萬(wàn)科融資特點(diǎn)

萬(wàn)科----融資特點(diǎn)

2021/6/271作為國(guó)內(nèi)第一個(gè)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科的資本運(yùn)作要比國(guó)內(nèi)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商好很多，除了在股票市場(chǎng)上直接融資外，萬(wàn)科擁有更多高效率的資金募集手段。目前，萬(wàn)科的融資渠道主要有銀行貸款、股票發(fā)行、發(fā)行可轉(zhuǎn)債、房地產(chǎn)信托、迅速銷售從購(gòu)房者手中收回資金、大股東支持和尋求合作等多種方式。萬(wàn)科在注重銀行貸款和資本市場(chǎng)再融資的方式的同時(shí)，更加重視融資創(chuàng)新，比如引入海外地產(chǎn)基金、獲得外資銀行貸款。2021/6/272房地產(chǎn)信托2004年1月5日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，新華信托投資股份有限公司（“新華信托”）已于2003年12月31日向總深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司（“深圳公司”）發(fā)放了總額人民幣2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的貸款，深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司將把該筆信托融資款用于深圳大梅沙萬(wàn)科東海岸項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。中國(guó)銀行深圳市分行為上述信托金額本息合計(jì)2.83618億元提供擔(dān)保，萬(wàn)科相應(yīng)向該行提供反擔(dān)保。

2004年6月9日，新華信托投資股份有限公司向萬(wàn)科全資子公司深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司（“深圳公司”）發(fā)放總額人民幣1.9995億元、期限2年、利率為年4%的貸款，用于深圳十七英里項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。萬(wàn)科此舉開(kāi)房地產(chǎn)上市公司的融資先河。4.5%的利率，再加上一些中介費(fèi)用，其實(shí)和銀行貸款利率差不多，萬(wàn)科的授信額度還有很多，貸款完全沒(méi)問(wèn)題。從這里我們可以看到萬(wàn)科的信托融資主要是為了拓寬融資渠道。2021/6/273基金融資2005年12月，萬(wàn)科與中信資本投資有限公司簽訂了合作協(xié)議，共同籌組成立“中信資本·萬(wàn)科中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金”，以投資于萬(wàn)科及萬(wàn)科關(guān)聯(lián)公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。萬(wàn)科和中信資本投資及其關(guān)聯(lián)公司為基金的初始投資人?；鹗灼谀技繕?biāo)金額不超過(guò)1.5億美元，存續(xù)期5年（經(jīng)基金投資人批準(zhǔn)可延長(zhǎng)至7年）。中信資本投資及其關(guān)聯(lián)公司擔(dān)任基金經(jīng)理管理基金。該基金與萬(wàn)科將通過(guò)共同設(shè)立中外合資（合作）企業(yè)的形式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，萬(wàn)科負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。雙方按股權(quán)比例對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益[⑥]。

2007年4月，全球最大的地產(chǎn)公司GECommercialFinanceRealEstate(通用電氣商業(yè)金融房地產(chǎn)公司)把在內(nèi)地的首筆2000萬(wàn)美元投向“中信資本·萬(wàn)科中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金”。2021/6/274擴(kuò)大合作開(kāi)發(fā)融資2005年萬(wàn)科集團(tuán)的子公司萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）有限公司與KEENSINOSERVICES-1MITED簽署了受讓東臺(tái)工業(yè)發(fā)展有限公司70%股權(quán)的協(xié)議。香港東臺(tái)成立于1982年10月29日，注冊(cè)資本港幣500萬(wàn)，為鵬利國(guó)際下屬的子公司，擁有鵬利國(guó)際置業(yè)（廣州）有限公司100%的股權(quán)。萬(wàn)科通過(guò)成為東臺(tái)大股東的形式取得鵬利（廣州）的土地儲(chǔ)備。2005年11月，由中糧集團(tuán)下屬鵬利國(guó)際和萬(wàn)科集團(tuán)聯(lián)手開(kāi)發(fā)廣州科學(xué)城。作為萬(wàn)科在廣州首個(gè)占地超過(guò)20萬(wàn)平方米的別墅住宅，鵬利項(xiàng)目成為兩大集團(tuán)在地產(chǎn)方面進(jìn)行戰(zhàn)略對(duì)接的起點(diǎn)。萬(wàn)科在不斷擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的同時(shí)，其資金鏈也備受考驗(yàn)。而引入總資產(chǎn)達(dá)7000多億元的中糧集團(tuán)作為戰(zhàn)略伙伴，將為其帶來(lái)充足的現(xiàn)金流及土地儲(chǔ)備。在這占地面積達(dá)22萬(wàn)平方米的項(xiàng)目中，兩家各占一半股權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，并且主要開(kāi)發(fā)資金將由項(xiàng)目公司自籌解決。2021/6/275開(kāi)拓海外融資渠道（1）引進(jìn)華潤(rùn)大股東。2000年中國(guó)華潤(rùn)總公司成為萬(wàn)科第一大股東，因?yàn)槿A潤(rùn)在香港擁有華潤(rùn)置業(yè)有限公司等數(shù)家香港上市公司，萬(wàn)科也因此打通了向香港及國(guó)際資本市場(chǎng)融資的通道。（2）國(guó)際資本合作。2005年12月萬(wàn)科與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司(GICRE)的附屬公司——RecoZiyangPteLtd.(RZP)——簽訂了兩項(xiàng)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司部份股權(quán)的協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，萬(wàn)科全資附屬公司上海萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司將其持有的無(wú)錫萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司40%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給RZP，轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣19,260萬(wàn)元，該轉(zhuǎn)讓萬(wàn)科可獲得稅前收益約8,614萬(wàn)元。萬(wàn)科另一家全資附屬公司永達(dá)中國(guó)投資有限公司將其持有的沈陽(yáng)萬(wàn)科永達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司83%股權(quán)中的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予RZP，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1,229.1萬(wàn)美元(約人民幣9,923萬(wàn)元)，該轉(zhuǎn)讓萬(wàn)科可獲得稅前收益約人民幣106萬(wàn)元。2021/6/276（3）外國(guó)銀行貸款。（a）萬(wàn)科將項(xiàng)目公司80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的對(duì)象為自身與外國(guó)資金組建的HI公司（控股比例為35%：65%），這樣萬(wàn)科對(duì)項(xiàng)目公司直接、間接的控股比例降至48%，列入長(zhǎng)期投資而不需要合并報(bào)表；（b）從形式上看，HI公司取得了萬(wàn)科中山公司的控股權(quán)，屬于如假包換的外國(guó)直接投資。而在法律上而言，這是一筆以股權(quán)換資金的股權(quán)融資。但實(shí)際上，盡管HI公司已經(jīng)擁有了中山項(xiàng)目52%的股權(quán)，但并不擁有實(shí)際控制權(quán)。因?yàn)楦鶕?jù)雙方約定，在中山項(xiàng)目回款之后，萬(wàn)科將以同業(yè)拆借利率再加幾個(gè)點(diǎn)的利息贖回股權(quán)。也就是說(shuō)，這實(shí)際上是一筆商業(yè)貸款。由于商業(yè)貸款屬于資本項(xiàng)目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制。而萬(wàn)科公司“不得已的曲線融資”高明之處，在于以FDI之名，行商業(yè)貸款之實(shí)。這個(gè)融資安排，相當(dāng)巧妙地避開(kāi)相關(guān)的管制要求。2021/6/277萬(wàn)科A1988-2008年歷年融資情況

有效毛收入：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得的收入。融資事件內(nèi)容起始日期發(fā)行截止日期發(fā)行價(jià)（元）融資總額（億元）定向增發(fā)A股約100億元2007-8-222007-8-2231.53100非公開(kāi)增發(fā)A股4000萬(wàn)股2006-12-222006-12-2210.542可轉(zhuǎn)換債券19.9億元2004-9-242004-9-2410019.9可轉(zhuǎn)換債券15億元2002-6-132002-6配股10配272702000-1-112000-1-247.56.411997年B股配股10配237001997-7-171997-8-54200港元0.871997年配股10配237001997-7-161997-7-29453.01B股發(fā)行4500萬(wàn)股1993-4-61993-4-171