銀天下市場調(diào)研及分析

銀天下集團(tuán)虹橋項(xiàng)目市場策劃報(bào)告Part.1我們對項(xiàng)目理解三

西虹橋商務(wù)區(qū)的開發(fā)進(jìn)程一

虹橋商務(wù)區(qū)功能定位四虹橋商務(wù)核心區(qū)及拓展區(qū)土地出讓市場分析二

西虹橋商務(wù)區(qū)集聚去功能定位五

虹橋商務(wù)核心區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研六虹橋商務(wù)區(qū)在售項(xiàng)目市場調(diào)研七

虹橋商務(wù)區(qū)商辦市場結(jié)論一

虹橋商務(wù)區(qū)功能定位虹橋商務(wù)區(qū)功能定位上海虹橋商務(wù)區(qū)東起外環(huán)高速公路S20，西至沈陽-海口高速公路G15，北起北京-上海高速公路G2，南至上海-重慶高速公路G50。它位于上海中心城區(qū)西側(cè)，緊鄰江浙兩省，地處長三角地區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)中心，是上海西部結(jié)構(gòu)重心與轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)，是長三角廊道輻射的中樞區(qū)域。

上海虹橋商務(wù)區(qū)是上海市“十二五”期間重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，是上海立足全局的重大戰(zhàn)略決策。依托虹橋樞紐、國家會(huì)展中心等大型功能性項(xiàng)目，上海虹橋商務(wù)區(qū)將建設(shè)成為服務(wù)長三角地區(qū)的商務(wù)中心和大型綜合交通樞紐；將是我國東部沿海地區(qū)、長江三角洲地區(qū)重要的城市綜合交通樞紐；貫徹國家戰(zhàn)略，促進(jìn)上海服務(wù)全國、服務(wù)長江流域、服務(wù)長三角，進(jìn)一步促進(jìn)上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的重要載體；上海重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。上海虹橋商務(wù)區(qū)總占地面積86.6平方公里，涉及閔行、長寧、青浦、嘉定四個(gè)區(qū)。其中，主功能區(qū)面積26平方公里，擴(kuò)展功能區(qū)占地60平方公里。目前重點(diǎn)開發(fā)的為核心區(qū)4.7平方公里，包括1平方公里的國家會(huì)展中心項(xiàng)目。核心區(qū)開發(fā)規(guī)模約為地上500萬平方米，地下280萬平方米。根據(jù)規(guī)劃，2015年商務(wù)功能核心區(qū)年生產(chǎn)總值將達(dá)到100億元；2020年將超過150億元。上海虹橋商務(wù)區(qū)作為一個(gè)完整的功能區(qū)域，包括主體功能區(qū)（總用地面積約26.3平方公里）和商務(wù)拓展區(qū)（虹橋樞紐周邊約60平方公里的區(qū)域）兩大塊。以地理位置劃分，分為核心功能區(qū)（4.8平方公里）、東虹橋片區(qū)、北虹橋片區(qū)、南虹橋片區(qū)、西虹橋片區(qū)。二

西虹橋商務(wù)區(qū)集聚去功能定位西虹橋商貿(mào)商務(wù)集聚區(qū)涵蓋虹橋商務(wù)區(qū)核心主功能區(qū)及拓展區(qū)，規(guī)劃以流通服務(wù)業(yè)、會(huì)展服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)為五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。其中流通服務(wù)業(yè)以發(fā)展采購交易、高端商業(yè)和貿(mào)易平臺(tái)為重點(diǎn)；會(huì)展服務(wù)業(yè)著重發(fā)展綜合性和專業(yè)性會(huì)展、會(huì)展中介服務(wù)以及會(huì)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以數(shù)字媒體、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)為側(cè)重點(diǎn)；總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展側(cè)重于貿(mào)易組織機(jī)構(gòu)和貿(mào)易營運(yùn)型企業(yè)總部；現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)以支付結(jié)算和投融資服務(wù)為主要方向。結(jié)合“以會(huì)展為中心、以商務(wù)為主、商業(yè)為輔”的發(fā)展戰(zhàn)略，西虹橋商貿(mào)商務(wù)集聚區(qū)“十二五”期間產(chǎn)業(yè)總體布局定位于“一核，兩區(qū)”。其中“一核”為國家會(huì)展中心以及配套產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，“兩區(qū)”為西部總部基地與商貿(mào)金融服務(wù)集聚區(qū)和北部蟠龍文化休閑與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。國家會(huì)展中心以及配套產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是依托國家商務(wù)部、上海市部市合作的國家大型會(huì)展項(xiàng)目，重點(diǎn)發(fā)展以大型國家級(jí)國際綜合性會(huì)展為主導(dǎo)，專業(yè)型會(huì)展為基礎(chǔ)的會(huì)展服務(wù)業(yè)；同時(shí)在周邊積極發(fā)展會(huì)展配套相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如酒店、賓館、高端辦公與商業(yè)等。重點(diǎn)打造成為與國際會(huì)展中心城市地位相匹配的大型綜合性國家會(huì)展之都，具有較大國際影響力的國際會(huì)展區(qū)。國家會(huì)展中心鳥瞰圖西部總部基地和現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)集聚區(qū)是依托國家會(huì)展項(xiàng)目落地，集聚國家商務(wù)部下屬貿(mào)易職能機(jī)構(gòu)、WTO貿(mào)易職能機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、會(huì)展中介組織。重點(diǎn)引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)的亞太區(qū)總部、大中華地區(qū)總部、功能性總部機(jī)構(gòu)，以及長三角以及國內(nèi)知名企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建特色總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)充分發(fā)揮綠色總部經(jīng)濟(jì)的內(nèi)聚效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，提升西虹橋在長三角區(qū)域的輻射力和影響力，提升區(qū)域國際化水平以及價(jià)值鏈整合和控制能力，與虹橋商務(wù)區(qū)核心功能區(qū)聯(lián)合打造成上海西部地區(qū)增長極。同時(shí)，積極發(fā)展現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)，導(dǎo)入高端金融培訓(xùn)、擔(dān)保、第三方支付、第三方結(jié)算、金融服務(wù)外包、貿(mào)易金融鏈、VC、PE等金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，構(gòu)建高端現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)。北部蟠龍文化休閑與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是以蟠龍古鎮(zhèn)區(qū)為主題，構(gòu)建蟠龍文化休閑商業(yè)區(qū)，為西虹橋區(qū)域提供文化休閑支撐。雙聯(lián)路以北區(qū)域，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展模式，主要發(fā)展以電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)設(shè)計(jì)等為主導(dǎo)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，形成獨(dú)具特色的西虹橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。西虹橋商務(wù)區(qū)開發(fā)進(jìn)程三

西虹橋商務(wù)區(qū)的開發(fā)進(jìn)程作為西虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展的核心項(xiàng)目，國家會(huì)展中心2014年試運(yùn)營展覽圓滿落下帷幕。兩次會(huì)展共接待觀展觀眾31.8萬人次，其中首展2014中國國際汽車商品交易會(huì)觀展人數(shù)超13萬人次。北斗西虹橋基地完成了北斗重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、北斗產(chǎn)品檢測認(rèn)證中心和長三角北斗位置服務(wù)平臺(tái)相關(guān)建設(shè)工作，并成功引進(jìn)北伽、海積等行業(yè)骨干企業(yè)，目前基地已入駐各類企業(yè)和機(jī)構(gòu)33家，產(chǎn)業(yè)聚集初見成效。網(wǎng)上國際貿(mào)易功能區(qū)建設(shè)正式啟動(dòng)，逐步將中國（上海）國際貿(mào)易中心網(wǎng)的建設(shè)和運(yùn)營主體以及相關(guān)資源落戶西虹橋，已引進(jìn)30余家電子商務(wù)相關(guān)企業(yè)。基礎(chǔ)配套建設(shè)有序推進(jìn)，會(huì)展中心外圍道路諸光路三期（會(huì)卓路-滬青平公路）、盈港路六期（華徐公路-西郊大公館）已開工在建；天山西路、華徐公路、蟠龍路等工程，在進(jìn)行新建及拓寬改造有關(guān)前期征地和規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。西虹橋商貿(mào)商務(wù)集聚區(qū)內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)配套條件也日漸成熟。交通方面具有三縱四橫的路網(wǎng)體系（包括G15沈海高速、蟠龍路、諸光路以及北青公路、菘澤大道、滬青平公路和G50滬渝高速），同時(shí)區(qū)域內(nèi)將規(guī)劃建設(shè)三條軌道交通：2號(hào)線、17號(hào)線和23號(hào)線，交通條件非常便利。集聚區(qū)周邊已形成三個(gè)優(yōu)質(zhì)居住功能區(qū)：西虹橋南部低密度特色住宅區(qū)、華漕鎮(zhèn)區(qū)以及金豐國際社區(qū)，滿足中高端人士居住需求；并擁有德法學(xué)校、蒙特梭利幼兒園、西華國際學(xué)校、上海美國學(xué)校、英國國際學(xué)校等較為成熟的國際教育資源和上海國家會(huì)計(jì)學(xué)院等高等院校；集聚區(qū)周邊還具有家樂福、百安居等生活配套商業(yè)和相關(guān)醫(yī)療配套資源。四虹橋商務(wù)核心區(qū)及拓展區(qū)土地出讓市場分析從2010年至今，大虹橋核心區(qū)已經(jīng)成功出讓土地264萬平方米，出讓總金額達(dá)到700億元人民幣。虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)共有31個(gè)地塊，已全部完成土地出讓。，絕大部分已動(dòng)工建設(shè),，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂?shù)慕ㄖ_(dá)到47棟。核心區(qū)南北片區(qū)的建設(shè)起步較晚，建設(shè)進(jìn)度有所不一。預(yù)計(jì)部分項(xiàng)目的最終竣工時(shí)間將有所延遲，主要原因是商務(wù)區(qū)靠近機(jī)場有限高要求而鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)深度開發(fā)地下面積，但地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施無法和開發(fā)商的計(jì)劃進(jìn)程保持一致。預(yù)計(jì)至2016年初，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)將有大量建筑成形，形成一定的規(guī)模和商務(wù)區(qū)的氛圍。同時(shí)區(qū)域土地成交價(jià)格不斷上漲，從2010年的最早的樓板價(jià)10000元/每平米左右達(dá)到22000元/每平米左右。西虹橋商務(wù)區(qū)中綠地項(xiàng)目（一期）已經(jīng)完成施工許可證辦理，目前主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成85%，預(yù)計(jì)2016年辦公和酒店部分建成并投入運(yùn)營，2018年底全部建成。中建八局力諾總部項(xiàng)目一期已經(jīng)完成施工許可證辦理，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成80%，住宅區(qū)域已部分完成結(jié)構(gòu)封頂，計(jì)劃2015年初進(jìn)行預(yù)售。聯(lián)美集團(tuán)項(xiàng)目正在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。17號(hào)線蟠龍路地鐵上蓋13-02地塊已出讓，由上海博萬蘭韻投資有限公司競得，占地面積4.3公頃，土地出讓金6.1億。徐南路北側(cè)08-02住宅地塊已在市規(guī)劃土地局走流程，即將掛牌，占地面積約2.5公頃，建筑面積約4萬平方米。虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)項(xiàng)目虹橋商務(wù)區(qū)北片區(qū)項(xiàng)目虹橋麗寶廣場地下工程階段萬科時(shí)一區(qū)大部分已經(jīng)封頂虹源盛世國際文化城地下工程階段虹橋協(xié)信項(xiàng)目花瓣樓封頂，其他在建中金臣聯(lián)美項(xiàng)目地下工程階段新華聯(lián)商業(yè)項(xiàng)目今年已經(jīng)開工虹橋萬科中心基本全部封頂富力十號(hào)項(xiàng)目今年已經(jīng)開工萬通新地中心部分封頂旭輝集團(tuán)北片區(qū)02、04項(xiàng)目方案已經(jīng)確定龍湖虹橋天街部分出地面，接近封頂北京傳富控股平整土地階段，開工時(shí)間未知虹橋天地基本建成福建正榮集團(tuán)方案設(shè)計(jì)中冠捷項(xiàng)目地下工程福建中俊聯(lián)合鼎信匯添方案中虹橋綠谷廣場完全建成虹橋商務(wù)區(qū)南片區(qū)項(xiàng)目虹橋三湘廣場接近封頂上?！殬I(yè)中心地下工程階段上海兆臣項(xiàng)目地下工程核心區(qū)南05號(hào)隆視項(xiàng)目今年已經(jīng)開工虹橋商務(wù)區(qū)配套項(xiàng)目南片區(qū)的全球商品博覽匯方案設(shè)計(jì)中國家會(huì)展中心竣工試運(yùn)行其他項(xiàng)目綠地集團(tuán)會(huì)展中心配套項(xiàng)目計(jì)劃開工北翟路上的東方國貿(mào)天地已經(jīng)開業(yè)國際醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目在建虹橋商務(wù)區(qū)4大綠地明年全部交付使用高鴻“冰雪之都”、蟠龍?zhí)斓卦诮ê鐦驒C(jī)場東片區(qū)整體規(guī)劃改造今年開始17號(hào)線蟠龍路地鐵上蓋地塊穩(wěn)步推進(jìn)北橫通道計(jì)劃今年開工光聯(lián)總部基地地塊穩(wěn)步推進(jìn)華江路拓寬已經(jīng)開工中博會(huì)西側(cè)地塊穩(wěn)步推進(jìn)嘉閔高架南延伸段竣工北延伸段預(yù)計(jì)2016年通車五

虹橋商務(wù)核心區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研六虹橋商務(wù)區(qū)在售項(xiàng)目市場調(diào)研在售項(xiàng)目綠地.虹橋世界中心綠地虹橋世界中心項(xiàng)目位于青浦區(qū)盈港東路諸光路，屬于虹橋商務(wù)區(qū)西虹橋板塊，緊鄰國家會(huì)展中心，占地面積18萬平方，總規(guī)劃建筑面積55萬平方，容積率3，綠化率30%，是集五星級(jí)酒店、四星級(jí)公寓式酒店、甲級(jí)總部辦公、甲級(jí)創(chuàng)意辦公、商業(yè)綜合體、LOFT辦公、總裁公館等與一體的大型高端綜合體。甲級(jí)創(chuàng)意辦公2015年3月正式開盤，網(wǎng)上報(bào)價(jià)4萬/平方米。在售項(xiàng)目虹橋綠谷虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期08地塊，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期的南端門戶。東至申貴路、南至建虹路（原義虹路）、西至申濱路、北至甬虹路。虹橋綠谷項(xiàng)目地上建筑為7-9層，地下為三層，以申長路分為東西兩個(gè)街區(qū)。東區(qū)為綠色總部街區(qū)，西區(qū)為環(huán)球風(fēng)尚街區(qū)。東區(qū)綠色總部街區(qū)于2014年6月交付，地上面積約為15萬平方米，地下面積約13萬平方米，由7棟寫字樓圍繞兩個(gè)峽谷商業(yè)廣場構(gòu)成。而根據(jù)規(guī)劃，虹橋綠谷的總規(guī)劃建筑面積超過50萬平方米，是一個(gè)以總部辦公物業(yè)為主，結(jié)合豪華星級(jí)酒店、公寓式酒店、企業(yè)會(huì)所、峽谷商業(yè)廣場、休閑娛樂中心、國際精品MALL等各項(xiàng)城市功能的大型綜合體。去年7月2日，虹橋綠谷在網(wǎng)上房地產(chǎn)推出了其位于申長路上的一棟寫字樓，整個(gè)建筑由地下2層和地上8層建筑組成，共計(jì)分布73套房源，總建筑面積2.1萬平方米，網(wǎng)上報(bào)價(jià)在35000-38900元/平方米，后被臺(tái)灣臺(tái)達(dá)電子整棟收購，成交均價(jià)約為35000元/平方米。在售項(xiàng)目虹橋天地虹橋天地是由瑞安房地產(chǎn)開發(fā)、位于虹橋核心商務(wù)區(qū)的首個(gè)地塊，占地面積約6.2萬平方米，總建筑面積約38萬平方米，

項(xiàng)目定位為集辦公、購物、餐飲、娛樂、展示為一體的綜合商業(yè)。虹橋天地以綠化帶為中軸；南側(cè)部分包含辦公、展示、購物、餐飲等多項(xiàng)功能，旨在為品牌及企業(yè)提供展示、銷售及產(chǎn)品發(fā)布的平臺(tái)，并為來訪者提供獨(dú)特的購物體驗(yàn)；北側(cè)地塊以辦公為主，并配有五星級(jí)酒店及高端餐飲娛樂部分，其餐飲部分延續(xù)瑞安房地產(chǎn)所開發(fā)的上海新天地理念，將以更為現(xiàn)代和時(shí)尚的風(fēng)格為商務(wù)區(qū)提供高端餐飲休閑環(huán)境。

瑞安房地產(chǎn)國際化的商業(yè)及營運(yùn)實(shí)力更將為項(xiàng)目的成功開發(fā)及經(jīng)營提供實(shí)力保證。虹橋天地廣場項(xiàng)目于2013年8月開盤，推出175套商辦房源，可售總面積約為5.69萬平方米，首批推出的房源報(bào)價(jià)為4.5萬元/平方米。在售項(xiàng)目恒基.旭輝中心

位于虹橋商務(wù)區(qū)申虹路遷虹路路口，是旭輝地產(chǎn)打造繼旭輝.世紀(jì)廣場、旭輝.虹橋國際、旭輝.浦江國際之后，第四代獨(dú)棟辦公產(chǎn)品。項(xiàng)目總用地面積：84751平米，總建筑面積：約24萬平米（地上建筑面積：約167000平米），綜合容積率：約2.3，建筑密度：約30%，綠地率：約35%，建筑限高：43米，停車位：約1630個(gè)。獨(dú)棟辦公面積：750、1200、1500、2400、5000、10000平米等。其中總部辦公約39300平米、集中辦公約83000平米。目前銷售均價(jià)：4.5萬元/平方米。在售項(xiàng)目虹橋協(xié)信中心虹橋協(xié)信中心位于虹橋核心商務(wù)區(qū)北片區(qū)最南端，西鄰申長路、東接申虹路、南側(cè)為泰虹路、北側(cè)為潤虹路。整個(gè)項(xiàng)目以“東吳夜舶，春韻祥云”為設(shè)計(jì)理念，由10棟花園式建筑組成總部辦公集群，占地面積

45516平方米，規(guī)劃建筑面積積

225622平方米，容積率

2.5，綠

化

率

21.50%，標(biāo)準(zhǔn)層面積從1200到1900平方米。項(xiàng)目的利用組合非常靈活，不僅有獨(dú)立的總部私密空間，并且單體建筑可分拆獨(dú)立使用，從3000㎡左右到16000㎡不等的總部辦公，可享受冠名權(quán)、獨(dú)立的大堂和電梯、獨(dú)立的人流動(dòng)線。項(xiàng)目也將引入近6萬平方米協(xié)信“星光系”商業(yè)作為總部商務(wù)配套。目前銷售均價(jià)：4.8萬元/平方米。在售項(xiàng)目【熱銷】龍湖虹橋天街龍湖虹橋天街地處虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期核心區(qū)（05地塊），是由龍湖集團(tuán)打造的高端商辦綜合體。項(xiàng)目沿舟虹路劃分為南北兩個(gè)街坊，共由4種業(yè)態(tài)形式組成：一站式中高端購物中心、臨河5A甲級(jí)寫字樓、綠色生態(tài)景觀商業(yè)街、頂級(jí)奢華精品酒店，項(xiàng)目占地面積78740平方米，總建筑面積為43.5萬平方米，容積率3.19，綠化率19%。龍湖虹橋天街寫字樓緊鄰河畔，視野好，以環(huán)保和智能為核心設(shè)計(jì)理念，致力于創(chuàng)造現(xiàn)代化綠色辦公體驗(yàn)。項(xiàng)目寫字樓擁有PM2.5空氣凈化系統(tǒng)，創(chuàng)造健康清新的辦公環(huán)境。項(xiàng)目還設(shè)有NFC智能系統(tǒng)提供遠(yuǎn)程識(shí)別功能，停車場擁有反向?qū)ぼ嚬δ芗败噹扉l機(jī)遠(yuǎn)程感應(yīng)、電梯轎廂遠(yuǎn)程感應(yīng)、大堂閘機(jī)遠(yuǎn)程感應(yīng)等智能化設(shè)施。龍湖虹橋天街裝修標(biāo)準(zhǔn)包括外墻：玻璃幕墻為主，局部設(shè)置鋁板、涂料等；大堂及公共部分：大堂墻地面主要采用高級(jí)石材；供電：集中供電；網(wǎng)絡(luò)通訊：高速光纖入戶、樓內(nèi)公共區(qū)域WIFI覆蓋；供水：集中供水；燃?xì)猓杭泄?；其他：窗戶：雙層真空玻璃。目前龍湖虹橋天街在售的是D、E、F、G等四棟寫字樓，每棟樓地上8層左右，一層層高4.5米，二層及以上樓層層高4.1米，主力戶型面積：150-200平方。辦公空間靈活組合。連廊錯(cuò)層設(shè)計(jì)，形成特有的空中獨(dú)棟辦公，打破沉悶呆板的辦公空間，營造靈動(dòng)的視覺感受和自由獨(dú)立的空間體驗(yàn)。另外還有500-1100平米左右的獨(dú)棟空中總部。目前辦公樓銷售價(jià)格41000元／平方米，商鋪銷售價(jià)格55000元/平方米，銷售形勢較好。【上海網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約登記成交數(shù)據(jù)】七

虹橋商務(wù)區(qū)商辦市場結(jié)論1、與上海其他區(qū)域相比，虹橋商務(wù)區(qū)擁有獨(dú)特的地緣優(yōu)勢及交通設(shè)施，必將成為連接長三角和泛長三角經(jīng)濟(jì)圈的中心。在上?？鐕巨k公區(qū)域從市中心搬到郊區(qū)的大趨勢下，集功能復(fù)合、環(huán)境綠色、立體交通和設(shè)施智能于一體的虹橋商辦樓市場具備長期看好的前景。2、按照虹橋商務(wù)區(qū)總體詳規(guī)，555萬平方米規(guī)劃建筑面積中約有56.3%用于商辦用途，這意味著將有超過310萬平方米的商辦樓宇投向市場。核心區(qū)一期將于2014-2016年竣工的地上總建筑面積預(yù)計(jì)將達(dá)170萬平方米，其中約99萬平方米為甲級(jí)寫字樓。加之周邊的虹橋臨空商務(wù)區(qū)、莘莊商務(wù)區(qū)、南方商務(wù)區(qū)、七寶商務(wù)區(qū)外，自貿(mào)區(qū)、前灘和后世博區(qū)等其他次級(jí)和新興商務(wù)區(qū)新增的約250萬平方米寫字樓的跨區(qū)競爭，未來虹橋商辦樓市場競爭將較為激烈。3、雖然一段時(shí)期內(nèi)，虹橋商務(wù)區(qū)辦公項(xiàng)目將集中供應(yīng)釋放，但每個(gè)企業(yè)的施工進(jìn)度以及招商進(jìn)度不同，也會(huì)根據(jù)市場的變化選擇適合的時(shí)間點(diǎn)入市。供應(yīng)量與需求量的變化對入市價(jià)格也產(chǎn)生影響，市場本身具有這樣的調(diào)節(jié)機(jī)制。而像萬科、龍湖、瑞安這樣的房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)力開發(fā)商，也會(huì)將部分項(xiàng)目自持（目前據(jù)統(tǒng)計(jì)一期可能有超過70%開發(fā)商將自持），并招商到與虹橋商務(wù)區(qū)品質(zhì)相符的企業(yè)入駐。因此，推盤時(shí)機(jī)恰當(dāng)、價(jià)格合理的個(gè)案熱銷會(huì)不時(shí)出現(xiàn)。4、為避免同質(zhì)化競爭，各項(xiàng)目在業(yè)態(tài)上必須做到錯(cuò)位和互補(bǔ)。比如在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大框架下，有會(huì)議業(yè)態(tài)、酒店業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)、文化娛樂業(yè)態(tài)，會(huì)展業(yè)態(tài)等，特別是酒店業(yè)態(tài)本身就具備很強(qiáng)區(qū)域功能特點(diǎn)。開發(fā)商在規(guī)劃階段就應(yīng)多考慮選擇錯(cuò)位互補(bǔ)的共贏模式。1、Geniusonlymeanshard-workingallone'slife.(Mendeleyer,RussianChemist)

天才只意味著終身不懈的努力。20.8.58.5.202011:0311:03:10Aug-2011:032、Ourdestinyoffersnotonlythecupofdespair,butthechaliceofopportunity.(RichardNixon,AmericanPresident)命運(yùn)給予我們的不是失望之酒，而是機(jī)會(huì)之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5日星期三3、Patienceisbitter,butitsfruitissweet.(JeanJacquesRousseau,Frenchthinker)忍耐是痛苦的，但它的果實(shí)是甜蜜的。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.20204、Allthatyoudo,dowithyourmight;thingsdonebyhalvesareneverdoneright.----R.H.Stoddard,Americanpoet做一切事都應(yīng)盡力而為，半途而廢永遠(yuǎn)不行8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:105、Youhavetobelieveinyourself.That'sthesecretofsuccess.----CharlesChaplin人必須相信自己，這是成功的秘訣。-Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/20206、Almostanysituation---goodorbad---isaffectedbytheattitudewebringto.----LuciusAnnausSeneca差不多任何一種處境---無論是好是壞---都受到我們對待處境態(tài)度的影響。11時(shí)3分11時(shí)3分5-Aug-208.5.20207、Althoughtheworldisfullofsuffering,itisfullalsooftheovercomingofit.----HellenKeller,Americanwriter雖然世界多苦難，但是苦難總是能戰(zhàn)勝的。20.8.520.8.520.8.5。2020年8月5日星期三二〇二〇年八月五日8、Formanismanandmasterofhisfate.----Tennyson人就是人，是自己命運(yùn)的主人11:0311:03:108.5.2020Wednesday,August5,20209、Whensuccesscomesinthedoor,itseems,loveoftengoesoutthewindow.-----JoyceBrothers成功來到門前時(shí)，愛情往往就走出了窗外。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.202010、Lifeismeasuredbythoughtandaction,notbytime.——Lubbock衡量生命的尺度是思想和行為，而不是時(shí)間。8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:1011、Tomakealastingmarriagewehavetoovercomeself-centeredness.要使婚姻長久，就需克服自我中心意識(shí)。Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/202012、Treatotherpeopleasyouhopetheywilltreatyou.你希望別人如何對待你，你就如何對待別人。11時(shí)3分11時(shí)3分5-Aug-208.5.202013、Todowhateverneedstobedoneto

preservethislastandgreatestbastionof

freedom.(RonaldReagan,AmericanPresident)為了保住這最后的、最偉大的自由堡壘，我們必須盡我們所能。20.8.520.8.5Wednesday,August5,202014、Wherethereisawill,thereisaway.(ThomasEdison,Americaninventor)有志者，事竟成。11:01:1911:01:1911:018/5/202011:01:19AM15、

Everymanisthe