銀行從業(yè)-中級個人貸款-第三節(jié)個人住房貸款風(fēng)險管理

銀行從業(yè)-中級個人貸款-第三節(jié)個人住房貸款風(fēng)險管理1.【單項選擇題】在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，擔(dān)保公司的“擔(dān)保放大倍數(shù)”是指()。A.擔(dān)保公司向銀行的貸款與自身實收資本的倍數(shù)B.擔(dān)保公司的營業(yè)利潤與自身（江南博哥）實收資本的倍數(shù)C.擔(dān)保公司對外提供擔(dān)保的余額與自身實收資本的倍數(shù)D.擔(dān)保公司提供給借款者的貸款與自身實收資本的倍數(shù)正確答案：C參考解析：“擔(dān)保放大倍數(shù)”即【擔(dān)保公司對外提供擔(dān)保的余額與自身實收資本的倍數(shù)】，倍數(shù)過大會造成過度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無力代償。2.【單項選擇題】為了防止部分借款申請人通過抬高房價的方式騙貸，銀行應(yīng)該對房屋進行全面的估價。首要步驟是（??）。A.與專業(yè)的房地產(chǎn)估價公司合作進行聯(lián)合估價B.參考貸款申請人提供的交易價格C.建立自己的房地產(chǎn)交易信息庫D.通過網(wǎng)絡(luò)進行詢價，以確定房價大致的合理范圍正確答案：A參考解析：為了防止部分借款申請人通過抬高房價的方式騙貸，應(yīng)該對房屋進行全面的估價。首先，可以與專業(yè)的房地產(chǎn)估價公司合作，對交易房屋進行價值評估；其次，通過網(wǎng)絡(luò)進行詢價，以確定房價大致的合理范圍；最后，具備條件的可建立自己的房地產(chǎn)交易信息庫，通過對相同或是類似房屋的查詢，利用房地產(chǎn)估價中的比較法進行價格的確定。2.【單項選擇題】為了防止部分借款申請人通過抬高房價的方式騙貸，銀行應(yīng)該對房屋進行全面的估價。首要步驟是（??）。A.與專業(yè)的房地產(chǎn)估價公司合作進行聯(lián)合估價B.參考貸款申請人提供的交易價格C.建立自己的房地產(chǎn)交易信息庫D.通過網(wǎng)絡(luò)進行詢價，以確定房價大致的合理范圍正確答案：A參考解析：為了防止部分借款申請人通過抬高房價的方式騙貸，應(yīng)該對房屋進行全面的估價。首先，可以與專業(yè)的房地產(chǎn)估價公司合作，對交易房屋進行價值評估；其次，通過網(wǎng)絡(luò)進行詢價，以確定房價大致的合理范圍；最后，具備條件的可建立自己的房地產(chǎn)交易信息庫，通過對相同或是類似房屋的查詢，利用房地產(chǎn)估價中的比較法進行價格的確定。3.【單項選擇題】在個人住房貸款操作風(fēng)險管理中，下列做法不符合規(guī)定的是（??）。A.執(zhí)行“先記賬、后放款”原則B.借款相關(guān)人員(借款人、共同還款人)及其配偶必須到場C.可以辦理境外自然人購買符合實際需要的非自用、非自住商品房業(yè)務(wù)D.在貸款調(diào)查中，需審核擔(dān)保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔(dān)保物價值的市場走勢如何正確答案：C參考解析：C項，境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)(經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)和境外自然人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，【不得購買非自用、非自住商品房】。4.【單項選擇題】個人住房貸款對合作機構(gòu)分析的要點不包括(??)。A.合作機構(gòu)的注冊地址B.合作機構(gòu)的經(jīng)營成果C.合作機構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)D.合作機構(gòu)的歷史信用記錄正確答案：A參考解析：合作機構(gòu)分析的要點有：①分析合作機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)；②分析合作機構(gòu)的業(yè)界聲譽；③分析合作機構(gòu)的歷史信用記錄；④分析合作機構(gòu)的管理規(guī)范程度；⑤分析企業(yè)的經(jīng)營成果；⑥分析合作機構(gòu)的償債能力。A選項不包括。5.【單項選擇題】在經(jīng)濟學(xué)中，由于事前信息不對稱，銀行將優(yōu)質(zhì)客戶拒之門外的現(xiàn)象是一種()。A.操作風(fēng)險B.道德風(fēng)險C.逆向選擇D.信用風(fēng)險正確答案：C參考解析：在當(dāng)前的業(yè)務(wù)環(huán)境下，真實個人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對稱。事前的信息不對稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟學(xué)中的【逆向選擇】；而事后的信息不對稱使得銀行的貸款資金遭受風(fēng)險，即道德風(fēng)險。6.【單項選擇題】下列不能作為個人住房貸款借款人收入證明的是()。A.借款人單位人事部門出具的收入證明B.借款人個人納稅證明C.借款人房屋出租的租金證明D.借款人出具的收入證明正確答案：D參考解析：在審核個人住房貸款申請時，必須對借款人的收入證明嚴格把關(guān)，尤其是自雇人士或自由職業(yè)者。除了向借款人的工作單位、工商管理部門、稅務(wù)部門以及征信機構(gòu)等獨立的第三方進行查證外，還應(yīng)審查其納稅證明、資產(chǎn)證明、財務(wù)報表、銀行賬單等，確保第一還款來源真實、準確、充足。可采取的措施包括驗證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入。7.【單項選擇題】下列屬于個人住房貸款中常見的政策性風(fēng)險的是()。A.對抵押品執(zhí)行的政策性限制B.對境外人士購房的限制C.對樓盤建設(shè)規(guī)劃的限制D.對售房人資格的政策性限制正確答案：B參考解析：政策風(fēng)險是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險。比較常見的政策風(fēng)險如下：①對境外人士購房的限制；②對購房人資格的政策性限制。8.【單項選擇題】其他合作機構(gòu)風(fēng)險的防控措施不包括()。A.積極利用法律手段，追究當(dāng)事人民事責(zé)任，加大“假個貸”的實施成本B.深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)C.業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)D.嚴格執(zhí)行準入退出制度正確答案：A參考解析：其他合作機構(gòu)風(fēng)險的防控措施包括：①深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)；②業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)；③嚴格執(zhí)行準入退出制度；④有效利用保證金制度；⑤嚴格執(zhí)行回訪制度。（A選項是“假個貸”的防控措施，并且應(yīng)該是追究當(dāng)事人【刑事責(zé)任】而不是民事責(zé)任。）8.【單項選擇題】其他合作機構(gòu)風(fēng)險的防控措施不包括()。A.積極利用法律手段，追究當(dāng)事人民事責(zé)任，加大“假個貸”的實施成本B.深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)C.業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)D.嚴格執(zhí)行準入退出制度正確答案：A參考解析：其他合作機構(gòu)風(fēng)險的防控措施包括：①深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)；②業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)；③嚴格執(zhí)行準入退出制度；④有效利用保證金制度；⑤嚴格執(zhí)行回訪制度。（A選項是“假個貸”的防控措施，并且應(yīng)該是追究當(dāng)事人【刑事責(zé)任】而不是民事責(zé)任。）9.【單項選擇題】以下不能進行質(zhì)押擔(dān)保的是()。A.存單B.保單C.國債D.醫(yī)院住院大樓正確答案：D參考解析：質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是【存單、保單、國債、收費權(quán)質(zhì)押】。主要風(fēng)險在于：質(zhì)押物的合法性；對于無處分權(quán)的權(quán)利進行質(zhì)押；非為被監(jiān)護人利益以其所有權(quán)利進行質(zhì)押；非法所得、不當(dāng)?shù)美玫臋?quán)利進行質(zhì)押等。10.【單項選擇題】在個人住房抵押貸款中，合同有效性風(fēng)險不包括()。A.格式條款無效的風(fēng)險B.格式條款解釋風(fēng)險C.格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險D.抵押物重復(fù)抵押正確答案：D參考解析：合同有效性風(fēng)險包括以下幾項：①格式條款無效的風(fēng)險；②未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險；③格式條款解釋風(fēng)險；④格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險。D項，抵押物重復(fù)抵押屬于擔(dān)保風(fēng)險。10.【單項選擇題】在個人住房抵押貸款中，合同有效性風(fēng)險不包括()。A.格式條款無效的風(fēng)險B.格式條款解釋風(fēng)險C.格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險D.抵押物重復(fù)抵押正確答案：D參考解析：合同有效性風(fēng)險包括以下幾項：①格式條款無效的風(fēng)險；②未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險；③格式條款解釋風(fēng)險；④格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險。D項，抵押物重復(fù)抵押屬于擔(dān)保風(fēng)險。11.【單項選擇題】下列關(guān)于“假個貸”防控措施的說法錯誤的是()。A.深入調(diào)查分析合作機構(gòu)資質(zhì)情況B.加強一線人員培訓(xùn)，嚴把貸款準入關(guān)C.進一步完善個人住房貸款風(fēng)險保證金制度D.積極利用法律手段，追究當(dāng)事人民事責(zé)任，加大“假個貸”的實施成本正確答案：D參考解析：“假個貸”的防控措施主要有以下幾種：①深入調(diào)查分析合作機構(gòu)資質(zhì)情況；②加強一線人員培訓(xùn)，嚴把貸款準入關(guān)；③進一步完善個人住房貸款風(fēng)險保證金制度；④積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個貸”的實施成本。注意應(yīng)該為【刑事責(zé)任】而不是民事責(zé)任。所以D錯。12.【單項選擇題】防范個人住房貸款違約風(fēng)險需特別重視把握()。A.借款人的還款能力B.抵(質(zhì))押物的價值C.借款人的第二還款來源D.保證人的保證能力正確答案：A參考解析：防范個人住房貸款違約風(fēng)險需特別重視把握【借款人的還款能力】，改變以往“重抵押物、輕還款能力”的貸款審批思路。因此，銀行應(yīng)該進一步嚴格個人住房貸款的調(diào)查和審查，尤其是關(guān)注和評估借款人的還款能力，準確把握第一還款來源，從而有效控制個人住房貸款業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險。16.【多項選擇題】在個人住房貸款的發(fā)放環(huán)節(jié)，存在的主要風(fēng)險點包括（??）。A.在資金劃撥時會計憑證填制不合要求B.未對重點貸款使用情況進行跟蹤檢查C.發(fā)放金額、期限與審批表不一致D.貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效E.個人信貸信息錄入是否準確正確答案：A,C,D,E參考解析：貸款發(fā)放環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險點如下：①個人信貸信息錄入是否準確，貸款發(fā)放程序是否合規(guī)；②貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效，抵(質(zhì))押物是否辦理抵(質(zhì))押登記手續(xù)；③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款；④在資金劃撥中的風(fēng)險點有會計憑證填制不合要求，未對會計憑證進行審查，貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒有“先記賬、后放款”等；⑤未按規(guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔(dān)保方式、貼息等發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款錯誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯誤發(fā)放貸款。B項屬于貸后管理環(huán)節(jié)的風(fēng)險。17.【多項選擇題】在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，貸前調(diào)查中的風(fēng)險包括（??）。A.提供貸款業(yè)務(wù)的項目未按規(guī)定上報審批B.對于非本行簽約貸款樓盤的房地產(chǎn)商及其房地產(chǎn)情況未進行調(diào)查、審查C.對借款申請人所提交資料未按規(guī)定核實是否真實、合法、合規(guī)D.對借款申請人第一還款來源未按規(guī)定核實是否穩(wěn)定、充足E.對借款申請人的擔(dān)保措施未規(guī)定核實是否足額、有效正確答案：A,B,C,D,E參考解析：個人住房貸款貸前調(diào)查中的風(fēng)險來自于對項目的調(diào)查和對借款人的調(diào)查兩個方面。A、B屬于對項目的調(diào)查；C、D、E屬于對借款人的調(diào)查。故以上所有選項都要選上。18.【多項選擇題】下列屬于個人住房貸款貸后管理風(fēng)險的有（??）。A.房屋他項權(quán)證辦理不及時B.按照規(guī)定保管借款合同，擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料C.逾期貸款催收不及時，不良貸款處置不力，造成貸款損失D.未建立貸后監(jiān)控檢查制度，未對重點貸款使用情況進行跟蹤檢查E.只關(guān)注借款人按月還款情況，在正常還款的情況下，未對其經(jīng)營情況及抵押物價值、用途等變動情況跟蹤檢測正確答案：A,C,D,E參考解析：B項應(yīng)該是“未”按規(guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀，他項權(quán)利證書未按規(guī)定進行保管，造成他項權(quán)證遺失，他項權(quán)利滅失。19.【多項選擇題】銀行在選擇合作機構(gòu)時，一般來講，應(yīng)重點選擇具有以下特征的合作機構(gòu)(??)。A.成立5年以上B.企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定，從業(yè)時間長，專業(yè)技術(shù)高，團隊穩(wěn)定，在社會上有一定的地位C.具有良好的信用記錄，近期無重大經(jīng)濟糾紛及訴訟D.具有良好的歷史經(jīng)營業(yè)績和較強的盈利能力E.具有較強的資金實力和償債能力正確答案：B,C,D,E參考解析：銀行在選擇合作機構(gòu)時，一定要在細致的調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)。一般來講，應(yīng)重點選擇具有以下特征的合作機構(gòu)：（1）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定，從業(yè)時間長，專業(yè)技術(shù)高，團隊穩(wěn)定，在社會上有一定的地位；（2）企業(yè)和主要領(lǐng)導(dǎo)人在業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽，取得高等級專業(yè)資質(zhì)；（3）具有良好的信用記錄，近期無重大經(jīng)濟糾紛及訴訟；（4）企業(yè)組織機構(gòu)健全，具有較為完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度，企業(yè)治理結(jié)構(gòu)合理；（5）具有良好的歷史經(jīng)營業(yè)績和較強的盈利能力；（6）具有較強的資金實力和償債能力。A選項屬于干擾項。19.【多項選擇題】銀行在選擇合作機構(gòu)時，一般來講，應(yīng)重點選擇具有以下特征的合作機構(gòu)(??)。A.成立5年以上B.企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定，從業(yè)時間長，專業(yè)技術(shù)高，團隊穩(wěn)定，在社會上有一定的地位C.具有良好的信用記錄，近期無重大經(jīng)濟糾紛及訴訟D.具有良好的歷史經(jīng)營業(yè)績和較強的盈利能力E.具有較強的資金實力和償債能力正確答案：B,C,D,E參考解析：銀行在選擇合作機構(gòu)時，一定要在細致的調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)。一般來講，應(yīng)重點選擇具有以下特征的合作機構(gòu)：（1）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定，從業(yè)時間長，專業(yè)技術(shù)高，團隊穩(wěn)定，在社會上有一定的地位；（2）企業(yè)和主要領(lǐng)導(dǎo)人在業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽，取得高等級專業(yè)資質(zhì)；（3）具有良好的信用記錄，近期無重大經(jīng)濟糾紛及訴訟；（4）企業(yè)組織機構(gòu)健全，具有較為完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度，企業(yè)治理結(jié)構(gòu)合理；（5）具有良好的歷史經(jīng)營業(yè)績和較強的盈利能力；（6）具有較強的資金實力和償債能力。A選項屬于干擾項。20.【多項選擇題】“假個貸”行為具有若干共性特征，包括(??)。A.借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付B.沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷C.開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套D.借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時間內(nèi)集中申請辦理貸款E.沒有特殊原因，樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高正確答案：A,B,C,D,E參考解析：以上都符合要求，除此之外“假個貸”行為的共性特征還包括借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時向等與所購房屋密切相關(guān)的信息不甚了解；多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或同一單位進行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來還款；開發(fā)商或中介機構(gòu)代借款人統(tǒng)一還款；借款人集體中斷還款等。21.【多項選擇題】下列情形中，抵押無效的有(??)。A.李四以自己工作的醫(yī)院住院部大樓作為抵押，貸款10萬元裝修住房B.張三以其名下房產(chǎn)作為抵押申請汽車貸款，其配偶作為共同共有人并不知道C.某幢房產(chǎn)在2002年的交易價格為50萬元，銀行按照2009年的評估價60萬元核算貸款金額D.某公司老總以公司為自己購買的汽車提供抵押擔(dān)保E.紅星中學(xué)提出以學(xué)校操場為抵押，貸款50萬元翻新校舍正確答案：A,B,D,E參考解析：學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位公益財產(chǎn)，所有權(quán)不明、有爭議的以及宅基地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。共有財產(chǎn)的抵押須取得共有人的同意等，公司董事、經(jīng)理不得以公司財產(chǎn)為個人提供抵押擔(dān)保等。22.【多項選擇題】在個人住房貸款中，借款人的信用風(fēng)險主要表現(xiàn)為(??)。A.政策風(fēng)險B.還款意愿風(fēng)險C.擔(dān)保風(fēng)險D.還款能力風(fēng)險E.訴訟時效風(fēng)險正確答案：B,D參考解析：借款人的還款能力與還款意愿對銀行個人住房貸款的安全有著至關(guān)重要的作用。借款人的信用風(fēng)險主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險和還款意愿風(fēng)險兩個方面。23.【多項選擇題】個人住房貸款業(yè)務(wù)中，操作風(fēng)險的防范措施包括(??)。A.在實踐工作中，個人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)盡職盡責(zé)，避免違法違規(guī)操作B.經(jīng)辦人員共同合作對借款人信用和經(jīng)濟收入作出評價和判斷C.個人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德D.加強并完善銀行內(nèi)控制度E.加強法制教育，加重對違規(guī)違紀行為的處罰力度正確答案：A,C,D,E參考解析：操作風(fēng)險的防范措施：①提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神，首先需要個人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德；其次要加強法制教育，加重對違規(guī)違紀行為的處罰力度，最后要加強并完善銀行內(nèi)控制度，C、D、E項正確：②掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)。在實踐工作中，個人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)盡職盡責(zé)，避免違法違規(guī)操作，A項正確；③嚴格落實貸前檢查和貸后檢查，個人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)該認真負責(zé)地進行實地調(diào)查和資料收集，獲取真實、全面的信息資料，獨立地對借款人信用和經(jīng)濟收入做出評價和判斷，B項錯誤。24.【多項選擇題】在個人住房貸款中，貸款審批環(huán)節(jié)的主要業(yè)務(wù)風(fēng)險控制點不包括()。A.不按權(quán)限審批貸款B.審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴C.提供貸款業(yè)務(wù)的項目未按規(guī)定上報審批D.未按獨立公正原則審批E.借款申請人第一還款來源不穩(wěn)定正確答案：C,E參考解析：貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險控制點為：①未按獨立公正原則審批；②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放；③審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。C、E兩項均為貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險。25.【多項選擇題】在信用風(fēng)險防范措施中，為加強借款人還款能力的甄別，可從驗證借款人()來審核其收入的真實性。A.租金收入B.工資收入C.投資收入D.意外收入E.經(jīng)營收入正確答案：A,B,C,E參考解析：為防范個人住房信用風(fēng)險，要加強借款人的還款能力甄別，必須對借款人收入證明嚴格把關(guān)，尤其是自雇人士或自由職業(yè)者。重點驗證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入。25.【多項選擇題】在信用風(fēng)險防范措施中，為加強借款人還款能力的甄別，可從驗證借款人()來審核其收入的真實性。A.租金收入B.工資收入C.投資收入D.意外收入E.經(jīng)營收入正確答案：A,B,C,E參考解析：為防范個人住房信用風(fēng)險，要加強借款人的還款能力甄別，必須對借款人收入證明嚴格把關(guān)，尤其是自雇人士或自由職業(yè)者。重點驗證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入。38.【判斷題】貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款最高成數(shù)來確定，要對借款人家庭名下住房套數(shù)信息、過往個人住房貸款使用情況進行調(diào)查，并結(jié)合家庭收入水平，合理確定貸款額度。（）A.對B.錯正確答案：對參考解析：貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款最高成數(shù)來確定，要對借款人家庭名下住房套數(shù)信息、過往個人住房貸款使用情況進行調(diào)查，并結(jié)合家庭收入水平，合