《房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)合規(guī)報(bào)告》

目錄一、2022年房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅征管趨勢(shì)觀察201820222022四、2022年房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)分析五、2023年房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理與稅務(wù)合規(guī)建議一、2022年房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅征管趨勢(shì)觀察（一）集中清算和第三方審核全面鋪開以北京市為例，根據(jù)中國政府采購網(wǎng)公開信息，20182022（截至第三季度），北京市各區(qū)共66714生更多土增稅風(fēng)險(xiǎn)。從采購內(nèi)容來看，945%左右采用了土地20105（201053之”“求快圖省”。因此，雖然核定征收相比清算程序簡(jiǎn)便易行得多，未來各地土增稅征管以清算為主、以核定為輔將是大勢(shì)所趨。前備好項(xiàng)目相關(guān)的涉稅資料，防范土增稅清算環(huán)節(jié)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。（二）八部門聯(lián)合整治，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序202171388（202155處虛假違法房地產(chǎn)廣告、價(jià)格違法、利用不公平格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益等問題。金融監(jiān)管部門負(fù)責(zé)查處信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等問題。網(wǎng)信部門負(fù)責(zé)查處通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布虛假房地產(chǎn)信息等問題。（三）集中展開核定征收工作2021年5月18日，國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局發(fā)布了《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅（20212稿》（附件），向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料。（200991第十二條規(guī)定，納稅人清算土地增值稅時(shí)，應(yīng)提供土地增值稅清算表及其附表。土地增值稅計(jì)算復(fù)雜，扣除項(xiàng)目繁多，無法將所有信息體現(xiàn)在主申報(bào)表中。因此，能否正確填列和申報(bào)附表，影響到應(yīng)納稅額計(jì)算的準(zhǔn)確性。而附200991該次海南省稅務(wù)局發(fā)布的《土地增值稅清算申報(bào)底稿》表類更加豐富，內(nèi)容更加精細(xì)，也更注重表間勾稽關(guān)系。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，海南省發(fā)布新的《土地增值稅清算申報(bào)底稿》，可能意在預(yù)熱新一輪土增稅集中清算審核。2022312導(dǎo)致后期清算階段發(fā)現(xiàn)部分成本、費(fèi)用的票據(jù)遺失或者不合規(guī)的情況。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在進(jìn)行違法稅籌的情況，應(yīng)當(dāng)注意，節(jié)稅行為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照稅法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，妥善運(yùn)用稅收優(yōu)惠等政策，而不能采取隱匿、欺詐的手段來多列成本、少列收入。實(shí)踐中，存在借口賬簿不完整要求稅收核定征收的、混淆擴(kuò)大公共配套設(shè)施的范圍等行為，均不可取。至于讓他人為自己虛開發(fā)票等行為，則會(huì)構(gòu)成虛開發(fā)票犯罪，或以虛開發(fā)票手段構(gòu)成逃稅犯罪，風(fēng)險(xiǎn)極高。（四）稅局提示涉稅風(fēng)險(xiǎn)202247日，佛山稅務(wù)發(fā)布了房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、銷售和日常經(jīng)營中最常見的12個(gè)涉稅甲供工程業(yè)務(wù)重復(fù)扣除“甲供材料”、缺失合法有效的稅前扣除憑證，以及符合資本化條件的借款費(fèi)用未作資本化處理等。在銷售環(huán)節(jié)常見的涉稅風(fēng)險(xiǎn)包括：外購禮品贈(zèng)送客戶費(fèi)用全額扣除和合同約定應(yīng)收未收房款未確認(rèn)收入等。其他常見的房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)包括：租金收入未按照規(guī)定納稅申報(bào)、直接引用增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)作為土地增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)、重復(fù)扣除利息費(fèi)用導(dǎo)致少繳納土地增值稅、土地增值稅清算環(huán)節(jié)違規(guī)扣除不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位建筑安裝成本、未按開發(fā)項(xiàng)目正確分?jǐn)偛疬w補(bǔ)償（）房成本，以及清算時(shí)分項(xiàng)分期的普通住宅劃分不正確等。（五）多地出臺(tái)土地增值稅清算管理辦法發(fā)布日期文件名稱2022年2月28日國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理發(fā)布日期文件名稱2022年2月28日國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）》的公告2022年3月28日國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告2022年11月11日國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》的公告2022年11月28日國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法》2022年11月29日國家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《貴州省土地增值稅清算管理辦法》的公告例如，在清算單位界定方面，西藏原則上以住建局審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為準(zhǔn)。但尚不明確是以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確認(rèn)的項(xiàng)目為準(zhǔn)，還是建筑施工規(guī)劃、施工許可證確認(rèn)的項(xiàng)目為準(zhǔn)。山東省則明確清算單位的劃分以政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為準(zhǔn)。為避免開發(fā)周期過長、清算單位確認(rèn)不合理，造成企業(yè)稅負(fù)過重，對(duì)于連續(xù)24個(gè)月內(nèi)規(guī)劃、施工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，還可按相關(guān)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合并清算。青島市稅務(wù)局確認(rèn)土地增值稅清算單位原則上以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目為準(zhǔn)；多個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》合并編制《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，開發(fā)企業(yè)可按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的建設(shè)項(xiàng)目確定清算單位。開發(fā)企業(yè)自取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》之日起超過5年未全部竣工的，原則上應(yīng)按照已竣工驗(yàn)收建筑工程確定清算單位，不受分期清算的限制。陜西省則以政府主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的開發(fā)項(xiàng)目為單位清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證以及納稅人會(huì)計(jì)核算情況，以分期項(xiàng)目為單位清算。貴州省則以發(fā)改部門立項(xiàng)批復(fù)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位。對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。在增值額計(jì)算原則上，山東省、青島市、陜西省稅務(wù)局采用普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)“三分法”。西藏則采用普通住宅與其他類型房地產(chǎn)“二分法”。貴州省采用的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)“二分法”。在清算審核期限方面，原則上，山東省、青島市、貴州省稅務(wù)局明確的清算審核期限為90日，西藏、陜西省則為180日?？梢姡鞯貙?duì)于土地增值稅清算的規(guī)定存在差異。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其應(yīng)當(dāng)持續(xù)關(guān)注、深入解讀項(xiàng)目開發(fā)地土增稅稅收政策規(guī)定，避免因政策理解不到位被稅務(wù)稽查。二、2018至2022年房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅案件大數(shù)據(jù)分析（一）2018-2022房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅行政訴訟案件地域分布圖一：2018-2022年房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅行政訴訟案件地域分布情況通過威科先行法律信息庫進(jìn)行檢索、篩選，共匯總2018-2022年公開的房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅行政訴訟案件137起?？梢钥闯?，土地增值稅涉稅爭(zhēng)議多發(fā)，普遍分布于全國20個(gè)省份和地區(qū)，其中廣東省案件數(shù)量最多，福建省、江蘇省次之。這與當(dāng)?shù)氐恼攮h(huán)境、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等息息相關(guān)。（二）一審級(jí)別圖二：2018-2022年房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅行政訴訟一審案件審理級(jí)別在2018-2022年公開的137起房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅行政訴訟案件中，共有一審案件60起，從審理案件的法院級(jí)別來看，由基層法院審理的案件有50起，另有10起案件分別由中級(jí)法院和專門法院審理?？梢?，房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅涉稅爭(zhēng)議案件主要集中在基層法院。（三）137起房地產(chǎn)土地增值稅行政訴訟案件審理結(jié)果圖三：2018-2022年137起房地產(chǎn)土地增值稅行政訴訟案件審理結(jié)果在2018-2022年公開的137起房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅行政訴訟案件中，取得一審支持或部分支持判決請(qǐng)求的案件僅15起，近30%的案件會(huì)進(jìn)入二審程序，還有10%左右的案件進(jìn)入再審程序?？梢?，房地產(chǎn)行業(yè)涉稅爭(zhēng)議分歧較大，納稅人面臨著嚴(yán)峻的稅收風(fēng)險(xiǎn)。（四）上訴勝率圖四：2018-2022年房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅行政訴訟二審案件審理結(jié)果2018-2022137起房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅行政訴訟案件中，共有53起案件進(jìn)入二53起案件中有42起為納稅人一方上訴啟動(dòng)二審程序的，經(jīng)進(jìn)一步分析，經(jīng)二審程序能夠取得有利裁判的案件僅6起，可見，房地產(chǎn)行業(yè)納稅人在行政訴訟中獲勝的難度較大。三、2022年房地產(chǎn)行業(yè)典型土地增值稅爭(zhēng)議案件觀察（一）北京建華置地有限公司偷逃稅案SOHO1.98征收管理法》《中華人民共和國行政處罰法》等法律法規(guī)規(guī)定，稅務(wù)部門依法追繳稅款、加收滯納金并處2.5倍罰款共計(jì)7.09億元。（二）逾期未辦理清算，土增稅核定征收超一億經(jīng)查，涉案企業(yè)開發(fā)的某大樓（臺(tái)江廣場(chǎng)）項(xiàng)目，2016年11月取得《預(yù)售許可證》。截至2019年11月底，滿三年仍未銷售完畢，屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通20061872009〕91鑒于涉案企業(yè)開發(fā)的某大樓（臺(tái)江廣場(chǎng)）項(xiàng)目已達(dá)可清算條件，且涉案企業(yè)拒不提供納稅資料、會(huì)計(jì)資料，“符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算”。福州市臺(tái)江區(qū)稅務(wù)局第二稅務(wù)分局根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條及其實(shí)施細(xì)則第四十七條2006187）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91）等有關(guān)規(guī)定，對(duì)涉案企業(yè)開發(fā)的某大樓（臺(tái)江廣場(chǎng)）項(xiàng)目的土地增值稅采取核定征收方式，確認(rèn)涉案企業(yè)截至20211231（不含稅）622,433,345.7119%征收率，應(yīng)交土地增值稅118,262,335.68元，已申報(bào)37,658,100.42元，應(yīng)補(bǔ)80,604,235.26元。（三）預(yù)提費(fèi)用不允許扣除，土增稅清算補(bǔ)繳超10億北京市某稅務(wù)局某稅務(wù)所對(duì)一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)送的項(xiàng)目資料予以清算審核，因無法與該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系，在其官方網(wǎng)站上予以公告送達(dá)?！锻恋卦鲋刀惽逅銓徍艘庖姇穼懨?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的620,893,801.85不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，該項(xiàng)目清算應(yīng)繳稅款1,084,055,335.41元。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期預(yù)繳的土地增值稅僅78,000,647.00元，還需補(bǔ)繳1,006,054,688.41元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則預(yù)提費(fèi)用，但可能引起稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。過去，實(shí)務(wù)多聚焦于企業(yè)的企業(yè)所得稅扣除問題，但目前來看，在土地增值稅清算方面，也存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)：1、預(yù)提費(fèi)用未及時(shí)實(shí)現(xiàn)，清算時(shí)不得列入扣除項(xiàng)目；2、預(yù)提費(fèi)用在清算時(shí)實(shí)現(xiàn)，但是沒有取得合規(guī)的發(fā)票等憑證，不能列入扣除項(xiàng)目；3、預(yù)提費(fèi)用的發(fā)生跨度長，導(dǎo)致企業(yè)未能妥善保管相關(guān)合同等資料，清算時(shí)無法證明支出的真實(shí)性；4、取得的發(fā)票、憑證不合規(guī)，與合同、貨物、支付款項(xiàng)等材料未能一一對(duì)應(yīng)。（四）房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款2.7億后破產(chǎn)，滯納金算至破產(chǎn)受理日201652019994794125.5277525006.4817269119.047693573.336635588.695581230.501054358.19538550.132843823.782391955.94451867.841895882.541594637.27納301245.27元。20208申報(bào)繳納土地增值稅合計(jì)248630142.73元，已預(yù)繳土地增值稅85834339.85元，少繳納土地增值稅162795802.88元。此外，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第（四）項(xiàng)、第（五）稅務(wù)局深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整核定征收企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率的公告（9）第一條，《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整核定征收企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率的公告》（國201816）20182710380212.4810%2018271038021.2513827794.0064302556.8120180.0064302556.812019908554122.0010%201990855412.2022713853.0520190.00元，少申報(bào)繳納22713853.05元。（200223）2019820綜上，以上應(yīng)補(bǔ)稅款269143689.97元，教育費(fèi)附加451867.84元、地方教育附加301245.27元，逾期申報(bào)繳納的稅款加收滯納金531105.75元，合計(jì)270427908.83元。四、2022年房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)分析（一）政府收回土地的土地增值稅征免案例一：2002年12月25日，F(xiàn)公司取得M項(xiàng)目建設(shè)批準(zhǔn)。期間因《條例》修訂變更劃界、H市土地規(guī)劃重大調(diào)整，導(dǎo)致F公司M項(xiàng)目土地閑置。2016年2月4日，經(jīng)雙方協(xié)商一致，H市政府對(duì)土地實(shí)施收回補(bǔ)償，并于當(dāng)日辦理土地使用權(quán)注銷登記事項(xiàng)。2022年1月4日，H市稅務(wù)局作出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，認(rèn)定土地收回已完成土地增值稅清算工作，要求F公司申報(bào)繳納土地增值稅。按照《土地增值稅暫行條例》第2屬于用益物權(quán)，國有土地使用權(quán)出讓產(chǎn)生設(shè)立用益物權(quán)的效力，國家作為土地所有權(quán)人收回土地則產(chǎn)生消滅用益物權(quán)的效力，均不屬于“轉(zhuǎn)讓”。稅法是否有權(quán)對(duì)“轉(zhuǎn)讓”作擴(kuò)張解釋為包含“收回”，直接影響政府收回土地是否屬于土地增值稅征稅范圍的認(rèn)定。此外，能否將閑置土地的原因解釋為政府收回閑置土地的本質(zhì)，也是土地增值稅的征免的關(guān)鍵。（二）清算單位確認(rèn)差異導(dǎo)致稅負(fù)失衡2007K公司取得某地塊土地使用權(quán)，滾動(dòng)開發(fā)L房地產(chǎn)項(xiàng)目。因L項(xiàng)目占地面積較大，K公司自行區(qū)分為L一期、L二期、L三期三個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。20211月，三期項(xiàng)目均4000萬元。KN市稅務(wù)局申請(qǐng)將一、二、三期項(xiàng)目合并清算。20214NP稅務(wù)分局認(rèn)定K公司申請(qǐng)合并清算無法律依據(jù)。20225NP稅務(wù)分局作出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書（清算審核結(jié)論通知KL一期單獨(dú)清算，補(bǔ)繳土地增值稅2000萬元。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（2006〕187土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。實(shí)際上，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在確定清算單位時(shí)的依據(jù)并不一致，劃分標(biāo)準(zhǔn)包括但不限于土地使用權(quán)證、發(fā)改委立項(xiàng)審批文件和建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、甚至預(yù)售許可證等文件證照，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)確定項(xiàng)目清算單位存在顯著分歧。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長，開發(fā)過程本身存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如果任意劃分項(xiàng)目清算單位，容易導(dǎo)致部分清算單位重大虧損無法彌補(bǔ)，而部分清算單位大幅盈利仍需繳納不菲的土地增值稅?？梢?，如何確定清算單位規(guī)定分散、模糊，難以平衡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，從而可能造成對(duì)其正當(dāng)投資回報(bào)的侵害和掠奪。（三）“二分法”與“三分法”之爭(zhēng)下的增值額核算風(fēng)險(xiǎn)2007TW一期項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)。至20136W一期項(xiàng)目均進(jìn)行了竣工驗(yàn)收備案。2015年底開發(fā)項(xiàng)目已全部銷售完畢，W一期項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。201975E市稅務(wù)局作出《清算審核通知書》，將T公司采取實(shí)物補(bǔ)償方式的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在普通住宅、非普通住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品三種產(chǎn)品類型中按建筑面積法分?jǐn)?，認(rèn)定T公司應(yīng)繳納土地增值稅5910205.41元。已預(yù)繳土地增值稅9675044.883764839.47根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。正是在納稅人可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅優(yōu)惠的前提下，國稅發(fā)〔2006187號(hào)文件才要求“開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增置具有較大自主性，地方規(guī)定各具特色。實(shí)踐中，已有案例否認(rèn)“普通住宅”與“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”20相增加了納稅人計(jì)算繳納土地增值稅的復(fù)雜性，與減輕稅負(fù)的初衷相悖。（四）房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的可稅性爭(zhēng)議20209（下簡(jiǎn)稱航發(fā)西控）與西安西控航空苑商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱航空苑）簽署《無償劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，航發(fā)西控將2宗國有土地使用權(quán)、4項(xiàng)房產(chǎn)、無形資產(chǎn)、設(shè)備等經(jīng)營性資產(chǎn)注入航空苑。其中，航發(fā)西控和航空苑均為中國航發(fā)動(dòng)力控制股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱航發(fā)控制）的全資子公司。202186日，航發(fā)控制發(fā)布《關(guān)于中國航發(fā)動(dòng)力控制股份有限公司非公開發(fā)行股票申請(qǐng)文件二次反饋意見的回復(fù)報(bào)告（）4項(xiàng)反饋意見“相關(guān)土地房產(chǎn)從航發(fā)西控變更為航空苑……預(yù)計(jì)需要繳納的土地增值稅、契稅等稅費(fèi)金額，稅費(fèi)承擔(dān)的主體，上述標(biāo)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告假設(shè)中是否已考慮過戶轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的稅費(fèi)對(duì)評(píng)估值的影響，評(píng)估假設(shè)、評(píng)估值是否合戶免征土地增值稅”。房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)“可稅性”的爭(zhēng)議，歸根結(jié)底在于稅法對(duì)土地增值稅征稅范圍規(guī)定的模糊性。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。由此可見，此處稅法采用了“正向規(guī)定＋反向列舉”的稅法不能解決無償劃轉(zhuǎn)的可稅性問題，這給納稅遵從帶來了極大不便。法沒有將無償劃轉(zhuǎn)歸入不征稅范圍，則原則上應(yīng)當(dāng)對(duì)其征稅，考慮到無償劃轉(zhuǎn)又不符合有償轉(zhuǎn)讓行政機(jī)關(guān)，如納稅人無償劃轉(zhuǎn)的理由不被認(rèn)可，則納稅調(diào)整后無償劃轉(zhuǎn)將重新滿足征稅條件。從另一個(gè)方面來看，現(xiàn)行土地增值稅優(yōu)惠政策未將無償劃轉(zhuǎn)納入免稅范圍，也為不征稅訴求留下余地。（五）稅局拖延清算審核是否適用追征期2004AX項(xiàng)目銷售完畢。20165X市地方稅務(wù)局YZ所作出《土地增值稅清算通知書》，要求A公司就其開發(fā)的X項(xiàng)目辦理清算手續(xù)。同年9Z務(wù)所以A公司未按期辦理土地增值稅清算申報(bào)及報(bào)送納稅材料為由，又作出《責(zé)令限期改正通知A2016930日前進(jìn)行納稅申報(bào)并報(bào)送納稅資料，改正稅務(wù)違法行為。A不服，先后申請(qǐng)行政復(fù)議，提起行政訴訟?！抖愂照魇展芾矸ā返?2條中僅規(guī)定了因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任、納稅人、扣繳義務(wù)人計(jì)算錯(cuò)誤等失誤以及偷稅、抗稅、騙稅情形下追征期的適用，對(duì)于納稅人不進(jìn)行納稅申報(bào)、不辦理土地增值稅清算手續(xù)等行為是否適用追征期、如何適用追征期不置可否。作為一種時(shí)效制度，追征期經(jīng)過意味著稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)行為人的稅收違法行為進(jìn)行追征不再受法律保護(hù)與支持，追征期懸而未決將對(duì)稅收征管秩序造成重大影響，使納稅人蒙受重大稅收風(fēng)險(xiǎn)。在符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求清算的情形下，《土地增值稅清算管理規(guī)程》賦予了地方稅務(wù)機(jī)關(guān)隨時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的權(quán)力，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠根據(jù)地方財(cái)政狀況、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)等情況恣意決定是否要求納稅人清算，使得納稅人無法準(zhǔn)確預(yù)見其納稅義務(wù)何時(shí)發(fā)生，容易致使納稅人經(jīng)濟(jì)狀況惡化、無力繳納稅款。（六）“名股實(shí)地”轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)面臨追征風(fēng)險(xiǎn)2018410BC公司。419B公司與D125296000元向其轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。58被轉(zhuǎn)讓方變更為S公司。59BS公司簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以3000萬元人民幣將其持有的C100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給S511BC公司簽訂《不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給C67923809.52J地稅務(wù)局認(rèn)定上述交易實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，認(rèn)定B公司少繳土地增值稅系偷稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局對(duì)個(gè)案中存在的“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅”問題的批復(fù)，若納稅人以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額近似于房地產(chǎn)的評(píng)估值，則轉(zhuǎn)讓股權(quán)實(shí)質(zhì)構(gòu)成房地產(chǎn)交易，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。因此，“名股實(shí)地”轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)存在較大的土地增值稅追征風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于采取不將實(shí)際收入在帳簿上列出等手段，規(guī)避應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅款的，還將存在被認(rèn)定偷稅的風(fēng)險(xiǎn)。（七）清算后土地增值稅為0，未預(yù)繳依然加征滯納金201212A公司競(jìng)得位于XYX項(xiàng)目。201410A公司取得《X市商品房預(yù)售（）A公司即對(duì)其開發(fā)未完成的產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)售。20141020162A公司就部分預(yù)售商品房繳納了土增稅預(yù)征稅款211,158.21元，還有部分預(yù)售商品房的土增稅預(yù)征稅款未繳納。截至20185A公司欠繳的土增稅預(yù)征稅款合計(jì)產(chǎn)生滯納金169,783.75元。201845A公司債權(quán)人對(duì)A公司提出破產(chǎn)申請(qǐng)，XY區(qū)人民法院作出《民事裁定書》予以受理。根據(jù)《XYXYA公司的破產(chǎn)管理人（以下簡(jiǎn)稱管理人申報(bào)了破產(chǎn)債權(quán)，其中，稅款債權(quán)2,599,672.12滯納金債權(quán)1,155,396.3202012A公司管理人向XY區(qū)稅務(wù)局發(fā)出《債權(quán)審核通知XY區(qū)稅務(wù)局前述申報(bào)的破產(chǎn)債權(quán)中的稅款債權(quán)880,540.41元及滯納金債權(quán)472,322.91元不予確認(rèn)。其中，不予確認(rèn)的滯納金債權(quán)包含土增稅預(yù)征稅款滯納金169,783.75根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，土增稅納稅環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。但稅法并有權(quán)在不同法律主體之間轉(zhuǎn)移。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，土增稅法上的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”不限于物權(quán)法律行為，還包括物權(quán)法律行為據(jù)以發(fā)生的原因行為，但原因行為應(yīng)僅包括債權(quán)法律行為，而不包括自建、添附等可以導(dǎo)致法律主體原始取得房地產(chǎn)所有權(quán)的事實(shí)行為。即只要不同法律主體就房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示達(dá)成一致，不以房地產(chǎn)所有權(quán)實(shí)際發(fā)生轉(zhuǎn)移為限。盡管學(xué)理上有不同理解，但實(shí)踐中，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的概念應(yīng)當(dāng)是明確的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第十條，納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。根據(jù)稅法基本原理，納稅申報(bào)的前提是納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，由此可見，土增稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移并不掛鉤，而與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（債權(quán)法律行為）密切相關(guān)。同時(shí)，土增稅清算與土增稅納稅義務(wù)的發(fā)生沒有直接關(guān)聯(lián)，只是出于“成本確定或其他原因”而設(shè)置的一種征管技術(shù)手段。我們認(rèn)為，土增稅納稅義務(wù)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)產(chǎn)生，此處的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”既包括期房預(yù)售，也包括現(xiàn)房銷售。而土地增值稅預(yù)征稅款是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納，系根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定產(chǎn)生的納稅義務(wù)。由于上位法沒有明確土增稅預(yù)征稅款繳納期限，對(duì)稅款繳納期限各地可以作出具體規(guī)定，但對(duì)于納稅申報(bào)期限，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循簽訂商品房預(yù)售合同之日起7日的規(guī)定。本案中，2014年10月至2016年2月，A公司預(yù)售房地產(chǎn)時(shí)，土增稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生。根據(jù)《稅收征收管理法》第三十二條，納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。因此，X市Y區(qū)稅務(wù)局對(duì)A公司加收滯納金符合稅法規(guī)定。即使A公司清算時(shí)土增稅應(yīng)納稅額為0，也不能否認(rèn)前期預(yù)售房地產(chǎn)時(shí)曾產(chǎn)生過土增稅納稅義務(wù)，以及A公司未按法律規(guī)定履行納稅義務(wù)的事實(shí)，故A公司欠繳土增稅預(yù)征稅款產(chǎn)生的滯納金不能免除。（八）房企轉(zhuǎn)讓地下車位是否屬于土地增值稅清算范圍案例八：A公司系一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年至2012年，A公司就其開發(fā)的X項(xiàng)目中的人防車位與業(yè)主簽訂《人防車位使用合同》，約定：“車位使用費(fèi)總金額人民幣20萬元，為固定對(duì)價(jià)，不能分割，不按年限分?jǐn)偂?，“車位的使用期限?0年，使用期限屆滿，業(yè)主將車位無條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉(zhuǎn)讓上述車位使用權(quán)”。201412XY區(qū)國家稅務(wù)局稽查局（Y區(qū)稽查局”）A公司作出《稅務(wù)處理A公司銷售開發(fā)產(chǎn)品X項(xiàng)目的人防車位，開發(fā)產(chǎn)品的竣工備案時(shí)間分別為20102月、20117A2010年收取人防車位銷售款2073201150062012年收取人防車位銷售款106萬元。A20102012年度對(duì)上述銷售人防車位2010年少報(bào)營業(yè)收入2071萬元、2011年少報(bào)營業(yè)收入4868萬元、2012年多報(bào)營業(yè)收入207Y區(qū)稽查局決定追繳A2010年、2011少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。不論是機(jī)械式立體車位還是普通的平面車位，地下車位均是對(duì)地下空間的利用。《民法典》物權(quán)編第345條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，奠定了地下車位產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。目前，我國尚未出臺(tái)明確地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬的專門性法律規(guī)定，這使得各地關(guān)于地下車位是否參與土地增值稅清算存在爭(zhēng)議，從而導(dǎo)致稅收認(rèn)定和處理模式出現(xiàn)差異。地下車位的處置包括直接銷售和非直接銷售，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其已取得產(chǎn)權(quán)的地下車位，應(yīng)依法進(jìn)行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得地下車位的產(chǎn)權(quán)、將地下車位用于出租等非直接銷售情形，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理則有所不同。就參與清算的地下車位而言，其是單獨(dú)作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響：一是地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)；二是轉(zhuǎn)讓地下車位是否單獨(dú)取得收入；三是地下車位的轉(zhuǎn)讓是否附隨于一定房屋。而對(duì)于地下車庫的處理，不同省份在出售、出租、名租實(shí)售、將地下車位分配給股東的規(guī)定、地下車位建成后歸全體業(yè)主或無償移交相關(guān)部門等情形下的規(guī)定亦有不同。由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收認(rèn)定和處理模式上存在差異，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車位的行為時(shí)面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進(jìn)行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對(duì)土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)將人防設(shè)施改造成車庫的改造成本和非人防設(shè)施改造成無產(chǎn)權(quán)車庫的建設(shè)成本在土地增值稅稅應(yīng)當(dāng)明確落實(shí)當(dāng)?shù)仃P(guān)于地下車位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。五、2023年房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理與稅務(wù)合規(guī)建議（一）立足當(dāng)?shù)?，關(guān)注政策差異1、正確認(rèn)識(shí)稅會(huì)差異為了不高估利潤，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)上，對(duì)土增稅的處理采取嚴(yán)格的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，即要求企業(yè)在土增稅清算前的各年度，除正確計(jì)提當(dāng)期預(yù)繳土增稅計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)外，還要預(yù)提一部分土增稅，計(jì)入其他應(yīng)付款科目。雖然《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》也明確了所得稅采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，但此“權(quán)責(zé)發(fā)生制”有不同的內(nèi)涵。為了保證國家稅收利益，在很多情形下，所得稅不認(rèn)可會(huì)計(jì)處理中預(yù)提的各類費(fèi)用，導(dǎo)致稅會(huì)差異的產(chǎn)生。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第十二條，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。稅務(wù)機(jī)關(guān)通常認(rèn)為這里的“發(fā)生”應(yīng)采用收付實(shí)現(xiàn)制，即只有當(dāng)期實(shí)際支付的土增稅才可以稅前扣除，預(yù)提的土增稅不能作為“發(fā)生”處理。因此，在會(huì)計(jì)上，當(dāng)期預(yù)提土增稅形成了可抵扣暫時(shí)性差異，還需確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。2、關(guān)注所得稅與土增稅的政策差異以改制重組為例，各項(xiàng)稅種都有相應(yīng)的優(yōu)惠政策，所得稅方面已經(jīng)形成了較為完備的政策體系，土增稅的優(yōu)惠政策則相對(duì)單一，最新政策見于財(cái)稅〔2018〕57號(hào)。然而，所得稅與土增稅存在口徑差異。例如按賬面凈值劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，根據(jù)《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕109號(hào)），符合條件的，可以適用特殊性稅務(wù)處理，而財(cái)稅〔2018〕57號(hào)卻沒有相應(yīng)的優(yōu)惠。有的企業(yè)想當(dāng)然地認(rèn)為，改制重組中，暫不確認(rèn)所得，就等于暫不確認(rèn)增值，這是不恰當(dāng)?shù)?。?duì)于“應(yīng)稅收入”，兩稅種可能作不同處理。企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注所得稅與土增稅的政策差異，結(jié)合兩稅種的稅收優(yōu)惠政策，整合選擇一種最優(yōu)惠的重組方案。不能僅僅著眼于所得稅，忽視了土增稅不能適用優(yōu)惠政策的風(fēng)險(xiǎn)。3、關(guān)注財(cái)務(wù)費(fèi)用限額扣除的地方性差異土地增值稅規(guī)則中有大量授權(quán)地方立法的部分，根據(jù)國稅函〔2010〕220號(hào)，限額扣除的比例可以由省級(jí)政府具體規(guī)定，而各地的規(guī)定又有時(shí)具有不完備性和滯后性，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分調(diào)查當(dāng)?shù)鼐唧w政策，避免籌劃失誤，最好能夠與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T進(jìn)行溝通后再做決策。（二）加強(qiáng)前期項(xiàng)目管理，注重交易真實(shí)與安全1、強(qiáng)化合同審核意識(shí)，確保業(yè)務(wù)真實(shí)性首先要完善房地產(chǎn)企業(yè)的合同審查制度和財(cái)務(wù)管理制度。一方面，合同應(yīng)當(dāng)明確土地平整等可約定事項(xiàng)的最終實(shí)施主體以及相關(guān)費(fèi)用的最終承擔(dān)者，對(duì)相關(guān)支出進(jìn)行正確定性和核算，對(duì)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的支出不列入扣除項(xiàng)目，避免引發(fā)土增稅調(diào)整。對(duì)于應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)，但實(shí)發(fā)票、虛開發(fā)票的流入。其次要加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和管理，提高一線員工的敏感性，把控房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)節(jié)和流程。其三是加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的核查，確保供應(yīng)商資質(zhì)規(guī)范，合同完備。2、避免從非金融機(jī)構(gòu)貸款融資貸款融資的途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出，全部能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。如果利息支出部分或全部不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，不僅該部分利息支出不得據(jù)實(shí)扣除，所有的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用無論實(shí)際情況，均只能在“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。3、合理安排期房預(yù)售時(shí)間從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)多有債務(wù)融資，因此有預(yù)售期房、回籠資金的現(xiàn)實(shí)訴求。實(shí)踐中，亦普遍存在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算前，大部分面積已經(jīng)預(yù)售完畢的情況。根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第六條，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。由此可見，無論預(yù)售期房還是銷售商品房，取得的收入都需在當(dāng)期確認(rèn)。然而，房地產(chǎn)開發(fā)通常通過項(xiàng)目公司完成，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，一般會(huì)以非貨幣性資產(chǎn)出資方式成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司實(shí)際從事開發(fā)建設(shè)。該地塊對(duì)應(yīng)的銷售收入、開發(fā)成本幾乎是項(xiàng)目公司唯一的收入、成本來源。如果在開發(fā)階段，以期房銷售的方式將大部分期房售出，確認(rèn)了收入，未來土增稅清算時(shí)，將沒有收入用來彌補(bǔ)土增稅支出，而土增稅金額通常較大，可能形成較大的虧損。因此，在融資條件允許的情況下，應(yīng)當(dāng)盡可能推遲預(yù)售時(shí)間，避免過早確認(rèn)銷售收入。4、注意商品房成交價(jià)格的均衡性和一貫性一方面，成交價(jià)格應(yīng)當(dāng)不低于其他企業(yè)同地段同期同類商品房成交價(jià)格，避免被認(rèn)定為成交價(jià)格偏低。另一方面，成交價(jià)格應(yīng)當(dāng)保持一貫性，與本企業(yè)同地段前期同類商品房成交價(jià)格基本持平，除確有合理原因外，避免出現(xiàn)價(jià)格腰斬。5、取得、審核并妥善留存各項(xiàng)憑證，加強(qiáng)業(yè)務(wù)資料管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)對(duì)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目取得發(fā)票。取得發(fā)票不等于可以申報(bào)扣除項(xiàng)目，還需要注意發(fā)票是否合規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)崗位應(yīng)當(dāng)關(guān)注發(fā)票的開具主體、品名、金額、數(shù)量等信息與實(shí)際情況是否相符。對(duì)于向個(gè)人采購增值稅應(yīng)稅服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)要求其從稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票。此外，對(duì)于取得的發(fā)票等扣除項(xiàng)目憑證應(yīng)當(dāng)妥善留存，依法歸集成本、費(fèi)用，作扣除項(xiàng)目申報(bào)。由于一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，有的分期開發(fā)，環(huán)節(jié)眾多。如果企業(yè)內(nèi)部資料管理不完善，票據(jù)、憑據(jù)管理不善，導(dǎo)致后期清算階段發(fā)現(xiàn)部分成本、費(fèi)用的票據(jù)遺失或者不合規(guī)，將導(dǎo)致成本費(fèi)用調(diào)減。而行政性罰款、土地閑置費(fèi)等支出屬不可扣除項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開發(fā)建設(shè)過程中加6、轉(zhuǎn)變納稅意識(shí)，重視預(yù)征房地產(chǎn)企業(yè)的管理層不能只重視清算，而不重視預(yù)征。必須轉(zhuǎn)變納稅意識(shí)，明確土增稅預(yù)征環(huán)節(jié)可能面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將預(yù)征稅款納入經(jīng)營決策考慮范圍。例如對(duì)企業(yè)資金鏈的統(tǒng)籌管理，要考慮預(yù)征稅款因素，避免企業(yè)陷入資金困境。管理層應(yīng)當(dāng)要求財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人定期向投融資負(fù)責(zé)人匯報(bào)土增稅預(yù)征稅款的估算報(bào)告和實(shí)際履行情況，便于投融資負(fù)責(zé)人制定合理的融資計(jì)劃。（三）及時(shí)組織清算，據(jù)實(shí)申報(bào)1、達(dá)到清算條件及時(shí)在規(guī)定期限內(nèi)作土增稅清算土增稅清算情形清算條件（滿足其一即可）土增稅清算情形清算條件（滿足其一即可）納稅人應(yīng)當(dāng)清算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅務(wù)局要求清算已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況結(jié)合地方對(duì)土地增值稅清算條件作出的細(xì)化規(guī)定，根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)，對(duì)于達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行清算的項(xiàng)目，