開(kāi)創(chuàng)行業(yè)更加美好的明天

開(kāi)創(chuàng)行業(yè)更加美好的明天——萬(wàn)科集團(tuán)物業(yè)管理事業(yè)部首席執(zhí)行官朱保全十年之后我們?cè)谠O(shè)想未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展之時(shí)，往往會(huì)提到將來(lái)行業(yè)可能會(huì)有多少個(gè)上市公司，有多少個(gè)產(chǎn)值過(guò)百億元的企業(yè)，但我覺(jué)得我們更應(yīng)該去關(guān)注一些比較現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。今天我談幾個(gè)未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)的對(duì)行業(yè)有很大影響的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。首先是車(chē)位緊缺的問(wèn)題。今天，我們?cè)S多城市、許多小區(qū)都已經(jīng)是車(chē)滿(mǎn)為患，以萬(wàn)科10多年前開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目為例就可見(jiàn)一斑：上海春申萬(wàn)科城當(dāng)時(shí)的規(guī)劃車(chē)位配比為1：0.57，車(chē)位總數(shù)為1728個(gè)，但目前小區(qū)的車(chē)輛總數(shù)為2079輛，現(xiàn)車(chē)位缺口為351個(gè)。深圳四季花城當(dāng)時(shí)規(guī)劃的車(chē)位配比為1：0.5，車(chē)位總數(shù)為2244個(gè)，但目前的車(chē)輛總數(shù)為3350輛，現(xiàn)車(chē)位缺口為1106個(gè)。這說(shuō)明對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，停車(chē)管理的相關(guān)問(wèn)題必須提到議事日程上來(lái)，不管是對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是對(duì)物業(yè)服務(wù)公司來(lái)說(shuō)，都必須去高度重視。另外一個(gè)問(wèn)題就是停車(chē)位的改造，我也希望行業(yè)協(xié)會(huì)能召集大家開(kāi)一個(gè)研討會(huì)，深入討論如何把現(xiàn)有的一些場(chǎng)地和設(shè)施加以改造，以提供更多的停車(chē)位。其次是設(shè)施設(shè)備壽命小于房屋本體結(jié)構(gòu)壽命的問(wèn)題。伴隨著10多年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)很多房屋的設(shè)施設(shè)備壽命一般都小于房屋本體結(jié)構(gòu)的壽命，并引發(fā)出了一系列的問(wèn)題。我們?cè)O(shè)想10年之后可能會(huì)出現(xiàn)的情況：大量的電梯需要更換，保養(yǎng)不好的要出人命；大量的水管開(kāi)始滲漏，有的根本找不到漏點(diǎn)；大量的立面開(kāi)始脫落，砸到車(chē)或者是砸死人。這些問(wèn)題一共牽涉到四個(gè)責(zé)任主體，分別是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司、開(kāi)發(fā)商和政府，在這四個(gè)責(zé)任相關(guān)者中，實(shí)際上又分為承擔(dān)著有限責(zé)任和無(wú)限責(zé)任的兩類(lèi)主體。譬如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商肯定是承擔(dān)有限責(zé)任，因?yàn)榉孔淤u(mài)完后，項(xiàng)目公司可能就注銷(xiāo)了；物業(yè)服務(wù)公司雖然也是有限責(zé)任公司，只承擔(dān)有限責(zé)任，但實(shí)際上他卻是與這些問(wèn)題極為密切相關(guān)的主體，可他卻又是這四個(gè)利益相關(guān)者中最沒(méi)有能力去承擔(dān)責(zé)任的主體；業(yè)主當(dāng)然與房子是分不開(kāi)的，要承擔(dān)無(wú)限責(zé)任；政府對(duì)于這些問(wèn)題當(dāng)然也是最為關(guān)切的。其實(shí)今天在物業(yè)服務(wù)公司的開(kāi)支中排在最前面的成本支出是什么，大家都知道是人工成本。我覺(jué)得這種現(xiàn)象是很不正常的，物業(yè)管理之所以能存在，其最根本的原因是需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)，但實(shí)際上現(xiàn)在我們的物業(yè)費(fèi)支出大部分用在為業(yè)主提供公共服務(wù)上，譬如萬(wàn)科物業(yè)的人工成本支出占物業(yè)費(fèi)的85%（這些人主要為業(yè)主提供服務(wù)），然后10%的物業(yè)費(fèi)用于能耗支出，物業(yè)費(fèi)中真正用于設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)的比例是非常低的，而且這個(gè)費(fèi)用也是在沒(méi)有非常專(zhuān)業(yè)的監(jiān)管的情況下用掉的，甚至也有一些企業(yè)實(shí)際上就把這塊工作忽視掉了，把這部分費(fèi)用挪作他用。大家知道萬(wàn)科物業(yè)率先把萬(wàn)科物業(yè)管理公司改為萬(wàn)垃圾的、搞裝修的人。從心理學(xué)的角度來(lái)講，人只有不被別人欺負(fù)，他的內(nèi)心才會(huì)善良，才會(huì)不去欺負(fù)別人。所以，我認(rèn)為，只有當(dāng)我們解決了物業(yè)服務(wù)公司被欺負(fù)的問(wèn)題，我們?nèi)テ圬?fù)別人的問(wèn)題才會(huì)從根本上解決，我們這個(gè)行業(yè)才能會(huì)好起來(lái)。目前來(lái)看，我們大約被這么幾個(gè)機(jī)構(gòu)在欺負(fù)：第一是被開(kāi)發(fā)商欺負(fù)。譬如說(shuō)一個(gè)10萬(wàn)平方米的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)了4個(gè)門(mén)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，多開(kāi)幾個(gè)門(mén)沒(méi)有太大的關(guān)系，但對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司來(lái)說(shuō)，每多開(kāi)一個(gè)門(mén)，物業(yè)服務(wù)公司就要多配置好幾個(gè)秩序維護(hù)員來(lái)站崗值勤，這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年的人工成本可能就要多出來(lái)10多萬(wàn)元，而且小區(qū)秩序維護(hù)工作的難度也相對(duì)大了很多。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要利用前期介入的機(jī)會(huì)給開(kāi)發(fā)商提出一些合理化的建議，在前期建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中把后期物業(yè)管理的人工成本做到最低，只有這樣才能有利于后期物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)健康發(fā)展。第二是被公共事業(yè)單位欺負(fù)?，F(xiàn)在很多城市的水電氣暖供應(yīng)商還不能做到抄表收費(fèi)到戶(hù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要幫著做代收代繳的公司，而且很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是無(wú)償?shù)卦谧鲞@項(xiàng)工作。實(shí)際上，水電氣暖供應(yīng)商應(yīng)向最終用戶(hù)收費(fèi)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》早就定下來(lái)的事情，但在許多地方執(zhí)行不下去，造成了很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)要無(wú)償代收代繳甚至要墊交費(fèi)用的情況。第三是被新事物欺負(fù)。電子商務(wù)的出現(xiàn)也給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)了很多問(wèn)題。細(xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)一旦電商打折，小區(qū)的郵包馬上就多了起來(lái)，去年淘寶網(wǎng)在光棍節(jié)搞促銷(xiāo)活動(dòng)，萬(wàn)科物業(yè)各項(xiàng)目所收的郵包達(dá)2萬(wàn)多個(gè)，快遞公司在投遞郵包的時(shí)候如果業(yè)主不在家，郵包馬上就會(huì)被放到物業(yè)管理處，如果物業(yè)管理處收下就要承擔(dān)保管責(zé)任，可不收包裹業(yè)主又會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生不滿(mǎn)，甚至還會(huì)投訴，這就是我們行業(yè)被新事物所欺負(fù)的現(xiàn)實(shí)。我前段時(shí)間給萬(wàn)科物業(yè)的內(nèi)部雜志寫(xiě)了一個(gè)卷首語(yǔ)《狼來(lái)了》，主要講新事物的出現(xiàn)給我們行業(yè)帶來(lái)的危險(xiǎn)。以前，我們?cè)谡勎飿I(yè)管理行業(yè)未來(lái)的時(shí)候，往往認(rèn)為只要我們守住了小區(qū)的大門(mén)，掌握了小區(qū)的客戶(hù)資源，就會(huì)有無(wú)限的經(jīng)營(yíng)拓展空間，但是隨著新事物的到來(lái)，我們這個(gè)大門(mén)很快就要失守，我們的經(jīng)營(yíng)空間很可能會(huì)被他人所蠶食。為什么呢?譬如一個(gè)移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商到小區(qū)內(nèi)貼個(gè)通知，說(shuō)要給大家建一個(gè)免費(fèi)的WIFI，讓大家在小區(qū)可以免費(fèi)無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)，那么一年之后，小區(qū)所有的客戶(hù)資料都會(huì)被這家移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商所掌握。所以，我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)的變革和創(chuàng)新要盡快，留給我們的時(shí)間已經(jīng)不多了，如果我們?cè)俨槐M快行動(dòng)起來(lái)開(kāi)發(fā)社區(qū)資源，很可能這些資源就會(huì)他人所搶占。萬(wàn)科物業(yè)為什么要和華為聯(lián)合建設(shè)智慧社區(qū)，就是為了要走在移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商的前面，避免移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商搶占我們的客戶(hù)資源。因此，我建議全行業(yè)聯(lián)合起來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益，守住自己的客戶(hù)資源！堅(jiān)守專(zhuān)業(yè)在客戶(hù)資源上我們是否要做“全能選手”,我們究竟應(yīng)該“賣(mài)大米”還是搞好“房屋維修”，這兩個(gè)問(wèn)題我在實(shí)踐中有一些思考，在此想跟大家分享。我們時(shí)常認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)公司手中擁有大量的客戶(hù)，這么多的業(yè)主資源，我們可以做很多很多的事情，因此我們要把自己培養(yǎng)成一個(gè)“全能選手”，就在總公司下面成立各種各樣的專(zhuān)業(yè)公司。但實(shí)際上我們?cè)谧鲞@件事情的時(shí)候，應(yīng)該考慮我們物業(yè)服務(wù)公司的人才是否具備全能選手的能力，我們從外面請(qǐng)進(jìn)來(lái)的新人才能不能融入到這個(gè)企業(yè)和行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做這些業(yè)務(wù)的時(shí)候是否能夠做到專(zhuān)業(yè)？這些問(wèn)題值得我們深入思考。從過(guò)去兩三年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的手中確實(shí)有大量的客戶(hù)資源，但是走“全能選手”之路實(shí)際上是一個(gè)比較危險(xiǎn)的做法。當(dāng)然現(xiàn)在有很多社區(qū)網(wǎng)站，有電子商務(wù)公司做的，也有物業(yè)服務(wù)公司自己做的，這些社區(qū)網(wǎng)站很重要的一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容就是賣(mài)桶裝水、色拉油、大米等日常生活用品。這項(xiàng)服務(wù)我們可以做，但是我認(rèn)為對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司來(lái)說(shuō)，工作重點(diǎn)應(yīng)該放在房屋維修上，而不是放在賣(mài)大米上。房屋維修才是我們的本業(yè)，并且在這個(gè)本業(yè)里面我們是大有可為的。從1998年房改開(kāi)始，商品房已經(jīng)有了15年的歷史，再過(guò)10年之后，很多商品房將進(jìn)入二次維修的高峰期，所以我建議同行不要陷入到電商陷阱里面，而應(yīng)該關(guān)注自己的主業(yè)。在萬(wàn)科物業(yè)，我跟大家說(shuō)，既然有了淘寶和京東，那就讓他們這些專(zhuān)業(yè)的電商公司來(lái)做專(zhuān)業(yè)的事情，我們物業(yè)服務(wù)公司還是堅(jiān)持做好自己的主業(yè)吧，這才是我們的立足根本。接下來(lái)，我覺(jué)得物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該主動(dòng)承擔(dān)自己的使命。物業(yè)服務(wù)公司的使命是什么？一個(gè)是對(duì)物的管理，一個(gè)是對(duì)人的服務(wù)。對(duì)物的管理就是要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的管理來(lái)延長(zhǎng)物業(yè)和設(shè)施設(shè)備自身的使用壽命，前年萬(wàn)科物業(yè)開(kāi)始強(qiáng)制各項(xiàng)目從物業(yè)管理開(kāi)支里面拿出6%用于設(shè)施設(shè)備的維護(hù)就是要延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽命。對(duì)人的服務(wù)，我們應(yīng)該做什么呢？?jī)蓚€(gè)月前，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)大佬馬云退休，馬云的退休秀里面有一個(gè)演講，其中有一句話(huà)讓我非常感動(dòng)，他提到淘寶網(wǎng)解決了中國(guó)的社會(huì)問(wèn)題——人和人之間的信任問(wèn)題，之前中國(guó)的陌生人之間沒(méi)有信任，但通過(guò)淘寶網(wǎng)的這種商業(yè)模式，人和人之間可以信任地做交易。淘寶網(wǎng)用10年的時(shí)間解決了一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，我覺(jué)得這個(gè)商業(yè)模式是非常偉大的。其實(shí)我也在思考物業(yè)管理行業(yè)在40年再聚首的時(shí)候，我們這個(gè)行業(yè)最偉大的地方是什么？我覺(jué)得除了讓物業(yè)保值增值以及為業(yè)主提供高品質(zhì)的服務(wù)之外，我覺(jué)得就是我們?cè)卩徖镪P(guān)系問(wèn)題上的作為。中國(guó)人非常講究鄰里和諧，隨著城市化進(jìn)程的加快和商品房的快速開(kāi)發(fā)，這些年新的民居正在聚合而成，這跟傳統(tǒng)的大院還不一樣。在傳統(tǒng)的大院里，大家的工作空間和居住空間是一致的，但現(xiàn)在的商品房，業(yè)主住三年可能跟對(duì)門(mén)的人家都沒(méi)有打過(guò)招呼。美國(guó)學(xué)者羅伯特·帕特南寫(xiě)過(guò)一本數(shù)——《獨(dú)自打保齡》，他在書(shū)中就闡述了社區(qū)鄰里關(guān)系的進(jìn)步最后直接決定了這個(gè)社區(qū)的未來(lái)，當(dāng)這個(gè)社區(qū)比較和諧、鄰里之間互動(dòng)交流比較多的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)社區(qū)活動(dòng)的參與度就比較高，就能給整個(gè)社區(qū)帶來(lái)向前進(jìn)步的動(dòng)力，其實(shí)我們未來(lái)不管做何種商業(yè)模式，都要注重融合社區(qū)內(nèi)部的鄰里關(guān)系，我覺(jué)得那樣的商業(yè)模式才是有生命力的。我希望我們能在行業(yè)誕生40周年的時(shí)候自豪地宣布我們物業(yè)管理行業(yè)為社區(qū)鄰里關(guān)系的和諧作出了巨大的貢獻(xiàn)。萬(wàn)科物業(yè)的做法下面跟大家具體分享一下萬(wàn)科物業(yè)的一些具體做法。之一：新組織結(jié)構(gòu)之下如何不被開(kāi)發(fā)商欺負(fù)萬(wàn)科物業(yè)為了保證不被開(kāi)發(fā)企業(yè)欺負(fù)，首先將地產(chǎn)系統(tǒng)與物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)單獨(dú)分開(kāi)設(shè)置，地產(chǎn)系統(tǒng)下轄5個(gè)區(qū)域本部，物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)下轄18家一線(xiàn)公司。在這個(gè)結(jié)構(gòu)之下，地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)又是一種契約合作關(guān)系，這就保證了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所欺負(fù)。

從4年前開(kāi)始，萬(wàn)科地產(chǎn)對(duì)萬(wàn)科物業(yè)不再進(jìn)行補(bǔ)貼，萬(wàn)科物業(yè)完全自負(fù)盈虧，但是從客戶(hù)調(diào)查的情況來(lái)看，超過(guò)75%的客戶(hù)選擇萬(wàn)科的房子還是因?yàn)橄Ｍ硎苋f(wàn)科物業(yè)的服務(wù)。所以，目前萬(wàn)科集團(tuán)規(guī)定如果萬(wàn)科物業(yè)能夠?qū)⒖蛻?hù)滿(mǎn)意度做到一定的標(biāo)準(zhǔn)，萬(wàn)科集團(tuán)就要給萬(wàn)科物業(yè)一定數(shù)額的品牌發(fā)展基金，這個(gè)一般是由城市物業(yè)服務(wù)公司和對(duì)應(yīng)的地產(chǎn)公司簽訂一個(gè)協(xié)議，去年萬(wàn)科物業(yè)拿到的品牌發(fā)展基金達(dá)到了一億元，這就從一定程度上保證萬(wàn)科物業(yè)能夠持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，也分享了物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升所帶來(lái)的收益。在前期介入的問(wèn)題上，現(xiàn)在萬(wàn)科集團(tuán)要求各城市地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候，必須由萬(wàn)科物業(yè)進(jìn)行前期介入。如果地產(chǎn)公司不按萬(wàn)科物業(yè)前期介入階段提出來(lái)的要求進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，那萬(wàn)科物業(yè)將來(lái)可以拒絕接管這一項(xiàng)目，這就有效保證了萬(wàn)科物業(yè)不被開(kāi)發(fā)企業(yè)所欺負(fù)的問(wèn)題。之二：新組織結(jié)構(gòu)之下的品質(zhì)動(dòng)力在新的組織結(jié)構(gòu)之下，萬(wàn)科物業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。目前，萬(wàn)科物業(yè)未接管項(xiàng)目數(shù)量為144個(gè)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)數(shù)量為133個(gè)、封園項(xiàng)目數(shù)量為213個(gè)。如果把滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆開(kāi)一半，那么封園項(xiàng)目就是279個(gè)，未接管項(xiàng)目就達(dá)到了211個(gè)，在封園項(xiàng)目越來(lái)越多的情況下，如何把萬(wàn)科物業(yè)的品質(zhì)精神繼續(xù)延續(xù)下去，這就需要我們找到繼續(xù)保持服務(wù)品質(zhì)的動(dòng)力。之三：新組織結(jié)構(gòu)之下的萬(wàn)科物業(yè)12345在這種情況下，我們就提出了萬(wàn)科物業(yè)的12345戰(zhàn)略，我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好物業(yè)專(zhuān)家，如下圖：

大家看到，萬(wàn)科物業(yè)專(zhuān)家的最后一條是應(yīng)急響應(yīng)，我們?cè)瓉?lái)把這項(xiàng)服務(wù)作為客戶(hù)支持服務(wù)來(lái)提供，但從去年開(kāi)始已經(jīng)把他作為標(biāo)準(zhǔn)配置服務(wù)，緣由是什么呢？因?yàn)樵?012年，臺(tái)風(fēng)、暴雨、高溫等極端天氣出現(xiàn)得越來(lái)越頻繁，去年在廣州和武漢的一些項(xiàng)目里都出現(xiàn)了高溫天氣情況下長(zhǎng)達(dá)24小時(shí)的斷電，在這種情況下，我們就把應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制作為一種標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。譬如說(shuō)在黃色預(yù)警的情況下，物業(yè)服務(wù)公司該怎么做；在紅色預(yù)警的情況下，物業(yè)服務(wù)公司該怎么做？現(xiàn)在，萬(wàn)科物業(yè)基本上能做到在出現(xiàn)極端天氣的情況下，也能有效地保護(hù)客戶(hù)的生命和財(cái)產(chǎn)安全。萬(wàn)科物業(yè)最新的口號(hào)是“生活因幸福而改變”，我在這里談?wù)勥@句話(huà)的含義，做服務(wù)行業(yè)的人往往提出的口號(hào)都是針對(duì)業(yè)主的，但是服務(wù)是通過(guò)人來(lái)提供的，如果你對(duì)員工不好，員工很難對(duì)客戶(hù)好，所以我們一方面要通過(guò)我們的服務(wù)讓業(yè)主的生活發(fā)生改變，另一方面，要讓從事物業(yè)管理行業(yè)的人也發(fā)生改變，讓他們通過(guò)從事這個(gè)行業(yè)感受到幸福。之四：新組織結(jié)構(gòu)之下的萬(wàn)科物業(yè)價(jià)值觀(guān)最后，我們講一講萬(wàn)科物業(yè)的核心價(jià)值觀(guān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著四個(gè)利益相關(guān)者：客戶(hù)、員工、合作伙伴和社會(huì)。針對(duì)客戶(hù)，我們要做到以下幾個(gè)方面：保護(hù)業(yè)主的隱私與公共權(quán)益，我們擁有為客戶(hù)提供更親近服務(wù)的機(jī)會(huì)，但是我們絕對(duì)沒(méi)有泄露客戶(hù)隱私的權(quán)利；不斷追索服務(wù)創(chuàng)新，用心兌現(xiàn)“更安全、更便捷”的承諾；將贏得業(yè)主信任視為我們的至高榮譽(yù)；鼓勵(lì)社區(qū)共建，追求鄰里關(guān)系、服務(wù)與被服務(wù)者關(guān)系的和諧共處。對(duì)于員工，我們要做到以下幾個(gè)方面：讓員工有尊嚴(yán)的工作，為其提供簡(jiǎn)單的人際關(guān)系、包容的團(tuán)隊(duì)氛圍，公平的評(píng)價(jià)機(jī)制、彈性的薪酬政策和健康的生活方式；讓每個(gè)人都有權(quán)利提出合理化建議，并一定能得到反饋；公平是最好的尊重，機(jī)會(huì)是最大的信任，為每一個(gè)提供公平的機(jī)會(huì)；讓員工學(xué)中做，在做中學(xué)，讓員工與企業(yè)共同成長(zhǎng)。萬(wàn)科物業(yè)基層員工的流動(dòng)性很大，萬(wàn)科物業(yè)目前有24000名員工，從我分管萬(wàn)科物業(yè)開(kāi)始，我就想解決基層員工流動(dòng)率高的問(wèn)題，但我們發(fā)現(xiàn)難度很大。因?yàn)?，業(yè)務(wù)經(jīng)理認(rèn)為流動(dòng)率高的原因是公司的人事政策有問(wèn)題，而人事經(jīng)理認(rèn)為這是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。在這種情況下，萬(wàn)科物業(yè)就成立了一個(gè)課題研究小組，對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)很多人往往在兩個(gè)月左右的時(shí)候就離職了，然而人事經(jīng)理認(rèn)為一個(gè)人適應(yīng)這個(gè)崗位的時(shí)間差不多也是兩個(gè)月，也就是說(shuō)很多人在他剛剛適應(yīng)這個(gè)崗位的時(shí)候就走了。接著我們又做了一個(gè)調(diào)研，就是調(diào)查員工離職的原因，后來(lái)我們發(fā)現(xiàn)這跟行業(yè)的地位關(guān)系并不是很大，主要問(wèn)題還在于基層的組織生活薄弱，從今年開(kāi)始我們又提出了一個(gè)“好班長(zhǎng)、好環(huán)境、好發(fā)展”的口號(hào)，希望通過(guò)基層組織生活的豐富和完善來(lái)降低員工流動(dòng)率。我們研究還發(fā)現(xiàn)，基層員工最關(guān)注的問(wèn)題還是自己的生活和居住條件，所以萬(wàn)科物業(yè)今年打算投入幾千萬(wàn)元去改