老年公寓專題研究及案例借鑒課件

老年公寓專題報告市場營銷部責任︱團隊︱創(chuàng)新︱完美0老年公寓專題研究及案例借鑒目錄老年人建筑的分類老年公寓的分類老年公寓的特點老年公寓的選址老年公寓規(guī)劃布局高層老年公寓的建筑空間老年公寓單體建筑要求高層老年公寓的戶外環(huán)境設計老年公寓的功能配置老年公寓的戶型布置老年公寓無障礙設計老年公寓營運原則國內外典型老年公寓案例0老年公寓專題研究及案例借鑒老年人建筑的分類類別定義性質特殊要求老年住宅專供老年人居住，符合老年體能心態(tài)特征的住宅。住宅符合老年體能心態(tài)特征老年公寓專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。綜合管理住宅符合老年體能心態(tài)特征且具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務體系

老人院（養(yǎng)老院）專為接待老年人安度晚年而設置的社會養(yǎng)老服務機構，設有起居生活、文化娛樂、醫(yī)療保健等多項服務設施。社會養(yǎng)老服務機構設有起居生活、文化娛樂、醫(yī)療保健等多項服務設施托老所為短期接待老年人托管服務的社區(qū)養(yǎng)老服務場所，設有起居生活、文化娛樂、醫(yī)療保健等多項服務設施，可分日托和全托兩種。短期社會養(yǎng)老服務機構設有起居生活、文化娛樂、醫(yī)療保健等多項服務設施，可分日托和全托兩種。根據中國“老年人建筑設計規(guī)范”：老齡階段是指60周歲及以上人口年齡段；將老年人建筑分為：老年住宅、老年公寓、老人院、托老所四種。0老年公寓專題研究及案例借鑒老年公寓的分類自住型老年公寓服務性老年公寓特護型老年公寓只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設施，這種老年公寓也稱為普通型老年公寓。向居民提供與日常生活有關的各種服務，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其他個人生活方面的需求。這種老年公寓也稱為陪住型老年公寓。除了上面兩種類型所提到的服務外，還提供全面的醫(yī)療服務，包括從傳統的醫(yī)護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間，這種老年公寓也稱為護理型老年公寓。不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務有關的協助，提供與日常生活有關的各種服務除了上面兩種類型所提到的服務外，還提供全面的醫(yī)療服務安全性（無障礙環(huán)境設計）健康期正常老人障礙期輕、中度障礙臥床期重度障礙康復性療養(yǎng)性0老年公寓專題研究及案例借鑒老年公寓的特點特點一特點二特點三能為中高經濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務內容老年公寓屬于商業(yè)房地產范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經營”的特點老年公寓項目相對于一般房地產項目投資額大、資金回收期長在北京、上海、廣州等經濟發(fā)達的大城市，存在著一批占當地老年人口總數將近6%以上的中高收入老年群體，他們認為現在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務水平方面都不能滿足他們日益提高的養(yǎng)老需求15我國政府主要關注并解決社會“低保”、“五?！钡忍幱谌鮿莸睦夏耆巳旱酿B(yǎng)老問題，而對中高收入人群養(yǎng)老生活關注的較少。由于老年公寓屬于新興事物，有關部門在政策制定和操作方面相對滯后。老年公寓不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，并且在設施、設備規(guī)劃設計、安裝方面都要結合老年人的特點，有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地產項目高五成至一倍。老年公寓的租售方式比一般住宅更為復雜，并且公共服務設施更需要通過經營來實現收回投資。0老年公寓專題研究及案例借鑒老年公寓的選址特點一特點二特點三特點四特點五環(huán)境質量良好交通便捷公共設施齊全生活氣息濃郁安全性環(huán)境對老人產生較強的吸引力方便老人外出或是與子女、友人互相往來現實生活感到方便，對未來生活感到安心與各年齡段的居民們有相互交往的機會，避免老齡消極心理外來的力量如汽車、行人、噪音、污染等都可能對老人形成威脅。上海閔行區(qū)蓮花老年公寓，位于閔行區(qū)蓮花路1115號，與徐家匯區(qū)一路之隔。蓮花老年公寓占地面積4900平方米，建筑面積7480平方米，綠化面積1800平方米，擁有床位200多張，總投資3000多萬元的賓館式養(yǎng)老機構，可適合不同需求的老年人的居住。典型案例0老年公寓專題研究及案例借鑒老年公寓規(guī)劃布局居住區(qū)中心部位宜設計確保占小區(qū)用地面積不低于15%的集中綠地、樹林，這是良好居住環(huán)境的保障；綠地采用無障礙設計，盡可能多地鋪設軟質地面，并兼有老人和兒童適宜的娛樂消閑設施，如沙地、水池、茶廊、游樂設備等；針對老人的建筑，兩代同居住宅、老年會所的布置不宜過于分散，并以靠近集中綠地為佳；社區(qū)規(guī)模應有所控制。若規(guī)模過小，各種設施和服務成本將提高，而規(guī)模過大，則不宜形成社區(qū)應有的凝聚力和歸屬感。美國費城老年公寓0老年公寓專題研究及案例借鑒高層老年公寓的建筑空間體現完整性、主題性、秩序性和主從性，體現一種有章法、有層次的審美感受，形成積極、明朗和健康向上的氛圍。安全平和的環(huán)境平面宜簡單、規(guī)整、對稱體型主要以簡潔規(guī)則的體型為主，如方形、圓形、三角形、規(guī)則多邊形等0老年公寓專題研究及案例借鑒老年公寓單體建筑要求建筑色彩日照與朝向采光室溫噪音朝南或南偏東15°的范圍內。臥室的朝向應該朝陽布置。老年公寓各功能房間都應具有直接對外的窗戶，并且窗戶的面積不宜太小。室內溫度保持在16～24℃、濕度在50％～60％允許噪聲級不應大于45dB，空氣隔聲不應小于50dB，撞擊聲不應大于75dB。老年人顏色喜好排列設置專有的公共層（空中庭園）接觸和交往的場所防災避難和疏散空間接觸自然，改善居住微氣候服務空間0老年公寓專題研究及案例借鑒高層老年公寓的戶外環(huán)境設計小區(qū)公共活動場地高層建筑的屋頂建筑底層架空建設可為老年人鍛煉身體、跳舞、娛樂、休息提供各種活動場所。利用屋頂建造活動設施、進行綠化處理，從而形成屋頂活動空間不僅增加了老人的活動場所把建筑底架空，合理分割空間，置綠化，安裝活動設，形成各種活動空間0老年公寓專題研究及案例借鑒老年公寓的功能配置類別項目內容及相關規(guī)定食膳食自助餐室或公共餐廳衣洗衣設備全自動洗衣機及烘干機外送洗衣特約洗衣店，包洗包送住獨立套房單人房間、雙人房間；房間內有獨立的衛(wèi)浴及廚房設備家具床、床頭柜、衣柜、書桌椅、沙發(fā)、茶幾等電器電燈及電話陽臺曬衣架清潔服務公共空間的清潔整理、垃圾清運行公車就近公交站或設置社區(qū)巴士計程車代叫車服務類列項目內容及相關規(guī)定娛樂設備交流室、教室、戶外庭院、視聽室、麻將室、圖書館、公共小廚房等活動辦理各式社團、休閑外出旅游活動、生日會、節(jié)慶聯歡等。醫(yī)療保健醫(yī)務室醫(yī)生定時定點咨詢、駐診運動器材架空層及庭院內設置運動、健身器材安全維護管理員24小時巡查及日常生活事項協助關懷社工室住戶關懷、心理咨詢、福利事項代辦咨詢及其他社會事項學習老年大學與老年大學合辦0老年公寓專題研究及案例借鑒老年公寓的戶型布置單身室夫婦家庭室1室加1廚1衛(wèi)1室加1餐廳兼廚房1衛(wèi)2室加1廚房1衛(wèi)2室加1餐廳兼廚房1衛(wèi)使用面積30㎡左右使用面積30-50㎡左右使用面積30-50㎡左右使用面積50㎡以上0老年公寓專題研究及案例借鑒高層老年公寓無障礙設計----臥室、起居室臥室重要性老人每天在臥室里消耗的時間多達10一14小時，是老年人生活時間最長的地方。老年人的臥室并非單一功能空間，屬老人私密空間。設計特點及尺度使用面積不宜小于10㎡最好與陽臺連在一起臥室的窗臺適宜高度在0.75米左右，適宜老年人坐在窗前能看到室外的景色窗臺的寬度也應適當增加，一般不應小于250～300mm，以便放置花盆等物或扶靠觀景在低矮或是落地窗的內側應設置高900～1000mm的安全欄桿起居室重要性供老人接待客人、家庭聚會、休息娛樂，的過渡性空間。老年起居室屬于半私密性空間，也是通往其它空間的出入口。設計特點及尺度整體風格應該是整潔、清爽、功能合理它聯系著臥室、廚房、衛(wèi)生間及大門入口，但不應開設太多門洞，并且門的開設應比較集中。起居室開間不宜超過4200mm，獨用式起居室使用面積不宜小于14mm，兼顧其他用途時，使用面積不宜小于16mm0老年公寓專題研究及案例借鑒高層老年公寓無障礙設計----臥室指標0老年公寓專題研究及案例借鑒高層老年公寓無障礙設計----廚房廚房重要性老年人廚房內的操作通常需要站立半小時到1小時。要考慮座輪椅或需坐式操作的老年人的需求設計特點及尺度適用清潔及易防滑材料所有設置圓角處理，消除一切高差操作臺面高宜0.75-0.80m，臺面寬度不應小0.50m，臺下凈空前后進深不應小于0.2m，以保證老年人可以坐著進行操作。廚房吊柜離地高度為

1.40-1.50m，深度比案臺退進0.25m，以方便老年人取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度1.20m為宜廚房吊柜離地高度為

1.40-1.50m，深度比案臺退進0.25m，以方便老年人取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度1.20m為宜0老年公寓專題研究及案例借鑒高層老年公寓無障礙設計----衛(wèi)生間衛(wèi)生間重要性人身體狀況下降，衛(wèi)生間和浴室是日常生活中使用較頻繁的場所，也是容易產生煩惱和危險的多發(fā)區(qū)域。設計特點及尺度衛(wèi)生間要盡量靠近臥室，方便老人使用，可能的話可以和臥室嵌套在一起夜間衛(wèi)生間通道的照明，應在通道附近設置長明燈消除一些高差，防滑處理；衛(wèi)生間的門宜設平開門，門扇向外開啟并要考慮輪椅通行，大于90厘米。衛(wèi)生間設施設計特點浴缸選用的浴缸長度應大于150厘米，高內部深度應小于42厘米，方便老人出入。浴缸的出口處要有不銹鋼或防滑的扶手，讓老人出浴時有扶取之物浴缸的地面應平整防滑在浴缸的一端尚應留出30一40厘米的平臺供老在淋浴間內要設置坐板或座椅，并留出足夠的空間供老人完成各種洗澡動作淋浴噴頭可固定在適宜的高度，或連接塑料軟管上自己操作。淋浴處還應有足夠的空間容納人員輔助老人洗澡座便器老人下蹲困難，因此應選用坐便器，高度要大于43厘米坐便器的旁邊要設置扶手，前方要有足夠的活動空間洗臉臺的高度以80厘米左右為宜。注：所有這些衛(wèi)生設施都應進行圓角處理，周邊預留足夠的活動空間供老人和服務人員回旋，毛巾架、扶手等都要求能承受老人抓扶的力量。0老年公寓專題研究及案例借鑒高層老年公寓無障礙設計----衛(wèi)生間圖1.帶扶手的坐便器圖2.帶扶手的浴缸圖3.帶扶手的洗臉臺0老年公寓專題研究及案例借鑒高層老年公寓無障礙設計----陽臺陽臺重要性作為高層建筑的陽臺，應用玻璃做封閉處理，形成陽光室，既能遮風擋雨，又能享受陽光，不失為老人的一片自由天空。設計特點及尺度陽臺與室內房間要消除高差；通向陽臺的門寬度要大于90厘米，陽臺凈寬要大于150厘米，方便輪椅出入陽臺的寬度不小于150厘米，當一個人坐著的時候，另一個人可以從其前面或后面通過。欄桿高度不應小于110厘米，透空欄桿內可設花池以增加安全感陽臺的欄桿(板)要結實，高度大于110厘米，保證老人安全。欄桿(板)頂部或中間部位要局部加寬，方便老人種養(yǎng)花草，放置鳥籠等0老年公寓專題研究及案例借鑒高層老年公寓無障礙設計----交通空間交通空間設計特點及尺度公寓出入口出入口內外應留有不小于1.50m×1.50m的輪椅回旋面積老年人居住建筑出入口造型設計，應標志鮮明，易于辨認出入口門前平臺與室外地面高差不宜大于0.40m，并應采用緩坡臺階和坡道過渡緩坡臺階踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1/12，臺階與坡道兩側應設欄桿扶手走廊高層老年公寓各個樓層的走廊流線都應簡潔明了，走廊長度不要超過30米走廊凈高不能低于220厘米，凈寬在通行一輛輪椅時要大于120厘米電梯電梯作為高層老年公寓中極其重要的垂直交通工具，應選用低速平緩，簡單、尺寸寬大的類型電梯的門尺寸需在80厘米以上，轎箱凈空長寬要分別大于140厘米和135厘米電梯底層控制按鈕可以有所不同，其他按鈕要簡單統一，距地高度80一110厘米。電梯每層?？繒r要與樓面盡量持平，同付兩者之間水平縫隙不得大于1.5厘米，防止給輪椅使用帶來不便0老年公寓專題研究及案例借鑒高層老年公寓無障礙設計----交通空間老年公寓電梯入口設計老年公寓樓梯設計0老年公寓專題研究及案例借鑒高層老年公寓無障礙設計----室內裝修室內裝修設計特點及尺度墻、地面裝修選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。門門的凈寬最好保持在850mm以上，保證輪椅順利通過衛(wèi)生間應采用外開門，并采用里外都能開啟的門鎖。開關及插座應清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。電源開關應選用寬板防漏電式按鍵開關，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進行操作。選用安全型水龍頭應設置恒溫水龍頭，預先對水溫設定，水溫即為所需溫度，中途加水時，水溫也不會忽然變化。緊急呼救器居室及衛(wèi)生間廁位旁應設緊急呼救按鈕衛(wèi)生間的警報器應該安裝在離坐便器最近的側墻上，距地面高度為900mm，離后墻750mm或安裝在兩邊墻上，距地面高度為200mm，離后墻1600mm適合老年人的較長水龍頭適合老年人的門把手0老年公寓專題研究及案例借鑒老年公寓營運原則原則一原則二原則三定位：兩路出擊運營：三方并舉服務：四點標新老年人養(yǎng)老公建設施共享出售房屋（或房間）的產權出租房屋使用權產權酒店社區(qū)物業(yè)服務社區(qū)家政服務社區(qū)醫(yī)療服務社區(qū)娛樂服務老年公寓具有“一低二高”的特點，即低容積率、高比例公建設施、高水平的社區(qū)服務其目標消費群體應包括具有中高經濟實力的老年人和資源公享群體為老年人提供養(yǎng)老服務的同時根據項目所處地理位置，因地制宜地開發(fā)利用當地的特色資源規(guī)劃公建設施不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費需求，同時有利于開發(fā)商的資金回籠。三方并舉的銷售方式適應老年公寓市場定位及多元化發(fā)展的要求。形成老年公寓差異化經營的基礎，是持續(xù)正常經營的保障老年公寓為老年人提供高品質的養(yǎng)老生活，一方面它提供適合老年人居住的住宅環(huán)境，另一方面提供完善周到的人性化的社區(qū)服務，這是老年公寓差異化經營的必備條件。四點標新的社區(qū)服務提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差異化經營的基礎。0老年公寓專題研究及案例借鑒國內外典型老年公寓案例新加坡建屋發(fā)展局早在１９９８年３月推出了“樂齡公寓”。“樂齡公寓”一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位樂齡人提供生活空間?！皹俘g公寓”和普通住宅不同的是：住宅入口處面積適當增大，便于輪椅通過；門的寬度適當增加，使輪椅可以通行；室內地面平坦，沒有高差；廚房和衛(wèi)生間的面積適當加大，便于坐凳或坐輪椅使用；廁所都靠近臥室，并設長明燈；開關、門鈴和門窗把手等設施的位置適當降低；老人容易摔倒，地面和浴池底都防滑，浴池、廁所、樓梯和走廊兩側都設扶手；老人視覺功能下降，房間光照度提高２倍以上；老人不適應炫光，加了抑制；老人聽力降低，提高了報警聲響；廁所用了推拉門，不用平開門；廚房洗滌臺和灶臺以及衛(wèi)生間洗面臺的下部都凹進去，以便老人操作時可坐下把腿伸進去；煤氣等各種開關上的字很大，以利老人辨識；各種讀物也像低幼課本，字體特別的大。0老年公寓專題研究及案例借鑒北京太陽城銀齡公寓簡介北京太陽城是成功開發(fā)老年公寓的典范。北京太陽城采用“福利性事業(yè)，商業(yè)化運作”的模式，走以老年人養(yǎng)老，帶動醫(yī)療、商業(yè)、娛樂、旅游的多元化經營與發(fā)展的道路。北京太陽城銀齡公寓位于太陽城社區(qū)內，是一處具有醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能的租住式老年公寓。分為公寓A棟和公寓B棟，總建筑面積為28700平方米，仿歐式建筑，完全采用無障礙設計，適合老年人的地板式采暖、醫(yī)護型電梯，從細微處體現對老年人的關愛。銀齡公寓A棟擁有各類戶型房間175間，接待半自理和無自理能力老人，以醫(yī)療護理為主，生活照料為輔。一層設有面積為180平方米的餐廳為老人提供營養(yǎng)配餐（包括流食、半流食配餐）。一層設有家屬接待區(qū)，并提供音樂療養(yǎng)。護士24小時查房和24小時特別看護的人性化服務。提供輔助健身、文體娛樂及床邊撫慰等服務。公寓內設有護士站、多功能廳、公共浴室、餐廳、洗衣房、康復訓練室、家屬更衣室，全棟樓采取封閉式管理。為半自理老人提供醫(yī)療康復安養(yǎng)與生活護理相結合的服務。為無自理能力老人提供全托管生活照料與醫(yī)療護理相結合的服務。銀齡公寓B棟擁有各類戶型房間297間，接待健康老人，以生活照料為主，醫(yī)療護理為輔。銀齡公寓B棟總建筑面積為17900平米，客房總數為297間。每層均設有一個面積為160平方米的餐廳，為老人提供各式營養(yǎng)配餐。一層中央設有一個面積為500平米的宴會廳，方便子女與老人合家團聚。公寓樓內設有歐陸風情區(qū)、童趣天地、時空長廊及樓心花園等。為豐富老人的文化精神生活，組織各種興趣小組開展文化娛樂活動。0老年公寓專題研究及案例借鑒北京太陽城內部配套設施公寓內部設施醫(yī)務室設有護士站，全天24小時值班，由北京太陽城醫(yī)院提供專業(yè)醫(yī)護人員和醫(yī)療設備。為老人提供及時、貼心的優(yōu)質服務。綜合活動室公寓每層均設有一個綜合活動室，綜合活動室配有專業(yè)人員為老人們組織養(yǎng)生保健講座及書法、繪畫、棋牌、手工編織等豐富多彩的活動。老人們可以在這里喝茶博弈、談心聊天，舉辦小型的舞會和聯歡會等，是一處老人們休閑娛樂的理想場所。餐廳

公寓餐廳配有專業(yè)營養(yǎng)師進行合理膳食搭配，為老人提供營養(yǎng)可口、花樣繁多的餐飲。提前一周制定營養(yǎng)食譜，以方便老人選擇和定餐。

浴室每個房間均設有獨立浴室，定時溫泉水供應，根據老年人生理特點設置環(huán)形扶手、地面防滑處理等，從細微處體現對老人的關愛。

閱覽室公寓為老年人配備環(huán)境舒適安靜的閱覽室。提供各類書籍、報刊、雜志等圖書資料，并配備電腦供老人上網查閱資料。緊急呼叫系統

每個房間均配備緊急呼叫系統，醫(yī)護人員24小時值班，當緊急呼叫鈴響后，醫(yī)務人員即刻通過電腦調取病史，同時以第一時間到達呼叫處，實施急救。

活動表時間上午下午周一游泳隊（8：30-11：00）卡拉OK（2：30-4：30）京劇隊（9：00-11：00）周二手工組（9：00-11：00）電影（2：30-4：30）周三游泳隊（8：30-11：00）英語（2：30-4：30）周四時裝隊（9：00-11：00）書畫班（2：30-4：30）周五游泳隊（8：30-11：00）養(yǎng)生保健座談（2：30-4：30）0老年公寓專題研究及案例借鑒北京太陽城配套服務銀齡公寓B棟為老人提供的服務分為基本服務、住宿服務、膳食服務、醫(yī)療服務、娛樂休閑服務、購物服務、交通服務及根據老人特殊需求提供的其他服務共八大類。A基本服務B住宿服務C娛樂休閑服務D醫(yī)療服務E膳食服務F購物服務G交通服務對新入住會員進行健康體檢，建立健康檔案；免費提供訂報、送報、郵寄信件等郵政服務；公寓內24小時值班服務；公寓內24小時監(jiān)控服務；叫醒服務、問詢服務；戶內寬帶上網；配備設施及設備維護服務；有償打字、傳真、復印等商務服務社區(qū)內設有銀行提供的ATM自動提款機及自動交款機；定時溫泉水洗浴服務員每天定時進行房間衛(wèi)生清潔定期更換床上用品，特殊需要可根據老人合理要求隨時更換；定期換洗窗簾；有償洗衣服務；免費提供入住公寓內的各種活動場所（電腦室、閱覽室、健身房、聊天室、棋牌室、書法室、手工室和綜合排練室）及健身娛樂設施（健身器械、乒乓球、臺球、沙弧球等）提供室外健身器械；定期組織郊游、采摘等活動；定期組織各種興趣小組和各種文娛活動；有償參加社區(qū)老年大學的各種課程和相應活動；每年免費提供一次健康體檢；免費提供健康咨詢和保健知識講座配備緊急呼叫系統，隨時提供緊急醫(yī)療服務；提供預防保健工作(疫苗費用自理)；公寓內配有醫(yī)務室和值班巡診醫(yī)生，每天定時進行巡診；日常量血壓、吃藥、就診提醒醫(yī)護人員24小時值班提供一日三