淺談設(shè)計管理團隊如何對設(shè)計進行有效管控

淺談設(shè)計管理團隊如何對設(shè)計進行有效管控摘要:房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理涉及的專業(yè)多，后續(xù)工作持續(xù)時間長，往往容易出現(xiàn)很多問題，如何進行設(shè)計管控是每個房產(chǎn)開發(fā)公司都必須重視的問題。關(guān)鍵詞：標準化；設(shè)計管理；產(chǎn)品一、設(shè)計過程中容易出現(xiàn)的問題1．設(shè)計的周期過長，影響到項目報批，很多工作的開展都依靠項目圖紙才能正常開展，營銷推廣、成本核算、資金核準等各部門的工作開展往往都需要設(shè)計最準確、最完善的圖紙。2．設(shè)計變更多，影響項目的招標、施工以及銷售；3．設(shè)計單位圖紙質(zhì)量不高，錯漏多，影響施工周期，造成成本浪費；這些都給甲方管理團隊帶來了實質(zhì)性的審核困難，并占用大量時間成本。二、造成設(shè)計工作開展比較困難的原因1．政策變化大政府的政策變化大，各地的政策也不一樣，從而導致設(shè)計的沒有辦法做到完全標準化。2．公司內(nèi)部方案調(diào)整多拿地方案，概念方案，初步方案，正式方案，擴初方案到施工圖，所有階段都有公司或者政府相關(guān)部門提出意見。由于方案涉及的部門比較多，所有的意見匯總起來，都會形成相應的變更。3．設(shè)計審核團隊專業(yè)性不夠強，專業(yè)人員不夠。4．限額設(shè)計的局限性，在設(shè)計過程中，甲方往往因為種種原因不能擬出很精細的限價清單。三、如何進行設(shè)計管理界定1．設(shè)計管理工作核心：一是提升價值，加大項目溢價可能，保證公司意圖實現(xiàn)；二是減少成本出讓及設(shè)計院的錯誤。2．設(shè)計管理工作定義：市場一般房企公司的設(shè)計方向分為產(chǎn)品創(chuàng)新和設(shè)計執(zhí)行。因公司的規(guī)模、所處的架構(gòu)體系的位置不一樣，職責有所變化，正常來說作為一個公司來講應是兩者兼具。但一般大的集團公司，在集團層面做產(chǎn)品創(chuàng)新和標準化會多一點，在區(qū)域公司或者小的公司，做產(chǎn)品執(zhí)行的會多一點。四、建議措施1．產(chǎn)品標準化設(shè)計標準化讓復雜的工作變得有章可循，也能通過快速迭代改正錯誤，將以前設(shè)計工作中不良因素去掉，減少下一次出錯的概率，實現(xiàn)一個日臻完善的產(chǎn)品。通過對建筑外觀、戶型產(chǎn)品、詳細節(jié)點以及產(chǎn)品配置的標準化，有效地將設(shè)計的各個工作固化下來。例如同一個產(chǎn)品系列能快速的從產(chǎn)品庫中選擇戶型套圖，加快項目開發(fā)效率。有的小型公司在還沒有形成自己的產(chǎn)品線的情況下，可以借鑒同區(qū)域內(nèi)，戶定位相同的產(chǎn)品，再邀請相同的設(shè)計院幫助設(shè)計，這樣不但能加快速度，也能規(guī)避掉很多風險。同時聯(lián)合設(shè)計單位幫忙共同制定適合自己公司的特色標準化產(chǎn)品體系。2．管控精細化“心動的效果圖千篇一律，好看的實景區(qū)無從尋覓”。設(shè)計效果的落地需要諸多細節(jié)的保障，設(shè)計細節(jié)一方面依賴于設(shè)計院的精雕細琢，更多的方面需要在設(shè)計管控方面從細節(jié)入手。在專業(yè)能力不夠強的情況下，通過引入優(yōu)秀咨詢單位建立長期合作關(guān)系及全過程咨詢，保證專業(yè)細節(jié)能得到盡量多的實現(xiàn)的同時，在合作過程中也能不斷完善和提高自身團隊設(shè)計審查能力、審查維度。3．工作流程化向更成熟的流程化靠攏，保證工作的合理性，通過團隊智慧減少系統(tǒng)性風險。明確變更事項處理的全過程，讓事項處理起來更通暢，有效的減少低質(zhì)決策和不決策事項的發(fā)生。4．限額設(shè)計樹牢”設(shè)計節(jié)約是最大的節(jié)約”的理念，強調(diào)限額目標不得隨意更改的嚴肅性。限額設(shè)計一旦確定，后期可調(diào)整的設(shè)計增量成本僅限于提升項目檔次的范疇：如建筑效果提升（外立面裝飾、鋁合金門窗、欄桿等）、景觀效果提升、設(shè)備（如電梯）品質(zhì)等，若增加額度超出范圍，應詳細列明增量成本細項，經(jīng)公司領(lǐng)導小組嚴肅討論后才能實行，從思想上將此事嚴肅起來，從最開始就要求形成比較精確合理的限額數(shù)據(jù)。5．關(guān)鍵點控制設(shè)計管控點比較多，全方位把控比較難以實現(xiàn)，且會大大降低項目的運行速度。通過關(guān)鍵項的控制基本可以有效的控制項目的成本，從而實現(xiàn)設(shè)計工作的可控性。比如萬科在進行成本把控時，有22項進行把控，主要控制當中的7項即達到80%成本控制目的，時間成本節(jié)約70%以上。6.

復盤常態(tài)化沒有一個好的產(chǎn)品是一次成型的，需要管理團隊不斷的打磨。一個項目下來以后，往往會有很多不合理的地方，在項目實施和交付過程，這些問題會逐漸暴露出來，通過持續(xù)的復盤計劃，可以對一個產(chǎn)品進行優(yōu)化與調(diào)整，從而形成更加完美的產(chǎn)品體系。7．設(shè)計前置加強與營銷的協(xié)同，項目開始前做充分的可研預判和設(shè)計分析，提升設(shè)計管理團隊人員的洞察力，將風險管控在拿地（項目開動）前，提升研究論證的科學性、前瞻性和可行性。8.合作共贏和較好的設(shè)計單位建立長期合作關(guān)系，通過長期合作可以縮短彼此熟悉和對彼此想法來回拉扯的過程，在設(shè)計過程中能更快get公司想法和公司想要呈現(xiàn)的效果，減少心力和時間消耗。9.學習在疫情防控允許的情況下，多實地考察優(yōu)秀項目和建筑，比理論更有效的是設(shè)計靈感更有效提升于實地觀感和理念沖擊。10．匠心要有產(chǎn)品主義的態(tài)度，在項目開發(fā)過程中，由于時間