商業(yè)案例分析(太古匯、歡樂海岸、綠地中央廣場、深圳萬科風(fēng)情街)

商業(yè)案例分析2021/6/271廣州太古匯2021/6/272廣州太古匯2021/6/273廣州太古匯2021/6/274廣州太古匯廣州SF多功能發(fā)展項目包括銀行、辦公樓、酒店、住宅樓、文化中心、百貨商場、綠化屋頂和地面廣場。精心設(shè)計的發(fā)展中心為開發(fā)商帶來持續(xù)的經(jīng)濟效益，可滿足綜合使用的需求。建筑師將綠化面積最大化，并創(chuàng)造性地進行布局。綠化屋頂和廣場為大廈使用者甚至是周圍社區(qū)提供了極具美學(xué)性的公共設(shè)施。建筑的設(shè)計涵蓋了健康、環(huán)境和經(jīng)濟可行性三大可持續(xù)元素。2021/6/275廣州太古匯2021/6/276廣州太古匯2021/6/277廣州太古匯總平面2021/6/278廣州太古匯M平面2021/6/279廣州太古匯MU平面2021/6/2710廣州太古匯一層平面2021/6/2711廣州太古匯二層平面2021/6/2712廣州太古匯M層主要品牌O’le超市、Swatch、MANGO、APPLESHOP、NINEWEST、Jessica、Ochirly、周大福、謝瑞麟各層品牌布局2021/6/2713廣州太古匯MU層主要品牌NOVO百貨、UNIQLO、MissSixty、SEPHORA、周生生等各層品牌布局2021/6/2714廣州太古匯首層主要品牌Armani、Bally、Bulgari、Chanel、Dior、Fendi、LouisVuitton、MiuMiu、Omega、Prada、SalvatoreFerragamo、MarcJacobs、Hermes各層品牌布局2021/6/2715廣州太古匯二層主要品牌LouisVuitton、Prada、MarcJacobs、Hermes、JUICYCOUTURE、COACH、SWAROVSKI、OMEGA、ROLEX、CHLOE各層品牌布局2021/6/2716廣州太古匯2021/6/2717廣州太古匯特色的開放綠化空間對于占地僅12.1英畝的大型建設(shè)項目來說十分重要。本項目中，多層密集型綠化屋頂和廣場形成了公園綠地、商場餐飲區(qū)和公共聚集區(qū)。商場之上占地2.0英畝的第三層屋頂花園在功能上和視覺上與辦公樓、酒店、住宅樓、百貨商場、餐飲區(qū)及文化中心連為一體，同時形成了縱覽周圍城市景觀的綠色高地。它將人們從依靠汽車的戶外體驗中解放出來，并成為整個設(shè)計寧靜而富有生氣的組成部分。第四層的屋頂花園占地0.55英畝，服務(wù)于酒店和住宅單元，延續(xù)著整個綠色屋頂系統(tǒng)的美學(xué)性和生態(tài)性。將近3英畝的地面廣場將本項目與周圍環(huán)境、地鐵站、地下停車場和服務(wù)區(qū)聯(lián)系起來，具有裝飾效果的天庭和通風(fēng)孔為地下層帶來光亮和空氣。屋頂綠化2021/6/2718廣州太古匯屋頂綠化2021/6/2719廣州太古匯室內(nèi)空間2021/6/2720廣州蘿剛綠地中央廣場2021/6/2721廣州蘿剛綠地中央廣場廣州綠地中央廣場位處于科學(xué)城科學(xué)大道與神舟路交界處，占地10萬方，總建筑面積約60萬方，將打造成廣州城市東進門戶60萬方商務(wù)綜合體地標(biāo)，產(chǎn)品囊括了1棟200米的廣州東第一高超甲級寫字樓、3棟100米高標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓、20棟獨棟寫字樓、2棟4.5米層高復(fù)式公寓、1棟酒店式公寓、大型自持購物中心、國際潮流BLOCK街區(qū)、5000方的藝術(shù)中心。

廣州綠地中央廣場產(chǎn)品共分3期開發(fā)，首期產(chǎn)品包括1棟100米高標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓、2棟LOFT復(fù)式公寓、1棟酒店式公寓及部分歐美時尚BLOCK街區(qū)商鋪。

本項目作為廣州東部第一商務(wù)中心，同時也是綠地集團布局華南、契合廣州城市東進戰(zhàn)略的地標(biāo)綜合體首站，更是綠地集團契合國家智慧城鎮(zhèn)所構(gòu)建的智慧辦公首個試點項目，將從天際地標(biāo)、復(fù)合業(yè)態(tài)、智能辦公等多方面打造門戶地標(biāo)，志在推動科學(xué)城打造全球科技商務(wù)核心！2021/6/2722廣州蘿剛綠地中央廣場效果圖2021/6/2723廣州蘿剛綠地中央廣場物業(yè)類型：公寓,商鋪,寫字樓所屬商圈：科學(xué)城板塊開盤時間：2014-05-01交房時間：2015物業(yè)費：4.50建筑類別：塔樓高層超高層容積率：6.00綠化率：25.00%裝修情況：毛坯簡裝精裝公共部分精裝車位情況：停車位:共3560個機動車位。建筑類型：塔樓高層超高層物業(yè)公司：上海綠地物業(yè)服務(wù)有限公司效果圖2021/6/2724廣州蘿剛綠地中央廣場效果圖2021/6/2725廣州蘿剛綠地中央廣場區(qū)位交通2021/6/2726廣州蘿剛綠地中央廣場總平面2021/6/2727廣州蘿剛綠地中央廣場效果圖2021/6/2728廣州蘿剛綠地中央廣場售樓處2021/6/2729廣州東凌廣場2021/6/2730廣州東凌廣場東凌廣場是總體量30萬㎡的大型城市綜合體，商業(yè)體量逾17萬㎡，住宅體量逾13萬㎡，容積率2.88。臨近穗莞深交通樞紐，人流較多，能形成片區(qū)商業(yè)標(biāo)桿。一期開發(fā)有9棟逾7萬㎡住宅和、兩棟逾8萬㎡商業(yè)塔樓及逾4萬㎡的高端商業(yè)購物中心

項目具有便捷的交通配套，107國道、廣園快速路、廣深高速和廣惠高速等快速路道路交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達；地鐵13號線，就在家門口，30即達天河；緊貼東部交通樞紐中心，穗莞深城際軌道，形成珠三角一生活圈。

2021/6/2731廣州東凌廣場2021/6/2732廣州東凌廣場2021/6/2733廣州東凌廣場2021/6/2734廣州東凌廣場2021/6/2735廣州東凌廣場區(qū)位圖2021/6/2736廣州東凌廣場區(qū)位圖2021/6/2737關(guān)鍵詞：主題商業(yè)模式深圳歡樂海岸2021/6/2738歡樂海岸購物中心位于項目核心位置，總建筑面積約19.3萬平方米。區(qū)域內(nèi)匯聚了世界頂尖建筑智慧及商業(yè)風(fēng)情：深圳唯一臨水體驗型主題購物中心，國際標(biāo)準(zhǔn)建造的SOHO辦公及公寓，國際建筑大師理查德·邁耶擔(dān)綱設(shè)計的中國頂級城市會所，中國新銳建筑師朱锫傾力打造的OCT創(chuàng)意展示中心及海洋奇夢館等，真正實現(xiàn)主題商業(yè)、商務(wù)辦公、商務(wù)休閑、創(chuàng)意展示等特色功能交融的藍色商業(yè)創(chuàng)想深圳歡樂海岸總平鳥瞰圖2021/6/2739深圳歡樂海岸規(guī)劃總平面圖2021/6/2740深圳歡樂海岸重點項目——曲水商業(yè)街2021/6/2741深圳歡樂海岸商業(yè)街—曲水街2021/6/2742深圳歡樂海岸商業(yè)街—曲水街2021/6/2743深圳歡樂海岸商業(yè)街—曲水街2021/6/2744深圳歡樂海岸商業(yè)街—曲水街2021/6/2745深圳歡樂海岸商業(yè)街—曲水街2021/6/2746關(guān)鍵詞：主題商業(yè)模式深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2747深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街項目概況開發(fā)商：萬科

物業(yè)管理：萬科物業(yè)建筑設(shè)計：美國sandybabckck設(shè)計事務(wù)所環(huán)境設(shè)計：美國BGA景觀設(shè)計事務(wù)所銷售代理：自銷物業(yè)類型：Townhouse、Loft、情景花園洋房、寬景house、小高層、高層項目位置：龍崗區(qū)龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，梅觀高速與機荷高速交匯占地面積：約46萬㎡建筑面積：約53萬㎡總占地面積：397883.5平米其中住宅：398050平米商業(yè)30000平米幼兒園2所6000平米社區(qū)配套設(shè)施3000平米物業(yè)管理500平方米公廁2處120平米建筑覆蓋率<30%容積率小于1.1綠化率：>30%車位比：1：1建筑高度：低層、多層及中高層2021/6/2748深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街項目總體規(guī)劃圖2021/6/2749深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街鳥瞰圖2021/6/2750深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街SWOT分析優(yōu)勢：1、萬科強大品牌號召力。2、精細化的操作提升項目品質(zhì)3、超大型社區(qū)，本體配套及功能完善。4、項目別據(jù)一格的西班牙建筑風(fēng)格與戶型設(shè)計優(yōu)勢（退臺設(shè)計）。5、親地概念的煸動力6、項目緊臨九年一慣制小學(xué)劣勢：1、周邊環(huán)境差，治安狀況令人擔(dān)憂，近一兩年不會有明顯改觀。2、周邊配套較為匱乏，距離中心城區(qū)距離較遠。3、梅林關(guān)口的交通瓶頸目前未解決。4、項目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，高端客群很難找到高檔社區(qū)的歸屬感。機會：1、萬科在坂田區(qū)前瞻性的戰(zhàn)略布局，使項目升值潛力巨大。2、撤關(guān)使深圳一體化對項目房價的支撐。3、龍華的建區(qū)及政府對北部的開發(fā)推進，使北部未來充滿生機。威脅：1、項目的熱銷使周邊地塊開發(fā)提速，項目將面臨激烈的競爭。2、產(chǎn)品被競爭對手抄襲和提升后，項目三期客戶會被分流。2021/6/2751深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街一、商業(yè)部分的規(guī)劃2021/6/2752深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街西班牙風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2753深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)與景觀的融合2021/6/2754深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2755深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)街規(guī)劃特點1、全街鋪：大部分為街鋪和底商，臨路、臨街、臨水、臨風(fēng)，層高達到4.8－5.8米，在建筑風(fēng)格上，力圖體現(xiàn)一種西班牙風(fēng)情；2、商業(yè)街有2層、有3層、有半地下的、很豐富；啞鈴型的商業(yè)形狀，造成二個廣場人流的逗留，中間以水景連通，同時將商業(yè)和景觀鑲嵌一起；3、三大主題：國際美食坊、時尚購物中心、娛樂休閑廣場。4、流暢的人、車動線設(shè)計2021/6/2756立體交錯人流交通深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2757入口處景觀深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2758商業(yè)二層平臺深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2759上下便捷的樓梯轉(zhuǎn)換深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2760樓梯也可以是一種風(fēng)景深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2761實用且精致的小品深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2762怡人的水景深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2763優(yōu)美的天際線深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2764萬科城商業(yè)項目對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的啟示

1、商業(yè)開發(fā)總體原則（1）市場定位：滿足周邊居民日常生活需求的社區(qū)服務(wù)型配套商業(yè)。（2）業(yè)態(tài)定位：以社區(qū)服務(wù)配套為目標(biāo)，根據(jù)項目實際情況，引進超市便利店、藥店、面包店、銀行等行業(yè)，具體詳見《業(yè)態(tài)規(guī)劃表》。（3）商戶定位：選擇具有連鎖品牌效應(yīng)，經(jīng)營經(jīng)驗豐富、較強實力的商戶作為目標(biāo)對象。（4）開發(fā)規(guī)模原則：應(yīng)以新開發(fā)小區(qū)及周邊1公里范圍內(nèi)的住宅規(guī)模為商業(yè)開發(fā)輻射半徑，因地制宜，選擇相適應(yīng)的商業(yè)開發(fā)體量，以滿足供求平衡關(guān)系。

2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃表：深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2765

（1）、超市

規(guī)劃配比表

序號需求面積（實用面積㎡）輻射人口基數(shù)（人）商圈范圍1300—5002000戶×3人=6000人1公里或步行15分鐘21000—30005000戶×3=15000人3公里或步行30分鐘310000—1500020萬人核心商圈：2公里或步行20分鐘二級商圈：5公里或步行30分鐘深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2766技術(shù)要求：序號 項目技術(shù)要求1建筑形態(tài)裙樓商鋪，或純商業(yè)單體建筑2層高一層：4.5米—5米；二層：4米—4.5米3承重一層：1.0噸/M2—2.0噸/M2；二層：0.75噸/M2—1.0噸/M24柱距8米×8米；10米×10米為佳5卸貨區(qū)專門卸貨區(qū)或卸貨平臺，高度應(yīng)為1.3米—1.5米6電容量按150KW—200KW/M2，設(shè)計（不含中央空調(diào)等動力電源）7設(shè)備房應(yīng)預(yù)留空調(diào)機房，儲藏室、消防監(jiān)控室、衛(wèi)生間等8開間與進深比例1：0.8—1：0.5深圳萬科風(fēng)情商業(yè)街2021/6/2767（2）其它零售服務(wù)業(yè)

基本共同點：

1）、門面寬度（開間）：5米—8米；

2）、基本開間與進深比例：1：1.5—1：2；

3）、層高：3.7米—4.2米；

4）、電容量：150KW—200KW/㎡；

個別業(yè)態(tài)不同的技術(shù)要求：序號技術(shù)業(yè)態(tài)需求面積（實用面積）技術(shù)要求1西餐30