《既有城市工業(yè)區(qū)功能提升與改造策劃導(dǎo)則》

ICS號

中國標(biāo)準(zhǔn)文獻(xiàn)分類號

團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)

T/CABEE-JH2019005

既有城市工業(yè)區(qū)功能

提升與改造策劃導(dǎo)則

PlanningGuidelinesofUrbanIndustrialDistrict

FunctionPromotionandTransformation

XXXX-XX-XX發(fā)布XXXX-XX-XX實(shí)施

中國建筑節(jié)能協(xié)會發(fā)布

1總則

1.0.1為推進(jìn)城市既有工業(yè)區(qū)的更新再利用及可持續(xù)發(fā)展，減少因前期項(xiàng)目策劃缺失或決

策失當(dāng)而出現(xiàn)的資源浪費(fèi)和社會矛盾激化等問題，對工業(yè)區(qū)改造開展科學(xué)、系統(tǒng)、全面的前

期策劃工作引導(dǎo)，制定本導(dǎo)則。

1.0.2本導(dǎo)則適用于既有城市工業(yè)區(qū)功能提升與改造前期策劃階段中的現(xiàn)狀診斷評估、改

造目標(biāo)制定、投資開發(fā)策劃、改造設(shè)計(jì)策劃、施工與驗(yàn)收及運(yùn)營調(diào)適等環(huán)節(jié)，提出明確的原

則標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)導(dǎo)引，指導(dǎo)城市設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、策劃咨詢、建筑設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理

等行業(yè)相關(guān)技術(shù)人員與工業(yè)區(qū)更新改造涉及的開發(fā)主體、政府部門、市民公眾等共同開展改

造前期的策劃工作。

1.0.3既有城市工業(yè)區(qū)功能提升與改造策劃，除應(yīng)符合本規(guī)程外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行相關(guān)

標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

1

2術(shù)語

2.0.1既有城市工業(yè)區(qū)existingurbanindustrialarea

城市中已建的，由聚集的工業(yè)建筑、構(gòu)筑物、配套設(shè)施及周邊環(huán)境所形成的整體區(qū)域。

2.0.2功能提升與改造functionimprovementandspacetransformation

通過既有城市工業(yè)區(qū)的更新改造，對區(qū)域功能進(jìn)行轉(zhuǎn)型、提升，由原有的工業(yè)生產(chǎn)功能

轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘泄补δ茴?、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級類、城市居住生活類等，實(shí)現(xiàn)既有城市工業(yè)區(qū)的活化

再利用與可持續(xù)發(fā)展。

2.0.3改造策劃reformingplanning

根據(jù)改造項(xiàng)目的地理位置、市場分析、開發(fā)周期，以及現(xiàn)狀診斷結(jié)果，提出改造目標(biāo)、

改造功能、技術(shù)方案、投資估算及效益分析的活動。

2.0.4診斷評估reformingdiagnosis

通過現(xiàn)場查勘、問卷調(diào)研、大數(shù)據(jù)分析、軟件模擬等方法,對既有工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀條件進(jìn)行

診斷，評估工業(yè)區(qū)改造潛力并出具書面報(bào)告，為改造策劃提供依據(jù)的活動。

2.0.5多主體決策multi-agentdecisionmaking

將工業(yè)區(qū)改造相關(guān)的多個(gè)利益主體及專業(yè)人士對于改造關(guān)鍵性問題的偏好、建議等進(jìn)行

采集匯總，通過科學(xué)的決策機(jī)制對多個(gè)建議進(jìn)行優(yōu)劣排序或整合歸納，最終形成一個(gè)共同的

決策結(jié)果的過程。

2.0.6綠色改造greentransformation

基于改造項(xiàng)目的氣候特征、周邊場地環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以節(jié)約能源資源、改善人居

環(huán)境、提升使用功能為目標(biāo)，使其在建筑壽命周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保

護(hù)目標(biāo)的適用技術(shù)。

2

3基本規(guī)定

3.0.1既有城市工業(yè)區(qū)改造如涉及用地性質(zhì)變化，應(yīng)取得相關(guān)規(guī)劃許可。

3.0.2既有城市工業(yè)區(qū)功能提升與改造的策劃流程應(yīng)包括現(xiàn)狀診斷評估、改造目標(biāo)制定、投

資開發(fā)策劃、功能業(yè)態(tài)策劃、空間環(huán)境策劃、綠色生態(tài)策劃、運(yùn)營管理策劃等。

3.0.3既有城市工業(yè)區(qū)改造應(yīng)注重工業(yè)記憶的傳承，改造設(shè)計(jì)中宜保留既有工業(yè)建筑形態(tài)特

色，并在技術(shù)條件許可下，對既有建筑結(jié)構(gòu)和材料進(jìn)行再利用。

3.0.4既有城市工業(yè)區(qū)改造應(yīng)遵循因地制宜原則，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會、文化、政策發(fā)展水

平及工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀條件和現(xiàn)實(shí)訴求，形成多方位綜合評估的、可持續(xù)發(fā)展的前期策劃方案。

3.0.5既有城市工業(yè)區(qū)改造應(yīng)保留改造診斷與策劃報(bào)告、目標(biāo)策劃文件，以及改造實(shí)施等相

關(guān)資料，為后期運(yùn)營管理維護(hù)提供支持。

3.0.6既有城市工業(yè)區(qū)改造的操作主體包括政府、政府下屬的企事業(yè)單位、企業(yè)或企業(yè)和政

府共同參與，宜符合表3.0.6的規(guī)定。

表3.0.6工業(yè)區(qū)改造主體

開發(fā)主體內(nèi)容

政府應(yīng)承擔(dān)全部費(fèi)用及風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)享有收益。政府的相關(guān)職能部門如土地管理局、

政府

或其相應(yīng)土地管理下設(shè)事業(yè)單位代表政府進(jìn)行開發(fā)管理

指以政府管理土地的派出機(jī)構(gòu)或國有企業(yè)作為土地開發(fā)的第一責(zé)任人，對土地開發(fā)

政府下屬的

的整個(gè)過程進(jìn)行管理和運(yùn)營。如果以派出機(jī)構(gòu)作為主體則資金由政府承擔(dān)，以國有

企事業(yè)單位

企業(yè)作為開發(fā)主體的資金由該企業(yè)籌集

政府僅負(fù)責(zé)開發(fā)前期城市規(guī)劃的頒布、編制與開發(fā)利用政策的制定等宏觀事務(wù)，企

企業(yè)

業(yè)獨(dú)立完成開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作模式、融資渠道、施工建設(shè)、經(jīng)營管理等內(nèi)容

當(dāng)政府缺乏土地開發(fā)資金或管理經(jīng)驗(yàn)時(shí)，政府與企業(yè)共同作為開發(fā)主體，協(xié)同負(fù)責(zé)

企業(yè)和政府整個(gè)開發(fā)的運(yùn)作實(shí)施，由于雙方共同入股參與開發(fā)而設(shè)立，所以需按照各自投資股

份的比例分配未來項(xiàng)目的開發(fā)收益和投資風(fēng)險(xiǎn)

3.0.7既有城市工業(yè)區(qū)改造的決策主體應(yīng)以建設(shè)項(xiàng)目投資業(yè)主、專業(yè)技術(shù)人員為核心，宜組

織公共利益代表者、相關(guān)利益群體代表、建設(shè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)、支持機(jī)構(gòu)等多方人員形成合作群體，

參與前期策劃工作的不同環(huán)節(jié)。

3

4現(xiàn)狀診斷評估

4.1一般規(guī)定

4.1.1在進(jìn)行既有城市工業(yè)區(qū)功能提升與改造前，應(yīng)結(jié)合相關(guān)技術(shù)措施對工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀開展

綜合診斷，評估其改造潛力。

4.1.2在進(jìn)行既有城市工業(yè)區(qū)功能提升與改造前，應(yīng)對建設(shè)用地范圍內(nèi)的典型歷史遺存、

簡述建造背景等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，確認(rèn)既有建筑的保護(hù)、修繕等級并制定相關(guān)技術(shù)要求。

4.1.3現(xiàn)狀診斷評估應(yīng)遵循定性結(jié)合定量科學(xué)分析原則，綜合使用現(xiàn)場查勘、問卷調(diào)研、

大數(shù)據(jù)分析、現(xiàn)場檢測、軟件模擬等技術(shù)措施。

4.1.4應(yīng)在充分收集資料的基礎(chǔ)上，科學(xué)診斷工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀，綜合評估其存在問題及改造潛

力，診斷評估結(jié)果應(yīng)以書面報(bào)告形式呈現(xiàn)。

4.1.5診斷評估過程中，宜建立多方參與機(jī)制，綜合統(tǒng)籌政府、專家、業(yè)主、公眾建議，

平衡各方需求。

4.2資料收集

4.2.1既有工業(yè)區(qū)診斷評估收集的基礎(chǔ)資料應(yīng)涉及規(guī)劃條件、經(jīng)濟(jì)條件、社會條件、產(chǎn)業(yè)

條件、生態(tài)條件、環(huán)境安全條件及現(xiàn)狀建設(shè)圖紙信息。

4.2.2收集的基礎(chǔ)資料應(yīng)符合下列規(guī)定：

1收集規(guī)劃條件資料，應(yīng)包括既有工業(yè)區(qū)所在城市針對工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與利用專項(xiàng)規(guī)劃研

究，重點(diǎn)文物保護(hù)規(guī)劃、歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃等與工業(yè)區(qū)保護(hù)更新相關(guān)的政策法規(guī)，工業(yè)

區(qū)所在城市及行政區(qū)的上位規(guī)劃圖及土地利用規(guī)劃圖；

2收集經(jīng)濟(jì)條件及其現(xiàn)狀資料，宜包括既有工業(yè)區(qū)所在城市及行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)區(qū)位與職

能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局；工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)值效益，工業(yè)區(qū)內(nèi)交通、水電等基礎(chǔ)設(shè)施狀況

以及醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育等公共服務(wù)設(shè)施狀況；

3收集社會條件及其現(xiàn)狀資料，宜包括既有工業(yè)區(qū)所在城市及行政區(qū)的人口總數(shù)、密度、

構(gòu)成特征及發(fā)展?fàn)顟B(tài)；工業(yè)區(qū)人口構(gòu)成、人口總數(shù)及在城市人口中的占比，工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀承擔(dān)

的社會功能及為居民提供的醫(yī)療、教育、商業(yè)、娛樂資源，當(dāng)?shù)鼐用裆顮顟B(tài)、現(xiàn)實(shí)需求等；

4收集產(chǎn)業(yè)條件及其現(xiàn)狀資料，宜包括既有工業(yè)區(qū)所在城市工業(yè)發(fā)展脈絡(luò)及工業(yè)區(qū)分布

特點(diǎn)，既有工業(yè)區(qū)發(fā)展演進(jìn)歷程，企業(yè)文化及工廠生產(chǎn)工藝的改進(jìn)、工藝流程的設(shè)計(jì)、產(chǎn)品

制造的發(fā)展等；工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)類型及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營狀況等；

5收集生態(tài)條件及其現(xiàn)狀資料，應(yīng)包括既有工業(yè)區(qū)所在城市的光照、氣溫、降水等氣候

特征，地形、地貌、水文、海拔高度、自然災(zāi)害等生態(tài)環(huán)境特征資料；工業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有污染源

4

的檢測及環(huán)境評估，內(nèi)容包括場地土壤、水、材料污染；日照、風(fēng)、聲環(huán)境；大氣污染物排

放、植被種類及覆蓋率、生態(tài)環(huán)境等；

6收集環(huán)境安全條件及其現(xiàn)狀資料，宜包括既有工業(yè)區(qū)內(nèi)部及周邊的危險(xiǎn)品生產(chǎn)、存儲、

運(yùn)輸、經(jīng)營企業(yè)或設(shè)施情況；工業(yè)區(qū)周邊的加油和加氣工藝及設(shè)施、消防設(shè)施及給排水、供

配電系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、防靜電系統(tǒng)、報(bào)警和緊急切斷系統(tǒng)及各類施工情況等；

7收集現(xiàn)狀建設(shè)圖紙資料，應(yīng)包括既有工業(yè)區(qū)的交通地理位置地形圖、工業(yè)區(qū)地形圖、

總平面規(guī)劃圖、基礎(chǔ)設(shè)施分布圖、現(xiàn)存建筑物及構(gòu)筑物的相關(guān)竣工圖紙、市政配套相關(guān)圖紙、

歷年房屋修繕及設(shè)備運(yùn)營和改造記錄、原有工藝設(shè)備情況及相關(guān)圖紙。

4.3診斷評估

4.3.1現(xiàn)狀診斷宜在收集資料的基礎(chǔ)上，遵循資料歸納、分項(xiàng)診斷、綜合診斷、校驗(yàn)修正

的流程，最終形成既有工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀診斷報(bào)告。

4.3.2現(xiàn)狀診斷應(yīng)從區(qū)域交通便捷度、生態(tài)環(huán)境安全度、空間結(jié)構(gòu)適宜度、區(qū)域功能混合

度、工業(yè)遺產(chǎn)特征度、區(qū)域設(shè)施完備度、典型建筑安全度等方面開展。

4.3.3在診斷工業(yè)區(qū)區(qū)域交通便捷度時(shí)，宜根據(jù)工業(yè)區(qū)周邊合理范圍內(nèi)區(qū)域公共交通密度、

路網(wǎng)密度及機(jī)動車非機(jī)動車活躍度，診斷周邊交通的便利程度。區(qū)域交通便捷度的分項(xiàng)評估

結(jié)果可分為優(yōu)秀/較好/一般/較差四個(gè)等級。

4.3.4在診斷工業(yè)區(qū)生態(tài)環(huán)境安全度時(shí)，應(yīng)參照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《土壤環(huán)境質(zhì)量建設(shè)用地土

壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控標(biāo)準(zhǔn)（試行）》GB36600、《場地環(huán)境檢測技術(shù)導(dǎo)則》HJ25.2、《地表水環(huán)

境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3838等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)人員對工業(yè)區(qū)所在區(qū)域的地質(zhì)、土壤、大氣、水、

聲、光、熱環(huán)境指標(biāo)的安全度進(jìn)行逐項(xiàng)診斷。生態(tài)環(huán)境安全度的分項(xiàng)評估結(jié)果可分為較好/

一般/較差三個(gè)等級。

4.3.5在診斷工業(yè)區(qū)空間結(jié)構(gòu)適宜度時(shí)，宜根據(jù)綠視率、天空可見度及工業(yè)區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)多

樣性，診斷工業(yè)區(qū)功能提升與改造的適宜性。空間結(jié)構(gòu)適宜度的分項(xiàng)評估結(jié)果可分為較好/

一般/較差三個(gè)等級。

4.3.6在診斷工業(yè)區(qū)區(qū)域功能混合度時(shí)，應(yīng)在工業(yè)區(qū)周邊合理范圍內(nèi)，診斷城市不同用地

功能的混合程度。區(qū)域功能混合度的分項(xiàng)評估結(jié)果可分為優(yōu)秀/較好/一般/較差四個(gè)等級。

4.3.7在診斷工業(yè)區(qū)遺產(chǎn)特征度時(shí)，宜根據(jù)工業(yè)區(qū)功能混合度、工業(yè)遺產(chǎn)保存完好程度及

公眾評價(jià)意見，診斷工業(yè)區(qū)既有建筑在材質(zhì)、體量、色彩等方面的價(jià)值。工業(yè)遺產(chǎn)特征度的

分項(xiàng)評估結(jié)果可從既有建筑的材料、體量、色彩三個(gè)方面進(jìn)行歸納。

4.3.8在診斷工業(yè)區(qū)區(qū)域設(shè)施完備度時(shí)，應(yīng)參照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

GB50180中相關(guān)條目，診斷區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施覆蓋率，即工業(yè)區(qū)外圍合理服務(wù)半徑內(nèi)區(qū)域基

礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的完備程度。區(qū)域設(shè)施完備度的分項(xiàng)評估結(jié)果可分為較好/滿足/缺乏

三個(gè)等級。

5

4.3.9在診斷工業(yè)區(qū)典型建筑安全度時(shí)，應(yīng)參照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》

GB/T50344等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)技術(shù)人員對工業(yè)區(qū)內(nèi)既有建筑進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全性檢測鑒

定或抗震鑒定診斷房屋質(zhì)量安全和室內(nèi)環(huán)境安全。建筑安全度的分項(xiàng)評估結(jié)果可分為合格/

不合格兩個(gè)等級。

4.3.10應(yīng)根據(jù)現(xiàn)狀各項(xiàng)診斷報(bào)告，結(jié)合加權(quán)平均、綜合描述和象限分類等科學(xué)方法建立評

估系統(tǒng)，綜合評估其現(xiàn)存問題與改造潛力。

4.3.11診斷評估結(jié)果以書面報(bào)告形式呈現(xiàn)，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括既有工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀概況、分項(xiàng)診

斷依據(jù)及內(nèi)容、分項(xiàng)診斷過程及相應(yīng)結(jié)果、綜合評估依據(jù)及評估方法以及綜合評估結(jié)論及工

業(yè)區(qū)改造建議等。

6

5改造目標(biāo)制定

5.1一般規(guī)定

5.1.1既有城市工業(yè)區(qū)功能提升與改造的目標(biāo)制定應(yīng)依據(jù)現(xiàn)狀診斷評估報(bào)告結(jié)果開展，并綜

合考慮經(jīng)濟(jì)性、可行性及多維度的價(jià)值效益。

5.1.2改造目標(biāo)決策應(yīng)遵循統(tǒng)籌發(fā)展、因地制宜、協(xié)商共策等原則，綜合運(yùn)用期望損益法、

邊際分析法、決策樹法等科學(xué)技術(shù)方法進(jìn)行決策，確保決策結(jié)果的公平性、合理性、全面性。

5.1.3應(yīng)對現(xiàn)狀診斷評估結(jié)果進(jìn)行分析提煉，指導(dǎo)改造目標(biāo)的制定，通過多主體決策及可行

性研究，確立各層面的既有工業(yè)區(qū)改造目標(biāo)。

5.1.4改造目標(biāo)決策應(yīng)建立在科學(xué)、全面的多主體決策機(jī)制之上，決策主體包括政府、投資

者、管理者、經(jīng)營者等。

5.2目標(biāo)制定

5.2.1既有工業(yè)區(qū)功能提升與改造的目標(biāo)制定宜應(yīng)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、功能提升、空間改造、生態(tài)

修復(fù)等多方面開展。

5.2.2既有工業(yè)區(qū)功能提升與改造的目標(biāo)制定應(yīng)符合下列規(guī)定：

1制定經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)時(shí)，應(yīng)主要設(shè)定產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型定位及不同改造階段的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)；

2制定功能提升目標(biāo)時(shí)，應(yīng)主要設(shè)定改造后的人群定位及相應(yīng)的功能類型；

3制定空間改造目標(biāo)時(shí)，應(yīng)主要設(shè)定改造后的整體風(fēng)貌特征及相應(yīng)的空間優(yōu)化方向；

4制定生態(tài)修復(fù)目標(biāo)時(shí)，應(yīng)主要設(shè)定改造后的土地、水系、環(huán)境等生態(tài)環(huán)境改善目標(biāo)。

5.3多主體決策

5.3.1對于工業(yè)區(qū)改造涉及的關(guān)鍵性問題及復(fù)雜內(nèi)容，應(yīng)由項(xiàng)目相關(guān)的多元主體共同商討決

策，可通過技術(shù)手段建立多主體決策模型，對各主體意見進(jìn)行統(tǒng)籌整合。

5.3.2多主體決策宜遵循篩選決策內(nèi)容、建立決策模型、輸出決策結(jié)果、與制定目標(biāo)進(jìn)行比

對、決策反饋調(diào)整、決策結(jié)果確定的工作流程。

5.3.3決策結(jié)果應(yīng)根據(jù)制定的改造目標(biāo)進(jìn)行多次校驗(yàn)與修正，以最大化滿足多元利益主體需

求為原則，保證決策結(jié)果符合工業(yè)區(qū)改造的整體定位及各項(xiàng)制定目標(biāo)。

5.3.4對于決策結(jié)果中符合多元利益主體建議或需求的、但未與改造目標(biāo)相呼應(yīng)的內(nèi)容，宜

考慮整合至改造目標(biāo)之中。

7

5.4可行性研究

5.4.1對制定的各項(xiàng)目標(biāo)與決策的關(guān)鍵性內(nèi)容進(jìn)行可行性研究預(yù)評估，糾正問題并提供建

議?？尚行匝芯繎?yīng)結(jié)合不同改造階段的實(shí)際需求和資源條件分別開展。

5.4.2可行性研究應(yīng)從經(jīng)濟(jì)可行性、社會可行性、技術(shù)可行性、實(shí)施可行性多方面開展，研

究的具體內(nèi)容應(yīng)符合下列規(guī)定：

1經(jīng)濟(jì)可行性研究應(yīng)從資金平衡、資金成本、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、盈利預(yù)期、市場預(yù)測、經(jīng)濟(jì)效

益等方面進(jìn)行預(yù)評估；

2社會可行性研究應(yīng)從國家方針政策、區(qū)域政策條件、社會發(fā)展水平、大眾輿論導(dǎo)向、

工業(yè)區(qū)涉及的企業(yè)及周邊人員改造意象等方面進(jìn)行預(yù)評估；

3技術(shù)可行性研究應(yīng)從工業(yè)區(qū)的生態(tài)環(huán)境修復(fù)難易程度、空間場地改造難易程度、既有

建筑安全加固難易程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善難易程度等方面進(jìn)行預(yù)評估；

4實(shí)施可行性研究宜從人力資源配置、職能機(jī)構(gòu)、作業(yè)指導(dǎo)、協(xié)作配合及實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度

安排等方面進(jìn)行預(yù)評估。

5.4.3可行性研究結(jié)果應(yīng)以書面報(bào)告形式呈現(xiàn)，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)符合下列規(guī)定：

1概述部分應(yīng)包括項(xiàng)目基本情況介紹、項(xiàng)目來源、投資背景、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；

2投資依據(jù)部分應(yīng)包括重點(diǎn)進(jìn)行市場的調(diào)查和分析，并就國內(nèi)外市場需求、發(fā)展趨勢及

目前市場同類建成項(xiàng)目的投資收益、區(qū)域分布進(jìn)行總結(jié)，同時(shí)掌握在建和續(xù)建項(xiàng)目的規(guī)模及

定位；

3項(xiàng)目選址依據(jù)部分宜包括對項(xiàng)目選址的優(yōu)劣勢，如電力、水、氣、油等基礎(chǔ)能源狀況

以及勞動力資源、交通條件等進(jìn)行說明；

4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排部分宜包括關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、人力資源配置計(jì)劃，外協(xié)單位選擇，施工組

織管理；

5環(huán)境與節(jié)能預(yù)測部分應(yīng)明確項(xiàng)目實(shí)施對環(huán)境的影響程度和解決方案，在節(jié)能減排方面

的技術(shù)措施和預(yù)期控制效果，同時(shí)說明項(xiàng)目對能源的消耗和依賴程度；

6經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)部分應(yīng)包括投資概算、現(xiàn)金流量、項(xiàng)目盈虧平衡、盈利能力、償債能力、

資金籌措與財(cái)務(wù)費(fèi)用；

7風(fēng)險(xiǎn)評估部分宜從定性和定量作多維度分析預(yù)判，并提出抗風(fēng)險(xiǎn)策略；

8結(jié)論與建議部分宜通過對影響項(xiàng)目實(shí)施因素的分析、比較，綜合各方面條件，給出項(xiàng)

目成立可行性結(jié)果，提出明確建議，為后期實(shí)施提供重要依據(jù)和指導(dǎo)。

8

6投資開發(fā)策劃

6.1一般規(guī)定

6.1.1對既有工業(yè)區(qū)改造進(jìn)行投資預(yù)測和評價(jià)應(yīng)符合下列規(guī)定：

1計(jì)算總投資，應(yīng)包括拆遷費(fèi)、平整場地和市政工程費(fèi)、建筑施工費(fèi)、設(shè)備家具裝修費(fèi)、

不可預(yù)見費(fèi)等；

2確定盈利參數(shù)，應(yīng)根據(jù)工業(yè)區(qū)不同改造階段的各項(xiàng)盈利進(jìn)行預(yù)測，包括成本的費(fèi)用與

毛收入，確定利潤參數(shù)；

3計(jì)算項(xiàng)目盈虧，應(yīng)按照相關(guān)利潤計(jì)算公式對不同改造階段的利潤進(jìn)行計(jì)算，得出盈虧

表。

4分析經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)根據(jù)盈虧表對不同改造階段的盈利時(shí)間、盈利數(shù)額進(jìn)行分析與匯總，

評價(jià)各個(gè)改造階段是否虧損，并反饋所確定的改造規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)是否可行，進(jìn)而對工業(yè)區(qū)及單

體建筑的空間規(guī)模構(gòu)想進(jìn)行反饋和修正。

6.1.2應(yīng)根絕制定的工業(yè)區(qū)改造目標(biāo)定位確定相應(yīng)的行業(yè)主管部門，負(fù)責(zé)政策指導(dǎo)、資格認(rèn)

定、日常監(jiān)督和產(chǎn)業(yè)扶持等工作。

6.2建設(shè)周期

6.2.1工業(yè)區(qū)改造應(yīng)遵循分步實(shí)施、重點(diǎn)規(guī)劃的思路，制定科學(xué)合理的實(shí)施開發(fā)計(jì)劃。

6.2.2既有工業(yè)區(qū)改造的建設(shè)周期主要包括投資前期、投資建設(shè)期、生產(chǎn)運(yùn)營期三個(gè)階段。。

6.2.3投資前期階段宜由決策部門委托貸款銀行或咨詢公司組織有關(guān)人員或外請專家進(jìn)行

項(xiàng)目評估，檢查和判斷可行性研究報(bào)告的可靠性，從評審角度提出項(xiàng)目是否可行的意見。

6.2.4投資建設(shè)期間應(yīng)合理規(guī)劃園區(qū)建設(shè)施工次序，核心項(xiàng)目先行，盡快實(shí)現(xiàn)投產(chǎn)運(yùn)營，做

好對項(xiàng)目的成本、進(jìn)度、質(zhì)量控制工作，應(yīng)符合下列要求：

1應(yīng)從施工技術(shù)、組織管理、資金利用和簽訂合同等方面對工業(yè)區(qū)的改造成本進(jìn)行合理

控制，保證改造的順利實(shí)施；

2應(yīng)針對工業(yè)區(qū)改造中的施工規(guī)模大小、施工人員水平、工程環(huán)境因素等進(jìn)行綜合考慮，

擬定具體的工作計(jì)劃書，對工程量和施工時(shí)間進(jìn)行安排部署；

3應(yīng)對工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目涉及的各施工環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證施工工藝能夠達(dá)到質(zhì)量標(biāo)

準(zhǔn)，確保施工質(zhì)量合乎方案要求。

6.2.5工業(yè)區(qū)改造完成后，宜制定詳細(xì)的管理運(yùn)行制度，對生產(chǎn)運(yùn)營期間的各項(xiàng)效果進(jìn)行檢

測，提高管理運(yùn)營水平。

9

6.3開發(fā)模式

6.3.1開發(fā)模式應(yīng)促進(jìn)工業(yè)用地實(shí)現(xiàn)合理的土地增值，結(jié)合城市發(fā)展整體需求和區(qū)域資源現(xiàn)

狀條件綜合考慮工業(yè)取的功能置換與提升。

6.3.2根據(jù)開發(fā)主體的不同，既有工業(yè)區(qū)的開發(fā)模式宜采用政府主導(dǎo)型開發(fā)、市場主導(dǎo)型開

發(fā)或公私合營型開發(fā)，相應(yīng)開發(fā)模式應(yīng)符合下列規(guī)定：

1政府主導(dǎo)型開發(fā)，應(yīng)以政府成立的園區(qū)管委會及相關(guān)部門或國有企業(yè)為園區(qū)的開發(fā)主

體，負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施，承擔(dān)開

發(fā)建設(shè)所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)，并享有土地開發(fā)的所有收益；

2市場主導(dǎo)型開發(fā)，宜通過招投標(biāo)等方式擇優(yōu)選擇民營企業(yè)作為開發(fā)主體，政府僅負(fù)責(zé)

城市規(guī)劃的頒布、土地利用政策的制定等宏觀事務(wù)，開發(fā)建設(shè)的籌措資金、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地

拆遷及市政建設(shè)等都由開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)完成；

3公私合營型開發(fā)，應(yīng)以政府或其控股公司與其他企業(yè)合作或合資組建的開發(fā)公司為開

發(fā)主體，負(fù)責(zé)管理開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)工作，園區(qū)管委會只負(fù)責(zé)行政管理事務(wù)，提供公共服務(wù)。

6.3.3不同的開發(fā)模式應(yīng)以實(shí)現(xiàn)不同的改造目標(biāo)為導(dǎo)向：

1對于以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為改造目標(biāo)的工業(yè)區(qū)，可采取政府主導(dǎo)型開發(fā)模式、市場主導(dǎo)型

開發(fā)模式或公私合營型開發(fā)模式，宜通過政府力量的介入，優(yōu)化資源配置、產(chǎn)生集聚效應(yīng)、

推動經(jīng)濟(jì)增長；

2對于以優(yōu)化城市公共空間面貌、延續(xù)工業(yè)歷史文脈、完善公共設(shè)施配套為改造目標(biāo)的

工業(yè)區(qū)，宜采用政府主導(dǎo)型開發(fā)模式；

3對于以轉(zhuǎn)型為居住功能為改造目標(biāo)的工業(yè)區(qū)，宜采用以房地產(chǎn)開發(fā)為主要方式的市場

主導(dǎo)型開發(fā)模式。

6.3.4開發(fā)模式的選擇應(yīng)綜合考慮工業(yè)區(qū)所在城市能級、區(qū)位發(fā)展條件、工業(yè)區(qū)自身開發(fā)建

設(shè)條件及政府、開發(fā)商、民眾等多方利益協(xié)調(diào)能力等因素。

10

7功能業(yè)態(tài)策劃

7.1一般規(guī)定

7.1.1既有城市工業(yè)區(qū)功能業(yè)態(tài)策劃應(yīng)涉及功能定位、業(yè)態(tài)類型及功能組織等內(nèi)容。

7.1.2功能業(yè)態(tài)策劃應(yīng)結(jié)合業(yè)主要求、市場需求、公眾喜好、廠區(qū)現(xiàn)狀條件等因素綜合考慮，

具體的內(nèi)容選擇應(yīng)根據(jù)工業(yè)區(qū)改造規(guī)模及投資開發(fā)條件確定。

7.1.3功能業(yè)態(tài)策劃主要類型應(yīng)包括城市公共功能類、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級類、城市居住生活類。

7.1.4功能業(yè)態(tài)策劃宜結(jié)合總平面設(shè)計(jì)、建筑更新改造、場地環(huán)境提升、基礎(chǔ)設(shè)施容量等因

素綜合確定，同時(shí)考慮空間開發(fā)的彈性與時(shí)序性，預(yù)留合理規(guī)模的用地。

7.2城市公共功能類

7.2.1既有城市工業(yè)區(qū)公共功能類策劃應(yīng)在充分尊重和利用原有的工業(yè)區(qū)的價(jià)值基礎(chǔ)上，提

升空間品質(zhì)，改善空間環(huán)境，滿足大眾的公共活動需求。

7.2.2城市公共功能類的功能定位類型主要包括城市公園、城市設(shè)施、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公，

宜符合表7.2.2的規(guī)定。

表7.2.2城市公共功能類功能定位表

功能定位類型功能屬性特征具體類型

市民休閑公園

城市公園

滿足城市居民日常生活和社會生主題公園

活公共使用的室外及室內(nèi)空間

文化設(shè)施

城市設(shè)施

體育設(shè)施

百貨店

超級市場

大型綜合超市

便利店

商業(yè)服務(wù)

以商場、酒店、娛樂場所等服務(wù)元專業(yè)市場(主題商城)

素為配套形成規(guī)模化的城市綜合專賣店

建筑群購物中心

倉儲式商場

集中式辦公

商務(wù)辦公低密度辦公

SOHO辦公

11

7.2.3既有城市工業(yè)區(qū)改造為城市公園、城市設(shè)施、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公等類型時(shí)，其必備

型業(yè)態(tài)功能與選擇型業(yè)態(tài)功能宜符合表7.2.3的規(guī)定。

表7.2.3城市公共功能類業(yè)態(tài)選擇表

功能定位類型具體類型必備型業(yè)態(tài)及功能選擇型業(yè)態(tài)及功能

運(yùn)動健身、文化娛樂、社

市民休閑公園群交往、景觀游覽、戶外

城市公園活動等

旅游服務(wù)（旅游服務(wù)、休

旅游服務(wù)、文化、展覽、

主題公園閑、娛樂、管理等）

商業(yè)購物、休閑養(yǎng)生

公共服務(wù)（教育、體育場、

文化、展覽、旅游服務(wù)、

文化設(shè)施文化館、圖書館、公園等）

教育、演繹、餐飲等

城市設(shè)施

體育場館、交通設(shè)施、商

體育設(shè)施

業(yè)餐飲、酒店等

商業(yè)餐飲、百貨零售、文

百貨店

化娛樂等

商業(yè)餐飲、百貨零售、文

超級市場

化娛樂等

大型綜合超市商業(yè)餐飲、百貨零售等

便利店商業(yè)零售

商業(yè)服務(wù)商業(yè)餐飲、百貨零售、文

專業(yè)市場(主題商城)

化娛樂、其他服務(wù)業(yè)等旅游服務(wù)（旅游服務(wù)、休

專賣店商業(yè)零售、休閑娛樂等閑、娛樂、管理等）

銀行、酒店、商務(wù)接待、咨詢服務(wù)（咨詢、培訓(xùn)、

購物中心

其他服務(wù)業(yè)等法律、會展、產(chǎn)品展示、

銀行、酒店、電信營業(yè)廳、人才服務(wù)平臺等）

倉儲式商場

其他服務(wù)業(yè)等

金融、保險(xiǎn)、基金、會議、

集中式辦公

培訓(xùn)等

綠色產(chǎn)業(yè)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)

商務(wù)辦公低密度辦公

等

金融、保險(xiǎn)、基金、自由

SOHO辦公

職業(yè)者等

7.2.4既有城市工業(yè)區(qū)改造成城市公園、城市設(shè)施、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公類型時(shí)，其選址、

設(shè)施及特點(diǎn)宜符合表7.2.4的規(guī)定。

表7.2.4城市公共功能類選址、設(shè)施及特點(diǎn)表

功能定位類型具體類型選址設(shè)施特點(diǎn)

服務(wù)設(shè)施齊全，如商業(yè)提供休息、游覽、鍛煉、

市民休閑城市中心、片區(qū)

設(shè)施、運(yùn)動設(shè)施、文化交往，以及舉辦各種集

公園中心

設(shè)施等體文化活動的場所

城市公園類

具有一定的建筑特征

城市郊區(qū)、交通以商業(yè)設(shè)施為主，配備

主題公園和符號色彩，與商業(yè)設(shè)

要道大面積停車場地

施緊密結(jié)合

12

續(xù)表7.2.4

以文化設(shè)施和少量商根據(jù)不同工業(yè)區(qū)特點(diǎn)，

城市中心、城市

文化設(shè)施業(yè)設(shè)施為主，配備大廣改造成有特定風(fēng)格的

廣場附近

城市設(shè)施類場和停車場設(shè)施

城市郊區(qū)、交通配備交通站點(diǎn)和大型具有空間開敞、建筑標(biāo)

體育設(shè)施

要道停車場準(zhǔn)化的特征

城市繁華區(qū)、交服務(wù)設(shè)施齊全，有停車設(shè)施豪華、店堂典雅、

百貨店

通要道場地明快

居民區(qū)、交通要有一定面積的停車場

超級市場空間整潔、標(biāo)準(zhǔn)化

道、商業(yè)區(qū)地

大型綜合城鄉(xiāng)結(jié)合部、住有一定面積的停車場流線清晰，空間特征較

超市宅區(qū)、交通要道地為開敞

居民住宅區(qū)、主徒步購物5-7分鐘可到

便利店小巧、簡約、功能明確

干線公路邊達(dá)

商業(yè)服務(wù)類專業(yè)市場城鄉(xiāng)結(jié)合部、住有一定面積的停車場具有符號化的獨(dú)特空

(主題商城)宅區(qū)、交通要道地間形體

城市繁華區(qū)、交服務(wù)設(shè)施齊全，有停車具有專賣產(chǎn)品本身的

專賣店

通要道場地符號特征，風(fēng)格前衛(wèi)

中心商業(yè)區(qū)或城

有一定面積的停車場服務(wù)功能齊全，建筑形

購物中心鄉(xiāng)結(jié)合部的交通

地式多樣化

要道

倉儲式城鄉(xiāng)結(jié)合部、交設(shè)有較大規(guī)模的停車

空間較大、廠區(qū)式設(shè)計(jì)

商場通要道場

城市高新技術(shù)開

集中式服務(wù)設(shè)施齊全，有停車建筑形式將原工業(yè)區(qū)

發(fā)區(qū)、商務(wù)密集

辦公場地特點(diǎn)進(jìn)行合理利用

區(qū)

商務(wù)辦公類低密度城市郊區(qū)、交通服務(wù)設(shè)施齊全，有停車保持建筑生態(tài)性、環(huán)境

辦公要道場地優(yōu)美的特點(diǎn)

SOHO城市產(chǎn)業(yè)集聚服務(wù)設(shè)施齊全，有停車位于產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢地段，建

辦公區(qū)、商務(wù)密集區(qū)場地筑形式前衛(wèi)

7.3產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級類

7.3.1既有工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型類策劃應(yīng)結(jié)合國家戰(zhàn)略、區(qū)域戰(zhàn)略、城市戰(zhàn)略、市場競合關(guān)系等

外部條件統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)空間配置，帶動產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展。

7.3.2城市既有工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型類策劃方向主要包括文化創(chuàng)意類、教育科研類、科技研發(fā)類、

倉儲物流類四種類型，其功能定位宜符合表7.3.2的規(guī)定。

表7.3.2產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級類功能定位表

功能類型定位功能屬性特征具體分類

以創(chuàng)新思想、技巧和先進(jìn)技術(shù)等知識和智力密集型要產(chǎn)業(yè)型

文化創(chuàng)意類素為核心，通過一系列創(chuàng)造活動，引起生產(chǎn)和消費(fèi)環(huán)混合型

節(jié)的價(jià)值增值，為社會創(chuàng)造財(cái)富和提供廣泛就業(yè)機(jī)會，藝術(shù)型

13

具有鮮明文化形象并對外界產(chǎn)生一定吸引力的集生休閑娛樂型

產(chǎn)、交易、休閑、居住為一體的多功能園區(qū)地方特色型

向社會提供智力服務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)，主要包括科學(xué)研究、機(jī)制靈活型

專業(yè)技術(shù)服務(wù)、技術(shù)推廣、科技信息交流、科技培訓(xùn)、大學(xué)依托型

教育培訓(xùn)類技術(shù)咨詢、技術(shù)孵化、技術(shù)市場、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、科

技評估和科技鑒證等活動，同時(shí)滿足一定的教育功能，國有投資型

并為相關(guān)企業(yè)提供科學(xué)研究幫助及實(shí)驗(yàn)基地

電子產(chǎn)業(yè)園

以軟件、電子和信息技術(shù)科技型中小型企業(yè)為服務(wù)對

科技研發(fā)類象，為入孵企業(yè)提供研發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營場地和辦公方

高新科技生態(tài)園

面的服務(wù)，降低企業(yè)的創(chuàng)業(yè)成本和創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

在幾種運(yùn)輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類型貨運(yùn)服務(wù)型

的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也是有一定規(guī)

模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn)，同時(shí)生產(chǎn)服務(wù)型

倉儲物流類

為他人儲藏、保管貨物的商業(yè)營業(yè)活動，是現(xiàn)代化大

生產(chǎn)和國際、國內(nèi)商品貨物的流轉(zhuǎn)中一個(gè)不可或缺的商貿(mào)服務(wù)型

環(huán)節(jié)

綜合服務(wù)型

7.3.3既有城市工業(yè)區(qū)改造為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級類時(shí)，其必備型業(yè)態(tài)功能與選擇型業(yè)態(tài)功能宜符

合表7.3.3的規(guī)定。

表7.3.3產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級類業(yè)態(tài)選擇表

業(yè)態(tài)組合

功能定位類型

必備型產(chǎn)業(yè)及功能選擇型產(chǎn)業(yè)及功能

1.文化藝術(shù)（文藝創(chuàng)作、表演及演出場所，1.旅游、休閑娛樂（旅游服務(wù)、休閑娛

文化保護(hù)與文化服務(wù)、群眾文化服務(wù)、文樂服務(wù)）

化研究與文化社團(tuán)服務(wù)、文化藝術(shù)代理服2.信息管理（信息系統(tǒng)集成、信息技術(shù)

務(wù)）咨詢、數(shù)據(jù)分析、軟件業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)

2.新聞出版（新聞服務(wù)、書、報(bào)、刊出版發(fā)業(yè)等）

行，音像及電子出版物出版發(fā)行、圖書及3.軟件、網(wǎng)絡(luò)及計(jì)算機(jī)服務(wù)（軟件服務(wù)、

音像制品出租）網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、計(jì)算機(jī)服務(wù)）

文化創(chuàng)意類

3.媒體（廣播、電視、電影傳輸與服務(wù)）4.輔助服務(wù)（文化用品、設(shè)備及相關(guān)文

4.廣告會展（廣告、會展服務(wù)）化產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售、商務(wù)服務(wù)）

5.藝術(shù)品交易（藝術(shù)品拍賣服務(wù)、工藝品銷5.物流運(yùn)輸（倉儲、郵政、批發(fā)等）

售）

6.設(shè)計(jì)服務(wù)（建筑設(shè)計(jì)、城市設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)

計(jì)、服裝設(shè)計(jì)等）

7.游戲動漫(產(chǎn)品設(shè)計(jì)等)

1.研究與試驗(yàn)發(fā)展（基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究、1.信息服務(wù)（研發(fā)設(shè)計(jì)、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、

試驗(yàn)發(fā)展）科技咨詢、科技交流、數(shù)據(jù)處理等）

2.專業(yè)技術(shù)服務(wù)（氣象服務(wù)、地震服務(wù)、海2.公共服務(wù)（教育、體育場、文化館、

教育培訓(xùn)類洋服務(wù)、測繪服務(wù)、技術(shù)檢測、工程技術(shù)圖書館、公園等）

與規(guī)劃管理、工程管理服務(wù)、工程勘察設(shè)3.商業(yè)服務(wù)（商業(yè)餐飲、文化娛樂、其

計(jì)等）他服務(wù)業(yè)等）

3.科研服務(wù)（大學(xué)院校、國家級工程研究中4.傳媒服務(wù)（印刷、出版、新聞廣播、

14

心、國家工程實(shí)驗(yàn)室、國家認(rèn)定的企業(yè)技通訊郵電、廣告等）

術(shù)中心、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)

中心、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)中心、科研中試基

地、實(shí)驗(yàn)基地建設(shè)等）

4.產(chǎn)業(yè)孵化（中小企業(yè)科技成果孵化服務(wù)、

人才創(chuàng)業(yè)服務(wù)等）

5.教育培訓(xùn)（提供培訓(xùn)計(jì)劃、課程）

1.信息處理與服務(wù)（物聯(lián)網(wǎng)研發(fā)、計(jì)算機(jī)中1.咨詢服務(wù)（咨詢、培訓(xùn)、法律、會展、

心、信息中心、咨詢公司）產(chǎn)品展示、人才服務(wù)平臺等）

2.信息處理設(shè)備（信息系統(tǒng)集成、信息技術(shù)2.輔助服務(wù)（設(shè)備租賃、維修與維護(hù)）

咨詢、數(shù)據(jù)分析、軟件業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)、3.傳媒服務(wù)（印刷、出版、新聞廣播、

硬件制造、產(chǎn)品開發(fā)等）通訊郵電、廣告等）

3.軟件研發(fā)（嵌入式軟件、通用型軟件、通4.產(chǎn)業(yè)孵化（中小企業(yè)科技成果孵化服

用行業(yè)軟件、復(fù)雜行業(yè)軟件）務(wù)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)孵化、人才創(chuàng)業(yè)服務(wù)等）

4.專業(yè)服務(wù)（程序設(shè)計(jì)、系統(tǒng)故障查詢等）5.運(yùn)輸（倉儲、郵政、批發(fā)等）

5.教育培訓(xùn)（提供培訓(xùn)計(jì)劃、課程）

科技研發(fā)類6.統(tǒng)合系統(tǒng)（工業(yè)市場等）

7.環(huán)境管理（環(huán)境監(jiān)測等）

8.環(huán)保設(shè)備制造（公共環(huán)衛(wèi)、污水處理、空

氣凈化、固廢處理、噪音防治、環(huán)境監(jiān)測、

消毒防腐、節(jié)能降耗、環(huán)衛(wèi)清潔、環(huán)保材

料及藥劑）

9.生物醫(yī)藥（生物醫(yī)學(xué)、制藥、基因工程、

疫苗、生物診斷試劑研究等）

10.產(chǎn)品生態(tài)設(shè)計(jì)（生態(tài)識別、診斷、綠色

產(chǎn)品開發(fā)等）

1.綜合功能（集約功能、信息交易功能、輔1.電子商務(wù)（國際物流、品牌物流等）

助服務(wù)功能）2.（公共交通、航空、鐵路、水上、管

2.集中倉儲功能（中轉(zhuǎn)倉庫、存儲倉庫等）道運(yùn)輸?shù)龋?/p>

3.配送中心（裝卸、搬運(yùn)、包裝、配送加工3.輔助服務(wù)（設(shè)備租賃、維修與維護(hù)）

功能、多式聯(lián)運(yùn)功能等）

倉儲物流類

4.物流中心（流通加工、配送、信息平臺等）

5.信息管理（貨物信息系統(tǒng)集成、信息技術(shù)

咨詢、數(shù)據(jù)分析、在線追蹤等）

5.停車場功能

6.裝卸搬運(yùn)和其他運(yùn)輸服務(wù)

7.3.4城市既有工業(yè)區(qū)改造為文化創(chuàng)意類、教育科研類、科技研發(fā)類、倉儲物流類四種類

型時(shí)，各類型的選址及設(shè)施配置宜符合表7.3.4的規(guī)定。

表7.3.4產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級類選址、設(shè)施及特點(diǎn)表

功能定位類型具體分類選址設(shè)施特點(diǎn)

服務(wù)設(shè)施齊全，獨(dú)立型，產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展相對

城市中心、片區(qū)

如商業(yè)設(shè)施、運(yùn)成熟，產(chǎn)業(yè)鏈相對完整；依

文化創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)型中心、大學(xué)依托、

動設(shè)施、文化設(shè)托型，依托高校發(fā)展，形成

開發(fā)區(qū)依托

施等了一定的產(chǎn)業(yè)鏈條

15

依托科技園區(qū)，并結(jié)合園區(qū)

混合型內(nèi)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展文

化產(chǎn)業(yè)

藝術(shù)型創(chuàng)作型園區(qū)，原創(chuàng)能力強(qiáng)

主要滿足當(dāng)?shù)鼐用窦巴鈦?/p>

休閑娛樂型

游客的文化消費(fèi)需求

地方特色型具有主題特色的設(shè)定

以連鎖化、民營化、總部獨(dú)

機(jī)制靈活型棟為主的商業(yè)用地性質(zhì)的

以教育設(shè)施、研科技園區(qū)

城市市區(qū)、城市究設(shè)施、孵化中以產(chǎn)學(xué)研結(jié)合為重點(diǎn)突破

教育培訓(xùn)類大學(xué)依托型

郊區(qū)、大學(xué)城心為主，配備大口，產(chǎn)業(yè)鏈上下互動為主

面積停車場地以政府為投資主體，建立和

國有投資型配套公共技術(shù)服務(wù)平臺、研

究所等

統(tǒng)合信息處理與服務(wù)、信息

處理設(shè)備、軟件研發(fā)、專業(yè)

服務(wù)、教育培訓(xùn)、系統(tǒng)電子

電子產(chǎn)業(yè)園商務(wù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、微

服務(wù)設(shè)施齊全，

城市市區(qū)、城市電子和軟件研發(fā)等為核心，

信息技術(shù)類配備大面積停

郊區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城以孵化培育中小型科技企

車場地

業(yè)為主

利用科技來使得生態(tài)園具

高新科技生態(tài)園有吸引力，起到科技農(nóng)業(yè)示

范效應(yīng)，發(fā)揮推廣作用

主要服務(wù)于國際性或區(qū)域

性物流運(yùn)輸及轉(zhuǎn)換，如空港

貨運(yùn)服務(wù)型

物流園區(qū)、海港物流園區(qū)、

基礎(chǔ)設(shè)施（倉儲