江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物市場價值資產(chǎn)評估報告

中銘評合字[2024]第2118號法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告中銘評報字[2024]第2173號上栗縣人民政府擬土地收儲事宜涉及的江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物市場價值11,834,274.22元2024年08月10日中銘國際資產(chǎn)評估(北京)有限責(zé)任公司蔡愛明(資產(chǎn)評估師)會員編號：36190023王荷花(資產(chǎn)評估師)會員編號：36160006(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認證、認可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年09月09日本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制上栗縣人民政府擬土地收儲事宜涉及的江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物市場價值資產(chǎn)評估報告中銘評報字[2024]第2173號中銘國際資產(chǎn)評估(北京)有限責(zé)任公司 3 7 7 8 8 9五、評估基準日 9 十、評估結(jié)論 一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。三、本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。四、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。六、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關(guān)當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責(zé)。七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事人不存八、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗。九、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。ZhongMing(Beiing)AssetsAppraisalInternation十、我們在評估過程中沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的價格對評估結(jié)論的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。我們對評估基準日后有關(guān)資產(chǎn)價值發(fā)生的變化不負責(zé)任。十一、我們對在已實施的評估過程中不能獲悉的評估對象和相關(guān)當事方可能存在的瑕疵事項對評估結(jié)論的影響，亦不承擔(dān)責(zé)任。ZhongMing(Beijing)AssetsApprais上栗縣人民政府擬土地收儲事宜涉及的江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物市場價值中銘國際資產(chǎn)評估(北京)有限責(zé)任公司接受貴單位(以下簡稱“萍鄉(xiāng)長運”)的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用成本法，按照必要的評估程序，對上栗縣人民政府擬土地收儲事宜涉及的江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物于2024年5月31日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將評估報告主要內(nèi)容摘要如下：一、經(jīng)濟行為：根據(jù)2024年4月26日《萍鄉(xiāng)長運黨委第九次擴大會議會議紀要》顯示，上栗縣人民政府擬對江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地進行收儲，需對江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物進行評二、評估目的：合理確定江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物于評估基準日的市場價值，為上栗縣人民政府擬實施上述經(jīng)濟行為提供價值參考意見。三、評估對象：江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物于評估基準日的市場價值。四、評估范圍：江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋六、評估基準日：2024年5月31日，一切取價標準均為評估基準日有效的價格七、評估方法：成本法。八、評估結(jié)論：經(jīng)實施評估程序后，于評估基準日，委估資產(chǎn)在特定的假設(shè)前ZhongMing(Beijing)AssetsApprai委估江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物評估值為1,183.43萬元，大寫金額為人民幣壹仟壹佰捌拾叁萬肆仟叁佰圓整。金額單位：萬元12評估結(jié)論詳細情況詳見成本法評估明細表。九、特別事項：評估報告使用者應(yīng)關(guān)注下述特別事項對評估結(jié)論的影響。以下事項并非本公司評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確實可能影響評估結(jié)論，提請本評估報告使用者對此應(yīng)特別關(guān)注：(一)本報告所稱“評估價值”系指我們對所評估資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營假設(shè)條件下，為本報告書所列明的目的而提出的估值意見，而不對其它用途負責(zé)。(二)報告中的評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的公允價值，未考慮該等資產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程中應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費用和稅項，也未對資產(chǎn)評估增值額作任何納稅調(diào)整準備。評估師并不承擔(dān)相關(guān)當事人決策的責(zé)任。評估結(jié)論也不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。(三)權(quán)屬等資料不完整或者存在瑕疵的情形根據(jù)萍鄉(xiāng)長運的承諾，確定納入本次評估范圍的資產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)瑕疵事項。據(jù)此承諾，本項目以資產(chǎn)無任何產(chǎn)權(quán)瑕疵為假設(shè)前提對資產(chǎn)進行評估，未考慮產(chǎn)權(quán)瑕疵因素對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。(四)未決事項、法律糾紛等不確定因素根據(jù)萍鄉(xiāng)長運的承諾，確定納入評估范圍的資產(chǎn)不涉及法律、經(jīng)濟等未決事項。據(jù)此承諾，本項目以資產(chǎn)無任何未決事項、或有事項、法律糾紛等不確定因素為假設(shè)前提對資產(chǎn)進行估值，未考慮可能存在的未決事項、法律糾紛等不確定因素對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。(五)重要的利用專家工作及相關(guān)報告情況本次評估無重要的利用專家工作及相關(guān)報告的情況。ZhongMing(Bejing)AssetsAppraisalInternation根據(jù)萍鄉(xiāng)長運的承諾，自評估基準日至評估報告出具日，不存在影響評估前提和評估結(jié)論而需要對評估結(jié)論進行調(diào)整的重大事項。(七)評估程序受限情形、評估機構(gòu)采取的彌補措施及對評估結(jié)論的影響情況評估過程中，評估專業(yè)人員對所評估構(gòu)筑物的外貌進行了觀察，在盡可能的情況下察看了構(gòu)筑物內(nèi)部情況和使用情況，但并未進行任何結(jié)構(gòu)和材質(zhì)測試。除以上事項外，本次評估沒有其他因資產(chǎn)性能的限制、存放地點的限制、訴訟保全的限制、技術(shù)性能的局限、商業(yè)或國家機密的局限等，導(dǎo)致實物資產(chǎn)的現(xiàn)場勘查、非實物資產(chǎn)的清查評估程序受到限制的情形或者出現(xiàn)其他影響資產(chǎn)核實的事項。(八)擔(dān)保、租賃及其或有負債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系根據(jù)萍鄉(xiāng)長運的承諾，確定納入評估范圍的資產(chǎn)不涉及擔(dān)保、租賃及其或有負債(或有資產(chǎn))等事項。(九)本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟行為中，可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵根據(jù)萍鄉(xiāng)長運的承諾，確定評估對應(yīng)的經(jīng)濟行為不會對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響。(十)本資產(chǎn)評估報告是在委托人及產(chǎn)權(quán)持有人及相關(guān)當事方提供與評估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實性、合法性、完整性是委托方及相關(guān)當事方的責(zé)任；評估專業(yè)人員的責(zé)任是對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。評估專業(yè)人員對該資料及其來源進行必要的核查驗證和披露，不代表對上述資料的真實性、合法性、完整性提供任何保證，對該資料及其來源確認或者發(fā)表意見超出了評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。(十一)納入評估范圍內(nèi)的構(gòu)筑物第10項維修間，是由租戶歐陽嬌購建，根據(jù)歐陽嬌與江西萍鄉(xiāng)長運有限公司(原名為萍鄉(xiāng)市長途汽車運輸有限公司)于2008年5月12日簽訂的《房屋場地租賃合同》,租賃期自2008年7月1日至2023年6月30日，租賃期滿后歐陽嬌所建的房屋及不動產(chǎn)無償移交給萍鄉(xiāng)長運、產(chǎn)權(quán)歸萍鄉(xiāng)長運所有；納入評估范圍內(nèi)的構(gòu)筑物第9項電器維修間，是由租戶歐陽輝煌購建，根據(jù)歐陽輝煌與江西萍鄉(xiāng)長運有限公司于2014年1月1日簽訂的《場地租賃合同》,合ZhongMing(Beiing)AssetsAppraisalInternation同期滿或不再經(jīng)營及政府責(zé)令停業(yè)時須立即終止合同，歐陽輝煌所建固定設(shè)施無償移交給萍鄉(xiāng)長運，目前萍鄉(xiāng)長運上栗站已經(jīng)停止運營。江西萍鄉(xiāng)長運有限公司鄭重承諾：上述兩項資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不存在任何產(chǎn)權(quán)瑕疵，產(chǎn)權(quán)歸萍鄉(xiāng)長運所有。(十二)本次評估上栗站站房面積及上栗站所處土地面積源自2024年8月1日更換的最新的贛(2024)上栗縣不動產(chǎn)權(quán)第0020548號不動產(chǎn)權(quán)證，該不動產(chǎn)權(quán)證為評估基準日期后辦理，新證證載房屋面積為3692.09平方米、土地面積為17760平方米；原證栗房權(quán)證上栗鎮(zhèn)字第10210011號證載房屋面積為3941.34平方米、土地面積為17760平方米。(十三)萍鄉(xiāng)長運于評估基準日執(zhí)行一般納稅人，本次對委估資產(chǎn)采用了含稅價值進行評估。(十四)在評估基準日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變化時，1.當資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進行相應(yīng)調(diào)整；2.當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托人應(yīng)及時聘請有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)重新確定評估價值；3.對評估基準日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標準的變化，委托人在資產(chǎn)實際作價時應(yīng)給予充分考慮，進行相應(yīng)調(diào)整。評估報告使用者應(yīng)關(guān)注上述特別事項對評估結(jié)論的影響。十、評估結(jié)論的使用有效期：根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則-資產(chǎn)評估報告》之規(guī)定“當評估基準日與經(jīng)濟行為實現(xiàn)日相距不超過一年時，才可以使用資產(chǎn)評估報告”,本評估結(jié)論的使用有效期為自評估基準日起一年，即從2024年5月31日起至2025年5月30日的期限內(nèi)有效。如果資產(chǎn)狀況、市場狀況與評估基準日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，萍鄉(xiāng)長運應(yīng)當委托評估機構(gòu)執(zhí)行評估更新業(yè)務(wù)或重新評估。十一、資產(chǎn)評估報告日：本評估報告正式提出日期為2024年8月10日，為評估結(jié)論形成的日期。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當閱讀資產(chǎn)評估報告正文。ZhongMing(Beiing)AssetsAppraisalInternation公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋中銘國際資產(chǎn)評估(北京)有限責(zé)任公司接受貴單位(以下簡稱“萍鄉(xiāng)長運”)的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用成本法，按照必要的評估程序，對上栗縣人民政府擬土地收儲事宜涉及的江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物于2024年5月31日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況本次資產(chǎn)評估項目的委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人為江西萍鄉(xiāng)長運有限公司。(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人概況公司名稱：江西萍鄉(xiāng)長運有限公司(以下簡稱“萍鄉(xiāng)長運”)類型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)注冊地址：江西省萍鄉(xiāng)市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)安源中大道10號(金三角商貿(mào)城安源長途汽車站)法定代表人：羅世勝注冊資本：7000萬元人民幣經(jīng)營范圍：縣內(nèi)班車客運，縣際班車客運，市際班車客運，省際班車客運，縣內(nèi)包車客運，縣際包車客運，市際包車客運，省際包車客運，客運出租運輸，縣內(nèi)定線旅游，縣際定線旅游，縣內(nèi)非定線旅游，縣際非定線旅游，一類機動車維修(大中型貨車),二類機動車維修(大中型客車)(限分支機構(gòu)經(jīng)營),汽車配件及輪ZhongMing(Bejing)AssetsAppraisalInternation胎銷售，停車服務(wù)，國內(nèi)貿(mào)易，貨物裝卸，車內(nèi)戶外廣告制作、發(fā)布，房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理(以上兩項須憑資質(zhì)證經(jīng)營);代理機動車輛保險、承運人責(zé)任險、人身保險意外險、旅客平安險，機動車安全技術(shù)檢驗，機動車輛綜合性能檢測，汽車租賃，公交汽車客運，汽車充換電設(shè)施服務(wù)。(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動)(二)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他評估報告使用者本項目評估委托人以外的其他資產(chǎn)評估報告使用人為國家法律、法規(guī)規(guī)定的其他資產(chǎn)評估報告使用人。除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托人確認的機構(gòu)或個人不能由于得到資產(chǎn)評估報告而成為資產(chǎn)評估報告使用人。(三)委托人與產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系委托人與產(chǎn)權(quán)持有人為同一人。根據(jù)2024年4月26日《萍鄉(xiāng)長運黨委第九次擴大會議會議紀要》,上栗縣人民政府擬對江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地進行收儲。本項目評估目的為合理確定江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物于評估基準日的市場價值，為上栗縣人民政府擬實施上述經(jīng)濟行為提供價值參考意見。三、評估對象和評估范圍(一)評估對象和評估范圍內(nèi)容評估對象為江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物于評估基準日的市場價值。評估范圍為江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物，具體范圍以產(chǎn)權(quán)持有人填報的資產(chǎn)評估申報表為準，產(chǎn)權(quán)持有人以蓋章的形式(二)納入評估范圍內(nèi)資產(chǎn)狀況納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)包括房屋建筑物類資產(chǎn)及土地。ZhongMing(Beijing)AssetsApprais納入評估范圍內(nèi)的房屋建筑物類資產(chǎn)賬面原值為3,472,952.90元，賬面凈值為其中：房屋1項，系萍鄉(xiāng)長運上栗站老站站房，為框混結(jié)構(gòu)，建成于2002年，面積合計3,692.09平方米，產(chǎn)權(quán)證號為贛(2024)上栗縣不動產(chǎn)權(quán)第0020548號，證載權(quán)利人均為萍鄉(xiāng)長運；構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施共10項，主要包括圍墻、地面硬化、鋼棚及汽修間等，為磚混結(jié)構(gòu)或鋼結(jié)構(gòu)等，分別建成于2002-2016年之間。委估土地一宗，原始入賬價值為3,707,115.85元，賬面值為2,520,214.69元，產(chǎn)權(quán)證號為贛(2024)上栗縣不動產(chǎn)權(quán)第0020548號，證載權(quán)利人為萍鄉(xiāng)長運，土地面積為17,760.00平方米，土地用途為出讓交通用地，終止使用日期為2055/1/18,土地使用年限為50年。委估資產(chǎn)均位于萍鄉(xiāng)市上栗縣李畋大道，委估資產(chǎn)目前均處于閑置狀態(tài)。委托人和產(chǎn)權(quán)持有人已承諾委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為所涉及的評估對象和評估范圍一致。四、價值類型及其定義(一)價值類型本次評估采用市場價值作為選定的價值類型。(二)價值類型定義市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。除非特別說明，本報告中的“市場價值”是指評估對象在中國(大陸)關(guān)稅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)(資產(chǎn))交易市場上所表現(xiàn)的市場價值。(三)選擇價值類型的理由采用市場價值類型的理由是市場價值類型與其他價值類型相比，更能反映交易雙方的公平性和合理性，使評估結(jié)果能滿足本次評估目的之需要。五、評估基準日(一)根據(jù)資產(chǎn)評估委托合同之規(guī)定，本次評估的基準日為2024年5月31日。(二)評估基準日的確定，是萍鄉(xiāng)長運根據(jù)以下具體情況協(xié)商擇定的：ZhongMing(Beijing)AssetsApprais(一)行為依據(jù)1.2024年4月26日《萍鄉(xiāng)長運黨委第九次擴大會議會議紀要》;(二)法律依據(jù)1.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);2.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆3.《中華人民共和國公司法》(2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議修訂);(企業(yè)價值此條保留、單項資產(chǎn)、資產(chǎn)組此條刪除)5.《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(2017年4月21日財政部令第86號公布根據(jù)2019年1月2日《財政部關(guān)于修改〈會計師事務(wù)所執(zhí)等2部部門規(guī)章的決定》修改);6.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(根據(jù)2020年11月29日<國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定>修訂);8.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(根據(jù)2019年3月2日《國務(wù)院關(guān)于修9.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過);ZhongMing(Bejing)AssetsAppraisalInternation第10頁11.《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號);12.《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項的通知》(國資產(chǎn)權(quán)發(fā)13.《關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引〉的通知》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2013]64號);14.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國資委、財政部第32號令，2016年6月24日);15.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正);16.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過);17.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年11月19日第二次修訂)18.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政部、國家稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號);19.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(2016年修訂版);20.《關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價依據(jù)調(diào)整準備工作的通知》(建辦標[2016]4號);21.其他與資產(chǎn)評估相關(guān)的法律、法規(guī)等。(三)準則依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準則》(財資[2017]43號);2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》(中評協(xié)[2017]30號);3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則-資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)[2018]35號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則-資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號);7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則一不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號);ZhongMing(Beiing)AssetsAppraisalInternational第11頁8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則-資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號);9.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)[2010.《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);11.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]47號);12.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]48號);13.《資產(chǎn)評估專家指引第8號—資產(chǎn)評估中的核查驗證》(中評協(xié)〔2019)39230號);政部2006年頒布);(四)權(quán)屬依據(jù)1.不動產(chǎn)權(quán)證；2.其他權(quán)屬證明文件等。(五)取價依據(jù)1.《江西省建筑(裝飾、安裝、市政)工程消耗量定額與統(tǒng)一基價表》等(2017年版);2.當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價信息(2024/5);3.《資產(chǎn)(價格)評估常用技術(shù)指標和參數(shù)大全》;ZhongMing(Beiing)AssetsAppraisalInternation第12頁8.評估人員現(xiàn)場清查核實記錄、現(xiàn)場收集、產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料；9.評估人員收集的市場價格分析資料以及評估過程中參數(shù)數(shù)據(jù)選取所收集到的(六)其他參考依據(jù)1.中銘國際資產(chǎn)評估(北京)有限責(zé)任公司《資產(chǎn)評估質(zhì)量控制制度及質(zhì)量控制規(guī)范暨評估業(yè)務(wù)管理制度》;2.產(chǎn)權(quán)持有人提供的各類《資產(chǎn)清查評估申報明細表》;3.委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)撰寫的《關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》;4.委托人(產(chǎn)權(quán)持有人)承諾函；5.評估人員現(xiàn)場清查核實記錄、現(xiàn)場勘察所收集到的資料，以及評估過程中參數(shù)數(shù)據(jù)選取所收集到的相關(guān)資料。七、評估方法(一)評估方法的選擇依據(jù)資產(chǎn)評估基本準則，確定資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法(又稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法。本次評估選用的評估方法為：成本法。評估方法選擇理由如下：1.選取成本法評估的理由：成本法就是在現(xiàn)實條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的評估對象，所需的全部成本減去評估對象的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值后的差額，以其作為評估對象現(xiàn)實價值的一種評估方法。依據(jù)本次評估目的以及評估對象的特點，為了直觀、有效和更好地反映各項委估資產(chǎn)的價值，本次評估適合采用成本法。2.不選取收益法評估的理由：收益法的基礎(chǔ)是經(jīng)濟學(xué)的預(yù)期效用理論，即對投資者來講，企業(yè)的價值在于預(yù)期企業(yè)未來所能夠產(chǎn)生的收益。從收益法適用條件來看，本次評估對象為固定資產(chǎn)及土地，委估資產(chǎn)無法單獨實現(xiàn)現(xiàn)金流，因此本次評估不適用收益法。3.不選取市場法評估的理由：市場法是以現(xiàn)實市場上的參照物來評價評估對象ZhongMing(Beijing)Asset第13頁的現(xiàn)行公平市場價值，它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結(jié)果說服力強的特點，但本次評估未采用市場法。由于委估資產(chǎn)為固定資產(chǎn)及土地，在市場上很難找到一個和委估資產(chǎn)相同或者類似的資產(chǎn)的成交案例。因此本次評估不適用市場法。因此，本次評估選用成本法進行評估，并采用成本法的測算結(jié)果作為最終評估成本法就是在現(xiàn)實條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的評估對象，所需的全部成本減去評估對象的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值后的差額，以其作為評估對象現(xiàn)實價值的一種評估方法。納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)主要包括房屋建筑物類資產(chǎn)和土地。1.房屋建筑物類資產(chǎn)評估方法基于本次評估目的，結(jié)合評估對象具體特點，本次對江西萍鄉(xiāng)長運有限公司所有的位于萍鄉(xiāng)市上栗縣李畋北大道30號的各類房屋構(gòu)筑物采用重置成本法。1)重置成本法是現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值后估算資產(chǎn)價值的一種方法。其計算公式一般評估人員已根據(jù)建筑物的具體情況加以分析后認為，范圍內(nèi)建筑物評估價值將考慮由于新工藝、新材料、新技術(shù)出現(xiàn)的一般影響，故本次評估不再計取建筑物功能性貶值；評估人員已關(guān)注到外部經(jīng)濟環(huán)境條件未發(fā)生明顯變化使其能正常使用、其價值能得到實現(xiàn)這一現(xiàn)狀，本次評估不再計取經(jīng)濟性貶值。本次評估主要考慮實體性貶值，又稱有形磨損貶值，也稱有形損耗，是指建筑物在使用、閑置中及自然力的作用、人為的影響導(dǎo)致的磨損、變形、自然老化等物理性能的損耗或下降造成實體性陳舊而引起資產(chǎn)貶值，主要根據(jù)建筑物的各組成部分，參考已使用年限、對勘察的各部分現(xiàn)狀及其它因素恰當?shù)木C合評定。重置成本法評估價值計算公式評估凈值=評估原值(重置單價)×成新率ZhongMing(Bejing)AssetsAppraisalInternation第14頁評估原值(重置單價)=工程造價+前期費用及其它費用+資金成本2)建安工程造價的確定對建安工程造價主要工程選擇類似工程比較調(diào)整法進行估算，依規(guī)格、材質(zhì)、附屬設(shè)施；工程量、建筑面積、結(jié)構(gòu)、等相同或相近的參照物對照比較，針對其影響造價的差異部分進行調(diào)整確定其重置造價。該造價主要內(nèi)容包括直接工程費、措施費、規(guī)費、企業(yè)管理費、利潤、增值稅等。建安工程造價一般通過以下方法取得：A、對于工程技術(shù)資料完整的項目，采用調(diào)整預(yù)(結(jié))算的方法，即：根據(jù)工程預(yù)(結(jié))算資料的工程量，套用相關(guān)工程費用定額的工料機消耗量，再采用建設(shè)地點的人工、材料、機械的市場單價，計算出建安工程造價；或根據(jù)工程預(yù)(結(jié))算資料的工程量，套用單位估算表并結(jié)合市場單價確定調(diào)整得出建安工程造價；或根據(jù)工程預(yù)(結(jié))算資料，參照當?shù)匾压嫉墓こ淘靸r指數(shù)進行恰當?shù)恼{(diào)整，計算出B、對結(jié)算資料不齊全，資料難以收集的項目，采用類似工程調(diào)整法、基準單方造價比較法進行測算。類似工程調(diào)整法、基準單方造價比較法是通過與主要建筑物或典型工程(當?shù)赜诨鶞嗜展嫉臉藴式ㄖ锕こ淘靸r信息)進行對比分析，找出在結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件、跨度及功能、設(shè)備的完善程度、裝修檔次等方面的差異，據(jù)以調(diào)整到評估基準日的基準單位造價得出該建筑物的單位造價，套算出建筑面積(或長度、容積)后得出單方工程造價。3)重置單價的確定主要依據(jù)上述建安工程造價的確定技術(shù)思路，對評估對象的現(xiàn)場勘察記錄、工程結(jié)算資料、類似竣工決算(案例)資料及當?shù)噩F(xiàn)行的工程造價(預(yù)算)定額和取費標準、評估基準日建筑材料市場價格，并考慮工程建設(shè)的前期及其它費用、資金成本等，針對不同情況對評估范圍內(nèi)的建筑物進行重置單價的估算。4)前期及其他費用的確定根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的資料，參照當?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定及企業(yè)類別，其前期及其他費用現(xiàn)主要有：勘測設(shè)計費、工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費(含部分其他費用)、環(huán)境評價費等。本次評估參照當?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定，按項目的特征計取前期及其他費用ZhongMing(Bejing)AssetsAppraisalInternationalCo.,Ltd第15頁(其他零星費用一般進入管理費考慮),其主要產(chǎn)生的前期及其他費用收取標準詳房屋工程前期及其他取費依據(jù)取費項目費率(含稅)1項目建設(shè)管理費2工程監(jiān)理費3工程勘察設(shè)計費45)資金成本的確定資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，利率按基準日中國人民銀行公布的貸款市場報價利率(LPR)計算，工期按項目建設(shè)正常合理周期計算，資金成本=[工程建安造價(含稅)+前期及其它費用(含稅)]×LPRx合理工期/26)成新率的確定房屋構(gòu)筑物成新率的估算主要依據(jù)已使用年限、工程質(zhì)量、環(huán)境影響及維護保養(yǎng)狀況等，本次采用現(xiàn)場目測法、結(jié)合耐用年限法確定。其表示式為：Z——計算分析后的成新率Z——耐用年限成新率Z1=[1—已使用年限/耐用年限×(1-殘值率)]×100%Z?——現(xiàn)場觀測成新率現(xiàn)場觀測成新率的測定，先將影響構(gòu)筑物成新的主要因素分為三大部分11項分類，建筑結(jié)構(gòu)部分：基礎(chǔ)、非承重體、承重結(jié)構(gòu)、屋面等；裝修部分：樓地面、門窗、外墻面、內(nèi)墻面、頂棚等；安裝部分：電照、給排水等；再通過對結(jié)構(gòu)、裝飾等現(xiàn)場觀測、有關(guān)資料及專業(yè)經(jīng)驗判斷上述11類各占比重，確定各自不同的權(quán)重分值；其次根據(jù)現(xiàn)場勘察實際狀況，確定各小類判斷完好分值；最后根據(jù)分別賦予的恰當分值確定現(xiàn)場觀測成新率。其公式表示為：ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternationalC第16頁2.土地估價方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》,根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并1)成本逼近法是以取得土地成本和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依第17頁估方法。采用成本逼近法求取土地使用權(quán)價格的公式如下：Ea——土地取得費；Ed——土地開發(fā)費；R2——利潤；R3——土地增值收益；VE——土地成本價格。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本次評估程序主要分四個階段進行，主要評估過程如下：(一)接受委托(二)現(xiàn)場調(diào)查及收集評估資料階段(三)評定估算階段評估人員對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)；根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成初步評估結(jié)果。根據(jù)各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，編制相關(guān)評估說明，在核實確認相關(guān)評估說明中銘國際資產(chǎn)評估(北京)有限責(zé)任公司具體資產(chǎn)項目評估結(jié)果準確無誤，評估工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)各資產(chǎn)評估說明進行資產(chǎn)評估匯總分析，確定最終評估結(jié)論，撰寫資產(chǎn)評估報告。(四)編制和提交資產(chǎn)評估報告階段根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評估準則和評估機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對評估報告及評估程序執(zhí)行情況進行必要的內(nèi)部審核；與委托人許可的相關(guān)當事方就評估報告有關(guān)內(nèi)容進行必要溝通；按資產(chǎn)評估委托合同的要求向萍鄉(xiāng)長運提交正式資產(chǎn)評九、評估假設(shè)由于企業(yè)所處運營環(huán)境的變化以及不斷變化著影響資產(chǎn)價值的種種因素，必須建立一些假設(shè)以便評估專業(yè)人員對資產(chǎn)進行價值判斷，充分支持我們所得出的評估結(jié)論。本次評估是建立在以下前提和假設(shè)條件下的：1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估專業(yè)人員根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最2.公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公3.資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是假定被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，并未考慮各項資產(chǎn)各自的最佳利用。(二)特殊假設(shè)1.本次評估以本資產(chǎn)評估報告所列明的特定評估目的為基本假設(shè)前提；2.無重大變化假設(shè)：是假定國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、國家宏觀經(jīng)濟形勢無重大變化，利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等外部經(jīng)濟環(huán)境不會發(fā)生ZhongMing(Beiing)AssetsAppraisalInternational第19頁3.無不利影響假設(shè)：是假定無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對產(chǎn)權(quán)持有人的待估資產(chǎn)造成重大不利影響；4.數(shù)據(jù)真實假設(shè)：是假定產(chǎn)權(quán)持有人和委托人提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財務(wù)資料5.評估范圍僅以產(chǎn)權(quán)持有人提供的評估申報表為準，未考慮產(chǎn)權(quán)持有人提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)；當出現(xiàn)與前述假設(shè)條件不一致的事項發(fā)生時，本評估結(jié)果一般會失效。經(jīng)實施評估程序后，于評估基準日，委估資產(chǎn)在特定的假設(shè)前提下的成本法評委估江西萍鄉(xiāng)長運有限公司上栗汽車站老站土地使用權(quán)及地上房屋建筑物評估值為1,183.43萬元，大寫金額為人民幣壹仟壹佰捌拾叁萬肆仟叁佰圓整。金額單位：萬元12評估結(jié)論詳細情況詳見成本法評估明細表。十一、特別事項說明以下事項并非本公司評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確實可能影響評估結(jié)論，提請本評估報告使用者對此應(yīng)特別關(guān)注：(一)本報告所稱“評估價值”系指我們對所評估資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營假設(shè)條件下，為本報告書所列明的目的而提出的估值意見，而不對其它用途負責(zé)。(二)報告中的評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的公允價值，未考慮該等資產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程中應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費用和稅項，也未對資產(chǎn)評估增值額作任何納稅調(diào)整準備。評估師并不承擔(dān)相關(guān)當事人決策的責(zé)任。評估結(jié)論也不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。ZhongMing(Bejing)AssetsAppraisalInternation第20頁(三)權(quán)屬等資料不完整或者存在瑕疵的情形(四)未決事項、法律糾紛等不確定因素(五)重要的利用專家工作及相關(guān)報告情況本次評估無重要的利用專家工作及相關(guān)報告的情況。(六)重大期后事項(八)擔(dān)保、租賃及其或有負債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評估對債(或有資產(chǎn))等事項。(九)本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟行為中，可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵(十)本資產(chǎn)評估報告是在委托人及產(chǎn)權(quán)持有人及相關(guān)當事方提供與評估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實性、合法性、完整性是委托方及相關(guān)當事方的責(zé)任；評估專業(yè)人員的責(zé)任是對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。評估專業(yè)人員對該資料及其來源進行必要的核查驗證和披露，不代表對上述資料的真實性、合法性、完整性提供任何保證，對該資料及其來源確認或者發(fā)表意見超出了評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。(十一)納入評估范圍內(nèi)的構(gòu)筑物第10項維修間，是由租戶歐陽嬌購建，根據(jù)歐陽嬌與江西萍鄉(xiāng)長運有限公司(原名為萍鄉(xiāng)市長途汽車運輸有限公司)于2008年5月12日簽訂的《房屋場地租賃合同》,租賃期自2008年7月1日至2023年6月30日，租賃期滿后歐陽嬌所建的房屋及不動產(chǎn)無償移交給萍鄉(xiāng)長運、產(chǎn)權(quán)歸萍鄉(xiāng)長運所有；納入評估范圍內(nèi)的構(gòu)筑物第9項電器維修間，是由租戶歐陽輝煌購建，根據(jù)歐陽輝煌與江西萍鄉(xiāng)長運有限公司于2014年1月1日簽訂的《場地租賃合同》,合同期滿或不再經(jīng)營及政府責(zé)令停業(yè)時須立即終止合同，歐陽輝煌所建固定設(shè)施無償移交給萍鄉(xiāng)長運，目前萍鄉(xiāng)長運上栗站已經(jīng)停止運營。江西萍鄉(xiāng)長運有限公司鄭重承諾：上述兩項資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不存在任何產(chǎn)權(quán)瑕疵，產(chǎn)權(quán)歸萍鄉(xiāng)長運