《萬科企業(yè)盈利能力問題及優(yōu)化建議》14000字（論文）

萬科企業(yè)盈利能力問題及完善對(duì)策研究摘要在中國的經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)行業(yè)有著很重要的影響力，一直以來備受人們關(guān)注的問題是如何分析房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的盈利能力。盈利能力可以反映企業(yè)利用現(xiàn)有資源獲取利潤的能力，可以反映企業(yè)經(jīng)營管理的狀況和未來的發(fā)展前景。對(duì)企業(yè)盈利能力進(jìn)行分析，不但可以評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營狀況，還可以幫助管理者發(fā)現(xiàn)在企業(yè)的管理中存在的問題。企業(yè)能否盈利不僅關(guān)系到企業(yè)自身的發(fā)展，也是吸引投資者的關(guān)鍵。企業(yè)盈利能力的風(fēng)險(xiǎn)不僅可以評(píng)價(jià)企業(yè)自身的經(jīng)營情況，同時(shí)對(duì)公司的戰(zhàn)略布局和管理層的投資有很大的影響。本文的目的是衡量中國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)的盈利能力，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的問題，分析企業(yè)盈利能力的現(xiàn)狀以及存在的問題，并找出形成問題的原因，為企業(yè)的長期發(fā)展提供有效的決策信息。關(guān)鍵詞：盈利能力財(cái)務(wù)狀況戰(zhàn)略布局目錄第1章緒論 第1章緒論1.1研究背景隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)的數(shù)量也在不斷增加，這為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)注入了動(dòng)力，為各行業(yè)的發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇。不同的企業(yè)在這樣的環(huán)境下，彼此之間的關(guān)系更加密切，同時(shí)企業(yè)之間的競(jìng)爭也加劇了。企業(yè)要想在如此復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，逐步發(fā)展，就必須時(shí)刻關(guān)注自身的盈利能力。對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來說，盈利能力都是衡量一個(gè)企業(yè)是否強(qiáng)大的重要指標(biāo)。1.2研究目的及意義1.2.1研究目的企業(yè)盈利能力反映了企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值和財(cái)富的能力，也反映了企業(yè)的發(fā)展。要想準(zhǔn)確把握一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，就必須用一個(gè)企業(yè)的盈利能力來衡量一個(gè)企業(yè)。企業(yè)盈利能力分析就是用專業(yè)的方法對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析。分析的結(jié)果有助于了解企業(yè)的經(jīng)營成果和可能發(fā)生的財(cái)務(wù)狀況變化。通常需要一個(gè)企業(yè)結(jié)合其他相關(guān)部門和相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，通過對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析進(jìn)行預(yù)測(cè)和綜合評(píng)價(jià)來評(píng)價(jià)過去，抓住現(xiàn)在，并更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來，最后為企業(yè)的管理方向和目的提供決策支持。1.2.2研究意義企業(yè)充分利用現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)資源，收獲最多利潤的能力就是企業(yè)的盈利能力。企業(yè)的盈利能力是企業(yè)各部門經(jīng)營成果的最終體現(xiàn)，是企業(yè)管理水平的最優(yōu)體現(xiàn)。如果一個(gè)企業(yè)的盈利能力越高，則其利潤的水平越強(qiáng)；反之則較弱。通過對(duì)企業(yè)盈利能力的分析，它可以反映和評(píng)價(jià)公司的經(jīng)營成果，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理中存在的問題，分析原因，接下來采取措施，解決問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，從而提高公司的整體的利潤水平。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國外研究現(xiàn)狀國外對(duì)盈利能力的研究逐漸完善，從形成以財(cái)務(wù)指標(biāo)為核心的財(cái)務(wù)績效評(píng)價(jià)，發(fā)展到財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的多角度綜合評(píng)價(jià)分析。很多學(xué)者從不同的角度分析盈利能力，主要包括企業(yè)自身和外部的市場(chǎng)。Charumathi（2012）通過實(shí)證驗(yàn)證，影響企業(yè)盈利能力的主要因素有資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營年限、財(cái)務(wù)杠桿、賠付率等，并提出企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確把握行業(yè)的變化趨勢(shì)，幫助企業(yè)快速找到最合適的經(jīng)營管理方式，幫助企業(yè)提高盈利能力。Franco-Santosetal（2012）指出企業(yè)盈利能力的分析應(yīng)該與經(jīng)營戰(zhàn)略相結(jié)合，從多個(gè)角度對(duì)企業(yè)的盈利能力進(jìn)行分析。1.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀隨著對(duì)盈利能力的案例研究和理論研究的數(shù)量逐漸增加，研究方法也有所不同。近年來，國內(nèi)的理論研究取得了豐富的成果。國內(nèi)的盈利能力分析方法更傾向于從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的角度出發(fā)。通過盈利能力分析方法在企業(yè)分析實(shí)踐中的不斷應(yīng)用，許多學(xué)者提出，除了從財(cái)務(wù)角度分析企業(yè)的盈利能力外，還可以從企業(yè)自身的角度進(jìn)行研究。現(xiàn)代企業(yè)之間的競(jìng)爭對(duì)提高企業(yè)的盈利能力提出了新的要求，很多學(xué)者開始對(duì)某一行業(yè)或某一特定企業(yè)的盈利能力進(jìn)行分析研究，并在此基礎(chǔ)上提出很多可行的建議。胡夢(mèng)娜（2016）指出，分析上市公司的盈利能力的過程中,除了一般情況下基于企業(yè)利潤選取的指標(biāo)外，選用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)還應(yīng)該考慮是否該企業(yè)的股票價(jià)格和有關(guān)證券市場(chǎng)的價(jià)值來增加評(píng)價(jià)指標(biāo)。葛勇（2017）指出，持續(xù)的盈利能力水平是企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化目標(biāo)的根本渠道。保持高穩(wěn)定的盈利能力是每個(gè)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。因此，我們有必要對(duì)影響企業(yè)盈利能力的因素進(jìn)行分析。樊衛(wèi)雄（2018）認(rèn)為，影響企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵因素是生產(chǎn)效率，市場(chǎng)需求和政策引導(dǎo)也會(huì)影響盈利能力。同時(shí)，市場(chǎng)信息的銜接也會(huì)影響企業(yè)的營銷。因此，及時(shí)正確地解讀市場(chǎng)信號(hào)可以提高企業(yè)的盈利能力。蘇欣（2018）以某企業(yè)的成功轉(zhuǎn)型為例，提出當(dāng)企業(yè)面臨發(fā)展困難時(shí)，可以嘗試進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型，這必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變，因此成功的轉(zhuǎn)型可以改善企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高企業(yè)的盈利能力。王鴻雁（2019）認(rèn)為，傳統(tǒng)的盈利能力分析指標(biāo)具有局限性，因此必須從多種角度分析企業(yè)的盈利能力，也不能忽視企業(yè)文化和人力資源等因素對(duì)企業(yè)盈利能力的影響。1.4研究內(nèi)容及方法1.4.1研究內(nèi)容本文對(duì)企業(yè)的盈利能力進(jìn)行科學(xué)的分析，從企業(yè)自身的盈利能力為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營狀況、企業(yè)的經(jīng)營管理以及企業(yè)的未來發(fā)展進(jìn)行分析，盡可能的找出企業(yè)經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題及解決問題的方法。第一章主要介紹了研究企業(yè)的盈利能力的意義與目的，通過觀察國內(nèi)外企業(yè)的盈利能力來反映該指標(biāo)的作用，同時(shí)提出合理可行的研究方法，對(duì)分析企業(yè)的盈利能力有著重要的作用。第二章說明了盈利能力的概念、企業(yè)的盈利能力的各項(xiàng)指標(biāo)、影響企業(yè)盈利能力的各種因素以及企業(yè)經(jīng)營等方面的盈利能力分析。第三章主要說明本企業(yè)自身的發(fā)展情況和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)概況，從企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)外部一起來分析可能影響企業(yè)盈利能力的各種情況，提出一些與企業(yè)盈利能力相關(guān)的數(shù)據(jù)指標(biāo)，通過觀察這些相關(guān)指標(biāo)的高低來分析企業(yè)盈利能力的好壞與否，同時(shí)也能發(fā)現(xiàn)一些影響企業(yè)自身以及整個(gè)行業(yè)未來發(fā)展所存在的問題。第四章是對(duì)企業(yè)盈利能力存在的相關(guān)問題進(jìn)行分析，研究其形成的原因，并對(duì)其進(jìn)行具體的研究。這對(duì)于企業(yè)未來在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有著極借鑒的作用。第五章是針對(duì)企業(yè)以及該行業(yè)存在的問題來提出合理的解決方案，幫助企業(yè)以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)提高自身的盈利能力，讓房地產(chǎn)行業(yè)的未來蒸蒸日上。1.4.2研究方法趨勢(shì)分析法是分析同一指數(shù)在不同時(shí)期的變化趨勢(shì)，從而判斷指數(shù)的變化方向和范圍。在此基礎(chǔ)上，總結(jié)指數(shù)過去的變化形式，并根據(jù)所得經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)未來指數(shù)的變化趨勢(shì)。財(cái)務(wù)指標(biāo)變化的趨勢(shì)可以反映出企業(yè)在數(shù)據(jù)逐年變化，企業(yè)可以清楚顯示上升或下降趨勢(shì)的研究中，本文在分析了萬科公司的數(shù)據(jù)報(bào)告，通過對(duì)萬科企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的計(jì)算和匯總，制作了圖表。通過不同的圖表中可以清楚地觀察萬科企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化趨勢(shì)，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營狀況。案例分析法，本文選取作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者的萬科企業(yè)為具體案例。通過對(duì)該企業(yè)進(jìn)行多方面的分析，發(fā)現(xiàn)其盈利能力存在的問題，并提出相應(yīng)的建議。文獻(xiàn)研究，通過電子圖書館和紙資源，搜索和獲取一些相關(guān)企業(yè)盈利能力研究的文章，通過了解相關(guān)企業(yè)的行業(yè)資訊和行業(yè)報(bào)告，收集到的文獻(xiàn)和信息，系統(tǒng)地了解了有關(guān)該內(nèi)容的國內(nèi)國外學(xué)者的研究現(xiàn)狀，并在此基礎(chǔ)上形成本文的理論基礎(chǔ)。第2章盈利能力相關(guān)理論概述2.1盈利能力概念企業(yè)的盈利能力是指該企業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)通過正規(guī)的經(jīng)營方式來獲取合法利潤的能力，也就是說在某一段時(shí)間內(nèi)該企業(yè)通過日常的生產(chǎn)經(jīng)營還有籌資投資等活動(dòng)所獲取的合法的利潤。一般來說，一個(gè)企業(yè)的盈利能力指標(biāo)是最能夠反映該企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)，如果一個(gè)企業(yè)的盈利能力很好，那么該企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)也一定會(huì)有很好的發(fā)展，企業(yè)的未來自然也會(huì)充滿希望。不過一個(gè)企業(yè)的盈利能力指標(biāo)的好壞并不會(huì)有標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)值，這個(gè)指標(biāo)的好壞與該企業(yè)所處的行業(yè)和行業(yè)內(nèi)的發(fā)展階段乃至對(duì)應(yīng)消費(fèi)者的群體都有很大的關(guān)系，雖然標(biāo)準(zhǔn)并不是固定的，但是該企業(yè)的盈利能力越高也就證明這個(gè)企業(yè)的經(jīng)營狀況越好，一個(gè)企業(yè)的管理者的能力高低、管理企業(yè)的方法科學(xué)與否、企業(yè)的經(jīng)營能力是否足夠強(qiáng)大以及企業(yè)的業(yè)績好壞都能夠從該企業(yè)的盈利能力指標(biāo)中表現(xiàn)出來。2.2經(jīng)營盈利能力分析經(jīng)營盈利能力分析是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中通過對(duì)企業(yè)的產(chǎn)出、耗費(fèi)和利潤之間的比例關(guān)系進(jìn)行合理化的分析，進(jìn)而客觀的評(píng)價(jià)和判斷企業(yè)的盈利能力。2.2.1營業(yè)利潤率營業(yè)利潤率，一般來說是指在一定時(shí)期內(nèi)營業(yè)收入和營業(yè)利潤的關(guān)系，主要表明了企業(yè)營業(yè)收入的盈利能力，因此企業(yè)的營業(yè)利潤率也說明了企業(yè)營業(yè)利潤和營業(yè)收入之間的關(guān)系，同時(shí)也能從該指標(biāo)中看出企業(yè)的主要財(cái)務(wù)情況。通常來講，企業(yè)的營業(yè)利潤的高低，說明了該企業(yè)在與同行業(yè)其他企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力強(qiáng)大與否，企業(yè)的營業(yè)利潤越高，企業(yè)的發(fā)展?jié)摿εc盈利能力也就越強(qiáng)。2.2.2成本費(fèi)用利潤率成本費(fèi)用利潤率是指企業(yè)在一定時(shí)期的利潤總額與成本費(fèi)用總額的比例關(guān)系，主要是指企業(yè)耗費(fèi)每元成本費(fèi)用所能產(chǎn)生相對(duì)應(yīng)的利潤，該指標(biāo)也反映了企業(yè)支出和企業(yè)利潤之間的關(guān)系，也是衡量一個(gè)企業(yè)盈利能力好壞與否的重要數(shù)據(jù)之一。該指標(biāo)主要是從耗費(fèi)的角度來表述企業(yè)的收益情況和盈利能力，更是能夠強(qiáng)化促進(jìn)企業(yè)的內(nèi)部管理，同時(shí)也可以針對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的費(fèi)用和支出來進(jìn)行合理化的節(jié)約。企業(yè)的成本費(fèi)用控制的越好，為了取得利潤所付出的成本越少，該指標(biāo)也就越高，企業(yè)的盈利能力也就越高，反之則相反。2.3投資盈利能力分析企業(yè)的營業(yè)收入是指以一定的原始投資額為基礎(chǔ)的，所得利潤的多少與企業(yè)的投資規(guī)模和投資質(zhì)量密切相關(guān)。因此，要全面評(píng)估企業(yè)的盈利能力，就必須對(duì)其投資盈利能力進(jìn)行合理的分析。2.3.1總資產(chǎn)報(bào)酬率總資產(chǎn)報(bào)酬率又稱資產(chǎn)所得率，是指在一定時(shí)間內(nèi)，企業(yè)息稅前收益總額與平均資產(chǎn)總額之間的比例關(guān)系。它不僅是反映企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效果的指標(biāo)，也是企業(yè)利用債權(quán)人和所有者的出資總額來衡量企業(yè)利潤的重要指標(biāo)?？傎Y產(chǎn)報(bào)酬率反映了企業(yè)資產(chǎn)的平均收益率。一般情況下，指標(biāo)越高，企業(yè)的資產(chǎn)利用效果越好，整體盈利能力越強(qiáng)，管理水平越高。另一方面，企業(yè)也可以將該指標(biāo)與市場(chǎng)資本利率進(jìn)行比較。如果資產(chǎn)收益率高于市場(chǎng)利率，則表明企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿來進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，以獲得更多的收益。2.3.2凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率，又稱股東權(quán)益收益率，是指企業(yè)一定時(shí)期凈利潤與平均凈資產(chǎn)之間的比例關(guān)系。該比率反映了投資者投入企業(yè)的自有資本獲取凈收益的能力，是評(píng)價(jià)企業(yè)盈利能力的核心指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率是反映企業(yè)自有資本及其積累獲取報(bào)酬水平的最具有綜合性與代表性的指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率越高，說明投資人投入的資金獲得報(bào)酬的能力越強(qiáng)，企業(yè)盈利能力較強(qiáng)，資本運(yùn)營效益越好；反之則相反。2.4盈利能力影響因素2.4.1政策因素影響企業(yè)盈利能力的因素有很多。最重要也是無法避免的因素是我國的宏觀環(huán)境因素。如果國家想要促進(jìn)一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，然后又頒布了一些與該行業(yè)發(fā)展相關(guān)的政策，那么與該行業(yè)相關(guān)的企業(yè)的盈利能力就會(huì)或多或少的提高。相反，如果國家想要限制某些行業(yè)，那么該行業(yè)的整體發(fā)展就會(huì)受到抑制，從而降低整個(gè)企業(yè)的盈利能力。2.4.2企業(yè)因素企業(yè)自身也有著許多能夠影響企業(yè)盈利能力的因素，例如員工數(shù)量、階層結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品類型和質(zhì)量、消費(fèi)群體、公司倡導(dǎo)的消費(fèi)模式以及同行業(yè)其他企業(yè)的競(jìng)爭等。然而，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，人才在任何時(shí)候都是最關(guān)鍵、最寶貴的財(cái)富，因?yàn)槿瞬攀巧鐣?huì)和企業(yè)實(shí)現(xiàn)良好發(fā)展的必要因素。盡量合理設(shè)置每個(gè)崗位的人員結(jié)構(gòu)，這樣能夠更好的提高企業(yè)的盈利能力。2.4.3市場(chǎng)因素因?yàn)槠髽I(yè)的收入來源來自于廣大的消費(fèi)者，只有當(dāng)消費(fèi)者愿意為企業(yè)的產(chǎn)品付費(fèi)時(shí)，企業(yè)才能夠獲得利潤。因此，企業(yè)必須生產(chǎn)消費(fèi)者需要的商品。在這個(gè)人們物質(zhì)需求快速變化的時(shí)代，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長期、可持續(xù)的盈利效果，那就必須隨時(shí)隨地調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，及時(shí)的做到市場(chǎng)調(diào)研來不斷的更新升級(jí)企業(yè)的產(chǎn)品，這樣才可以滿足人們的物質(zhì)需求，從而不斷提高企業(yè)自身的盈利能力。2.4.4營銷因素企業(yè)所面對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)也會(huì)對(duì)企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生一些影響，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間點(diǎn)上做出合適的營銷策略能夠提高企業(yè)的知名度、開拓企業(yè)的市場(chǎng)范圍乃至擴(kuò)大企業(yè)的收益。良好的銷售模式可以讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本上的節(jié)約，時(shí)間上的縮短，進(jìn)而來利用這些優(yōu)勢(shì)來讓企業(yè)獲得更大的收益，一個(gè)有效且知名的宣傳推廣能夠讓廣大消費(fèi)者更好更細(xì)致的了解到企業(yè)的產(chǎn)品，只有了解的人變得越來越多，企業(yè)盈利的機(jī)會(huì)才會(huì)越大，企業(yè)的未來發(fā)展才會(huì)越來越好，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)背景的變化，及時(shí)調(diào)整該產(chǎn)品的價(jià)格，也能夠?qū)ζ髽I(yè)的盈利能力產(chǎn)生良好的影響。第3章萬科企業(yè)概況及盈利能力分析3.1行業(yè)發(fā)展情況近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)通常在重資產(chǎn)運(yùn)營模式下運(yùn)營并快速增長。在此模式下，房地產(chǎn)公司通常會(huì)儲(chǔ)備大量的土地基礎(chǔ)，然后依靠大量的銀行貸款來獲取項(xiàng)目運(yùn)營的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)從一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售或預(yù)售中獲得現(xiàn)金流后，就可以在獲取現(xiàn)金流后開始開發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目。在這種操作模式下，一方面房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的早期階段成本非常高，另一方面,資本占用周期很長，一般在兩到三年左右，一些公司可能需要更長的時(shí)間，隨著時(shí)間的推移，在面對(duì)不確定性因素將會(huì)更多，資金周轉(zhuǎn)率低是對(duì)企業(yè)未來發(fā)展有著非常不利的影響。因此，中國在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)選擇增加更多的銀行貸款，擴(kuò)大規(guī)模的發(fā)展，以獲取大量的儲(chǔ)備土地的價(jià)格變化所產(chǎn)生的額外收入，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨高財(cái)務(wù)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)面臨著日益嚴(yán)峻的外部環(huán)境。這種以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的盈利商業(yè)模式已經(jīng)被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)只有尋求變化才能適應(yīng)發(fā)展。3.2萬科企業(yè)簡介萬科企業(yè)有限公司成立于1984年，是中國首批以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)之一。企業(yè)開發(fā)的商業(yè)住宅在深圳以珠江三角洲為核心的區(qū)域,上海與長江三角洲的核心區(qū)域,北京為核心的環(huán)渤海地區(qū),與中部和西部城市成都為核心區(qū)域是企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。1991年，企業(yè)A股在深圳證券交易所掛牌交易，成為深圳證券交易所第二大股票。近年來，萬科憑借敏銳的嗅覺對(duì)商業(yè)環(huán)境的變化做出了相應(yīng)的反應(yīng)，業(yè)績由此逐年提高。從主營業(yè)務(wù)收入、市場(chǎng)占有率和凈利潤等指標(biāo)來看，該企業(yè)在同行業(yè)中遙遙領(lǐng)先，并有望保持這一發(fā)展趨勢(shì)。萬科的理念是堅(jiān)持自身的價(jià)值底線，拒絕各種利益的誘惑，通過專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)從市場(chǎng)中獲得公平的回報(bào)。這些理念是萬科成功的基石，公司一直致力于通過規(guī)范透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健專注的發(fā)展模式，成為消費(fèi)者、投資者、員工、合作伙伴中最受歡迎，社會(huì)最尊重的房地產(chǎn)企業(yè)。3.3萬科企業(yè)盈利能力財(cái)務(wù)指標(biāo)反映的問題3.3.1盈利能力漲幅總體較低企業(yè)營業(yè)利潤率是指企業(yè)在一定時(shí)期的營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比例關(guān)系，這一數(shù)據(jù)可以清晰的反映企業(yè)營業(yè)收入的盈利能力，如下圖所示，萬科企業(yè)的營業(yè)利潤率在2016年到2018年之間逐漸上升，在2019年萬科企業(yè)的營業(yè)利潤率整體有所下滑，這一數(shù)據(jù)的下降表明萬科企業(yè)在同行業(yè)企業(yè)中的競(jìng)爭力下降，發(fā)展?jié)摿p弱，萬科企業(yè)的盈利能力較弱勢(shì)。萬科企業(yè)營業(yè)利潤率波動(dòng)較大，這和房地產(chǎn)市場(chǎng)有直接關(guān)系。近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然發(fā)展較平穩(wěn)，但萬科企業(yè)營業(yè)成本逐年增加，這就說明萬科企業(yè)在成本控制方面存在不足，還應(yīng)加以改進(jìn)。萬科企業(yè)自從成立開始，始終都在不斷的盈利，雖然其每年都會(huì)盈利，但集團(tuán)的盈利總體的數(shù)值卻比較低，雖然萬科企業(yè)的凈利潤是不斷增加的，但是增長的幅度卻越來越小，這說明萬科企業(yè)近幾年發(fā)展正在朝著好的方向變化，但是每年集團(tuán)的進(jìn)步幅度卻是較小。圖3.3.1企業(yè)近年?duì)I業(yè)利潤率企業(yè)成本費(fèi)用利潤率是指企業(yè)在一定時(shí)期的利潤總額與成本費(fèi)用總額的比值，該指標(biāo)表明每付出一元成本可獲利多少。成本費(fèi)用利潤率越高，表明企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和獲利能力越強(qiáng)。成本費(fèi)用總額主要來源于利潤表中的主營業(yè)務(wù)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加和三項(xiàng)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。成本費(fèi)用利潤率反映的是企業(yè)投入產(chǎn)出的情況，以及對(duì)成本控制的能力，從耗用角度補(bǔ)充評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營效益和獲利水平。在同等產(chǎn)出量的前提下，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理，節(jié)約支出，對(duì)成本費(fèi)用嚴(yán)格管控，有利于提高企業(yè)的盈利能力。萬科集團(tuán)的成本費(fèi)用利潤率從2016年就開始迅速上升，這一數(shù)據(jù)的上升證明萬科企業(yè)為了取得利潤的代價(jià)很小，成本費(fèi)用控制的也越來越好，萬科企業(yè)的盈利能力也在不斷增強(qiáng)，到2018年達(dá)到頂峰后，開始逐漸下降，這時(shí)的萬科企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理、節(jié)約費(fèi)用開支、提高經(jīng)濟(jì)效益。圖3.3.2企業(yè)近年成本費(fèi)用利潤率3.3.2投資本結(jié)構(gòu)失衡由下圖可以看出萬科企業(yè)的總資產(chǎn)報(bào)酬率在2016年是最高點(diǎn)，在2017年的時(shí)候迅速下降，隨后兩年開始逐漸回升達(dá)到較為平衡的階段，一般來說總資產(chǎn)報(bào)酬率全面揭示了企業(yè)資產(chǎn)的平均收益率，并且該指標(biāo)越高，表明萬科企業(yè)的資產(chǎn)利用效果越好，企業(yè)整體盈利能力越強(qiáng)，經(jīng)營管理水平越高；反之則相反。另一方面，企業(yè)還可以將該指標(biāo)與市場(chǎng)資本利率進(jìn)行比較，如果總資產(chǎn)報(bào)酬率高于市場(chǎng)利率，則表明企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，以獲取更多的收益。從長遠(yuǎn)的角度來說，如果一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)報(bào)酬率大于企業(yè)貸款利率，企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營是能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)價(jià)值增值的，反之則會(huì)使企業(yè)利潤率低下，萬科企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)狀況十分不穩(wěn)定。原因就是萬科企業(yè)自身在企業(yè)不斷的發(fā)展中過重的追求投資規(guī)模，從而不斷增加資本投入，但是卻忽略了企業(yè)真實(shí)資本結(jié)構(gòu)與計(jì)劃投資的匹配程度，導(dǎo)致雖然整個(gè)企業(yè)的規(guī)?？雌饋碓阶鲈酱?，但是整個(gè)企業(yè)的利潤率反倒是在不斷下跌。這是因?yàn)楣鞠嚓P(guān)人員在著手進(jìn)行企業(yè)盈利能力的分析時(shí)，大部分的財(cái)務(wù)人員因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足或考慮不周等問題，忽視了資本結(jié)構(gòu)變動(dòng)與企業(yè)營業(yè)能力的關(guān)聯(lián)性，撇開資本結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，獨(dú)立的針對(duì)企業(yè)借入資本或?qū)ζ髽I(yè)的自由資本進(jìn)行分析，這就會(huì)導(dǎo)致預(yù)算企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中財(cái)務(wù)分析出現(xiàn)極為嚴(yán)重的偏差。圖3.3.3企業(yè)近年總資產(chǎn)報(bào)酬率3.3.3籌資結(jié)構(gòu)不合理萬科企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率也是在逐年增加直至2018年后開始緩慢下降，這一指標(biāo)是評(píng)價(jià)企業(yè)盈利能力的核心指標(biāo)，同時(shí)也反映了投資者投入企業(yè)的自有資本獲取凈收益的能力得指標(biāo)，更是反映企業(yè)自有資本及其積累獲取報(bào)酬水平的最具有綜合性與代表性的指標(biāo)。這說明萬科企業(yè)2018年之前，投入的資金獲取報(bào)酬的能力正在逐年增強(qiáng)，資本運(yùn)營的效益也越來越越好，然而近兩年則是有所下降。萬科企業(yè)的資金來源主要依靠短期借款，資本鏈一直處于緊張狀態(tài)，短期借款還款壓力大，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力弱。房地產(chǎn)行業(yè)資金回收周期長，短期借款與較長的行業(yè)資金回收期不相匹配，易加劇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。萬科企業(yè)籌資來源還是依靠短期借款，仍然具有一定的籌資風(fēng)險(xiǎn)。萬科企業(yè)籌資按資金融通方式可分為直接籌資和間接籌資兩種。直接籌資就是我們常見的股權(quán)籌資，如增發(fā)、配股等；間接籌資則主要是銀行貸款。萬科企業(yè)目前采用間接籌資方式較多。而銀行貸款的缺點(diǎn)就在于穩(wěn)定性較差，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又極高，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)債券發(fā)展滯后，缺失其他籌資方式。采用間接籌資的比重大也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，更影響企業(yè)防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力，不利于提高企業(yè)的價(jià)值。圖3.2.4企業(yè)近年凈資產(chǎn)收益率3.4萬科企業(yè)盈利能力的非財(cái)務(wù)指標(biāo)反映的問題3.4.1市場(chǎng)定位不明確萬科企業(yè)的總部位于深圳，深圳是改革開放時(shí)期成立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。中國大力支持和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速增長。同時(shí)深圳自身的地理優(yōu)勢(shì)也不容忽視，交通便利，港口物流發(fā)展迅速，萬科企業(yè)可以充分利用優(yōu)越的地理位置，優(yōu)先引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和管理方法，吸引外國投資和海外華人資金，積極拓展海外市場(chǎng)，促進(jìn)企業(yè)的盈利能力。自2008年以來，房價(jià)快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)營利性行業(yè)，也是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。然而，近年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很穩(wěn)定，相關(guān)部門出臺(tái)了一系列措施來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過于活躍，房價(jià)過高時(shí)，相關(guān)部門會(huì)出臺(tái)政策來抑制房價(jià)，比如限購政策。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，投資熱情減退時(shí)，相關(guān)部門會(huì)出臺(tái)一些政策來恢復(fù)市場(chǎng)信心，如央行央行降準(zhǔn)降息等。萬科企業(yè)多年來堅(jiān)持住宅行業(yè)專業(yè)化的發(fā)展，其盈利能力受到房地產(chǎn)政策的很大影響。因此，萬科企業(yè)迫切需要采取措施應(yīng)對(duì)不確定的情況，以保持萬科企業(yè)運(yùn)營效率的持續(xù)增長。萬科企業(yè)的發(fā)展也有其不足之處。萬科2010年才開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，雖然動(dòng)作頻頻，但并未積極提升商業(yè)地產(chǎn)的品牌形象，發(fā)展路徑相對(duì)保守。3.4.2成本控制方法不恰當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用普遍較高，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，有效的成本管理是提高其盈利能力的關(guān)鍵因素。影響企業(yè)的成本首先是外部因素，如宏觀形勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境、國家政策等。二是企業(yè)的內(nèi)部因素，內(nèi)部因素包括決策因素、管理因素和核算因素。決策因素是指董事會(huì)決策對(duì)企業(yè)的影響，如企業(yè)引進(jìn)的技術(shù)裝備水平、人力資源政策、產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。管理因素包括企業(yè)管理的管理質(zhì)量和財(cái)務(wù)管理。核算因素是成本核算的過程。如今的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較嚴(yán)峻，市場(chǎng)低迷，投資熱情下降，企業(yè)面臨著更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)宏觀環(huán)境更加敏感，因?yàn)樗鼈兩婕暗姆矫娑?，建設(shè)周期長，投資規(guī)模大。從原材料的供應(yīng)到物業(yè)服務(wù)，這一時(shí)期影響企業(yè)成本的因素過多，比如鋼材和水泥的價(jià)格，建筑工人的工資，以及企業(yè)的內(nèi)部因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要找到降低成本、提高盈利能力的有效途徑。3.4.3人力資源管理水平不佳優(yōu)秀的員工可以提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效率，優(yōu)秀的銷售人員有利于擴(kuò)大企業(yè)的銷售規(guī)模。萬科企業(yè)從發(fā)展的總體目標(biāo)出發(fā)，結(jié)合員工的專業(yè)特長和薄弱環(huán)節(jié)，制定員工培訓(xùn)計(jì)劃。萬科企業(yè)非常重視人才的培養(yǎng)，隨著公司越來越大，人才越來越多，企業(yè)需要有一個(gè)完善的管理體系來進(jìn)行員工的培訓(xùn)和管理。第4章萬科企業(yè)盈利能力存在的問題分析4.1萬科企業(yè)盈利能力財(cái)務(wù)指標(biāo)問題分析4.1.1盈利能力漲幅總體較低原因萬科企業(yè)的盈利能力漲幅總體較低的原因主要有以下幾點(diǎn)，首先是該企業(yè)在近三年中資產(chǎn)報(bào)酬率持續(xù)走低，目前呈逐年遞減的狀態(tài)，這樣的狀態(tài)也表明了企業(yè)的銷售能力正在不斷的減弱，同時(shí)營業(yè)利潤的減少，周期變長也影響了企業(yè)的盈利能力，這些情況都導(dǎo)致企業(yè)的股票在公眾心中的期望值越來越低，企業(yè)未來盈利的潛力也越來越小，企業(yè)未來的發(fā)展前景也不容樂觀。第二就是行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭正在越演越烈，隨著我國與世界上其他國家的聯(lián)系越來越深，越來越多的國外地產(chǎn)企業(yè)也在逐漸的往中國駐進(jìn)，這也對(duì)國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)造成了巨大的威脅，這樣也就導(dǎo)致了萬科企業(yè)的銷售能力下降。最后一點(diǎn)就是萬科企業(yè)與當(dāng)?shù)卣P(guān)系一般，對(duì)于萬科這樣以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)來說，土地的使用權(quán)限被限制，那對(duì)企業(yè)的影響是十分巨大的，因?yàn)檫@樣就從根本上限制了企業(yè)的經(jīng)營效益。以上幾點(diǎn)都導(dǎo)致了萬科企業(yè)總體盈利的縮減。4.1.2資本結(jié)構(gòu)失衡的原因目前我國房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，且多年居高不下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在日益加大。究其原因，很大一部分是房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)使然。作為資金密集型行業(yè)的典型代表，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需要大量的資金，資金杠桿在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中扮演著重要的角色。而金融體系的不健全則間接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)可供選擇的融資渠道屈指可數(shù)。目前，我國有越來越多的房地產(chǎn)上市公司選擇通過銀行貸款的方式進(jìn)行資金籌措，以維持正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。該舉措的最大弊端就是反過來又加劇了房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)失衡問題。4.1.3籌資結(jié)構(gòu)不合理的原因企業(yè)的主要資金來源應(yīng)當(dāng)是內(nèi)部資金和其他融資方式相比較內(nèi)源融資成本比較低。接下來是債務(wù)融資，債務(wù)融資可以利用自身優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿作用，最后才是股權(quán)融資。大部分企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)都屬于股權(quán)偏好型，發(fā)生這種情況，一方面是因?yàn)楣蓹?quán)融資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，債權(quán)融資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高于股權(quán)。另一方面，近些年我國市場(chǎng)有所發(fā)展，但我國債券市場(chǎng)現(xiàn)階段發(fā)育還不是很完善，因此使企業(yè)價(jià)值并不會(huì)因?yàn)橘Y本結(jié)構(gòu)的變動(dòng)而變化對(duì)。因?yàn)槲覈Y本市場(chǎng)緩慢的發(fā)展，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，一些公司的債券融資的成本要比股權(quán)融資成本高，但這些公司依然選擇股權(quán)融資。股權(quán)偏好融資結(jié)構(gòu)影響企業(yè)，可能會(huì)出現(xiàn)許多問題，比如不能合理的利用財(cái)務(wù)杠桿原理，降低企業(yè)收益，正是因?yàn)檫@種籌資結(jié)構(gòu)的不合理性，導(dǎo)致最后會(huì)影響到企業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造。4.2萬科企業(yè)盈利能力非財(cái)務(wù)指標(biāo)問題分析4.2.1市場(chǎng)定位不明確的原因嚴(yán)格區(qū)分本企業(yè)和其他企業(yè)的實(shí)質(zhì)就是市場(chǎng)定位，這樣的目的也是為了使消費(fèi)者充分的感受到企業(yè)和企業(yè)之間的差別，進(jìn)而在消費(fèi)者的心中占據(jù)特別的位置。市場(chǎng)定位最重要的就是找到本企業(yè)和同行業(yè)其他企業(yè)相比的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，只有找到其他企業(yè)所不具備的優(yōu)勢(shì)，才能夠?qū)?yōu)勢(shì)擴(kuò)大，從而獨(dú)具一格來吸引消費(fèi)者。萬科集團(tuán)為了能夠更加完善企業(yè)的市場(chǎng)定位，應(yīng)該深入企業(yè)所處的市場(chǎng)來深入了解市場(chǎng)的環(huán)境與消費(fèi)者的需求和競(jìng)爭對(duì)手的產(chǎn)品特色。在當(dāng)今形勢(shì)下，萬科企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步的細(xì)分本企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，不僅僅是依靠大眾住宅，更是要推出更多的精品住宅等高端產(chǎn)品，這樣才能提高企業(yè)的盈利能力。總的來說，要想在行業(yè)中脫穎而出，那就要仔細(xì)的研究消費(fèi)者的需求，明確企業(yè)的市場(chǎng)定位，針對(duì)消費(fèi)者的需求并且提升自己的品牌形象以及提高消費(fèi)規(guī)模，以此來進(jìn)一步的提高企業(yè)經(jīng)營效益。4.2.2成本控制方法不恰當(dāng)?shù)脑蛉f科企業(yè)的成本過于高昂也是導(dǎo)致該企業(yè)盈利能力較低的主要原因之一，其成的增長率甚至已經(jīng)超過了企業(yè)的銷售收入的增長率，隨著近年來我國物價(jià)的逐年上漲，建設(shè)廠房所需的原材料的價(jià)格也在連年上漲，勞動(dòng)力也不再廉價(jià)，勞動(dòng)者的工資也在逐漸上升，這些都是影響企業(yè)成本的主要原因。眾所周知，萬科企業(yè)無論是住房產(chǎn)業(yè)亦或是商業(yè)產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量都堪稱行業(yè)之最，其始終都在強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)住房，良好的居住環(huán)境和一流的物業(yè)服務(wù)都是導(dǎo)致萬科企業(yè)成本漲高的原因。企業(yè)的人力資源的政策主要包含薪酬和一些激勵(lì)員工的機(jī)制，在萬科企業(yè)工作的員工中，大多數(shù)是本科學(xué)歷，學(xué)歷高自然也就代表薪酬高：公司設(shè)置了許多獎(jiǎng)項(xiàng)來激勵(lì)員工們，包括銷售獎(jiǎng)、進(jìn)步獎(jiǎng)以及經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)等，根據(jù)獎(jiǎng)勵(lì)的對(duì)象不同，獎(jiǎng)勵(lì)的方式也是大不相同的。萬科企業(yè)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用在行業(yè)內(nèi)也屬于較高的水平，這些成本的增加也會(huì)減少企業(yè)的盈利能力，但要是降低成本那也勢(shì)必會(huì)影響企業(yè)的質(zhì)量以及員工的工作積極性等，所以萬科企業(yè)應(yīng)該注意成本的質(zhì)量，來尋求降低成本的有效方法。4.2.3人力資源管理水平不佳的原因萬科企業(yè)在對(duì)公司員工培訓(xùn)中增加了內(nèi)容，甚至很多內(nèi)容都超出了培訓(xùn)本職工作，這樣會(huì)大大的增加員工參加培訓(xùn)的時(shí)間，這也代表除了正常工作的時(shí)間，員工還要花更多的時(shí)間參加培訓(xùn)。對(duì)于這種情況，員工可能會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒，畢竟工作時(shí)間越多就表示私人時(shí)間越少，這不利于增加員工工作時(shí)的積極性，甚至可能會(huì)導(dǎo)致員工自動(dòng)離職，這顯然不利于企業(yè)的長久發(fā)展。企業(yè)要想保持長期良好的發(fā)展，不僅需要有能力卓越的經(jīng)營管理者，還需要有能力留住人才，因?yàn)槿瞬趴梢栽跓o形之中來給企業(yè)帶來競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有利于提高公司整體的文化氛圍，在萬科集團(tuán)工作的員工的平均年齡都較小，能為公司帶來活力，使公司煥發(fā)朝氣蓬勃的精神。第5章優(yōu)化萬科企業(yè)盈利能力的對(duì)策5.1優(yōu)化盈利能力財(cái)務(wù)指標(biāo)的對(duì)策5.1.1提高企業(yè)盈利能力眾所周知，現(xiàn)金是企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的最基本條件，也是決定企業(yè)能否正常經(jīng)營的因素。一個(gè)擁有巨額現(xiàn)金的公司可以利用現(xiàn)金來獲得更好的利潤。因此，公司通過主營業(yè)務(wù)獲得現(xiàn)金的能力越強(qiáng)越好，特別是在競(jìng)爭激烈的中國市場(chǎng)，公司更應(yīng)提高以銷售方式獲取現(xiàn)金的能力。例如，在現(xiàn)金和其他交易方式上，優(yōu)先考慮使用現(xiàn)金的客戶。同時(shí),可以根據(jù)顧客他們所提供的現(xiàn)金數(shù)額來提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策,同時(shí),它還可以讓使用其他方法支付的客戶感覺到付現(xiàn)金的好處,從而促使每個(gè)人都用現(xiàn)金支付。這樣一來公司的現(xiàn)金就會(huì)變得非常充足，公司就可以用現(xiàn)金提前實(shí)現(xiàn)公司的計(jì)劃，公司預(yù)定計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)也可以吸引來更多的客戶，從而達(dá)到良性循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展。5.1.2完善萬科企業(yè)資本結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的發(fā)展，萬科已成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。公司整體的治理方案、經(jīng)營戰(zhàn)略和品牌管理都已成為行業(yè)中的典范。然而，與國內(nèi)外同行業(yè)的其他房地產(chǎn)公司相比，萬科企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)一直是一個(gè)大問題。要解決這個(gè)問題，萬科企業(yè)就應(yīng)該結(jié)合自身的成長環(huán)境、整個(gè)行業(yè)的具體情況以及政府的相關(guān)激勵(lì)政策，合理優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，只有這樣，財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制的變化才會(huì)更加合理，整個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也就更加合理。為了解決現(xiàn)金流不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將現(xiàn)金流管理提高到戰(zhàn)略的高度，來制定確切的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵(lì)銷售，加強(qiáng)資金回收率，緩解現(xiàn)金流壓力。同時(shí)，企業(yè)要根據(jù)自身的需要來加強(qiáng)現(xiàn)金流量的預(yù)算，選擇合適的發(fā)展和經(jīng)營戰(zhàn)略，嚴(yán)格監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)階段的現(xiàn)金流量，從而保證企業(yè)的現(xiàn)金流量管理有序、可控地進(jìn)行。另外，也要建立獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)來專門負(fù)責(zé)企業(yè)現(xiàn)金流量的集中管理，對(duì)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)實(shí)行責(zé)任追究制，來保證現(xiàn)金流量的流暢安全，提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度，不斷地增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。5.1.3增強(qiáng)萬科企業(yè)籌資的能力一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)具有投資巨大、回報(bào)率較高、資本回收期限較長等特點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的資金具有投資金額大回報(bào)以及周期長等特點(diǎn)，該行業(yè)的融資渠道一般來說都是銀行貸款、股權(quán)融資和發(fā)行債券等方法。萬科企業(yè)借助的主要還是銀行貸款，但是隨著近幾年我國銀行貸款政策的變化，企業(yè)從銀行貸款的概率以及金額也在逐漸減小，但信托基金卻沒有這種問題，因?yàn)樾磐谢鸬闹芷谟兄^大的空間，萬科企業(yè)應(yīng)該首先考慮它，通過信托基金，利用售后回購和股票抵押貸款的方法來間接的獲取銀行的貸款，這樣企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)率也會(huì)顯著增加，財(cái)務(wù)費(fèi)用和融資的成本也就降低了。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)一般都存在著自身資金不足需要向銀行貸款的問題，作為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的萬科企業(yè)自然也不例外，雖然萬科企業(yè)通過股權(quán)籌資等方式得到了一些資金，但是這些資金對(duì)企業(yè)的發(fā)展來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此萬科企業(yè)還是極其的依賴銀行貸款，這種單一的籌資方式非常不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，因此，建立健全的多元化融資市場(chǎng)，不僅可以降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能讓萬科企業(yè)的活力總體變高。5.2優(yōu)化盈利能力非財(cái)務(wù)指標(biāo)的對(duì)策5.2.1靈活定位市場(chǎng)戰(zhàn)略萬科企業(yè)應(yīng)該積極踴躍的響應(yīng)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策支持，爭取在技術(shù)水平、土地供應(yīng)量以及財(cái)政稅后方面取得一定的政策扶持，在銀行信貸和融資方面得到一定的優(yōu)惠政策。例如可以呼吁政府對(duì)萬科企業(yè)采取直接補(bǔ)貼和間接補(bǔ)貼的方式來保證該企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，同時(shí)降低相關(guān)方面的營業(yè)稅，提高相關(guān)產(chǎn)品的稅額抵扣，降低增值稅等。萬科集團(tuán)也應(yīng)呼吁政府放寬針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策，使存量土地盤活，并且進(jìn)一步制定較為完善合理的住房建設(shè)規(guī)劃，加大對(duì)萬科企業(yè)的扶持力度，指定可行的扶持政策，從而為萬科企業(yè)的發(fā)展提供良好的政策環(huán)境。根據(jù)萬科企業(yè)的主營業(yè)務(wù)以及投資方向，支持萬科企業(yè)的發(fā)展，增強(qiáng)萬科企業(yè)盈利的可持續(xù)性。政府的每個(gè)細(xì)微的變化都有可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成影響，造成影響的后果就會(huì)直接體現(xiàn)在房屋的價(jià)格上，進(jìn)而影響房屋的銷量，導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，那么開發(fā)商拿地建地的速度就會(huì)變慢，下一年的市場(chǎng)銷售就會(huì)不景氣，這樣就會(huì)變成一個(gè)惡性循環(huán)，最終也會(huì)影響公司的住房建設(shè)和消費(fèi)者的購房需求。萬科企業(yè)要始終如一的適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，在整個(gè)行業(yè)中為了營造公平公正、有序競(jìng)爭和健康發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)做出帶頭作用。5.2.2合理控制成本萬科企業(yè)要注重成本質(zhì)量，并且有效控制成本。在成本控制的發(fā)展中可以注重成本控制的概念以及規(guī)劃周期。員工應(yīng)該做好準(zhǔn)備計(jì)劃與營銷部門討論產(chǎn)品類型,滿足消費(fèi)者的心理需求,形成一個(gè)更詳細(xì)的產(chǎn)品預(yù)算程序,在此基礎(chǔ)上指導(dǎo)設(shè)計(jì)和規(guī)劃工作,并嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃的實(shí)現(xiàn),形成有效的成本控制。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要充分考慮建筑的周邊環(huán)境，盡可能與周邊環(huán)境相結(jié)合，設(shè)計(jì)與周邊景觀相協(xié)調(diào)的產(chǎn)品類型，使土地利用效率和效益最大化。路網(wǎng)設(shè)計(jì)要簡單，減少不合理設(shè)計(jì)。停車位和車庫的建設(shè)也是成本消耗高的一個(gè)方面，對(duì)這方面的成本進(jìn)行合理的規(guī)劃和控制，可以保證在有限的區(qū)域內(nèi)最大限度的停車裝車量的原則。同時(shí)最大限度的保存設(shè)備，提高設(shè)備的利用率。萬科企業(yè)應(yīng)充分利用現(xiàn)有景觀資源，充分整合景觀與產(chǎn)品。合理控制小區(qū)綠地面積，盡量減少人工景觀的建設(shè)。萬科企業(yè)應(yīng)擴(kuò)大銷售規(guī)模，合理控制成本，開發(fā)潛在的銷售區(qū)域，減少不能開發(fā)的區(qū)域或經(jīng)濟(jì)水平稍落后的區(qū)域，優(yōu)化銷售費(fèi)用的資金。企業(yè)在控制成本時(shí)，要注意員工的積極性，不能影響公司的正常經(jīng)營活動(dòng)。完善獎(jiǎng)勵(lì)制度，留住精英團(tuán)隊(duì)，減少企業(yè)對(duì)專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)的依賴，并通過其他方式通過精英團(tuán)隊(duì)為企業(yè)帶來經(jīng)營業(yè)績。萬科企業(yè)也可以根據(jù)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，適當(dāng)改變銷售模式，以最小的成本實(shí)現(xiàn)利潤最大化，從而提高盈利能力。5.2.3科學(xué)管理人力資源萬科企業(yè)自發(fā)展以來，其已經(jīng)是一家大中型企業(yè)，該企業(yè)的員工數(shù)量較多，這就需要一個(gè)嚴(yán)格健全的制度來管理員工。但是，大量的人員會(huì)增加工作量。例如審批制度嚴(yán)謹(jǐn)，工作流程繁瑣，降低了員工的工作效率。企業(yè)在進(jìn)行員工培訓(xùn)時(shí)，應(yīng)該注意這方面的問題。首先，萬科公司作為行業(yè)的領(lǐng)頭企業(yè)，特別注重人才的培養(yǎng)，要對(duì)企業(yè)的員工進(jìn)行有效的管理，充分利用企業(yè)員工的專業(yè)知識(shí)，做到點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，企業(yè)要合理推進(jìn)員工的培訓(xùn)工作，制定科學(xué)具體的員工培訓(xùn)計(jì)劃，培訓(xùn)員工達(dá)到明確的目標(biāo)，注重培訓(xùn)效率，根據(jù)不同的市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整培訓(xùn)計(jì)劃。在培訓(xùn)后，企業(yè)要評(píng)估培訓(xùn)帶來的效益，調(diào)查培訓(xùn)前后員工的變化，充分發(fā)揮培訓(xùn)的最大效益。其次，企業(yè)應(yīng)該努力讓員工轉(zhuǎn)變觀念，積極配合企業(yè)的員工培訓(xùn)。即使企業(yè)的員工培訓(xùn)計(jì)劃是完美的，如果員工不配合，企業(yè)也不會(huì)達(dá)到預(yù)期的效果。員工應(yīng)學(xué)會(huì)平衡學(xué)習(xí)與休息的關(guān)系，減少對(duì)員工休息時(shí)間的占用，減少疲勞。員工可以根據(jù)自己的情況主動(dòng)向企業(yè)提出自我學(xué)習(xí)計(jì)劃，企業(yè)可以據(jù)此制定有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃，既可以提高學(xué)習(xí)效率，也可以提高員工自身的專業(yè)水平。最后，企業(yè)應(yīng)該建立吸引、雇用人才和留住人才的機(jī)制。這就要求企業(yè)重視