房地產(chǎn)估價原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 08課件講解

房地產(chǎn)估價原理與方法

上海城建職業(yè)學(xué)院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營與管理國家教學(xué)資源庫房地產(chǎn)價格和價值的種類1價格和價值2掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值3市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值4買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值5正常負(fù)擔(dān)價、賣方凈得價和買方實付價6房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格7完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值8歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)價值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值9市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價10基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格11土地價值、建筑物價值和房地價值12總價格、單位價格和樓面地價13名義價格和實際價格14現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格15起價、標(biāo)價、成交價和均價16保留價、起拍價、應(yīng)價或出價和成交價總價格、單位價格和樓面地價房地產(chǎn)價格的表示單位總價格單位價格樓面地價總價格、單位價格和樓面地價1.總價格簡稱總價是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平高低2.單位價格簡稱單價土地單價是指單位土地面積的土地價格建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格單價一般可以反映房地產(chǎn)價格水平高低總價格、單位價格和樓面地價價格單位（1）貨幣：包括幣種和貨幣單位（2）面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位面積內(nèi)涵建筑物通常有建筑面積、使用面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積住宅還有居住面積，商業(yè)用房還有營業(yè)面積，出租的房屋還有可出租面積，成片開發(fā)的土地還有可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。面積單位中國內(nèi)地通常采用平方米（土地的面積單位有時還采用公頃、畝）美國、英國和中國香港地區(qū)：平方英尺日本、韓國和中國臺灣地區(qū)：坪總價格、單位價格和樓面地價

總價格、單位價格和樓面地價[例1]甲地單價7000元/㎡，乙地單價5100元/㎡，其他條件完全相同，甲土地比乙土地貴。但如果容積率不同，不能簡單地根據(jù)土地單價的高低來判斷地塊價格高低，而應(yīng)采用樓面地價。如果甲地的容積率為5，乙地的容積率為3，則甲地的樓面地價為1400元/㎡，乙地的樓面地價為1700元/㎡。根據(jù)樓面地價，乙地反而比甲地貴。[例2]采用成本法評估某新建商品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元/㎡，土地重新取得單價為2100元/㎡，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價為多少？[