進(jìn)了療養(yǎng)型養(yǎng)老度假模式，更加關(guān)注老供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護(hù)、病愈的康復(fù)療養(yǎng)等專業(yè)化的健康管理服務(wù)，主要針對(duì)身體健康欠佳和對(duì)健康格外關(guān)注的老年人為主。該模式提供高收益的附加服務(wù)和衍生健康產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)醫(yī)療康復(fù)專業(yè)技術(shù)能力要求也較高，對(duì)投資項(xiàng)目而言，加大了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本，但較大程度的避免了旅游度假區(qū)旅游資源的浪費(fèi)。農(nóng)家休閑養(yǎng)老度假村是一種候鳥(niǎo)型、旅游休閑型相結(jié)合的農(nóng)家寄養(yǎng)式異地養(yǎng)老模式，代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項(xiàng)目，老人與農(nóng)戶簽訂協(xié)議，長(zhǎng)期寄養(yǎng)在農(nóng)戶家中，是一種特殊的鄉(xiāng)村旅游形式，也可以成為新農(nóng)村建設(shè)的一種重要模式。經(jīng)驗(yàn)提示：養(yǎng)老旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)在功能設(shè)計(jì)考慮老年人需求的同可快速回收資金，為項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)緩解資金壓力，是經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)較為成熟的模式。養(yǎng)老度假區(qū)中的醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂(lè)中取更多政策優(yōu)惠和支持。老年大學(xué)滿足了老年人的精神文化需求，讓他們能更好地融入社會(huì)和接受改變養(yǎng)老觀念（洗腦所以對(duì)老年人尤其是城市老年人有很大開(kāi)。老年大學(xué)不是學(xué)歷教育，收費(fèi)低但投資成本也低。近年老年大學(xué)的學(xué)生人數(shù)迅速增長(zhǎng)。錦江區(qū)老年大學(xué)副校長(zhǎng)張澤林介紹，從2006年到2011年該校學(xué)生人數(shù)翻了一番，達(dá)到了3300多人，學(xué)校容量已經(jīng)飽和，課程安排從上下午各一堂課增加為各兩堂課，仍然無(wú)法滿足社會(huì)需求。經(jīng)費(fèi)不足和缺乏辦學(xué)場(chǎng)地，是老年大學(xué)普遍而突出的問(wèn)題。調(diào)查顯示，老年人消費(fèi)物品比例為保健品33%，健康食品31%，服裝19%，其他17%，消費(fèi)能力受老年人收入狀況的限制，多數(shù)購(gòu)買時(shí)傾向購(gòu)買物美價(jià)廉的貨物，消費(fèi)以滿足基本生活需要為主，因此老年保健用品（含保健器械和保健藥品）、健康食物、老年服裝是老年用品的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。另一方面，老年群體中存在相對(duì)富裕的收入階層，他們有更高層次的需求，如整形抗衰老、高檔化妝品、老年教育、娛樂(lè)等。此外針對(duì)特殊群體老年人（如臥床老人、糖尿病患者、耳聾患者等）的產(chǎn)品（如護(hù)理產(chǎn)品、輔助器械等），也存在較大的市場(chǎng)需求。普遍認(rèn)為利潤(rùn)空間大、市場(chǎng)前景好的老年產(chǎn)品包括幾個(gè)方面：–老年女性保健酒、化妝品和抗衰老產(chǎn)品–老年人專用通訊產(chǎn)品：帶有擴(kuò)音功能、攜帶使用方便的收音機(jī)、電話、手機(jī)、助聽(tīng)器、定時(shí)提醒服藥器等–老年日用品：老年人專用紙尿褲，高檔大便器、接尿器、、電暖鞋、功能浴房、機(jī)械手、代步工具、老年家居布藝等。–老年保健食品：保健飲品、水、保健酒、素食產(chǎn)品；奶粉、10%是親朋好友之間相互的贈(zèng)與。老齡產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的主題特點(diǎn)表現(xiàn)為親情消費(fèi)和永恒的孝敬主題！“百善孝為先”，年輕人為孝敬長(zhǎng)輩送禮不計(jì)較，也不疼心花錢；子女孝敬老人費(fèi)用持續(xù)增加。參加工作、有經(jīng)濟(jì)來(lái)源的中年輕人才是中國(guó)老年產(chǎn)品市場(chǎng)真正的主力消費(fèi)人群！1、經(jīng)濟(jì)水平和文化習(xí)慣決定了中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是規(guī)模型產(chǎn)業(yè)而非2、如何能夠讓老年人有能力支付養(yǎng)老消費(fèi)，并可持續(xù)的進(jìn)行養(yǎng)老消費(fèi)，是拉動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的決定性因素；3、考慮到國(guó)家養(yǎng)老支付能力和物價(jià)因素，養(yǎng)老項(xiàng)目利潤(rùn)產(chǎn)生和可4、投資發(fā)展建議如下：–從產(chǎn)業(yè)高度而非項(xiàng)目高度開(kāi)展養(yǎng)老投資事業(yè)–高、中、低端相結(jié)合開(kāi)展養(yǎng)老投資體系建設(shè)–充分運(yùn)用資本的力量，與銀行合作開(kāi)發(fā)老人理財(cái)金融產(chǎn)品和養(yǎng)老金增殖支付服務(wù)產(chǎn)品，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)最大化發(fā)揮養(yǎng)老金的使用價(jià)值–戰(zhàn)略性選擇醫(yī)療項(xiàng)目投資區(qū)域和醫(yī)療項(xiàng)目，力爭(zhēng)與養(yǎng)老項(xiàng)目銜接配套，為養(yǎng)老項(xiàng)目增殖服務(wù)奠定基礎(chǔ)–借鑒華潤(rùn)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)中心模式，在老年用品和老年教育領(lǐng)域?qū)ふ彝顿Y少回報(bào)快的項(xiàng)目，在子女孝敬老人的費(fèi)用中創(chuàng)造高利潤(rùn)點(diǎn)親和源老年公寓2007年10月建成(商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)50年)，占地10萬(wàn)平方米，由12幢多層電梯住宅樓組成，共838套居室可供1600位左右老人居住。入住該社區(qū)的男性必須滿60歲，女性滿55歲。親和源采用會(huì)員制養(yǎng)老，設(shè)計(jì)不記名卡和記名卡兩種會(huì)員制形式。–不記名卡需支付一筆50萬(wàn)元(現(xiàn)已漲至89萬(wàn)元)，可在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬(wàn)—6.98萬(wàn)元不等的會(huì)費(fèi)(根據(jù)房型不同)。–記名卡有效期至老人生命終結(jié)，但有15年的界限，如只住5年，剩余10年費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過(guò)的部分免費(fèi)。該卡對(duì)應(yīng)大、中、小三種戶型，價(jià)格從45萬(wàn)-88萬(wàn)元不等，另外每年需支付2.98萬(wàn)元的會(huì)費(fèi)。親和源會(huì)員卡出售之初，市場(chǎng)反響不盡如人意。2007-2008年，出售的會(huì)員卡不到幾十張。那時(shí)整個(gè)社區(qū)總共才有11戶人家。2009年親和源的銷售迎來(lái)突破。這年5月國(guó)務(wù)院批復(fù)同意上海南匯和浦東兩區(qū)合并，這對(duì)地處南匯地區(qū)的親和源養(yǎng)老社區(qū)是利好消息。2010年，親和源迎來(lái)了摯信資本1億元的風(fēng)險(xiǎn)投資。目前，親和源已經(jīng)銷售了450多張卡，有600余人入住，而整個(gè)社區(qū)可接納的入住總量為1600位左右。造房子，自己則承擔(dān)運(yùn)營(yíng)管理。親和源股份有限公司董事長(zhǎng)奚志勇表示，這種擴(kuò)張模式規(guī)避了資金難題，未來(lái)親和源主要會(huì)把精力投放在管理模式，擴(kuò)大會(huì)員卡價(jià)值以及其他服務(wù)類的拓展。未來(lái)親和源模式轉(zhuǎn)型，將在遼寧、海南、黃山等區(qū)域開(kāi)展親和源復(fù)制，會(huì)員可以選擇在不同城市的親和源公寓輪換居住，增加會(huì)員卡的價(jià)值。點(diǎn)評(píng)：親和源現(xiàn)行模式有很大的缺陷：1、親和源社區(qū)公寓的產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有，親和源資金緊張時(shí)有權(quán)把公寓資產(chǎn)抵押銀行融資，因此親和源和客戶約定“如企業(yè)因故破產(chǎn)，則按照國(guó)家相關(guān)的法律，由政府負(fù)責(zé)處理清算或者交給其他同類的公司繼續(xù)運(yùn)營(yíng)”以打消老年人的疑慮。約并不受法律保護(hù)。一旦企業(yè)倒閉資產(chǎn)接盤(pán)者可不遵守附加條款。2、資金投入高，沉淀期長(zhǎng)。老年住宅配套高于普通住宅，還需設(shè)立專門基中高端老年人才能負(fù)擔(dān)，客戶群體少?！笆埠欲惥啊笔枪枮I市惠民項(xiàng)目，更是傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的創(chuàng)新?！笆埠欲惥熬蠢仙鐓^(qū)”占地21萬(wàn)平方米、設(shè)計(jì)了17棟多層、24棟高層和9棟花園洋房，其中一期工程預(yù)計(jì)在今年年底進(jìn)戶。為了讓養(yǎng)老社區(qū)真正做到為有需要的老年人服務(wù)，設(shè)置了嚴(yán)格的年齡限制。該處“養(yǎng)老地產(chǎn)”規(guī)定入住人群為男性須滿60周歲，女性須滿50周歲的離退休老人，鰥寡孤獨(dú)老人，殘疾人入住則可不受年齡限制。為了以較低的成本，滿足老年人的養(yǎng)老需求，樓盤(pán)只租賃不銷售，最長(zhǎng)租期20年，此后無(wú)承租不限戶籍也不限套數(shù)，承租的老年人在承租期內(nèi)，享有轉(zhuǎn)租(讓)權(quán)、繼承權(quán)、贈(zèng)予權(quán)，并根據(jù)物權(quán)法規(guī)定所享有的一切權(quán)利。承租期