.07.01旅游地產(chǎn)解讀及典型案例研究

旅游地產(chǎn)解讀及典型案例研究研究目的一：旅游地產(chǎn)基本要義解讀二：深圳華僑城案例研究三：海南博鰲水城案例研究四：成都芙蓉古鎮(zhèn)案例研究五：夏威夷Kapalua社區(qū)案例研究六：香港愉景灣案例研究七：對防城港江山半島項目的啟發(fā)報告結(jié)構(gòu)一：旅游地產(chǎn)基本要義解讀對旅游地產(chǎn)概念的認識什么是旅游地產(chǎn)：指依托周邊的自然資源、文化資源和人造資源，使用旅游度假的開發(fā)營銷模式，實現(xiàn)度假休閑旅游居住和商業(yè)功能而建設(shè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目。要義解讀防城港江山半島項目的概念內(nèi)涵：江山半島自然資源、漢運河文化資源、擬開發(fā)會議會展人造資源，開發(fā)度假休閑居住功能和商業(yè)配套功能。研究表明：一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。國內(nèi)旅游市場業(yè)正在經(jīng)歷歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點是旅游產(chǎn)品的升級。但現(xiàn)實情況表明，國內(nèi)旅游度假市場仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡單升級5觀光旅游→休閑旅游→度假旅游國內(nèi)趨勢世界趨勢要義解讀旅游度假市場的發(fā)展趨勢旅游地產(chǎn)的第一種分類：從消費者需求維度(1)

第一居所開發(fā)模型（如深圳華僑城）主題：項目建設(shè)要有明確主題(如主題公園等)，圍繞主題進行開發(fā)資源：項目所在地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價值區(qū)位：距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過45分鐘的行程可達性：具有良好的交通條件，多種交通工具可選用，臨近高速公路、地鐵配套設(shè)施：教育設(shè)施(幼兒園、中小學(xué))/高標(biāo)準的社區(qū)醫(yī)院，遇急癥、重癥能在半小時范圍送達的市級大醫(yī)院/購物中心，社區(qū)中心商業(yè)區(qū)/商務(wù)服務(wù)中心/通訊設(shè)施/完備的體育運動、游樂設(shè)施/大面積開放空間如社區(qū)公園、景觀綠化帶等

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第二居所開發(fā)模型（如麗江、三亞等項目）良好的經(jīng)濟背景：人均GDP5000美元后目標(biāo)客戶有休閑度假的時間，追求全新體驗的生活方式和理念，消費結(jié)構(gòu)向旅游傾斜/城市人均居住面積超過30平方米/汽車擁有量超過每五戶一輛項目區(qū)位：一般消費者喜歡將度假住宅設(shè)在4小時車程的范圍內(nèi)，最好90分鐘之內(nèi)。但是最短距離應(yīng)該在80公里(50英里)左右以便形成適當(dāng)?shù)沫h(huán)境轉(zhuǎn)換帶。國際性的度假區(qū)，距機場不超過1小時車程規(guī)模：要求具有度假的鄉(xiāng)野情調(diào)，不能過于擁擠，一般的別墅基地的大小最少都在1000-1200平方米之間設(shè)施：具有先天良好的風(fēng)景旅游資源，側(cè)重點考慮健康娛樂設(shè)施的設(shè)置。還需要設(shè)置配套的商業(yè)區(qū)、醫(yī)療點、辦公室、商務(wù)中心、通訊設(shè)施等配套設(shè)施

要義解讀旅游地產(chǎn)的第二種分類：從項目功能偏向維度要義解讀人文資源驅(qū)動商務(wù)會展驅(qū)動自然景觀驅(qū)動主題社區(qū)驅(qū)動主題產(chǎn)品驅(qū)動核心驅(qū)動力愉景灣、香港華僑城、深圳芙蓉古城、四川博鰲水城，海南Kapalua社區(qū)、夏威夷要義解讀旅游地產(chǎn)的第三種分類：從項目驅(qū)動力的維度二：深圳華僑城案例研究簡介核心區(qū)核心區(qū)核心區(qū)藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶80年代初，華僑城以新加坡為藍本，提出“不是在城市中建花園，而是要在花園中建城市”區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口：3.5萬人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)強勢主題公園提升區(qū)域價值簡介華僑城的五大主題功能相互促進：旅游、地產(chǎn)、商業(yè)、文化、娛樂華僑城通過五大功能建設(shè)，沖破了社區(qū)的基本居住功能，將旅游、地產(chǎn)、商業(yè)、文化、娛樂等功能交織在一起，相互促進。功能構(gòu)成功能構(gòu)成華僑城發(fā)展第一階段：旅游先行啟動，地產(chǎn)與旅游相對平衡發(fā)展（1986年---1993年）旅游設(shè)施占地規(guī)模景點數(shù)量開業(yè)時間投資門票經(jīng)濟效益錦繡中華30公頃82個景點1989年1億70元十年中營業(yè)總額達17億之多創(chuàng)利6個多億，總資產(chǎn)3個多億；兩景區(qū)分別在開業(yè)一年和一年多的時間內(nèi)收回全部投資，共接待海內(nèi)外游客四千多萬人次。民俗文化村20公頃內(nèi)含21個民族的24個村寨1991年1.1億90元時間羅湖房價福田房價南山房價華僑城房價售價增長率售價增長率售價增長率售價增長率19883063.8---3078---2300---2015---19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.12755622.52發(fā)展階段華僑城第二階段：旅游對地產(chǎn)的價值提升（1993年---2004年）旅游設(shè)施占地規(guī)模景點數(shù)量開業(yè)時間投資經(jīng)濟效益世界之窗48萬平方米景區(qū)分為世界廣場、亞洲區(qū)、大洋州區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、現(xiàn)代科技娛樂區(qū)、世界雕塑園、國際街九大景區(qū),內(nèi)建有118個景點1994年6月18日6.5億元至02年，共接待游客2300多萬人次，營業(yè)收入28億元。利潤總額連續(xù)三年超1億元歡樂谷一期17萬平方米、二期18萬平方米一期共分8大景區(qū)，西班牙廣場、卡通城、冒險山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽光水岸、瑪雅水公園等，可容納4萬人一期1998年10月1日、二期2001年5月一二期各投資4億元2002年，歡樂谷全年入園人數(shù)達230萬人次，2003年3月底已接待695萬人次。項目開發(fā)時間占地面積（公頃）建筑面積（萬㎡）資金平衡湖濱花園1993-19940.972地產(chǎn)收益桂花苑1993-19942.56.7地產(chǎn)收益世界之窗199448樂園投資中旅廣場1996-19971.612.9地產(chǎn)收益歡樂谷1998-200135樂園投資波托菲諾2001-200280108地產(chǎn)收益發(fā)展階段華僑城第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，導(dǎo)入文化元素成為區(qū)域開發(fā)新盈利點（2004年-----2006年）第三階段特點：良好的資源環(huán)境及產(chǎn)業(yè)孵化吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華僑城內(nèi)聚集，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點。2006年，華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，由此奠定了其在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位。發(fā)展階段時尚主題娛樂精致的藝術(shù)公園東方魅力之城OCT文化度假旅游休閑自然資源歷史及本土文化娛樂商務(wù)居住城市人文華僑城第四階段：深化深圳基地，發(fā)展品牌連鎖，布局全國重點城市（2006年---至今）第四階段特點：形成“以旅游地產(chǎn)為特色的綜合開發(fā)與經(jīng)營“模式的“1+3”戰(zhàn)略版圖布局。確定華僑城地產(chǎn)“強化中國旅游地產(chǎn)第一品牌的優(yōu)勢，打造中國一流地產(chǎn)品牌”的戰(zhàn)略目標(biāo)。以“深圳華僑城和東部華僑城示范基地，通過深圳、北京、成都、上海、武漢等五個連鎖歡樂谷，天禪、金面王朝、歡樂無極等十大旅游演藝等全面構(gòu)建華僑城旅游文化產(chǎn)業(yè)。發(fā)展階段華僑城深圳北京上海成都武漢……由功能單一向功能多元化發(fā)展，最終形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，使區(qū)域的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展起步階段：單一功能發(fā)展階段：多元化發(fā)展成熟階段：產(chǎn)業(yè)鏈形成商業(yè)度假居住觀光觀光觀光商業(yè)度假居住娛樂休閑商務(wù)娛樂會展文化單一的觀光功能造成游客的過路游，不利于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展多元化發(fā)展有利于旅游地的繁榮和增加區(qū)域活力，快速拉動旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈的形成有利于旅游經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，并對城市發(fā)展起到帶動作用階段總結(jié)華僑城模式衍生出三種具體模式：即歡樂谷、東部華僑城、歡樂海岸模式歡樂谷模式、三洲田模式、歡樂海岸模式均有些各自不同的旅游業(yè)態(tài)、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)及適用范圍，而且對選址等也存在著略有不同的要求?？偟脕砜矗和ㄟ^自身的吸引力形成旅游流，利用人氣帶動整個區(qū)域，帶來的大量人流帶動當(dāng)?shù)氐奈锪鳌⑿畔⒘鳌①Y金流和商品流的運轉(zhuǎn)，使區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展更具活力、競爭力和生命力。從而為酒店、景觀房產(chǎn)的建造提供了必要的前提條件。發(fā)展模式這種通過旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)性，將生地變成旅游熟地和旺地，引起附近的地價升值，再進行房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)增值盈利模式是目前大型集團采取的主要方式。適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品核心驅(qū)動力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強，自身資源體系不具備競爭力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對城市系統(tǒng)具有很強的依賴性和互動性，所以對政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度發(fā)達的周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對本類項目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過運營主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動城市地產(chǎn)，所以對跨行業(yè)操作能力要求高成功關(guān)鍵主題產(chǎn)品驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系旅游開道先行；大規(guī)模成片綜合開發(fā)旅游開道先行華僑城模式奉行先旅游，后房地產(chǎn)的開發(fā)路徑，而且與一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，它是通過先行發(fā)展旅游業(yè)，顯著帶動周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)和配套設(shè)施的發(fā)展，極大地改善區(qū)域內(nèi)自然、人文、經(jīng)濟環(huán)境，從而有效提升土地和房地產(chǎn)的價值。因而，華僑城模式特別強調(diào)和注重旅游業(yè)的先行發(fā)展，可以說，旅游業(yè)開道先行對于這一模式的成功起到了極為關(guān)鍵和決定性的作用。大規(guī)模成片綜合開發(fā)華僑城模式是“旅游+房地產(chǎn)”的經(jīng)營模式，它是以資源整合為核心，崇尚旅游功能與居住、商務(wù)功能混合布局，強調(diào)住宅、商業(yè)、酒店、辦公、旅游觀光、休閑娛樂、文化會展等諸多產(chǎn)業(yè)的良性互動。這意味著在華僑城模式下，其項目必然是大規(guī)模成片綜合開發(fā)項目。經(jīng)驗借鑒旅游和房地產(chǎn)良性互動，互為促進先由旅游起步，旅游帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進旅游及公司全面發(fā)展。旅游業(yè)的開發(fā)營造出良好的社區(qū)環(huán)境和品牌，進而有效提升房地產(chǎn)項目的整體價值，同時旅游業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定支持；另一方面，房地產(chǎn)快速盈利的特性又有利于促進旅游業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展和擴張，從而形成旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相得益彰、良性互動之態(tài)勢。經(jīng)驗借鑒超前科學(xué)規(guī)劃；一二線大城市是其選址關(guān)鍵超前科學(xué)規(guī)劃華僑城模式秉承“在花園中建城市”的開發(fā)理念，在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)“規(guī)劃就是財富”的現(xiàn)代發(fā)展觀，注重生態(tài)人文環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的配套，堅持先規(guī)劃后建景區(qū)和住宅的方針。一二線大城市是其選址關(guān)鍵選址在經(jīng)濟發(fā)達、人口流動多、交通區(qū)位條件好的的城市和特大城市，這樣才能保證有良好的客源市場條件。如上海、深圳、北京、廣州都是東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的大城市。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平首先影響的是居民收入和游客消費能力。因此，華僑城一般優(yōu)先選擇在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平發(fā)達的地區(qū)。經(jīng)驗借鑒三：海南博鰲水城案例研究海口市博鰲主要依靠博鰲論壇的強勢帶動，形成了以商務(wù)會展驅(qū)動的旅游度假區(qū)簡介博鰲水城將成為一個集國際會議中心、海濱溫泉度假中心和高爾夫休閑康樂中心于一體的國際性旅游度假勝地博鰲水城距?？诿捞m機場約100公里，規(guī)劃面積41.8平方公里，其中水域面積8.5平方公里。東嶼島面積1.72平方公里，岸線6.52公里，建一座國際一流的“博鰲亞洲論壇”會展中心。水城根據(jù)論壇發(fā)展需求和自然地形、地貌，規(guī)劃田園型、島嶼型、運河型、山頂型酒店和水上賓館、鄉(xiāng)間別墅、高爾夫球場酒店等。水城規(guī)劃博鰲高規(guī)格論壇的確立需要高層政治經(jīng)濟資源的促動，水城總體規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)歷經(jīng)近十年方初成型2001年6月，海南省將“博鰲水城”定為“特別規(guī)劃區(qū)”，明確博鰲控股為博鰲水城唯一主開發(fā)商，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開發(fā)。啟動歷程1992年，博鰲還只是個沒有車道、沒有電燈，鮮為人知的小漁港。1997年7月，經(jīng)過四年的準備，澳大利亞前總理霍克、日本前首相細川護熙應(yīng)蔣曉松之邀，聯(lián)袂考察博鰲，醞釀“博鰲亞洲論壇”的構(gòu)想。

2000年3月，以中遠發(fā)展為主導(dǎo)的博鰲控股在水城的開發(fā)。在不到一年內(nèi)，先后完成大小十五個工程項目，在水城發(fā)展中起到關(guān)鍵意作用。2000年8月，海南省政府正式批復(fù)“博鰲水城總體規(guī)劃”。2001年2月，博鰲亞洲論壇成立，將博鰲水城定為論壇總部永久會址。會議會展帶動了餐飲、娛樂、金融、通信、旅游地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展，成為推動博鰲水城發(fā)展的重要動力據(jù)統(tǒng)計，博鰲鎮(zhèn)在2000年之前僅有1.5萬人，而現(xiàn)在人口已達3萬左右，博鰲每天接待的游客平均都在5000人以上。據(jù)海南省旅游部門統(tǒng)計，近年到博鰲小鎮(zhèn)觀光游覽的國內(nèi)外游客每年都突破200萬人次。會議會展已成為最興旺的產(chǎn)業(yè)，2010年博鰲承接了400多個會議，1000人規(guī)模以上的近20個。會議經(jīng)濟隨著規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施完善，08年起博鰲房地產(chǎn)進入發(fā)展快車道，多家知名企業(yè)搶占完沿海地塊。博鰲房地產(chǎn)的發(fā)展，歷經(jīng)了近5年的市政配套設(shè)施建設(shè)后，才慢慢覺醒。2004年5月，中信集團作為博鰲的主開發(fā)商，先后完成了特別規(guī)劃區(qū)的道路建設(shè)、綠化工程及市政管線工程等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成特別規(guī)劃區(qū)總體規(guī)劃。隨著相關(guān)配套項目的開發(fā)建設(shè)以及東環(huán)高鐵及博鰲機場的正式投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)的條件日趨成熟，2008年，博鰲房地產(chǎn)步入了快速發(fā)展的軌道。

2010年1月，海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略層面，為博鰲房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，也更堅定了眾多知名房企進入博鰲的決心。目前在建品質(zhì)項目有：博鰲亞洲灣、博鰲灣、博鰲香檳郡、中信山欽灣及博鰲經(jīng)典等博鰲精品樓盤，而已經(jīng)建成的寶蓮城、千舟灣項目都是品質(zhì)超群。博鰲的價值因論壇而被發(fā)現(xiàn)、被挖掘，博鰲土地價值成百倍增長，旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，高端樓盤拔地而起，一些樓盤均價高達２萬多元／平方米。據(jù)悉，自博鰲的三江出?？诘教堕T鎮(zhèn)潭門港，沿海10公里的海岸線土地已全部出讓，目前已經(jīng)報建的房地產(chǎn)項目近3000萬平方米，在建項目數(shù)十個。旅游地產(chǎn)中信地產(chǎn)后來居上，依托博鰲唯一主開發(fā)商及論壇管理經(jīng)營資質(zhì)，由一級開發(fā)入手，占盡價值高地旅游地產(chǎn)適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動核心驅(qū)動力資源稀缺度主要依靠商務(wù)活動驅(qū)動，但也需要較為良好的自然資源以增強作為旅游度假區(qū)的吸引力獲得的政策支持力度由于商務(wù)活動的聚集要依靠政府的引導(dǎo)，政府的政策支持與宣傳對建立商務(wù)活動驅(qū)動型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要，對政策依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度需要經(jīng)濟飛速發(fā)展，帶來大量的公務(wù)、商務(wù)會議活動的需求城市化程度對周邊城市化水平要求較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力開發(fā)主體需具備強大的商務(wù)會議策劃操作能力，以商務(wù)活動帶動旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強的跨行業(yè)操作能力商務(wù)會展驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系成功關(guān)鍵四：成都芙蓉古城案例研究區(qū)位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態(tài)城市帶快速通道旁，距市中心20多公里交通：距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車程；設(shè)有開通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專線資源：成-溫-郫國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)保護帶、海峽兩岸科技園、華西醫(yī)學(xué)院青羊校區(qū)、四川省商業(yè)學(xué)校、成都星星外國語學(xué)校等占地面積：680畝建筑面積：20.43萬平方米容積率：0.4綠化覆蓋率：72%建筑密度：17%芙蓉古城利用成都地域文化，打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領(lǐng)傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式簡介定位皇城-明遠樓-至公堂：三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線酒店賓館分別修建于會所的西南和正北各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動靜有致，統(tǒng)一和諧整個項目重點打造旅游觀光、休閑度假、商務(wù)活動、民居四大功能功能建筑：2層為主，面積42--212平方米不等，類型有獨棟、四合院、聯(lián)排，附帶特色的私家花園和配套設(shè)施建筑風(fēng)格：川西民居組團江蘇民居組團云南民居組團唐風(fēng)建筑組團園林：建有亭榭、小橋流水的江南風(fēng)格設(shè)計，綠地景觀錯落有致飲食文化：數(shù)種成都傳統(tǒng)小吃茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子水文化：龍舟比賽、放河燈等天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等馳名中外傳統(tǒng)手工制品童趣文化：陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等有著鄉(xiāng)土色彩的玩具民風(fēng)民俗文化：趕廟會、搭戲臺、貼門神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化：4000年歷史的魚鳧文化、陳家桅桿、大石文化、琴壁空彈、梅花街道：以成都老街道名命名各小區(qū)主干道、干道、次干道和院內(nèi)道路，達成街道名的親切和易于記憶…...芙蓉古城中四種建筑風(fēng)格的住宅營造了強烈的中國傳統(tǒng)文化氛圍，引領(lǐng)有別于城市的生活方式文化精髓成功的人文地產(chǎn)打造，基于成都輻射作用和相對成熟片區(qū)，旅游地產(chǎn)幾乎同步開發(fā)，相互促進中端別墅定位：2003年開盤3300元/㎡，價格一路上漲，08年雙拼9300元/㎡。目前一期銷售告罄，二期于2009年6月6日開盤，起價6920元/㎡，銷售良好。文化地產(chǎn)整體定位與市場認知為市場中產(chǎn)階層的中檔別墅大盤，板塊及自然資源限制打造頂級人文豪宅板塊無法支持高價：成都豪宅板塊為牧馬山、華陽南延線板塊，項目所在溫江板塊為中高端板塊，整體板塊價值無法支撐高價。缺乏自然資源：項目缺乏山水資源，并不具備先天的優(yōu)勢稀缺自然資源尊貴感營造弱：1.缺乏頂級高端配套：項目的商業(yè)街、會所均為旅游與生活公共配套，門檻低，缺乏高端私密的頂級會所俱樂部之類配套。2.別墅社區(qū)私密性弱：別墅社區(qū)與整個景區(qū)相通，缺乏動靜分區(qū)的絕對私密性與文化地產(chǎn)開發(fā)理念——在日漸提高的都市人生活消費水平和文化追求中，主要依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會發(fā)展而日益增長的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會議功能和假日經(jīng)濟繁榮的現(xiàn)狀，推出整合四大功能的第二居住體系：旅游觀光的功能：獨特的建筑和優(yōu)美的景觀設(shè)計成功吸引眾多游人前來參觀游覽、消費，帶來商機；休閑度假的功能：提供安逸、清靜的環(huán)境，迎合都市人周末消費，休閑廣場供人們品茶、聊天、對弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場所；商務(wù)活動的功能：提供會議、談判活動的場所；滿足現(xiàn)代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理，外觀古樸，住宅內(nèi)部強調(diào)實用性，合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣，價格合理，吸引了大量購房者通過對傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘，展現(xiàn)中華民族古老文明的精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史的、文化的深沉底蘊。例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風(fēng)民俗等等營造社區(qū)氛圍，滿足現(xiàn)代人的居住心理利用社區(qū)完善的配套功能，舉辦各種活動深度挖掘傳統(tǒng)文化，滿足居住者的文化需求最關(guān)鍵因素總結(jié)：將傳統(tǒng)文化精髓用心做到極致成功關(guān)鍵五：夏威夷Kapalua社區(qū)案例研究依托夏威夷獨一無二的自然風(fēng)光，開發(fā)旅游度假村鎮(zhèn)簡介夏威夷旅游者的一個重要特征是回頭客比率高，這與旅游娛樂設(shè)施的利用有很大關(guān)系日本客戶的特點：1、在91-93年的衰退期日本客戶的興趣不減，平均維持在每年20億的消費開支。2、日本游客繁榮了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)。日本游客在島上平均逗留4－5天，西方游客平均逗留8－10天，但日本游客花銷卻比歐美游客多出3－4倍。客戶特征提供多元化的旅游活動組合和多種世界性人文歷史內(nèi)涵利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低波動性延長游客逗留時間，增強消費和重來可能定期更新旅游項目，保持新鮮度HAWAII的經(jīng)驗60年代初由摩門教會出資、某大學(xué)協(xié)助，在瓦胡島西北部建立，其中仿效夏威夷、薩摩亞、塔西提、湯加、斐濟、新西蘭、馬克薩斯7個南太平洋島嶼建造了7個村落，以展現(xiàn)各島文化傳統(tǒng)和風(fēng)土民情。旅游資源Kapalua經(jīng)總平面設(shè)計規(guī)模完整地據(jù)點型的高檔自包度假區(qū)，是重要的度假勝地，也是高級的別墅社區(qū)，是慕伊島的三大主要計劃之一度假地產(chǎn)以低密度底層建筑與當(dāng)?shù)厝跒橐惑w，突出夏威夷群島環(huán)境的統(tǒng)一的建筑設(shè)計風(fēng)格設(shè)計保留了自然的原生態(tài)地貌，融合了自然景觀與必要的土地利用；集中修建海灣度假設(shè)施及酒店、購物等相關(guān)配套；組建多種經(jīng)營實體，包括豪華旅館、TH、獨立別墅等；修建高爾夫和網(wǎng)球場、植物園等娛樂設(shè)施，規(guī)劃設(shè)計Kapalua度假區(qū)高品味統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，為散客和旅游團規(guī)劃的各種設(shè)施配套，整個項目分兩個階段開發(fā)第一階段：以Kapalua海灣度假設(shè)施及酒店、購物等相關(guān)配套向腹地延伸

第二階段：以開發(fā)西北部私人住宅片區(qū)為主，和頂級的高爾夫及相關(guān)配套設(shè)施開發(fā)階段第一階段開發(fā)以Kapalua海灣度假設(shè)施及酒店、購物等相關(guān)配套向腹地延伸Kapalua別墅和酒店：一座194間客房帶有露天陽臺的酒店，及有100套單間和雙臥室的別墅，有全年為兒童安排的節(jié)目、健身房、水上設(shè)備公寓別墅：海邊別墅：四個有488套住房的獨立項目；高爾夫別墅：186套單臥和雙臥套單元；山邊別墅：161套單臥和雙臥套單元；鐵樹別墅：10棟共40套住房；菠蘿崗：99棟獨立別墅游憩設(shè)施和娛樂設(shè)備2個高爾夫球場10個球場的網(wǎng)球花園3716平米的精品購物中心開發(fā)階段第二階段開發(fā)以開發(fā)西北部私人住宅片區(qū)為主，和頂級的高爾夫及相關(guān)配套設(shè)施開發(fā)階段Kapalua別墅和酒店公寓別墅海邊別墅高爾夫別墅山邊別墅鐵樹別墅2個高爾夫球場10個球場的網(wǎng)球花園3716平精品購物中心露天廣場康樂會愉景廣場學(xué)校消防局警崗Kapalua園植物園利茲?卡爾帕魯阿酒店18洞冠軍級高爾夫球場高級俱樂部會館一個鄉(xiāng)村網(wǎng)球中心，10個球場開發(fā)階段Kapalua項目經(jīng)營與營銷的特點組建了許多經(jīng)營實體，并制定了詳細的商業(yè)規(guī)劃項目規(guī)劃初期，消費客戶群鎖定為經(jīng)濟條件優(yōu)越的度假者和購買者逐漸開發(fā)形成據(jù)點型的度假村，以吸引更寬層面的高檔客戶群，包括年長者和家庭運營特點Kapalua項目經(jīng)營與營銷的特點：運營特點六：香港愉景灣案例研究愉景灣——香港富人的Resort住區(qū)區(qū)位：位于大嶼山東北部，距香港國際機場12公里；

交通：距市中心約40分鐘車程，渡輪至中環(huán)也需40分鐘左右；

規(guī)模：占地約649公頃，容積率0.8；

資源：大嶼山、南中國海；

客戶：多為高級白領(lǐng)人士及外籍人士，以居家為主。簡介規(guī)劃顯著區(qū)別于以往城市居住生活的新的度假生活模式，與香港富人更深度的住房需求相吻合生活模式優(yōu)劣勢地塊交錯開發(fā)，物業(yè)類型多樣，配套建設(shè)同步進行，大盤持續(xù)發(fā)力開發(fā)歷程優(yōu)勢地塊率先啟動，體驗點同步建設(shè)，物業(yè)類型多樣，配套以生活便利為目標(biāo)啟動區(qū)體驗設(shè)施、教育和醫(yī)療等生活配套不僅提升了社區(qū)形象和價值，使愉景灣從偏僻的陌生區(qū)成為香港的名片配套建設(shè)同時滿足社區(qū)和城市需求；體驗點、休閑設(shè)施屬于城市功能，迅速提升社區(qū)形象；教育和醫(yī)療設(shè)施等基本生活配套對住宅的升值作用大配套部分持有，另聯(lián)合其他開發(fā)商共同經(jīng)營灣區(qū)配套，減緩資金壓力康樂設(shè)施五星級酒店及商場經(jīng)營業(yè)務(wù)包括高爾夫球會、住客會所及游艇會渡輪服務(wù)設(shè)有愉景灣區(qū)內(nèi)24小時空調(diào)穿梭巴士線豪華酒店自建持有中信泰富嘉華聯(lián)合開發(fā)愉景灣成功因素權(quán)重分析：準確的市場定位，合理的節(jié)奏把握，加上有效的運作模式成功因素七：對江山半島項目的啟示旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)（1）天生的資質(zhì)旅游地產(chǎn)多在旅游風(fēng)景區(qū)或運動、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，能夠吸引人到此旅游度假，這樣給項目的開發(fā)帶來了先天優(yōu)勢。有的地方環(huán)境的價值特征可能很明顯，如山區(qū)景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風(fēng)光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。有特色的自然環(huán)境實際上也就決定了旅游地產(chǎn)項目的特征，幾乎所有成功的旅游度假區(qū)都是在保護和加強自然和社會環(huán)境方面獲得了最佳狀態(tài)。（2）良好的題材