林場林權(quán)資產(chǎn)評估

林場林權(quán)資產(chǎn)評估五、價(jià)值類型及其定義此次評估采用市場價(jià)值作為選定的評估價(jià)值類型。市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。六、評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日是2014年XX月XX日。考慮到評估基準(zhǔn)日盡可能與本次評估目的的實(shí)現(xiàn)日接近的需要，根據(jù)委托方的具體情況，為更好地反映委估對象的當(dāng)前價(jià)值，有利于本項(xiàng)目評估目的順利實(shí)現(xiàn)，委托方與評估機(jī)構(gòu)商定本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2014年XX月XX日。本次評估取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。七、評估依據(jù)（一）法規(guī)、準(zhǔn)則依據(jù)1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院1991年第91號令）；2、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》；3、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》；4、中國注冊會計(jì)師協(xié)會［2003］18號《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》；5、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-企業(yè)價(jià)值》；6、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報(bào)告》;7、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》;8、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》;9、《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》;10、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》;11、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿》;12、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》;13、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》；14、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—應(yīng)用指南》；15、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——利用專家工作》；16、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——森林資源資產(chǎn)》；17、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》；18、《中華人民共和國公司法》；19、三明市人民政府頒發(fā)的各項(xiàng)相關(guān)法律、法規(guī)、文件；20、中華人民共和國主席令第五號《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》;21、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》;22、《中華人民共和國森林法》；23、《中華人民共和國森林法實(shí)施條例》；24、國資辦發(fā)?1996?59號《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）》；25、福建地方標(biāo)準(zhǔn)D35《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范》；26、《福建省林業(yè)廳關(guān)于生態(tài)公益林保護(hù)和經(jīng)營利用有關(guān)問題的通知》;27、《福建省生態(tài)公益林管理辦法》閩林?2005?1號;28、國資委產(chǎn)權(quán)?2006?274號《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》。(二)行為依據(jù)1、本公司與委托方訂立的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；2、經(jīng)濟(jì)行為批復(fù)文件。(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、車輛行駛證、林權(quán)證等權(quán)屬證明；2、設(shè)備發(fā)票和合同；3、企業(yè)會計(jì)憑證及會計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料；4、產(chǎn)權(quán)持有者填報(bào)的《資產(chǎn)清查評估申報(bào)明細(xì)表》；5、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。(四)取價(jià)依據(jù)1、評估基準(zhǔn)日有關(guān)會計(jì)報(bào)表；2、產(chǎn)權(quán)持有者提供的經(jīng)營方面資料和未來5年財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)；3、設(shè)備及車輛制造廠家的詢價(jià)資料；4、產(chǎn)權(quán)持有者提供的近期設(shè)備購臵合同或發(fā)票；5、本公司收集的國家有關(guān)部門發(fā)布的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；6、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》(增訂版)；7、估價(jià)人員實(shí)地勘察調(diào)查、廠家詢價(jià)所獲取的資料；8、本公司收集的市場詢價(jià)資料。八、評估方法(一)評估方法的選擇注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。資產(chǎn)評估方法主要有下面三種：市場法，是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價(jià)值的評估思路，在市場上有相對可比案例或可比指標(biāo)的情況下，市場法評估的結(jié)果最能反映企業(yè)具有的潛在市場價(jià)值。市場法適用條件： 1、需要有一個充分發(fā)育的、活躍的資產(chǎn)交易市場;2、市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。收益法是從決定資產(chǎn)現(xiàn)行公平市場價(jià)值的基本依據(jù)——從資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評價(jià)資產(chǎn)，有利于為投資者進(jìn)行投資預(yù)期和判斷提供參考依據(jù)，它主要適應(yīng)于對未來預(yù)期收益能力能做出相對準(zhǔn)確和可靠估計(jì)的企業(yè)，不太適合收益能力受政策或政府調(diào)節(jié)影響大的企業(yè)估價(jià)。收益法適用條件：1、用貨幣衡量未來收益；2、未來收益風(fēng)險(xiǎn)能用貨幣衡量。運(yùn)用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評估企業(yè)未來經(jīng)營狀況和收益狀況的預(yù)測，并進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測的合理性。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是從資產(chǎn)的成本角度出發(fā)，對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上所有單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債，用市場價(jià)值代替歷史成本的一種方法。該法在整體資產(chǎn)評估時容易忽略各項(xiàng)資產(chǎn)綜合的獲利能力，為投資定價(jià)提供參考性較弱。資產(chǎn)基礎(chǔ)法適用條件：1、應(yīng)當(dāng)具備較為詳盡的歷史資料;2、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。評估對象為不改變用途且持續(xù)使用的車輛及電子設(shè)備，采用成本法評估，具體為：評估值＝評估原值×成新率式中：評估原值是指在現(xiàn)時條件下，重新購臵、建造與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下設(shè)備所需的全部費(fèi)用。7）公益性生物資產(chǎn)公益性生物資產(chǎn)在本次評估中涉及生態(tài)林，包括自然保護(hù)區(qū)、水土保持林和水源涵養(yǎng)林。目前，自然保護(hù)區(qū)的生態(tài)林不允許進(jìn)行經(jīng)營活動，但政府應(yīng)進(jìn)行生態(tài)效益補(bǔ)償，由于評估人員無法對自然保護(hù)區(qū)的生態(tài)林對被評估單位未來的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)進(jìn)行評估，故本次評估值暫按帳面價(jià)值列示。生態(tài)林中的水土保持林和水源涵養(yǎng)林不允許進(jìn)行商品性采伐，故生態(tài)林中的水土保持林和水源涵養(yǎng)林不宜采用收益法評估，在現(xiàn)行市場條件下也無法采用市場法評估，但其林木價(jià)值是客觀存在的，基于此，本次生態(tài)林中的水土保持林和水源涵養(yǎng)林采用重臵成本法評估，技術(shù)思路是假定人工重新營造一片森林，使其成林后所需的資金成本和資金的投資收益（利息）作為中的水土保持林和水源涵養(yǎng)林林木資產(chǎn)的評估值。由于人工造林前三年屬于未成林造林地，第四年開始算成林。因此，重臵成本法的計(jì)算年數(shù)為三年，按前三年?duì)I林成本計(jì)算的重臵成本作為生態(tài)林－水土保持林和水源涵養(yǎng)林評估值。具體計(jì)算公式為：8）負(fù)債：負(fù)債包括流動負(fù)債和非流動負(fù)債，包括應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款等流動負(fù)債。通過核對明細(xì)賬與總賬的一致性、查閱原始憑證等相關(guān)資料進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)核實(shí)，各項(xiàng)負(fù)債均為實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)，以核實(shí)后的賬面值為評估值。2、收益法企業(yè)價(jià)值評估中的收益法中常用的兩種具體方法是股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，本次評估中參照的具體評估方法為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是指通過估算被評估單位在未來的預(yù)期收益，并采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評估對象的評估值。具體公式如下：股東全部權(quán)益價(jià)值＝企業(yè)自由凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值＋非經(jīng)營性資產(chǎn)－非經(jīng)營性負(fù)債＋溢余資產(chǎn)－帶息負(fù)債企業(yè)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)值計(jì)算式如下：式中：P為企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)值Rn為預(yù)測期第n年的企業(yè)自由現(xiàn)金流r為折現(xiàn)率n為預(yù)測期年限其中，企業(yè)自由現(xiàn)金流量計(jì)算公式如下：企業(yè)自由現(xiàn)金流量=息前稅后凈利潤+折舊與攤銷-資本性支出-營運(yùn)資金增加額其中，折現(xiàn)率(加權(quán)平均資本成本,WACC)計(jì)算公式如下：其中：ke：權(quán)益資本成本；kd：付息債務(wù)資本成本；E：權(quán)益；D：付息債務(wù)；t：所得稅率。其中，權(quán)益資本成本采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)計(jì)算。計(jì)算公式如下：其中：rf：無風(fēng)險(xiǎn)收益率；MRP：市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)；βL：權(quán)益的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；rc：企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)。2、非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債所謂非經(jīng)營性資產(chǎn)（負(fù)債）是指在評估基準(zhǔn)日和被評估單位的正常經(jīng)營活動無關(guān)而且與預(yù)測期現(xiàn)金流量無關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債，經(jīng)分析，基準(zhǔn)日被評估單位非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債為公益性生物資產(chǎn)。3、溢余資產(chǎn)所謂溢余資產(chǎn)是超過企業(yè)經(jīng)營所需的多余資產(chǎn)，并且在評估基準(zhǔn)日后也不需要的資產(chǎn)，經(jīng)分析，基準(zhǔn)日被評估單位無溢余資產(chǎn)。4.付息債務(wù)價(jià)值經(jīng)分析，基準(zhǔn)日被評估單位無有息負(fù)債。九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本公司自明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)起至工作底稿歸檔的工作過程中，分八個過程進(jìn)行資產(chǎn)評估，這八個過程依次是明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、簽訂評估業(yè)務(wù)約定書、編制評估計(jì)劃、現(xiàn)場調(diào)查收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報(bào)告、工作底稿歸檔。1、明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托之前，采取與委托人等相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基礎(chǔ)資料、進(jìn)行必要初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本情況、資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日、價(jià)值類型定義、評估對象基本狀況及資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)等基本事項(xiàng)。2、接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托。3、編制資產(chǎn)評估計(jì)劃資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)所承受的具體資產(chǎn)評估項(xiàng)目情況，編制合理的資產(chǎn)評估計(jì)劃，并根據(jù)執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中具體情況，及時修改、補(bǔ)充資產(chǎn)評估計(jì)劃。4、現(xiàn)場調(diào)查依據(jù)資產(chǎn)評估明細(xì)表，全面、客觀了解評估對象，核實(shí)委托方和被評估單位提供資料的可靠性，通過在資產(chǎn)勘查過程中發(fā)現(xiàn)的問題、線索，有針對性地開展資料收集、分析工作。根據(jù)評估項(xiàng)目具體情況，確定合理的資產(chǎn)勘查或現(xiàn)場調(diào)查方式，并與被評估單位進(jìn)行溝通，確保資產(chǎn)勘查或現(xiàn)場調(diào)查工作的順利進(jìn)行。5、收集資產(chǎn)評估資料。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)資產(chǎn)評估項(xiàng)目具體情況收集資產(chǎn)評估相關(guān)資料。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師通過與委托人、被評估單位溝通并指導(dǎo)其對評估對象進(jìn)行清查等方式，對評估對象或被評估單位單位資料進(jìn)行了解，同時也主動收集與資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相關(guān)的評估對象資料及其他資產(chǎn)評估資料。6.評定估算⑴資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)人員對收集的資產(chǎn)評估資料進(jìn)行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比性，摒棄不可靠、不相關(guān)的信息，對不可比信息進(jìn)行必要分析調(diào)整，在此基礎(chǔ)上恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評估方法；⑵資產(chǎn)評估人員在選擇恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估方法后，根據(jù)評估基本原理和規(guī)范要求恰當(dāng)運(yùn)用評估方法進(jìn)行評估，形成初步評估結(jié)論；⑶資產(chǎn)評估人員在形成初步資產(chǎn)評估結(jié)論的基礎(chǔ)上，對信息資料、參數(shù)的數(shù)量、質(zhì)量和選取的合理性等進(jìn)行綜合分析，以形成資產(chǎn)評估結(jié)論。7.編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行必要的資產(chǎn)評估程序、形成資產(chǎn)評估結(jié)論后，按有關(guān)資產(chǎn)評估報(bào)告的規(guī)范，編制資產(chǎn)評估報(bào)告書。公司組織有關(guān)人員對評估報(bào)告進(jìn)行會審和公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后的評估報(bào)告初稿征求委托方意見，對疏漏處進(jìn)行改正。8.資產(chǎn)評估工作檔案歸檔資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師在向委托人提交資產(chǎn)評估報(bào)告書后，將資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。十、評估假設(shè)(一)特殊性假設(shè)及限制條件：1、本評估報(bào)告的結(jié)論是以在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以企業(yè)持續(xù)經(jīng)營并稱職地對資產(chǎn)進(jìn)行了有效管理為前提條件；2、本公司遵循的國家和地方現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策和社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境在預(yù)測期內(nèi)無重大改變；3、現(xiàn)行的信貸利率、匯率等無重大改變；4、賦稅基準(zhǔn)及稅率無重大改變；5、金融監(jiān)管規(guī)則及市場交易規(guī)則無重大變化；6、無不可抗力或不可預(yù)見因素對公司造成的重大不利影響。(二)評估報(bào)告限制條件1、對于本評估報(bào)告中被評估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)（包括其權(quán)屬或負(fù)擔(dān)性限制），本公司按準(zhǔn)則要求進(jìn)行了一般性的調(diào)查。除在本報(bào)告已有揭示以外，假定評估過程中所評資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場上進(jìn)行交易的；同時沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)值的影響。2