房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新樓盤商品房銷售驗(yàn)收及交房全流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新樓盤商品房銷售驗(yàn)收及交房全流程商品房銷售流程主要包括前期策劃、營(yíng)銷、取得預(yù)售許可證后開(kāi)盤預(yù)售、簽訂協(xié)議或合同、交款、商品房交付和產(chǎn)權(quán)登記及辦證等環(huán)節(jié)。前期策劃及營(yíng)銷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以商品房銷售為核心的企業(yè)，前期策劃可能在拿地前進(jìn)行.也可能在拿地后進(jìn)行，主要工作是確定項(xiàng)目定位，準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃，選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品。前期策劃是銷售的重要階段，對(duì)產(chǎn)品未來(lái)的銷售狀況有重要影響。房地產(chǎn)營(yíng)銷的目的是通過(guò)詳細(xì)的介紹、生動(dòng)的描述來(lái)塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購(gòu)買欲。在銷售階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取一系列的營(yíng)銷手段，目前我國(guó)常用的營(yíng)銷方法包括廣告、房地產(chǎn)展銷會(huì)、活動(dòng)推介、網(wǎng)絡(luò)推廣以及人員推銷等。廣告是房地產(chǎn)營(yíng)銷手段中應(yīng)用最多、富有成效的一種方法，廣告的形式包括戶外路牌展板廣告、電視廣告、電臺(tái)廣播和報(bào)紙雜志廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等。取得預(yù)售許可證后開(kāi)盤預(yù)售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)達(dá)到規(guī)定條件的可以取得預(yù)售許可證，然后就可以確定開(kāi)盤日期對(duì)外發(fā)售。開(kāi)盤是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后開(kāi)始對(duì)外公開(kāi)發(fā)售商品房.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為成功地將開(kāi)發(fā)的商品房推向市場(chǎng)，一般會(huì)在開(kāi)盤日舉行一個(gè)盛大的開(kāi)盤儀式。簽訂銷售合同及收款開(kāi)盤后，即可到現(xiàn)場(chǎng)看房，有意向購(gòu)買的客戶即可與銷售人員就房屋銷售價(jià)格等合同條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致的簽訂商品房買賣合同，雙方也可以對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同文本中的空白事項(xiàng)予以約定，需要簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，雙方商定具體補(bǔ)充內(nèi)容。合同簽訂后，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理備案，銷售合同到房管部門辦理備案登記后生效。合同簽訂后，承購(gòu)人要根據(jù)所簽合同約定的付款時(shí)間交付房?jī)r(jià)款及契稅。商品房交付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給承購(gòu)人。商品房交付時(shí)必須符合交付使用條件，即入住條件。關(guān)于交付使用條件，《中華人民共和國(guó)建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》都規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)消防法》規(guī)定，單體必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收，才能交付使用?！叭龝蛔C一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)，是商品房交付使用的必要條件。“三書”是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書及建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書，“一證”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證，“一表”是指建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。建設(shè)部發(fā)布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書”。經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格發(fā)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證，經(jīng)過(guò)備案發(fā)給建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。另外，對(duì)于具體的交付使用條件，還要看具體的商品房買賣合同?？赡茉谏唐贩抠I賣合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議中加以約定，如將公共配套設(shè)施驗(yàn)收合格（包括水、電、煤氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路和電梯等）作為交付使用的條件，同時(shí)在合同中約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未達(dá)到交付使用條件時(shí)的違約責(zé)任。符合交房條件的商品房即可按合同約定辦理交付手續(xù)。商品房交付的具體程序?yàn)椋和ㄖ獦I(yè)主辦理入住手續(xù)。房屋竣工并辦理政府綜合驗(yàn)收后，未與業(yè)主交接前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般會(huì)委派工程部、客服部、物業(yè)公司組成內(nèi)部驗(yàn)房團(tuán)，對(duì)即將交付業(yè)主使用的房子進(jìn)行預(yù)檢，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)整改。經(jīng)過(guò)預(yù)檢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將鑰匙移交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司安排業(yè)主驗(yàn)房。對(duì)于達(dá)到交房條件的房子，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)通過(guò)報(bào)紙公告、電話聯(lián)系或寄發(fā)通知書等方式告知業(yè)主辦理商品房移交。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓部一般根據(jù)合同中約定的交房日期，提前半個(gè)月或一個(gè)月寄發(fā)人住通知書或人伙通知書等交房通知，有的同時(shí)還打電話通知業(yè)主。此時(shí)，業(yè)主一般會(huì)按約前往.因?yàn)楹贤型ǔ＜s定，如果業(yè)主未能在約定期限內(nèi)前去驗(yàn)房，視同同意交接，如果無(wú)故不交接，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還將從合同約定的交接日起，按日收取萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三的保管費(fèi)，業(yè)主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往，應(yīng)書面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并說(shuō)明原因。確認(rèn)身份。業(yè)主應(yīng)該根據(jù)入住通知書的要求，攜帶相關(guān)資料到售摟部確認(rèn)身份，并聯(lián)系驗(yàn)收交接事宜。這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預(yù)售合同、身份證的原件和復(fù)印件及家庭成員照片（物業(yè)建檔資料用）。如果委托他人驗(yàn)房，被委托人在持有效身份證明文件的同時(shí)，還須出具業(yè)主的授權(quán)委托書。物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)繳款情況，在款項(xiàng)全部交清的情況下與業(yè)主辦理商品房移交手續(xù)?，F(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房、交鑰匙。實(shí)物交付是商品房買賣中主要的義務(wù)，出賣人完成了實(shí)物交付，就是履行了合同的最主要的義務(wù)。物業(yè)公司指派一名相關(guān)人員陪同業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房，若驗(yàn)收合格，業(yè)主須在商品房驗(yàn)收交接表上簽字認(rèn)可，領(lǐng)取房屋鑰匙和住戶手冊(cè)等資料，同時(shí)須按規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)用。若驗(yàn)收不合格，業(yè)主應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在樓房驗(yàn)收交接表上，可暫不辦理入住手續(xù)，再次交接時(shí)間由雙方另行約定，但一般不應(yīng)