關(guān)于某金融大廈的市場調(diào)查

關(guān)于某金融大廈的市場調(diào)查

國際金融大廈市場調(diào)查

第一部分：分析與立項支持

一、宏觀政策分析

二、區(qū)域

三、項目基本情況

（一）、項目基本情況

（二）、SWOT分析

（三）、劣勢彌補分析

四、中街與太原街業(yè)態(tài)對比分析

（一）、對比分析

（二）、投資分析

（三）、市場定位

五、區(qū)域市場供給分析與定位支持

（一）、二級市場供給分析與定位支持

（二）、三級市場供給分析與定位支持

（三）、酒店供給分析與定位支持

（四）、區(qū)域內(nèi)已建、改建、未建項目分析

六、全國同類項目熱銷分析與立項支持

七、區(qū)域市場需求分析與立項支持

（）、市場需求

（二）、潛在目標(biāo)客戶群消費能力

第二部分：目標(biāo)客戶群定位

（一）、目標(biāo)客戶群定位

（二）、目標(biāo)客戶群愿望

（三）、營銷主題

第三部分：產(chǎn)品設(shè)計

一、樓層規(guī)劃

二、面積、戶型配比

三、改建裝修標(biāo)準(zhǔn)與成本操縱

（一）、改建與成本操縱

（二）、裝修與成本操縱

四、休閑廣場（業(yè)主會所）

五、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

六、智能化設(shè)施配套

總述

為了使得順利完成資產(chǎn)盤活，我們進行了大量的，力求對該項目作出最準(zhǔn)確的

市場定位。

我們的調(diào)研范圍以預(yù)目所在地為核心，方圓五公里為半徑進行了區(qū)域調(diào)研，同

時在我們分析了太原街商業(yè)圈與中街商業(yè)圈有很多可類比之處后，就對太原街與中

街的商業(yè)業(yè)態(tài)進行了對比分析，最后我們認(rèn)為與酒店與寫字間相比，正在太原街熱

銷的小戶型酒店式公寓才是我們最佳的。

在確認(rèn)了這一后，我們又對全國的小戶型公寓情況進行了分析，進一步確定了

我們的小戶型酒店式公寓的定位。然后我們又從區(qū)域的市場中二級、三級、酒店與

已建、未建、改建項目的分析中明白我們的小戶型酒店式公寓的市場定位切入了市

場空白點，有市場唯一性的優(yōu)勢。我們在市場需求的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析中發(fā)現(xiàn)，在項目

所在區(qū)域有大量對小面枳的需求。而且從潛在目標(biāo)客戶群的定位及目標(biāo)客戶群的愿

望的分析中，我們發(fā)現(xiàn)小戶型酒店式公寓恰恰是這些潛在目標(biāo)客戶群所需要的住宅。

在我們分析目標(biāo)客戶群的愿望后，我們在第三部分中對產(chǎn)品根據(jù)其愿望進行了

設(shè)計，

使大家對本項目有了最初步的熟悉。

一、宏觀政策分析

從經(jīng)濟總體指標(biāo)分析：

回顧沈陽市近幾年的宏觀經(jīng)濟，能夠看出沈陽經(jīng)濟總量持續(xù)增長，綜合經(jīng)濟實

力顯著增強。

剛剛度過的2002年，沈陽全市國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)1400億元，同比增長一三.

1%,是近年來增長最快的年份。固定資產(chǎn)投資完成402億元，同比增長32.8%。財

政收入實現(xiàn)105億元，同比增長29.9%,連續(xù)兩年保持30%左右的增長。土地出讓

金收入由2000年的7000萬躍升至2001年的10億，去年又達(dá)到一五億元，土地出

讓金以成為城市建設(shè)資金的要緊來源。

從以上數(shù)字能夠看出，沈陽經(jīng)濟進展勢頭良好。這關(guān)于沈陽經(jīng)濟的持續(xù)、健康、

穩(wěn)固的進展奠定了良好的基礎(chǔ)。

從社會消費情況觀察：

沈陽市大力引進連鎖經(jīng)營、物流配送、現(xiàn)代超市等新型商業(yè)形態(tài)。積極進展金

融、旅游、房地產(chǎn)、信息等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)。2002年，全市社會消費品零售總額估計實

現(xiàn)695億元；各類市場成交額達(dá)到812億元，金融機構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)到2190

億元與一八20億元，貨幣凈回籠連續(xù)12年局全國之首。

從人民生活水平觀察：

沈陽人民的生活水平不斷提高，居民生活質(zhì)量得到改善。城市居民的年人均可

支配收入達(dá)到7050元，農(nóng)民年人均可支配收入可達(dá)到3500元。同比分別增長10.4%

與8.4%。截至去年12月末，沈陽市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額已達(dá)1214億元，比20

02年年初增長1562元，增幅為14.74%,與2001年同期相比，這一

增長率高過了2001年居民儲蓄增長率4個百分點，居民儲蓄持續(xù)呈升溫之勢。

從市政規(guī)劃總體來看：

兩年來，全市城建累計投資89.3億元。新增綠化面積17.7平方公里，城市綠

化率躍升至29.1%。完成了市府大路等10條街路的標(biāo)準(zhǔn)化改造，對2—三條市區(qū)道

路進行了全面整修，總面積達(dá)到751萬平方米，使全市的道路完好率由過去的70%

提高到90%。

棚戶區(qū)改造使5.7萬戶居民遷入新居，新增公交車1250輛。

二、區(qū)域

中街作為沈陽歷史悠久的一條商業(yè)街，一直被人們所關(guān)注著，隨著沈陽今年來

的對故宮周邊區(qū)域的改造及10月份“一宮兩陵”的申報，中街必將越來越被重視起

來，從近來沈陽市各大媒體公布的沈陽市政府對中街的規(guī)劃來看要緊有下列幾個優(yōu)

勢：

1、中街的交通問題將得到解決。

交通不暢是制約中街地區(qū)進展的根本原因，為此將建設(shè)八橫八縱的路網(wǎng)。

八橫是指北順城路、北順城內(nèi)街、北中街、中街、南中街、沈陽路、盛京路、

南順城路；八縱是指西順城街、西順城內(nèi)街、新開街、正陽街、中心街、朝陽

街、東順城內(nèi)街、東順城街。交通情況的改善必將為中街的進展帶來更多的消

費人群。

2、中街地區(qū)將實行住宅操縱規(guī)劃

中街現(xiàn)有住宅面積約占建筑總面積的三分之二，力爭用5至10年的時間，使

住宅建筑面積降到建筑物總面積的三分之一下列。中低檔住宅按年限規(guī)劃，只拆不

建，逐步轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)用地，現(xiàn)有停緩建工程，一律不許再建住宅，做好“減法”，開

放空間。這一規(guī)劃的實際意義將給項目的進展帶來非常大的前景及市場，在這樣一

個商業(yè)業(yè)態(tài)特殊繁華的區(qū)域內(nèi)購置一套住房，將會成為無數(shù)人的向往及身份與地位

的象征。

3、建設(shè)中心廟廣場

中心廟廣場是一個大型的體育休閑場所，面積達(dá)1萬平方米。地上為休閑綠

地，地下為體育大世界，具體項目為滑冰場與游泳池。該項目的實施打破了中街自

古以來購物為主的局限性。使繁華的中街更增添了一份健康與快樂。

4、大型停車場的規(guī)劃

中街是一塊寸土寸金的寶地，土地的稀缺性導(dǎo)致在諾大個中街沒有汽車的容

身之地，然而，這一缺點正好與旅游、購物的方便快捷相違背。針對這個問題2003

年的市政府頒布了這樣一項新規(guī)定“投資建設(shè)1萬平方米以上公共綠地的單位，能

夠擁有綠地的“地下資源”即能夠建設(shè)地下停車場或者商場，并享受某些優(yōu)惠政策”。

在最新的規(guī)劃中也有具體表達(dá)如“在沈陽路南側(cè)建三處綠化圍繞的停車場；紅墻市

場拆除后，建設(shè)地下停車場、地上綠化；將女人世界以南、兒童電影院以東的棚戶

區(qū)拆除，分別建設(shè)機動車、非機動車停車場；開放商廈附設(shè)地下停車場。按國際標(biāo)

準(zhǔn)設(shè)置智能化的交通導(dǎo)示系統(tǒng)?！?/p>

5、“一宮兩陵”申報世界文化遺產(chǎn)

中街地區(qū)自身擁有吸大的潛力與特殊的優(yōu)勢，特別是故宮、帥府與長安寺的存

在更是無價的文化歷史資源，特別是借故宮申報世界文化遺產(chǎn)的契機，只要善加利

用，塵封多年的活力必將被重新激活，中街地區(qū)一定能成為最時尚、最具活力與特

色的中心。

三、項目基本情況

（一）、項目基本情況

名稱

地理位置位于新瑪特對面，緊鄰中街，北為中街向東的延長部分，西為東順城。

環(huán)境項目處在商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)爾圍濃；離故宮較近，旅游家圍濃。

規(guī)模地上共25層，1一5層裙樓、6—25層主樓，建筑面積32000m〉地下

一層設(shè)備間

電梯現(xiàn)有三部電梯口，具體品牌在產(chǎn)品建議里表達(dá)

朝向南北朝向，有些弧度

市政配套電、水、交通、道路、商業(yè)、醫(yī)院……齊全

生活配套超市

（二）、SWOT矩陣分析

Strength（優(yōu)勢分析）Weakness（劣勢分析）

S1、地理位置優(yōu)越W1、噪音污染大

S2、交通便利W2、區(qū)域人口情況復(fù)雜

S3、商業(yè)氛圍濃厚W3、車位的不足

S4、生活配套齊全

S5、休閑娛樂配套較完善

S6、旅游開發(fā)較早

S7、開發(fā)商的實力

S8、市場需求量大

S9、區(qū)域市場小戶型供應(yīng)量不足

Opportunity（機會分析）Treat（威脅分析）

01、市政政策的支持T1、區(qū)域爛尾摟改建，給本項目帶來競爭

02、區(qū)域市場競爭層面空白點T2、區(qū)域未建項目的開發(fā)給項目帶來的競爭

03、入市時間帶來的機會T3、2003年沈陽小戶型公寓的大批入市，

04、2003年市政規(guī)劃對交通的改觀市場競爭會特殊猛烈

（三）、劣勢彌補方案

1、S1+S7+S8+W1

項目位于中街商業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊商場、超市、名店林立，使此項目處于鬧市中，

噪音污染大。因此為了彌補噪音污染這一劣勢，務(wù)必用防噪音的外墻材料及防噪音

窗體。這就需要對現(xiàn)有墻體的重新裝飾與窗體的重新更換。處于鬧市中并不代表沒

有銷售市場，相反，項目的所在地地理位置優(yōu)越，購物方便，大多數(shù)人為了工作方

便或者是用來投資，會很看好我們的項目。

2、S7+S9+01+02+W2

小東批發(fā)市場是規(guī)模較大的批發(fā)市場，經(jīng)營種類繁多，同時在此工作的從業(yè)人

員也是來自四面八方，加上中街不斷的繁榮擴大，不一致的商業(yè)形態(tài)進入中街商業(yè)

區(qū)，同時也帶來很多外地從業(yè)人員。因此紛繁復(fù)雜的人員也給中街的治安帶來問題。

但是由于本項目的物業(yè)是酒店式物業(yè)服務(wù)，另外智能化的配套，將會解決治安問題。

市政政策中對中街的全方位規(guī)劃也將從根本規(guī)范中街的市場現(xiàn)狀。

3、S2+S3+S4+S5+S6++O1+W3

項目本身的一大弊病就是沒有足夠的停車位，這是我們迫切需要解決的問題。2003

年市政規(guī)劃中，為熟悉決中街的交通問題，將規(guī)劃出八縱八橫的路網(wǎng)；及沈陽路南

側(cè)將建三處綠化圍繞的停車場；紅墻市場拆除后，建設(shè)地下停車場、地上綠化；將

女人世界以南、兒童電影院以東的棚戶區(qū)拆除，分別建設(shè)機動車、非機動車停車場;

開放商廈附設(shè)地下停車場。以上2003年馬上規(guī)劃的停車場將對本案沒有車位的現(xiàn)狀

有一定緩解。周圍配套齊全的商業(yè)廣場與大型超市將解決人們的日常生活所需

四、中街與太原街業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)對比分析

序：

之因此把中街與太原街進行對比分析，是由于中街與太原街一直以來都在爭奪

沈陽“第一商業(yè)街”的稱譽，因此一直以來它們也是在互相競爭中借鑒對方的優(yōu)點,

彌補自己的不足，從而使自己更加完善。因此我們就能夠從兩大商業(yè)圈的相互對比

中，分析出最適合本項目的市場定位。

（一）對比分析

從我們的大量發(fā)現(xiàn)，中街與太原街可對比的業(yè)態(tài)有商業(yè)街、大型商場、寫字間、

酒店。我們針對以上四項進行對比，同時對太原街新出現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品進行了分析,

最后分析出可供我們選擇的本項目的市場定位。

1、商業(yè)街經(jīng)營內(nèi)容比較

區(qū)域書店音像店服裝店鞋店樂器店鐘表眼鏡飾品店餐飲通訊醫(yī)藥銀行

太原街5家4家31家8家10家1D家4家12家4家4家3家

中街1家無26家7家無9家2家9家無4家5家

注：中街12種業(yè)態(tài)中，有三種業(yè)態(tài)尚處空白，指沒有這樣專營店，但綜合商夏包含這樣的經(jīng)

營。

觀點：

1、太原街與中街在商業(yè)業(yè)態(tài)進展上，都有其欠缺的地方，長期以來，兩大商

圈也一直在競爭中相互學(xué)習(xí)，彌補自己的不足，從上表中我們能夠看出，本案所在

的中街商業(yè)圈對比太原街明顯在圖書與音像上不足，而綜觀中街，我們也不難發(fā)現(xiàn),

中街的確缺少圖書音像業(yè)，與小戶型酒店公寓業(yè)態(tài)形勢相結(jié)合，因此，我們的裙樓

定位應(yīng)該主力推圖書音像這一經(jīng)營內(nèi)容，來彌補中街這一市場空白點。

2、在太原街未來建設(shè)規(guī)劃中，萬達(dá)商業(yè)廣場包含建材與家私廣場；中街在此方

面尚處空白。建議為第二招商方向。

3、對在沈陽東北這一中心地位來講，全國金融業(yè)幾乎都在沈陽建有分行，但除五

大銀行與證券公司71比較高的知名度外，其它金融機構(gòu)如在沈陽快速提高知名度與

吸納資金，如能讓其充分認(rèn)實“中街”每日30萬人的客流量的價值，從宣傳價值來

看，在一定的租金范圍內(nèi)與日報的宣傳費用相比，可考慮用現(xiàn)有的條件作為招商的

重點選擇。

（在后面裙樓與主樓的配合分析中表達(dá)）

2、各大商場經(jīng)營內(nèi)容對比分析

A、中街大型商業(yè)廣場

名沃爾瑪商業(yè)城新瑪特興隆大家庭

稱

規(guī)占地面積1000沈陽商業(yè)城集團是東北地新瑪特建筑面積10萬平總營業(yè)面積19.7萬行其中

ml,建筑面積區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大的綜合性方米，分地下2層，地包含7大主題公園。

模

16000商業(yè)企業(yè)集團。集團的核心上7層，另有1萬平方

企業(yè)沈陽商業(yè)城（集團）于米、19層公寓寫字樓

1991年底開業(yè)，位于沈陽市

繁華的中街商業(yè)區(qū)東端，建

筑面積7.9萬平方米，地下

2層，地上6層。建筑裝修

使用現(xiàn)代發(fā)計慨念，高貴典

雅，氣勢輝宏。

經(jīng)一層：食品，一層女士化妝品與皮具沈陽新瑪特流行百貨集興隆大家庭集購物、休閑、

水果，煙酒糖二層鞋合了一五00種國內(nèi)外知娛樂、餐飲、商貿(mào)、觀光、

營

茶。二層：音三層服裝名品牌商品,其中500旅游、社會功能服務(wù)于一

內(nèi)像，書籍，電四層家電個品牌首次在沈陽登體，分布于興隆百貨、美

容器，家居，及陸。食廣場、室內(nèi)商業(yè)街、名

其他。貴世界

B、太京街大型商場列表

名稱十ZX新世界聯(lián)營萬達(dá)

規(guī)總建筑面積一五萬平方新世界百貨興建于建筑面積60000m*.占地52630m',建筑面

米，裙樓&4萬平方米，共2000年8月，營業(yè)面公司成立于1952年1積161620戶高8層，地

模一五00個經(jīng)營單位，是東積10.438m,月，是全國十大百貨卜一層

北規(guī)模最大的購物中心商店貿(mào)易聯(lián)合會成員

單位之一。

經(jīng)一層：化裝品，金飾品，一層：名店，手袋，一層：家用電器，化是集購物、休閑、餐飲、

皮具，鐘表眼鏡，醫(yī)藥，皮鞋，香煙，洋酒，妝品，煙酒糖茶。娛樂、度假為一體的大

營

二層：超市，文體用品，皮具，珠寶，名表二層：鞋帽，鐘表，型購物廣場,

內(nèi)現(xiàn)代通訊，麥當(dāng)勞二層：少女裝，咖啡眼鏡，攝像器材，通

容三層：鞋帽，家用電器室訊，辦公用品，文體

四層:男女服裝三層：女士服裝用品

五層：毛織品，棉織品，四層：男式服裝，男三層：羊毛衫，羊絨

居室用品式配飾，眼鏡衫，箱包，廚具

六層：名品，兒童世界，五層：床上用品，美四層：西服，職業(yè)女

風(fēng)味廣場容院，家庭用品，小裝，皮草

七至十八層：中興大酒店家電。五層：羽絨服，金店，

地下有現(xiàn)代化停車場，可地下：超市，內(nèi)衣，工藝品

容納256個車位藥店地下一層為超市

其中興會員已有20萬人，成其消費群體要緊是中估計2003年年末主體

立了“消費者協(xié)會俱樂部”等及中上等收入人完工。萬大商業(yè)廣場在

他

持卡會員平均每天消費額群，商品價格十分昂國內(nèi)首先與世界500強

高達(dá)200萬元，今年商品貴。企業(yè)合作，開創(chuàng)了“定

零售額實現(xiàn)了14.3億元，單商業(yè)”的先例

比去年同期上升20%,

觀點：

太原街的三大商場一一中興、聯(lián)營、新世界一直在支撐著太原街作為中高檔形

象地位，也是強于中街的地方，但是隨著興隆大家庭與大商的進入，中街的商場也

足能夠與太原街抗衡了。從太原街與中街各大商場的經(jīng)營內(nèi)容與經(jīng)營檔次來看，已

經(jīng)是伯仲之間，不相上下。

3、寫字間的對比分析

A、中街寫字間列表

名稱金廈廣場沈達(dá)大廈龍鼎大廈

規(guī)模22層車位：地上53個，地下一20層，占地3000m工建筑面積：一五高17層，占地一五00nV,

八0個，共規(guī)劃264戶。400m'車位：地上60地下一建筑一八C00肝

540—840元/平

租價430元/平/年售價4100元/平

售價1(X)O()元/平

面積自由分割73--A1平100--八7平

車位:地上50個,地下一八0

個

1一3層為大堂，供房地產(chǎn)中介機

其他車位：地上60地下一三4~17層為寫字間。

構(gòu)使用

4一22層為寫字間

電梯為12部超大迅達(dá)電梯

B、太原街寫字間列表

名稱光明大廈東宇大廈光大大廈鴻運大廈總統(tǒng)大廈聯(lián)營物業(yè)大廈

規(guī)模建筑面積6650高26層，占地高20層，占地高一八層，占地高26層，地下還有2占地一五00nf,高

地上十三2000肝1958肝，建筑面2000m',建筑面層。20層,6-20層為寫

層，地卜.一層。建筑面積一八積26760m'。地積一?五000m*,建筑面積77000m'（寫字間，建筑10000m*

000nV,共下2層。共209共208戶。26字間900元/平/年

114戶。120個戶,車位120個個車位。出租面積1.6萬nf）,面積80-200m1

地下車位規(guī)劃200戶，地下車位

一八。個

觀點:

A、太原街的長期以來形成的商務(wù)辦公環(huán)境，使得太原街的中高級寫字樓林立,

而中街由于更加側(cè)重于居住，而使得它的寫字間市場進展遠(yuǎn)不如太原街。

B、太原街商業(yè)區(qū)與寫字樓的分布結(jié)合較好，從而也表達(dá)太原街地區(qū)在消費者

心中的地位。：

C、若在中街區(qū)域建寫字間，對交通與停車場的要求很高，從區(qū)域現(xiàn)狀，我們

很難保證交通與停車的要求，即使我們能改變停車現(xiàn)狀，但卻不能在短時

間內(nèi)改變市政交通擁擠的現(xiàn)狀，因此就不能從根本上把我們的項目銷售出

去，而且中街區(qū)域內(nèi)的寫字樓整體行業(yè)銷售都不理想，多數(shù)爛尾樓初衷都

是做寫字間用途而建的，因此我們不建議做寫字樓。

4、酒店的對比分析

太原街中街

序號名稱星級序號名稱星級

1新世界酒店☆☆☆1玫瑰酒店☆☆☆

☆

2沈陽假日酒店☆☆☆2沈陽金橋商務(wù)酒店☆☆☆

☆

3商貿(mào)酒店☆☆☆3金星賓館

☆

4沈陽金都飯店☆☆☆4歐亞酒店☆☆☆

☆

5沈陽金杯大廈☆☆5科隆酒店☆☆

6北方賓館6翰皇國際商務(wù)酒店☆☆☆

A、表中能夠看出，太原街的四星級以上的酒店很多，而中街缺少，幾乎沒有。

究其原因重要是由于太原街與沈陽南站與長客總站相連，大量的客流量，為太

原街的酒店進展提供了很大的進展空間。加上人們?nèi)辗e月累形成的消費習(xí)慣，

也使得太原街的酒店行業(yè)逐步形成壟斷的局面。

B、且中街的三星級酒店收益方面一值都不是穩(wěn)固，多數(shù)酒店處于維持經(jīng)營的

狀態(tài)，沒有形成象太原街高檔酒店林立的局面。加上區(qū)域中交通與長期以來形

成的消費習(xí)慣的限制，與現(xiàn)有酒店的經(jīng)營情況也決定了我們的酒店立項將會有

很大威脅，因此在本項目所在地建酒店不是最理想的選擇。

5、太原街的小戶型酒店式公寓

在對比分析中，我們發(fā)現(xiàn)太原街的出現(xiàn)了一種新的產(chǎn)品，就是在全國都很熱銷

的小戶型酒店式公寓。太原街的小戶型酒店式公寓有當(dāng)代程式與騰龍?國際商務(wù)公

寓及華利-國際公寓為代表。我們來看一下這三個小戶型酒店式公寓的情況。

項目名當(dāng)代程式滕龍?國際公寓華利-國際公寓

稱

經(jīng)營形小戶型酒店式公寓小戶型酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓

式

地理位沈陽市與平區(qū)中華路沈陽市與平區(qū)同澤街25號沈陽市與平區(qū)北大街28號

置105巷1號

價

按套銷售，均價約在5700元/肝（3.3米層高），65006670元/平，均價在8000元/m,

格

5000元/nf左右元（4.5米層高）

面

35m*——66m149m4——103ml58m'——85m1

積

規(guī)

占地面枳1000m1,建筑占地面積4450m',建筑面枳占地面積2萬，建筑面積4.6萬，

模

面積19000m1,套數(shù)39622400m*共32層，7層群樓，25層主樓共420

套套，1一五個車位。

物酒店式服務(wù),1.5元/月酒店式服務(wù)，3元/月?平華新國際物業(yè)管理有限公司

業(yè)

工程進2003年12月31日交工；2003年6月31日交工明年春季4、5月份開盤，2、3月份

度2003年春開盤：2003年開

10月封頂。始銷售，現(xiàn)在進行內(nèi)部裝修。

銷售進80%,2002年8月開盤，開盤不到3個月一期90%：二今年2、3月份開始預(yù)銷售，4、5月

度銷售5個月期35%開盤

裝修標(biāo)簡單式裝修菜單式裝修四星級酒店式裝修

準(zhǔn)

裙

無1~3層為酒店，是由開發(fā)公司自酒店，業(yè)主會所

樓

己經(jīng)營。業(yè)主會所

目標(biāo)客投資為主體自住與投資純投資

戶

觀點:

A、當(dāng)代程式是沈陽第一個提出小戶型酒店式公寓的項目，以精小的戶型，較低的

總價，良好的投資回報率，贏得的了很好的銷售業(yè)績，在樓的主體沒仃建成的情

況下已經(jīng)售出80%,當(dāng)代程式的熱銷使得各個開發(fā)商紛紛效仿，因此也把沈陽帶

入了細(xì)分市場的時代，帶入小戶型時代。

B、騰龍?國際公寓是與平區(qū)中心商圈內(nèi)典型的爛尾樓，在小戶型被消費者看好的

情況下，華龍府開發(fā)商把已停滯很久的爛尾樓進行改造，并在當(dāng)代程式的基礎(chǔ)上

有所創(chuàng)新，借鑒北京、杭州的小戶型酒店式公寓的形式，增加4.5米層高的空間立

體分割戶型，得到很好的市場反應(yīng)。

C、華利?酒店公寓是產(chǎn)權(quán)式酒店。由因此沈陽市第一家產(chǎn)權(quán)式酒店，因此有很強

的市場先導(dǎo)性，占據(jù)了市場的先機，盡管還沒有開始銷售，但對此感興趣的投資客

們紛紛到售摟處咨詢。從此推斷他的銷售前景比較樂觀。

小戶型綜述，

A、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)市場細(xì)分后，小戶型酒店式公寓迎來了自己的春天。

B、對物業(yè)服務(wù)的要求，以星級酒店的服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)，

C、把星級酒店的高消費業(yè)態(tài)形式，轉(zhuǎn)化為保證高品質(zhì)服務(wù)的同時降低消費支出。

D、太原街小戶型的熱銷給給我們了啟示，在酒店與寫字間都有其不可屏蔽的弊端

時，這種小戶型酒店乜表現(xiàn)出了它的眾多優(yōu)點，因此同時沈陽中心商業(yè)圈的中街,

建設(shè)這種小戶型酒店式公寓是有很多先天有利條件的。比如交通，比如商業(yè)氛圍,

比如完善的生活配套設(shè)施……

（二）、投資分析

為了能夠更準(zhǔn)確的定位，我們要從投資分析的角度來驗證我們的最終市場

定位。

我們針對寫字間、酒店、小戶型酒店式公寓進行投資分析，然后得出最佳

的產(chǎn)品定位。

定位種類寫字間酒店小戶型酒店式公寓備注

環(huán)境停車場，交通便利停乍場，交交通便利

通便利

檔次中檔高檔高檔

銷傳速度慢不稔固快酒店為出租

租金500--=00元/平/10萬/年2萬面積以20肝

年-50H1?為準(zhǔn)

經(jīng)營形式出租或者出售出租出售

業(yè)主公司注冊能夠能夠不能夠

物業(yè)費7元-20元/m7月無1.5?3元/nf/月1、5元不含電

梯費

市場競爭猛烈猛烈通常小戶型酒店

公寓市場供

應(yīng)量少

投入小大大

回報周期長長短

市場供應(yīng)量多多少

觀點：

A.如做寫字樓

1、至少要增加60個車位

2、投資回報周期長。

3、市場中多數(shù)爛尾樓為寫字樓

4、明年交通更加便利的寫字樓交付使用面積很多于11、82萬戶，現(xiàn)在市場中還有

大量的寫字樓等待出售，現(xiàn)有寫字樓平均出租不足70%。

5、字樓銷售市場不成熟，法規(guī)不完善。

6、貸款最高年限10年。

7、銷售與出租渠道不暢。

8、新寫字樓明年市場供給面積（11.82萬行）

名稱財富中心方圓大廈總統(tǒng)大廈新恒基大廈

寫字樓面積6.3萬nf3.36萬面1.6萬肝0.56萬門

注:新恒基大廈:主樓為五星級賓館，裙樓為寫字樓

B.如作酒店（以沈陽市酒店數(shù)據(jù)為參考）

名稱時代酒店格林大酒商貿(mào)酒店喜來登大酒凱萊酒玫瑰大

店店店酒店

標(biāo)準(zhǔn)間價350元/天260元/天480元/天480元/天300元/380元/

格天天

常年包房12.6萬/9.36萬/年17.28萬/17.28元/年10.8萬/10萬/年

費年年年

年均出租65%左右55%左右75%左右60%左右60%左右45%左

率右

酒店客房出租回報不穩(wěn)固，有季節(jié)性，受區(qū)域政策影響多

2、商貿(mào)擴建為香格里拉，銀基將成為凱賓斯基酒店，新恒基五星酒店2004年

將交付使用，市場競爭將越來越猛烈。

3、投入與回報很難保證。

4、中街地區(qū)酒店客房用作為寫字間出租的標(biāo)準(zhǔn)間，年租金10萬/元左右。所占

比例較少，市場需求量不大，市場空白點少，與太原街相比商務(wù)氣氛較差，

很難在短時間形成熱銷局面。

綜上所訴認(rèn)為：寫字樓與星級酒店都要求交通與一定的停車位，即使我們能

解決停車位，但市政道路我們也很難改變。與星級酒店目前在部分座落在城市的出

口，或者機場與長途車站的鄰近這一常規(guī)相違背，我們只能選擇其長處，因此我們

在主樓的定位上，首選小戶型酒店式公寓。

（二）市場定位

在我們的投資分析上，我們發(fā)現(xiàn)小戶型酒店式公寓是最好的市場定位。

共25層。

我們對裙樓的定位有下列幾點建議：

1、大型圖書城------北方圖書城、三聯(lián)、東宇

2、高檔家私城-----宜家

3、金融機構(gòu)

4、異國食街-----優(yōu)選五國美食，比如法國、意大利、巴西、日本、中

國

這幾種定向的經(jīng)營內(nèi)容通過招商方式來完成一一整體的出租與出售。

招商書推動方向：

1、中街的日均客流30萬的人群一一宣傳與聚財

2、商業(yè)集散環(huán)境一一有利產(chǎn)品推廣

3、中街含有的各方面消費人群，代表沈陽的各方消費水平一一樹立企業(yè)

形象

4、周邊的商業(yè)氛圍，為從業(yè)與經(jīng)銷者提供市場信息-----加速企業(yè)對市

場的反應(yīng)速度

5、小東批發(fā)市場的網(wǎng)絡(luò)遍布東北與內(nèi)蒙-----物流渠道暢通

我們在主樓的定位上：

7-一三層為寫字間，14-一五層為小戶型酒店式公寓。（劃分根據(jù)在第三部分產(chǎn)

品設(shè)計中詮釋）

五、全國同類項目熱銷與定位支持

序：

在我們分析了本小戶型酒店式公寓比定位寫字間與酒店都適合后，

我們對小戶型酒店式公寓這種房地產(chǎn)產(chǎn)品從全國同類產(chǎn)品的情況進行

了分析。同時從中我們能夠?qū)ξ覀兊漠a(chǎn)品定位更加有信心。

1、北京

1）SOLO

SOLO這個項目從2002年4月4號推出以來，當(dāng)初SOLO盤并不大，共292套，

在展后上三天時間定了197套。SOLO一代推出以后，實際上推出以后就考慮SOLO

二代，考慮在更好位置，更合適的位置，去做一些更好的產(chǎn)品。SOLO二代我們從去

年12月8號正式開始推的時候，在第一天時間里頭開的361套房在20分鐘內(nèi)在網(wǎng)

上預(yù)訂完了。

2）后現(xiàn)代城

當(dāng)時實際上拿到后現(xiàn)代城這個項目時候，由于它的規(guī)劃那個時候已經(jīng)基本確定，我

們只能在規(guī)劃方案里面調(diào)整戶型。因此現(xiàn)代城戶型是這樣，朝陽面基本兩居與三居

室，朝北面是比較大數(shù)量一居室，相對來說能滿足他們?nèi)粘Ｉ钚枰?。從銷售情況

來說，我們計算業(yè)績以簽約計，簽約的話簽到640多套，這是完全合同簽到紙面上,

到現(xiàn)在為止整個銷售1200多套。相當(dāng)于三個月1200多套。一期一共三棟樓，一三

00多戶銷售面積，我們現(xiàn)在一期賣了將近90%,二期也是三棟樓，三期一棟樓已經(jīng)

銷售40%。

2、大連

名仕國際

2002年10月29日開始內(nèi)部認(rèn)購，僅一個月就售出120套，成為大連冬季售樓的熱

點。

3、沈陽

I）騰龍?國際公寓

2002年11月28日開始內(nèi)部認(rèn)購，采取銷控手段，一期供應(yīng)72套，開盤當(dāng)天

簽單30多套，不到一個月一期銷售達(dá)到90%以上，而且看好夾層的客戶進行了預(yù)

定。隨后，又推出兩層夾層，把價格已經(jīng)提到8000——9000元/平方米。但由于價

格提升速度太快，銷售不是很理想。

2）當(dāng)代程式

2002年8月開始銷售，共396套房子，銷售半年，現(xiàn)已銷售80%以上。

觀點：不管是北京還是大連、沈陽，小戶型酒店式公寓的銷售都出現(xiàn)過爭先搶

購的購銷場面，也是由于有一大批市場需求量的存在才會有如此好的銷售局面存在。

六、市場供給分析與立項支持

序：

在有了全國同類項目分析后的信心支持，我們要從區(qū)域內(nèi)二級市場、三級市場、

酒店情況及己建、改建、未建項目的情況分析區(qū)域房地產(chǎn)市場內(nèi)是否長期卻少某種

產(chǎn)品的市場供應(yīng)，也就是說是否具有市場空白點的存在。

（一）、二級與立項支持

A、分析

1）、從上表我們能夠看出，項目所在區(qū)域的二級市場供應(yīng)面積最小的在81面，而

平均主力面積都在140肝。從上表我們也能夠看到，主力的最低總價款也在42

萬元。

2）、二級市場供應(yīng)的81nf等小面積房子，都是在整棟樓的邊邊角角，位置、

項目名御點江山文軒陽光園天龍家園陽光寶座冠信公寓

稱

地理位沈河區(qū)朝陽街沈河區(qū)正陽大東區(qū)小什字沈河區(qū)小西大東區(qū)德

置一五8號街街39號路26號增街

價格4680元/面起價3600元/門3388元/桿3800元/面46807U/mJ

面積143—229m290—160m281?224m2128—278m2143—229

nV

主力面177-195一五8-160119-140173--八3128?一三7

積

總價82.84-91.2656.88-57.640.22-47.3265.74-69.5459..99-

（萬）64.12

戶3*3*23*2*23*22*22*2*13*2*13*3*22*3*1

型5*3*22*2*23*2*24*2*25*3*33*3*2

4*3*25*3*2

銷售率25%90%80%（一期）90%85%

開盤時2002/5/192001/8/252002/62001/32001/8

間

朝向都是最差的，但是從具銷售來看，這種小面積的房子卻是最先銷售完畢。

因此，我們也能夠看出一些跡象，就是整個區(qū)域內(nèi)的小面積的市場需求量很大,

而供應(yīng)量卻是相當(dāng)?shù)纳佟?/p>

3）、從其上市時間來對比銷售速度及銷售率，我們能夠看出整體的銷售速度不是

很快，特別是面積偏大的樓盤，其銷售有很大難度，如：御點江山。

B、立項支持

區(qū)域的二級市場供應(yīng)中，主力面積都在140行以上，因此面積供應(yīng)上存在市場

空白點，我們能夠切入市場空白點，立項小戶型酒店式公寓。

（二）、三級與立項支持

項目西北方

地點面積（肝）樓層樓齡戶型價格裝修產(chǎn)權(quán)

大西電子市場47一層新樓一室一廳12.8無有

天光小區(qū)42二層6年一室一廳11.7無有

電子市場42七層8年一室一廳9.2無有

杏林小區(qū)58七層10年一室一廳一三.6無有

商業(yè)城48七層10年一室一廳10.8有有

千德小區(qū)38七層9年一室一廳9.5新有

千德小區(qū)40七層10年一室一廳9.8高級有

天光小區(qū)90六層6年兩室兩廳25有有

廣宜小區(qū)93五層5年兩室一廳24無行

昆山小區(qū)542層8年兩室14.7無有

崇光小區(qū)814層8年三室22有有

小西門886層8年二室一廳23無有

小西鄰近534層8年一室一廳10無有

皇城家園885層5年兩室24.8無有

白塔小區(qū)686層6年三室16.5簡裝有

白塔小區(qū)763層6年三室22簡裝有

項目西南方

地點面積（nf）樓層樓齡戶型價格（萬元）裝修產(chǎn)權(quán)

五愛市場442層10年一室一廳8.6無有

紅星小區(qū)406層1()年一室一廳10.8簡裝有

老媽餃館38一三層10年一室一廳9無有

五交化396層10年一室一廳7簡裝有

大連漁港422層10年一室一廳11.8無有

大西菜行463層10年一室一廳12.8無有

大西菜行1006層5年兩室一廳28高級有

小西路369層10年一室一廳4.9無無

大南邊門483層10年兩室12.3有有

懷遠(yuǎn)門982層8年兩室一廳33.5局級有

27中鄰近736層10年二室一廳12.8無無

三好街方703層8年兩室19.3簡裝有

五愛鄰近852層10年兩室21.5有有

橫街鄰近5()6層10年兩室12無有

永偉小區(qū)534層8年兩室14.5無有

項目東北方

地點面積（nV）樓層樓齡戶型價格（萬元）裝修產(chǎn)權(quán)

小商品世界434層10年一室一廳8.5有無

白塔小區(qū)752層5年二室一廳19.8有有

太川小區(qū)77.56層10年二室一廳16.5無有

華茂775層7年二室一廳20無有

華家517層8年二室一廳12.6無有

小萬蓮65.87層10年二室一廳12無有

出租情況

價格（元/交費周

地點面積（m?）月）樓層期配套

千德小區(qū)557002半年

電業(yè)新村559005季地板，床、有線，電話，冰箱,

廣昌小區(qū)48550?6001季地板，床，有線，電話

三院東側(cè)607003半年簡裝，電話，有線

地板，床，有線，電話，熱水

三院東側(cè)609005半年器

地板，床，有線，電話，熱水

大帥府648003半年器

大西菜行384502半年電話，有線，床，櫥具

南順城路637507半年地板，床，有線，電話，冰箱，

勝利電影床，電話，有線，櫥柜，老式

浣606006半年裝修

A、分析

1）、以東順城路、西順城路、南順城路、北順城路為路標(biāo)，樓齡在12年以

內(nèi)，分析項目周圍三級市場銷售的情況

30m2——40m250m2—-60m270m2-—-80m2

租（元/月）售（萬元）租（元/月）售（萬元）租（元/月）售（萬元）

東順城400—6007.5—11600—70012—20700—90016—23

西順城400—6007.5-11600—70010——五700——三0020—24

南順城400—6007.5—11550—70012—17650—90020—30

北順城400—6007.5—11600—800一三一17800—100019—25

2）、從中介公司的走訪中，我們熟悉到，在中街商業(yè)圈內(nèi)三級市場不管是

售還是租，交易情況都很活躍，因此從中我們能夠推論出，在中街商業(yè)圈內(nèi)有很

大一部分人為了工作、交通及生活方便，都愿意在中街購買房子或者租賃房子。

B、立項支持

1）、在中街商業(yè)圈內(nèi)工作的白領(lǐng)們，面對二級市場的大面積與高總房款，

只能退而求其次，購買或者租賃三級市場的舊樓c這部分人中大部分是年齡在3

（）歲左右的白領(lǐng)階層，他們的月工資很高，口常消費也高，因此銀行存款不多，

但是由于需要一個穩(wěn)固的住所或者是結(jié)婚，他們一定要買房子，而關(guān)于購買二級

市場的60多萬的房子，不管在首付與月供上對他們來說都有一定壓力。因此我

們的小戶型酒店式公寓關(guān)于這些重視生活品質(zhì)、追求時尚潮流但收入高、自身存

款又不是很多的年輕白領(lǐng)們應(yīng)該是最適合只是的了。

2）、在三級市場如此活躍的中街商業(yè)圈內(nèi)，一定會有大量投資客存在。沒資

客看好的是中街的投資環(huán)境，因此我們的小戶型酒店式公寓這一有很高的投資回

報率的住宅產(chǎn)品，預(yù)測會有眾多投資客會對本項目進行投資的。

（三）、酒店分析與立項支持

時代酒格林大酒喜來登大凱萊酒玫瑰大

名稱商貿(mào)酒店

店店酒店店酒店

350元/

標(biāo)準(zhǔn)間價格260元/天480元/天480元/天300元/天380元/天

天

12.6萬/17.28萬/10.8萬/

常年包房費9.36萬/年17.28元/年10萬/年

年年年

65%左

年均出租率55%左右75%左右60%左右60%左右45%左右

右

A^分析

1）、眾所周知，中街的四星級以上的酒店除了大西路上的新恒基酒店幾乎

是沒有的，但是新恒基酒店在今年年內(nèi)營業(yè)的可能性不大，也就是說，中街沒有

高檔酒店。但是中街作為沈陽傳統(tǒng)的商業(yè)圈，與中國進入WT。后，大量跨國公

司進入沈陽，進入中街，因此也就有大量的商業(yè)人士出差或者是常駐中街，這部

人由于身份及消費習(xí)慣，基本以酒店為家。

2）、在酒店常包房的人，每年的包房費按照40球計算，至少在10萬/年。

B、立項支持

中街的四星級以上的酒店沒有的現(xiàn)實，與如此多的商業(yè)人