社區(qū)商業(yè)操作手冊(cè)（世聯(lián) 知識(shí)管理）

I社區(qū)商業(yè)相關(guān)知識(shí)分享

刪世馨地姓

一、社區(qū)商業(yè)是什么？

二、社區(qū)商業(yè)的操盤和住宅有什么差異性?

刪世馨地姓

-定義

類型

分布形式

社區(qū)商業(yè)是什么？-業(yè)態(tài)特點(diǎn)

人流動(dòng)線設(shè)置

面積配比客戶關(guān)注點(diǎn)

定位

」不同于住宅的差異化營(yíng)銷-----營(yíng)--銷--模--式

包裝推廣

物業(yè)管理

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社區(qū)商業(yè)定義

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為

載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活

需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。

這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人11一般在5萬(wàn)人以F,服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。

由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米以內(nèi),商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)

的針對(duì)性。

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社區(qū)商業(yè)類型

一一商住比分析

外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5%—11%之間,商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民

的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，

這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。

偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2%—5%之間,這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要

依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。

內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2%以下,社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，

完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本

社區(qū)人II規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。

人均商業(yè)面積戶均商業(yè)面積

類型（皿/戶）5/人）

外向型L08~2.54m23.8-8.9

中間型0.87-1.082.5—3.05

內(nèi)向型0.87以下0.5—2.5

此“笳地鹿

社區(qū)商業(yè)的區(qū)域（商圈）分析

社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)就是便民。有專家把

構(gòu)建社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱作“51015”,即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步

行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購(gòu)物中心。

社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素：

■片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)；

■片區(qū)消費(fèi)群特征分析；

■競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）；

■目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大小；

■片區(qū)人車流量統(tǒng)計(jì)分析；

■片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析；

■片區(qū)市政規(guī)劃分析；

■商業(yè)物業(yè)條件分析等等；

以上幾項(xiàng)要素是對(duì)社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)，

任何一項(xiàng)要素分析都與項(xiàng)目的商業(yè)定位息息相關(guān)。

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社區(qū)商業(yè)的分布類型

商業(yè)的分布形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問(wèn)題之一。整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系,

而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的分布則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理

程度。根據(jù)對(duì)深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要有四種類型：

■圈地街鋪型■入口街鋪型■入口集中型■以點(diǎn)帶面型

類型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)

商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)

商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的

大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，

控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情

四地街鋪型較有效的吸引外部的消費(fèi)者，

招商海月花園、陽(yáng)光棕桶1園況，對(duì)社區(qū)的喀體形象有較大

對(duì)外性較強(qiáng)，在?定程度上

的負(fù)面影響。

利于商業(yè)的銷售。

一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模

風(fēng)和日麗、萬(wàn)科四季花城有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，

入口街鋪型擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性

前藍(lán)海岸街鋪商業(yè)價(jià)值較高。

不強(qiáng)。

將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商

業(yè)對(duì)居住的影響，問(wèn)時(shí)，在一商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)

星河灣、鳳凰城

入口集中型定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居

祈福新邨、皇御苑

大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺民的購(gòu)物消費(fèi)。

整個(gè)社區(qū)商業(yè)。

商業(yè)較分散，在一定程度上方商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效

以點(diǎn)帶面型海濱廣場(chǎng)

便居民的購(gòu)物。應(yīng)。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)

根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及

合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：

■在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類

和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，乂兼顧龍頭商家對(duì)其

它小商家的帶動(dòng)作用；

■餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、干.生等問(wèn)題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社|《居民的正

常生活；

■對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是

以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。

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社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的具體要求

經(jīng)營(yíng)面積（nf）經(jīng)營(yíng)樓層^LS.

綜合超市6,000-15,000十3層主干道/主出入口

社區(qū)標(biāo)超1,000-5,0001層/2層主出入口/主干道

便利超市100-5001層主出入口

快餐類：100—500：

餐飲西餐咖啡：200-8001層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置.，臨主干道

中式酒樓：1,0003,000

美發(fā)：50-100

美容/美發(fā)1層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求

美容：200-1,000

主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)

休閑類500-1,0001層/2層

較好的展示面

便利店50-2001層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近

餅屋（蛋糕店）30-601層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高

生活家居100-2001層/2層屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可

新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡'也態(tài)性質(zhì)，租金承受能力

地產(chǎn)中介30-1001層

較高，通常位置較優(yōu)越

干洗店10-201層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近

沖印店10-201層不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高

其他10-401層位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)

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社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)

典型案例：萬(wàn)科金色家

商業(yè)分布形式為環(huán)繞一街層鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好二，層也是大型品牌主力商

家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤(rùn)，銀行等。

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人流動(dòng)線規(guī)劃

在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和

人流端點(diǎn)。

人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下,

人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。

人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)次出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地

提升人流流動(dòng)頻率。

焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線

》人流集散中心具有唯一性；A人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；

A能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附A兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人

近的商鋪價(jià)值提升明顯；流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。

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人流動(dòng)線規(guī)劃要點(diǎn)

綜合兩種類型人流動(dòng)線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：

1、規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；

2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；

3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否

引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè)；

4、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適

當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化；

5、人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過(guò)渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流

的動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價(jià)值。

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鋪位面積配比

硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)

商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。

每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，

結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30而以下、31m2-80m\81

m-200m\201m2-500m\501nl②以上”五種面積區(qū)間。

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外向型社區(qū)商業(yè)面積

外F，J型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計(jì)圖例外向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例

50IU'以上X.K

29.7*

■30■以卜口31小一輛向.RI.200m，口201,'50.，.501”以上］1a切值以下口疥—圖0，口811!1'20010'口加1付500111'.Dll'以上|

從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合外向

型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài)——如餐飲、美容等的比例相對(duì)其他面

積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積都較大，因此，面積區(qū)間較大

的鋪位比例相對(duì)應(yīng)的較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上，“30而以下”和“31r一80

m”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但

由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。

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偏外向型社區(qū)商業(yè)面積

偏外向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面枳統(tǒng)計(jì)圖例偏外向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例

2?！繒r(shí)一500?

10.0%3inr-Hoir

51.X*

■:川m'以卜□3im'-8<)m'□Him,-20()m,□2oim,-5oom,上[■：!<)時(shí)以卜031時(shí)一刖向BXI耐一200”0201nr-SOO*■501時(shí)以￡|

中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主

力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少，因而該面積區(qū)間中“501nf以上”的面積相對(duì)應(yīng)

的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店,

為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。

刪世馨地姓

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積

內(nèi)冏型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面枳統(tǒng)計(jì)圖例內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例

2oimj-5oom,Him'-soom,

15.219.H%

55.0%

■:寓nf以卜oainf-Hom'■Him*-200m*□20im'-5<XJtn,■50im,Uh?以卜Q3l“一Mhm'-Him'一力Am*口201of-500m*BiOlnilU1.

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)

商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營(yíng)面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。

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三種類型商業(yè)的鋪位面積比:

面積配比

類型

30m'以下31m1-80m1201011-500m1501m‘以t

內(nèi)向型8.3%30.3%9.8%62%36.3%

中間型5.2%21.3%14.0%10.0%49.6%

外向型1.3%2.8%5.6%7.2%83.2%

三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比:

個(gè)數(shù)配比

類型

30桿以下8im,-200m,201m2-SOO肝501nr以上

內(nèi)向型33.6%55.0%5.5%3.7%2.1%

中間型27.5%51.8%13.6%3.8%3.2%

外向型32.5%29.7%19.5%10.2%8.1%

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鋪位面積比

一一與業(yè)態(tài)之間的關(guān)系

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示:

業(yè)態(tài)30面及以下311tf—80m'81nl'—20。m'2()lm,-50()m,501面以上

超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%

餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%

便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%

服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%

美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%

生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%

休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%

服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%

地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%

其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%

合訐100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%

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合適鋪位開(kāi)間/進(jìn)深之比

社區(qū)商業(yè)的開(kāi)間/進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間:

類別區(qū)間

開(kāi)間3m以卜3m-6m6m-9m9m-18m18m以上—

進(jìn)深3m以下3m—6m6m—9m9m—15m15m-18m18m以上

開(kāi)間區(qū)間比例進(jìn)深區(qū)間比例

3m以下13.2%3m以《4.5%

29.0%

3m-6m51.2%3m—6m

6m—9m30.8%

6m-9m26.9%

9m-15m30.1%

9m—18m4.0%

15m-18m1.6%

18m以上4.8%

18m以上4.0%

合計(jì)100.0%合計(jì)100.0%

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各業(yè)態(tài)品牌商家列表

業(yè)態(tài)商家

大型綜合超市沃爾瑪、新一佳、百佳

超市

社區(qū)標(biāo)超華潤(rùn)、民潤(rùn)

大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭

餐飲西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐

中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王

便利店7-11、萬(wàn)店通

一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中

服務(wù)配套國(guó)銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、

服務(wù)配套及服飾精品一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章

以純、愛(ài)特愛(ài)、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)

服飾精品

生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品

自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿

美容NB

美容及美發(fā)會(huì)所

美發(fā)純剪一派、出發(fā)點(diǎn)

生活家居瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭

休閑避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心

W此耳雅地崖

各業(yè)態(tài)品牌商家列表

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-定義

類型

分布形式

-社區(qū)商業(yè)是什么？一業(yè)態(tài)特點(diǎn)

人流動(dòng)線設(shè)置

面積配比客戶關(guān)注點(diǎn)

定位

不同于住宅的差異化營(yíng)銷營(yíng)銷模式

包裝推廣

物業(yè)管理

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社區(qū)商業(yè)的關(guān)注點(diǎn)分析

發(fā)展面關(guān)心開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

投資客關(guān)心年投資收益率。

直以關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營(yíng)業(yè)額。

消費(fèi)置關(guān)心樓下有沒(méi)有自己喜歡的品牌。

政庖關(guān)心商業(yè)所帶來(lái)的長(zhǎng)期稅收及就業(yè)。

此“笳地鹿

規(guī)模定位

商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對(duì)于夫確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，規(guī)模的定位更是

重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性

質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的

關(guān)系。

規(guī)模定位中主要考慮的因素有：

B區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量；

B市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響；

■項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）；

B主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1:1.5）;

B競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響；

H市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響；

H項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等。

此“笳地鹿

市場(chǎng)定位

市場(chǎng)定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：

■功能定位

/按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.5—2公里

范圍內(nèi)，常住人口不少于10萬(wàn)人）、中間型社區(qū)商'業(yè)（服務(wù)半徑在1.5公

里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi)

群）；

,按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂(lè)、專

業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少；

■檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）；

■名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商名稱等來(lái)

確定）。

世馨地姓

主題形象定位

商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素:

?住宅樓盤的整體風(fēng)格：

?項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍；

■主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等；

刪世馨地姓

業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑

八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：

■社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和月員務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的

三大基本業(yè)態(tài)；

■租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；

■是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；

■能否在項(xiàng)目目前條件下開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍；

■符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。

世馨地姓

業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

深圳23個(gè)外向型社區(qū)商業(yè)面積比例

外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例

雜貨/肉羯”金

地產(chǎn)?]J介（）,7%的也（）?四

再的解i品1.7*

休闈22.n

飾城0.4%

超市5a1%

服加塊a1（K

便利店（）.4%:餐飲11.1%

□超市□W；□傅惦

■服穌族□琢□生活家居

□做■服ff隔品■地溝吩

刪■雜期lW7LMil>國(guó)其他

業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

深圳23個(gè)中間型社區(qū)商業(yè)面積比例

中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例

雜貨/肉菜/五金

地產(chǎn)中介3.19%/證券:工期

其他a

服飾精品4.47%超市：?).42%

體加7.：WK

的彳到片a

突容6.(m

服務(wù)配食8.夕川便利^I,79%Mt2a

□tfrtr□W;□便利店

■服施食

口休閑□服飾樣品

■雜貨/快?五金/證券□其他

刪

業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

一一深圳23個(gè)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積比例

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例

雜貨/肉菜/五金/

證券0.88%其他ioJi%

地產(chǎn)中介6.10%超市28.40%

服飾精品4.03%

休閑7.82%

生活家居0.13%

美容8.28%餐飲15.79%

服務(wù)配套17.42%便利店L04%

□超市□餐飲□便利店

□服務(wù)配套□美容口生活家居

□休閑□服飾精品n地產(chǎn)中介

■雜貨/肉菜/五金/證券□其他

刪世馨地姓

業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

——深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合

社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。

業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型

超市50.12%30.41%29.23%

餐飲11.92%24.84%17.23%

服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%

便利店0.49%1.84%0.90%

美容2.57%6.03%8.58%

生活家居0.49%3.43%0.11%

休閑23.96%7.59%6.79%

服飾精品1.81%4.60%3.50%

地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%

雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%

其他0.99%6.04%8.80%

合計(jì)100.00%100.00%100.00%

刪世馨地姓

租售定位

租售定位原則：

口市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大?。?；

口發(fā)展商的意圖：

,若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；

,若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來(lái)打造，則建議以租為主；

/若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店

及內(nèi)鋪只租。

口項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。

刪世馨地姓

價(jià)格定位

——租金定位

租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目周邊主要

項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較,

主要比較的要素有:

a、整體區(qū)位b、商業(yè)氛圍

c＞人流量d、主力店

e、交通條件f、發(fā)展商實(shí)力

g、規(guī)模主題h、升值前景

刪世馨地姓

價(jià)格定位

——售價(jià)定位

目前主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法。

市場(chǎng)比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如萬(wàn)科

清林徑項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表）：

MicrosoftExcel

工作表

內(nèi)容權(quán)重W

%

片區(qū)優(yōu)勢(shì)65%商圈及地段35

消費(fèi)群體15

外部交通10

內(nèi)部交通5

個(gè)體因素35%產(chǎn)品35

總計(jì)100

刪世馨地姓

市場(chǎng)比較法

根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過(guò)市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表:

華業(yè)玫瑰城市花園二

計(jì)算內(nèi)容代碼郡徽王府期天健?現(xiàn)代城萬(wàn)象天成本項(xiàng)目

目前實(shí)際均

價(jià)PI1500017000120001600030000

合計(jì)權(quán)重值Q6.726.9256.6757.0758.4255.845

權(quán)重值比例0.96771870.997239890.961238451.0188407541.213248530.8417137

權(quán)重均價(jià)p「14515.78116953.0781211534.8613916301.4520636397.4559

樓盤所占權(quán)

重WI26.00%26.00%26.00%18.00%4.00%100.00%

樓盤權(quán)重價(jià)PI*WI3774.1034407.8003122999.0639632934.261371455.89823615571.127

根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的銷萱均位，約：15571元/*

刪世馨地姓

收益還原法

售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過(guò)租金的調(diào)研來(lái)推算售價(jià)。還以萬(wàn)科清林徑為例:

主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目進(jìn)行橫向比較。

項(xiàng)目華業(yè)玫瑰郡徽王府城市花園二期天健?現(xiàn)代城萬(wàn)象天成

銷售均價(jià)

（元/曲）1500017CXX）12000160003（八）0

平均租金

40603560120

（元/面/月）

回報(bào)率3.2%4.2%3.5%4.5%4.8%

根據(jù)租金來(lái)反推售價(jià)，我們參考以上對(duì)比樓盤的回報(bào)率來(lái)預(yù)估本項(xiàng)目回報(bào)率，考慮到本項(xiàng)目目前的商業(yè)氛

圍較淡，以吸引商戶進(jìn)駐、將市場(chǎng)做旺為主要目標(biāo)，適當(dāng)提高本項(xiàng)目回報(bào)率，設(shè)定代、5%、6%三種不同

的投資回報(bào)率來(lái)反第項(xiàng)R可能實(shí)現(xiàn)的售價(jià)

回報(bào)率平均租金（元/面）反推售價(jià)（元/m'）

4%12000

5”，。40

6%8000

刪世驕地庠

收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金與價(jià)格比

的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為亞：

均價(jià)=租金/投資回報(bào)率；

由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低，

均價(jià)：40元/肝+4%X12月;12000元/nf

40元/m-5%Xi2月二9600元/nf

根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在9600—12000元/行之間。

區(qū)域市場(chǎng)租金收

市場(chǎng)比較法價(jià)格可實(shí)現(xiàn)均價(jià)預(yù)估（兩者的加權(quán)平

預(yù)計(jì)均價(jià)益還原法價(jià)

（元/山）均數(shù)，元的）

格（元疝）下調(diào)10%（建議執(zhí)行）

權(quán)重25%75%100%

均價(jià)

1557196001109310050

刪世馨