工作領(lǐng)域2 新居住項(xiàng)目產(chǎn)品與價(jià)格策37課件講解

工作領(lǐng)域2新居住項(xiàng)目產(chǎn)品與價(jià)格策劃任務(wù)3新居住項(xiàng)目?jī)r(jià)格策劃戴小清3.4必備業(yè)務(wù)知識(shí)1.影響房地產(chǎn)價(jià)格的10因素（1）自身因素。也就是房地產(chǎn)產(chǎn)品因素，包括權(quán)利、位置、地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)、面積、日照、通風(fēng)、建筑物狀況等。產(chǎn)品因素過(guò)硬，一般房地產(chǎn)價(jià)格就高。（2）環(huán)境因素。包括視覺(jué)環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等。環(huán)境條件好，一般房地產(chǎn)價(jià)格就高。（3）人口因素。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。①人口數(shù)量。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲；反之，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下落。人口增長(zhǎng)有人口凈增長(zhǎng)、人口零增長(zhǎng)和人口負(fù)增長(zhǎng)三種情況。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動(dòng)人口，以及日間人口和夜間人口，都會(huì)對(duì)不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響。在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格：一方面，人口高密度地區(qū)，房地產(chǎn)的價(jià)格趨高；另一方面，人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。②人口素質(zhì)。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。③家庭人口規(guī)模。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。（4）經(jīng)濟(jì)因素。①經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)樂(lè)觀，對(duì)房地產(chǎn)的需求就增加，一般房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。②物價(jià)。物價(jià)走高，將加重開發(fā)商成本，從而將抑制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的供給，價(jià)格會(huì)上漲，而且物價(jià)上漲可能出現(xiàn)通貨膨脹，人們會(huì)選擇投資房地產(chǎn)保值，也會(huì)刺激價(jià)格上漲；反之，物價(jià)走低，將減輕開發(fā)商成本，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降或漲幅減小。③居民收入。居民收入水平直接決定了該城市市民對(duì)住宅及其相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的市場(chǎng)需求。居民平均收入水平影響房屋價(jià)格，平均收入水平越高的城市，住宅的價(jià)格往往也越高。三大都市圈是全國(guó)市民收入最高的地區(qū)，也是全國(guó)住宅價(jià)格最高的地區(qū)。貧富差異影響房屋檔次結(jié)構(gòu)，即使平均收入一樣，收入的貧富差異程度越大，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)區(qū)間就越大。（5）社會(huì)因素。包括政治安定、社會(huì)治安、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。社會(huì)環(huán)境好，一般房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)大幅波動(dòng)。（6）行政因素。包括房地產(chǎn)制度、政策、發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃、交通管制等。①利率因素，會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求。②匯率因素，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生顯著的影響，持續(xù)力度大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。一般而言，匯率調(diào)整主要表現(xiàn)為境外資金對(duì)東道國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)，如果投資者預(yù)期東道國(guó)貨幣會(huì)升值，他們就會(huì)在東道國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投入更多的資金，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求?，F(xiàn)階段要確保貨幣政策的獨(dú)立性,并采取有效措施防止國(guó)際游資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。③房地產(chǎn)稅收因素，也在相當(dāng)程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格。主要有營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。當(dāng)政府覺(jué)得房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)熱時(shí)，往住就會(huì)通過(guò)提高房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)，抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而當(dāng)政府覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷時(shí)，往往就會(huì)通過(guò)降低房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收標(biāo)淮激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)。④城市規(guī)劃因素，會(huì)確定房地產(chǎn)所在區(qū)域的商服中心、道路、交通、城市設(shè)施和環(huán)境狀況，這些因素都會(huì)影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格，如規(guī)劃中的地鐵會(huì)造成沿線所有房?jī)r(jià)上漲。⑤交通管制因素，會(huì)改變房地產(chǎn)道路通達(dá)因素、交通便捷因素，當(dāng)交通管制改善了房地產(chǎn)的道路通達(dá)狀況，使交通更加便捷，則會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲；反之，房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌。（7）心理因素。包括心態(tài)、偏好、時(shí)尚風(fēng)氣、風(fēng)水、吉祥數(shù)字等。主要是對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，當(dāng)心理預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，則會(huì)選擇購(gòu)買房地產(chǎn)，從而可能真正造成房?jī)r(jià)上漲；反之，則會(huì)選擇不買房或售房，從而可能真正造成房?jī)r(jià)下跌。（8）國(guó)際因素。包括世界經(jīng)濟(jì)、軍事沖突、政治對(duì)立、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)、貿(mào)易沖突等。國(guó)際形勢(shì)動(dòng)蕩，會(huì)傳遞到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，引起房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。（9）供求因素。包括房地產(chǎn)供給、需求。供大于求情況下，一般房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；相反，求大于供情況下，一般房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。（10）其他因素。上述9方面之外的因素，也可能會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，如新冠肺炎造成的連鎖反應(yīng)會(huì)引起相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。2.房地產(chǎn)成交價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格（1）房地產(chǎn)成交價(jià)格。簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格，高于或等于賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。3.現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格（1）現(xiàn)房?jī)r(jià)格。是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。（2）期房?jī)r(jià)格。是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋為交易標(biāo)的的價(jià)格。期房?jī)r(jià)格通常低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等)下的關(guān)系。無(wú)論是現(xiàn)房交易還是期房交易，付款方式又有在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)一次付清、按約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清和分期付清等，因此形成了多種組合形式。4.房地產(chǎn)單價(jià)和總價(jià)（1）房地產(chǎn)總價(jià)格。簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。（2）房地產(chǎn)單位價(jià)格。簡(jiǎn)稱單價(jià)，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，具體是指單位土地面積的土地價(jià)格；土地與建筑物合在一起的房地產(chǎn)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的價(jià)格。價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成，元/m2。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。5.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。（2）政府指導(dǎo)價(jià)。是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。（3）政府定價(jià)。是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格，如保障房定價(jià)。政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。6.房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格（1）房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格。是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。（2）房地產(chǎn)名義價(jià)格。是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。例如，一套建筑面積50m2的住房，總價(jià)為30萬(wàn)元，其在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：①要求在成交日期時(shí)一次付清；②如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5％；③從成交日期時(shí)起分期付清，如首付10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬(wàn)元。上述第一種情況：實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元，不存在名義價(jià)格；第二種情況：實(shí)際總價(jià)為28.5萬(wàn)元,名義總價(jià)為30萬(wàn)元；第三種情況：實(shí)際總價(jià)為29.2828萬(wàn)元(假定年折現(xiàn)率為5％)，名義總價(jià)為30萬(wàn)元。7.房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整（1）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整。是指在銷售過(guò)程中，按預(yù)想的情況或者預(yù)想的情況與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，依據(jù)“價(jià)格控制與調(diào)整方案”，做出的價(jià)格調(diào)整。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整策略。是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定價(jià)確定的前提下，在銷售過(guò)程中，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目及市場(chǎng)的發(fā)展情況，引導(dǎo)價(jià)格發(fā)展走勢(shì)的價(jià)格方案。在不同的房