《合肥市住宅價(jià)格空間分布及影響因素實(shí)證研究》8600字（論文）

II引言住宅地產(chǎn)是一種用以居住的地產(chǎn)。包括普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。合肥市在近年經(jīng)濟(jì)快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個快速發(fā)展的階段，但是在高速增長的背景下，合肥市的房地產(chǎn)行業(yè)也伴隨出現(xiàn)了一系列的問題，包括老舊城區(qū)遺留問題后續(xù)處理艱難、住宅房產(chǎn)價(jià)格虛高、房產(chǎn)空置、房價(jià)增速過快等[1]。國外關(guān)于城市住宅價(jià)格空間分布的研究比起我國要早很多，在上世紀(jì)20年代至80年代，區(qū)位理論的誕生與逐漸成熟對學(xué)者對城市價(jià)格空間分布特征及影響因素的研究產(chǎn)生了很大的影響。國外的研究經(jīng)過了定性分析、定量分析和基于GIS空間分析與統(tǒng)計(jì)模型應(yīng)用三個階段，并從地理學(xué)、社會學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等角度對其理論基礎(chǔ)與驅(qū)動機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)研究。在我國，隨著城市空間數(shù)據(jù)運(yùn)用的普及和GIS空間分析技術(shù)方法的迭代更新，學(xué)者們對克里金插值分析、核密度分析、空間自相關(guān)分析等研究方法的合理運(yùn)用，從單因素或綜合因素影響方面對單個城市或者多個城市的城區(qū)住宅價(jià)格空間分布特征以及相關(guān)影響因素進(jìn)行研究分析。如張家旗使用克里金插值法、核密度分析以及空間自相關(guān)分析對鄭州市的住宅價(jià)格空間按分布和影響因素進(jìn)行了分析，將人口、經(jīng)濟(jì)、社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對住宅的價(jià)格造成的影響作出了鮮明的展示[2]。于翰翔通過使用反距離權(quán)重插值分詞大連市房價(jià)的空間格局特征，并運(yùn)用ArcGISde點(diǎn)密度分析、線密度分析、近鄰分析等工具對房價(jià)的影響因素進(jìn)行量化并最終得出大連市的商品住宅價(jià)格空間分異特征[3]。盧才武等使用空間自相關(guān)、變異函數(shù)、克里金空間插值等理論方法對西安市主城區(qū)的住宅價(jià)格空間分布進(jìn)行了分析，并在此基礎(chǔ)上，針對西安市與眾多發(fā)達(dá)城市不同的是具備大量文旅資源的特質(zhì)進(jìn)行了特別說明[4]。吳昊利用網(wǎng)絡(luò)中具備大量數(shù)據(jù)的房產(chǎn)中介平臺獲取住宅信息并依托GIS平臺對武漢市的住宅價(jià)格以及價(jià)值的空間特征進(jìn)行分析[5]。我國的城市住宅價(jià)格空間分布及影響因素的研究是一項(xiàng)能產(chǎn)生很大社會作用的研究方向，對于城市的房地產(chǎn)發(fā)展方向的確定、政府對住宅價(jià)格的調(diào)控具有一定的決策幫助，但是住宅的空間價(jià)格分布及影響因素研究對于每個城市都有它的專一特點(diǎn)，尤其是中國這樣國土面積大并且區(qū)域差異巨大，在中國發(fā)達(dá)城市住宅價(jià)格空間分布逐漸詳細(xì)完善的同時為合肥市的主城區(qū)住宅價(jià)格空間分布及影響因素進(jìn)行研究對合肥市的發(fā)展具有一定的積極作用。

1.合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平1.1合肥市發(fā)展?fàn)顩r2016年，為落實(shí)“強(qiáng)省會、強(qiáng)中心”戰(zhàn)略意圖，合肥市開始進(jìn)入城市高速發(fā)展階段，合肥市的政務(wù)及經(jīng)濟(jì)中心逐漸向巢湖北岸濱湖新區(qū)轉(zhuǎn)移，保留合肥市老城區(qū)發(fā)展特色的同時積極發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)。近年來，合肥先后被賦予“一帶一路”和長江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略“雙節(jié)點(diǎn)”城市國家級試點(diǎn)城市、全國性綜合交通樞紐、國家科學(xué)中心等城市使命，城市能級和體量得到大幅提升。2017年，合肥又提出構(gòu)建“一灣、一帶、兩源、八核、十鎮(zhèn)”的環(huán)巢湖科技創(chuàng)新走廊，這標(biāo)志著合肥市城市基礎(chǔ)布局基本完成，蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、包河區(qū)、廬陽區(qū)四個行政區(qū)共同組成合肥市完整主城區(qū)，并在此基礎(chǔ)上在包河區(qū)特別劃分出濱湖新區(qū)，在蜀山區(qū)劃分出政務(wù)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，瑤海區(qū)劃分出經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和新站綜合試驗(yàn)區(qū)，至此合肥市一共有四個行政區(qū)、三個國家級開發(fā)區(qū)以及兩個根據(jù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)劃分出來的特殊區(qū)域。合肥市在過去很長的一段時間內(nèi)發(fā)展方式始終堅(jiān)持一個城市中心的方向，因此在城市政務(wù)以及經(jīng)濟(jì)中西南遷移前，原本被瑤海區(qū)、蜀山區(qū)與包河區(qū)交界處的廬陽區(qū)老城區(qū)是整個合肥市的城市中心，政治、經(jīng)濟(jì)以及教育資源都集中在此處。房地產(chǎn)價(jià)格也是全市最高的地方，并且呈現(xiàn)輻射狀向周邊的其他區(qū)逐漸降低。但是在政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)開發(fā)完成，合肥市的“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略逐漸完成布局后，老城區(qū)的各項(xiàng)城市職能也逐漸平均到了各個區(qū)原本的區(qū)劃內(nèi)，廬陽區(qū)的老城區(qū)原本具備的核心作用逐漸消退，而其余四區(qū)各自作為核心發(fā)展，因此現(xiàn)階段的合肥市的城市住宅價(jià)格分布特點(diǎn)呈現(xiàn)出了一個相對復(fù)雜的狀態(tài)。合肥市的城市建設(shè)工作跟隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入大力發(fā)展階段，在2015年到2019年城市公路增加改善，城市軌道交通從無到有，并在2019年合肥地鐵三號線正式運(yùn)營，合肥市的城市軌道交通總里程進(jìn)入中國第21名，城市軌道交通以及城市公路的里程以及完善情況不僅標(biāo)志了一座城市的現(xiàn)代化程度，也對城市的房地產(chǎn)的市場有著很大的影響，合肥市內(nèi)的高端住宅的新盤都以臨近地鐵站作為一項(xiàng)硬性指標(biāo)。1.2城市GDP合肥市2015-2019年城市GDP快速增長，從2015年的5660.27億元增長到2019年的9409.40億元，總增長量為3749.13億元，年平均增長率達(dá)13.4%。2019年合肥市GDP總值為9409.40億元，其中第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)總值分別為291.86億元、3415.32億元、5702.22億元，同比增加了14.27億元、251.34億元、544.66億元，其中房地產(chǎn)業(yè)占城市生產(chǎn)總值的9.3%，共878億元，同比增加了9.3%。表1合肥市2015-2019年合肥市生產(chǎn)總值與人均生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì)表Table1StatisticsofHefei'sGDPandpercapitaGDPfrom2015to201920152016201720182019生產(chǎn)總值（億元）56606274700386059409人均生產(chǎn)總值（元）727447913586689951121146801.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2015年到2019年合肥市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)獲得持續(xù)的優(yōu)化調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在合肥市城市生產(chǎn)總值占比逐漸增加，第一、第二產(chǎn)業(yè)占比不斷降低，2015年合肥市第三產(chǎn)業(yè)占比為42.7%，到2019年占比提升至60.6%，第一、第二產(chǎn)業(yè)占比從2015年的4.6%、52.6%降低至2019年的3.1%、36.3%。合肥市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在發(fā)展中不斷地進(jìn)行優(yōu)化與提升，現(xiàn)階段合肥市的第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步提升，并且合肥市憑借以中科院合肥物質(zhì)科學(xué)研究院等70多所研究院以及中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)為代表的50余所高校提供的高新技術(shù)研究以及高質(zhì)量人才資源，具有較強(qiáng)的科學(xué)成果轉(zhuǎn)化實(shí)力。合肥市加速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，逐漸提升為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)。圖1合肥市2015-2019年產(chǎn)業(yè)變化圖Figure1industrialchangeofHefeifrom2015to20191.4居民收入水平合肥市2016年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31989元人民幣，鄉(xiāng)村居民人均可支配收入為15733元人民幣，到2019年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加至45404元人民幣，增長了41.9%%，鄉(xiāng)村居民人均可支配收入增加至22462元人民幣，增長了42.7%。表2合肥市居民人均可支配收入與支出表Table2percapitadisposableincomeandexpenditureofHefeiresidents年份人均可支配收入（元）人均支出（元）城鎮(zhèn)居民鄉(xiāng)村居民城鎮(zhèn)居民鄉(xiāng)村居民201531989157332004916152201634852170592164316435201737972185942331117828201841484203892533919839201945404224622731918423綜合以上數(shù)據(jù)可以得知合肥市在2015-2019年發(fā)展迅速，城市經(jīng)濟(jì)總量快速提升，城市內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善程度顯著提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸完善，居民收入消費(fèi)水準(zhǔn)穩(wěn)步上升。伴隨著的就是合肥市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了一個巨大的發(fā)展空間并已經(jīng)獲得了一個很高程度的發(fā)展，因此對合肥市的住宅價(jià)格空間分布及影響因素分析有一定的價(jià)值與意義。2.合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2.1商品房銷售價(jià)格近年來合肥市經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域以及城市建設(shè)取得了很大的成就。房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)，合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也同樣迅速，而作為房地產(chǎn)業(yè)的主要商品：住宅的價(jià)格也大幅增加。合肥市2015年到2020年的住宅價(jià)格總體趨勢是一個上漲的狀態(tài)，并且在2015年到2017年漲幅巨大，年平均增幅達(dá)到35.2%，在2017年以后，房地產(chǎn)市場趨向平穩(wěn)，住宅價(jià)格的變動也得到了控制，總體保持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)，年平均變化幅度僅為每年降低0.6%。2020年的房價(jià)為14351元/m2，相較2019年的平均住宅價(jià)格14289元/m2基本沒有變化，與2015年的8091元/m2增長到12069元/m2是合肥市經(jīng)過包括限購限貸、老城區(qū)改造等一系列工作后獲得的成果。表3合肥市2015-2019年商品住宅平均價(jià)格表Table3averagepriceofcommercialhousinginHefeifrom2015to2019201520162017201820192020住宅均價(jià)（元）80911206914672143711428914351住宅均價(jià)增幅4.1%49%21%-2.1%-0.1%-0.1%圖2合肥市2015-2019年商品住宅變化圖Figure2ChangesofcommercialhousinginHefeifrom2015to20192.2合肥市房屋施工面積、竣工面積及銷售面積合肥市房屋施工面積與商品房的價(jià)格有著類似的變化狀態(tài)，在2015年到2017年快速增長，2017年逐漸趨向穩(wěn)定并且有著較小幅度的降低，但總體處在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，保持在七千萬到八千三百萬之間。房屋竣工面積跟隨房屋施工面積的變化并稍微有延后。合肥市的銷售面積的特點(diǎn)除了受到房屋施工面積以及房屋竣工面積的影響以外，更多的是被住宅價(jià)格影響以及合肥市居民的心理和房地產(chǎn)市場的觀望。因此在2015年到2017年的巨大增幅后，房屋銷售面積在2017年以后呈現(xiàn)了一個斷崖式的下跌，這與合肥市頒布的限貸限購政策有很大的關(guān)系。表42015-2019年合肥市房屋施工面積、竣工面積及銷售面積統(tǒng)計(jì)表Table4statisticsofhousingconstructionarea,completedareaandsalesareainHefeifrom2015to2019年份房屋施工面積（m2)房屋竣工面積（m2)房屋銷售面積（m2)201571993010103389531589206920167818537711977186209834112017828356201179336412833996201882332158141979261389579420197874202514815988132187202.3房地產(chǎn)投資額合肥市房地產(chǎn)投資額在近年間增長穩(wěn)定，從2015年的6214億元增長到2019年的11660億元，增長額為5246億元，增長幅度為81.7%。圖32015-2019年合肥市房地產(chǎn)投資額變動圖Table5realestateinvestmentinHefeifrom2015to20193.研究方法3.1全局空間自相關(guān)全局空間自相關(guān)是對屬性值在整個區(qū)域的空間特征的描述，表明屬性信息與其所在位置存在顯著的相互作用。通過數(shù)據(jù)計(jì)算合肥市住宅價(jià)格空間要素的Moran’sI（莫蘭指數(shù)），莫蘭系數(shù)是用于衡量空間要素的相互關(guān)系，與一般統(tǒng)計(jì)學(xué)中相關(guān)系數(shù)類似，莫蘭系數(shù)的取值在正負(fù)一之間，大于0表明存在空間的正相關(guān)，小于0表明存在空間的負(fù)相關(guān)，等于0表明不存在空間相關(guān)性。莫蘭系數(shù)的計(jì)算公式為：其中N為研究對象的數(shù)目，xi為觀測值，x為x的平均值[6]。3.2克里金插值法克里金插值法，又被稱為空間自協(xié)方差最佳插值法，是一種以空間自相關(guān)為基礎(chǔ)，利用半變異函數(shù)的結(jié)構(gòu)性，對有限區(qū)域內(nèi)的區(qū)域化變量進(jìn)行最優(yōu)、線性、無偏估計(jì)的空間內(nèi)插方法。它首先考慮空間屬性在空間位置上的變異分布，確定對一個待插點(diǎn)至有影響的距離范圍，然后用此范圍內(nèi)的采樣點(diǎn)來估計(jì)待插點(diǎn)的屬性值[6]?？死锝鸱ǎ涸诟飨蛲约僭O(shè)下的固有平穩(wěn)隨機(jī)場中，數(shù)學(xué)期望u(s）與其位置無關(guān)，且協(xié)方差僅僅是點(diǎn)間距離｜h｜的函數(shù)。通常隨機(jī)場的協(xié)方差函數(shù)C是位置的，巫妖使用變異函數(shù)作為近似，此時變異函數(shù)y也僅與點(diǎn)間距離有關(guān)：定義為n個樣本的對應(yīng)值，則普通克里金問題和克利金方差有如下表示：公式中是Y在未知點(diǎn)s0處的估計(jì)，C(si,sj）是點(diǎn)si和sj間的協(xié)方差該函數(shù)。 [9,10,11,12]3.3緩沖區(qū)分析緩沖區(qū)分析是指以點(diǎn)、線、面實(shí)體為基礎(chǔ)，自動建立其周圍一定寬度范圍內(nèi)的緩沖區(qū)多邊形圖層，然后建立該圖層與目標(biāo)圖層的疊加，最后進(jìn)行分析而得到所需結(jié)果。它可以用來分析臨近度問題，在分析合肥市的城市住宅價(jià)格空間分布問題是可以基于河流、公路以及地鐵等要素對住宅價(jià)格的影響，以河流、公路和地鐵線路作為中心軸線，距離中心軸線每隔一定距離設(shè)置一個緩沖區(qū)，對每個緩沖區(qū)的住宅均價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析公路以及城市軌道交通對住宅價(jià)格的影響。基于大型商超、廣場等對住宅價(jià)格的影響則需要以廣場或者商超為中心點(diǎn)，每隔一定長度的半徑圓環(huán)為緩沖區(qū)[13]。4.研究過程4.1數(shù)據(jù)收集分析合肥市住宅價(jià)格空間分布的特點(diǎn)需要以合肥市商品住宅作為數(shù)據(jù)，本次研究使用的數(shù)據(jù)是合肥市四個行政區(qū)中的二手住宅以小區(qū)為單位進(jìn)行數(shù)據(jù)的整理以及研究。本次研究的數(shù)據(jù)來源是貝殼找房、安居客等房地產(chǎn)中介平臺。表5合肥市各區(qū)二手住宅數(shù)據(jù)Table5dataofsecond-handhousinginHefei廬陽區(qū)蜀山區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)政務(wù)區(qū)濱湖新區(qū)在售住宅數(shù)量7476824667951292613204309在售住宅最高價(jià)格（元/m2）460533246047960337434908049352在售住宅最低價(jià)格（元/m2）586759125894471269265864在售住宅平均值（元/m2）212901931918452125941880313064合肥市小區(qū)數(shù)量940649569785108210合肥市住宅價(jià)格空間分布的影響因素包括以下幾點(diǎn)：（1）人口：以四個行政區(qū)以及三個特殊區(qū)域作為基礎(chǔ)單位，居民數(shù)量和心理以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和未來前景會對住宅價(jià)格產(chǎn)生影響；（2）交通資源：城市主干道及地鐵會對沿線住宅價(jià)格產(chǎn)生輻射狀影響；（3）商超、醫(yī)療資源、教育資源：以點(diǎn)狀向周邊住宅價(jià)格產(chǎn)生影響；（4）政府政策：直接性地對一塊區(qū)域的住宅價(jià)格以及房地產(chǎn)市場產(chǎn)生劇烈影響。4.2合肥市城區(qū)住宅價(jià)格空間分布特征將已統(tǒng)計(jì)的合肥市的二手房價(jià)格以小區(qū)平均價(jià)格為基礎(chǔ)單位結(jié)合小區(qū)的經(jīng)緯度數(shù)據(jù)經(jīng)過處理后導(dǎo)入到ArcGIS軟件中進(jìn)行分析，得出結(jié)果如下圖3所示。由圖3可知合肥市的住宅價(jià)格分布特征為以廬陽區(qū)老城市中心、政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)為房價(jià)高峰并向周圍呈輻射狀降低。合肥市的住宅價(jià)格的高峰集中，在以廬陽區(qū)老城市中心、政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)為核心向周圍房價(jià)不斷降低，并且降低幅度相對比較大，在政務(wù)區(qū)的筆架山住宅均價(jià)可達(dá)四萬五每平方米以上的價(jià)格，但在一個街道相隔的興園的住宅價(jià)格通常在兩萬元每平方米以下。合肥市的住宅價(jià)格的兩個中心分別是政務(wù)區(qū)的筆架山街道以及濱湖新區(qū)的駱崗街道和方興街道。筆架山處于合肥市以及政務(wù)區(qū)的核心，同時是合肥市政治與經(jīng)濟(jì)的核心位置，人口集中，商業(yè)發(fā)達(dá)，交通質(zhì)量優(yōu)良。濱湖新區(qū)的駱崗街道以及方興街道是合肥市“141”發(fā)展方向的典型地區(qū)，位于合肥市的經(jīng)濟(jì)新核心濱湖新區(qū)核心位置，商業(yè)資源豐富，城區(qū)現(xiàn)代化程度高，基礎(chǔ)設(shè)施完善并且臨近巢湖具有優(yōu)秀的景觀資源。廬陽區(qū)老城區(qū)的住宅價(jià)格略低于政務(wù)區(qū)以及濱湖新區(qū)，但是住宅價(jià)格穩(wěn)定且區(qū)域變化小，老城區(qū)內(nèi)具有高質(zhì)量的教育資源，但是由于歷史原因住宅相對老舊，基礎(chǔ)配置差，交通調(diào)節(jié)也相對遜色。圖3合肥市空間住宅價(jià)格克里金插值圖Figure3KriginginterpolationofspatialhousingpriceinHefei4.3合肥市城區(qū)住宅價(jià)格自相關(guān)特征在ArcGIS軟件中使用空間自相關(guān)工具對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，所得結(jié)果如下：I=0.2567>0，大于其期望值（E=-0.0044）；并期望Z=2.8978，因此合肥市的住宅價(jià)格在整體上存在著正相關(guān)性，合肥市的不同價(jià)格的住宅通常有著聚焦效果，即高價(jià)格住宅更多的分布在高價(jià)格區(qū)域，低價(jià)格住宅更多的分布在低價(jià)格的區(qū)域。合肥市的高端住宅價(jià)格主要聚集在廬陽區(qū)老城區(qū)－政務(wù)區(qū)－濱湖新區(qū)的區(qū)域連線上，這些區(qū)域受政策經(jīng)濟(jì)影響程度高。由于合肥市的價(jià)格空間分布呈放射狀向四周分布，住宅低價(jià)格區(qū)域基本圍繞著城市中心向四周擴(kuò)散，離主城區(qū)距離越遠(yuǎn)住宅價(jià)格越低。4.4合肥市住宅價(jià)格空間分布影響因素1.人口、經(jīng)濟(jì)與住宅價(jià)格空間分布關(guān)系：合肥市城區(qū)劃分為廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，其中廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)，瑤海區(qū)稍弱。廬陽區(qū)作為老城區(qū)，人口數(shù)量大，人口密度高，且生活在其中的更多是本地人，生活消費(fèi)水平一般，除核心老城區(qū)外同類型住宅房價(jià)一般。蜀山區(qū)、瑤海區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)，住宅數(shù)量與住宅價(jià)格都是合肥市內(nèi)的中流水平，但是近期合肥市發(fā)展方向在不斷偏向西南方向，因此合肥市蜀山區(qū)的高端住宅房產(chǎn)逐漸增多并超過瑤海區(qū)?，幒^(qū)歷年的經(jīng)濟(jì)增速一般，與合肥市整體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的步伐不及，在民眾心理上也普遍認(rèn)為瑤海區(qū)未來發(fā)展無力，房產(chǎn)市場與房價(jià)也低于其他幾個區(qū)。包河區(qū)在原本的基礎(chǔ)上額外分出濱湖新區(qū)與政務(wù)區(qū)，包河老區(qū)的人口密度與數(shù)量一般，消費(fèi)水平一般，房價(jià)也在一個中流水平，政務(wù)區(qū)是合肥市以及安徽省的政府機(jī)關(guān)的主要所在場地，因此房價(jià)也是合肥市內(nèi)的最高水準(zhǔn)的一個地區(qū)，濱湖新區(qū)是合肥市2010年以后主要核心發(fā)展地區(qū)，人口數(shù)量大、密度高，并且高新科技技術(shù)公司的進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)水平和消費(fèi)水平要比其他地區(qū)高很多，住宅價(jià)格是合肥市住宅房產(chǎn)價(jià)格最高峰。表6合肥市各行政區(qū)人口統(tǒng)計(jì)表Table6populationstatisticsofeachadministrativeregioninHefeiCity廬陽區(qū)蜀山區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)人口（萬人）511377664346684925484175轄區(qū)面積（km24人口密度（萬人/km2)3678100220147507主要交通資源與住宅價(jià)格空間分布關(guān)系：合肥市作為安徽省省會，交通資源完善豐富，在城區(qū)內(nèi)有包括公交、城市軌道交通以及完善的城市道路體系，按照房價(jià)從低到高把房價(jià)分為八個等級，而后將各緩沖區(qū)與住宅空間點(diǎn)位進(jìn)行疊加分析，得到不同緩沖區(qū)距離范圍內(nèi)住宅數(shù)量及價(jià)格的空間分布結(jié)果。由統(tǒng)計(jì)結(jié)果可知，在距主要道路地鐵100ｍ～1500ｍ范圍內(nèi)，隨著與主要道路距離的增加，住宅區(qū)數(shù)量逐漸減少表明距主要道路越近，住宅點(diǎn)數(shù)量越多，分布越集中。此外，房價(jià)等級越高，住宅區(qū)數(shù)量隨道路遠(yuǎn)近遞減的規(guī)律傾向于越明顯。低房價(jià)住宅點(diǎn)主要分布在距離道路較遠(yuǎn)的地方?？偟膩碚f，距離主要道路距離越近，住宅分布越集中，且住宅價(jià)格傾向于越高。表7距主要交通設(shè)施不同距離各住宅價(jià)格等級小區(qū)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表Table7statisticsofthenumberofresidentialdistrictswithdifferentpricegradesatdifferentdistancesfromthemaintrafficfacilities房價(jià)等級距離一級/個二級/個三級/個四級/個五級/個六級/個七級/個八級/個九級/個十級/個總計(jì)1003267921431218360342111664300254274851025453211084745001723688769584114743889006195366534732124229415002735433925187001373.教育資源與住宅價(jià)格空間分布關(guān)系：合肥市教育資源相對集中，在廬陽區(qū)的老城區(qū)以及包河區(qū)的政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)中分布了評分最高的幾所小學(xué)初中，包括六安路小學(xué)、南門小學(xué)、中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)附屬初中、合肥市四十五中學(xué)、合肥第一中學(xué)、合肥一六八中學(xué)等均分布在這幾個地區(qū)內(nèi)，這些教育資源不僅對一個地區(qū)的住宅價(jià)格造成了很大的影響，而且小學(xué)初中的學(xué)區(qū)名額也是合肥市住宅房地產(chǎn)的一個重要影響因素，相同水平的一套住宅在不同學(xué)區(qū)會有巨大的價(jià)值差別。4.政策及城市規(guī)劃：合肥市城市原本中心在廬陽區(qū)與瑤海區(qū)、包河區(qū)以及蜀山區(qū)的交界處，在合肥市開始實(shí)行“141”發(fā)展戰(zhàn)略后，合肥市的政務(wù)功能以及經(jīng)濟(jì)中心逐漸南遷向蜀山區(qū)內(nèi)的政務(wù)區(qū)以及包河區(qū)和巢湖市交接處的濱湖新區(qū)，在這樣的政策和城市規(guī)劃大方向的作用下，政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)的住宅價(jià)格迅速提升并逐漸達(dá)到城區(qū)內(nèi)最高水平，而原本的廬陽區(qū)老城區(qū)由于城市規(guī)劃導(dǎo)致房價(jià)的增長速度要明顯低于政務(wù)區(qū)以及濱湖新區(qū)的水平。5.政策與建議通過對合肥市城區(qū)住宅價(jià)格空間分布及其影響因素的研究分析可以發(fā)現(xiàn)合肥市商品住宅空間分布特點(diǎn)是以老城區(qū)及新建設(shè)的政治經(jīng)濟(jì)中心為核心向四周輻射狀間隔逐漸降低。合肥市的住宅價(jià)格具有一定的聚集特征，不同價(jià)格的住宅存在一定的緩沖區(qū)。影響合肥市住宅價(jià)格的因素包括有政策及政府規(guī)劃、教育資源、交通資源、人口、經(jīng)濟(jì)等，這些因素的相互疊加對合肥市的商品住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。以下是我對合肥市房地產(chǎn)市場及合肥市城市規(guī)劃走向的一些建議。加快對合肥市老舊城區(qū)的改造進(jìn)度，在合肥市的新規(guī)下，廬陽區(qū)老城區(qū)不再會進(jìn)行拆遷工作，相對應(yīng)的則是對老城區(qū)進(jìn)行社區(qū)改造，提高社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、對交通道路優(yōu)化，這項(xiàng)工作的進(jìn)展實(shí)際上是要低于它應(yīng)當(dāng)有的進(jìn)度，老城區(qū)中土地價(jià)格與住宅價(jià)格不匹配，住宅價(jià)格與住宅質(zhì)量不匹配，因此加快對老城區(qū)的社區(qū)改造應(yīng)當(dāng)加快進(jìn)程，跟上周邊城區(qū)的新盤開發(fā)節(jié)奏。合理運(yùn)用政策以及城市規(guī)劃策略調(diào)節(jié)合肥市房地產(chǎn)市場，政府政策的變動以及城市規(guī)劃辦法的發(fā)布對合肥市的房地產(chǎn)市場以及住宅價(jià)格有著巨大的影響，政務(wù)區(qū)以及濱湖新區(qū)的迅速崛起與合肥市的政策調(diào)節(jié)有著很大的關(guān)系，因此，政府更應(yīng)斟酌使用自己的調(diào)節(jié)能力，充分發(fā)揮宏觀調(diào)節(jié)的作用，避免因規(guī)劃失誤導(dǎo)致合肥市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生劇烈變動。降低合肥市住宅價(jià)格的空間差異，合肥市的住宅價(jià)格的空間差異較大并且受區(qū)域影響劇烈，作為合肥市老牌工業(yè)區(qū)的瑤海區(qū)以及遠(yuǎn)離市中心的蜀山區(qū)西北部的住宅價(jià)格遠(yuǎn)低于合肥市其他區(qū)域，這直接反映了合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間不均衡，重西南而輕東北，對于解決合肥市部分區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢是合肥市發(fā)展過程中的重中之重。參考文獻(xiàn)[1]唐國銀.合肥房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響因素分析與對策建議[J].中小企業(yè)管理與科技（中旬刊）,2019(11):30-31.[2]張家旗，劉晏男.鄭州市主城區(qū)住宅價(jià)格空間分布格局及其影響因素研究[J].北京測繪，2020,34(06):797-80