2024年房地產(chǎn)案例與分析考試題庫（第二部分）

2024年房地產(chǎn)案例與分析考試題庫（第二部分）239.張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余2年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：(1)如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)有租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響？(2)如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)在租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響？(3)該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定？為什么？正確答案:(1)應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價;若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價趨低。(2)顯然有影響，現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價下降。(3)該住宅的最終成交價格應(yīng)以市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。解析：暫無解析

240.某酒店土地總面積3000m2，土地使用年限40年，從1998年10月8日起計；總建筑面積10000m2，共5層，每層建筑面積2000m2;首層有500m2建筑面積的大堂，其余出租為咖啡廳，當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂槊科椒矫捉ㄖ娣e100元，正常出租率80%;其他樓層均為客房，共200間，當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店客房的價格為每天200元，年平均入住率80%。該酒店正常經(jīng)營每月總費用占客房收入的40%，其中出租稅費為每月2萬元。經(jīng)調(diào)查得知附近商業(yè)用地同樣使用年限的樓面地價為3000元/m2，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，酒店欲投保，請評估其2001年10月8日的保險價值。【解】估價計算如下：1.有效毛收入=2000m2X100元/(月*m2)X12月X80%+200間X200元/(天*間）X365天X80%=13600000元2.總費用=200間X200元/(天.間）X365天X40%—5840000元3.酒店總凈收益=有效毛收入一總費用=(13600000-5840000)元=7760000元4.酒店土地凈收益=10000m2X3000元/m2X8%=2400000元正確答案:解析：暫無解析

241.某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其坐落地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補交土地使用權(quán)出讓金等費用400元/m2(按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費用為每平方米建筑面積1000元；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元;在裝飾裝修改造完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預(yù)計為售價的2%;銷售稅費預(yù)計為售價的6%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%。請利用上述資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價和單價(折現(xiàn)率為12%)。【解】設(shè)該舊廠房的正常購買總價為V:正確答案:解析：暫無解析

242.某在建工程為框架結(jié)構(gòu)，開工于2006年3月1日，總用地面積3000m2，規(guī)劃總建筑面積12400m2，用途為寫字樓。土地使用期限為50年，從開工之日起計；當(dāng)時取得土地的花費為樓面地價800元/m2。該項目的正常建設(shè)費用（包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、管理費用等）為每平方米建筑面積2300元。至2007年9月1日完成了主體結(jié)構(gòu)，相當(dāng)于投入了40%的建設(shè)費用。預(yù)計至建成尚需1.5年（18個月），還需要投入60%的建設(shè)費用。建成半年后可租出，可出租面積的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%，出租的運營費用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用。請利用上述資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2007年9月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為9%，折現(xiàn)率為13%)。【解】設(shè)該在建工程的正常購買總價為V:正確答案:解析：暫無解析

243.房地產(chǎn)估價報告封面及目錄(略）致委托方函(略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件(略）某居住房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方某房地產(chǎn)公司，法人代表:張某。二、受托方某房地產(chǎn)估價有限公司，法人代表：王某。三、估價對象1.地理位置及概況（略）2.估價對象概括估價對象位于某市某路某號院內(nèi)，項目用地15075m2，用途為住宅，剩余土地使用年限至評估基準(zhǔn)日為40年，估價對象用途為配套公建，剩余土地使用年限為30年。建筑面積為6962.3m2，占地面積為1890.3m2，容積率為4.16，結(jié)構(gòu)為現(xiàn)澆框架一剪力墻結(jié)構(gòu)。待估房地產(chǎn)目前已經(jīng)投入使用一年，內(nèi)、外裝修完善。外裝修:采用高檔進(jìn)口磨光花崗石，客廳房門為旋轉(zhuǎn)門和雙向推拉門，內(nèi)門為玻璃門，窗為鋁合金窗及整體鋼化玻璃窗；內(nèi)裝修:墻面為高檔進(jìn)口防雷、耐擦亞光涂料，地面為高級磨光花崗石，頂棚為輕鋼龍骨石音板吊頂及鋁扣板吊頂，衛(wèi)生間墻面為全磁化防滑磚，潔具為臺灣和成牌潔具，電源配置符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，電話、電視線路入戶，留有接口，水、氣、電、熱等市政設(shè)施配套齊全。評估對象地下部分為整體車庫，共有168個標(biāo)準(zhǔn)車位；另有一中型游泳池，可容納200人左右。四、估價目的為委托方向銀行辦理抵押貸款提供房地產(chǎn)價格依據(jù)。五、估價時點2004年1月。六、價值定義采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，估價對象于估價時點、配套公建用途、在現(xiàn)狀條件下的房屋所有權(quán)及所分?jǐn)偟膰谐鲎屚恋厥褂脵?quán)的公開市場價值。七、估價依據(jù)1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范KGB/T50291—1999)。2.國土資源部《土地估價規(guī)程》。3.某市人民政府《某市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價》。4.某市房地局《土地出讓價格評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行）》。5.某市城市規(guī)劃管理局《審定設(shè)計方案通知書》（XX)規(guī)審字XX號。6.某公司《房屋所有權(quán)證》（XX全字第XX號）。7.某公司《國有土地使用權(quán)證》（XX全國用（XX)字第XX號）。8.委托方提供的其他資料。9.估價人員實地勘察獲取的資料及搜集的市場資料。八、估價原則最髙最佳使用原則：要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價。本報告的最高最佳使用為保持現(xiàn)狀的最高最佳使用。替代原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。本報告對該原則的運用體現(xiàn)在利用市場比較法進(jìn)行估價中，具體表現(xiàn)為：首先，盡量在同一區(qū)域調(diào)查、選擇已經(jīng)成交的與估價對象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的可比實例，并進(jìn)行修正得出估價對象房地產(chǎn)的評估價格；其次，按照相近效用的房地產(chǎn)的價格互相牽制，在同一位置、同一估價目的、同一時期，具有相同檔次和新舊程度的房地產(chǎn)應(yīng)具有相同價格的原理，確定最終的評估結(jié)果。九、估價方法根據(jù)估價對象的特點，結(jié)合國際慣例，評估人員經(jīng)過分析，確定本報告采用市場比較法和成本法進(jìn)行估價?；镜墓纼r思路為：先用兩種估價方法分別評估出估價對象的比準(zhǔn)價格和成本價格;然后對這兩個價格進(jìn)行綜合分析，并結(jié)合評估人員對市場行情的專業(yè)分析，確定最終的評估結(jié)果。市場比較法是同一個市場條件下，根據(jù)替代原則，比較條件類似或使用價值相同的房屋買賣案例，將交易案例與估價對象加以對照比較，就兩者之間在影響估價對象的交易情況、期日、區(qū)域因素及個別因素等的差別進(jìn)行修正，求取估價對象在估價期日房產(chǎn)價值的方法。成本法是以開發(fā)或建造估價對象或類似物業(yè)所需耗費各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利稅來確定估價對象價格或價值的一種估價方法。十、估價結(jié)果以這兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為房價結(jié)果，總價為7113.0萬元（大寫：人民幣柒仟壹佰壹拾畚萬元整）。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期（略）十三、估價報告應(yīng)用的有效期本報告自完成之日起2年內(nèi)有效，超過此期限該價格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，直至重新評估。某居住房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析(略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析(略）五、估價方法選用（略）六、估價測算過程1.收益法其基本公式為：式中n——收益年限；A——估價對象的年純收益；r——折現(xiàn)率。(1)年有效毛租金收入的確定根據(jù)估價對象所處位置，評估人員經(jīng)過對同類物業(yè)大量的市場調(diào)查得知，在考慮了租金損失和押金收益后，確定估價對象單位建筑面積日租金水平為5元/(m2*d)，則：年有效毛租金收入=5元/(m2*d)X360dX70%=1260元/m2根據(jù)估價人員實地調(diào)查，該地區(qū)地下車庫收益水平在400~600元/(個*月）之間，地下游泳池月收益水平在40萬~60萬元之間。根據(jù)估價人員的分析，在考慮了估價對象周圍的實際情況后，確定估價對象地下車庫收益水平為500元/(個*月），游泳池月收益水平為50萬元，空置率為50%，則：年有效車位收入=500元/(個*月）X168個X12月=1008000元游泳池年有效收入=50萬元/月X12月X50%=300萬元地下部分年總收入=400.8萬元(2)運營費用率的確定根據(jù)目前XX市商業(yè)設(shè)施運營管理費用率的平均水平，估價對象地上部分運營費率為35%，地下部分運營費率取25%。(3)年凈租金的計算建筑物凈租金=年有效毛租金收入一年運營費用=(1260-1260X25%)元/m2=945元/m2建筑物年凈收入=945元/m2X3780.6m2=3572667元=357.27萬元地下部分總凈收入=(400.8—400.8X35%)萬元=260.52萬元(4)資本化率的確定資本化率實質(zhì)上是一種投資的收益率，它與風(fēng)險的大小成正比。風(fēng)險越大，收益率越高，亦即資本化率越高；反之亦然。在本報告中，評估人員按照安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的方法確定資本化率。資本化率=安全利率+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優(yōu)惠=安全利率+風(fēng)險因素調(diào)整值安全利率:2002年3月中國人民銀行確定的一年期定期存款利率為1.98%,2002年憑證式國債五年期，票面年利率為2.74%；2001年憑證式國債五年期，票面年利率為3.14%；2000年憑證式國債五年期，票面年利率為3.14%。風(fēng)險調(diào)整值：風(fēng)險調(diào)整值視投資風(fēng)險程度而定，且經(jīng)調(diào)整后還原利率應(yīng)高于銀行的貸款利率及融資成本，根據(jù)評估人員的專業(yè)評估經(jīng)驗，XX市房地產(chǎn)領(lǐng)域該值為7%左右。根據(jù)上述分析及國家五年期長期債券利率，計算安全利率：2000年：（1+05=(1+5X3.14%)，i2ooo=2.96%20014p：(l+05=(l+5X3.14%),i2001=2.96%2002年：（1+05=(1+5X2.74%),i2002=2.60%確定io=(2.96%+2.96%+2.6%)/3=2.84%，其高于銀行的存款利率1.98%。根據(jù)收益型房地產(chǎn)產(chǎn)品類型的特點，具體將該風(fēng)險分為低、中、高三個區(qū)域，即低風(fēng)險區(qū)域的還原利率可取5.84%~7.84%,中風(fēng)險區(qū)域可取7.84%~9.84%，高風(fēng)險區(qū)域可取9.84%~11.84%。除考慮風(fēng)險對資本化利率的影響外，綜合考慮資產(chǎn)管理的繁瑣性和流動性以及通貨膨脹的影響，我們認(rèn)為該物業(yè)屬于中低風(fēng)險領(lǐng)域，故資本化率取8%。(5)收益價格的計算估價對象的耐用年限為50年，至估價期日已經(jīng)使用了7.25年（1998年10月30日~2004年1月12日），收益年限為42.75年。收益法的計算公式有很多，評估人員認(rèn)為：XX市的商業(yè)用房市場已趨于成熟和穩(wěn)定，因此按純收益不變且收益為有限年的公式進(jìn)行計算，即2.成本法(1)采用基準(zhǔn)地價修正法求取土地價值1)XX市基準(zhǔn)地價內(nèi)涵（略）。2)根據(jù)基準(zhǔn)地價測算宗地地價的思路及過程如下：①出讓金依據(jù)上述《基準(zhǔn)地價表》，六類地價區(qū)、配套公建用途，出讓金基數(shù)為500~1000元/m2。估價對象處于六類地價區(qū)中上等位置，條件較好，出讓金基數(shù)取上述標(biāo)準(zhǔn)的接近高限值即800元/m2。根據(jù)容積率修正系數(shù)見表3—63。設(shè)定容積率為4.16，容積率修正系數(shù)為3.32。則單位土地面積出讓金為：800元/m2X3.32=2656元/m2。②基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費估價對象紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”。結(jié)合估價對象所在區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用情況，并參照XX市現(xiàn)行市政及資源費收費標(biāo)準(zhǔn)，取每建筑面積市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費為650元/m2。小區(qū)建設(shè)配套費取300元/m2。則估價對象地面基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費=950元/m2X3.76=3572元/m2。③土地開發(fā)費估價對象的土地開發(fā)是委托另外一公司開發(fā)的，根據(jù)《委托開發(fā)合同書》，估價對象的實際開發(fā)費用折算為3000元/m2(包括土地開發(fā)費及城鎮(zhèn)拆遷費）。④估價對象地價根據(jù)上述測算結(jié)果，求取熟地價。地面熟地價=土地出讓金+基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費+土地開發(fā)費=(2656+3572+3000)元/m2=9228元/m2⑤樓面地價樓面地價==地面熟地價+容積率=2454元/m2(2)建造成本1)確定建筑物的直接成本估價對象建筑物為框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)外部中高檔裝修。按照1998年《XX市建筑工程概算定額》、《材料預(yù)算價格》和《機械臺班費用定額》以及1998年《XX市建設(shè)工程間接費及其他費用定額》進(jìn)行匡算，并參考近期同類型建筑物的結(jié)算價格，綜合考慮后確定建筑物的單位直接建造成本。根據(jù)估價對象的實際情況，確定其直接成本（包括結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及紅線內(nèi)市政工程）為3200元/m2。2)計算建筑物的間接成本根據(jù)XX市對建設(shè)項目的有關(guān)稅費政策和估價對象建筑物的具體情況，逐項計算間接成本費率。各種間接成本費率的組成如下：①管理費8.00%②專業(yè)人士費10.00%③合計18.00%間接成本=3200元/m2X18.00%=576元/m2則：建造成本=(3200+576)元/m2=3776元/m23)計算建設(shè)期貸款利息根據(jù)估價對象的建筑結(jié)構(gòu)造型及建筑面積，按照《XX建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的開發(fā)期為2年，假設(shè)資金分期均勻投入，考慮近年來貸款利率的變化，貸款年利率取為5.49%，則：利息=(2454X5.49%X2+3776X5.49%X1)元/m2=(270+207)元/m2=477元/m24)銷售稅費房屋銷售時應(yīng)繳納的各項稅費，包括營業(yè)稅及其附加、廣告宣傳費、代理費等，取總成本的9%，則：銷售稅費=(2454+3776+477)元/m2X9%=604元/m25)發(fā)展商利潤按照XX市當(dāng)前的市場狀況，根據(jù)《XX市房地產(chǎn)管理局出讓地價估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的規(guī)定，按照不同的年期，發(fā)展商利潤取不同的值，該項目投資年限取2年。同時，考慮到估價對象的具體情況，發(fā)展商利潤率取為25%，則：發(fā)展商利潤=總成本X25%=(2454+3776+477+604)元/m2X25%=1828元/m26)成新率根據(jù)估價對象的建成時間及估價人員現(xiàn)場踏勘實測，故確定估價對象建筑物綜合成新率為100%。7)計算成本價格綜上所述，在計算出估價對象的土地取得費用、建造成本、利息、銷售稅費、發(fā)展商利潤及成新率后，估價對象房地產(chǎn)在估價時點的成本價格為：成本單位價格=(土地取得費用+建造成本+利息+銷售稅費+開發(fā)商利潤）X成新率=(2454+3776+477+604+1828)元/m2X100%=9139元/m2成本法總價格=9139元/m2X6962.3m2=63628459.7元=6362.8萬元3.估價結(jié)果確定以上分別用收益法和成本法對估價對象進(jìn)行了評估，得到估價對象的收益價格和成本價格，分別是：收益價格：7434.5萬元成本價格：6362.8萬元且兩個結(jié)果相差不大，經(jīng)分析，造成這種差異的主要原因是由于商業(yè)用房租賃市場目前處于平穩(wěn)的增長階段，收益法測算的結(jié)果比較接近實際情況，成本從房地產(chǎn)建造成本角度估算房地產(chǎn)積算價格，與目前市場價格略有差異。因此，評估人員確定將上述兩結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，即：估價對象總價=(7434.5X0.7+6362.8X0.3)萬元=7113.0萬元大寫金額：人民幣柒仟壹佰壹拾叁萬元整。正確答案:1)委托人和受托人缺少地址和聯(lián)系電話。(2)估價時點應(yīng)為具體某一天。(3)房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述不全。(4)房地產(chǎn)現(xiàn)狀描述不全。(5)估價原則中缺少估價時點原則。(6)估價結(jié)果報告中總地價缺少貨幣種類。(7)市場比較法比較因素所取修正指數(shù)無說明。(8)比較案例B位置指數(shù)不正確。(9)比較案例A用途為商住，與估價對象的可比應(yīng)作說明。(10)比較案例的結(jié)構(gòu)不同，應(yīng)該進(jìn)行修正。(11)比準(zhǔn)價值的權(quán)重未作說明。(12)成本法中土地使用權(quán)價格計算有錯誤。(13)成本法中各項費用比例無依據(jù)。(14)建安費按項目的實際發(fā)生成本計算不恰當(dāng)。(15)成本法中計算投資利息不應(yīng)用單利計算，應(yīng)用復(fù)利。(16)缺少附件。(17)估價報告中估價結(jié)果缺少貨幣種類。解析：暫無解析

244.某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。請問：1.上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。正確答案:1.(1)若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。(2)理由：估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價?；蚬纼r對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。2.估價技術(shù)路線：①選擇估價方法;②方法運用中的具體處理;③確定估價結(jié)果。解析：暫無解析

245.某市因進(jìn)行道路建設(shè)，需征收王某擁有的一處獨院住宅，甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對該房屋及其室內(nèi)裝飾裝修的價值進(jìn)行了評估。王某對估價報告中房屋部分的評估結(jié)果沒有異議，但認(rèn)為室內(nèi)裝飾裝修評估結(jié)果僅為15萬元被嚴(yán)重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實際費用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復(fù)核評估。請問：1.如果甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)復(fù)核后認(rèn)為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評估結(jié)果并無差錯,你認(rèn)為可以從哪些方面對王某的疑問進(jìn)行解釋和說明？2.一般而言，評估房屋室內(nèi)裝飾裝修價值主要適宜采用哪種估價方法？請簡要說明采用該種方法評估的主要步驟。正確答案:1.一是，30萬元包含家具費用，而15萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費用；二是，3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高；三是，3年前裝飾裝修價格與現(xiàn)在裝修的重新購建價格是不同的，如裝修材料、人工費、機械費等有變化，不能以3年前價格作為現(xiàn)在估價時點評估的重新購建價格。2.成本法。主要步驟：①弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關(guān)資料;②用作預(yù)算方式邪惡算估價對象的重新構(gòu)建價格；③測算估價對象的折舊；④求取估價對象的積算價值。解析：暫無解析

246.2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價。請問：1.拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？2.拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？3.拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？正確答案:1.拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：(1)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。(2)各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。(3)拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。(4)若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。(5)對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估確定。乙公司的裝修補償應(yīng)與出租人協(xié)商解決，或者應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補償款(或根據(jù)時點的裝修的現(xiàn)值)減去租賃期滿后裝修的殘余價值。解析：暫無解析

247.某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認(rèn)為該宗土地的重新取得價格上漲了1000萬元。請問上述觀點是否正確？為什么？正確答案:1.錯誤。2.原因：（1)房地產(chǎn)價值不是土地價值和建房投入簡單的相加。(2)應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹及房地產(chǎn)自然增值因素。(3)雖然造價穩(wěn)定，但管理費用、財務(wù)費用、稅費水平可能有變化。解析：暫無解析

248.某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元，依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。請問：1.這樣的做法有哪些錯誤？2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？正確答案:1.錯誤：(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜選作可比實例。(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益。(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益。(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應(yīng)采用三個可比實例的單位面積平均值作為估價對象的年凈收益）。2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。解析：暫無解析

249.房地產(chǎn)估價報告項目名稱：XX市XX街XX號商業(yè)用房及車庫房地產(chǎn)司法鑒定估價估價委托人：XX法院估價機構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價有限公司估價人員：XXXXXX估價作業(yè)日期：2011年6月23日至2011年7月5日估價報告編號：XX[2011]第XX號目錄(略）致估價委托人函XX法院：受貴院委托，我公司本著獨立、客觀、公正的原則，對產(chǎn)權(quán)屬于XX有限公司，位于XX市XX街XX號，建筑面積為411.45m2的商業(yè)用房及建筑面積為38m2的車庫的市場價值進(jìn)行了評估。估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，用途為商住綜合用地，土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為61.23m2，土地使用權(quán)剩余年限為27年。估價時點為2011年6月23日，估價目的是為委托人執(zhí)行案件需要而評估房地產(chǎn)市場價值。本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，采用收益法和市場法進(jìn)行了評估，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料、市場狀況的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場的價格因素，經(jīng)過測算，確定估價對象于估價時點2011年6月23日的市場價值評估結(jié)果如下：評估單價：7983元/m2評估總價：408.29萬元人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整XX房地產(chǎn)估價有限公司（蓋章）法定代表人：（簽名、蓋章）二〇一一年七月五日注冊房地產(chǎn)估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限定條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或?qū)ζ浯嬖谄姟?.估價人員依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)和當(dāng)事人要求進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.注冊房地產(chǎn)估價師XXX，XXX已于2011年6月23日對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地査勘，并對查勘的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的實地査勘僅限于其外觀和使用情況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料進(jìn)行評估。除非另有委托，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。姓名執(zhí)業(yè)資格注冊號簽名XXX注冊房地產(chǎn)估價師XXX(略）XXX注冊房地產(chǎn)估價師XXX(略）估價假設(shè)和限制條件1.本次評估涉及的權(quán)屬資料均由委托人提供，委托人對所提供資料的真實性和合法性負(fù)責(zé)。2.估價對象在估價時點達(dá)到最高最佳利用狀態(tài)，其運作方式合法。3.估價對象房地產(chǎn)本身不存在質(zhì)量問題。4.房地產(chǎn)市場在本估價報告應(yīng)用的有效期內(nèi)不發(fā)生較大變化。5.估價對象房地產(chǎn)在本估價報告應(yīng)用的有效期內(nèi)不遭受重大損壞。6.至估價時點，第二層商業(yè)用房帶有尚未到期的租約，鑒于本次評估的特定估價目的，評估時不考慮租賃情況對估價對象評估價值的影響。7.至估價時點，估價對象巳抵押給XX銀行XX支行，權(quán)利價值共計240萬元。由于本次估價目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評估房地產(chǎn)市場價值，故本次評估未考慮已抵押他項權(quán)利對房地產(chǎn)價值的影響。(其他假設(shè)和限制條件略）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)三、估價對象估價對象為位于XX市XX街XX號XX大樓中的商業(yè)用房及車庫，該大樓建于2000年，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共12層，其中一至四層為非住宅，五至十二層為住宅。商業(yè)用房位于第二層，房屋所有權(quán)人為XX有限公司，用途為商業(yè)，建筑面積為411.45m2，層高為4m，業(yè)主對部分結(jié)構(gòu)進(jìn)行了加層，加層面積共100m2，合計可利用面積為511.45m2。車庫位于第一層，建筑面積為38m2。估價對象土地使用權(quán)人為XX有限公司，土地用途為商住綜合用地，使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為61.23m2，土地使用權(quán)剩余年限為27年。所在宗地基礎(chǔ)設(shè)施完備，宗地內(nèi)外達(dá)到“五通一平”。估價對象商業(yè)用房目前出租給相鄰的超市使用，租賃合同尚有2.5年到期。至估價時點，估價對象已抵押給XX銀行XX支行，權(quán)利價值共計240萬元。(估價對象其他情況略）四、估價目的因XX法院審理案件的需要，委托本公司對XX有限公司所有的位于XX市XX街XX號第二層商業(yè)用房及車庫市場價值進(jìn)行評估，為委托人執(zhí)行案件了解房地產(chǎn)公開市場價格提供參考。五、估價時點2011年6月23日六、價值定義（略）七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法（略）十、估價結(jié)果（略）十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期（略）十三、估價報告應(yīng)用的有效期因本次估價目的所限，本估價報告自出具之日起一年內(nèi)有效。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析(略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析1.估價方法選用的理由估價對象為已建成的商業(yè)用房和車庫，故不宜采用假設(shè)開發(fā)法；估價對象區(qū)域內(nèi)的土地取得成本難以客觀確定，故也不宜采用成本法。第一層車庫和第二層商業(yè)用房均具有租金收益，同時該區(qū)域存在車庫和商業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓交易實例，故可選用收益法和市場法進(jìn)行評估。2.估價方法原理和公式(1)收益法收益法原理:采用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?將估價對象未來各期（通常為年）的客觀凈收益折算到估價時點，求其之和得出估價對象的總價值。收益法公式為：式中V——房地產(chǎn)價值；A——未來第一年房地產(chǎn)凈收益；Y——報酬率；g——凈收益逐年遞增的比率；n——房地產(chǎn)剩余收益年限。(2)市場法（略）七、估價測算過程(一）收益法1.年有效毛收入估價對象商業(yè)用房為可出租型房地產(chǎn)，故可以獲得市場的正常租金價格。根據(jù)對估價對象附近區(qū)域商業(yè)用房的租金及空置率調(diào)查，通過比較調(diào)整后得到估價對象的租金，詳細(xì)情況見表3—31、表3—32、表3—33。3個可比實例修正后的租金較為接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價對象客觀租金水平，即估價對象商業(yè)用房的租金為72.2元/(m2*月）。根據(jù)市場調(diào)査和分析，估價對象商業(yè)用房有效出租率確定為95%。年潛在毛收入=月租金X12=72.2元/m2X12=866.4元/m2年有效毛收入=年潛在毛收入X有效出租率=866.4元/m2X95%=823.08元/m22.年總費用①稅金:包括房產(chǎn)稅12%、營業(yè)稅5%、城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的7%)、教育費附加（營業(yè)稅的3%)，綜合取年有效毛收入的17.5%。②維修費：按建筑物重置成本的2%計算，根據(jù)估價對象建筑物的實際情況和造價資料，本估價對象建筑物的重置成本按1800元/m2計算。年維修費=1800元/m2X2%=36元/m2③保險費：保險費率一般為有效毛收入的1.5%~30%。,本次取2%。。年保險費=823.08元/m2X2%=1.65元/m2④管理費：包括管理人員經(jīng)費、辦公費、廣告費等，根據(jù)XX市一般水平，管理費約占年有效毛收入的2%~4%，根據(jù)估價對象現(xiàn)狀特點，結(jié)合估價人員經(jīng)驗，按年有效毛收入的3%計算。年管理費：年有效毛收入X3%=866.4元/m2X3%=25.99元/m2⑤年總費用：①~④項的合計。年總費用=(144.04+36+1.65+25.99)元/m2=207.68元/m23.年凈收益年凈收益：年有效毛收入一年總費用=(823.08-207.68)元/m2=615.4元/m24.報酬率報酬率確定為6.5%(確定過程略）。5.收益年限估價對象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為40年。該房地產(chǎn)竣工于2000年，至估價時點巳使用11年，剩余使用年限為29年，因此估價對象的可收益年限確定為29年。6.求取房地產(chǎn)評估單價計算公式為：估價對象單價=615.4元/m2/6.5%X[1-1/(l+6.5%)29]=7943元/m2(取整）(二)市場法經(jīng)測算，估價對象比準(zhǔn)單價為8023元/m2(測算過程略）。(三）綜合確定估價對象評估價格由上述測算過程得到的收益價格為7943元/m2，比準(zhǔn)價格為8023元/m2，兩個結(jié)果比較接近，客觀反映了估價對象的市場價值。因此本次評估采用兩者的簡單算術(shù)平均值作為估價對象評估結(jié)果。估價對象評估單價=(7943+8023)/2=7983元/m2估價對象評估總價=7983元/m2X511.45m2=408.29萬元八、估價結(jié)果確定本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的,遵循估價原則，按照估價程序,采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)估價人員綜合分析測算，確定估價對象在估價時點2011年6月23日的評估單價為7983元/m2，評估總價為408.29萬元，人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整。附件(略）正確答案:1.封面中“估價人員”應(yīng)為“注冊房地產(chǎn)估價師”。2.致估價委托人函及技術(shù)報告中的估價結(jié)果中缺車庫部分價格。3.注冊房地產(chǎn)估價師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評估。4.在估價假設(shè)和限制條件中，強制拍賣目的估價應(yīng)充分考慮租約對價格的影響。5.未明確說明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權(quán)登記面積，計入總價的理由未說明。6.估價對象中缺土地使用權(quán)出讓年限或土地使用權(quán)起始日期。7.估價對象中缺裝飾裝修部分的描述或說明。8.估價對象中缺是否有共有權(quán)的說明。9.技術(shù)報告中估價方法適用性分析中，選用市場法的理由不充分，應(yīng)該是該區(qū)域中在估價時點近期有較多類似房地產(chǎn)的交易實例。10.不應(yīng)選用凈收益按一定比率遞增的收益法計算公式（或者說選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年限公式矛盾）。11.用市場法求租金時,所在層/總樓層因素應(yīng)屬于區(qū)位因素而不是個別因素。12.選取可比實例的租金內(nèi)涵未說明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收人等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費用，如物業(yè)服務(wù)費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等。13.可比實例2成交日期與估價時點相距較遠(yuǎn)，未說明交易日期修正系數(shù)為100/100的理由。14.可比實例3的樓層與估價對象不同，未說明不調(diào)整的理由。15.可比實例的租金收租損失情況未說明。16.在確定租金時未考慮租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入。17.維修費取值依據(jù)未說明。18.維修費不應(yīng)按本估價對象的重置成本計算而應(yīng)按該類房地產(chǎn)的客觀平均成本計算。19.保險費率的確定未說明理由。20.在租約期內(nèi)應(yīng)采用租約租金，租約期外采用市場租金計算。21.沒有對年凈收益進(jìn)行預(yù)期或期望調(diào)整(或者未說明年凈收益是預(yù)測值）。22.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年而不是40年。23.在確定收益年限時未考慮土地使用權(quán)剩余年限。24.根據(jù)孰短原則，應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限（27年）為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。25.選用凈收益每年不變有限年限公式未說明理由（或者說沒有對年凈收益未來變化趨勢進(jìn)行分析）。26.在最后確定收益價格時，未說明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物不予補償?shù)那疤帷＝馕觯簳簾o解析

250.甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱甲機構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多，銀行認(rèn)為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價。請問：1.復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？2.復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述？正確答案:1.復(fù)核估價時，若甲機構(gòu)在確定估價時點時無誤，應(yīng)以甲機構(gòu)的估價時點為復(fù)核估價的估價時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價時點時的狀況（一般情況應(yīng)是原估價時實地查看時點）為準(zhǔn)。2.復(fù)核估價的估價目的可表述為：受XX銀行委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。價值定義可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。解析：暫無解析

251.甲公司擁有的某汽車加油站于1年前進(jìn)行了裝修改造，站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各一幢,有若干個儲油罐、加油機和加油槍?，F(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該加油站的市場價值。請問：1.該估價項目的估價對象范圍具體應(yīng)包括哪些？2.乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料？正確答案:1.該估價項目的估價對象范圍具體應(yīng)包括：營業(yè)樓及加油棚各一幢、若干個儲油罐、加油機和加油槍、加油站所占用的土地。2.乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供的資料有：①房地產(chǎn)權(quán)證；②若干個儲油罐、加油機和加油槍等的型號、購置時間、壽命等資料;③裝修改造的具體項目。解析：暫無解析

252.法院委托估價機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款除按法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費。請問：1.估價機構(gòu)是否有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)？為什么？2.拍賣保留價應(yīng)由誰確定？如何確定？3.乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢竟買價格。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費？正確答案:1.估價機構(gòu)沒有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)。估價機構(gòu)應(yīng)將評估結(jié)果提交法院，由法院將評估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人。(或:①估價機構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價結(jié)果；②估價機構(gòu)僅對委托人負(fù)責(zé);③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人）2.拍賣保留價由法院確定，應(yīng)以評估價格為基礎(chǔ)確定。3.應(yīng)注意以下費用：①拍賣機構(gòu)傭金；②補繳土地使用權(quán)出讓金；③房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費;④估價機構(gòu)的評估費用。解析：暫無解析

253.封面和目錄(略)致委托人函（略)估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范KGB/T50291—1999)進(jìn)行分析和測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.注冊房地產(chǎn)估價師XXX已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地査看，但我們對估價對象的現(xiàn)場査看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)査的責(zé)任。6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7.本估價報告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對資料的真實性負(fù)責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8.本報告估價結(jié)果僅作為委托人在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托人及報告審査部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9.本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本估價機構(gòu)所有。中國注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號XXXX):XXXX(簽名蓋章）中國注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號XXXX):XXXX(簽名蓋章）中國注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號XXXX)：XXXx(簽名蓋章）二零零八年估價的假設(shè)和限制條件(略）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象估價對象為位于XX市XX區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05m2，土地面積為2294.5m2。1.坐落估價對象坐落于XX市XX區(qū)數(shù)碼路北段21~23號，四至為：東臨xX路，南靠XX廣場，西接XX干休所，北依XX創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。2.產(chǎn)權(quán)狀況根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為XX有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日~2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。3.土地狀況土地使用權(quán)面積為2294.5m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通信,土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。4.建筑物狀況估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3853.05m2。各層層髙及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二屋至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層髙3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚,墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，頂棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗石，頂棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，頂棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主人口為白色鋼化平推玻璃門。估價對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略）。5.配套設(shè)施狀況估價對象上下水、電力、供暖、通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖；消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空調(diào)，暗臥式風(fēng)機盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。四、估價目的為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供價值參考依據(jù)而評估其市場價格。五、估價時點根據(jù)估價目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價時點確定為2008年6月25日。六、價值定義（略）七、估價依據(jù)（略）八、估價原則本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則：1.最高最佳使用原則（略）2.替代原則（略）3.估價時點原則（略）4.謹(jǐn)慎原則（略）5.合法原則（略）九、估價方法本報告選用市場法和收益法進(jìn)行估價(方法選擇及方法定義略）。十、估價結(jié)果在評估過程中，估價機構(gòu)本著獨立、客觀、公正的原則，在對現(xiàn)場進(jìn)行實地査看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價值的因素，并運用科學(xué)的估價方法對估價對象的市場價值進(jìn)行了評估，最終確定估價對象在估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為：人民幣（大寫）貳仟叁但壹拾萬元（2310萬元），單價為5995.03元/m2。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)曰期2008年6月25日至2008年6月30日。十三、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年;超過有效期使用本報告，本估價機構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。XX房地產(chǎn)估價有限公司二零零八年六月三十日房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析估價對象為位于XX市XX區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05m2，土地面積為2294.5m2。1.坐落估價對象坐落于XX市XX區(qū)數(shù)碼路北段21~23號，四至為：東臨XX路，南靠XX廣場，西接XX干休所，北依XX創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。2.產(chǎn)權(quán)狀況根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為XX有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日~2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。3.土地狀況土地使用權(quán)面積為2294.5m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通信，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略）。4.建筑物狀況估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3853.05m2。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二~四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，頂棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗石，頂棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，頂棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。估價對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略）。5.配套設(shè)施狀況估價對象上下水、電力、供暖、通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為髙新園區(qū)物業(yè)集中供暖；消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空調(diào)，暗臥式風(fēng)機盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價方法選用估價對象所在的XX市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場活躍，同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場依據(jù)充足，因此可選用市場法進(jìn)行評估。同時，該區(qū)域房地產(chǎn)市場中與估價對象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營，同一供需圈內(nèi)出租實例較多，容易獲得物業(yè)租金、費用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價對象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點，可選用收益法進(jìn)行評估。市場法的具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。收益法的具體估價思路為:運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，將各期現(xiàn)值累加來確定估價對象房地產(chǎn)價格。六、估價測算過程(一)市場法測算過程1.選擇可比實例經(jīng)篩選確定A、B、C三個比較實例。實例A:軟件園區(qū)軟件開發(fā)10號樓，地處XX市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4419m2，辦公用途，成交價格為6100元/m2，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易（其他情況略）。實例B:軟件廣場辦公樓，地處XX市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3986m2，辦公用途，成交價格為6250元/m2，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易（其他情況略）。實例C:經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處XX市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4555m2，成交價格為6430元/m2，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易（其他情況略）。比較實例與估價對象各項比較因素對比詳見表3—10。2.確定可比實例修正指數(shù)(1)交易情況修正以上所選擇的可比實例A、B、C均為正常交易，故無需進(jìn)行交易情況修正。(2)交易日期修正由于選取可比實例的交易日期均為近期，XX市商品住宅市場價格比較平穩(wěn)，故對可比實例的交易日期不做修正。(3)區(qū)域因素修正可比實例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正(具體過程略）。(4)個別因素修正可比實例A、B、C與估價對象個別因素進(jìn)行的對比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正(具體過程略）。比較因素修正指數(shù)詳見表3—11。3.可比實例比準(zhǔn)價格修正在表3—11確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對各可比實例的交易價格修正見表3—12。4.比準(zhǔn)價格測算各比較實例交易價格經(jīng)修正后比較接近，本報告中估價人員取上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的市場價格(單價）為：(5925+5949+6000)元/m2÷3=5958元/m2(二）收益法測算過程經(jīng)過認(rèn)真分析，得知估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報酬率保持不變，故收益價格測算公式為：V=A/rX[1—1/(1+r)n]式中V——房地產(chǎn)價格；A——年凈收益；r——報酬率；n——收益年限。1.確定年凈收益在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價對象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費的維修費用、保險費用、管理費用和稅金后，得出估價對象未來各年的凈收益。(1)估算年總收入采用市場法確定估儕對象可出租面積的正常租金為1.8元/(m2*d)(具體過程略）。根據(jù)估價對象實際狀況，出租率按90%考慮,則其年收入總額為：1.8元/(m2*d)X90%X3853.05m2X365d=227.83萬元(2)運營費用維修費：按重置成本的2%(確定過程略）計算，重置成本為1500元/m2(確定過程略），則：維修費=1500元/m2X3853.05m2X2%=11.56萬元保險費:按建筑物的原值的0.2%(確定過程略)計算，則：保險費=1500元/m2X3853.05m2X0.2%=1.16萬元管理費：按年收入的3%(確定過程略)計算，則：管理費=227.83萬元X3%=6.83萬元營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：227.83萬元X(5.5%+12%)=39.87萬元則運營費用合計為59.42萬元。(3)凈收益凈收益=年總收入一運營費用=227.83萬元一59.42萬元=168.41萬元2.確定報酬率本次評估報酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的方法，報酬率確定為7%(確定過程略)。3.收益年限的確定估價對象以出讓方式獲取,土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價對象的收益年限為50年。4.測算估價對象的收益價格將凈收益、報酬率和收益年限代入計算公式，測算估價對象于估價時點狀態(tài)下的收益價格為：V=A/rX[1-1/(1+r)n]=168.41萬元/7%X[1—1/(1+7%)50]=2324.18(萬元)單價為：2324.18萬元÷3853.05m2=6032.05元/m2七、估價結(jié)果確定1.單價的確定本報告分別采用了市場法和收益法對估價對象的市場價格進(jìn)行了評估，采用市場法求取的單價為5958元/m2,采用收益法求取的單價為6032.05元/m2，兩者的結(jié)果比較接近，本報告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：估價對象單價=(5958元/m2+6032.05元/m2)÷2=5995.03元/m2估價對象總價=5995.03元/m2X3853.05m2=2310萬元2.估價結(jié)果本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方,并且進(jìn)入市場無障礙的條件下在估價時點的評估價值為人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2310萬元），單價為5995.03元/m2。附件（略）正確答案:1.估價師聲明應(yīng)該是注冊房地產(chǎn)估價師聲明。2.估價對象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等他項權(quán)。3.轉(zhuǎn)讓目的估價的估價原則中不應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。4.市場法中缺計算公式。5.可比實例C選取不恰當(dāng)，可能不在一個供需圈（或可比實例C未說明是否在同一供求范圍內(nèi)）。6.可比實例C未指明用途，應(yīng)指明為辦公用途。7.交易日期調(diào)整依據(jù)錯誤，應(yīng)說明辦公用房市場價格比較穩(wěn)定（或者說，不應(yīng)是商品住宅市場價格比較平穩(wěn)，而應(yīng)該是估價對象類似的辦公用房4~6月份價格平穩(wěn)）。8.區(qū)域因素中，商業(yè)繁華程度應(yīng)為辦公聚集度。9.“公共設(shè)施配套情況”應(yīng)為外部配套情況。（或者說區(qū)域因素中缺基礎(chǔ)設(shè)施配套情況說明）10.臨街狀態(tài)應(yīng)是區(qū)域因素。11.個別因素缺少物業(yè)管理的修正。12.可比實例B裝修調(diào)整系數(shù)有誤（或裝修檔次描述不清，簡裝與普通裝修的區(qū)別，應(yīng)有詳細(xì)說明）。13.成新率100%與“較新”不符，應(yīng)為“全新”。14.估價對象共五層，可比實例均為四層，應(yīng)調(diào)整或修正。缺少對可比實例層高的調(diào)整說明。15.缺少權(quán)益狀況因素說明與調(diào)整。16.收益法中，出租率按估價對象的實際情況90%確定不正確，應(yīng)說明是否為客觀水平且應(yīng)說明是預(yù)測值。17.年總收入未考慮收租損失。18.年總收入未考慮押金或租賃保證金的利息收入。19.租金收入未考慮可出租面積比率。20.運營費用中未交代物業(yè)管理費、水費、電費、采暖費等如何收取(或租金內(nèi)涵交代不清)。21.估價對象使用年限至2053年6月30日錯，應(yīng)為6月29日。22.估價對象收益年限用50年錯，應(yīng)為45年。23.收益法測算中，收益價格確定時應(yīng)說明在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物不予補償。解析：暫無解析

254.房地產(chǎn)估價報告項目名稱：XX市XX區(qū)XX東街XX號XX商業(yè)用房征收補償價格評估估價委托人：XX市房屋征收管理辦公室估價機構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價有限公司估價人員：XXX(注冊號：XXX)估價作業(yè)日期：2011年8月8日至8月18日估價報告編號：XX估字第XX號目錄(略）致估價委托人函(略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件(略）估價結(jié)果報告(一）估價委托人（略）(二)估價機構(gòu)（略）(三)估價對象1.實物狀況(1)土地狀況估價對象位于XX區(qū)XX東街，四至：東至XX劇院，西至XX東街，南至XX商場，北至XX餐廳。土地使用權(quán)面積為1000m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為“七通一平”（土地其他情況略）。(2)建筑物狀況估價對象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4層。建筑面積為1000m2，分割為9個零售商鋪和餐飲賣場，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、經(jīng)營(其他情況略）。2.權(quán)益狀況(1)土地使用權(quán)根據(jù)委托人提供的資料，《國有土地使用證》證號為XXX號，用地面積為1000m2，使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。(2)房屋所有權(quán)估價對象巳經(jīng)辦理了《房屋所有權(quán)證》，證號為XXX號，產(chǎn)權(quán)人為XX公司，建筑面積為3000m2(其他情況略）。(3)他項權(quán)利估價對象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。(4)租賃情況估價對象由某資產(chǎn)經(jīng)營公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/m2，租賃期限從2010年8月8日至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先租賃。3.區(qū)位狀況（略）(四）估價目的為房屋征收部門與被征收入確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。(五）估價時點2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。(六）價值定義被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進(jìn)行交易的金額。(七）估價依據(jù)1.《中華人民共和國物權(quán)法》。2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。3.《中華人民共和國土地管理法》。4.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)。5.《城市房屋拆遷管理條例》。6.《國有土地上房屋征收評估辦法》。7.《房屋征收評估委托書》。8.《房屋征收評估委托合同》。9.委托人提供的《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》。10.估價對象的《房屋租賃合同》。11.注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘獲得的資料和市場調(diào)査資料。(八)估價原則1.獨立、客觀、公正原則（說明略）。2.合法原則（說明略）。3.最高最佳利用原則（說明略）。4.替代原則（說明略）。5.估價時點原則（說明略）。(九)估價方法經(jīng)綜合分析，確定選用市場法和收益法作為本次估價采用的估價方法。市場法是將估份對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的一種估價方法。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。(十)估價結(jié)果評估總價:4001.24萬元。大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰元整(單價略）。(十一)估價人員注冊房地產(chǎn)估價師：XXX(蓋章）；注冊號：XXX。注冊房地產(chǎn)估價師：XXX(蓋章）；注冊號：XXX。(十二)估價報告應(yīng)用的有效期（略）(十三）估價作業(yè)日期2011年8月8日至2011年8月18日。估價技術(shù)報告(一)估價對象實物狀況描述與分析（略)(二)估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略)(三)估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）(四）市場背景描述與分析（略）(五）最高最佳利用分析（略）(六）估價方法適用性分析（略）(七）估價測算過程1.市場法測算市場法具體估價思路：由于目前市場類似房地產(chǎn)交易實例較多，估價人員根據(jù)估價對象的狀況和估價目的搜集了大量交易實例，從中選取可比實例；將估價對象房地產(chǎn)與這些可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格進(jìn)行比較，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況）調(diào)整；結(jié)合估價經(jīng)驗，依據(jù)估價對象的具體情況計算求出一個綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價格，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格。(1)選取可比實例（表3—27)(房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實物狀況權(quán)重確定為30%，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35%，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35%;權(quán)重、修正系數(shù)確定過程略）市場法評估單價：16670.81元/m2。市場法評估總價：16670.81X3000=50012430(元）。2.收益法測算收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。其計算公式為：y=A/Yx[1-1/((1+Y)n+Y)n]式中，V為收益法評估價格；A為房地產(chǎn)年凈收益；Y為房地產(chǎn)報酬率，n為房地產(chǎn)收益年限。(1)房屋收益、空置率和重置價格確定根據(jù)租賃合同，月租金為65元/m2，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評估月租金取65元/m2，空置率取0。根據(jù)估價對象房屋造價審計報告，經(jīng)造價指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/m2(測算過程略）。(2)報酬率確定報酬率的確定方法有累加法、市場提取法、排序插入法等方法。本次估價采取累加法。無風(fēng)險報酬率選取估價時點中國人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率3.5%;依據(jù)對影響估價對象的社會經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險報酬率為3%(過程略），最終求出：報酬率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率，即6.5%。(3)收益年限確定根據(jù)委托人提供的資料，估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為40年，該地塊使用權(quán)終止日期為2037年8月7日，至估價時點剩余土地使用年限為26年。按照孰短原則，確定收益年限為26年。(4)價格評估確定（表3—30)收益法評估總價：22333038.05元。(八)估價結(jié)果確定考慮到市場法測算結(jié)果能較客觀的反映估價對象的正常市場價值，而收益法測算結(jié)果背離市場交易價格，故收益法測算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價對象XX市XX區(qū)XX東街XX號XX商業(yè)用房于估價時點2011年8月8日的被征收房屋價值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前有尚未償還的貸款1000萬元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，BP:50012430-10000000=40012430(元）因此評估總價為40012430元，即4001.24萬元。附件(略）正確答案:1.估價作業(yè)日期不完整。從后面的估價結(jié)果報告看，應(yīng)為2011年8月8日至2011年8月18日。2.在估價結(jié)果報告（三)估價對象中缺少估價對象范圍的描述。3.估價結(jié)果報告中被征收房屋價值的定義有誤。4.估價依據(jù)中的《城市房屋拆遷管理條例》應(yīng)該去掉，該條例已于2011年1月21日廢止。5.估價結(jié)果報告中估價方法部分沒有交代估價方法選用的理由。6.收益法的定義不正確。7.估價結(jié)果報告中沒有說明估價單價。8.估價結(jié)果報告中估價報告應(yīng)用的有效期和估價作業(yè)日期顛倒了，應(yīng)該先是估價作業(yè)曰期，后是估價報告應(yīng)用的有效期。9.可比實例缺少幣種。10.估價技術(shù)報告中3個可比實例市場狀況調(diào)整系數(shù)反了，A應(yīng)為100/106，B應(yīng)為100/106，C應(yīng)為100/103。比如原A的比準(zhǔn)價格計算過程是這樣的：房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=1/(1+30%X9%+35%X4%)=100/104.1,原A的比準(zhǔn)價格=15500X(100/104.1)X(106/100)=15782.90元/m2，實際上，正確的計算結(jié)果為A的比準(zhǔn)價格=15500X(100/104.1)X(100/106)=14046.73元/m2。11.估價技術(shù)報告中市場法單價取值結(jié)果缺少取值理由。12.估價技術(shù)報告中市場法單價取值結(jié)果缺少計算過程。13.采用收益法評估時租賃合同到期后仍采用月租金65元/m2不妥，根據(jù)最高最佳利用分析，應(yīng)該取合同到期時正常的市場租金而不能按原合同租金。14.采用收益法評估時，月租金采用租賃合同租金不對。本次評估的目的是征收補償，根據(jù)房屋征收評估價值的內(nèi)含，被征收房屋價值不考慮租賃的影響，應(yīng)評估無租約限制的價值，所以此處月租金應(yīng)采用市場租金，相應(yīng)的空置率也不能直接取零。15.估價結(jié)果中不應(yīng)扣除尚未償還的貸款1000萬元。16.收益法公式的選用理由不充分。解析：暫無解析

255.估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍。因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地査勘。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象(一)估價對象實物狀況（略）(二)估價對象權(quán)益狀況（略）(三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義估價對象于估價時點的公開市場價值。六、估價時點2008年9月5日。七、估價依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范KGB/T50291—1999)。4.《A市城市房屋拆遷管理實施辦法KA市人民政府令130號）。5.?A市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》。6.《A市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范（試行）》(A房市〔2002〕148號）。7.《市物價局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知KA價房字〔2004〕74號）。8.《房屋拆遷許可證》(證號：X規(guī)拆許（2008)第XX號）。9.托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊房地產(chǎn)估價師實地査勘記錄及了解的有關(guān)估價對象現(xiàn)場資料和A市有關(guān)市場信息資料等。10.其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件（略）。八、估價原則（略）九、估價方法由于估價對象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實例容易搜集，故可采用市場法進(jìn)行評估；由于A市建安工程造價資料比較齊備，故也可采用成本法評估（市場法、成本法的定義略)。十、估價結(jié)果（略）十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期（略）十三、估價報告使用期限（略）正確答案:1.價值定義錯，應(yīng)為估價對象（包含建筑物室內(nèi)自行裝飾裝修部分的價值）的市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。2.估價時點錯，應(yīng)為2008年8月30日（取得拆遷許可證之日）。3.估價時點位置錯，估價時點應(yīng)在價值定義之前。4.估價方法選用理由錯，應(yīng)將成本法改為或增加。由于估價對象為收益性的房地產(chǎn)，附近地區(qū)房地產(chǎn)租賃活躍，故可采用收益法進(jìn)行評估。解析：暫無解析

256.某房地產(chǎn)估價機枸接受委托，評估位于某歷史文化街的一沿街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊房地產(chǎn)估價師張某對該商鋪進(jìn)行實地查勘后，擬選用市場法作為主要的估價方法，但僅搜集到A、B、C、D四個交易實例。實例A交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金；實例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓；實例C系相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模；實例D平面形狀為“L”形，系業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面二分之一寬度、三分之一深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動取款機所致。除以上情況外，四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。請問：1.四個交易實例是否可以選作可比實例？2.四個交易實例中若有可以選作可