房地產行業(yè)現狀及發(fā)展趨勢

房地產行業(yè)現狀及發(fā)展趨勢房12021/6/27回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現，房地產記載的既是一部中國30年的建設史，又是一部濃縮了我國社會主義建設的改革開放史。

22021/6/27各個階段：1978年——1991年：中國房地產市場萌芽階段1992年——1999年：調整階段2000年——2007年：房地產快速發(fā)展階段2008年——2013年：房地產行業(yè)全面調整階段32021/6/27房地產快速發(fā)展階段在這一個階段里面也是中國經濟快速發(fā)展的階段。像中國正式成為ＷＴＯ的成員，北京申奧成功。于是投資投機也就快速開始。2002年，土地市場規(guī)范化政策出臺2003年2月，國土資源部叫停別墅供地，低密度住宅成”搶手貨“２００５年，3.26國八條，4.27新八條42021/6/27房地產行業(yè)是中國重要的支柱和民生產業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢關系整個國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。中國房地產行業(yè)呈現周期性、資本密集型、政策敏感度高、地域性明顯的特點。房地產行業(yè)具有周期性特征，短周期主要體現與宏觀經濟互為因果影響，長周期主要體現在人口變化、遷移規(guī)律及城市發(fā)展規(guī)律上；房地產行業(yè)具有資金密集型特征，具有土地支出資金總量大，建安成本支付復雜及大額特征，這對企業(yè)的資金規(guī)模、流動性、資金運營水平有較高要求；房地產行業(yè)具有政策敏感性特征，政府既可以通過金融等間接手段影響房地產市場，也可直接通過行政干預的方式調控市場，同時，中國各級政府控制了全國土地，作為市場唯一賣方，房地產企業(yè)對各類土地政策高度敏感：房地產行業(yè)還具有顯著的地域性特征，房地產產品為特殊商品，價值主要取決于所處區(qū)位，區(qū)位涵蓋不同城市、同一城市不同區(qū)域、土地對各類稀缺資源（教育、醫(yī)療、休閑等）的占有等不同要素。52021/6/27房地產行業(yè)是中國重要的支柱和民生產業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢關系整個國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。2016年，中國房地產市場處于調整期，住宅庫存量高企，對市場預期轉變進一步影響新開工節(jié)奏，房地產投資增速明顯下滑。自2016年下半年開始，連續(xù)的放松限購、限貸及降息降準、降首付、330新政、全面放開二胎等政策出臺，市場出現緩慢回暖跡象；但由于前期大量剛性需求的提前釋放導致了有效需求不足，市場難以呈現爆發(fā)式增長。2017年房地產開工面積增速和房地產投資增速依然低位徘徊，全國房地產市場區(qū)域分化嚴重，庫存高企依然是行業(yè)內面臨的首要問題，國房景氣指數低位震蕩。62021/6/272017年以來，房地產銷售的區(qū)域化差異有所體現，布局一線城市為主的企業(yè)，其盈利能力得以持續(xù)，而且融資渠道的放寬，很大程度上起到了降低融資成本的效果。但以二、三線城市及商業(yè)地產、園區(qū)開發(fā)等為主的企業(yè)，已經顯露下滑態(tài)勢，后續(xù)商品房投資價值的減弱將抑制投資人群消化庫存的動力，不利于開工新建回暖。72021/6/27長期看，宏觀調控將逐步回歸市場化，長效機制逐步取代短期調控手段，不動產統(tǒng)一登記配套制度將進一步健全，土地節(jié)約集約利用將繼續(xù)加強，以保障房地產市場長期穩(wěn)定發(fā)展；房地產供應步入調整階段。中國城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展使房地產市場仍存增長空間，但中長期需求面臨結構性調整；人口老齡化背景下中國房地產可能將開始長周期調整，投資價值的進一步弱化不利于房地產庫存的去化，國內房地產市場的發(fā)展情況取決于供需各因素的相互作用82021/6/27從中國房地產發(fā)展歷程來看，房地產發(fā)展的各個階段受政府政策影響較大，主要分以下階段，（1）1999年至2003年，國家提出“住房市場化改革”、“明確房地產支柱地位”等政策支持房地產行業(yè)發(fā)展，中國商品房銷售面積持續(xù)增長，特別是2003年房地產銷售面積同比增長29.10%，達到1999年以來的最大增長幅度。（2）2004年至2007年“調控供需、抑制房價”是房地產調控的主旋律，政府陸續(xù)提出了2004年“831”大限、2005年的“國八條”、2006年的“國六條”和“國十五條”、2007年多次加息等政策，房地產銷售面積依然延續(xù)增長態(tài)勢。（3）2008年金融危機直接影響房地產行業(yè)銷售面積增速同比下降19.70%，為近十年來首次增速下降的年份，為此，政府提出“重申支柱產業(yè)調節(jié)投資”的政策，且國家加大了固定資產投資力度，2009年房地產市場迅速回暖，銷售面積和增速均大幅提升，2010年和2011年房地產市場銷售情況保持良好，房地產價格增長較快。（4）“房地產深度調控，促進房價合理回歸”是2010年至2013年期間調控重點，政府陸續(xù)于2010年提出“國十一條”、2011年提出“新國八條”等政策，但受宏觀環(huán)境影響，房地產銷售波動上升，2013年房地產銷售面積增速達到17.30%。（5）2016年宏觀經濟增速放緩，房地產銷售面積和增速下滑明顯，2016年下半年開始，“930”新政、“330”新政、降息降準等政策陸續(xù)提出，以及近期中央提出放開二胎政策、習主席首次提及去庫存等，帶動2017年以來房地產市場呈現出回暖跡象。92021/6/272016年在全國房地產行業(yè)整體降溫的大背景下，宏觀調控理念正在逐步發(fā)生變化。首先，新常態(tài)下中央調控更注重市場化，以金融手段鼓勵自住性住房消費。同時監(jiān)管層允許已上市房地產企業(yè)在銀行間市場發(fā)行中期票據，表明監(jiān)管層對于房地產融資的態(tài)度從原來的單向打壓轉為雙向調節(jié)，中型房企的資金壓力得到緩解。此外，支持自住性剛需，差別化信貸政策自2010年以來首度放松。102021/6/272017年以來“330”新政、降息降準、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市場信心2017年以來，在延續(xù)2016年經濟下行壓力加大、樓市庫存高企、市場信心不足的背景下，宏觀政策層面進一步導向穩(wěn)增長、調結構，房地產方面則積極聚焦于促銷費，鼓勵自住和改善性需求。央行實行靈活適度的貨幣政策，連續(xù)降準降息，降低二套房首付，構建寬松的金融信貸環(huán)境，減輕購房壓力，提升消費能力。整體來看，在經濟下行壓力加大、樓市庫存高企、市場信心不足的背景下，政府支持房地產行業(yè)的政策密集提出，短期內將提振市場信心，利于房地產行業(yè)發(fā)展。112021/6/273住房價格上漲的成因分析3.1商品住房供不應求是房價上漲的首要原因3.2土地資源嚴格控制且價格上升，推動房價和地價互動上漲3.3利益主體的分配需求

3.4投資性需求火上澆油3.5人口的高速增長、資本和勞動力向中心城市流動3.6住房供應結構不合理3.7建筑開發(fā)成本上漲3.8住房周邊硬件條件的完善122021/6/27三、行業(yè)運行情況1．房地產需求有所放緩房地產市場需求包括剛性需求、柔性需求和彈性需求，剛性需求是房地產市場需求主力，柔性需求是為了改善和提升居住品質，彈性需求以房地產投資為主。中國16至59歲勞動年齡段人口自2012年起開始出現下降，人口紅利逐步消退。中國人口老齡化趨勢逐步顯現。在一定程度上會造成房地產的需求放緩，但對國內尚不成熟的養(yǎng)老地產領域可能帶來一定機遇?！叭鎸嵤┮粚Ψ驄D可生育兩個孩子政策”，家庭對住房的居住功能需求和住房的升級需求有望上升。相對于前十年高速發(fā)展的房地產市場，目前支撐房地產市場高速增長的因素正在逐步減弱，房地產行業(yè)需求放緩。132021/6/272．房地產投資增速下降，但庫存依然高企習近平主席在中央財經領導小組第十一次會議上對樓市提出了“要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展”，指出化解庫存高企是目前房地產行業(yè)重要任務。2017年12月21日中央經濟工作會議強調要“化解房地產庫存”，提出消化去庫存的五大措施3、房地產開工面積下降，國房景氣指數低位震蕩4、行業(yè)競爭激烈，區(qū)域分化嚴重142021/6/27中國房地產區(qū)域分化嚴重，從近年來各區(qū)域房地產銷售情況來看，一、二線城市房地產市場活躍，銷售金額持續(xù)領跑；三四線城市銷售額規(guī)模遠低于一二線城市，且銷售額增長幅度遠低于一、二線城市。152021/6/27一線城市供需矛盾依然突出，且房價畸高；部分二線城市及三、四線城市住房市場呈現不同程度供應過剩，庫存較高，房價下行壓力較大。162021/6/27長期看，宏觀調控將逐步回歸市場化，長效機制逐步取代短期調控手段，不動產統(tǒng)一登記配套制度將進一步健全，土地節(jié)約集約利用將繼續(xù)加強；房地產供應步入調整階段，化解房地產庫存成為關鍵問題。中國城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展使房地產市場仍存增長空間，但中長期需求仍面臨結構性調整；人口老齡化背景下中國房地產可能將開始長周期調整，投資價值的進一步弱化不利于房地產庫存的去化，國內房地產市場的發(fā)展情況取決于供需各因素的相互作用。172021/6/27地產行業(yè)與社會固定資產投資、居民消費水平、財稅政策、貨幣政策等宏觀經濟因素關系密切。其中房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產需求端（購房者）和供給端（房地產企業(yè)）均對國家金融政策依賴較強；土地政策會影響房地產企業(yè)拿地規(guī)模和成本，稅收政策對房地產企業(yè)成本控制帶來直接影響。182021/6/27中國房地產行業(yè)長期處于政府“調控”狀態(tài)，調控政策主要分為金融政策、行政政策、土地政策、稅收政策四大類。金融政策包括存貸款基準利率、公積金貸款政策、存款準備金率等；行政政策包括限購限貸政策、購房補貼政策、各類別保障房政策；土地政策包括土地供應政策、土地開發(fā)規(guī)劃控制政策等；稅收政策包括營業(yè)稅、增值稅等各類政策。192021/6/27房地產行業(yè)開發(fā)周期與產業(yè)鏈條均較長。開發(fā)周期長主要體現于房地產開發(fā)包括前期拿地、房地產項目建設、房地產銷售、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)；產業(yè)鏈條長主要體現在縱向上與鋼鐵、水泥、建材等上游行業(yè)及下游家裝、家電行業(yè)均有極高的關聯(lián)度。此外，房地產行業(yè)的橫向關聯(lián)度也較高，開發(fā)周期與產業(yè)鏈條中涉及政府、開發(fā)商、消費者、金融機構等多個群體，各類政策變化對房地產企業(yè)均會產生影響202021/6/27

目錄房地產在中國發(fā)展所經歷的階段與特點中國房地長的現狀中國房地產的未來發(fā)張趨勢個人看法212021/6/272017年房地產政策盤點222021/6/27堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。232021/6/27特別要提醒各位的是，黨的全國性代表大會提及房地產政策，只有兩次。第一次在十七大。十七大報告在提及房地產政策時并沒有談及全部，而只是在社會保障部門提到了廉租房制度，具體表述是，“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。”第二次就是在這次舉世矚目的大會上。而本次大會報告關于房地產的表述之所以在我看來意味著中國房地產政策的巨變，關鍵在于，報告涉及的房地產政策不僅僅是保障房，而是住房的總體定位，以及未來的長效機制問題。提及房地產政策的部分不是出現在社會經濟領域，而是出現在“提高保障和改善民生水平，加強和創(chuàng)新社會治理”這一部分的“加強社會保障體系建設”這一小部分。242021/6/27什么意思，意思很大，最大的意思是房地產已經由過去的經濟政策轉變成民生政策，住房的民生屬性已經占據最重要的位置，這是中國房地產政策真正迎來了歷史性的制度糾偏和嬗變。252021/6/27問題的形成眾多經濟學家多次抨擊，中國房地產政策的最大問題，是偏離了住房的民生和社會屬性，而過于注重其對經濟增長的作用。長期把房地產作為支柱產業(yè)，以至于形成了對房地產的過度的依賴。每一次經濟下行，房地產都首當其沖，成為對沖經濟下行風險的首要工具。同時，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入占財政收入的比重超過了50%。262021/6/27對土地財政和房地產的過度依賴，一方面導致房地產行業(yè)的種種亂象，同時，隨著房價的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產配置的主要工具。在這種思維下，中國房地產承擔了過多的脫離房子基本功能的“任務”，使得中國的房地產政策越來越偏離主題。為什么要蓋房子，蓋房子為什么，為什么要買房子，這些幾乎不是問題的問題，因為房地產政策過于“經濟化”和功利化而成了中國社會和中國經濟的大問題。272021/6/27在2016年，中國房價在政策刺激下的再一次暴漲，引發(fā)了對房地產政策的反思。無論是2016年“權威人士”的講話，還是中央經濟工作會議，都明確“房子是用來住的”這一定位。開始對中國房地產政策的定位進行糾偏。這次報告，等于宣告了房地產政策長期作為經濟政策的歷史的終結，房地產政策重回民生領域，房子的居住屬性再次回歸。大會報告的這個定位，必將對下一步構筑中國房地產市場的長效機制和制度建設產生重要影響。282021/6/27房地產政策動態(tài)中，第二個值得關注的是10月19日，住建部部長王蒙徽在回答有關“房地產長效機制有無時間表”的一系列表示。王蒙徽重申了報告對于“房子是用來住的”定位，以及未來房地產政策的重點是以滿足新市民需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、立法等手段推進房地產長效機制的建立。292021/6/27王蒙徽特別提及最近在住房租賃市場，以及保障房建設中的共有產權房等問題。王蒙徽的話透露出的最大信號，就是中國住房投資最為最好的投資的歷史已經結束。在房地產政策回歸民生，房子回歸居住屬性的情況下，高層勢必在房地產調控政策與長效機制之間慎重研究銜接問題，避免給市場再次釋放錯誤的信號，導致市場再次反彈。這應該是明確無誤的。以上兩大信號，對中國房地產市場短期、中期以及長期的走勢都有很大的影響。302021/6/27就短期而言，房地產政策在今年年底到明年年中出現明顯松動的可能性不大。從今年市場來看，變天已是定局。一線量價出現了明顯的松動，二線熱點城市除少數外，整個市場也在悄然變化。國家統(tǒng)計局9月份70個大中城市房價數據也證明。9月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市為44個（8月為46個），持平的8個，下跌的18個，市場已經明顯表現出了疲勢。各位可以研究一下70個大中城市房價數據，這個數據雖然我一再說是中國最假的統(tǒng)計數據，不要糾纏數據本身，但這個數據基本可以反應房地產市場的強弱對比，當環(huán)比上漲的城市數下降為35個以下時，市場基本確立了下行態(tài)勢。312021/6/27從中期和長期看，中國房地產和房價的態(tài)勢，一方面取決于宏觀經濟周期下，包括貨幣政策等的取向；另一方面，也取決于中國城鎮(zhèn)化的方向和人口發(fā)展的態(tài)勢。大家不妨注意一下本次大會報告對中國社會主要矛盾變化的表述，這個表述符合房地產市場的變化。經歷2016年的去庫存，以及2017年四五六的上漲之后，無論是基本居住需求、改善需求以及投資需求在這兩年都得到了極大的釋放，住房短缺的歷史基本結束，供需平衡的基本面差不多形成。未來中國房地產市場的主要矛盾已經是住房不能滿足老百姓基本居住需求，而是轉換為住房供應的不均衡不平衡問題。也就是未來熱點城市住房的不足，高品質住房的短缺等不均衡不平衡的問題。這個問題，意味著，由于住房短缺引發(fā)的房地產投資熱潮會告一段落。未來，在中國具有價值的住房，將集中在筆者未來會歸納提煉的一些城市以及物業(yè)類型中。322021/6/27從中國經濟大周期和貨幣政策而言，筆者從去年一直強調貨幣政策回歸常態(tài)，超高速印鈔時代的終結等問題，這意味著，助推房價上漲的主要工具，貨幣超發(fā)問題逐漸將不復存在，中國的M2已經連續(xù)三個月停留在個位數，這將成為未來貨幣政策的常態(tài)。貨幣的不超發(fā)，宏觀經濟大周期的轉折，已經經濟從高增長階段到高質量階段的幾大轉換，都意味著，投資房地產高收益低風險時代，正在慢慢終結，買房不需要智商的時代基本退出歷史舞臺。332021/6/272017年上半年中國房地產政策盤點2017年上半年，在強調堅持住房居住屬性背景下，地方調控政策差異化明顯，熱點城市政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼，開啟“限售”模式且范圍不斷擴大，同步加強房地產金融監(jiān)管，著力抑制投資投機性需求。中央出臺住房租賃市場管理條例，加快購租并舉住房制度建設，深化土地、人口改革，加快長效機制的建立，為房地產平穩(wěn)健康發(fā)展構建良好的環(huán)境。1.中央堅持住房居住屬性，加強房地產金融監(jiān)管342021/6/271.中央堅持住房居住屬性，加強房地產金融監(jiān)管1.1兩會明確房地產調控目標和方向，繼續(xù)加強房地產市場分類調控堅持住房居住屬性，分類調控、因城施策仍是2017年房地產政策主基調。今年房地產市場的三項重點工作：加強房地產市場分類調控、因城施策去庫存、堅持住房居住屬性。扎實推進新型城鎮(zhèn)化，深化戶籍制度改革，今年實現進城落戶1300萬人以上，加快居住證制度全覆蓋。352021/6/27對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整結構，提高住宅用地比例，對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。因城施策，繼續(xù)落實好差別化住房信貸政策，切實防范化解金融風險。分類實施房地產金融調控?！熬C合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”?！巴晟茀^(qū)域協(xié)調發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化政策組合”。推進農村產權制度改革。深入推進財稅體制改革。362021/6/27372021/6/271.2中央嚴控房地產金融業(yè)務，加大監(jiān)管力度防范金融風險。保持貨幣政策穩(wěn)健中性，綜合運用多種貨幣政策工具，調節(jié)好流動性閘門，保持流動性基本穩(wěn)定。因城施策，繼續(xù)落實好差別化住房信貸政策。穩(wěn)定和完善宏觀經濟政策，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。加強金融管控，防范金融風險。382021/6/272.地方因城施策，調控政策分化明顯2.1地方調控政策逐步深化，片區(qū)聯(lián)動施策穩(wěn)樓市多城市政策密集出臺，調控城市進一步擴容。2017年上半年，在因城施策的導向下，各地政府積極深化房地產政策調控，多城市樓市政策調整密集出臺。調控城市持續(xù)增加(地級市、縣市)，政策區(qū)域聯(lián)動性、創(chuàng)新性增強，截至6月底，有60個地級以上城市和31個縣市出臺調控，海南、河北從省級全面調控。392021/6/27京津冀城市群：環(huán)京、環(huán)雄安限制力度不斷升級長三角城市群：中心城市調控再升級，調控收緊趨勢向周邊持續(xù)蔓延珠三角城市群：環(huán)廣州深圳、海西城市群、海南等幾大城市圈協(xié)同調控雄安新區(qū)堅決嚴禁大規(guī)模開發(fā)房地產中西部地區(qū)出臺調控措施的城市數量進一步增加。中心城市中上海加強商住管理，南京將限購范圍擴至六合、溧水、高淳，杭州提高非本市戶籍居民社?；騻€稅繳納年限。402021/6/272.2地方樓市限售政策擴圍，成新一輪調控升級主要手段創(chuàng)新限售模式蔓延至三四線城市。2017年上半年，地方調控密集出臺，繼限購、限貸后，部分城市開啟“限售”模式，抑制短期投機需求穩(wěn)定市場預期。2.3熱點城市嚴控商改住，加強市場整頓監(jiān)管2.4去庫存政策仍持續(xù)，商辦庫存去化重點推進412021/6/273.深入推進住房制度改革，加快長效機制建設3.1加快發(fā)展住房租賃市場建設，推進住房、土地、人口制度改革中央深入研究房地產長效機制，推動市場平穩(wěn)發(fā)展。住房租賃市場管理條例出臺，加快購租并舉住房制度建設。住房租賃市場的發(fā)展，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快推進房地產長效機制建設。對保障性住房用地應保盡保，對商品房根據供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。422021/6/27推動人口均衡發(fā)展。國務院印發(fā)《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016—2030年)》，提出優(yōu)化人口空間布局，加快推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，引導人口流動的合理預期，暢通落戶渠道，到2020年實現1億左右農業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，全面提高城鎮(zhèn)化質量。規(guī)劃明確提出要實施人口均衡發(fā)展國家戰(zhàn)略，強調注重人口內部各要素相均衡、人口與經濟發(fā)展相互動、人口與社會發(fā)展相協(xié)調、人口與資源環(huán)境相適應的戰(zhàn)略導向。432021/6/27房地產行業(yè)畸形原因房地產行業(yè)多年畸形發(fā)展催生了畸高的房價，兩個重要原因就是地方政府對“土地財政”的過度依賴和房地產持有環(huán)節(jié)幾無稅負。當前，我國實體經濟既有上揚動力，也有下行壓力，總體處于穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好的態(tài)勢。在房地產野蠻生長的時期，投資、投機住房一度成為快速致富的捷徑，投資投機性需求興風作浪，造成正常的住房供需關系被扭曲，令房地產業(yè)偏離了居住的本質屬性和改善民生這一目標。大量資金“脫實入虛”加劇泡沫，又進一步助長了“一夜暴富”的浮躁社會心態(tài)。提高了企業(yè)經營成本和城市居民的生活成本，也加劇了社會貧富差距，綁架了中國經濟。瘋漲的房價已嚴重脫離了中國的人口結構變化和經濟的基本面，潛藏巨大風險。442021/6/27后地產時代的來臨土地出讓金占地方財政收入50%以上，房地產業(yè)貢獻60%以上的地方稅收等現象比比皆是。地價和房價一路高歌猛進，華麗的經濟增長數據背后是地區(qū)產業(yè)結構失衡、城鄉(xiāng)收入差距拉大等重大社會經濟問題。我國住宅經歷了從20年前商品房市場起步時期的春暖花開，到2000年以后的樓市供需兩旺的火紅盛夏，再到2008年后的秋風肅殺乃至隆冬速凍，政策調控干預也是“從無到有、從松到緊”。面對風光不再的住宅市場，房地產業(yè)面臨全面洗牌，曾經過分依賴住宅開發(fā)拉動經濟的地方政府不得不開始面對沒有房地產的日子，即后地產時代的來臨。452021/6/27預計中國房地產市場將告別暴漲時代，但告別暴漲時代不意味著房價會出現普跌。462021/6/27房價下跌原因

房價在一定時間內不會出現普跌。一是貨幣政策出現較大幅度的驟然收緊。貨幣政策如果出現較大幅度的驟然收緊，可能就會改變樓市長期以來形成的持續(xù)上漲的預期。預計我國貨幣政策不會主動進行大幅度轉向，即使在匯率貶值、跨境資金大幅流出倒逼下，貨幣政策也會盡量避免對房市產生過大影響。二是房產稅出臺。我國一旦明確開征房產稅等增加房屋持有成本的政策，預計住房有效需求將明顯減少。但從當前實際情況來看，房產稅的推出基礎條件還不成熟，預計短期內推出房產稅的可能性仍很小。三是經濟增速超預期下行。房地產市場始終與經濟基本面息息相關，經濟增速超預期下行將從整體上引致房價進入下跌通道。從我國經濟運行情況來看，經濟盡管下行壓力較大，但超預期下行的可能性比較小。472021/6/27房地產暴漲的時代已經過去一是寬松的流動性貨幣環(huán)境正在逐漸改變。受制于自身經濟要求以及國際貨幣環(huán)境制約，我國從2017年開始，寬松的貨幣政策也在悄然轉向。迄今為止已兩次提高央行操作利率，而金融去杠桿將在一定程度上改變國內貨幣市場的寬松態(tài)勢。不難預期，這將使得推動房價上漲的貨幣動力出現衰減。二是導致房價暴漲的根本癥結—土地供給政策將發(fā)生改變。強化住宅用地供應‘五類’調控目標管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規(guī)模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。482021/6/27十九大地產干貨1、堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2、覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系基本建立，人民健康和醫(yī)療衛(wèi)生水平大幅提高，保障性住房建設穩(wěn)步推進。3、鞏固和完善農村基本經營制度，深化農村土地制度改革，完善承包地“三權”分置制度。保持土地承包關系穩(wěn)定并長久不變，第二輪土地承包到期后再延長三十年。深化農村集體產權制度改革，保障農民財產權益，壯大集體經濟。3、以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農業(yè)轉移人口市民化。疏解北京非首都功能，推動京津冀協(xié)同發(fā)展，高起點規(guī)劃、高標準建設雄安新區(qū)。4、深化供給側結構性改革。支持傳統(tǒng)產業(yè)優(yōu)化升級，加快發(fā)展現代服務業(yè)，瞄準國際標準提高水平。5、堅持去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，優(yōu)化存量資源配置，擴大優(yōu)質增量供給，實現供需動態(tài)平衡。6、保障和改善民生要抓住人民最關心最直接最現實的利益問題，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要，加快房地產長效機制的建立，提升人民幸福感、獲得感。492021/6/27農村集體用地入市農村集體建設用地是指符合村鎮(zhèn)規(guī)劃,經國家審批的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地。農村集體建設用地直接入市的利益動因：1、城市化、工業(yè)化客觀上需要增加土地要素供給。2、節(jié)約和集約利用土地資源的內在要求。3、農村集體建設用地直接入市,增加農民收入,實現資本的原始積累。4、地方政府獲取經濟收益與社會收益。5、對于地方政府,流轉能夠減輕征地制度帶來的巨大壓力,緩解征用土地引發(fā)的社會矛盾,同時它們還通過積極介入和加強管理,可以更好地分享土地流轉帶來的增值收益。《新土地法》502021/6/27農村集體建設用地直接入市的作用和意義

(一)優(yōu)化資源配置承認了集體土地的商品性質,是一個遲到的農村的重大改革。農地直接入市,有利于降低中國工業(yè)化、城市化成本。(二)推動制度創(chuàng)新農村集體建設用地直接入市確立了集體建設用地有償使用的原則,有利于解決所有權虛置的問題?？梢源龠M農村民主制度的完善。促進市場體制完善,真正做到同地、同權、同價。(三)促進社會公平、和諧和可持續(xù)發(fā)展使土地收益更公平地分享?？梢韵鞯馗瘮?促進社會和諧。能加強耕地保護,促進社會可持續(xù)發(fā)展。512021/6/27房地產稅中央經濟工作會議指出：要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。房價的虛高，金融風險的增大，社會的穩(wěn)定客觀上要求發(fā)揮好稅收宏觀調控功能。近幾年稅收高速增長的條件下，地方財政增長潛力越發(fā)匱乏，地方稅體系殘缺不全，地方依賴土地財政、造成地價不斷攀升，催生了地產的泡沫，對經濟的發(fā)展帶來了負面影響。通過對房屋普遍征收房產稅，一方面能夠保證地方財政收入的穩(wěn)定增長，脫離對土地財政機制的依賴，化解地方政府債務風險，另一方面是充分發(fā)揮稅收杠桿調節(jié)經濟的職能，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。我國現行的房產稅作為財產稅中的一個稅種，是以經營性房產為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收，未用于經營的居民住房免征房產稅，此項房產稅制度已經實施了20多年。522021/6/27開征房地產稅的目的和意義1.開征房地產稅是縮小貧富差距，優(yōu)化資源配置的需要。2.開征房地產稅是健全財產稅體系，規(guī)范財產稅制度的需要。3.開征房地產稅有利于促進地方政府克服短視行為，為保證其長期收益而注重改善投資環(huán)境，從而為促進中國房地產業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。4.開征房地產稅是公平稅負，促進房地產業(yè)發(fā)展的需要。5.開征房地產稅可以合理利用土地，抑制“炒房”行為。6.開征房地產稅，有利于深化城市經濟體制改革，理順城市資金運行渠道，降低金融風險。7.房產稅是政府最大的做空工具，投資者的收益將通過房產稅成為政府的收入，是抑制房地產資本利得的重要工具。532021/6/27房地產后開發(fā)時代從2000年以后的樓市供需兩旺的火紅盛夏，再到2008年后的秋風肅殺乃至隆冬速凍，政策調控干預也是“從無到有、從松到緊”。面對風光不再的住宅市場，房地產業(yè)面臨全面洗牌，曾經過分依賴住宅開發(fā)拉動經濟的地方政府不得不開始面對沒有房地產的日子，即后地產時代的來臨。區(qū)域經濟發(fā)展進入后地產時代并非意味著“去地產化”，因為任何產業(yè)生存與發(fā)展都無法離開土地的支撐，所謂后地產時代歸根結底是產業(yè)結構的調整和優(yōu)化，各產業(yè)之間平衡發(fā)展。經濟的發(fā)展離不開產業(yè)的支撐，房地產本身并沒有生命，關鍵是服務于誰，服務于什么，讓房地產對經濟的發(fā)展產生支撐的作用，這也是地區(qū)經濟在后房地產時代所面臨的核心問題。總之，在區(qū)域經濟發(fā)展過程當中，城市沒有產業(yè)的支撐前景是暗淡的，城市如果沒有高端產業(yè)的載體和產業(yè)的升級和聚集是虛無的。后地產時代的歷史使命在于——以地產服務產業(yè)，以產業(yè)繁榮城市。開發(fā)：建了賣運營能力：出租資產管理能力：機電、材料、物業(yè)542021/6/27房住不炒后，房市變化1、保證有住，強調房子居住屬性，不一定有產，租購同權將促進購房與租房市場的步入新一階段的平衡，將有更健康的房地產市場。2、房價不一定永遠漲，政府的手以穩(wěn)為主，可能穩(wěn)中有降為主，穩(wěn)中有升，房產暴漲的時代過去了。3、租購并舉、長租房、長租公寓將是常態(tài)。4、一二線城市不平衡，不同5、開發(fā)、持有、租賃行業(yè)將迎來新一輪的洗牌，運營能力（出租）、資產管理能力（機電、材料、物業(yè)）強的企業(yè)將會脫穎而出。6、未轉型結束前，限價限售將是常態(tài)（3-5年）。7、普遍居住類型，房產稅箭在弦上，不久即將正式落地，會健全地方財政體系，讓地方財政更穩(wěn)定。552021/6/27長租公寓的未來發(fā)展趨勢政策對長租公寓等房地產租賃市場傾斜明顯。1、簡單情況：賣地1.8萬億，開發(fā)金額10.2萬億，租賃市場現在8000億，大概是銷售市場的1/15。2、租賃資產估值很高，是租金市場的10-15倍。3、預期未來每年增長10%，新增大學生，進城勞務人員。4、鼓勵長租，保證每個人都有所居，而不是有套房。562021/6/27從限購到限