企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務基本要求

Part1企業(yè)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)基本要求2021/6/271

企業(yè)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的基本要求

（哪些基礎(chǔ)資產(chǎn)可以用來證券化）基本要求為：1、符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)生獨立、可預測的現(xiàn)金流且可特定化的財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn)。2、基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是單項財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn)，也可以是多項財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn)構(gòu)成的資產(chǎn)組合。3、基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是企業(yè)應收款、租賃債權(quán)、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利，基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)

財產(chǎn)或不動產(chǎn)收益權(quán)，以及中國證監(jiān)會認可的其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利。4、基礎(chǔ)資產(chǎn)的交易基礎(chǔ)應當真實、交易對價應當公允，現(xiàn)金流應當持續(xù)、穩(wěn)定。5、基礎(chǔ)資產(chǎn)不得附帶抵押、質(zhì)押等擔保負擔或其他權(quán)利限制。2021/6/272

企業(yè)資產(chǎn)證券化負面清單

（哪些基礎(chǔ)資產(chǎn)不能用來證券化）一、以地方政府為直接或間接債務人的基礎(chǔ)資產(chǎn)。但地方政府按照事先公開的收益約定規(guī)則，在政府與社會資

本合作模式（PPP）下應當支付或承擔的財政補貼除外。二、以地方融資平臺公司為債務人的基礎(chǔ)資產(chǎn)。本條所指的地方融資平臺公司是指根據(jù)國務院相關(guān)文件規(guī)定，

由地方政府及其部門和機構(gòu)等通過財政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔政府投資項目融資功能，并

擁有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。三、礦產(chǎn)資源開采收益權(quán)、土地出讓收益權(quán)等產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力具有較大不確定性的資產(chǎn)。四、有下列情形之一的與不動產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)：

1、因空置等原因不能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)租金債權(quán)；

2、待開發(fā)或在建占比超過10%的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)、居民住宅等不動產(chǎn)或相關(guān)不動產(chǎn)收益權(quán)。當?shù)卣?/p>

證明已列入國家保障房計劃并已開工建設(shè)的項目除外。五、不能直接產(chǎn)生現(xiàn)金流、僅依托處置資產(chǎn)才能產(chǎn)生現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)。如提單、倉單、產(chǎn)權(quán)證書等具有物權(quán)

屬性的權(quán)利憑證。六、法律界定及業(yè)務形態(tài)屬于不同類型且缺乏相關(guān)性的資產(chǎn)組合，如基礎(chǔ)資產(chǎn)中包含企業(yè)應收賬款、高速公路

收費權(quán)等兩種或兩種以上不同類型資產(chǎn)。七、違反相關(guān)法律法規(guī)或政策規(guī)定的資產(chǎn)。八、最終投資標的為上述資產(chǎn)的信托計劃受益權(quán)等基礎(chǔ)資產(chǎn)。2021/6/273Part

2企業(yè)資產(chǎn)證券化與其他融資工具的比較2021/6/274融資成本比較

三年期AA+各類融資工具比較圖（單位：百分比）三年期AAA各類融資工具比較圖（單位：百分比）

五年期AA+各類融資工具比較圖（單位：百分比）

ABS產(chǎn)品由于流動性不足，融資成本較公司債、企業(yè)債、短融和中票有較為明顯的提高

同等評級的ABS產(chǎn)品收益率也存在較大差異

五年期AAA各類融資工具比較圖（單位：百分比）

2021/6/275其他差異短融、中票、定向工具公司債企業(yè)債資產(chǎn)支持證券監(jiān)管機構(gòu)發(fā)行制度銀監(jiān)會注冊制證監(jiān)會

大公募核準制

小公募交易所預審

私募備案制發(fā)改委核準制證監(jiān)會備案制發(fā)行要求

最近一個會計年度盈利

近三年發(fā)行的短融、中票沒有延遲支付本息的情況

大公募債項評級AAA

大公募和小公募要求最近三年年均利潤對債券一年利息的覆蓋超過1.5倍

私募滿足證券業(yè)協(xié)會負面清單所籌資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策

最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息

發(fā)債前連續(xù)三年盈利,

更看重基礎(chǔ)資產(chǎn)本身

基礎(chǔ)資產(chǎn)不附帶抵質(zhì)押限制發(fā)行額度

待償余額不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%

大小公募累計余額不得超過最近一期末凈資產(chǎn)的40%

私募無限制

累計債券余額不得超過凈資產(chǎn)的40%

無限制

基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流覆蓋本息發(fā)行用途無限制

公開發(fā)行公司債券，募集資金應當用于核準的用途；

非公開發(fā)行公司債券，募集資金應當用于約定的用途

用于固定資產(chǎn)投資項目的，原則上累計發(fā)行額不得超過該項目總投資的60%

用于補充營運資金的，不超過發(fā)債總額的20%無限制發(fā)行時間首次準備發(fā)行，整個周期3-

1-3個月左右

9個月-1年首次發(fā)行，從盡職調(diào)查到掛牌2-3個月

232021/6/276Part3資產(chǎn)證券化的前期準備工作2021/6/277

資產(chǎn)證券化大概融資額度以房地產(chǎn)租金收入做的ABS產(chǎn)品：1、融資額度在房地產(chǎn)物業(yè)估值的50%以下。2、產(chǎn)品期限一般為3-5年。3、每年的租金乘以產(chǎn)品期限為融資額度的上限。（一般要求有1.2倍以上的覆蓋率）4、融資成本與企業(yè)和項目評級相關(guān)，如果能評到AAA級融資成本可以做到5%-6%；若評級降低，融資成本相應增高。2021/6/278

資產(chǎn)證券化前提條件1、全部簽訂租賃合同。2、已交付1個月租金（至少）。3、項目已經(jīng)交付。4、盡調(diào)清單資料填寫。2021/6/279Part4資產(chǎn)證券化工作進度時間表2021/6/2710資產(chǎn)證券化產(chǎn)品工作進度時間表溝通確認初步方案盡職調(diào)查確定最終產(chǎn)品方案合同及材料準備產(chǎn)品成立掛牌成功初步了解基礎(chǔ)資產(chǎn)情況初步設(shè)計交易結(jié)構(gòu)及安排與融資方溝通項目預期規(guī)模、期限、交易結(jié)構(gòu)等基本情況與融資人溝通擔保、差額補足等可能的增信措施就基礎(chǔ)資產(chǎn)法律屬性及交易結(jié)構(gòu)等與律師預溝通協(xié)調(diào)各方確定產(chǎn)品基本要素及交易安排確認相關(guān)中介方，協(xié)調(diào)各方共同盡調(diào)聘請律師、會計師、評級、評估等第三方咨詢機構(gòu)協(xié)調(diào)會計師、律師、評級、評估機構(gòu)進行現(xiàn)場及非現(xiàn)場盡職調(diào)查完成盡職調(diào)查報告，并對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行初步評估及現(xiàn)金流模擬根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)情況確定最終產(chǎn)品方案（包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、增信措施等）協(xié)調(diào)評級機構(gòu)根據(jù)盡調(diào)情況進行預評級協(xié)調(diào)次級投資者溝通產(chǎn)品方案撰寫專項計劃相關(guān)合同（計劃說明書、標準條款、認購協(xié)議、基礎(chǔ)資產(chǎn)買賣協(xié)議、托管協(xié)議、差額支付承諾函、擔保函等）協(xié)調(diào)律師出具法律意見書協(xié)調(diào)評級機構(gòu)出具