戴德梁行：杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地項(xiàng)目發(fā)展策略研究中期報(bào)告2-2

Page119酒店物業(yè)杭州酒店市場(chǎng)宏觀分析酒店市場(chǎng)分析工程地塊類(lèi)似區(qū)域酒店市場(chǎng)分析 初步定位建議工程地塊3公里內(nèi)酒店市場(chǎng)分析 工程地塊酒店需求分析定位建議及體量建議

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Page120 對(duì)本工程啟示杭州高星級(jí)酒店主要集中在市中心商務(wù)商業(yè)區(qū)和景區(qū)內(nèi)。近年來(lái)高星級(jí)及經(jīng)濟(jì)型酒店為市場(chǎng)主要供給。未來(lái)將保持這一趨勢(shì)。高星級(jí)酒店以旅游客居多，三星級(jí)酒店客戶(hù)結(jié)構(gòu)比較平均，經(jīng)濟(jì)型酒店商務(wù)客略多于旅游客。由于區(qū)域不同會(huì)造成客戶(hù)結(jié)構(gòu)不同，故須分區(qū)域分析。 布局情況：杭州高星級(jí)〔4星5星〕酒店主要集中在上城、下城、西湖這三個(gè)市中心區(qū)。其中又主要集中在湖濱、黃龍、慶春、武林四個(gè)商務(wù)商業(yè)中心內(nèi)。 歷年供給：2000年及以前以高星級(jí)酒店和三星級(jí)酒店為主。2001-2002年酒店整體供給趨緩。2003-2005年酒店整體供給提速。五星級(jí)酒店集中上市，經(jīng)濟(jì)型酒店開(kāi)始開(kāi)展。2006-2007年經(jīng)濟(jì)型酒店供給頂峰。高星級(jí)酒店供很少，僅07年有一棟四星供給。 未來(lái)供給2008－2010年高星級(jí)酒店將集中供給，經(jīng)濟(jì)型酒店繼續(xù)大規(guī)模供給，三星級(jí)及以下酒店供給較少。 經(jīng)濟(jì)型酒店入住率最好。 入住率： 杭州酒店業(yè)穩(wěn)步開(kāi)展，其市場(chǎng)入住率水平呈現(xiàn)平穩(wěn)開(kāi)展態(tài)勢(shì)。 在星級(jí)酒店中，高星級(jí)酒店整體入住率高于三星級(jí)及以下酒店。四星級(jí)酒店高于五星級(jí)酒店。 經(jīng)濟(jì)型酒店入住率最高，由于客戶(hù)檔次類(lèi)似，對(duì)三星級(jí)及以下酒店造成較大沖擊。 價(jià)格特征： 三星級(jí)及以下酒店價(jià)格呈下降趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格下降。高星級(jí)酒店價(jià)格略微上調(diào)。 客戶(hù)特征：其中由于高星級(jí)酒店分布景區(qū)沿線(xiàn)，故以旅游客居多。三星級(jí)及以下酒店客戶(hù)結(jié)構(gòu)比較平均，旅游客及商務(wù)客對(duì)該檔次酒店沒(méi)有明顯偏好。經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)商務(wù)客的吸引力略大于旅游客。 Page121杭州酒店市場(chǎng)總結(jié)對(duì)本工程啟示黃龍為商務(wù)區(qū)，其功能定位與本工程局部類(lèi)似；武林為商業(yè)商務(wù)區(qū)，與本項(xiàng)目定位類(lèi)似；濱江為遠(yuǎn)離市中心的新城區(qū)域，與本工程目前開(kāi)展情況類(lèi)似。在各類(lèi)似區(qū)域中，經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率均高于星級(jí)酒店，四星級(jí)酒店的入住率均領(lǐng)跑星級(jí)酒店。各檔次酒店價(jià)格與區(qū)位的優(yōu)劣有關(guān)，除此還與區(qū)域內(nèi)的供需情況有關(guān)。商務(wù)區(qū)內(nèi)酒店以商務(wù)客居多，商務(wù)商貿(mào)區(qū)內(nèi)酒店以旅游客居多。 Page122 歷年供給：2000年以前僅2家高星級(jí)酒店。01年新增一家四星酒店，03年后經(jīng)濟(jì)型酒店開(kāi)始開(kāi)展。類(lèi)似區(qū)域酒店市場(chǎng)總結(jié) 入住率：經(jīng)濟(jì)型酒店入住率高于星級(jí)酒店。星級(jí)酒店中，四星酒店的入住率最高。 價(jià)格特征：高星級(jí)酒店價(jià)格略低于全市平均。經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格與全市經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格相當(dāng)。 客戶(hù)特征：由于黃龍是商務(wù)區(qū)，成心商務(wù)客為主。經(jīng)濟(jì)型酒店商務(wù)客最多。 歷年供給：2000年以前均為高星級(jí)酒店。2000－2005由于出讓地塊 較少無(wú)酒店供給。2006－2007年經(jīng)濟(jì)型酒店集中供給。 入住率：經(jīng)濟(jì)型酒店入住率高于星級(jí)酒店。星級(jí)酒店中，四星酒店入 住率最高。 價(jià)格特征：由于區(qū)位較好。各檔次酒店價(jià)格高于全市平均水平。 客戶(hù)特征：雖然武林地區(qū)并非景區(qū)，但杭州龐大的旅游市場(chǎng)和武林廣 場(chǎng)地處市中心的區(qū)位，使得旅游客占75％。 歷年供給：僅一家四星級(jí)酒店建于1995，其余均為經(jīng)濟(jì)型酒店。 入住率：四星級(jí)入住率高于全市平均水平，由于地區(qū)客戶(hù)園區(qū)以及無(wú) 其他高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)所造成。 價(jià)格特征：同樣原因四星級(jí)酒店價(jià)格高于全市水平。 客戶(hù)特征：旅游客戶(hù)比例較小，商務(wù)客比例較大，且大多來(lái)自于區(qū)位 內(nèi)科技園區(qū)的商務(wù)客。說(shuō)明商務(wù)客選擇酒店存在就近偏好。黃龍武林濱江Page123123457881011111213

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149工程地塊01、盛泉假日酒店02、翔園賓館03、海外海賓館04、天麗商務(wù)大酒店05、寶依商務(wù)酒店06、新西萊大酒店07、好來(lái)凳大酒店08、新惠大酒店09、通信商務(wù)酒店10、眾安華納假日大酒店11、東方假日賓館12、升佳假日酒店13、唐人酒店14、美居商務(wù)酒店15、凱恩戴斯酒店16、星島酒店圖例三星級(jí)經(jīng)濟(jì)型及社會(huì)酒店工程周邊3公里范圍內(nèi)的酒店集中分布在西南部，道路交通條件相對(duì)便利的區(qū)域。 工程地塊 3公里范圍杭州市區(qū)圖工程地塊周邊酒店分布情況對(duì)本工程啟示存在，三星級(jí)酒店市場(chǎng)受到?jīng)_擊。市場(chǎng)表現(xiàn)低于全市平均水平。區(qū)域內(nèi)沒(méi)有高星級(jí)酒店供應(yīng)，目前不存在競(jìng)爭(zhēng)。商務(wù)客本區(qū)域酒店主要客戶(hù)，也是本工程的目標(biāo)客戶(hù)。 歷年供給：2000年前僅一家3星級(jí)酒店，06年新增加一家3星酒店。2005－2006年經(jīng)濟(jì)型及民間酒店開(kāi)始大規(guī)模供給。 由于區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的 入住率： 06、07年酒店入住率開(kāi)始呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 三星級(jí)酒店入住率水平偏低，平均為42%。這是由于區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型及社會(huì)酒店搶占了局部中底端客戶(hù)市場(chǎng)，對(duì)三星級(jí)及以下酒店造成沖擊。 經(jīng)濟(jì)型酒店入住率較高，平均為83％。區(qū)域內(nèi)中小民營(yíng)企業(yè)居多，對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店比較偏好。 價(jià)格特征： 三星級(jí)酒店價(jià)格明顯低于全市水平。雖然三星酒店供給不多僅2家，但市場(chǎng)需求也較低，造成價(jià)格低于全市水平。 經(jīng)濟(jì)型及民間酒店價(jià)格也略低于全市水平。區(qū)域內(nèi)該類(lèi)酒店供給較多。 客戶(hù)特征：由于工程地塊區(qū)域即遠(yuǎn)離景區(qū)又遠(yuǎn)離中心區(qū)域，故此區(qū)域酒店客戶(hù)中旅游客比例相對(duì)其他區(qū)域較小，商務(wù)客比例較大。主要來(lái)源于區(qū)域內(nèi)的中小型民營(yíng)企業(yè)。 Page124工程地塊周邊區(qū)域酒店市場(chǎng)總結(jié)杭州酒店市場(chǎng)宏觀分析酒店市場(chǎng)分析工程地塊類(lèi)似區(qū)域酒店市場(chǎng)分析 初步定位建議工程地塊3公里內(nèi)酒店市場(chǎng)分析 工程地塊酒店需求分析定位建議及體量建議

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Page125比較因素5星4星3星經(jīng)濟(jì)型市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益 客戶(hù)結(jié)構(gòu) 社會(huì)效益比較結(jié)果入住率競(jìng)爭(zhēng)分流運(yùn)營(yíng)本錢(qián)客房收益其他收益目標(biāo)客戶(hù)工程檔次

3 2 4 1 1 4 116213223215432432321141 3 4 1 418不同檔次酒店篩選評(píng)定注：上圖中的“1”、“2”、“3”、“4”、“5”代表該項(xiàng)在五類(lèi)中的排名，“比較結(jié)果”中的數(shù)值為該列數(shù)值之和。比較結(jié)果的數(shù)值越小，說(shuō)明其排名越靠前，即其可行性也越高。 入住率：從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果得知，經(jīng)濟(jì)型酒店入住率為94.24%，為所有酒店之最。 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度：指周邊競(jìng)爭(zhēng)工程對(duì)本工程構(gòu)成的威脅程度。 運(yùn)營(yíng)本錢(qián)：隨檔次增高而依次提升。 客房收益：從房?jī)r(jià)考慮。星級(jí)越高酒店房?jī)r(jià)收益越高。 其他收益：指相應(yīng)的配套收益。隨檔次增高而依次提升。 客戶(hù)結(jié)構(gòu)：本工程由于遠(yuǎn)離景區(qū)，故客戶(hù)大局部由商務(wù)客構(gòu)成，經(jīng)濟(jì)型酒店商務(wù)客最。 工程檔次：提升整個(gè)工程檔次的能力。星級(jí)越高對(duì)工程的規(guī)格檔次提升越高。 由上表可知，四星級(jí)在本工程中的可行性最高，應(yīng)選擇四星級(jí)酒店作為本工程酒店物業(yè)。 Page126杭州酒店市場(chǎng)宏觀分析酒店市場(chǎng)分析工程地塊類(lèi)似區(qū)域酒店市場(chǎng)分析 初步定位建議工程地塊3公里內(nèi)酒店市場(chǎng)分析 工程地塊酒店需求分析定位建議及體量建議

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Page127調(diào)研對(duì)象類(lèi)似地區(qū)域四星級(jí)酒店創(chuàng)意園區(qū)、商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)辦公樓調(diào)研方法調(diào)研目的現(xiàn)場(chǎng)勘察、資料統(tǒng)計(jì)、問(wèn)卷調(diào)查、電話(huà)訪(fǎng)談。針對(duì)四星級(jí)酒店，深入了解杭州目前已有四星級(jí)酒店內(nèi)高檔客房的經(jīng)營(yíng)、入住情況及客戶(hù)需求，尋求本工程的需求增長(zhǎng)空間。針對(duì)本工程產(chǎn)業(yè)定位，就創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)企業(yè)了解其對(duì)本工程四星級(jí)酒店的需求量與需求特征。

Page128浙江大酒店工程地塊創(chuàng)意園區(qū)黃龍商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓武林商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓杭州大酒店慶春商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓①目標(biāo)客戶(hù)——來(lái)源于企業(yè)。②補(bǔ)充客戶(hù)——來(lái)源于其他四星級(jí)酒店分流。 四星級(jí)酒店目標(biāo)客戶(hù)需求調(diào)研樣本選取本工程目標(biāo)客戶(hù)主要來(lái)源客戶(hù)對(duì)本工程四星級(jí)酒店需求意向度酒店類(lèi)型偏好

目標(biāo)客戶(hù)與其他客戶(hù)意向度為40%。該類(lèi)客戶(hù)對(duì)本工程地塊建造高級(jí)商務(wù)型酒店最為偏好?？偨Y(jié)注:詳細(xì)的調(diào)研數(shù)據(jù)分析見(jiàn)附件

Page1297%19%85%74%旅游客3%12%商務(wù)客會(huì)不確定不會(huì)71%51%19%13%13%8%2%5%19%商務(wù)客旅游客高級(jí)商務(wù)型會(huì)議會(huì)晤型餐飲宴會(huì)型休閑娛樂(lè)型純居住型 目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本工程的意向度為28%，其他客戶(hù)為7%；將不確定選項(xiàng)打入保險(xiǎn)系數(shù)50%，兩類(lèi)客戶(hù)加上權(quán)重得加權(quán)平均值，得綜合意向度為40%。14%10%

1%3%高級(jí)商務(wù)型會(huì)議會(huì)晤型餐飲宴會(huì)型休閑娛樂(lè)型純居住型

72%由于目標(biāo)客戶(hù)與其他客戶(hù)均以商務(wù)客為主，故對(duì)高級(jí)商務(wù)型酒店較為偏好。目標(biāo)客戶(hù)其他客戶(hù)其他客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)28%41%31%有不一定否杭州酒店市場(chǎng)宏觀分析酒店市場(chǎng)分析工程地塊類(lèi)似區(qū)域酒店市場(chǎng)分析 初步定位建議工程地塊3公里內(nèi)酒店市場(chǎng)分析 工程地塊酒店需求分析定位建議及體量建議

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Page130物業(yè)類(lèi)型四星級(jí)高級(jí)商務(wù)型酒店老廠(chǎng)房改造酒 店物業(yè)裙房客房部分體量建議2.5萬(wàn)㎡0.3萬(wàn)㎡Page131本工程四星級(jí)酒店體量建議本工程四星級(jí)酒店體量建議：我行根據(jù)大量的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),建立酒店物業(yè)定量測(cè)算模型;定量模型中本工程所涉及的行業(yè)企業(yè)數(shù)的增長(zhǎng)系數(shù)參照杭州市2003-2007年年鑒確定;定量模型中參考需求調(diào)研中不同區(qū)域客戶(hù)對(duì)本工程未來(lái)的平均意向度;定量模型中剔除本工程三公里范圍內(nèi)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)分流工程體量;具體定量模型見(jiàn)附件;最終建議開(kāi)發(fā)體量根據(jù)酒店物業(yè)定量測(cè)算模型,確定本工程酒店物業(yè)未來(lái)客房局部可開(kāi)發(fā)量約為2.5萬(wàn)平方米本工程四星級(jí)酒店定位建議：四星級(jí)高級(jí)商務(wù)型酒店;酒店類(lèi)型酒店名稱(chēng)客房總數(shù)*百平方米餐

飲面積

（㎡）平均餐飲面積

（㎡）高級(jí)商務(wù)型浙江文華大酒店17413.711.9杭州大廈32913.7浙江大酒店30710.1馬可波羅假日酒店19413.4新僑飯店3508.6本工程餐飲 面積配比 11.9 本工程餐飲 使用面積2,978平方米本工程酒店類(lèi)型建議——餐飲設(shè)施配比 *每百平方米客房建筑面積所配的餐飲使用面積根據(jù)杭州市高級(jí)商務(wù)型四星級(jí)酒店餐飲面積配比及本工程類(lèi)型定位，建議本工程酒店餐飲設(shè)施總面積 為2,978平方米。 Page132酒店類(lèi)型酒店名稱(chēng)客房總

數(shù)*百平方米會(huì)議

面積（㎡）平均會(huì)議面積

（㎡）高級(jí)商務(wù)型浙江文華大酒店1748.49.0杭州大廈3299浙江大酒店30711.9馬可波羅假日酒店1946.6新僑飯店3509.3本工程會(huì)議 面積配比 9.0 本工程會(huì)議 使用面積2,562平方米本工程酒店類(lèi)型建議——會(huì)議宴會(huì)面積配比 *每百平方米客房建筑面積所配套的會(huì)議宴會(huì)使用面積根據(jù)杭州市高級(jí)商務(wù)型四星級(jí)酒店會(huì)議面積配比及本工程類(lèi)型定位，建議本工程酒店會(huì)議宴會(huì)設(shè)施總 面積為2,562平方米。 Page133酒店類(lèi)型酒店名稱(chēng)客房總數(shù)*百平方米娛 樂(lè)面積（㎡）平均娛樂(lè)面積

（㎡）高級(jí)商務(wù)型浙江文華大酒店17411.614.1杭州大廈32913.9浙江大酒店30716.4馬可波羅假日酒店19415.3新僑飯店35013.9Page134本工程娛樂(lè) 面積配比 14.1本工程娛樂(lè)設(shè) 施總面積 3,528平方米資料來(lái)源:DTZConsultancy數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至?xí)r間:2007.07本工程酒店類(lèi)型建議——娛樂(lè)康健面積配比 *每百平方米客房建筑面積所配套的娛樂(lè)使用面積根據(jù)杭州市高級(jí)商務(wù)型四星級(jí)酒店娛樂(lè)面積配比及本工程類(lèi)型定位，建議本工程酒店娛樂(lè)設(shè)施總面積 為3,528平方米。物業(yè)功能客房餐飲會(huì)議宴會(huì)娛樂(lè)健康客房部分體量建議2.5萬(wàn)㎡0.3萬(wàn)㎡0.3萬(wàn)㎡0.4萬(wàn)㎡酒店總體量3.4萬(wàn)㎡本工程四星級(jí)酒店體量總結(jié)本工程四星級(jí)商務(wù)酒店的建議總體量為3.4萬(wàn)平方米 Page135配套面積客房面積會(huì)議中心宴會(huì)廳中餐廳西餐廳健身中心網(wǎng)球場(chǎng)桑拿按摩室游泳池咖吧/茶室浙江文華大酒店杭州五洋賓館杭州大酒店杭州大廈浙江大酒店納德大酒店杭州香溢大酒店馬可波羅假日酒店新僑飯店新金山大酒店本項(xiàng)目建議Page136杭州四星級(jí)高級(jí)商務(wù)型酒店配套酒店配套建議Page137②④③⑥⑤

案例分析—上?；▓@飯店老建筑改建上?；▓@飯店老建筑新建筑1926年：法國(guó)俱樂(lè)部建成1985年：花園飯店〔上?！彻こ涕_(kāi)工， 開(kāi)始了對(duì)老建筑的改建。1989年：花園飯店〔上?！晨⒐?，老 建筑被建為大堂、咖啡廳、 多功能宴會(huì)廳及商務(wù)中心。1990年：花園飯店〔上?！痴介_(kāi)業(yè)。老建筑34562編號(hào)

1655050403530302060404030403030206.196.196.196.1995707067康乃馨廳 百合廳 蘭花廳 菖蒲廳130901801006.03320茉莉花廳劇場(chǎng)式 550坐式 350 容量〔人〕立式課桌式 600300 高度〔m〕 7.69 面積〔㎡〕 625宴會(huì)廳名 百花廳2樓平面圖大堂大堂酒吧1樓效果圖

商務(wù)中心

①改建后對(duì)本工程借鑒改建廠(chǎng)房位置面積高度清砂工部〔南北項(xiàng)〕東文路以南3116㎡12.77m可建設(shè)成四星級(jí)酒店的裙房局部，為酒店提供功能配套。利用廠(chǎng)房建筑內(nèi)部開(kāi)闊和層高較高等特點(diǎn)，改建成大面積的宴會(huì)廳。 Page138Page139本工程產(chǎn)品定位四星酒店物業(yè)大寧福朋喜來(lái)登 集團(tuán)酒店 1250 62－69 3.2 200客戶(hù)調(diào)研 1450 53－63 3.3 150花園飯店 1566

67－74

3.4 90杭州四星級(jí) 酒店平均 1300 54－63 3 77本工程建 議 1400 57-66 3.3 135客戶(hù)需求案例借鑒市場(chǎng)供給

建筑指標(biāo)：結(jié)合杭州四星級(jí)商務(wù)酒店、類(lèi)似案例酒店和客戶(hù)需求三方面因素，得到最后對(duì)本的產(chǎn)品定位。

標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡單元分割建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)層層高

車(chē)位杭州酒店市場(chǎng)宏觀分析酒店市場(chǎng)分析工程地塊類(lèi)似區(qū)域酒店市場(chǎng)分析 初步定位建議工程地塊3公里內(nèi)酒店市場(chǎng)分析 工程地塊酒店需求分析定位建議及體量建議

酒店管理公司訪(fǎng)談

Page140Page141酒店管理公司訪(fǎng)談戴斯、洲際、主要有四季和皇冠假日、豪生、麗晶，假日、快天天、另有里捷假日速8等茲-卡爾頓、Staybridge皮艾爾Suites索菲特爾、麗豪、勞沃特富豪爾、諾富特等7個(gè)核心品牌君悅、柏悅商貿(mào)威斯汀、希爾頓、香格里拉、凱悅、瑞吉、康拉德喜來(lái)登、(Conrad)、福鵬喜斯堪的克來(lái)登、(Scandic)至尊金選、W萬(wàn)豪、麗嘉、萬(wàn)麗、萬(wàn)怡圣達(dá)特洲際四季富豪國(guó)際雅高香格里拉凱悅希爾頓喜達(dá)屋萬(wàn)豪國(guó)際國(guó)內(nèi)開(kāi)元國(guó)際酒店管理公司南苑飯店管理粵海國(guó)際酒店管理〔中國(guó)〕浙江世貿(mào)飯店管理級(jí)酒店，3900余套房間6家四、五星級(jí)19家四、五星酒店四、五星級(jí)商務(wù)酒店14家，客房數(shù)接近3500間連鎖經(jīng)營(yíng)著22家酒店和超過(guò)6000間客房暫無(wú)對(duì)本工程意向不確定擁有酒店品牌暫無(wú)暫無(wú)暫無(wú)不確定不確定暫無(wú)暫無(wú)暫無(wú)暫無(wú)不確定不確定暫無(wú)擁有酒店品牌對(duì)本工程意向Page142公寓式酒店公寓式酒店市場(chǎng)分析杭州公寓式酒店宏觀市場(chǎng)分析工程地塊公寓式酒店需求分析定位建議及體量建議

Page143 可有小業(yè)主自行管理。 相比較酒店，酒店式公寓提供家居式 的建筑布局，酒店式的管理效勞。租 賃價(jià)格也遠(yuǎn)低于酒店；租賃周期一般 較長(zhǎng)。目前杭州市沒(méi)有公寓式酒店供給，均為出售或租售混合的酒店式公寓。本工程地塊由于無(wú)法出售，故只能做公寓式酒店產(chǎn)品。以下章節(jié)分析杭州酒店式公寓市場(chǎng)，來(lái)為本工程公寓式酒店定位提供支撐。 Page144公寓式酒店

不能零星出售，只是出租，側(cè)重居住功 能，同時(shí)可能還兼顧辦公； 產(chǎn)權(quán)為40年。 有酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。酒店式公寓

可以零星出售產(chǎn)權(quán)給小業(yè)主，側(cè)重投 資功能，兼居住功能。 產(chǎn)為50年或70年。 可由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，也公寓式酒店和酒店式公寓區(qū)分Page14501、丁香公寓02、財(cái)富中心03、海外海賓館04、沁園05、名玨商務(wù)公寓06、東方金座07、龍禧硅谷酒店廣場(chǎng)08、新惠大酒店09、世貿(mào)麗晶城EAC10、西子中心11、紫金商務(wù)城12、鈦合國(guó)際集中分布在商務(wù)區(qū)——杭州酒店式公寓集中分布在黃龍、武林、湖濱等商務(wù)商貿(mào)區(qū)內(nèi)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近有零星分布——濱江區(qū)的杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)也有公寓式酒店供給。工程地塊周?chē)鷽](méi)有酒店式公寓分布。12345678911

1210工程地塊杭州酒店式公寓分布情況杭州酒店式公寓市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)表現(xiàn)：杭州酒店式公寓起步較晚，2004年開(kāi)始供給。酒店式公寓憑借其小戶(hù) 價(jià)格走勢(shì)：杭州酒店式公寓價(jià)格上漲較快，自2004年2季度至2007年2季度，平均季度上漲5%。2006年至今由于房地產(chǎn)宏觀整體形勢(shì)開(kāi)展較好，導(dǎo)致了酒店式公寓整體價(jià)格不斷上揚(yáng)。 租金走勢(shì)：杭州酒店式公寓租金整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。2006-2007年陸續(xù)有多個(gè)酒店式公寓入市,平均市場(chǎng)租金在100-130元/月/平方米。 入住率：有酒店公司經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓只有財(cái)富中心和龍禧兩家,保持著80%以上的入住率。無(wú)酒店公司經(jīng)營(yíng)的物業(yè)明顯比有酒店公司經(jīng)營(yíng)的物業(yè)入住率低。 未來(lái)供給：杭州未來(lái)酒店式公寓供給面積在25萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)供給時(shí)間集中在2008、2009、2010年。酒店式公寓未來(lái)供給區(qū)域集中在中心城區(qū)及錢(qián)江新城、濱江區(qū)等區(qū)域。 Page146型、低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為長(zhǎng)期投資和自住的優(yōu)良物業(yè)，其銷(xiāo)售和租賃市場(chǎng)始終處于平穩(wěn)狀態(tài)。 酒店式公寓市場(chǎng)表現(xiàn)良好。未來(lái)供給主要集中在錢(qián)江新城和濱江，本工程區(qū)域內(nèi)未來(lái)并無(wú)供給。有酒店管理公司經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于無(wú)酒店管理公司經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓。對(duì)本工程啟示公寓式酒店市場(chǎng)分析杭州公寓式酒店宏觀市場(chǎng)分析工程地塊公寓式酒店需求分析定位建議及體量建議

Page14783%8%4%5%商務(wù)散客〔10人以下〕商務(wù)團(tuán)〔10人以上〕旅游散客航空及其他時(shí)間接受度酒店式公寓入住客戶(hù)中91%為商務(wù)客。91%酒店式公寓的入住客戶(hù)能夠接受到達(dá)工作地點(diǎn)的距離為3公里之內(nèi)。 工程地塊公寓式酒店需求來(lái)源分析杭州酒店公寓式入住客戶(hù)構(gòu)成 酒店式公寓客戶(hù)來(lái)源主要為附近3公里 內(nèi)寫(xiě)字樓商務(wù)客。 9% 3公里內(nèi) 3公里以上 91%工程地塊周邊3公里內(nèi)目前沒(méi)有寫(xiě)字樓，故該工程公寓式酒店需求主要來(lái)源于工程自身寫(xiě)字樓商務(wù)客以及工程周邊3公里內(nèi)商務(wù)客。 Page148Page149有19%不一定48%否33%確定有公寓式酒店需求的占19%，在不確定的48%中打入調(diào)整系數(shù)50%，推導(dǎo)有24%的企業(yè)確定有需求，確定有需求比例為43%。目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本工程公寓式酒店意向度目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本工程公寓式酒店意愿情況分析

報(bào)告框架公寓式酒店市場(chǎng)分析杭州公寓式酒店宏觀市場(chǎng)分析工程地塊公寓式酒店需求分析定位建議及體量建議

Page150物業(yè)類(lèi)型公寓式酒店體量建議3.1萬(wàn)㎡Page151本工程公寓式酒店體量建議本工程公寓式酒店體量建議：我行根據(jù)大量的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),建立公寓式酒店物業(yè)定量測(cè)算模型;定量模型中本工程所涉及的行業(yè)企業(yè)數(shù)的增長(zhǎng)系數(shù)參照杭州市2003-2007年年鑒確定;定量模型中參考需求調(diào)研中不同區(qū)域客戶(hù)對(duì)本工程未來(lái)的平均意向度;定量模型中剔除本工程SOHO以及LOFT的競(jìng)爭(zhēng)分流。;具體定量模型見(jiàn)附件;最終建議開(kāi)發(fā)體量根據(jù)公寓式酒店物業(yè)定量測(cè)算模型,確定本工程公寓式酒店物業(yè)未來(lái)客房總體可開(kāi)發(fā)量約為3.1萬(wàn)平方米,本工程產(chǎn)品定位公寓式 酒店 物業(yè)

案例借鑒上海公寓式酒 店平均 1125 64－72 3.2 90

標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡單元分割建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)層層高 車(chē)位本工程建 議 850 55-66 3.2 85客戶(hù)需求

客戶(hù)調(diào)研 662 54－64 3.2 97 市場(chǎng)供給杭州酒店式 公寓平均 838 55－67 3.3 80

建筑指標(biāo)：結(jié)合杭州酒店式公寓和客戶(hù)需求兩方面因素，得到最后對(duì)本的產(chǎn)品定位。由于本工程為綜合工程，工程內(nèi)其他物業(yè)已提供了大量購(gòu)物、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)等配套設(shè)施，故本項(xiàng) 目公寓式酒店只需配備能提供早餐功能餐飲配套即可。 Page15294%4%2%88%10%2%0%20%40%60%100% 80%一房三房 二房供給需求90％一房100％2％8％合計(jì)三房二房本工程房型配比本工程建議：本工程房型配比以一房為主，約占90％，配以少量的二、三房房型，比重不超過(guò)10％。 Page153客戶(hù)需求：通過(guò)住戶(hù)訪(fǎng)談，發(fā)現(xiàn)普遍需求的房型仍然集中在一房，占了91％，二房的需求到達(dá)了9％?，F(xiàn)有供給：杭州目前的公寓式酒店，以一房供給為主，占了94％，局部物業(yè)有少量二房或三房的房型。

公寓式酒店房型配比公寓式酒店房型供需情況Page154設(shè)施內(nèi)容空調(diào)微波爐冰箱洗衣機(jī)〔具備烘干設(shè)備〕寬帶上網(wǎng)影碟機(jī)衛(wèi)星電視高檔配套家具熨斗及燙衣板個(gè)人保險(xiǎn)箱爐具國(guó)內(nèi)國(guó)際長(zhǎng)途是否建議配備

是 是 是 是 是 是 可選 是 可選 可選 是 是高檔床上用品公寓式酒店客房設(shè)施建議工程背景研究//酒店/公寓式酒店市場(chǎng)分析酒店/公寓式酒店物業(yè)定位商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)物業(yè)定位辦公市場(chǎng)分析辦公物業(yè)定位物業(yè)組合及總體布局建議分期開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略建議 財(cái)務(wù)分析

Page155機(jī)遇與挑戰(zhàn)分析 工程開(kāi)展驅(qū)動(dòng)力研究 工程總體定位工程可開(kāi)展物業(yè)分析文化娛樂(lè)市場(chǎng)分析文化娛樂(lè)物業(yè)定位相關(guān)案例借鑒第一階段文化娛樂(lè)宏觀市場(chǎng)分析 對(duì)杭州文化娛樂(lè)市場(chǎng)的界定分布狀況分析經(jīng)營(yíng)狀況分析居民需求分 析非居民需求 分析需求市場(chǎng)分析供給市場(chǎng)分析市場(chǎng)飽和度分析 本工程文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)定位 本工程文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)定量 案例借鑒 本工程文化娛樂(lè)產(chǎn)品建議 Page156Page157 對(duì)杭州文化娛樂(lè)市場(chǎng)的界定針對(duì)目前杭州市場(chǎng)上所出現(xiàn)的文化娛樂(lè)產(chǎn)品，我行進(jìn)行了歸類(lèi)，大致可以分為文化類(lèi)產(chǎn)品和娛樂(lè)類(lèi)產(chǎn)品，我行將在下面的物業(yè)市場(chǎng)分析內(nèi)詳細(xì)的分析論證此兩大類(lèi)物業(yè)方向的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，并分析其與本工程地塊的適應(yīng)性，以確定本工程文化娛樂(lè)物業(yè)的開(kāi)展類(lèi)型〔本局部只分析杭州文化類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)，而娛樂(lè)市場(chǎng)將在商業(yè)局部中做詳細(xì)介紹〕。 博物館/展覽館 藝術(shù)類(lèi)場(chǎng)館〔如演 藝中心、美術(shù)館、音樂(lè)廳等〕科技文化場(chǎng)館〔如科技中心、文化館、圖書(shū)館等〕影劇院健身房量販KTV室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)酒吧SPA/瑜伽館兒童游藝樂(lè)園游藝廳網(wǎng)吧其他文化類(lèi)娛樂(lè)類(lèi)文化娛樂(lè)產(chǎn)品文化娛樂(lè)宏觀市場(chǎng)分析

對(duì)杭州文化娛樂(lè)市場(chǎng)的界定分布狀況分析經(jīng)營(yíng)狀況分析居民需求分 析非居民需求 分析需求市場(chǎng)分析供給市場(chǎng)分析市場(chǎng)飽和度分析 本工程文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)定位 本工程文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)定量 案例借鑒 本工程文化娛樂(lè)產(chǎn)品建議 Page158杭州整體消費(fèi)水平分析收入、消費(fèi)增長(zhǎng)水平分析：?從居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，人們的生活已由生活型逐漸 向享受型轉(zhuǎn)換，娛樂(lè)教育文化類(lèi)的消費(fèi)支出在不斷升 高，但是隨著整體宏觀環(huán)境的起落，娛樂(lè)教育文化類(lèi) 支出的增長(zhǎng)水平也有大幅的起落。?從2000年到2007年杭州居民收入消費(fèi)水平來(lái)看，杭 州居民的消費(fèi)能力在增強(qiáng)，尤其是在2002年后，人 均消費(fèi)水平急速增長(zhǎng)，并在05年超過(guò)了收入的增長(zhǎng)水 平，跨入了消費(fèi)型城市之列；?05年之后，消費(fèi)增長(zhǎng)速度開(kāi)始回落，步伐放慢。

Page15920.0%15.0%10.0% 5.0% 0.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年收入增長(zhǎng)率消費(fèi)增長(zhǎng)率35%30%25%20%15%10% 5% 0%25.0%

40%2001年2002年2003年2004年2005年2006年消費(fèi)增長(zhǎng)率娛樂(lè)教育文化類(lèi)支出增長(zhǎng)率娛樂(lè)教育文化類(lèi)消費(fèi)水平分析錢(qián)塘江西湖 5公里范圍圈工程地塊博物館展覽館藝術(shù)類(lèi)場(chǎng)館科技文化場(chǎng)館

Page160 杭州文化類(lèi)產(chǎn)品分布圖從分布圖上看出，杭州文化類(lèi)場(chǎng)館目前主要集中在景區(qū)環(huán)西湖一帶，另有少局部那么分散在特定的幾個(gè)景點(diǎn)上，如運(yùn)河博物館、茶葉博物館等。在本工程周邊5公里范圍內(nèi)，除了有京杭大運(yùn)河博物館外，暫無(wú)其他文化類(lèi)場(chǎng)館，市場(chǎng)空白較大。文化藝術(shù)場(chǎng)館根本為政府投資建設(shè)，具有社會(huì)公益性質(zhì)，從目前經(jīng)營(yíng)情況看，不具備盈利性。文化藝術(shù)場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀根本為政府財(cái)政扶持，小局部收入來(lái)源于場(chǎng)館出租、門(mén)票收入及紀(jì)念品銷(xiāo)售等。文化藝術(shù)場(chǎng)館是城市繁榮文化事業(yè)、開(kāi)展文化產(chǎn)業(yè)的根底設(shè)施，隨著物質(zhì)生活到達(dá)某個(gè)高度，人們心中對(duì)精神藝術(shù)追求將日益加強(qiáng)，文化藝術(shù)場(chǎng)館設(shè)置具備必要性。文化類(lèi)場(chǎng)館雖為非盈利性機(jī)構(gòu), 但其社會(huì)效應(yīng)不容無(wú)視。文化類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)狀況分析 博物/展覽館 土地市場(chǎng) 博物館以展出各類(lèi)藏品為主， 會(huì)有不定期的巡展，而展覽館 以舉辦各類(lèi)展覽為主； 其存在的目的是開(kāi)闊居民的文 化視野，一般收取低廉的票價(jià) 甚至免費(fèi)； 盈利能力差，靠政府財(cái)政補(bǔ) 助，屬于城市的形象工程； 效勞人群范圍廣，主要是全市 居民及局部來(lái)杭觀光旅游的游 客。此類(lèi)展館主要以政府財(cái)政支持為主，本身盈利性弱，居民重復(fù)消費(fèi)的比例低。 科技文化場(chǎng)館 商業(yè)市場(chǎng) 此類(lèi)場(chǎng)館教育意義較濃，主要 以增加居民的科學(xué)文化知識(shí)為 目的； 也屬于政府工程，但是吸引人 群的年齡跨度大，居民重復(fù)消 費(fèi)的比例較高。此類(lèi)場(chǎng)館對(duì)各年齡層都有一定的吸引力，屬群眾型場(chǎng)館。 Page161 藝術(shù)類(lèi)場(chǎng)館 杭州目前較具知名度的此類(lèi)場(chǎng) 館有浙江美術(shù)館、杭州西湖美 術(shù)館、浙江音樂(lè)廳、杭州劇院、 紅星劇院及各類(lèi)名人紀(jì)念館 等； 主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為承接各類(lèi)演出 和舉辦各種畫(huà)展； 效勞客群為有此類(lèi)愛(ài)好的居民 及對(duì)子女有這方面培養(yǎng)目標(biāo)的 家長(zhǎng)帶著孩子前來(lái)觀看； 各類(lèi)展覽及演出雖然較多，但 是整體檔次跟不上一線(xiàn)城市 〔上海、北京等〕。此類(lèi)場(chǎng)館是城市的文化高地，對(duì)少局部人產(chǎn)生吸引力，經(jīng)營(yíng)狀況比較平穩(wěn)。60%50%40%30%20%10% 0%音樂(lè)/美術(shù)類(lèi)博物/展覽館科技文化/圖書(shū)館票務(wù)收入財(cái)政撥款零售收入場(chǎng)租其他

文化類(lèi)產(chǎn)品收入來(lái)源分析收入來(lái)源分析：

100% 90% 80% 70%文化類(lèi)場(chǎng)館大都為政府公益工程，收益能力弱，收入來(lái)源主要依靠政府財(cái)政撥款。 租賃演出及展覽場(chǎng)地也是 場(chǎng)館收入的重要來(lái)源。藝術(shù)類(lèi)展覽及演出的票價(jià)因?yàn)樾谛”娕d趣人群而相對(duì)較高，是場(chǎng)館的一大經(jīng)濟(jì)來(lái)源。文化類(lèi)場(chǎng)館由于本身的公益性，因此其收入來(lái)源絕大多數(shù)都來(lái)自政府的財(cái)政撥款，少局部來(lái)源于自身的場(chǎng)租及其他收入。 Page162藝術(shù)類(lèi)場(chǎng)館科技文化場(chǎng)館工程區(qū)域未來(lái)供給分析

1.6萬(wàn)方規(guī)劃用地672畝集區(qū)體育館、區(qū)文化館、區(qū)圖書(shū)館和相關(guān)配套設(shè)施于一體的綜合性、現(xiàn)代化文體大樓 集體育、娛樂(lè)、生態(tài)休閑于一 體的體育公園下城區(qū)文化體育中心 城北體 育公園

面積35萬(wàn)方

功能業(yè)態(tài)集商務(wù)辦公、文化、娛樂(lè)、展覽、科技、購(gòu)物、休閑于一體的頂級(jí)文化活動(dòng)中心工程名稱(chēng) 西湖文 化廣場(chǎng)本工程

321 ?未來(lái)幾年，下城區(qū)的文化事業(yè)將有長(zhǎng)足的開(kāi)展，將出現(xiàn)三個(gè) 大型的集文化、體育、休閑等多種功能于一體的綜合活動(dòng)中 心； ?本工程周邊未來(lái)將有大型體育公園問(wèn)世，為防止重復(fù)建設(shè)所 造成的浪費(fèi)，工程地塊內(nèi)不建議設(shè)置體育類(lèi)場(chǎng)館。 區(qū)域未來(lái)供給的文化類(lèi)設(shè)施由于政府導(dǎo)向和功能業(yè) 態(tài)等因素，將對(duì)本工程適合打造的產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)生一 定影響。 Page163

藝術(shù)類(lèi)場(chǎng)館博物、展覽館科技文化場(chǎng)館優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)有助于城市功能配套的完善，提升新區(qū)整體品質(zhì)，具備較強(qiáng)的社會(huì)效益。有助于城市文化氣氛的提升，是城市文化的重要載體。宣傳城市文化的重要窗口，有利于市民及游客更快速的了解城市文化。博物館的設(shè)立可以豐富工程旅游資源。對(duì)旅游人流，特別是青少年游客的吸引性較為明顯，對(duì)區(qū)域初期的人氣帶動(dòng)效果較好。建設(shè)、運(yùn)營(yíng)本錢(qián)高，需要政府財(cái)政支持，盈利性不高，但是通過(guò)各種商演、培訓(xùn)、展覽等形式可以獲得一定的收入。前期建設(shè)需要政府全額財(cái)政投入，不具備盈利性。居民重復(fù)消費(fèi)的比例低。前期投入及后期運(yùn)營(yíng)本錢(qián)高。旅游吸引的時(shí)效性較短，游客重復(fù)旅游比例較低，但居民重復(fù)消費(fèi)的可能性較大。 Page164文化類(lèi)產(chǎn)品小結(jié)文化娛樂(lè)宏觀市場(chǎng)分析

對(duì)杭州文化娛樂(lè)市場(chǎng)的界定分布狀況分析經(jīng)營(yíng)狀況分析居民需求分 析非居民需求 分析需求市場(chǎng)分析供給市場(chǎng)分析市場(chǎng)飽和度分析 本工程文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)定位 本工程文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)定量 案例借鑒 本工程文化娛樂(lè)產(chǎn)品建議 Page165消費(fèi)習(xí)慣沒(méi)有（51%），有（49%）消費(fèi)場(chǎng)所偏好圖書(shū)館（40%），劇院/劇場(chǎng)（19%），博物館（19%），藝術(shù)類(lèi)場(chǎng)館（13%），科技文化場(chǎng)館（9%）消費(fèi)頻次（次/月）1-2次（78%），3-5次（15%），5次以上（7%）消費(fèi)原因個(gè)人愛(ài)好（39%），休閑場(chǎng)所（19%），價(jià)格低廉/免費(fèi)（14%），教育意義（13%），學(xué)校組織（12%），其他（3%）心理承受價(jià)位50元以下（52%），50-75元（25%），75-100元（18%），100-150元（4%），150元以上（1%）Page1660255075圖書(shū)館博物館藝術(shù)中心/劇院 展覽館其他居民需求消費(fèi)調(diào)研總結(jié)文化類(lèi)消費(fèi)調(diào)研杭州居民消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)開(kāi)展不確定，半數(shù)以上者會(huì)視工程的開(kāi)展前景而定；多數(shù)居民在文化類(lèi)產(chǎn)品中認(rèn)為圖書(shū)館最有吸引力，其次為劇場(chǎng)藝術(shù)中心類(lèi)；居民對(duì)文化類(lèi)產(chǎn)品的消費(fèi)金額接受度較低，集中在50元以下，但也不排除高額文化類(lèi)消費(fèi)。小結(jié)57%22%21%視情況而定會(huì)不會(huì)意向度調(diào)研工程類(lèi)型偏好Page167非居民需求消費(fèi)調(diào)研總結(jié)意向度調(diào)研期望文化項(xiàng)目類(lèi)型非居民消費(fèi)者對(duì)本工程的意向度大局部持觀望態(tài)度，也有超過(guò)四分之一的人群表示有確定意向；多數(shù)在杭的非居住居民消費(fèi)者對(duì)文化類(lèi)產(chǎn)品中的圖書(shū)館認(rèn)為最有吸引力，其次為藝術(shù)中心等；非居民并不是對(duì)所有的免費(fèi)工程感興趣，如果工程有吸引力，大局部還是愿意為此買(mǎi)單。小結(jié)57%28%15%視情況而定會(huì)不會(huì)422328401101030405020展覽館圖書(shū)館博物館

其他藝術(shù)中心/劇院文化娛樂(lè)宏觀市場(chǎng)分析

對(duì)杭州文化娛樂(lè)市場(chǎng)的界定分布狀況分析經(jīng)營(yíng)狀況分析居民需求分 析非居民需求 分析需求市場(chǎng)分析供給市場(chǎng)分析市場(chǎng)飽和度分析 本工程文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)定位 本工程文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)定量 案例借鑒 本工程文化娛樂(lè)產(chǎn)品建議 Page168 文化類(lèi)場(chǎng)館與本工程適應(yīng)性分析我行經(jīng)過(guò)對(duì)整個(gè)杭州市及工程周邊文化類(lèi)場(chǎng)館的現(xiàn)狀供給情況、現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)情況、未來(lái)供給及進(jìn)行了大量客戶(hù)需求調(diào)研后，建立本工程文化類(lèi)場(chǎng)館打分模型，以確定本工程適合的產(chǎn)品開(kāi)展方向；打分模型中選取：現(xiàn)狀供給狀況、同類(lèi)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、區(qū)域未來(lái)供給情況、短期內(nèi)帶動(dòng)區(qū)域人氣效果、提升區(qū)域整體形象效果、政府政策導(dǎo)向、交通區(qū)位條件、前期投入本錢(qián)、運(yùn)營(yíng)及管理本錢(qián)、客戶(hù)需求十大因素作為打分衡量依據(jù)，分值靠前的為優(yōu)先開(kāi)展方向。由以上分析得知，圖書(shū)館、美術(shù)及多功能演藝類(lèi)場(chǎng)館為本工程文化類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)展的重點(diǎn)方向之一。 Page169優(yōu)先開(kāi)展綜合分值

434159

686667020406080

美術(shù)館多功能演藝中心 科技館 展覽館 博物館圖書(shū)館圖書(shū)館展覽館博物館科技類(lèi)展館多功能演 藝中心美術(shù)館與本工程適應(yīng)性篩選本工程可開(kāi)展業(yè)態(tài)一站式文化 休閑中心優(yōu)先開(kāi)展：美術(shù)、多功能演藝中心等藝術(shù)類(lèi)展館，圖書(shū)館 本工程適宜開(kāi)展業(yè)態(tài)建議我行通過(guò)對(duì)杭州文化娛樂(lè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀供需分析、經(jīng)營(yíng)狀況分析、未來(lái)供給分析等篩選出適合本工程發(fā)展的產(chǎn)品方向如下： 文化類(lèi)場(chǎng)館?注：我行對(duì)圖書(shū)館進(jìn)行案例研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，相對(duì)純粹意義上的圖書(shū)館，一些融入了商業(yè)模式的書(shū)城/書(shū)吧更受中青年消費(fèi)者 的歡送，因此建議可將該業(yè)態(tài)納入商業(yè)設(shè)施中考慮。 Page170文化娛樂(lè)宏觀市場(chǎng)分析

對(duì)杭州文化娛樂(lè)市場(chǎng)的界定分布狀況分析經(jīng)營(yíng)狀況分析居民需求分 析非居民需求 分析需求市場(chǎng)分析供給市場(chǎng)分析市場(chǎng)飽和度分析 本工程文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)定位 本工程文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)定量 案例借鑒 本工程文化娛樂(lè)產(chǎn)品建議 Page171案例面積（㎡）調(diào)整系數(shù)修正后面積

（㎡）權(quán)重本項(xiàng)目參考面積

（㎡）區(qū)域成熟度經(jīng)濟(jì)因素人口規(guī)模上海多倫

美術(shù)館4,8001.21.61.22,0830.252,525臺(tái)北當(dāng)代

藝術(shù)館4,0001.31.31.31,8210.25OCAT當(dāng)代

藝術(shù)中心3,0001.10.81.13,0990.5Page172本工程未來(lái)文化類(lèi)場(chǎng)館體量預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)前提：首先選定目前國(guó)內(nèi)或國(guó)際上開(kāi)展經(jīng)營(yíng)成功的展館模擬本工程未來(lái)的開(kāi)展，通過(guò)各種系數(shù)修正類(lèi)比預(yù)測(cè)本工程未來(lái)文化類(lèi)場(chǎng)館的體量；假設(shè)本工程各項(xiàng)調(diào)整系數(shù)取值都為1；娛樂(lè)類(lèi)場(chǎng)館的體量歸入商業(yè)體量預(yù)測(cè)，在此不做單獨(dú)測(cè)算。美術(shù)類(lèi)展館體量預(yù)測(cè)：備注：OCAT與本工程所處的區(qū)域環(huán)境非常接近，且也是整個(gè)區(qū)域的創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)中心，案例相似度最高，因此權(quán)重值取最大0.5。案例面積（㎡）調(diào)整系數(shù)修正后面積

（㎡）項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展系數(shù)

本項(xiàng)目參考面積（㎡）區(qū)域成熟度周邊人口規(guī)模消費(fèi)能力浙江實(shí)驗(yàn)藝術(shù) 劇場(chǎng)8,6001.20.91.17,2390.98,043建議體量（㎡）合計(jì)（㎡）美術(shù)類(lèi)展館2,50010,500多功能演藝類(lèi)場(chǎng)館8,000Page173本工程未來(lái)文化類(lèi)場(chǎng)館體量預(yù)測(cè)多功能演藝類(lèi)場(chǎng)館體量預(yù)測(cè)：文化類(lèi)場(chǎng)館總體量：文化娛樂(lè)宏觀市場(chǎng)分析

對(duì)杭州文化娛樂(lè)市場(chǎng)的界定分布狀況分析經(jīng)營(yíng)狀況分析居民需求分 析非居民需求 分析需求市場(chǎng)分析供給市場(chǎng)分析市場(chǎng)飽和度分析 本工程文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)定位 本工程文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)定量 案例借鑒 本工程文化娛樂(lè)產(chǎn)品建議 Page174電子城美食城娛樂(lè)城電影城Page175案例借鑒OCAT當(dāng)代藝術(shù)中心OCAT當(dāng)代藝術(shù)中心〔OCT-LOFT的重要藝術(shù)載體〕：?OCT當(dāng)代藝術(shù)中心隸屬于何香凝美術(shù)館，它也是中國(guó)目前唯一一 所國(guó)家級(jí)的非盈利性當(dāng)代藝術(shù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)；?OCAT活動(dòng)以當(dāng)代視覺(jué)藝術(shù)為主體，輻射實(shí)驗(yàn)表演、音樂(lè)、影視 和多媒體等跨界領(lǐng)域，一方面進(jìn)行多層面的藝術(shù)交流活動(dòng)，另一 方面吸引海內(nèi)外賦有才華的藝術(shù)家，為他們的創(chuàng)作提供展示空間 和交流平臺(tái)；?OCAT室內(nèi)面積為3000多平方米，由辦公、OCAT國(guó)際藝術(shù)工作 室、主展廳、副展廳、作品倉(cāng)庫(kù)、多功能廳等區(qū)域構(gòu)成。OCT-LOFT首期南區(qū)平面圖

辦公區(qū)域 辦公區(qū)域 國(guó)際青年旅社 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)域

OCAT

當(dāng)代藝術(shù)中心 主展廳

辦公區(qū)域辦公區(qū)域辦公區(qū)域 購(gòu)物城配套商業(yè)面積 〔㎡〕 680電影放映廳面積 〔㎡〕 920劇場(chǎng)面積 〔㎡〕 7000總建筑面積 〔㎡〕 8600

案例借鑒浙江實(shí)驗(yàn)藝術(shù)劇場(chǎng)

浙江實(shí)驗(yàn)藝術(shù)劇場(chǎng)簡(jiǎn)介

?浙江實(shí)驗(yàn)藝術(shù)劇場(chǎng)處于濱江高教園區(qū)內(nèi)，于2003年建 成開(kāi)始使用； ?劇場(chǎng)空閑時(shí)，主要以放映電影為主要收入來(lái)源，既滿(mǎn)足 了周邊高校學(xué)生的需求，也提高了劇場(chǎng)的利用率； ?劇場(chǎng)屬文化類(lèi)產(chǎn)品，對(duì)區(qū)域的形象提升有很大的幫助， 但對(duì)人氣的集聚作用不明顯，而影院是短期內(nèi)聚集人氣 的絕佳產(chǎn)品，兩者互為補(bǔ)充，連動(dòng)整個(gè)區(qū)塊。

浙江實(shí)驗(yàn)藝術(shù)劇場(chǎng) 配套商業(yè)浙江實(shí)驗(yàn)藝術(shù)劇場(chǎng)各技術(shù)指標(biāo)浙江實(shí)驗(yàn)藝術(shù)劇場(chǎng)除了一個(gè)演出專(zhuān)用舞臺(tái)外，還設(shè)有兩個(gè)電影放映廳，是浙江時(shí)代院線(xiàn)下屬放映單位，主要針對(duì)人群為周邊高校學(xué)生。

Page176本工程文化類(lèi)場(chǎng)館產(chǎn)品建議美術(shù)類(lèi)產(chǎn)品建議—本工程適宜開(kāi)展美術(shù)類(lèi)展館 結(jié)合工程的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，在辦公區(qū)域的公共空間處設(shè)置展館，為其提供相應(yīng)的展覽場(chǎng)所可以承辦一些有創(chuàng)意特色的小型藝術(shù)展覽，設(shè)計(jì)師發(fā)布會(huì)，藝術(shù)推介會(huì)等，為整個(gè)區(qū)域的創(chuàng)意氣氛增添藝術(shù)氣息 Page1774m辦公/展示相結(jié)合辦公空間辦公空間辦公空間走廊/展示空間走廊/展示空間走廊/展示空間走廊/展示空間走廊/展示空間走廊/展示空間辦公空間辦公空間美術(shù)展館辦公空間辦公空間本工程文化類(lèi)場(chǎng)館產(chǎn)品建議多功能演藝類(lèi) 產(chǎn)品建議—本工程適宜開(kāi)展多功能演藝中心利用廠(chǎng)房改建建成一個(gè)集音樂(lè)會(huì)、演藝、話(huà)劇、電影放映為一體的演藝藝術(shù)中心，周邊設(shè)置相關(guān)配套商業(yè)，享受一站式視聽(tīng)樂(lè)趣；

原 柱廠(chǎng)房改建，隔成兩層，一層為一下沉式演藝藝術(shù)中心，承演各類(lèi)話(huà)劇、演出及音樂(lè)會(huì)等，二層為電影放映室，與知名連鎖院線(xiàn)合作，同步推出各檔影片，既可以集聚人氣，增加區(qū)域的文化氣息，也可以提高資源的利用率。20m原柱改造前改造后

8m 20m

Page178多功能演藝中心電影院市場(chǎng)供應(yīng)客戶(hù)需求本項(xiàng)目建議文化場(chǎng)館停車(chē)位平均消費(fèi)者需求車(chē)位數(shù)文化場(chǎng)館停車(chē)位個(gè)數(shù)（個(gè)）－－105停車(chē)位數(shù)/百平方米0.811*本工程建議：考慮到工程未來(lái)的開(kāi)展前景，預(yù)計(jì)未來(lái)本工程文化場(chǎng)館的停車(chē)位配比在105個(gè)，每百平方米停車(chē)位個(gè)數(shù)為1個(gè)?？蛻?hù)需求：通過(guò)訪(fǎng)談杭州文化場(chǎng)館的消費(fèi)者，發(fā)現(xiàn)他們普遍對(duì)停車(chē)位的需求集中在每百平方米1個(gè)左右，而對(duì)于一些節(jié)假日，那么對(duì)停車(chē)位的配比要求更高，到達(dá)1﹕1.1或1﹕1.2。

Page179現(xiàn)有供給：參考目前杭州文化場(chǎng)館的停車(chē)位個(gè)數(shù)，主要集中在0.7-0.9個(gè)/百平方米，而在未來(lái)供給的產(chǎn)品中，停車(chē)位的配比有上升的趨勢(shì)。 本工程未來(lái)文化類(lèi)場(chǎng)館車(chē)位配比對(duì)于本工程文化場(chǎng)館停車(chē)位的預(yù)測(cè)，我行根據(jù)杭州現(xiàn)狀供給市場(chǎng)上文化類(lèi)場(chǎng)館的停車(chē)位數(shù)量及客戶(hù)需求，提出建議。*：考慮到杭城經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，私家車(chē)的增多以及本工程的開(kāi)展前景，車(chē)位配比取大值1﹕1，以滿(mǎn)足未來(lái)開(kāi)展的需要。 報(bào)告框架工程背景研究//酒店/公寓式酒店市場(chǎng)分析酒店/公寓式酒店物業(yè)定位商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)物業(yè)定位辦公市場(chǎng)分析辦公物業(yè)定位物業(yè)組合及總體布局建議分期開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略建議 財(cái)務(wù)分析

Page180機(jī)遇與挑戰(zhàn)分析 工程開(kāi)展驅(qū)動(dòng)力研究 工程總體定位工程可開(kāi)展物業(yè)分析文化娛樂(lè)市場(chǎng)分析文化娛樂(lè)物業(yè)定位相關(guān)案例借鑒第一階段商業(yè)供給市場(chǎng)分析東新板塊商業(yè)供給杭州市各類(lèi)型商業(yè)供給商務(wù)消費(fèi)者需求居民消費(fèi)者需求

研究思路

商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)宏觀市場(chǎng)分析商業(yè)需求市場(chǎng)分析

商業(yè)經(jīng)營(yíng)者訪(fǎng)談商業(yè)定量分析商業(yè)總體定位

Page181學(xué)生消費(fèi)者需求Page182杭州城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模分析 商業(yè)宏觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)供給市場(chǎng)分析 消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)需求分析 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)本工程意向分析本工程商業(yè)物業(yè)定位及體量建議歷年商業(yè)供給總量及供給類(lèi)型分析商業(yè)未來(lái)供給情況分析杭州各類(lèi)型商業(yè)供給市場(chǎng)分析東新板塊商業(yè)供給市場(chǎng)分析居民消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)的需求分析商務(wù)消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)的需求分析學(xué)生消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)的需求分析大型知名商業(yè)經(jīng)營(yíng)者訪(fǎng)談中小型商業(yè)經(jīng)營(yíng)者訪(fǎng)談 本工程商業(yè)物業(yè)體量建議 本工程商業(yè)物業(yè)定位建議 本工程辦公物業(yè)租金價(jià)格建議Page1834秋濤路,四季青5黃龍6文教、城西7拱宸橋8慶春廣場(chǎng)9濱江高新產(chǎn)業(yè)區(qū)社區(qū)級(jí)商圈1武林商圈2湖濱商圈3吳山商圈〔21萬(wàn)㎡〕〔33萬(wàn)㎡〕〔16萬(wàn)㎡〕城市級(jí)商圈市級(jí)商業(yè)中心主要為武林、湖濱及吳山三個(gè)商圈，是商業(yè)環(huán)境最為成熟的區(qū)域，杭州百貨集中區(qū)域。周邊社區(qū)級(jí)商圈主要為以大型超市賣(mài)場(chǎng)為中心社區(qū)型商業(yè)中心。本工程臨近拱宸橋社區(qū)級(jí)商業(yè)圈。4659

1 2378杭州商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣集中在主商圈內(nèi)，缺乏區(qū)本工程商業(yè)宏觀市場(chǎng)分析——商圈分布

商圈面積

域性商業(yè)綜合體，區(qū)域級(jí)商圈尚未形成。資料來(lái)源：DTZ數(shù)據(jù)截止時(shí)間：2008.03Page184180160140120100 80 60 40 20 020012002200320042005200620072008200920102011存量新增供給數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ數(shù)據(jù)庫(kù) 注：該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括杭州市百貨、大型超市賣(mài)場(chǎng)、特色零售型商業(yè)街、大 型綜合工程的配套商業(yè)總量之合〔不包括普通臨街店鋪等商業(yè)〕杭州市大型商業(yè)物業(yè)的體量從2000年的24萬(wàn)增加到2007年底的64.7萬(wàn)，6年時(shí)間擴(kuò)大了近三倍。從目前發(fā)布的土地出讓等信息來(lái)看，未來(lái)4年杭州市的商業(yè)體量還將增長(zhǎng)2倍多，到達(dá)177萬(wàn)方。整體看，杭州市的商業(yè)供給速度比較平穩(wěn)；但未來(lái)從2008年開(kāi)始加速，僅2008年一年即新增供給近20萬(wàn)平方米，為歷年之最。 商業(yè)宏觀市場(chǎng)分析——商業(yè)總量 杭州市歷年商業(yè)總量及變化〔萬(wàn)㎡〕 200未來(lái)供給杭州商業(yè)物業(yè)歷年供給相對(duì)平穩(wěn)，但從2008年開(kāi)始，供給體量開(kāi)始明顯加大。資料來(lái)源：DTZ數(shù)據(jù)截止時(shí)間：2008.03Page1854540353025201510 5 0200020012002200320042005200620072008200920102011大賣(mài)場(chǎng)商業(yè)街百貨購(gòu)物中心數(shù)據(jù)來(lái)源：DTZ數(shù)據(jù)庫(kù) 商業(yè)宏觀市場(chǎng)分析——供給類(lèi)型 杭州市歷年商業(yè)供給類(lèi)型〔萬(wàn)㎡〕未來(lái)供給杭州商業(yè)在未來(lái)4年供給將到達(dá)頂峰，特別是隨著錢(qián)江新城、濱江區(qū)的開(kāi)展，大型購(gòu)物中心商業(yè)供給將明顯加速?？梢灶A(yù)計(jì)，以萬(wàn)象城為代表的新興商業(yè)將逐漸改變?cè)械闹魃倘οM(fèi)模式。目前杭州百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)優(yōu)良，市場(chǎng)空間明顯，銀泰集團(tuán)等百貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)加速擴(kuò)張，在城市次級(jí)商圈開(kāi)始布點(diǎn)，百貨業(yè)將進(jìn)入新一輪的商業(yè)格局。以前杭州商業(yè)類(lèi)型供給將更為豐富，百貨及購(gòu)物中心將成為未來(lái)商業(yè)供給主力。資料來(lái)源：DTZ數(shù)據(jù)截止時(shí)間：2008.03本工程特色商業(yè)街新增供給體量相對(duì)較小。錢(qián)江新城那么由于是開(kāi)展區(qū)域，未來(lái)商業(yè)供給基本為大型綜合性商業(yè)，預(yù)計(jì)將成為新的城市級(jí)商圈。城西、拱北區(qū)域居住區(qū)密集，開(kāi)展成熟，商業(yè)可開(kāi)發(fā)空間相對(duì)較小，無(wú)法形成集聚性商業(yè)。302010 02008200920102011下城區(qū)江干區(qū)西湖區(qū)濱江區(qū)拱墅區(qū)上城區(qū)商業(yè)宏觀市場(chǎng)分析——未來(lái)供給 未來(lái)商業(yè)供給(分不同區(qū)域) 〔萬(wàn)㎡〕 50 40本工程周邊未來(lái)沒(méi)有大型輻射性商業(yè)供給。 Page186 注：未來(lái)供給數(shù)據(jù)為已立項(xiàng)商業(yè)工程杭州商業(yè)未來(lái)供給集中在市中心主商圈及錢(qián)江新城，市中心主商圈由于城市開(kāi)展較為成熟，

錢(qián)江新城濱江區(qū)政 府商圈 百貨 購(gòu)物中心資料來(lái)源：DTZ數(shù)據(jù)截止時(shí)間：2008.03杭州商業(yè)宏觀市場(chǎng)分析——小結(jié) 對(duì)本工程啟示本工程作為下城區(qū)重點(diǎn)打造的商務(wù)商業(yè)中心，工程具有較強(qiáng)的輻射性，易于形成現(xiàn)狀商業(yè)缺乏的區(qū)域級(jí)商圈；區(qū)域開(kāi)展過(guò)程及市民的消費(fèi)習(xí)慣改變需要一定時(shí)間，使區(qū)域級(jí)商圈的開(kāi)展需經(jīng)歷一段比較長(zhǎng)的成長(zhǎng)期；散售商業(yè)缺乏商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，新商圈的形成需定位明確，并較大程度的保證業(yè)權(quán)統(tǒng)一；商業(yè)未來(lái)供給量較大，本工程與其他未來(lái)商業(yè)供給集中區(qū)域，需形成的錯(cuò)位、互補(bǔ)定位策略。 Page187 經(jīng)濟(jì)規(guī)模：杭州作為省會(huì)、國(guó)際旅游城市，巨大的人流量和較高的消費(fèi)水平都給杭州商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限提升空間。 商圈分布：杭州目前只有一個(gè)市中心的城市級(jí)商圈，中心區(qū)外圍仍以社區(qū)級(jí)商業(yè)為主，輻射范圍小，缺乏區(qū)域級(jí)商圈供給；區(qū)域級(jí)商圈的形成有較強(qiáng)的空間，但需要一定的時(shí)間的累積及消費(fèi)習(xí)慣的改變。 歷年供給：杭州商業(yè)歷年供給平穩(wěn)，但從2008年開(kāi)始，商業(yè)供給量逐漸加大，供給主力主要為現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)情況較好的百貨及現(xiàn)狀供給較少的購(gòu)物中心，但本工程周邊缺乏此類(lèi)供給。 未來(lái)供給：商業(yè)未來(lái)供給量大，錢(qián)江新城預(yù)計(jì)將成為新的一個(gè)城市級(jí)商業(yè)圈，而濱江區(qū)政府商圈預(yù)計(jì)將成為濱江區(qū)的區(qū)域級(jí)商圈。 銷(xiāo)售市場(chǎng)：商業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售型商業(yè)根本以裙樓商鋪為主，大型商業(yè)綜合體開(kāi)始日益注重業(yè)權(quán)的統(tǒng)一，大型商業(yè)體的競(jìng)爭(zhēng)性將逐漸加強(qiáng)。Page188杭州城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模分析 商業(yè)宏觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)供給市場(chǎng)分析 消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)需求分析 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)本工程意向分析本工程商業(yè)物業(yè)定位及體量建議歷年商業(yè)供給總量及供給類(lèi)型分析商業(yè)未來(lái)供給情況分析杭州各類(lèi)型商業(yè)供給市場(chǎng)分析工程周邊商業(yè)供給市場(chǎng)分析居民消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)的需求分析商務(wù)消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)的需求分析學(xué)生消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)的需求分析大型知名商業(yè)經(jīng)營(yíng)者訪(fǎng)談中小型商業(yè)經(jīng)營(yíng)者訪(fǎng)談 本工程商業(yè)物業(yè)體量建議 本工程商業(yè)物業(yè)定位建議 本工程辦公物業(yè)租金價(jià)格建議杭州各類(lèi)型商業(yè)分析——小結(jié) 對(duì)本工程啟示本工程區(qū)域現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境薄弱，沒(méi)有明顯的中高端商業(yè)的行業(yè)集聚，在后期的商業(yè)定位中，需要與本工程地塊特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型相結(jié)合，開(kāi)展主題明確的特色商業(yè)街，吸引消費(fèi)者。餐飲業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)、賣(mài)場(chǎng)對(duì)周邊人口要求相對(duì)明顯，于本工程阻力較小，有開(kāi)展優(yōu)勢(shì)。百貨已開(kāi)始向城市外圍擴(kuò)張，可以通過(guò)與商家的多渠道合作，給予較大幅度的優(yōu)惠，吸引其進(jìn)入。 Page189

百貨 商業(yè)街 超市賣(mài)場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng) 餐飲業(yè)休閑娛樂(lè)業(yè) 杭州百貨現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)情況良好，各百貨間形成了良好的差異化競(jìng)爭(zhēng)。 百貨未來(lái)供給已開(kāi)始向城市外圍擴(kuò)散。 行業(yè)集聚而自發(fā)形成的商業(yè)街及市政府引導(dǎo)的特色商業(yè)街經(jīng)營(yíng)情況較佳。 業(yè)權(quán)散售、沒(méi)有行業(yè)支撐、缺乏正確主題定位的商業(yè)街經(jīng)營(yíng)處于虧損狀態(tài)。 超市賣(mài)場(chǎng)布點(diǎn)根本選擇在居住區(qū)密集區(qū)域。 本工程周邊3公里范圍內(nèi)已有兩家大型知名連鎖超市。 近幾年杭州專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)布點(diǎn)迅速，幾家專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)加速擴(kuò)展其市場(chǎng)。 專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)情況良好，布點(diǎn)選擇人口密集的居住區(qū)。 杭州餐飲業(yè)整體經(jīng)營(yíng)情況較好。 居住區(qū)周邊易于形成輻射較強(qiáng)的餐飲集聚。 隨著人民生活水平的提高，休閑娛樂(lè)需求度日益上升。 現(xiàn)狀?yuàn)蕵?lè)業(yè)以單體店為主，缺乏綜合性?shī)蕵?lè)集群工程。東新區(qū)域供給情況——商業(yè)概況本工程所處的東新區(qū)域位于杭州城市北部，距離武林廣場(chǎng)市級(jí)商圈車(chē)程約9公里。工程三公里范圍內(nèi)以社區(qū)型商業(yè)為主，以沿街商業(yè)為主要形式?，F(xiàn)有三公里外圍商業(yè)集中區(qū)也以社區(qū)型商業(yè)為主。 拱宸橋社區(qū)商業(yè)：效勞拱北區(qū)域大型住宅區(qū)， 商業(yè)檔次中低檔。 上塘路專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)商業(yè)：集中了百安居、迪卡儂 等專(zhuān)業(yè)性賣(mài)場(chǎng)，輻射性較廣。 和平會(huì)展中心社區(qū)商業(yè)：效勞于野風(fēng)現(xiàn)代城居 住區(qū)的居民及依托和平會(huì)展中心形成的商業(yè)，商 業(yè)以單體商業(yè)為主，體量較小，商業(yè)檔次中檔。三公里范圍內(nèi)未來(lái)供給 新華廣場(chǎng)、機(jī)床集團(tuán)地塊：規(guī)劃為綜合性商業(yè) 中心。 華豐區(qū)域：以民營(yíng)企業(yè)自行興建的中小型商業(yè) 為主，目前沒(méi)有綜合性商業(yè)中心的工程立項(xiàng)。目 前以引入一家“吉盛偉邦”家居賣(mài)場(chǎng)，對(duì)本工程 此類(lèi)商戶(hù)的招商有一定影響。124 6本工程 1、拱宸橋社區(qū)商業(yè) 2、上塘路專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)商業(yè)帶 3、和平會(huì)展中心社區(qū)商業(yè) 4、武林廣場(chǎng)城市級(jí)商圈 5、新華廣場(chǎng)、機(jī)床集團(tuán)地塊6、華豐區(qū)域未來(lái)社區(qū)商業(yè)

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53東新區(qū)域周邊商業(yè)情況3KM工程周邊商業(yè)供給情況——商業(yè)概況 商業(yè)業(yè)態(tài) 本工程輻射三公里范圍，自2002年開(kāi)始商業(yè)逐漸形成一定氣氛； 目前除了相對(duì)積聚的大型超市賣(mài)場(chǎng)和檔次偏低的沿街商鋪，并無(wú)綜合商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)； 由于本工程區(qū)域原先工業(yè)企業(yè)聚集，因此也有一定數(shù)量的規(guī)模型銷(xiāo)售工業(yè)類(lèi)產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在； 工程三公里范圍商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)多樣，但整體商業(yè)環(huán)境相對(duì)凌亂，尚未形成輻射范圍較廣的區(qū)域性商業(yè)。 客戶(hù)群：以周邊居民為主。 商業(yè)概念：僅處于效勞周邊住宅的社區(qū)型商業(yè)初步階段。超市賣(mài)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)街

Page191工程周邊三公里范圍內(nèi)現(xiàn)狀商業(yè) 本工程Page1921234業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)小結(jié)商業(yè)特色

屬于社區(qū)型商業(yè)中心。 以集中幾家大型主力商家為主要吸引力和主要特色； 主力店類(lèi)型為超市大賣(mài)場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)為主，以滿(mǎn)足居民生活為主。目標(biāo)客戶(hù) 租金平均為4元/平方米/天左右，在杭州同型類(lèi)商業(yè)區(qū)域中位 于中等水平。 歷年租金水平保持平穩(wěn)，近五年租金根本沒(méi)有起伏。 經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)良好，現(xiàn)有商業(yè)街已根本開(kāi)展成熟，其平均出租率目標(biāo)客戶(hù)以周邊居民為主，較難吸引其他區(qū)域消費(fèi)者?？蛻?hù)結(jié)構(gòu)以中青年客戶(hù)居多，客戶(hù)收入水平以中等為主。客戶(hù)出行方式76%為自行車(chē)及公共交通。整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：購(gòu)物類(lèi)比重過(guò)大占據(jù)將近55%，餐飲及休閑娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)比重相對(duì)較低。餐飲類(lèi)：大多以中小型餐飲為主，缺乏具有較強(qiáng)輻射力的大型餐飲以及特色主題餐飲。休閑娛樂(lè)類(lèi)：占據(jù)面積最多的為休閑浴場(chǎng)、美容美發(fā)。 為84%以上。數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行策略開(kāi)展參謀部工程周邊商業(yè)供給情況——小結(jié)Page193數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行策略開(kāi)展參謀部商業(yè)供給情況分析總結(jié)杭州市商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng) 杭州商業(yè)消費(fèi)能力較高，現(xiàn)狀各類(lèi)型商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況良好； 未來(lái)4年杭州商業(yè)進(jìn)入供給頂峰期，供給區(qū)域逐漸向城市外圍擴(kuò)張，市場(chǎng)存在較大的競(jìng)爭(zhēng)性； 城市只有一個(gè)城市級(jí)商圈，尚沒(méi)有針對(duì)區(qū)域性輻射的區(qū)域級(jí)商圈形成，市場(chǎng)存在較大空白； 區(qū)域級(jí)商圈商業(yè)開(kāi)展需經(jīng)歷一段較長(zhǎng)的成長(zhǎng)期，操作商業(yè)工程需要逐漸推進(jìn)，培育商業(yè)氣氛，改變消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣。 工程周邊現(xiàn)狀商業(yè)五公里范圍內(nèi)根本以社區(qū)級(jí)商業(yè)為主； 現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境薄弱，沒(méi)有形成集聚的綜合商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，市場(chǎng)存在空白； 除本工程及本工程北部的機(jī)床集團(tuán)地塊，區(qū)域五公里范圍內(nèi)根本沒(méi)有大型綜合性工程； 工程北部的新華廣場(chǎng)及機(jī)床集團(tuán)地塊將是本工程未來(lái)區(qū)域商業(yè)開(kāi)展的合作者和直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 本工程具備成為杭州城北區(qū)域級(jí)商圈的根底。Page194杭州城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模分析 商業(yè)宏觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)供給市場(chǎng)分析 消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)需求分析 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)本工程意向分析本工程商業(yè)物業(yè)定位及體量建議歷年商業(yè)供給總量及供給類(lèi)型分析商業(yè)未來(lái)供給情況分析杭州各類(lèi)型商業(yè)供給市場(chǎng)分析東新板塊商業(yè)供給市場(chǎng)分析居民消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)的需求分析商務(wù)消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)的需求分析學(xué)生消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)的需求分析大型知名商業(yè)經(jīng)營(yíng)者訪(fǎng)談中小型商業(yè)經(jīng)營(yíng)者訪(fǎng)談 本工程商業(yè)物業(yè)體量建議 本工程商業(yè)物業(yè)定位建議 本工程辦公物業(yè)租金價(jià)格建議本工程

三級(jí)輻射圈二級(jí)輻射圈一級(jí)輻射圈 消費(fèi)者需求調(diào)研輻射范圍界定本工程地處杭州市北部新興區(qū)域，隨著城市擴(kuò)張，入口導(dǎo) 入規(guī)模逐漸加大，對(duì)商業(yè)開(kāi)展帶來(lái)良好契機(jī)。 本工程南部及西部區(qū)域城市開(kāi)發(fā)較早，商業(yè)氣氛已根本成 熟，本工程對(duì)該區(qū)域消費(fèi)者的吸引力相對(duì)較低； 本工程北部及西北部屬于城市開(kāi)展區(qū)域，未來(lái)住宅量較 大，并且尚未形成商業(yè)氣氛，隨著交通動(dòng)線(xiàn)的完善，本工程 對(duì)該區(qū)域人流吸引性較大，并具有商業(yè)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。 本工程內(nèi)部有較大體量的辦公物業(yè)，企業(yè)及商務(wù)個(gè)人對(duì)商業(yè) 有較大需求。 本工程四公里范圍內(nèi)有兩所大專(zhuān)院校，學(xué)生消費(fèi)者對(duì)本工程 也有所促進(jìn)。 綜上所訴，本工程商業(yè)需求研究中地理輻射范圍界定于以下 區(qū)域：〔1〕第一商圈：1公里內(nèi) 本工程商務(wù)企業(yè)及個(gè)人、一公里內(nèi)居民?！?〕第二商圈：3公里內(nèi) 主要涉及東新園、大關(guān)、德勝、三塘四個(gè)成熟住宅區(qū)〔3〕第三商圈：5公里內(nèi) 主要涉及半山、老余杭、石橋等現(xiàn)狀商業(yè)缺乏，受交通帶動(dòng)影 響較容易吸引消費(fèi)人流引入的商業(yè)延伸區(qū)域及學(xué)生消費(fèi)者。 Page195大專(zhuān)院校Page196居民消費(fèi)者研究范圍及方法：

抽樣地區(qū) 三公里居民:180份本工程居民消費(fèi)者 64%商務(wù)消費(fèi)者 24%學(xué)生消費(fèi)者 12%

需求調(diào)研抽樣消費(fèi)者問(wèn)卷構(gòu)成 五公里居民:160份 類(lèi)似區(qū)域居民〔城西高檔住宅區(qū)〕：120份商務(wù)消費(fèi)者研究范圍及方法： 抽樣類(lèi)型 企業(yè)消費(fèi)者：60份 個(gè)人消費(fèi)者：120份 商務(wù)類(lèi)型:與辦公樓需求調(diào)研區(qū)域一致 學(xué)生消費(fèi)者研究范圍及方法： 抽樣份數(shù)：90份 抽樣學(xué)校:浙江大學(xué)城市學(xué)院和浙江樹(shù)人大學(xué)

9%49%25%25%7%9%82%66%58%53%42%26%22%18%11%Page197對(duì)本工程的消費(fèi)傾向： 消費(fèi)者需求意向交叉分析交叉分析－對(duì)本工程的意向度 整體上看，消費(fèi)者對(duì)本工程的意愿較高，在工程尚未成形的前提下，表示不會(huì)來(lái)工程消費(fèi)的也僅占15%，說(shuō)明本項(xiàng) 目地理位置的商業(yè)消費(fèi)距離感較低。0%20%10%60%50%40%30%70%90%80% 對(duì)本工程的意向度：100%三公里居民消費(fèi)者五公里居民消費(fèi)者商務(wù)企業(yè)消費(fèi)者商務(wù)個(gè)人消費(fèi)者學(xué)生消費(fèi)者會(huì)視商業(yè)開(kāi)展情況而定不會(huì)67%67%69%11%26%16%10% 0%60%50%40%30%20%80%70%100% 90%

7%五公里居民消費(fèi)者

16%學(xué)生消費(fèi)者

22%三公里居民消費(fèi)者以該商業(yè)中心為主和以前的消費(fèi)區(qū)域并存仍習(xí)慣以前的消費(fèi)區(qū)域資料來(lái)源：DTZ數(shù)據(jù)截止時(shí)間：2008.03Page198對(duì)商業(yè)格局的偏好：對(duì)商業(yè)檔次的偏好： 消費(fèi)者需求意向交叉分析交叉分析－對(duì)商業(yè)格局和商業(yè)檔次的偏好 從商業(yè)格局偏好上看，特色休閑商業(yè)街及大型購(gòu)物中心選擇比例最高，其次是裙房商業(yè)。 從商業(yè)檔次上看，中高檔類(lèi)型的商業(yè)是消費(fèi)者選擇的重點(diǎn)，其次是高檔商業(yè)，而本區(qū)域供給較多的中檔商業(yè)選擇較少。

0%18%18%14%10%40%

2%28%16% 8% 8%37%

1%35% 5%17%14%28%

0%24% 8%14% 3%51%100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%三公里居民消費(fèi)者五公里居民消費(fèi)者商務(wù)個(gè)人消費(fèi)者學(xué)生消費(fèi)者特色休閑商業(yè)街住宅或?qū)懽謽堑讓拥纳虉?chǎng)、商鋪集中效應(yīng)的鄰里中心其它16%71%13%

6%75%19%23%66%11%

2%77%21%

1%72%27%100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%三公里居民五公里居民商務(wù)企業(yè)商務(wù)個(gè)人學(xué)生高檔中高檔中檔

百貨大樓 大型購(gòu)物中心資料來(lái)源：DTZ數(shù)據(jù)截止時(shí)間：2008.03Page199

消費(fèi)者需求意向交叉分析交叉分析－對(duì)零售商業(yè)形式的偏好生活類(lèi)精品專(zhuān)賣(mài)店大中型超市專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)類(lèi)其他休閑類(lèi)珠寶銀飾、餐具燭臺(tái)等電子產(chǎn)品、攝影器材、ＣＤ海報(bào)類(lèi)等糕點(diǎn)甜品店、藥店、書(shū)店等耐克、雅戈?duì)柕葒?guó)美、話(huà)機(jī)世界、家居館等 三公里居民消費(fèi)者 五公里居民消費(fèi)者 商務(wù)個(gè)人消費(fèi)者 學(xué)生消費(fèi)者 選擇意向度前三位的類(lèi)型 與生活息息相關(guān)的藥店、書(shū)店等生活類(lèi)購(gòu)物是消費(fèi)者選擇的焦點(diǎn)。 消費(fèi)者對(duì)休閑類(lèi)購(gòu)物的選擇意向度也較高。 相對(duì)而言，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的電子類(lèi)專(zhuān)業(yè)性購(gòu)物商業(yè)對(duì)居民的吸引度較小，對(duì)商務(wù)消費(fèi)者那么存在較高的需求度。資料來(lái)源：DTZ數(shù)據(jù)截止時(shí)間：2008.03Page200一席地雞窩類(lèi)兩岸咖啡等海鮮自助、燒烤自助等真功夫、麥當(dāng)勞等避風(fēng)塘、青藤茶樓等

消費(fèi)者需求意向交叉分析交叉分析－對(duì)餐飲形式的偏好

小型特色餐廳.西式餐廳自助餐館中西式快餐大酒樓中型餐館茶餐廳咖啡廳美食廣場(chǎng)其他牛排館、韓國(guó)料理等花中城大酒店等類(lèi)似于高銀街 三公里居民消費(fèi)者 五公里居民消費(fèi)者 商務(wù)企業(yè)消費(fèi)者 商務(wù)個(gè)人消費(fèi)者 學(xué)生消費(fèi)者 選擇意向度前三位的類(lèi)型 本工程消費(fèi)者餐飲消費(fèi)以朋友、家庭聚餐為主，自由便捷的西式餐廳、自助餐館等本區(qū)域供給相對(duì)缺乏的餐飲類(lèi)型 最受消費(fèi)者喜愛(ài)； 大型中式酒店這類(lèi)以宴請(qǐng)為主要訴求的餐館選擇度較低，而具有很強(qiáng)的主題性和特色的中小型餐廳是本區(qū)域最被期 待的餐飲場(chǎng)所。資料來(lái)源：DTZ數(shù)據(jù)截止時(shí)間：2008.03Page201 消費(fèi)者需求意向交叉分析 交叉分析－對(duì)休閑娛樂(lè)形式的偏好 影劇院健身房量販KTV室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)酒吧SPA、瑜伽館兒童游藝樂(lè)園游藝廳網(wǎng)吧其他 三公里居民消費(fèi)者 五公里居民消費(fèi)者 商務(wù)企業(yè)消費(fèi)者 商務(wù)個(gè)人消費(fèi)者 學(xué)生消費(fèi)者 對(duì)于休閑娛樂(lè)消費(fèi)，個(gè)人消費(fèi)者消費(fèi)意向差異性較大，但是KTV、電影、酒吧等傳統(tǒng)休閑娛樂(lè)方式選擇度仍 然較高。 隨著市民健康理念的不斷深化，健身房和瑜伽館需求度增大，在未來(lái)會(huì)有不錯(cuò)的開(kāi)展空間。資料來(lái)源：DTZ數(shù)據(jù)截止時(shí)間：2008.03需求研究總結(jié) 總結(jié) 商業(yè)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng) 目意向度較高，多數(shù) 消費(fèi)者愿意嘗試新的 商業(yè)場(chǎng)所，本工程對(duì) 消費(fèi)者吸引力較大。 消費(fèi)者對(duì)商業(yè)檔次 的選擇絕大多數(shù)為中 高檔商業(yè)，顯示了其 較強(qiáng)的消費(fèi)能力，也 說(shuō)明現(xiàn)狀商業(yè)已無(wú)法 滿(mǎn)足其消費(fèi)需求。 各類(lèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)都 有不同類(lèi)型的商業(yè)消 費(fèi)者，而現(xiàn)狀商業(yè)較 為缺乏的業(yè)態(tài)選擇度 更高。注:詳細(xì)的調(diào)研數(shù)據(jù)分析見(jiàn)附件 Page202 三公里居民消費(fèi)者消費(fèi)能力略高于五公里居民消費(fèi)者，但整體收入水平良好，消費(fèi)能力較高。 居民消費(fèi)者對(duì)本工程意向度較高，說(shuō)明居民對(duì)本工程商業(yè)消費(fèi)距離感較低，并愿意嘗試新的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所。 在商業(yè)檔次選擇上，大局部居民消費(fèi)者選擇中高檔商業(yè)，現(xiàn)狀商業(yè)已無(wú)法滿(mǎn)足他們的消費(fèi)需求。 商務(wù)個(gè)人消費(fèi)者絕大多數(shù)有在辦公區(qū)域周邊消費(fèi)的習(xí)慣；本工程類(lèi)似商務(wù)企業(yè)每年商務(wù)接待頻繁，對(duì)商業(yè)的需求量較大。 相對(duì)而言，商務(wù)個(gè)人消費(fèi)者比商務(wù)企業(yè)消費(fèi)者對(duì)本工程的意向度更高。 在商業(yè)檔次選擇上，中高檔商業(yè)仍是商務(wù)消費(fèi)者選擇重點(diǎn)。 休閑娛樂(lè)是商務(wù)企業(yè)消費(fèi)者的消費(fèi)主力，而餐飲及小型購(gòu)物那么更受商務(wù)個(gè)人消費(fèi)者的偏好。 學(xué)生消費(fèi)者對(duì)本工程的消費(fèi)意向最高，但其消費(fèi)能力相對(duì)較低。 在商業(yè)檔次的選擇上，絕大多數(shù)學(xué)生仍選擇中高檔商業(yè)，中檔商業(yè)需求愿意就近消費(fèi)。 學(xué)生消費(fèi)者對(duì)新奇商業(yè)類(lèi)型如真冰溜冰場(chǎng)等更為偏好，對(duì)新商業(yè)類(lèi)型接受度高，更易于吸引他們來(lái)消費(fèi)。居民消費(fèi)者商務(wù)消費(fèi)者學(xué)生消費(fèi)者Page203杭州城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模分析 商業(yè)宏觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)供給市場(chǎng)分析 消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)需求分析 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)本工程意向分析本工程商業(yè)物業(yè)定位及體量建議歷年商業(yè)供給總量及供給類(lèi)型分析商業(yè)未來(lái)供給情況分析杭州各類(lèi)型商業(yè)供給市場(chǎng)分析東新板塊商業(yè)供給市場(chǎng)分析居民消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)的需求分析商務(wù)消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)的需求分析學(xué)生消費(fèi)者對(duì)本工程商業(yè)物業(yè)的需求分析大型知名商業(yè)經(jīng)營(yíng)者訪(fǎng)談中小型商業(yè)經(jīng)營(yíng)者訪(fǎng)談 本工程商業(yè)物業(yè)體量建議 本工程商業(yè)物業(yè)定位建議 本工程辦公物業(yè)租金價(jià)格建議商家類(lèi)別需求面積本項(xiàng)目意向備注太平洋百貨百貨約3萬(wàn)㎡近幾年不考慮第一家門(mén)店會(huì)在城市級(jí)商圈，區(qū)域級(jí)商圈要看第一家門(mén)店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)倏紤]布點(diǎn)。蘇寧電器專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)約0.5萬(wàn)㎡有興趣城北目前專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)較少，市場(chǎng)有空間，但城北消費(fèi)能力相對(duì)較弱，進(jìn)駐要看項(xiàng)目商業(yè)整體情況顧家工藝家居賣(mài)場(chǎng)約0.3-0.5萬(wàn)㎡視商業(yè)情況而定顧家工藝目前布點(diǎn)正在向城市外圍區(qū)域擴(kuò)張，本項(xiàng)目周邊住宅量也較為可觀，可以考慮進(jìn)駐，具體要等項(xiàng)目規(guī)劃確定后再洽談。世紀(jì)聯(lián)華超市賣(mài)場(chǎng)約0.4萬(wàn)㎡視商業(yè)情況而定大賣(mài)場(chǎng)、小型便利性超市都可以考慮，目前和新華廣場(chǎng)項(xiàng)目正在洽談時(shí)代院線(xiàn)休閑娛樂(lè)約0.5萬(wàn)㎡很有興趣城北目前是影院的空白，周邊人口規(guī)模能達(dá)到要求，有明確的進(jìn)駐意向，合作可具體洽談。銀樂(lè)迪休閑娛樂(lè)約0.3萬(wàn)㎡