某市老年公寓三期PPP項目實施方案-財政備案稿

項目結(jié)構(gòu)圖

本項目為某某市老年公寓三期項目，規(guī)劃建設(shè)1棟12層養(yǎng)老公寓，某某市

老年公寓總占地面積18畝，總建筑面積24000平方米，其中老年人生活、服務(wù)

用房建筑面積18616平方米，醫(yī)療康復用房2000平方米，行政辦公用房638平

方米，附屬用房建筑面積2746平方米，配備床位500張，項目建成使用后可供

老年人住養(yǎng)、娛樂、醫(yī)療保健和餐飲。

本項目總投資為13000萬元,其中固定資產(chǎn)投資11700萬元，流動資金1300萬

直。固定資產(chǎn)投資中建筑工程費7169萬元，設(shè)備購置及安裝費2985萬元，其

他費用679萬元，預備費867萬元。原有建筑拆除工程由政府方負責，不在本項

目范圍內(nèi)。

二、風險分配

風險分配框架圖

外部風險

雙方共同承擔

xxibm

本項目政府承擔行政審批、社會環(huán)境、建設(shè)配套、外部協(xié)調(diào)等項目外部風險。社

會資本方承擔項目融資、工期延誤、質(zhì)量控制、維護管理、服務(wù)質(zhì)量等項目內(nèi)部風險。

不可抗力風險由雙方共同承擔。

三、合作模式及框架

II

地方政府或政府授權(quán)實施機構(gòu)授權(quán)PPP項目公司投資建設(shè)本項目，并在合

作期內(nèi)，按照PPP項目合同的要求進行運營、維護、管理。

政府授權(quán)出資人代表以股權(quán)投資的形式與社會資本方合資組建PPP項目公

司，持有股權(quán)，參與項目公a的重大決策，但不參與日常的經(jīng)營和管理。

政府職能部門，如PPP中心、國土局、規(guī)劃局、環(huán)保局等政府行政職能部

門，按照PPP項目合同、國家和地方法律法規(guī)、規(guī)章制度的要求監(jiān)管本項目的

建設(shè)、運營、維護、管理。

項目建成后，所有權(quán)歸政府所有，日常運營成本由PPP項目公司承擔，政

府依照運營績效考核標準定期支付養(yǎng)老服務(wù)費。

運作方式分析圖

逼產(chǎn)出距.位助式以幽鼻飛炎

本項目運作方式采用BOT模式合作。某某市民政局作為政府授權(quán)實施機構(gòu)，

承擔PPP項目準備、采購、監(jiān)管和移交等工作。某某市建設(shè)投資控股有限責任

公司作為政府授權(quán)出資人代表與社會資本方共同出資組建PPP項目公司，公那主

冊資本暫定3000萬元，政府出資600萬，持有PPP項目公司20%股權(quán),參與

PPP項目公司重大決策，對PPP項目公司日常運營實施內(nèi)部監(jiān)管。PPP項目公司

作為該項目的運作主體，負責項目的投資、融資、建設(shè)、運營、維護、移交，接

in

受政府職能部門的行政監(jiān)管。

四、交易步驟

交易步驟圖

本項目按照PPP模式分八步完成全部交易。

第一步：政府授權(quán)出資人代表與社會資本方合作組建PPP項目公司。

第二步：PPP項目公司向金融機構(gòu)融資。

第三步：PPP項目公司負責本項目的投資、建設(shè)、運營。

第四步：PPP項目公司為入住老人提供公共服務(wù)。

第五步：政府通過可行性缺口補助的形式給予PPP項目公司回報。

第六步：PPP項目公司獲取收益后優(yōu)先償還金融公司借款。

第七步：政府和社會資本方按照股權(quán)比例獲取項目分紅。

第八步：合作期滿，PPP項目公司將整個項目無償移交給政府指定機構(gòu)。

IV

五、回報機制

本項目回報機制采用可行性缺口補助方式，具體經(jīng)濟技術(shù)指標如下。

年度政府可行性缺口補助二年度可用性付費一年度可行性缺口補助抵扣金額

其中：

1）可用性付費=PMT（合理利潤率，回報年限，全部建設(shè)成本），采用等額

本息方式分20年進行支付：

①合理利潤率暫定不高于5.88%（即五年期以上中國人民銀行貸款基準利率

的1.2倍，最終以投標人競價為準。

②回報年限：20年（運營期開始付費）

③全部建設(shè)成本以項目竣工決算審計金領(lǐng)為準。

項目建設(shè)期利息計入項目總投資，計息利率為可用性付更合理利潤率（暫定

5.88%）o

2）可行性缺口補助抵扣金額=年度使用者付費+年度政府其他補貼收入?年度運

營成本

3）關(guān)于經(jīng)濟測算的4點說明：

①依據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》

（財稅〔2016〕36號）附件3第一條第二項規(guī)定，“一、下列項目免征增值稅（一）......

（二）養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老機構(gòu)，是指依照民政部《養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)立許

可辦法》（民政部令第48號）設(shè)立并依法辦理登記的為老年人提供集中居住和照

料服務(wù)日各類養(yǎng)老機構(gòu)；養(yǎng)老服務(wù)，是指上述養(yǎng)老機構(gòu)按照民政部《養(yǎng)老機構(gòu)管

理辦法》（民政部令第49號）的規(guī)定，為收住的老年人提供的生活照料、康復護

理、精神慰藉、文化娛樂等服務(wù)”,所以本項目免征增值稅。

v

②由于土地使用稅現(xiàn)階段免稅，故年度運營成本不包含土地使用稅。后期若

政策發(fā)生變動，需要繳納土地使用稅時，由PPP項目公司負責繳納，年度運營成

本基準價格相應(yīng)調(diào)整。

③PPP項目公司在運營期大修次數(shù)暫定為2次，每10年一次。第一次由項

目公司墊付，經(jīng)政府授權(quán)實施機構(gòu)審計核實后由政府方一次性支付。合作期結(jié)束

前進行最后一次大修，由政府方直接承擔費用。

④政府不再另行支付合理利潤。

若審計后的年度可行性缺口補助抵扣金額低于投標人報價時的承諾金額且實

際入住率低于實施方案的預測入住率時，按照實施方案測算的使用者付費和審計

的年度運營成本核算當年的可行性缺口補助。

VI

六、合同體系

合同框架體系圖

本項目的合同體系由四個合約文件組成。社會資本方中標后簽訂《PPP投資

合作協(xié)議》?ppp項目公司合資協(xié)議》《PPP項目公司章窗，PPP項目公司成立

后簽訂《PPP項目合同》。

七、監(jiān)管結(jié)構(gòu)

全生命周期內(nèi)部監(jiān)管框架體系

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?四個層面管理

政府對SPV公司的治理主要從四個層面進行監(jiān)管，

四個層面包括股東會、■事會、監(jiān)事會和財務(wù)部

門.政府提名的財務(wù)副經(jīng)理在項目實施過程中對項

目公司資金、賬芬、銀行張戶進行全面的監(jiān)督.i

ppp項目公司內(nèi)部監(jiān)管由四個層級組成，分別是股東會、董事會、監(jiān)事會、

公司高管，內(nèi)部監(jiān)管主體為政府出資人代表。政府方作為股東之一，可提名一名董

事、一名監(jiān)事和一名財務(wù)副經(jīng)理，對PPP項目公司內(nèi)部實施監(jiān)管。其中，政府

方提名的財務(wù)副經(jīng)理享有對公司財務(wù)及運營數(shù)據(jù)的知曉權(quán)與查閱權(quán)，可實時監(jiān)

VII

督ppp項目公司的資金狀況，防止國有資產(chǎn)流失。

全生命周期外部監(jiān)管框架體系

項目外部監(jiān)管包括準備階段、建設(shè)階段、運營階段共13項監(jiān)管內(nèi)容，監(jiān)管

主體為政府授權(quán)實施機構(gòu)，具體詳見本方案第六章內(nèi)容。

VIII

八、績效考核

本項目建立政府、公眾共同參與的綜合性評價體系，根據(jù)全生命周期績效考

核的原則，對項目的建設(shè)期、運營期和移交期分別進行考核。

根據(jù)建設(shè)期、運營維護期總分數(shù)確定考核等級，設(shè)置不同的處理機制。運營期

績效考核結(jié)果高于90分時按照全領(lǐng)支付政府可行性缺口補助；低于90分時，每

低一分扣減政府可用性付費的1%；得分低于60分時，視為PPP項目公司違約，

政府有權(quán)終止合同且不承擔PPP項目公司損失。

IX

九、社會資本方采購

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競爭性談判競爭性磋商

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本項目擬采用公開招標的方式選擇社會資本方。計劃于2018年4月開展社

會資本方采購工作。

X

目錄

前言...................................................................I-X

一、項目概況.............................................................1

1.1項目基本情況.....................................................1

1.1.1項目公共產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)容..........................1

1.1.2PPP模式的必要性和可行性............................................3

113項目運作專義7

1.2經(jīng)濟技術(shù)指標....................................................12

1.2.2占地面積..............................................................13

124投資規(guī)模..............................................................14

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2.1風險識另1.................................................................................................................19

2.2風險清單........................................................19

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2.4.1政府風險.............................................................22

2.4.2社會資本方風險......................................................23

2.4.3不可抗風險........................................23

2.4.4風險分酉已結(jié)論........................................................23

二、項目運作方式......................................................24

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3.2刀25

3.3BOT模式的運作步驟.....................................27

3.4組建PPP項目公司的運作方式............................28

3.4.1注冊公司..........................................28

3.4.2PPP項目公司治理結(jié)構(gòu)............................28

3.5項目融資的作方式.....................................34

3.6項目建設(shè)、運營、維護的運作方式........................35

3.7項目獲取回才艮的運作方式.................................37

3.8項目移交的運作方式.....................................38

3.8.1移交過渡期及移交委員會..............................................38

3.8.2父范圍...........................................39

3.8.4移交臉收標準....................................40

3.8.6移交費用.........................................41

4.1.1資本金資金來源、性質(zhì)和用途..........................................42

4.1.3項目資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移........................................................42

4.2.1項目回■｝艮機制選擇....................................................43

4.2.2可行性缺口補助模式的原則和政策依據(jù)................................43

4.2.3費用測算依據(jù)及組成...............................44

4.2.4調(diào)價機制.............................................................45

4.2。5JVI.““?”“““??””?????”?????????????????””???”????"?,???“?””?”????”?????”?????”???”????””???””48

4.3酉己????????????????????????????????■??■?■????■??■?????????■??????■?■■??■?????■■??■??■????????????????????????????48

4.3.1項目建設(shè)配套安排.................................48

4.3.2其他政府財政補貼....................................................49

4.3.3社會捐贈.............................................................49

4.3.4社會資本方支付的費用.............................49

五、合同體系...........................................................50

5.1合同體系及簽訂步驟.............................................50

5.1.1合同體系圖及合同名稱.............................50

5.1.3合同簽訂步序...............................................51

5.2主要合同內(nèi)容....................................................52

5.2.1PPP投資合作協(xié)議.................................52

5.2.2PPP項目公司合資協(xié)干義............................53

5.2.3PPP項目公司章程.................................54

5.2.4PPP項目合同.........................................................55

5.3PPP項目合同邊界條件...........................................56

5.3.1權(quán)利義務(wù)邊界.....................................56

5.3.2交易條件邊界........................................................58

5.3.3履約彳呆障邊界.....................................59

5.3.4調(diào)整銜接邊界........................................................64

六、監(jiān)管架構(gòu)...........................................................68

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6.2I力^JXQL????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????68

6.3」h69

6.4運營階段的監(jiān)管.................................................72

6.5移交監(jiān)管........................................................74

6.6績效考核方案及辦法.............................................75

6.6.1建設(shè)期績效考核方案..................................................75

6.6.2運營期績效考核辦法...............................81

6.6.3移交期績效考核......................................................85

七、采購方式選擇.......................................................88

7.1采購方式對比....................................................88

7.2采購基本程序....................................................89

7.3項目采購流程....................................................91

7.4采購邊界條件....................................................93

7.4.1建設(shè)資金合理利洞率...............................93

7.4.2可行，性缺口*氐扣金額..................................................93

7.5采購文件........................................................93

7.6評審才艮告........................................................94

八、經(jīng)濟測算...........................................................95

8.1項目當年使用者付費測算.........................................95

8.1.1收費標準與入住率設(shè)定................................................95

8.1.2三期公寓當年使用者付費測算結(jié)果.....................................96

8.2項目年度運營成本測箕...........................................98

8.2.1運營成本基本設(shè)定....................................................98

8.2.2三期公寓年度運營成本測算結(jié)果......................................102

8.3其他政府財政補貼..............................................103

8.4政府可行性缺口補助測算........................................104

8.5項目總體現(xiàn)金流分析............................................104

附表一：PPP項目公司收入測算表...................................106

附表二：某某市老年公寓三期PPP項目成本測算表....................109

附表三：某某市老年公寓PPP項目政府可行性缺口補助核算表.........113

附表四：PPP項目公司還款計劃表....................................114

附表五：PPP項目公司現(xiàn)金流量分析表...............................115

附表六：PPP項目公司利潤及利潤分配表.............................117

附表七：PPP項目公司損益表........................................118

附表八：運營指標考核細則..........................................119

一、項目概況

1.1項目基本情況

本項目前期已完成項目立項審批、可行性研究報告的編制，某某市發(fā)改委已

批復本項目可行性研究報告。某某市民政局于2017年12月29日完成本項目咨

詢公司的采購工作。咨詢公司于1月12日完成本項目《初步實施方案》初稿的

編制。某某市民政局邀請各部門專家領(lǐng)導和社會資本方于2月5日針對初步實施

方案召開了部門討論會，會后咨詢公司進行了笫二輪刑列，并根據(jù)朝研情況結(jié)合

討論會專家領(lǐng)導意見對初步實施方案進行了完善。計劃爭取于2018年6月30日

前項目能夠開工建設(shè)。

1.1.1項目公共產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)容

(1)項目名稱

某某市老年公寓三期PPP項目(以下簡稱：本項目)。

(2)項目地點

某某市銅官區(qū)北京中路750號，某某市老年公寓內(nèi)。

(3)項目范圍和內(nèi)容

本項目為某某市老年公寓三期項目，規(guī)劃建設(shè)1棟12層養(yǎng)老公寓，總占地

面積18畝，總建筑面積24000平方米，其中老年人生活、服務(wù)用房建筑面積18616

平方米，醫(yī)療康復用房2000平方米，行政辦公用房638平方米，附屬用房建筑

面積2746平方米，配備床位500張。項目建成使用后可供老年人住養(yǎng)、娛樂、

醫(yī)療保健和餐飲。原有建筑拆除工程由政府方負責，不在本項目范圍內(nèi)。

(4)政府授權(quán)實施機構(gòu)

某某市民政局(以下簡稱“政府授權(quán)實施機構(gòu)”)。

(5)政府授權(quán)出資人代表

某某市建設(shè)投資控股有限責任公司(以下簡稱“政府授權(quán)出資人代表”)。

(6)項目合作期限

自簽訂《PPP項目合同》之日起，本項目合作期限暫定22年(含速設(shè)期2

基

2

1.1.2PPP模式的必要性和可行性

(1)PPP的本質(zhì)

根據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于開展政府和社會資本合作的指導意見》(發(fā)改投

〔2014〕2724號)，政府和社會資本合作(PPP)模式是指政府為增強公共產(chǎn)品

和服務(wù)供給能力、提高供給效率，通過特許經(jīng)營、股權(quán)合作等方式，與社會資本

建立的利益共享、風險分擔及長期合作關(guān)系。

本項目開展政府和社會資本方合作，有利于政府推動養(yǎng)老類項目的實施，加

快政府職能轉(zhuǎn)變，充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用；有利于社會資本方帶動養(yǎng)

老類項目的市場化發(fā)展和企業(yè)自身積極發(fā)展；有利于老年人生活質(zhì)量的提高，減輕

家庭和政府的養(yǎng)老壓力，實現(xiàn)某某市老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進社會和諧

與穩(wěn)定；有利于創(chuàng)新投融資機制，拓寬社會資本方投資渠道，增強經(jīng)濟增長內(nèi)生動力,

推動各類資本相互融合、優(yōu)勢互補，促進投資主體多元化，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟；可

以說本項目是多方共贏的合作模式。

(2)PPP模式的必要性和可行性

2014年9月12日，國家發(fā)展改革委、民政部、財政部國土資源部等多部門

3

通過《關(guān)于加快推進健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知》，充分認識到加快推進健

康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的重要意義，堅持以人為本、統(tǒng)籌推進：號召努力滿足廣大

人民群眾日益增長的多樣化、多層次的健康與養(yǎng)老服務(wù)需求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、區(qū)域服務(wù)

資源配置，促進均衡發(fā)展。國家發(fā)改委《關(guān)于開展政府和社會資本合作的指導意見＞〉

(發(fā)改投資〔2014〕2724號)提出養(yǎng)老類項目可推行PPP模式開展。

本項目作為某某市養(yǎng)老事業(yè)重要的一環(huán)，可以有效滿足老年人不斷增長的物

質(zhì)和文化需求，解決老年人及其子女的后顧之憂，使老年人“老有所養(yǎng)、老有所

樂”，使其子女可以全身心地投入到工作當中。此外，為老年人提供健康鍛煉和養(yǎng)

生保健服務(wù)，也有利于老年人生活質(zhì)量的提高，減輕家庭和政府的養(yǎng)老壓力，

實現(xiàn)某某市老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進社會和諧與穩(wěn)定。

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具?依?扁力的■人入住

本項目如采用政府與社會資本方合作的方式，政府向社會資本方提供可行性

缺口補助，社會資本方獲得可行性缺口補助后，可以降低服務(wù)價格，提供平價高質(zhì)

服務(wù)，吸引足夠數(shù)量具備較強;:肖費潛力的老人入住。而政府減少初期投入，轉(zhuǎn)為在

運營階段逐步提供補助，平滑財政支出，資金利用效率高。社會資本方通過獲取政

府可行性抉口補助及使用者付費等方式獲得合理回報。

如采用政府投資的方式操作，一方面，政府在項目定位上偏重公益性，項目

4

定位偏低，入住老人層次低，；肖費潛力有限，不能有效支撐項引周邊養(yǎng)老服務(wù)及關(guān)

聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面，增加政府前期資金投入和財政負擔，降低了政府資金的

使用效率。

如采用社會資本方投資的方式操作，一方面，社會資本方在項目定位上偏重

盈利性，項目定位偏高，入住老人數(shù)量不足，不能形成規(guī)模效應(yīng)，不能為周邊養(yǎng)老

服務(wù)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供必要支撐；另一方面，項目投資回報低，社會資本方的

資金難以維系。

因此采用政府與社會資本合作的方式，政府能夠獲得一定數(shù)量穩(wěn)定老年消費

群體，為培育周邊養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ)，為養(yǎng)老文化的培育孕育土壤；社會資本方能

夠獲得合理的收益回報，得到參與周邊養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先機；老人則可以得到平價

高質(zhì)、日趨完善的養(yǎng)老服務(wù)。

政"?！惫Y本介作實現(xiàn)故的/公儕2人力大?

十八屆三中全會提出允許社會資本參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運營，讓市場在

資源配置的過程中發(fā)揮決定性作用。此后，以財政部、發(fā)改委為首的國家各部委大

力推廣PPP模式，并制定了一系歹”相關(guān)的支持PPP的政策。

2014年9月，財政部下發(fā)了《關(guān)于推廣運用政府和社會資本合作模式有關(guān)

問題的通知》（財金〔2014〕76號），對促進政府職能加快轉(zhuǎn)變，完善財政投入

及管理方式，盡快形成有利于，足進政府和社會資本合作模式發(fā)展的制度體系，做出

了指導性意見和規(guī)定。

2014年以來，國家相繼出臺了《關(guān)于印發(fā)政府和社會資本合作模式操作指

南（試行）的通知》（財金C2014]113號文）、《關(guān)于開展政府和社會資本合作

的指導意見＞〉（發(fā)改投資〔2014〕2724號）、《政府和社會資本合作項目通用合同

指南》,為PPP的發(fā)展提供了有力的政策保障。

2015年4月25日，某某院常務(wù)會議通過《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管

理辦法》，該辦法作為PPP模式的頂層設(shè)計，將有力激發(fā)民間資本活力，帶給私

營部門和政府公共部門在公共基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的更多合作，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共

事業(yè)投資創(chuàng)造更為廣闊的空間。

6

采用ppp模式實施本項目，可降低項目全生命周期成本，提高運營效率與

質(zhì)量，促進創(chuàng)新和競爭；能夠明顯提高自有資金的使用效率；政府初始投入少，

極大緩解政府支出壓力，且可實現(xiàn)風險合理分配。

綜上所述，為貫徹國家大力推廣PPP(政府與社會資本合作模式)的文件

精神，某某市擬通過PPP模式推進本項目是必要的和可行的，

1.1.3項目運作意義

1、某某市社會養(yǎng)老現(xiàn)狀分析

(1)某某市社會養(yǎng)老壓力不斷增大

某某市是人口較少、老齡化程度較高的城市。2000年全市60周歲以上老年

人口達7.19萬，占總?cè)丝诘?0.5%,正式進入老齡化城市行列。

10多年來，某某市老齡化程度不斷加深，截止2017年4月，全市老年人口

308715人，占全市總?cè)丝诘?8.03%,高于預期。其中，60-64周歲、65-79周歲、

80周歲以上老年人分別占比30%、58%、12%,高于全國和全省平均水平。預計

2026年全市老年人口將達到全市總?cè)丝诘?0%。人口老齡化進程是伴隨著家庭

小型化和空巢化的現(xiàn)實，在社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、各種矛盾相交織的情況下，社會養(yǎng)老

服務(wù)的需求必將快速增加，社會養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)也急需加快。

(2)某某市養(yǎng)老機構(gòu)現(xiàn)狀分析

為確保本項目切合某某市的實際現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，降低本項目建設(shè)、運營風

險，我司通過實地調(diào)研，查閱相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，電話調(diào)查等方式對■臬某市區(qū)內(nèi)多家公

辦、民營養(yǎng)老機構(gòu)進行了深入調(diào)研。

主要經(jīng)濟指標如下：

床位費

按照套間、單間、多人間等不同房型測算，某某市養(yǎng)老機構(gòu)床位費(包含餐

費及管理費)價格區(qū)間為1550-3200元/月，其中絕大多數(shù)床位費價格區(qū)間為

1550-2000元/月；

7

護理費

按照入住老人的生活自理程度分級，某某市現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)采用分級護理收費

制度對需要護理的老人進行收費，價格區(qū)間為500-2400元/月；

入住率

根據(jù)不同養(yǎng)老院的運營年限及經(jīng)營狀況，某某市養(yǎng)老機構(gòu)的床位入住率呈現(xiàn)

穩(wěn)步增長的趨勢，其中部分養(yǎng)老機構(gòu)已滿負荷或超負荷運營。

以暉仁養(yǎng)老院為例，該養(yǎng)老院于2014年開始投入運營，設(shè)計床位數(shù)100床，

第一年度入住率約為36%,于2016年達到滿負荷運營，即100%入住率；

以銅莊養(yǎng)老院為例，該養(yǎng)老院于2002年投入運營，設(shè)計床位數(shù)45床，第一

年度入住率為約6%,于2005年達到滿負荷運營，即100%入住率；

以九久夕陽紅養(yǎng)老集團負責運營的頤壽山莊為例，頤壽山莊即某某市老年公

寓二期，設(shè)計床位數(shù)267床。九久夕陽紅于2017年1月1日起接管，至2017年

年末入住率約為59.7%;

其余經(jīng)濟指標

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)計算：餐費成本約為人均15/7元/天；

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)及資料，某某市養(yǎng)老市場現(xiàn)狀如下：

設(shè)施設(shè)備服務(wù)落后，資源整合能力不足

根據(jù)實地走訪調(diào)研總結(jié)，某某市養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量自2005年起逐漸增長，某某

市大部分現(xiàn)有老年機構(gòu)呈現(xiàn)出設(shè)施設(shè)備落后，專業(yè)性從業(yè)人員缺乏，醫(yī)養(yǎng)分離，

服務(wù)單一，智能化程度低等特征。

現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給無法完仝滿足日益增長及變化的養(yǎng)老需求

根據(jù)調(diào)研，某某市現(xiàn)有的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給無法完全滿足日益增長及變化的養(yǎng)老需

求。以頤壽山莊為例，部分入住老人選擇一個人包標間或三人間，二期公寓實際入

住率約為75%,間接說明某某市老年人消費能力較優(yōu)，現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)的條件較難

滿足消費能力強的老人的養(yǎng)老需求；以定位中端的暉仁養(yǎng)老院為例，“一床難求”

已成為該養(yǎng)老院的常態(tài)，為滿足更多老人需求，該養(yǎng)老院已考慮開設(shè)體量

8

為現(xiàn)有養(yǎng)老院三倍的分院；以定位中低端的銅莊養(yǎng)老院為例，在該養(yǎng)老院運營的

負荷的高峰期間，老人為排隊搶占床位而睡在養(yǎng)老院過道的情況已屢見不鮮。

綜上，某某市目前的養(yǎng)老機構(gòu)，包括公辦養(yǎng)老機構(gòu)及民辦養(yǎng)老機構(gòu)，暫且不

能完全滿足某某市老齡人口對各個層級養(yǎng)老服務(wù)的需求，本市缺乏具有規(guī)模效應(yīng)的

中端以上的養(yǎng)老機構(gòu)，以覆蓋不同消費層次的養(yǎng)老消費群體。本項目的實施可以滿足

某某市中端以上的養(yǎng)老需求，補足項目所在區(qū)域的服務(wù)缺口，促進某某市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的

健康發(fā)展。

2、項目運作的意義

（1）我國老齡事業(yè)發(fā)展政策分析

我國已經(jīng)進入了人口老齡化社會，政府應(yīng)充分利用當前經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快發(fā)

展和社會撫喬比較低的有利時機，著力解決老齡工作領(lǐng)域的突出矛盾和問題，從物

質(zhì)、精神、服務(wù)、政策、制度知體制機制等方面打好應(yīng)對人口老齡化挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)。

《某某院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2013]35號）中指

出大力加強養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，支持社會力量舉辦養(yǎng)老機構(gòu)，各地要根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布

局要求，統(tǒng)籌考慮建設(shè)各類養(yǎng)老機構(gòu)，同時要通過完善扶持政策，吸引更多民間資

本，培育和扶持養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和企業(yè)發(fā)展。

《安徽省人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實施意見》（皖政〔2014〕60

號）中指出要統(tǒng)籌整合資金，加大財政性資金支持社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的力度，

鼓勵和引導民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。稅收方面對養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)護服務(wù)按規(guī)

定免征營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅。

《某某市人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實施意見》（銅政〔2015〕5

號）中指出加快養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，鼓勵長期從事養(yǎng)老服務(wù)的中小企業(yè)連鎖、加

9

盟式發(fā)展，強化品牌意識。扶持龍頭企業(yè)發(fā)展，加大招商引資力度，引進省內(nèi)外具

有影響力的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)入駐某某投資興業(yè)。支持開發(fā)老年宜居住宅，鼓勵家庭成

員與老年人共同生活或就近居住。保障老年宜居住宅的合理用地需求，并在收取城市

基礎(chǔ)設(shè)施配套費等方面給予適當優(yōu)惠，其配套的具有獨立法人資格的養(yǎng)老機構(gòu)，享受

與社會辦養(yǎng)老機構(gòu)同等的扶持優(yōu)惠政策。

為了推進某某市社會福利事業(yè)的改革和發(fā)展，某某市下發(fā)了《某某市民政事

業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，《規(guī)劃》指出：到“十三五”末，我市民政民生保障能力明顯

增強，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和社會福利事業(yè)加快發(fā)展，社會治理水平不斷提升，服務(wù)國防和

軍隊建設(shè)更加有力，專項社會服務(wù)更加高效，形成與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)、具有某

某特色的民政事業(yè)發(fā)展格局，建成某某現(xiàn)代民政，確保某某民政事業(yè)整體水平位居全

省前列，部分工作在全國具有示范作用。

(2)中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景

中國人口老齡化趨勢分析圖

33卡內(nèi)?花年笠舞比棹從LZttWK至J8K—表1《根里?合國人口憒測0方*1-贅理)

…3竽0.00%

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20152020202$2030203$204020452050

口

中國目前處于老齡化的中期，未來老齡化的趨勢將越來越快。2015年中國

65歲老齡人口1.32億，近五年將每年增加4.81%;15~65歲勞動人口10.14億,

10

近五年將每年減少().66%;35年內(nèi)，老年撫養(yǎng)比將從13%迅速增長至38%。

中國老齡化人口消費潛力和服務(wù)需求分析

中國目前處于老齡化的中期，未來老齡化的趨勢將越來越快。老齡化將帶來一

系列的社會問題，但同時也帶來了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機遇。中國老齡人口大多有穩(wěn)定的

養(yǎng)老金，擁有房屋等固定資產(chǎn)，受子女供養(yǎng)，在生理上和心理上都有被服務(wù)的需求，

具備較強的消費潛力，因此發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既能滿足老年人的服務(wù)需求，又能發(fā)展地方

經(jīng)濟，實現(xiàn)多方共贏。

(3)我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段及對項目的啟示

政府,社會資本社會盲本為主

保■水平低R商哈亭一定支持社會保?體系亢，

?二????MIitMiaiWHirMuaww*

綜合國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以分為三個階段。第一

II

階段對應(yīng)老齡化初期，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的運營主體為政府，提供較低水平的基本養(yǎng)

老服務(wù)。第二階段對應(yīng)老齡化中期，老齡人口逐步增長，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場化基礎(chǔ)

仍比較薄弱，這一階段養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的需求增長很快，政府無法獨立承擔，因此需

要引入社會資本方共同建設(shè)和運營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，而政府為了保障社會資本方的合理

盈利要求，通常會給予一定的支持。第三階段對應(yīng)老齡化后期，老齡人口快速增長,

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場化基礎(chǔ)逐步增強，這一階段養(yǎng)老需求快速增長，政府除提供部分公

益性質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)外，大部分的養(yǎng)老服務(wù)需求由社會資本方來提供。

我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前處在第二個階段初期，市場條件不成熟，投資風險大。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資需要政府扶持，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資應(yīng)以“政府+社會資太為主”，在社會保障

上政府應(yīng)該給予一定支持。

因此，本項目采用PPP模式建設(shè)老年公寓具有極強的示范效應(yīng)。

1.2經(jīng)濟技術(shù)指標

1.2.1項目區(qū)位

項目位于某某市北京中路750號。根據(jù)我司實地踏勘，市老年公寓地處中心

城區(qū)主干道，毗鄰天然氧吧——市植物園，距市人民醫(yī)院僅1.2公里，生活舒適、

醫(yī)療便捷，通過近20年的運營，市老年公寓所處區(qū)域已成為較為成熟的養(yǎng)老地

塊。

12

若年公寓三期

胴陵中山醫(yī)院

回陵市立醫(yī)院

雨陵市人民醫(yī)院

1.2.2占地面積

(1)面積

某某市老年公寓三期PPP項目包含一棟12層的老年公寓，總占地面積18

田。

(2)土地情況：由政府劃撥。

1.2.3建設(shè)內(nèi)容

項目結(jié)構(gòu)圖

項目實施建議

力13000方晃.W*BfF

'h萬元冕動""JDOJ?U■

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萬元MMZ"為兩

2萬大

本項目為某某市老年公寓三期項目,規(guī)劃建設(shè)1棟12層養(yǎng)老公寓，總占地

13

面積18畝，總建筑面積24000平方米,其中老年人生活、服務(wù)用房建筑面積18616

平方米，醫(yī)療康復用房200。平方米，行政辦公用房638平方米，附屬用房建筑

面積2746平方米，配備床位500張。項目建成使用后可供老年人住養(yǎng)、娛樂、

醫(yī)療保健和餐飲。原有建筑拆除工程由政府方負責，不在本項目范圍內(nèi)。

1.2.4投資規(guī)模

該項目總投資為13000萬元，其中固定資產(chǎn)投資11700萬元，流動資金1300萬

三。固定資產(chǎn)投資中建筑工程費7169萬元，設(shè)備購置及安裝費2985萬元，其

他費用679萬元，預備費867萬元。

14

總投資估算表

其它費比例

序號工程或費用名稱建筑工程設(shè)備購置及合計

安裝用(%)

一工程費用71692985801286.79%

1主體工程6120

1.1養(yǎng)老公寓5880

1.2拆除原有建筑240

2設(shè)備購置2790

3設(shè)備安裝195

4配套工程1049

4.1道路及圍墻126

4.2場地平整32

4.3綠化25

4.4管道溝線332

4.5供電工程210

4.6給排水工程224

4.7消防工程100

4.8其他工程

二其他費用6796795.80%

1建設(shè)單位管理費152

2勘察設(shè)計費102

3臨時設(shè)施費81

4工程監(jiān)理費51

5職工培訓費100

6聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費127

7預決算、造價費66

三預備費8678677.41%

1基本預備費867

2價差預備費0

四建設(shè)投資71692985154611700

比例(％)61.2