《A物業(yè)公司成本控制存在的問題和優(yōu)化策略》6700字（論文）

A物業(yè)公司成本控制存在的問題和完善對策研究目錄TOC\o"1-3"\h\u12541一、引言 一、引言物業(yè)管理作為一項伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而出現(xiàn)的一項新興服務(wù)業(yè)，近幾年來，物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)不斷健全，業(yè)主對從事物業(yè)保值增值服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)擁有了更多的監(jiān)督權(quán)和話語權(quán)，再加上業(yè)主生活品質(zhì)及物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的日益提高，進(jìn)一步促進(jìn)了業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)要求的提升嗎，使得物業(yè)管理行業(yè)的競爭日益激烈，在這種情況下，物業(yè)管理公司要想獲得更多的利潤，就需要加強(qiáng)成本控制。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理還不健全，使得企業(yè)的經(jīng)營成本居高不下，這對提高企業(yè)的利潤空間是不利的。成本控制的水平是公司維持和提高利潤的能力，強(qiáng)化成本管理是實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)的有效途徑。然而，我國許多物業(yè)公司在進(jìn)行成本控制時，往往只注重對服務(wù)成本費(fèi)用的管理，而忽略了對成本和費(fèi)用的整體分析，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本持續(xù)走高。但是，由于自身的原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理水平并沒有得到很好的提高。因此，本文結(jié)合A房地產(chǎn)公司的案例，對A房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)了一些問題，并根據(jù)這些問題，提出了相應(yīng)的成本管理措施。二、A物業(yè)公司成本控制現(xiàn)狀（一）A物業(yè)公司簡介A房地產(chǎn)公司于2007年創(chuàng)立，擁有一百萬元的注冊資本。公司經(jīng)營范圍包括物業(yè)服務(wù)，租賃服務(wù)，公眾代辦，清潔綠化等。本公司以誠信取信、以情服務(wù)為宗旨，設(shè)綜合部、保安部、保潔部、財務(wù)部、維修部。公司現(xiàn)有職工60余人，經(jīng)營的是一套普通的學(xué)區(qū)房，經(jīng)營范圍涵蓋了多種類型的物業(yè)，占地270,000平方米，具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級資質(zhì)。圖2-1A物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)圖（二）A物業(yè)公司成本控制現(xiàn)狀1.事前成本控制前期費(fèi)用控制是指在進(jìn)行成本控制的過程中所采用的一種戰(zhàn)略，如：確定物業(yè)的勞動時間標(biāo)準(zhǔn)、物料消耗標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用支出限額等；由此可以看出，在前期成本管理中，這個環(huán)節(jié)很重要，也是一種預(yù)防措施。然而，從A房地產(chǎn)公司的實(shí)際成本控制中，這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)經(jīng)常被忽視了，僅有一個總體的成本控制范圍，從而在一定程度上造成了大量的成本缺失。在此之前，既沒有制訂可實(shí)施的費(fèi)用計劃，也沒有對各部門的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的定額和限制，更沒有一個明確的成本管理體系。由于缺少對企業(yè)進(jìn)行成本分析的參考，導(dǎo)致了數(shù)據(jù)分析的模型不夠準(zhǔn)確，無法為企業(yè)提供有效的決策依據(jù)。造成企業(yè)從一開始就未能實(shí)現(xiàn)有效的成本控制，很難實(shí)現(xiàn)“有章可循、有的放矢”的目標(biāo)，所以在成本控制上取得了很大的成效。2.事中成本控制其中，事中費(fèi)用控制的主要戰(zhàn)略就是對物業(yè)管理工程實(shí)施過程中發(fā)生的費(fèi)用和費(fèi)用進(jìn)行日常的控制，即按照既定的費(fèi)用控制體系、工時標(biāo)準(zhǔn)、材料消耗標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行控制。A房地產(chǎn)公司在前期成本管理上較為馬虎，很難對后期的日常管理進(jìn)行嚴(yán)格的對比和控制，只能通過計算差異來分析造成的差異，從而制定出相應(yīng)的成本控制措施。A物業(yè)公司的事中費(fèi)用控制，是指公司現(xiàn)行的流程控制管理行為，在工作實(shí)施中，各個部門都要注意費(fèi)用的范圍，在材料的使用和能源的使用上，要做到節(jié)省開支，防止浪費(fèi)?？梢钥吹?，企業(yè)目前還僅僅停留在表面上，對成本控制進(jìn)行研究，而沒有具體的部門對成本控制的流程和結(jié)果負(fù)責(zé)，并且不能按照成本計劃進(jìn)行實(shí)時的管理，因此，成本管理沒有達(dá)到預(yù)期的效果。3.事后成本控制在整個成本管理策略中，事后成本控制是最后一步。主要依據(jù)前一階段所取得的不同成果進(jìn)行業(yè)績評價，最后明確各崗位職責(zé)的具體歸屬，并對存在差異的成因進(jìn)行剖析，歸納出規(guī)范化改善的方法。同時，要對標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用的制訂進(jìn)行審議，并對其進(jìn)行修訂。A房地產(chǎn)公司對實(shí)際經(jīng)營費(fèi)用和計劃開支進(jìn)行了對比，但是沒有認(rèn)真地找出實(shí)際費(fèi)用與計劃費(fèi)用的差距以及造成巨大偏差的原因，也沒有根據(jù)結(jié)果來決定責(zé)任的歸屬，也沒有給予相應(yīng)的獎勵。只是簡單的總結(jié)了一下各部門的成本控制情況，總結(jié)了各部門的成本控制情況，以及成本控制的有效措施，提出了改進(jìn)措施，并將這次的經(jīng)驗應(yīng)用于房地產(chǎn)成本的管理中。通過對A房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制現(xiàn)狀的分析，可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時，并沒有把重點(diǎn)放在成本計劃的實(shí)施上，導(dǎo)致了企業(yè)的成本控制工作相對被動，缺乏成本管理系統(tǒng)的完整性。今后在進(jìn)行調(diào)整、經(jīng)營時，必須重視三個環(huán)節(jié)的成本控制，實(shí)行有效的成本控制，有針對性地降低費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益，扭虧為盈，使公司能夠更好更快地發(fā)展。三、A物業(yè)公司成本控制中存在的問題（一）未能采用現(xiàn)代化技術(shù)手段替代人工當(dāng)前A房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式基本上都是以簡單的手工方式進(jìn)行，在一些部門、崗位上投入了大量的人力物力，并沒有運(yùn)用現(xiàn)代的方法來提升物業(yè)的管理水平。A物業(yè)公司所經(jīng)營的小區(qū)目前各個門口的車輛進(jìn)出都是由門衛(wèi)輪流操作，工作量很大，所以保安部安排的人手很多，所需要的人力成本也很高。另外，人為的管理不能有效地提高小區(qū)內(nèi)車輛的通行和停放，造成小區(qū)道路擁擠、車輛管理不及時，給小區(qū)居民帶來不便和不滿，進(jìn)一步增加了管理的難度。小區(qū)安裝了監(jiān)測設(shè)備，但是并不能實(shí)現(xiàn)全面的監(jiān)測，部分設(shè)備受損未及時修復(fù)，仍需人工進(jìn)行巡視。特別是在業(yè)主遇到問題和糾紛的時候，遇到的問題更多，處理起來也很麻煩。A房地產(chǎn)公司對于現(xiàn)代化技術(shù)的運(yùn)用和數(shù)字化管理并不是很在意，在現(xiàn)有的條件下，沒有采用現(xiàn)代技術(shù)，而是采用了傳統(tǒng)的手工操作。由于員工成本不斷上升，企業(yè)過分依賴員工，A房地產(chǎn)企業(yè)的勞工成本一直處于高位。（二）內(nèi)部管理不嚴(yán)格成本耗費(fèi)大當(dāng)前A房地產(chǎn)公司的管理人員素質(zhì)不高、管理效率低下、內(nèi)部管理松散，對網(wǎng)絡(luò)通訊、智能設(shè)備的使用缺乏足夠的重視。單純運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行項目工作聯(lián)系、企業(yè)形象宣傳等，并不能有效地提高工作效率，對成本的控制沒有起到應(yīng)有的作用，甚至還增加了一些工作人員的工作負(fù)擔(dān)。此外，由于物業(yè)管理模式仍是粗放的，因此其經(jīng)營方法仍過于依靠人力，缺乏科學(xué)性，人力成本投入過大，對物業(yè)管理成本的控制確實(shí)困難，加上目前人工成本持續(xù)上升，因此，難以達(dá)成有效地降低物業(yè)管理成本的目標(biāo)。在員工的管理上，并沒有什么嚴(yán)格的管理體系，員工的工作效率和績效并不是很高，所以員工的工作效率還是有很大的提高的，公司對員工的職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)要求都比較低，管理也比較寬松，所以他們的成本控制工作并不受員工的關(guān)注。公司管理層也未能引導(dǎo)員工養(yǎng)成節(jié)儉為德的良好風(fēng)氣，更沒有向其它公司學(xué)習(xí)、借鑒、推廣節(jié)能工作，進(jìn)一步導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部公共能源消耗高，公用物品浪費(fèi)嚴(yán)重。此外，公司的刀具、易耗品等商品積壓嚴(yán)重。公司公用物品、各部門專用物品的采購程序，是按季度匯總，向綜合部的有關(guān)人員匯報，由各部門統(tǒng)一采購，各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)取。各個部門在上報物資的時候，并沒有考慮到物資的問題，而是盡可能的多報一些物資，以避免物資短缺。而公司又沒有專門的采購員，對采購的預(yù)算也沒有嚴(yán)格的規(guī)定和控制，導(dǎo)致了很大的成本浪費(fèi)。（三）配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏增加管理難度為了更好地理解A物業(yè)管理的滿意度，本文從保安、衛(wèi)生、綠化、設(shè)施、物業(yè)費(fèi)收取等九個方面設(shè)計物業(yè)管理滿意度進(jìn)行調(diào)查，不滿意度統(tǒng)計如圖3-1所示，其中車輛管理是小區(qū)物業(yè)管理的不滿意程度。由于小區(qū)停車位有限，且缺乏合理的規(guī)劃與管理，導(dǎo)致小區(qū)居民將車輛隨意停放在小區(qū)道路兩側(cè)，造成人車不分流，往往造成道路擁擠，車輛過道狹窄。并且由于車輛頻繁刮蹭、因占用停車位等原因產(chǎn)生的糾紛，早已引發(fā)業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，不但給A物業(yè)公司帶來了更大的困難，同時也使得管理費(fèi)用居高不下。圖3-1抽樣調(diào)查小區(qū)居民對物業(yè)管理的不滿意情況分析除了小區(qū)停車場和停車位數(shù)量不能滿足業(yè)主的需要外，其它基礎(chǔ)設(shè)施的不健全也引起了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。相對于普通的住宅區(qū)來說，作為一個學(xué)區(qū)，可以讓孩子們更加的滿意，比如，小區(qū)里的自習(xí)室、書房之類的東西，在公司的條件下，完全可以滿足。此外，小區(qū)內(nèi)還有一個休閑廣場，但因為缺乏保養(yǎng)和管理，導(dǎo)致廣場附近的路燈損壞嚴(yán)重，還未進(jìn)行維修，地面也有一些破損、不平整的區(qū)域，相關(guān)設(shè)施也不是很完善，所以在廣場上鍛煉、活動的人也越來越少。由于唯一的娛樂場所長年不進(jìn)行維修，也是一種空置，既浪費(fèi)了現(xiàn)有的資源，又使業(yè)主感到嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備不足，從而進(jìn)一步使居民對物業(yè)公司的物業(yè)管理和居住條件非常不滿。（四）降低成本手段單一當(dāng)前A房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時，往往采取傳統(tǒng)的人力管理方式，無法適應(yīng)信息時代的發(fā)展，造成人力資源的浪費(fèi)。由于A物業(yè)管理人員缺乏專業(yè)人員，物業(yè)人員的服務(wù)品質(zhì)也是參差不齊，在與員工的訪談中，很多職員都覺得節(jié)省是他們的首要任務(wù)，并沒有太多的深思。管理層也不能領(lǐng)導(dǎo)員工采取創(chuàng)新的方法和創(chuàng)新的經(jīng)營方法，以減少運(yùn)營成本，總體的物業(yè)管理水平較低。圖3-22018-2021年百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營收入占比圖房地產(chǎn)企業(yè)成本高、利潤率低，已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的一大特點(diǎn)，所以物業(yè)公司要想在降低成本的前提下，既要確保服務(wù)質(zhì)量，又要降低成本，就必須要采取多樣化的管理方式。四、解決A物業(yè)公司成本控制問題的對策（一）合理運(yùn)用現(xiàn)代化技術(shù)降低人工成本現(xiàn)代科技和現(xiàn)代科技的融合，使人類的生活方式發(fā)生了巨大的變化。物業(yè)管理也是如此，物業(yè)管理者可以利用智能物業(yè)管理系統(tǒng)對其子網(wǎng)進(jìn)行精確的管理與控制，包括門禁、安全、收費(fèi)等。物業(yè)公司可以根據(jù)所經(jīng)營的小區(qū)，設(shè)計出一種智能化的物業(yè)管理模式，既能滿足業(yè)主的需要，也能方便地進(jìn)行管理。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在使用智能物業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行人力資源的有效管理。例如：在車主開車駛?cè)胄^(qū)時，高清攝像頭能對車主和車輛進(jìn)行全方位的掃描，從而減少物業(yè)管理工作，最大程度地保障了業(yè)主的人身安全。當(dāng)然，使用高科技的設(shè)備也不一定能降低成本，一些不符合公司要求的技術(shù)，會使企業(yè)的經(jīng)營成本不降反升。根據(jù)A物業(yè)公司的現(xiàn)實(shí)，在公司的能力范圍內(nèi)，配備了先進(jìn)的技術(shù)裝備，可以極大地改善職工的工作效率，降低人力資源的分配。如果考慮在機(jī)動車出入口增設(shè)安全可靠的車牌識別系統(tǒng)，并對保安人員的工作進(jìn)行有效的監(jiān)控，并合理地利用這些智能的管理設(shè)備，可以降低人力資本的投入。同時也能有效地緩解因外來車輛進(jìn)出小區(qū)造成的交通堵塞，減少車輛管理的困難。另一方面，通過建設(shè)物業(yè)管理信息平臺，使檔案快速、方便、信息共享、無人為差錯，在很大程度上有效地降低了員工人數(shù)，并提高了工作效率，同時還提高了管理水平。A房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和條件，合理引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備，正確的決策不但可以節(jié)約成本，而且可以使企業(yè)逐步現(xiàn)代化，盡快形成規(guī)范有序的智能化管理。（二）強(qiáng)化內(nèi)部管理與節(jié)約理念A(yù)物業(yè)公司要加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，公司要盡力控制供電，調(diào)節(jié)開燈的開啟時間，盡量做到節(jié)約能源。要把成本控制工作落實(shí)到每一個人，既要在公用物資、能耗上做到節(jié)約，又要在工作崗位上注重成本控制，把保證服務(wù)質(zhì)量的同時要合理壓縮成本作為不同崗位工作人員的職責(zé)和任務(wù)。公司通過嚴(yán)格的內(nèi)部管理，減少能源消耗，減少管理費(fèi)用，將成本控制與部門績效、個人績效相結(jié)合，以確保成本控制工作的全面運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，在物料的采購與管理上，必須嚴(yán)格的規(guī)范與規(guī)劃，以達(dá)到有效的成本控制。從機(jī)器設(shè)備到工具材料，都是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重大成本開支，企業(yè)必須制定科學(xué)合理的采購方案，以達(dá)到有效的控制成本。企業(yè)在進(jìn)行采購費(fèi)用管理時，可以參照下列幾點(diǎn)。第一，要注意合理地確定預(yù)算。企業(yè)在進(jìn)行每一次采購之前，都要制定一個合理的預(yù)算，以保證資金的有效利用。根據(jù)預(yù)算，對采購費(fèi)用進(jìn)行控制，并綜合考慮價格因素、質(zhì)量因素和時間因素，科學(xué)有效地降低了采購費(fèi)用。第二，供應(yīng)商的選擇是否正確。企業(yè)在進(jìn)行采購時，不但要貨比三家，要注意供應(yīng)商提供的設(shè)備和材料質(zhì)量，而且要注意挑選的供應(yīng)商數(shù)目。要衡量不同的供貨商的優(yōu)缺點(diǎn)。如果供應(yīng)商數(shù)量不變，則采購風(fēng)險增加，采購成本難以有效地控制，但如果供應(yīng)商數(shù)量眾多，經(jīng)常發(fā)生變化，則難以長期合作，采購工作復(fù)雜化。因此，本文結(jié)合A房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，對招標(biāo)采購、詢價采購、直接簽約采購三種方式進(jìn)行比較，采用公開、公平的方式，合理地選擇合適的供應(yīng)商。綜合考量后，建議公司采用公開招標(biāo)的形式，并將供貨商數(shù)量控制在三個以上，確保以最低的價格交換高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)。第三，注重采購人才的職業(yè)素養(yǎng)；采購人員要對所購買的材料有全面的認(rèn)識，不斷地加強(qiáng)自身的采購能力，合理地使用談判技巧，注重產(chǎn)品的性價比，從而降低采購費(fèi)用。（三）合理增加配套設(shè)施降低物業(yè)管理難度A公司的地理優(yōu)勢在于，附近有三所重點(diǎn)高中，二高，一中，四小，這些學(xué)校的學(xué)生，大多都是居住在這里，所以，為了給這些孩子們提供更好的服務(wù)，也是最好的選擇。通過實(shí)地考察，我們發(fā)現(xiàn)社區(qū)里很少有正式的自習(xí)室、讀書室，公司可以考慮把現(xiàn)有的房子改造一下，建立一個自習(xí)室，為學(xué)生創(chuàng)造一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境和氛圍。根據(jù)公司的實(shí)際情況，可以進(jìn)行計劃和實(shí)施，在有限的條件下，添加符合業(yè)主需要的設(shè)施，既可以減少管理的難度，又可以增進(jìn)與業(yè)主的關(guān)系，提高客戶的滿意度。A房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理絕不能以降低服務(wù)質(zhì)量為代價，而要確保其服務(wù)水準(zhǔn)，并在改善服務(wù)質(zhì)量的同時，從而進(jìn)一步有效地控制成本。（四）采用多元化經(jīng)營降低運(yùn)營成本根據(jù)A公司的數(shù)據(jù)，公司在拓展盈利渠道和提高盈利能力的同時，為客戶提供基本的物業(yè)服務(wù)，各種高價值經(jīng)營業(yè)務(wù)收入及其占比快速提升。百強(qiáng)物業(yè)公司在2021年的綜合業(yè)務(wù)中的平均收益為1.73億元，較上年同期增加28.02%；與2017年相比，增長了1.31個百分點(diǎn)。多元化經(jīng)營的價格更加靈活，在輕資產(chǎn)運(yùn)作模式下，一般都會有較高的贏利，在2021年，百大物業(yè)綜合業(yè)務(wù)的凈利潤率高達(dá)18.50%，是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤率的3.28倍，這對房地產(chǎn)企業(yè)整體盈利能力形成極大的支撐。在前面提到的，要想達(dá)到業(yè)主的要求，就必須要有自己的教室，這樣既可以減少物業(yè)的管理，又可以通過多種方式來控制成本。目前已有的房子都是租賃經(jīng)營，并且該區(qū)域的租金也不算太高，公司能夠很好的利用低成本提高業(yè)主的滿意度。粗略估計，就算是最便宜的教室，也要比裝修和維護(hù)費(fèi)用高得多。通過這種方式，不僅可以滿足業(yè)主的需要，還可以實(shí)現(xiàn)A公司的經(jīng)營管理費(fèi)用，并能有效地實(shí)現(xiàn)成本控制，從而實(shí)現(xiàn)公司的長遠(yuǎn)利益。五、結(jié)論成本是一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的重要因素。企業(yè)的成本管理水平是提高企業(yè)競爭能力的重要因素。所以，在管理的全過程中應(yīng)該引入成本控制的觀念。為增強(qiáng)企業(yè)的綜合效益和競爭能力，很多公司都采取了先進(jìn)的成本管理手