《房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析案例研究：以華夏幸福為例（定量論文）》14000字

第頁房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析案例研究—以華夏幸福為例摘要：在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了較為重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)從二十世紀(jì)八十年代開始興起，雖然它是一個(gè)新興的行業(yè)，但是關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，能增加許多就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力，也為我國(guó)增加了財(cái)政收入和稅收收入，加快了城市城鎮(zhèn)化的腳步。隨著經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，加快了社會(huì)的進(jìn)步，也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也持續(xù)增加，消費(fèi)者具有更大的選擇空間。房地產(chǎn)行業(yè)是具有風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)，因此，如何有效地去管理風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說是重中之重，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的所有體現(xiàn)，如何正確的認(rèn)識(shí)并且防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司創(chuàng)立于1988年，扎實(shí)的發(fā)展自己，在全球產(chǎn)業(yè)新城方面努力發(fā)展，發(fā)展出了自身良好的信譽(yù)，也創(chuàng)立了許多優(yōu)秀的項(xiàng)目品牌和服務(wù)品牌。消費(fèi)者對(duì)華夏幸福也具有較高的評(píng)價(jià)。本文從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的基本理論出發(fā)，綜合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理等相關(guān)知識(shí)，分析該公司的現(xiàn)狀，通過介紹財(cái)務(wù)指標(biāo)分析的方法，研究華夏幸福基業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，分別進(jìn)行縱向分析和橫向分析，挑選三大財(cái)務(wù)報(bào)表的核心數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，明確該公司的發(fā)展方向和領(lǐng)域，了解公司的經(jīng)營(yíng)狀況，以便能在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中大力發(fā)展綜合實(shí)力，提升自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，更好的為公司的發(fā)展進(jìn)行決策。關(guān)鍵字：華夏幸福；房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)分析目錄1緒論 -5-1.1研究背景及意義 -5-1.1.1研究背景 -5-1.1.2研究意義 -6-1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 -7-1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 -7-1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 -7-1.2.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀綜述 -8-2財(cái)務(wù)分析的相關(guān)概述 -8-2.1.1財(cái)務(wù)分析的內(nèi)涵 -8-2.1.2財(cái)務(wù)分析的特征 -8-2.1.3財(cái)務(wù)分析的意義 -9-2.2財(cái)務(wù)分析方法 -9-2.2.1財(cái)務(wù)分析方法的含義 -9-2.2.2財(cái)務(wù)分析方法的分類 -9-2.2.3財(cái)務(wù)分析方法的選擇 -12-3華夏幸福基業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)分析 -13-3.1華夏幸福公司概述 -13-3.1.1公司背景 -13-3.1.2股權(quán)結(jié)構(gòu) -13-3.1.3經(jīng)營(yíng)狀況 -13-3.2財(cái)務(wù)分析 -14-3.2.1以財(cái)務(wù)報(bào)表為依據(jù)的財(cái)務(wù)分析 -14-3.2.2疫情下華夏幸福的財(cái)務(wù)比率分析 -17-4總結(jié) -22-4.1對(duì)華夏幸福的小結(jié) -22-4.2華夏幸福帶來的啟發(fā) -23-參考文獻(xiàn) -23-1緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，歸因于它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有極大地推動(dòng)作用，因此房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)備受關(guān)注，不僅僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的地位影響著國(guó)家的發(fā)展，受到各方的關(guān)注，也是因?yàn)槟贻p人對(duì)房子的剛性需求，房?jī)r(jià)牽動(dòng)著許多老百姓的心。人們買的房子越來越貴，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，會(huì)對(duì)人民的生活產(chǎn)生很大的影響，而這時(shí)政府會(huì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀的調(diào)控，控制房?jī)r(jià)的漲幅，穩(wěn)定社會(huì)。房地產(chǎn)行業(yè)興起的時(shí)間不過三四十年，但是這個(gè)行業(yè)發(fā)展迅速，潛力巨大。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，城市化的速度也不斷加快，城市的人口也在大幅增加，而我國(guó)正在步入小康生活，越來越多的人會(huì)追求更好的生活環(huán)境，是的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、消費(fèi)主體、消費(fèi)者需求等不斷變化。而商人們發(fā)現(xiàn)商機(jī)之后，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量會(huì)越來越多，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。公司管理離不開財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析能給相關(guān)的決策者一些重要的依據(jù)，提供許多對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)有用的信息，通過數(shù)據(jù)的處理可以順藤摸瓜，得到一些對(duì)公司未來經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的預(yù)測(cè)。2020年新冠病毒疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大。為了配合國(guó)家抗擊疫情，多地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫停了售樓處銷售等線下聚集性活動(dòng)，還導(dǎo)致了各大商場(chǎng)客流量銳減，為盡量減少商戶損失，多家房地產(chǎn)企業(yè)采取了減免或降低商戶租金等辦法。大部分城市商品住宅的銷售價(jià)格也有所下降但是下降幅度不大。雖然目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全脫離新型冠狀病毒疫情帶來的影響，重新恢復(fù)正軌。但是仍舊有部分企業(yè)因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的高負(fù)債性，倒在了新冠病毒疫情影響的房地產(chǎn)市場(chǎng)下。由此可見財(cái)務(wù)分析在公司管理過程中的重要性。對(duì)所選企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析和研究，可以有效的幫助房地產(chǎn)企業(yè)正確的認(rèn)識(shí)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，健康的持續(xù)的發(fā)展。1.1.2研究意義二十一世紀(jì)以后，可以看到資本市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上，商人也會(huì)在社會(huì)的發(fā)展中看到房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的利益，房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍一般涌現(xiàn)出來，因此，財(cái)務(wù)分析對(duì)于企業(yè)的重要性不言而喻，主要是財(cái)務(wù)分析能指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)利益者的決策。投資者、債權(quán)人以及管理者想要獲得科學(xué)有效的決策信息，就必須要經(jīng)過財(cái)務(wù)分析這一重要的過程。比如資本市場(chǎng)上的財(cái)務(wù)造假事件，使得相關(guān)的投資者積極性下降并且警惕性提高，投資畏手畏腳，因此，要學(xué)會(huì)用財(cái)務(wù)分析以及財(cái)務(wù)理論知識(shí)，去辨認(rèn)市場(chǎng)上的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，通過分析識(shí)別其中的真假性，這樣才能獲得更加有效地決策信息，這對(duì)投資者們來說尤為關(guān)鍵。本文以華夏幸福基業(yè)有限公司為例，分析企業(yè)歷年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，運(yùn)用合理的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行縱向分析和橫向分析，得出華夏幸福基業(yè)股份有限公司的銷售情況、資產(chǎn)狀況、盈利能力、償債能力和營(yíng)運(yùn)能力等。對(duì)華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司的財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)能力等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。深入的去挖掘華夏幸?；鶚I(yè)有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表里面有效的內(nèi)部信息和外部信息，從企業(yè)角度出發(fā)，分析華夏幸福基業(yè)有限公司的發(fā)展前景。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀20世紀(jì)初期，財(cái)務(wù)分析起源于美國(guó)。而沃爾也是在那個(gè)時(shí)候首次提出了比率分析體系，他認(rèn)為，通過財(cái)務(wù)的比率分析的方法可以很好的判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和償債水平，他以財(cái)務(wù)比率和指數(shù)相結(jié)合來更好的進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，被稱為財(cái)務(wù)分析的創(chuàng)始人。而財(cái)務(wù)報(bào)表的起源則是從復(fù)式記賬開始，最早是為了銀行的信用分析服務(wù)。世界投資大師巴菲特曾說過：“對(duì)一家企業(yè)進(jìn)行投資，我主要看這家企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表”。巴菲特以投資者的身份告訴我們會(huì)計(jì)報(bào)表的重要性。而它的載體會(huì)計(jì)報(bào)表就顯得尤為重要，從古至今對(duì)其相關(guān)的利益人對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的分析非常關(guān)注。南加州大學(xué)的教授WaterB.NeigS認(rèn)為財(cái)務(wù)分析和個(gè)人判斷必須要結(jié)合起來分析，財(cái)務(wù)分析需要融合實(shí)際情況和個(gè)人因素，每個(gè)人的看法是具有差異性的。艾倫和克勞迪婭（2016）提出，可以采用現(xiàn)代先進(jìn)的信息技術(shù)和科學(xué)的分析方法輔助企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的分析，為企業(yè)的管理者提供可靠的決策建議。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀我國(guó)的財(cái)務(wù)分析起步相對(duì)于西方國(guó)家來說還是比較晚的，并且國(guó)內(nèi)的財(cái)務(wù)分析研究相對(duì)于國(guó)外的研究來說具有一定的局限性，局限于介紹和理論階段。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)務(wù)分析越來越受到相關(guān)利益者的關(guān)注，使得越來越多的學(xué)者以企業(yè)為案例對(duì)其進(jìn)行深入的研究。張先治（2003）認(rèn)為僅僅依靠盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力以及發(fā)展能力這四個(gè)方面的財(cái)務(wù)指標(biāo)是不完整的，每個(gè)指標(biāo)具有獨(dú)立性，單從一方面是不能體現(xiàn)公司整體財(cái)務(wù)狀況的。所以財(cái)務(wù)分析要把相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)按照它的內(nèi)在聯(lián)系結(jié)合在一起進(jìn)行系統(tǒng)分析，從而避免其局部性。王穎慧（2010）認(rèn)為要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來對(duì)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析，從財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、戰(zhàn)略等維度對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面的剖析，進(jìn)而找出企業(yè)存在的問題和改進(jìn)的建議。馬春愛（2011）認(rèn)為財(cái)務(wù)分析需要往現(xiàn)金流的方面進(jìn)行研究，這樣得到的結(jié)論對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者來說，更能說服他們。田陽（2011）在研究中表明自己的觀點(diǎn)是，從投資的角度分析財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)投資者來說更有利，投資者可以更好去了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和它的發(fā)展前景，就能從這兩個(gè)方面了解企業(yè)的價(jià)值，從而給出可靠的、合理的投資建議。齊靜（2013）經(jīng)過研究提出，財(cái)務(wù)分析的目光要放的長(zhǎng)遠(yuǎn)，站在整個(gè)行業(yè)的高度上，整體的結(jié)合杜邦分析等綜合性分析的方法進(jìn)行分析。將每個(gè)單一的項(xiàng)目相互結(jié)合，創(chuàng)造一個(gè)結(jié)合體，形成綜合的項(xiàng)目體系，并運(yùn)用其項(xiàng)目體系為投資者提供合理的決策建議。1.2.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀綜述從上面描述的來看，當(dāng)前對(duì)財(cái)務(wù)分析的主要研究都是在理論方面的研究，雖然研究涵蓋了方方面面，但是與實(shí)際相結(jié)合的研究并不多，本文將對(duì)具體的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從中取得更有力的證據(jù)證明某些結(jié)論，供房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行參考，使得企業(yè)管理者得到一些有效地決策建議。2財(cái)務(wù)分析的相關(guān)概述2.1財(cái)務(wù)分析的內(nèi)涵、特征以及意義2.1.1財(cái)務(wù)分析的內(nèi)涵財(cái)務(wù)分析以會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)報(bào)表以及其他相關(guān)的資料為依據(jù)，具有專業(yè)的分析技術(shù)和方法，對(duì)企業(yè)進(jìn)行分析，得到企業(yè)過去的財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)情況，預(yù)測(cè)企業(yè)未來的發(fā)展?fàn)顩r，能給相關(guān)利益者做出正確決策提供準(zhǔn)確、科學(xué)的財(cái)務(wù)信息，是一門經(jīng)濟(jì)應(yīng)用型的學(xué)科。財(cái)務(wù)分析主要涵蓋了五個(gè)方面的內(nèi)容。資金運(yùn)作分析，是指分析財(cái)務(wù)報(bào)表，結(jié)合公司業(yè)務(wù)，適用公司的戰(zhàn)略方向與財(cái)務(wù)制度，預(yù)測(cè)公司現(xiàn)金流的運(yùn)行情況和運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)督現(xiàn)金流的使用情況，通過分析為公司提供支持，協(xié)助公司正常運(yùn)作與日常決策。財(cái)務(wù)政策分析，是指以財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)作為依據(jù)，協(xié)助公司財(cái)務(wù)制度的制定，服務(wù)于公司的業(yè)務(wù)發(fā)展，分析預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)收益與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)管理分析，是指運(yùn)用財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)生產(chǎn)和銷售進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，分析預(yù)算執(zhí)行方案，并且給出合理并且專業(yè)的分析建議，為業(yè)務(wù)員的決策提供有效的財(cái)務(wù)支持。投融資管理分析，是指運(yùn)用財(cái)務(wù)知識(shí)，參與投資和融資項(xiàng)目，對(duì)它們進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、現(xiàn)金流和成本的分析、并且對(duì)其敏感性進(jìn)行分析，配合領(lǐng)導(dǎo)制定或者同意的投資和融資方案，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為了實(shí)現(xiàn)公司的利益最大化而分析的活動(dòng)。2.1.2財(cái)務(wù)分析的特征根據(jù)實(shí)際情況的不同，財(cái)務(wù)分析也是不一樣的，大部分的財(cái)務(wù)分析都沒有對(duì)公司的戰(zhàn)略起到支撐作用，沒有為企業(yè)管理者提供有效科學(xué)的財(cái)務(wù)支持，這也造成了財(cái)務(wù)分析有時(shí)會(huì)具有一定的不準(zhǔn)確性，這其實(shí)與財(cái)務(wù)方面的操作者的專業(yè)水平有關(guān)。俗話說，雞窩里面只出一個(gè)金鳳凰，而能在大部分企業(yè)中脫穎而出的企業(yè)寥寥無幾，許多中型和小型的企業(yè)在財(cái)務(wù)分析這一方面就具有一定的不準(zhǔn)確性，而這是因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)工作者水平不夠的局限性。財(cái)務(wù)分析還具有一定的滯后性，財(cái)務(wù)報(bào)表的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源公司日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程，財(cái)務(wù)分析是依據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表這一主體來進(jìn)行的，會(huì)計(jì)報(bào)表分析是一種事后分析，會(huì)計(jì)報(bào)表的編制基礎(chǔ)是具有充分的歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)與資料，還需要具有健全的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)方法，以保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的正確性、完整性和及時(shí)性。這就造成了財(cái)務(wù)分析具有一定滯后性的特點(diǎn)，要以財(cái)務(wù)分析來預(yù)測(cè)未來可能的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流變動(dòng)，來回避它的滯后性，來為企業(yè)管理者提供更科學(xué)有效的決策建議。2.1.3財(cái)務(wù)分析的意義財(cái)務(wù)報(bào)表以及其他相關(guān)的財(cái)務(wù)資料是財(cái)務(wù)分析的重要依據(jù)和分析起點(diǎn)。財(cái)務(wù)報(bào)表的內(nèi)容單一列式出來，并沒有多大的意義，必須把多項(xiàng)的數(shù)據(jù)互相比較，結(jié)合起來分析，才能成為有用的信息。采用專業(yè)的財(cái)務(wù)分析方法，其目的是為了評(píng)價(jià)過去企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和盈利能力，反應(yīng)現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和發(fā)展能力，預(yù)測(cè)可能發(fā)生的現(xiàn)金流計(jì)劃。通過財(cái)務(wù)分析可以了解到企業(yè)的償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力和現(xiàn)金流量狀況，要對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表運(yùn)用專業(yè)財(cái)務(wù)方法分析，使得對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)更為科學(xué)合理，讓企業(yè)管理者的水平得到提高，也對(duì)企業(yè)未來發(fā)展至關(guān)重要。企業(yè)進(jìn)行理財(cái)?shù)淖畲竽康木褪菍?shí)現(xiàn)利益的最大化，通過科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，對(duì)企業(yè)的方方面面進(jìn)行深入的挖掘，不斷挖掘企業(yè)的潛力，從各個(gè)方面找出差距，找出資源利用不充分的問題，分析利用不充分的原因，對(duì)其進(jìn)行合理的調(diào)整使得資源的利用更加的充分，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按照資源最大化的目標(biāo)運(yùn)行。2.2財(cái)務(wù)分析方法2.2.1財(cái)務(wù)分析方法的含義財(cái)務(wù)分析方法是指某個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)完成后，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)性進(jìn)行分析，使得企業(yè)管理者下一次的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)打到更加經(jīng)濟(jì)合理的要求的一種技術(shù)方法。2.2.2財(cái)務(wù)分析方法的分類財(cái)務(wù)分析的方法有很多種，主要包括水平分析法、垂直分析法、趨勢(shì)分析法、比率分析法、因素分析法。還有很多的具體分類類型。水平分析法，是指將財(cái)務(wù)報(bào)表的信息資料，也就是企業(yè)正常運(yùn)行的本期財(cái)務(wù)狀況與企業(yè)上一期的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行對(duì)比，研究企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的發(fā)展變動(dòng)情況的一種財(cái)務(wù)分析方法。它是一種以時(shí)間的不同作為縱坐標(biāo)的分析方法，它的基本要點(diǎn)是將報(bào)表資源中不同時(shí)期的同一項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比。水平分析法可以具體分為兩種類型，第一種是比較分析法，是指將某一上市企業(yè)兩個(gè)年份的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行比較分析，對(duì)比單項(xiàng)數(shù)據(jù)中各年之間的不同，以便能發(fā)現(xiàn)某種趨勢(shì)。在運(yùn)用過程中，還可以針對(duì)某一些特定的項(xiàng)目之間的關(guān)系進(jìn)行分析，用來揭示隱藏的問題，這要按照具體情況，根據(jù)企業(yè)管理者的要求來調(diào)整自己的分析方法。第二種是指數(shù)趨勢(shì)法，它的產(chǎn)生是由于比較分析法的缺點(diǎn)，比較分析法一般只適用于兩年的財(cái)務(wù)報(bào)表的對(duì)比，如果企業(yè)管理者要求分析三年的財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)，比較分析法就會(huì)變得很麻煩，所以指數(shù)趨勢(shì)法就應(yīng)運(yùn)而生了。指數(shù)趨勢(shì)法是指在連續(xù)分析多年的財(cái)務(wù)報(bào)表的情況下，選取最早的一個(gè)年份為基期，而其中財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)作為基期數(shù)據(jù)（大部分以最早的年份作為基期，但也有極少部分挑選別的年份作為基期），又要將基期的數(shù)據(jù)定義為100，其他各年的數(shù)據(jù)換算為基期數(shù)據(jù)的百分比，得出各年對(duì)基期數(shù)據(jù)的相對(duì)數(shù)，然后比較相對(duì)相對(duì)數(shù)的大小，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的分析，得出有關(guān)項(xiàng)目的趨勢(shì)。它的優(yōu)點(diǎn)就是可以比較觀察多個(gè)期間的數(shù)值變化，而不僅僅像比較分析法一樣只能對(duì)比兩年的數(shù)據(jù)變化，它可以得出某段期間內(nèi)數(shù)值變化的趨勢(shì)。垂直分析法，是指一種用于財(cái)務(wù)資料分析方面的方法。在一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中，運(yùn)用表中各個(gè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)與整個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目合計(jì)數(shù)相比較，計(jì)算得出這個(gè)項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目中所占用的比例，從而知道該項(xiàng)目在整個(gè)總體中的位置、重要性和變化情況。財(cái)務(wù)分析需要把垂直分析法和水平分析互相結(jié)合起來，才能更加整體的對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析，得到更多的財(cái)務(wù)方面的內(nèi)容。趨勢(shì)分析法，又稱作水平分析法，是指以年、月或季度作為一期，將兩期或者兩期以上的財(cái)務(wù)報(bào)告中的數(shù)據(jù)中相同的項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，得到指標(biāo)變化的程度大小、變化的方向和具體的變化額度，對(duì)他們加以分析研究并且結(jié)合起來，得出說明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的變動(dòng)趨勢(shì)的一種方法。趨勢(shì)分析法具有三種使用方法，第一種是重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較，是指將不同時(shí)期的財(cái)務(wù)報(bào)表之中的同一個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)或者兩個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)的比率單獨(dú)拿出來進(jìn)行比較，并且分析它們的增減變動(dòng)情況以及變動(dòng)的幅度大小，考察這個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)的發(fā)展趨勢(shì)，趨勢(shì)發(fā)展的方向和幅度大小，用以預(yù)測(cè)它之后大概的發(fā)展方向，研究之后得到它的發(fā)展前景。具體有兩種方法對(duì)不同時(shí)期的財(cái)務(wù)指標(biāo)或者項(xiàng)目比率進(jìn)行比較：一是定基動(dòng)態(tài)比率，是指所有所得數(shù)據(jù)中，以某一時(shí)期的數(shù)額作為固定的基期數(shù)額（其基期選擇的方法和指數(shù)趨勢(shì)法相似），以基期數(shù)額計(jì)算出得動(dòng)態(tài)比率；二是環(huán)比動(dòng)態(tài)比率，其計(jì)算公式為：環(huán)比動(dòng)態(tài)比率＝分析期數(shù)額÷前期數(shù)額，是指以每一分析期的前期數(shù)額作為固定的基期數(shù)額，以其基期數(shù)額計(jì)算出的動(dòng)態(tài)比率。第二種趨勢(shì)分析法的運(yùn)用方式是會(huì)計(jì)報(bào)表的比較，是指同時(shí)分析連續(xù)的數(shù)期財(cái)務(wù)報(bào)表，把其財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)金額并列在一起，對(duì)其相同項(xiàng)目指標(biāo)的進(jìn)行比較分析，根據(jù)其指標(biāo)的變化數(shù)額和變化的程度大小，來判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、發(fā)展?fàn)顩r以及經(jīng)營(yíng)成果的一種方法。第三種是會(huì)計(jì)報(bào)表項(xiàng)目構(gòu)成的比較，是指以其中的某個(gè)總體的指標(biāo)作為一個(gè)對(duì)比的百分比100%，之后經(jīng)過計(jì)算，得到各個(gè)組成項(xiàng)目占總體指標(biāo)的百分比的計(jì)算結(jié)果，比較分析各個(gè)項(xiàng)目的變化情況，判斷和各個(gè)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)活動(dòng)的發(fā)展變化趨勢(shì)?？偟膩碚f，采用趨勢(shì)分析法還需要注意一些點(diǎn)，各個(gè)時(shí)期對(duì)比的數(shù)據(jù)指，必須運(yùn)用一樣的計(jì)算口徑；選用進(jìn)行分析的數(shù)據(jù)需要具有日常性，必須排除偶然性發(fā)生事件以及偶然性項(xiàng)目的影響。比率分析法，是指合理的運(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表，選取具有分析需求的兩個(gè)相關(guān)數(shù)據(jù)，把它們相除得到的比率加以分析，反應(yīng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的一種分析方法。根據(jù)分析要求或者分析目的的不同，可以把比率分析法分為幾種不同的分析方法。第一種是構(gòu)成比率法，它又稱為結(jié)構(gòu)比率法，計(jì)算公式為：構(gòu)成比率＝指標(biāo)某部分的數(shù)值/指標(biāo)總體數(shù)值*100%，它是指某個(gè)分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為一個(gè)總體，把它其中的各個(gè)組成部分與整個(gè)總體相除，得到的比率可以反映這個(gè)獨(dú)立的組成部分與整體的關(guān)系。利用構(gòu)成比率可以具體的分析一個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的某個(gè)組成部分的形成與安排是否科學(xué)合理，幫助企業(yè)管理者對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)。第二種是效率比率法，它是指具體分析某一項(xiàng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，計(jì)算該經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總收入與總費(fèi)用的比率，用來反映該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的投入和成果的關(guān)系。利用效率比率的指標(biāo)，可以對(duì)得失進(jìn)行比較，考察企業(yè)在該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)成果，評(píng)價(jià)該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得的經(jīng)濟(jì)效益。第三種是相關(guān)比率法，它是根據(jù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中客觀存在的相互依存和相互存在的關(guān)系，以某個(gè)項(xiàng)目作為參照，運(yùn)用另一個(gè)與其具有關(guān)聯(lián)但本質(zhì)又不相同的項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比得到的比率，它用來反映具有關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的相互關(guān)系，比率分析法對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析具有重要意義，除此之外，它還具有在一定程度上超越行業(yè)之間的差別進(jìn)行比較的優(yōu)點(diǎn)。而采用比率分析法也有需要注意的方面，對(duì)比項(xiàng)目必須具有相關(guān)性，計(jì)算比率分子與分母必須具有一定的聯(lián)系，得到的比率才具有分析的價(jià)值，不相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比沒有任何意義，不具有研究的價(jià)值；計(jì)算比率的分子和分母必須在計(jì)算時(shí)間、計(jì)算方法、計(jì)算范圍等客觀方面保持口徑的一致；衡量比率分析的標(biāo)準(zhǔn)要具有一定的科學(xué)性，需要選用其他的標(biāo)準(zhǔn)與之對(duì)比，以便能對(duì)其進(jìn)行分析，能具有一定的資料對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，合理科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)包括預(yù)定目標(biāo)、歷史標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。因素分析法，也稱作是因素替換法、連環(huán)替代法，是指用來研究并且確定幾個(gè)相互聯(lián)系的因素對(duì)具體的分析對(duì)象（指的是綜合的財(cái)務(wù)指標(biāo)或者綜合的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）的影響程度大小的一種財(cái)務(wù)分析的方法。運(yùn)用比較分析法和比率分析法可以分析確定財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)發(fā)生變化的差異，如果要深入的挖掘這種差異形成的原因和各種客觀因素對(duì)這種差異的影響大小，就需要因素分析法來進(jìn)行具體分析。而因素分析法的起點(diǎn)是，若有多項(xiàng)因素發(fā)生變化產(chǎn)生影響，則需要將他們單獨(dú)分開逐個(gè)分析，假定只有一個(gè)因素發(fā)生變化進(jìn)行研究。2.2.3財(cái)務(wù)分析方法的選擇對(duì)于智慧者和喜歡財(cái)務(wù)的學(xué)者來說，財(cái)務(wù)分析不僅僅是一門實(shí)用的科學(xué)，還是一門用于分析的藝術(shù)。財(cái)務(wù)分析者以財(cái)務(wù)報(bào)表作為依據(jù)進(jìn)行分析，選取其中的兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行相除的計(jì)算，就能得到一個(gè)比率，但是最重要的最關(guān)鍵的是選擇的兩個(gè)數(shù)據(jù)具有什么樣的聯(lián)系，得到兩個(gè)數(shù)據(jù)是什么樣的過程，以及如何評(píng)價(jià)這個(gè)計(jì)算的結(jié)果。對(duì)于財(cái)務(wù)分析來說，可比性非常重要，只有對(duì)比具有相關(guān)的聯(lián)系，才會(huì)有對(duì)比分析的意義，我們可以簡(jiǎn)單的舉一個(gè)例子，兩家企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表用來計(jì)算收益，用其中一家的稅前收益和另外一家公司的稅后收益進(jìn)行比較，這樣的計(jì)算是毫無意義的。又比如一家沒有進(jìn)行利息資本化的公司看起來比另一家已經(jīng)進(jìn)行利息資本化的公司差一點(diǎn)，但是如果兩家公司不是用利潤(rùn)表列式的利息費(fèi)用數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，而是用當(dāng)年的總利息支出進(jìn)行對(duì)比，那么兩家公司的盈利能力可能就沒有差別。計(jì)算比率所用的數(shù)據(jù)必須保持一致性，雖然公司可能會(huì)改變披露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的方式以及修改財(cái)務(wù)報(bào)表中個(gè)別項(xiàng)目的定義，但是按照國(guó)家規(guī)定，公司會(huì)在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中提供他們改變的詳細(xì)內(nèi)容信息，財(cái)務(wù)分析人員必須在對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行財(cái)務(wù)分析之前認(rèn)真閱讀財(cái)務(wù)報(bào)表附注里面的相關(guān)內(nèi)容以及情況說明書。選擇財(cái)務(wù)分析方法的過程中，針對(duì)分析企業(yè)的不同方面可以選擇各種不同的方法，但是需要遵循以下的原則：第一，要選擇多年或者多期的數(shù)據(jù)，最好是五年的數(shù)據(jù)來對(duì)一家企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，僅僅憑借企業(yè)一年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)來評(píng)價(jià)這家企業(yè)是不具有全面性的，不值得利益相關(guān)者對(duì)這樣的評(píng)價(jià)進(jìn)行借鑒，一家企業(yè)可以通過使用創(chuàng)造性的會(huì)計(jì)方法制造一次假象，讓財(cái)務(wù)報(bào)表的使用者覺得它具有較高的獲利，但是要保持這樣的業(yè)績(jī)是非常的難的，一次的偽造報(bào)表對(duì)企業(yè)會(huì)造成巨大的影響，可以肯定不久之后這樣的情況就會(huì)敗露，因此需要選擇多年的數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析可以提高財(cái)務(wù)分析報(bào)告的準(zhǔn)確性。除此之外，相關(guān)的財(cái)務(wù)分析人員要學(xué)會(huì)全面的考察企業(yè)，學(xué)會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行分析跟蹤，要沿著企業(yè)的發(fā)展路徑進(jìn)行分析，研究其發(fā)展?fàn)顩r是探尋企業(yè)真實(shí)面目的最佳方法，尤其是對(duì)上市公司的外部進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，非常適用這樣的方法。第二，在對(duì)某一企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的過程中，不要獨(dú)立的對(duì)它進(jìn)行評(píng)價(jià)，通常在某一行業(yè)中，規(guī)模相同的兩家公司可以互相進(jìn)行比較，進(jìn)行比較能使財(cái)務(wù)分析的更加全面，才能為企業(yè)作出更加準(zhǔn)確的定位，使得評(píng)價(jià)的結(jié)果更加專業(yè)，更能客觀科學(xué)的反應(yīng)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，具有參照物對(duì)比才具有分析的價(jià)值。第三，進(jìn)行公司對(duì)比的時(shí)候需要對(duì)參照物進(jìn)行選擇，要與相似的或者同類型的公司進(jìn)行對(duì)比，與自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行對(duì)比，這才具有可比性，能為財(cái)務(wù)分析出一份力，比較的結(jié)果才具有意義。3華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)分析3.1華夏幸福公司概述3.1.1公司背景華夏幸福基業(yè)股份有限公司于1998年在河北省固安縣成立。2009年6月22日，公司最大的股東簽訂了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，把其所持有的公司21.31%的股份轉(zhuǎn)讓給了華夏幸福，華夏幸福成為了公司最大的股東。2009年7月浙江國(guó)祥制冷工業(yè)股份有限公司宣布了與華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司的《重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案》，華夏幸福尋求機(jī)會(huì)借殼上市。2011年8月華夏幸福基業(yè)股份有限公司與浙江國(guó)祥制冷工業(yè)股份有限公司的重組方案獲得中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)核準(zhǔn)，華夏幸福基業(yè)股份有限公司在A股資本市場(chǎng)上市，股票簡(jiǎn)稱為華夏幸福（股票代碼：600340）。華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司是中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，是全國(guó)具有實(shí)力的房地產(chǎn)公司之一。華夏幸福致力于成為全球產(chǎn)業(yè)新城的引領(lǐng)者，以“產(chǎn)業(yè)高度聚集、城市功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美”的產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品，以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群為目標(biāo)，為了促進(jìn)市圈高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展而努力奮斗，專注于產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，并嘗試開拓商業(yè)地產(chǎn)以及相關(guān)業(yè)務(wù)，以實(shí)現(xiàn)開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定為目標(biāo)。3.1.2股權(quán)結(jié)構(gòu)具體股權(quán)結(jié)構(gòu)表請(qǐng)看附錄一。2020年12月31日，公司總股本共計(jì)3,913，720，342股，其中，公司沒有有限售條件流通股，無限售條件流通股數(shù)量為1,101,493,975股，占總股本的100%。華夏幸福基業(yè)股份有限公司持有公司最大的股權(quán)，對(duì)公司具有實(shí)際控制的權(quán)利。其中華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司還具有質(zhì)押或者凍結(jié)的股份數(shù)量339，426,000股。3.1.3經(jīng)營(yíng)狀況隨著科學(xué)技術(shù)和時(shí)代的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上，儼然成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大功臣，而華夏幸福也在其中尋找自己的機(jī)遇，努力發(fā)展自身，攻克了新冠病毒疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)，在保持平衡的情況下較快發(fā)展。2016年，華夏幸福在京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳、鄭州、武漢等核心都市圈進(jìn)行布局，意味著華夏幸福對(duì)社會(huì)的責(zé)任越來越重大。2018年以來華夏幸福與中國(guó)平安簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在產(chǎn)業(yè)新城、綜合金融服務(wù)和新興實(shí)業(yè)等領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略協(xié)同合作，使得華夏幸福又邁出了踏實(shí)的一步。2019年以來，華夏幸福在多個(gè)一、二線城市獲得的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，為華夏幸福的發(fā)展更上一步臺(tái)階。截止至2019年12月底，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司的營(yíng)業(yè)收入為1052.1億元，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)25.6%；取得歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為146.12億元，同比增長(zhǎng)24.4%；公司的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為35.72%，同比增長(zhǎng)0.5%；已發(fā)放現(xiàn)金分紅45.2億元，同比增長(zhǎng)25.4%。業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)也能顯示出華夏幸福龐大的規(guī)模，華夏幸福實(shí)現(xiàn)了累計(jì)簽約投資額7000億元，累計(jì)簽約入園企業(yè)2000家，累計(jì)創(chuàng)造就業(yè)崗位數(shù)量30萬個(gè)，為社會(huì)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。而華夏幸福的業(yè)務(wù)范圍也非常大，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積115萬平方米，廠站運(yùn)營(yíng)數(shù)量44個(gè)，住宅物業(yè)管理戶數(shù)32萬戶，住宅物業(yè)管理面積4443萬平方米，城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理面積6600萬平方米。這些數(shù)據(jù)都足以說明華夏幸福的發(fā)展迅速。3.2財(cái)務(wù)分析3.2.1以財(cái)務(wù)報(bào)表為依據(jù)的財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)的發(fā)展來說至關(guān)重要，經(jīng)過財(cái)務(wù)分析，能得到公司的發(fā)展現(xiàn)狀，需要以財(cái)務(wù)報(bào)表作為依據(jù)，分析企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、償債能力以及發(fā)展能力，對(duì)其進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生的問題，并且追究其原因，對(duì)企業(yè)的未來做出科學(xué)合理的預(yù)測(cè)，為企業(yè)利益的相關(guān)者提供有用的信息。本文將對(duì)華夏幸福2018年至2020年連續(xù)三年的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析與研究，對(duì)華夏幸福的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行系統(tǒng)綜合的分析評(píng)價(jià)。表3-1華夏幸福基業(yè)股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債表中部分?jǐn)?shù)據(jù)（單位：萬元）報(bào)告期2020年2019年2018年資產(chǎn)合計(jì)488762364578119540971183應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款631825146871433443766存貨179224642902813925452268投資性房地產(chǎn)850257334038224630在建工程合計(jì)6296036589061266324應(yīng)付賬款430851837943283293807預(yù)收款項(xiàng)200281252845813751183長(zhǎng)期借款644031448789995303318未分配利潤(rùn)384144338841392836700負(fù)債合計(jì)397332363841257435499590資產(chǎn)負(fù)債率81.3%83.9%86.6%（具體表格請(qǐng)看附錄二）根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行分析，資產(chǎn)方面，資產(chǎn)總額2019年較2018年增加了4810012萬元，增長(zhǎng)率為11.74%，2020年相比于2019年增加了3095041萬元，增長(zhǎng)率為6.76%。其中，應(yīng)收票據(jù)以及應(yīng)收賬款2019年同比增加了1243377萬元，增長(zhǎng)率為36.11%，2020年同比增加了1631108萬元，增長(zhǎng)率為34.80%。存貨2019年同比增加了3575871萬元，增長(zhǎng)率為14.05%，2020年同比減少了11105675萬元，下降率為38.26%。投資性房地產(chǎn)2019年同比增加109408萬元，增長(zhǎng)率為48.71，2020年同比增加了516219萬元，增長(zhǎng)率為154.54%。在建工程2019年同比減少了6607418萬元，下降率為47.97%，2020年同比減少了29303萬元，下降率為4.45%。根據(jù)2020年數(shù)據(jù)與2019年數(shù)據(jù)的比較分析，企業(yè)的應(yīng)收賬款基本保持不變，說明企業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，變現(xiàn)能力基本穩(wěn)定，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小幅度降低了。企業(yè)的存貨量大幅度減少，說明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力變強(qiáng)了，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也降低了。投資性房地產(chǎn)大幅度增加和在建工程小幅度的減少互相抵消之后，說明了公司正處于擴(kuò)大規(guī)模的階段，不斷增加資本的投入，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)，企業(yè)的發(fā)展前景也比較好。負(fù)債方面，企業(yè)的應(yīng)收賬款2019年同比增長(zhǎng)了15.19%，2020年同比增長(zhǎng)率為6.76%，預(yù)收賬款2019年同比降低了8.89%，2020年同比下降率為99.84%。企業(yè)的應(yīng)收賬款具有小幅度的增長(zhǎng)說明企業(yè)正在平穩(wěn)地發(fā)展，負(fù)債壓力在正常范圍內(nèi)波動(dòng)，預(yù)收賬款大幅度下降說明客戶不愿意提前付款，企業(yè)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力降低，這也可能是受到新冠病毒疫情的影響使得，對(duì)比利潤(rùn)表中2020年?duì)I業(yè)總收入較上年減少了400102萬元，下降率為3.95%，也能說明疫情對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，但是下降幅度特別小，說明疫情的沖擊程度不大，這也是大型企業(yè)華夏幸福強(qiáng)大的實(shí)力。企業(yè)長(zhǎng)期借款2019年較上年減少了8.01%，2020年較上年增加了32.01%，說明2019年公司發(fā)展平穩(wěn)，并且可以小額度的還一些債務(wù)，2020年收到疫情影響，需要向金融機(jī)構(gòu)貸款來維持企業(yè)的正常運(yùn)作，也說明華夏幸福一方面依靠自身信譽(yù)在房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)腳步，得到銀行的認(rèn)可。所有者權(quán)益方面，未分配利潤(rùn)2019年較上一年增長(zhǎng)率為36.92%，而2020年相對(duì)于2019年來說基本保持不變，說明股權(quán)結(jié)構(gòu)的改變是的所有者權(quán)益的數(shù)額明顯增加，在企業(yè)盈利能力緩慢增加的同時(shí)未分配利潤(rùn)增長(zhǎng)速度變緩，企業(yè)依舊具有創(chuàng)造價(jià)值的能力。從2018年2020年，華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率呈持續(xù)下降趨勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高負(fù)債是普遍存在的現(xiàn)象，也能看出華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債率也處于較高水平。由于華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上跑馬圈地以及產(chǎn)業(yè)新城方面大幅投入的前提下，能主動(dòng)降低企業(yè)的負(fù)債水平這也是難能可貴。表3-2華夏幸福基業(yè)股份有限公司現(xiàn)金流量表中部分?jǐn)?shù)據(jù)（單位：萬元）報(bào)告期2020年2019年2018年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金740065487927387511527經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-2315967-3181910-742781取得借款收到的現(xiàn)金9099493104409947307684財(cái)務(wù)費(fèi)用77888132899992896經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)784576894377998005817凈利潤(rùn)48057414684951180275盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)（倍）16.36.436.78（具體表格請(qǐng)看附錄四）根據(jù)現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析，從表中可以看出銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金在三年內(nèi)呈梯形變化，是由于華夏幸福的規(guī)模還在擴(kuò)大，企業(yè)的銷售情況有所上升，2020年可能因?yàn)橐咔榈挠绊懶》鹊南陆?，穩(wěn)定在了2018年水平，而由于企業(yè)的快速擴(kuò)張，導(dǎo)致購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金增長(zhǎng)較快，所以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生在現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)值，但企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況仍然較好，受疫情的沖擊影響程度并不是很大。從籌資方面分析，表中可以看出企業(yè)取得借款收到的現(xiàn)金占比比較大，2019年較上一年增加了3133310萬元，增長(zhǎng)率為42.88%，2020年減少了1341501萬元，下降率為12.85%，也是呈現(xiàn)梯形變化，是由于企業(yè)的擴(kuò)張政策，導(dǎo)致現(xiàn)金短缺，需要通過借款來維持正常運(yùn)作，這也導(dǎo)致了財(cái)務(wù)費(fèi)用也大幅度上升，企業(yè)的償債壓力增加，也是因?yàn)橐咔榈挠绊懀?cái)務(wù)費(fèi)用2020年增加額較2019年增加額變化較大。從表中可以發(fā)現(xiàn)，華夏幸福經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)袅魅脒h(yuǎn)大于其凈利潤(rùn)。一般而言，當(dāng)企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)大于0時(shí)，盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)應(yīng)當(dāng)大于1。通過計(jì)算華夏幸福的盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)可以看出，自2018年以來，盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)整體呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，說明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈利潤(rùn)對(duì)現(xiàn)金的貢獻(xiàn)較大，利潤(rùn)的可靠性較高。企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈利潤(rùn)對(duì)現(xiàn)金的貢獻(xiàn)指標(biāo)一直在上升，說明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈利潤(rùn)對(duì)現(xiàn)金的貢獻(xiàn)越來越大，利潤(rùn)可靠性較高。表3-3華夏幸福基業(yè)股份有限公司利潤(rùn)表中部分?jǐn)?shù)據(jù)（單位：萬元）報(bào)告期2020年2019年2018年?duì)I業(yè)收入10120852105209548379859營(yíng)業(yè)成本635727359252654891884營(yíng)業(yè)利潤(rùn)80115122546201787110（具體表格請(qǐng)看附錄三）根據(jù)利潤(rùn)表進(jìn)行分析，企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入在2019年是有明顯增長(zhǎng)的，增長(zhǎng)率為25.56%，而2020年受到疫情的影響，收入有微小的減少，也能說明企業(yè)的能力可以在疫情沖擊下站穩(wěn)腳步。而營(yíng)業(yè)成本2020年和2019年較上一年都有增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率為22.74%和12.71%。由此可見，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)先增后減，說明企業(yè)在正常狀態(tài)下可以穩(wěn)步發(fā)展，受到疫情的沖擊后，利潤(rùn)會(huì)有所下降這是正常的現(xiàn)象，有機(jī)會(huì)迅速的擺脫疫情帶來的影響。3.2.2疫情下華夏幸福的財(cái)務(wù)比率分析本小節(jié)主要對(duì)華夏幸福、新城控股和泰禾集團(tuán)這三家企業(yè)的2019年第四季度和2020年第一到第三季度共四期進(jìn)行財(cái)務(wù)比率分析。選取四期財(cái)務(wù)報(bào)表中兩個(gè)具有對(duì)比性和相關(guān)性的數(shù)據(jù)相除進(jìn)行合理科學(xué)的財(cái)務(wù)比率分析，了解三家企業(yè)在疫情的沖擊下企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r受到什么樣的變化，相互之間進(jìn)行對(duì)比，用以分析華夏幸福在疫情沖擊下的恢復(fù)力、抵抗力，提供房地產(chǎn)企業(yè)管理者合理的建議和策略。第一是盈利能力分析。圖3-1華夏幸福的盈利能力變化趨勢(shì)根據(jù)上圖可以看出銷售毛利率呈波動(dòng)性變化但前三期波動(dòng)范圍不大，而銷售凈利率前三期呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，后一期下降了3.36%，說明銷售情況在2020年第三季度不太理想，公司收益降低，主要原因是受到了疫情的沖擊影響，經(jīng)濟(jì)不景氣，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都受到了打擊。凈資產(chǎn)收益率總體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，在2020年第三季度下降幅度偏大，說明了企業(yè)投資帶來的收益越來越低，企業(yè)對(duì)股東投入資本的利用效率較低。圖3-2三家企業(yè)四期銷售毛利率對(duì)比情況圖3-3三家企業(yè)四期銷售凈利率對(duì)比情況三家企業(yè)銷售毛利率的變動(dòng)趨勢(shì)均有不同，但與同行業(yè)其他企業(yè)對(duì)比可以看到華夏幸福的銷售毛利率、是顯著高于其他兩家對(duì)比企業(yè)的，說明華夏幸福的銷售情況明顯較另外兩家更好一些，并且變動(dòng)幅度也相對(duì)較小，說明華夏幸福受疫情影響的波動(dòng)幅度較小；華夏的銷售凈利率有所下降的趨勢(shì)，但是下降幅度不是很大，并且華夏幸福的銷售凈利率始終高于三家企業(yè)的平均水平。而泰禾集團(tuán)的銷售凈利率雖然具有較小的提升但是始終是負(fù)值，公司一直處于虧損的狀態(tài)。第二是償債能力分析圖3-4華夏幸福的償債能力變化趨勢(shì)從上圖可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)變化，并且華夏幸福規(guī)模龐大，經(jīng)營(yíng)能力充足，因此，圖中現(xiàn)象說明華夏幸福資金較為充裕，并且有一定的能力償還之前的債務(wù)，這對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)高負(fù)債率的行業(yè)來說是難能可貴的。華夏幸福的產(chǎn)權(quán)比率較高，這是房地產(chǎn)企業(yè)的正常情況，代表企業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期的償債能力較弱。圖3-5三家企業(yè)四期流動(dòng)比率對(duì)比情況圖3-6三家企業(yè)四期資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比情況通過對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，華夏幸福的流動(dòng)比率顯著高于同行業(yè)其他兩家企業(yè)，說明華夏幸福資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強(qiáng)，在行業(yè)償債能力普遍下降的同時(shí)，華夏幸福的短期償債能力有所提高；華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)顯著低于同行業(yè)的另外兩家企業(yè)，說明債務(wù)水平較低，并且長(zhǎng)期償債的壓力比較小，長(zhǎng)期償債能力相對(duì)于其他兩家企業(yè)來說比較強(qiáng)，現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)較小，對(duì)銀行來說較具有保障。第三是營(yíng)運(yùn)能力分析圖3-7華夏幸福的營(yíng)運(yùn)能力變化趨勢(shì)從上圖中可以看出，前三期的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)和營(yíng)業(yè)周期呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)變化，存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)變化，而后一期呈現(xiàn)相反的趨勢(shì)變化，說明受到疫情的影響使得房地產(chǎn)企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力有所下降，存貨管理工作的效率降低，資金的使用效率降低，而華夏幸福的經(jīng)營(yíng)策略很快進(jìn)行變化，使得華夏幸福的營(yíng)運(yùn)能力的指標(biāo)都有所回升。說明華夏幸福的反應(yīng)能力非常強(qiáng)，財(cái)務(wù)發(fā)展的結(jié)構(gòu)相當(dāng)穩(wěn)定。圖3-8三家企業(yè)四期存貨周轉(zhuǎn)率對(duì)比情況圖3-9三家企業(yè)四期應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)對(duì)比情況可以看到華夏幸福的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)在疫情的影響之下有一定的變化，但是相比于另外兩家企業(yè)來看，指標(biāo)的變化幅度比較小，說明華夏幸福的資產(chǎn)管理能力較強(qiáng)，受到的疫情沖擊的影響較小，而另外兩家在疫情的沖擊下波動(dòng)非常大。第四是發(fā)展能力分析圖3-10華夏幸福的發(fā)展能力變化趨勢(shì)從上圖中可以看到，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率前兩期呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，后三期呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，說明華夏幸福受到疫情影響之后盈利能力突然降低，之后經(jīng)過迅速的調(diào)整通過后面兩期的時(shí)間使其慢慢回升，可以預(yù)見不久之后就能脫離疫情的影響，使其盈利能力回復(fù)到疫情之前的水平。而銷售增長(zhǎng)率整體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，說明疫情的影響的確不可抵消，使得企業(yè)的銷售能力下降，需要調(diào)整銷售策略才能使銷售能力回到原來的水平，所有者權(quán)益增長(zhǎng)率和資產(chǎn)增長(zhǎng)率在疫情的沖擊下變化幅度不算很大，股東的權(quán)益變化不大，對(duì)債權(quán)人具有保障，企業(yè)的正常發(fā)展沒有收到疫情的影響，華夏幸福是一個(gè)發(fā)展性較高的企業(yè)，能保持資產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。圖3-11三家企業(yè)四期凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率對(duì)比情況圖3-12三家企業(yè)四期凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率對(duì)比情況可以看到三個(gè)企業(yè)均受到疫情的影響，新城控股的指標(biāo)變化幅度較大，呈大起大落態(tài)勢(shì)，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率的變化忽高忽低；泰禾集團(tuán)的指標(biāo)基本上都為負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)停滯甚至倒退。而相比于其他的兩個(gè)企業(yè)，華夏幸福的增長(zhǎng)率較為穩(wěn)定，說明在疫情的影響下，華夏幸福能夠迅速穩(wěn)定下來，抵御疫情影響的能力較強(qiáng)，華夏幸福的發(fā)展非常平穩(wěn)，具有較高的投資價(jià)值。4總結(jié)4.1對(duì)華夏幸福的小結(jié)受到新冠病毒疫情的影響，全球的經(jīng)濟(jì)都受到了沖擊，從財(cái)務(wù)報(bào)表的表現(xiàn)來