公租房小區(qū)建設項目可行性計劃書

93職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施1唯一一家國家級經濟技術開發(fā)區(qū)管委會出資設立的國有獨資企業(yè)經營范圍包括土地房產高新技術引進開發(fā)市政路橋工程旅游服務開發(fā)堅持工業(yè)立區(qū)產業(yè)興區(qū)招商活區(qū)科技強區(qū)建設擴區(qū)和諧安區(qū)的發(fā)展思路初步走出了一條高速度高科技高效益的科學發(fā)展之路20111超過100億元經濟規(guī)模兩年內接近翻一番園區(qū)經濟繼續(xù)保持快速健開發(fā)區(qū)已成為XXX省對外開放推進工業(yè)化進程的主力軍贏得了XXX工6住房城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合制定的《關于加快發(fā)展公依據(jù)國家有關政策法律法規(guī)規(guī)程規(guī)范對項目建設的投資環(huán)境建設背景建設規(guī)模與開發(fā)條件建筑方案節(jié)能節(jié)水措施環(huán)境影響評價投資估算與資金籌措及社會影響等方面進行全面論證和研究施完善南面和東面與廠區(qū)用地相鄰規(guī)劃用地比較規(guī)整基本呈長方形本項目用地面積為4132392平方米已建用地面積2068460平方米新規(guī)劃用地面積2063932平方米其中新建建筑總面積8507225平方米設施完善地理條件較好項目周邊水電供應充足工程建設所需材料均可在城區(qū)內及周邊購買項目建設條件較好本項目計劃2012年上半年開工建設總建設期個月201年月至2013地上總建筑面積平方米8090611項目符合省市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃具有很好的社會效益通過本項目的實施能夠激活城市經濟產生乘數(shù)效應促進城市經濟快速發(fā)展能夠合理高效利用土地提高土地長期效益有利于提升城市綜合競爭力增加城市品牌與形象項目建設也是以改善民生促進社會和諧發(fā)展的重大舉措是完善城市功能促進城市發(fā)展的客觀要求是促進經濟社會協(xié)調發(fā)展的有效途徑和發(fā)揮比較優(yōu)勢增強區(qū)域經濟競爭力的需要同時也是穩(wěn)定和推進房地產行業(yè)健康發(fā)展穩(wěn)定房價的需要總之未來無論是在土地的合理利用土地效用與增值空間以及宏觀經濟效益和社會效積極做好項目前期準備工作以人為本加強各利益主體的溝通抓緊落實資金整合資源認真做好相關部門的溝通協(xié)調等工作積極與政府相關部門溝通積極爭取政府更多的相關優(yōu)惠政策確保項目建設工制定系統(tǒng)化管理制度以保證項目有序運行加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術性法律文件的形成公共租賃住房建設是一項系統(tǒng)工程政策性強涉及城市中低收入群體的切身利益關系到改革發(fā)展穩(wěn)定大局因此在項目建設過程中盡量做到有法可依依法辦事盡量避免因項部門職責對于地方行政部門拖延公租房建設的行為須明確建立問責機制同時可通過面向市場進行招標建設能夠有效提高公共租賃住房的供給效率從而盡快解決供給規(guī)模不足的問題全年地方財政收入50632億元比上年增長272其中財政一般預算城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22814元比上年增加2576元比上年增長127般預算收入和規(guī)模以上工業(yè)增加值占全省的比重分別為325314295縣全部行政管轄范圍以及XXX縣XXX市的一部分規(guī)劃區(qū)生態(tài)控制線范圍總面積包括水面達2000余平方公里占規(guī)劃區(qū)總面積的46％XX將由采取廊道式空間增長模式以構建一軸兩帶一主八片的城市空間結構為方向城市空間發(fā)展戰(zhàn)略上提出一江兩岸跨江布局沿江建設的思路在城市中心體系布局上跨江考慮城市主中心由河東和河西兩部分組成社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設中較為特殊性的一類住宅它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定由政府統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)籌提供給特定的人群使用并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租群實現(xiàn)安居夢想不可逾越的高墻同時也成為影響社會和諧安定的敏面對即使在發(fā)達國家也不是所有人都能靠自己的力量實現(xiàn)居者有其屋的理想和我國房地產發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢為維護社會主義市場經住房將以城市住房困難家庭為保障對象實行貨幣補貼和實物配租相的無不強調大力發(fā)展保障性住房2010年大力發(fā)展保障性住房寫進了中國政府的工作報告并將其中央安排保障性住房專項補助資金632億元建設保障性住房300萬套據(jù)2011年初舉行的住房與城鄉(xiāng)建設工作會議透露2010年保障性安居工程建設規(guī)模創(chuàng)歷年之最全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房將比2010年大幅度增加在2011年建設規(guī)模繼續(xù)刷新紀錄的同時相關配套政策也在逐步完善在國家大力發(fā)展保障性住房的大背景下作為保障性住房建設走為城市發(fā)展建設的重中之重把安居工程列為首要工程出臺了一系列社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設中較為特殊性的一類住宅它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定由政府統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)籌提供給特定的人群使用并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租群實現(xiàn)安居夢想不可逾越的高墻同時也成為影響社會和諧安定的敏近年來隨著經濟適用房建設和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大城市低收入家庭的住房條件得到較大改善但是由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小部分大中城市商品住房價格較高上漲過快可供出租的小戶型住房供應不足等原因一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出同時隨著城鎮(zhèn)化快速推進新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)外來務工人員居住條件也亟需改善大力發(fā)展面向中等偏下收入群體的公共租賃住房公租房建設將滿足完善住房供應體系當前經濟適用房等保障面不到總人口的5加上危舊房棚戶區(qū)城中村改造安置房等也量小面窄只能小范圍救急尚難大面積保障特別是夾心層既買不起商品房也享受不到保障性住房處在住房體系空白區(qū)幸福生活住有所居是最重要的一條居無定所生活就不穩(wěn)定也就談不上尊嚴談不上幸福由政府提供政策支持限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價格由政府或政府委托的機構持有產權面向就業(yè)的無住房人員或中等偏下收入家庭的房屋建公租房建設將有效促進消費公租房的大規(guī)模建設勢必將帶動建筑鋼材水泥等相關行業(yè)市場需求對刺激消費絕對利好更重要的是將解決中低收入群體住房困難無疑將讓潛在的房奴從房貸重壓中解脫出來拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄改善生活提高當前生活質公租房建設將同時改善投資環(huán)境促進當?shù)亟洕l(fā)展公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問題還能進一步改善投資環(huán)境公租房建設以及其他方面的大力度民生投入將推動當?shù)匦纬闪己玫纳鐣鷳B(tài)有助于新生代大學生和外來務工人群生活上安頓工作上安心這對許多企業(yè)尤其是那些勞動密集型企業(yè)來說無疑是一個長期的利好消息這又將推動當?shù)亟洕鐣趾糜挚彀l(fā)展進一步建立健全住房保障體系加快發(fā)展公共租賃住房中央到省的一系列政策措施的建設工作發(fā)展機遇重大有利于市盡快實現(xiàn)住有現(xiàn)代住房經濟學認為政府必須實施住房保障一個很重要的出發(fā)點是因為住房消費在過程中存在著很大的外部性在結果上具有很強的生產性古語說得好安居才能樂業(yè)國際上有很多公共衛(wèi)生學文獻證明良好的住房條件是保證充沛體力進行社會生產和生活的必要前提居住環(huán)境的好壞對于兒童的成長發(fā)育乃至將來的職業(yè)與社會表現(xiàn)都非常關鍵從這個角度來看住房消費可以看作是社會生產力的一種重要投入要素要提高社會生產力就不僅要提高社會平均的住房消費質量也要提高低收入人群的居住水平其實不論是在國內還是在國外是存在著這樣一個事實的是否擁有良好的或者社會所認為的最基本的居住條件會嚴重影響到居民的道德水準社會行為規(guī)范乃至對當?shù)厣鐓^(qū)社會的認同感與歸屬感而個人的社會行為規(guī)范水平和對當?shù)厣鐓^(qū)社會的認同感歸屬感對周圍社區(qū)當?shù)厣鐣加兄苯拥耐獠啃宰饔迷囅肴绻鐣粋€社區(qū)中相當一部分人群無家可歸顛沛流離的那么社會治安狀況肯定十分堪憂整個社會穩(wěn)定和諧住房不僅僅是一個經濟發(fā)展問題是一個社會問題政治問題除了無家可歸者住房極端困難者由于缺乏安定適宜的居住環(huán)境身心健康受到較大困擾很容易帶來社會不穩(wěn)定因素到了很多人都為基本住房發(fā)愁的時候社會和諧穩(wěn)定就只是一句空話整個社會就要為由此引起的不安定因素而付出高昂代價從很大程度上而言所謂住房保障具有社會投資屬性可以從兩個角度來理解防御性的社會投資防止無家可歸的極端現(xiàn)象出現(xiàn)防止流落街頭的人走向犯罪或其他社會不良行為等造成對社會穩(wěn)定秩序的干擾對社會正常生產力的本可避免的破壞節(jié)約相關社會費用就像衛(wèi)錢就可以節(jié)省8元多的醫(yī)療費還能節(jié)省100元錢的搶救費與上花幾倍成本不如在源頭上進行防范是主動性的社會投資提高居民普遍的住房居住質量尤其是低收入群體的住房水平這樣提高人們的2我國目前的住房市場發(fā)育尚不完全尤其是保障性住房的供應結構與需求存在較大偏差存量住房中的中小戶型大部分為是個世紀留存的平房簡易樓房和舊樓房隨著各地危改拆遷的不斷推進這部分低左右而城市新增建設用地又受到嚴格控制在這種人多地少的矛盾沖突下如果將所有中低收入群體都推向市場將必然導致住房市場價格的進一步提升帶來更多的人買不到房住不起房因此在房價上漲住房短缺的時期加大力度供應實物形式的保障住房是非常必要的增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺完善住房供應體系的有效途徑之一可以說租賃型公共住房更符合我國現(xiàn)階段中低收入人群的平方公里建區(qū)以來園區(qū)堅持工業(yè)立區(qū)產業(yè)興區(qū)招商活區(qū)科技強區(qū)建設擴區(qū)和諧安區(qū)的發(fā)展思路初步走出了一條高速度高科技高效益的區(qū)經濟繼續(xù)保持快速健康發(fā)展經濟社會發(fā)展亮點紛呈各項工作闊步2010年在積極財政政策和適度寬松貨幣政策的持續(xù)推動下我國經濟穩(wěn)步回升從前三季度的實際情況來看國民經濟總體運行良好但是也存在一些不容忽視的問題今明兩年的宏觀調控要把穩(wěn)定經濟增綜上在良好運行的宏觀經濟背景下為公租房的建設奠定了很好〔2010〕10號和《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展號進一步建立健全住房保障體系加快發(fā)展公共租賃住房XXX區(qū)XXX區(qū)和XXX大學城進行分點布局保障配套服務二是房屋來源上實行新建與盤活相結合在新建的基礎上大力盤活現(xiàn)有安置保障房企業(yè)自建房和部分商品房切實解決青年創(chuàng)業(yè)者和城市貧困者的住房保障問題三是資金投入上實行政府與社會結合采用BOT方式由政府提供土地劃撥利用社會和市場投資實現(xiàn)建設管理運營一體化減少政府一次投入提高小區(qū)管理水平四是租賃補貼上實現(xiàn)財政與企業(yè)相結合鼓勵企業(yè)自建政府統(tǒng)建和社會參建由政府和企業(yè)配套補貼量房源的調查摸清底子登記造冊二是制定市場管理規(guī)定政府要通過制定管理規(guī)定來明晰運作主體明確租賃價格做好物業(yè)經營實施市場監(jiān)管確保公共租賃住房市場健康有序發(fā)展三是研究制定相關政策要盡快出臺鼓勵投資租賃對象租賃標準退場機制等方面相關政策不斷增強工作的科學性針對性和可操作性四是拓寬資金投入渠道要用活國家省市的相關政策多元化籌集公共租賃住房建設和管理資金公共租賃住房建設要分兩步實施交替推進第一步盤活存量住房要盡快組建班子認真調查研究出臺相關政策完善公共配套第二步抓緊籌劃建設通過充分競爭采取BOT方式按照政府主導社會投資企業(yè)運作租賃貼息的原則加大推進力度加快建設實施為全市發(fā)展公共租賃住房工作先行先試提供示范并要求各級各有關部門也要積極探索段城市化進程人口結構中國居民財富結構的革命性調整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴張的中期力量依然存在供求的不平衡再加上通貨膨脹預期流動性的泛濫以及政策調整的扭曲等短期因素決定了周期擴張階段的房地產價格偏離其均衡價格通過對北京上海深圳廣州四大城市均衡房價的測算表明不同城市對于均衡價格偏離的程度不一說明目前并不存在全國普遍性的房地產泡沫因此行政性的起到在中期改變周期波動的效果周期性力量必定在行政管制結束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放從而有可能引發(fā)周期上行波幅的加劇能將在中期延續(xù)而中國的人口結構以及城市化進程的加速將使中國在未來5～10年內保持較高的城市住房需求同時中國收入的增長以及資產結構的多樣化也決定了未來對于不動產需求的強勁因此政策的調整影響的僅是近期房地產市場中長期來看房地產市場必然處于城市的激烈競爭尤其是武漢城市圈鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)皖江城市帶晉國交通樞紐中心之一比XX有較大的競爭優(yōu)勢等等所以XX要在中部六射帶動下XXXXXX等地迅速發(fā)展但同時它們也與XX存在一定的競爭關系與XX相比兩市在房地產方面具有土地價格便宜儲備屆時XX若房價地價過高開發(fā)商消費者選擇XXXXXX的概率增加這將對房價上升的空間較大因此加快公租房建設加強保障力度擴大保障范圍為城市中等偏低及以下收入群體提供安居保障對于提高人民群眾的生活質量維護社會穩(wěn)定和經濟的快速發(fā)展有著極為重要的現(xiàn)實意義保障性住房主要是針對城市的低收入住房困難家庭這些人不是次第三類中等收入家庭銅領階層家庭年總年收入為5～10萬占全市總戶數(shù)的40約有65萬戶主要購買中低價位和中小戶型的商品房全市總戶數(shù)的28全市約有45萬戶他們很少有能力購買核心城區(qū)的商品房主要購買城郊低價房和廉價的二手房第五類低收入家庭錫領階層家庭年總年收入2萬元以下約占全從以上分類可以看出我市住房保障體系第一步是解決收入住房困難戶繼而擴大到部分中等收入家庭這些人群他們都沒有能力購買普通商品房因此住房保障體系的實施不會減應將保障房建設與商品房建設對立起來看待40這種狀態(tài)下保障性住房對房地產市場會保障性住房的建設資金主要依靠各級地方財政投入其資金主要的辦法解決而商品房的開發(fā)建設主要靠銀行貸款和開發(fā)企業(yè)的自有資金保障性住房不會擠占商品房的貸款額度對商品房的資金來源也按國家規(guī)定建設保障性住房要使用一部分城市建設用地直觀看會影響地方財政收入但保障性住房所用土地占政府出讓土地的比例不高因此對地方財政收入影響不大而且由于市場化用地數(shù)量有所減少政府拍賣土地的價格會相應的上升足以補償因保障性住房用地劃撥減少的收入這一點在成都廈當年土地出讓收入?yún)s達到了創(chuàng)紀錄的140億元人民幣我市2009年1~5月份安排了415萬平方米保障性住房用地但收繳土地出讓金同比卻購這就使保障性住房不會輕易流入市場對房地產市場的沖擊有限從總體上看保障性住房建設的目標群體建設模式資金籌措渠道以及銷售方式等都自成體系沒有與商品房市場形成對接因此很難產方米使48萬戶18萬多居民搬入新居經濟適用住房建設累計完成投資2009年新增中央投資補助保障性住房項目共10個建筑面積2646房實物分配棚戶區(qū)改造等重點工程拆遷戶除外對經濟適用房保障對濟適用房開工面積為7904萬平方米8235套其中經適用房小區(qū)為6105租住房38151套建設經濟適用住房26905套發(fā)放經濟適用住房貨幣補套國有工礦棚戶區(qū)改造4730戶農村危房改造110156001套行政事業(yè)單位及企業(yè)單位共發(fā)放住房貨幣補貼15273戶低收入群體的住房問題得以一定程度的解決體的住房問題得以一定程度的解決住房條件普遍較差數(shù)以萬計的新就業(yè)人員無力購房11762戶縣市2342戶另據(jù)調查家庭人均住房面積低于15證社會得以持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展實現(xiàn)人民的安居樂業(yè)公租房是指投資者政府或企業(yè)等持有房源并將這些房屋已低于市場價格的方式租給特定人群公租房屬于保障性住房但又不同于福利制度下的低房租公房也不同于企業(yè)的職工宿舍從共性來看屬于租住房的一種形式只是保障范圍更廣泛它是伴隨著中國房地產業(yè)的迅速發(fā)展住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決城市中等偏低及低收入家庭住房問題的保障性住房公租房與其他以銷售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產權歸屬屬性不同公租房的產權歸政府或相關機構企業(yè)所有不歸居民個人所有其目的是用低于市場價格或者承租者承受起的價格向低收入家庭出租住房以改善這部分群體的住房困難狀況當?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時有嚴格的退出機制從各地的實踐看目前的公共租賃住房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主包括新就業(yè)職工特別是新畢業(yè)的大學生以及一些特殊群體等其未來發(fā)展目標將涵蓋城公租房具有以下特征一是體現(xiàn)出政府的干預性公共租賃住房是在政府的公共政策下由政府直接負責提供或政府主導下的公共機構企業(yè)提供的保障性住房二是需求對象的限制性因其是保障性住房其保障對象具有嚴格的準入標準三是非營利性不論是政府直接負責建設還是企業(yè)承擔開發(fā)建設都不以營利為目的四是租賃價格的優(yōu)惠性公共租賃住房的出租價格低于一般的市場價五是退出的靈活性當中低收入家庭住房和收入水平發(fā)生變化時政府可隨時停止發(fā)放補貼退公共租賃住房的房源主要來自新建和收購兩種方式即各級地方政府組織新建一些公共租賃住房同時也可以在已開發(fā)的商品房中或控的形勢而言相關政策推進應當遵循高效持續(xù)原則才能夠讓公租房政策效果真正得到顯現(xiàn)事實上國內公租房建設的最大問題在于供給規(guī)模嚴重不足中國城市人口規(guī)模極為龐大動輒百萬計的城市人口使得公租房建設規(guī)劃必須要有戰(zhàn)略超前意識與統(tǒng)計部門重點監(jiān)測的國況經濟適用房建設的實際情況表明地方政府的實際建設規(guī)模往往還我國公租房建設雖在不斷的完善和發(fā)展但由于是處于剛剛起步階段公租房建設存在一些比較突出的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面一是制度法規(guī)體系尚不健全目前國內僅深圳廈門等幾個城市推出了公共租賃住房管理辦法從國家層面上來看還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度或指導意見而公租房的資格審核和后續(xù)管理將是一項非常復雜的工程即使從目前各地已出臺的相關管理辦法也有許多需要改進的地方另外各地建設標準差異較大缺乏統(tǒng)一的約束性如有的地方規(guī)定只二是覆蓋人群相對較窄以北京為例公租房只限于已通過政策住房審核的家庭廣州深圳和廈門的覆蓋人群也是針對城鎮(zhèn)戶籍人口這主要是由于公租房剛剛起步正處于摸索階段而最需要住房保障的流三是資金短缺房源供給嚴重不足按照廈門市的規(guī)劃在未來幾年將投入136億元建設45000套保障性租賃住房基本解決夾心層無房戶由于面臨著資金短缺來源渠道不明確等問題保障計劃難以落實在北米由于房源籌集不足北京市的公租房一再延期登記時間土地收益流失資金來源不足以及管理復雜是公租房供應短缺的主要原因提出了更高的要求同時由于政府持有房源后續(xù)的維護更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力物力和財力這些都應在公租房計房實踐的發(fā)展和相關制度的完善公租房建設會成為城市中低收入群體住房保障的重要途徑之一面對我國目前房價高漲普通居民支付能力下降現(xiàn)有保障性住房無法滿足各類低收入家庭住房需求的局面公租房以其適合各種收入階層靈活易調整的特點具有良好的發(fā)展前景一是建立長效保障機制緩解供需矛盾從過去量大面廣的出售為主的經濟適用房限價房向公租房轉變與其他保障性住房一起共同構成保障性住房的供應體系對于大城市人口增長與土地資源緊缺的矛盾將是長期共存的以銷售為主的保障性住房供應模式導致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源每年都要迫于低收入家庭的住房需求壓力大量開工建設保障性住房但隨著中心城區(qū)近城區(qū)可供土地的日益減少保障性住房只能越建越遠勢必會脫離低收入家庭的實際需求引發(fā)新的社會矛盾給政府住房保障造成兩難的境地發(fā)展公租房可以有效緩解土地供應緊張矛盾保證政府擁有大量流動性房源長期來看可形成可持續(xù)性的住房保障供應鏈二是完善保障制度滿足中低收入家庭住房需求公租房租金應根據(jù)家庭收入水平住房的地段面積和質量分別確定不同的租金標準在房源之間形成合理的級差確保不同收入家庭享受相應的比較公平合理的政府補貼收入較高家庭自身承擔的房租相對較高政府補貼較少收入較低的家庭自身承擔的房租較低享受的政府補貼較多隨著家庭收入的變化政府可以靈活多變的調整補貼額度重新劃分個人和政府應負擔的租金標準有利于各類中低收入家庭享受到住房保障這一惠三是強化政府的調控作用促進企業(yè)參與市場化運作充分利用政府手中的經濟杠桿引入企業(yè)參與公租房建設通過稅收土地金融等配套政策鼓勵并調節(jié)參與企業(yè)的利益分配即建立和完善市場調節(jié)和政府保障相結合的保障性住房供應體系政府也可以通過市場化購買租賃等方式獲取房源一方面可減少政府的尋租空間另一方面也活躍了住房公積金的定位和資金使用方向還是新建立政策性住房金融機構都已日益迫切未來的政策性住房金融機構的主要責任將是向中低收入家庭提供優(yōu)惠的低息住房貸款同時向公租房開發(fā)建設單位提供長期信貸資金支持解決資金來源瓶頸問題五是循序漸進做好公租房的規(guī)劃和前景設計我國當前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段公租房將有廣闊的發(fā)展空間在條件成熟時逐步把公租房的保障范圍擴大到城市非戶籍家庭但發(fā)展也應本著循序漸進的原則穩(wěn)步推進避免急于求成帶來一系列的后續(xù)問題首先是土地獲取上要對公租房用地給以較大的優(yōu)惠政策合理選址因其面域其次應合理規(guī)劃以建設小套型住房為主按照節(jié)約用地的要求確定適當?shù)淖》拷ㄔO套型面積建設形態(tài)和建筑容積率在興建保障性住房小區(qū)時力求做到自成體系同時做好各項配套設施的建設如商店學校醫(yī)院以及其他生活服務設施加強小區(qū)的綠化道路建設特別要重視防公租房基地呈近似長方形新建建筑布局充分尊重現(xiàn)狀道路和已有建內容主要為高層項目配套的服務設施以及相應的道路綠化市政管網居住用地該項目用地面積為4132392平方米已建用地面積2068460平方米新規(guī)劃用地面積2063932平方米其中新建建筑總面積8507225平方米新建地上建筑面積為8090611平方米新建地下建筑面積為該項目用地面積為4132392平方米已建用地面積2068460平方米新規(guī)劃用地面積2063932平方米其中新建建筑總面積8507225平方米本項目是公共租賃住房項目其用地性質為行政性劃撥用地經XX擬建場地現(xiàn)有供水供電道路等能夠保證項目實施及項目建成后成了南高北低丘澗交錯紅巖白沙的地貌特征由于平原的過渡地帶使得這一范圍的地貌變化多姿多彩西側為低山區(qū)碧列山后有桃花嶺金牛嶺等叢巒疊翠群山渾然一體障西北分布著元古代震旦紀后期的淺變質巖和板巖組成的丘陵由于地層巖質堅硬自然剝蝕作用緩慢形成了谷山尖山烏山等數(shù)座孤峰點綴于低緩的丘陵之中東北側為花崗巖低山丘陵地帶地表發(fā)育的土壤多為沙土山勢較陡峭山脊多不相連距XX約30公里有景秀麗的名山東側和東南側為紅巖丘崗海拔一般100米左右大多數(shù)小山丘巖質松散易風化成紅巖崗地個別因巖基堅硬仍聳立于丘崗之中烈士公園北端的羅洋山東面受瀏則陽河切削懸?guī)r壁立為城東勝景盆地中心為沿江的沖擊臺地是XX城市建設的主這一級臺地今天的XX城已擴展到了第六第七級斤適宜于建設高層建筑由于盆地內臺地是由崩塌的砂巖與粘上構成地層中孔隙多有較好的含水層地下水源豐富古時X是清澈甘冽四時不竭白沙井鴛鴦井水風井等遐邇聞名在五一廣場一帶曾發(fā)掘出戰(zhàn)國東漢三國時期的古井數(shù)十眼的現(xiàn)代化城市建設中還將展現(xiàn)無窮的魅力本項目地形起伏變化大基地內有田地谷地山地水渠等且規(guī)劃的最冷月平均氣溫最熱月平均氣溫3歷年極端最高氣溫4歷年極端最低氣溫-180%84%75%XX市區(qū)地勢由南向北傾斜大部分為丘陵地段地面高程在黃海高地為一二三級階地與零星的四五級階地的第四系地層所覆蓋其上部為亞砂土亞粘土及粘土含水量一般20～30壓縮系數(shù)0005～0015其下力在210～220kPa之間屬中等均勻壓縮性良好的天然地基沒有明顯根據(jù)國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2001及《中國地年底建成杭長客運專線杭州南昌XX和長昆客運專線也于2010年開始路XXX浙贛鐵路XXX石長鐵路石長鐵路復線洛湛鐵路XXX洋貨運業(yè)務XX有XX江千噸級航道和有全國最大的內河主樞紐港霞凝新港2006年已建成一二期港口吞吐量達1100多萬噸排水管線及電源均可由城市排水管網和市政供電網就近引入其他市政基礎設施也已基本完備完全能夠滿足建設需要可見項目建設地的各項條件滿足項目建設與運營的需要無明顯2適應土地開發(fā)與建設實際面向中等收入市民的消合與環(huán)境相適應在創(chuàng)造主體景觀的同時做到建筑與景觀的交融與交叉形成景觀均質的社區(qū)環(huán)境從而提升整個小區(qū)景觀品質設計中要求貫徹執(zhí)行國家標準及強制性條文滿足交通生活消防房小區(qū)方案一共設計建設12345五棟單體建筑方案二共設計建設7870125地上總建筑面積平方米74470通過對兩個方案的建設指標進行對比分析認為方案一對于集約利用土地充分利用寶貴的土地資源等方面更為有利因此本報告推薦方案一以下方案設計中將主要針對方案一進行論證分析新規(guī)劃用地范圍內道路交通布置充分利用現(xiàn)狀已有道路為基本原則西北面新規(guī)劃用地充分利用四周現(xiàn)狀的道路布置合理的融入現(xiàn)內一條道路進行改造而其他新建道路部分則順接入現(xiàn)狀道路系統(tǒng)調整后的小區(qū)道路系統(tǒng)采用方格網是布局新建道路與現(xiàn)狀道路融為一體小區(qū)內新建道路均不小于4米以保障消防車的通行需要并在高層建筑周圍形成環(huán)形消防通道主次出入口與城市道路相連滿足人們的出行要求小區(qū)南面新建地下室部分使車流從次出入口門進入后直接下到地下室再乘坐電梯進入塔樓這樣的設計盡量減少小區(qū)車流對人流的干擾提高了小區(qū)的環(huán)境檔次和安全性西北面新規(guī)劃用地原始地貌為平地四周較為平坦場地設計標高場地次要出入口與XXX南路的標高的銜接XXX南路道路標高5080米場地內設計標高為5440---5550之間需要一定量的挖方次要出入口周圍及南面圍墻需設置部分擋土墻豎向布置方式采用平坡式場地雨水口經廠區(qū)地下排水系統(tǒng)排入本項目用地范圍為Ⅱ類地區(qū)在高層建筑物四周設置環(huán)形消防通撲救面與建筑物之間沒有影響消防撲救的樹木及架空線路滿足消防為營造良好的工作及生活環(huán)境在建筑物四周及道路兩側種植喬木及常綠灌木屋頂?shù)姆N植屋面利用作休閑綠地集中綠地和散植喬灌木或草皮并設有小品座椅等供住戶休閑從經濟性和適用性考慮樹種公租房不考慮日照影響公寓一半的戶數(shù)要滿足日照要求超出日照分析范圍的現(xiàn)狀住戶不列入日照分析3地上總建筑面積平方米8090611把發(fā)展公共租賃住房與保障和改善民生促進城市發(fā)展提升城市綜合競爭力構建和諧社會結合起來以有效緩解城市中等偏下收入家庭新就業(yè)大學生及外來務工人員的階段性居住困難為目標本項目按照業(yè)主提出的要求共設計有30平方米左右的集體公寓50平方米左右的二房一廳共兩種形式的公租房本工程共設計了5棟單體建筑其中1棟為多層公租房建筑層數(shù)為走廊兩側布置住房設計均強調戶型平面緊湊功能分區(qū)合理動靜分區(qū)明確采光通風良好并以此為主線貫穿于各種戶型平面中設計每個單處設計了儲存物品的柜子滿足實際使用需要考慮到單間使用人數(shù)比較多我們每個單間都設計了兩個衛(wèi)生間并帶有大的晾曬陽臺完美地三口的使用需求采用人體尺度心理感覺和行為作為設計依據(jù)空間緊湊而高效各功能房間布局和流線合理分區(qū)清晰尺度適宜廚衛(wèi)設備齊全主臥平面滿足住穿妝寫等多功能要求的同時可根據(jù)喜好而增減次臥平面根據(jù)家庭生命周期內的家庭結構生活形式等情況的變異內部空間可靈活變化用作書房兒童房青少年房等符合適用性的要求為了滿足入住業(yè)主的各種需要針對各種不同的人群我們在公寓樓的每層2棟的南北樓連廊部分都設計了活動用房可布置健身房臺球室閱覽室等文化體育活動房從人性化得角度讓業(yè)主有了家的歸屬感從而投入更多的精力到工作上去同時可以讓業(yè)主在工作閑暇之余建筑外觀采用現(xiàn)代主義風格簡潔明快親切靈活造型豐富而具有特色墻面色彩以灰色和白色調為主大量采用凸出的豎向線條配合橫向線條形成網格虛實變化明暗對比多變的形體突出建筑的整體現(xiàn)代為上下交通聯(lián)系方式滿足消防及安全疏散要求筒核心筒布置有防煙樓梯間和電梯做為垂直交通工具樓梯間均出屋面并在屋面聯(lián)通根據(jù)計算樓梯間和電梯的設計均能滿足相關規(guī)范的25棟高層公租房均采用通廊式設計均設有兩座防煙樓梯間樓梯每個單體均有兩座通向屋面的防煙疏散樓梯間樓梯間靠外墻設置自然采光和通風并在屋面聯(lián)通未能自然采光和通風的均設置了加壓送風系統(tǒng)所有開向疏散樓梯間的疏散門均為乙級防火門并向疏散方向開啟疏散寬度和疏散距離均滿足規(guī)范要求每單體設有一臺800KG的消防電梯消防電梯前室均能自然采光和通風或設有正壓送風系統(tǒng)住宅每棟每層為一個防火分區(qū)各防火分區(qū)電梯機房等均使用不燃燒凝土剪力墻結構主要承重構件的耐火極限均能滿足規(guī)范要求外墻為200厚燒結多孔磚內隔墻采用2003地下室防水地下室防水采用鋼筋混凝土自防水處加防水涂料土內配Φ4鋼筋雙向中距150在本次設計中把本項目的空間設計與環(huán)境設計結合為一體是該項目的一大特色為該項目的居民創(chuàng)造了一個良好的生態(tài)環(huán)境6本項目內住宅低臺度窗戶及落地門等開口較大的雙層中空玻璃以利保溫隔熱節(jié)約能源4《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-離為三塊平面形狀非常規(guī)則的矩形結構單體其中兩個翼緣單體完全4抗震等級采用框架-剪力墻結構框架及剪力墻抗震等級均為三級未注明的樓面均布活荷載按《建筑結構荷載規(guī)范》1除磚混住宅樓外采用框架-剪力墻結構抗震等級為三級樓屋蓋均為現(xiàn)澆梁板式結構具體結構布置詳見初步設計圖紙厚6主要構件的具體尺寸詳初步設計圖紙采用人工挖孔樁基礎以中風化巖為樁端持力層3棟因2結構主要受力鋼筋采用HRB400級其余采用HPB300級3填充墻材料填土以下采用燒結頁巖磚其余均采用頁巖多孔磚4有防水要求的地下室底板頂板外墻衛(wèi)生間屋面等采用平方米新建地上建筑面積為8090611平方米新建地下建筑面積為從XXX南路引入一條DN200的市政供水管在整個小區(qū)連成環(huán)狀管序序室外消防給水與生活給水管道采用合用系統(tǒng)系低壓制給水系統(tǒng)在整個小區(qū)形成環(huán)狀管網在地下室設置消防水池儲存室內外消防用算室外環(huán)狀管網管徑為DN200整個小區(qū)的給水引入管管徑為DN200滿低區(qū)由市政自來水直接供給中高區(qū)采用無負壓供水設備加壓供生活用水物業(yè)用水等分開計量便于分別收取水費本項目為太陽能與空氣源熱泵結合使用熱水系統(tǒng)主要由平板集熱器陣保溫水箱集熱器支架支架基礎和水箱基礎空氣源熱泵系統(tǒng)自動控制裝置避雷管道管件管道保溫水泵閥門等輔材組成室外消防給水系統(tǒng)與生活給水系統(tǒng)合用由市政管網和消防水池不超過2m距建筑物外墻不小于5m室外消火栓的間距滿足每座建筑物本工程按照規(guī)范設置室內消火栓系統(tǒng)包括高位消防水箱貯存火消火栓加壓泵水泵結合器直接啟動消防水泵的按鈕屋頂帶有壓力顯配備的消火栓加壓泵采用國標圖集中的消防專用水泵兩臺一用一備其流量～壓力特性曲線平坦無駝峰泵型號室內消火栓的布置保證兩支水槍的充實水柱同時到達室內任何消火栓給水泵控制消火栓給水泵兩臺互為備用火災時按動任一消火栓處啟泵按鈕或消防中心水泵房處啟泵按鈕均可啟動該泵并報警泵啟動后反饋信號至消火栓處和消防控制中心噴加壓泵水泵結合器報警閥組水流指示器壓力開關灑水噴頭末端試通配備的噴林系統(tǒng)加壓泵采用國標圖集中的消防專用水泵兩臺一用一備其流量～壓力特性曲線平坦無駝峰泵型號為XBD1335-75-HY地下車庫每個防火分區(qū)均設置信號閥和水流指示器噴淋系統(tǒng)平時管網壓力由屋頂消防水箱維持火災時噴頭動作水流指示器向消防中心顯示著火區(qū)域位置此時濕式報警閥處的壓力開關動作自動啟動根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140-2005配置滅火器滿此計算相應的排水管管徑具體管徑詳見給排水總圖本區(qū)域排水體制為雨污分流制生活污水經過化糞池處理后排至小區(qū)排水管道路雨水經雨水蓖子收集至排水檢查井屋面排水系統(tǒng)設置雨水斗由雨水斗收集雨水至雨水立管排向室外排水溝再排放至就地下室集水坑和消防電梯集水坑污水通過潛污泵排至室外雨水口消防電梯集水坑有效容積20m3潛污泵型號80-40-JYWQ-1600-4Q4室內排水采用UPVC管粘接8《人民防空地下室設計規(guī)范》GB500--防雷保護接地系統(tǒng)及安全措施本工程統(tǒng)一采用專變供電本設計對住戶內用電進行了負荷計算容量選擇并附計算書專變配電房的系統(tǒng)配置電纜的平面布線均由電本工程電力負荷最高等級為一級計算機電信系統(tǒng)電源安全防范系統(tǒng)電源消防用電設備消防控制室消防水泵排煙風機消防電梯等應客梯排污泵變頻調速生活水泵各機房用電及門面用電等為一級負荷計算對水泵風機電梯等用電設備按其設備安裝容量進計對照明等設備的用電負荷按單位容量法進行統(tǒng)計用電負荷計算書本工程消防等一二級負荷的備用電源供電方式取舍經甲方與電級負荷的供電要求二路電源同時供電當一路電源發(fā)生故障另一路電源應能滿足本工程小區(qū)全部一二級負荷的用電需要本小區(qū)設自備電消防電梯消防排煙設施應急照明等一二級負荷用電的要求進線為電纜穿鋼管埋地引入本工程電纜分界小室根據(jù)電力負荷分布的情況以及建筑專業(yè)對平面布局的整體考慮本工程的水泵房變配電所集中設置在地下室變電所繼電保護集中設置因機房平面布置緊湊且為避免機房積水積污等危害本工程高低壓開關柜擬采用上進線上出線接線型式高壓采用固定單母線不分段接線方式一用一備當一路電源故障時通過手自操作聯(lián)路器的操作過電壓保護真空斷路器選用彈簧儲能操作機構小容量變繼電保護方式及信號裝置的設置進出線采用過流保護變壓器設量裝置低壓按不同負荷類別在變電所分設總計量商鋪住宅計量到戶變壓器低壓側采用單母線分段方式運行設置母聯(lián)開關聯(lián)絡開關設自投自復手動轉換開關自投時應自動斷開三級負荷以保證變壓器正常工作主進開關與聯(lián)絡開關設電氣聯(lián)鎖任何情況下只能合其中的采用低壓集中自動補償方式在變配電所低壓側設功率因數(shù)自動變壓器按環(huán)氧樹脂真空澆注節(jié)能型干式變壓器設計設強制風冷低壓配電柜采用抽插式開關設計落地式安裝電纜上進上出其它設備待施工圖設計時與業(yè)主協(xié)商考慮供電回路其配電設備應設有明顯標志其配電線路和控制回路應按防3對于單臺容量較大的負荷或重要負荷采用放荷采用放射式與樹干式相結合的混合方式配電對較為分散的負荷采機等平時現(xiàn)場手動控制火災時由消防控制室控制消防控制室具有控制優(yōu)先權消防專用設備的過載保護只報警不跳閘6污水泵采用液位傳感器就地控制低水位停泵1照明種類照明分正常照明應急及疏散指示照明明根據(jù)不同的使用場合選擇合適的光源在滿足照明質量的前提下盡可能選擇高效光源用于應急照明的光源應采用能快速點燃的光源在滿足眩光限制的條件下應優(yōu)先選擇效率高的燈具以及開啟式直接照明燈具應選擇電子鎮(zhèn)流器或節(jié)能型高功率因數(shù)電感鎮(zhèn)流器1地下車庫樓梯間防煙樓梯間前室消防電梯間及室本工程沿街為干道為城市主要景觀節(jié)點具備亮化的條件景觀照明設計內容包括小區(qū)道路照明商業(yè)建筑的夜景亮化游路及節(jié)點的亮引導通過燈光強化物象的色彩和亮度利用人的趨光性達到引導行人視覺和步行方向的目的為了突出雕塑灌木群其藝術性與觀賞性采用應根據(jù)建筑物的建筑特點建筑功能建筑標準使用要求的具體情況對照明系統(tǒng)進行分散集中手動自動經濟實用合理有效地控制車庫及其走廊樓梯間門廳等公共場所的照明采用集中控制并按建筑使用條件或天然采光狀況采取分區(qū)分組控制住宅的樓梯間走廊等公共場所的照明采用節(jié)能自熄開關節(jié)能自熄開關采用紅外線移動探測加光控的開關室外景觀照明采