成都高新國際廣場營銷策劃方案

成都高新國際廣場營銷策劃方案

1、市場調研分析3

1.1、成都市商務辦公市場總體概述.....................................................3

1.2、本區(qū)域商務辦公市場概況........................................................21

1.4、本項目調研結論.................................................................36

2、項目SWOT分析37

2.1、項FI概況.......................................................................37

2.2、D、E座產品細部特征分析........................................................46

2.3、類比項目開行國際產品比較分析..................................................51

2.4、項目SWOT分析..................................................................55

3、目標客戶定位59

3.1、成都高端商務物業(yè)目標客戶群體分析.............................................59

3.2、成都市類比項目客戶分析........................................................63

3.3、本項目目標客戶定位............................................................67

4、項目營銷思路提煉72

4.1、項目的總體進展目標.............................................................72

4.2、項目競爭策略建議...............................................................72

4.3、營銷構想.......................................................................73

5、項目營銷策略制定73

5.1、項目全程營銷戰(zhàn)略規(guī)劃與定位....................................................73

5.2、各階段營銷策略制定.............................................................74

5.3、產品推售策略制定...............................................................74

5.4、項目賣點提煉...................................................................75

5.5、項目營銷主題建議...............................................................75

5.6、項目核心價值體系分析與建立....................................................75

5.7、項目全程營銷戰(zhàn)略的營銷操縱要素................................................76

6、項目價格策略制定81

6.1、影響價格定位的市場因素分析....................................................81

6.2、競爭對手價位分析...............................................................81

6.3、定價原則........................................................................82

6,4、定價方法........................................................................82

6.5、定價根據........................................................................82

6.6、價差制定.......................................................................83

6.7、價格體系制定...................................................................83

6.8、價格營銷策略...................................................................86

7、階段性銷售策略制定及實施87

7.1、銷售分區(qū).......................................................................87

7.2、銷售動線的建議.................................................................89

7.3、銷售中心的選址、分區(qū)、裝修建議................................................90

7.4、項目銷售方式的策劃.............................................................91

7.5、項目入市時機與姿態(tài)的操縱目的及內容............................................97

7.6、銷售節(jié)奏的操縱.................................................................98

7.7、銷售進度的階段操縱............................................................100

7.8、銷售策略的階段操縱............................................................105

7.9、項目銷售的組織結構策劃、銷售隊伍的組建及培訓建議............................108

7.10、銷售管理、人員權限與義務的建議..............................................111

7.11＞付款方式建議................................................................115

7.12、B棟針對性策略...............................................................115

8、項目推廣策略116

8.1、推廣策略......................................................................116

8.2、媒介策略.......................................................................118

8.3、廣告推廣執(zhí)行方案..............................................................133

8.4、公關活動策劃及現場包裝.......................................................141

8.5、軟性銷售包裝..................................................................143

1、市場調研分析

1.1、成都市商務辦公市場總體概述

1.1.1、進展歷程

目前成都在用寫字樓多數是2000年左右開發(fā)的；在售寫字樓要緊集中在天府廣場一

蜀都大道一順城大街一玉帶橋一人民南路各大干道區(qū)域范圍內。從其分布方向與分布區(qū)域

能夠看出，絕大多數辦公物業(yè)分布在交通便利、配套設施齊備的城市中心區(qū)域。

從產品升級上劃分能夠將成都市寫字樓分成下列五個進展階段：

寫字樓市場各進展階段列表

時間階段典型代表

無代表性且進展混亂，要緊以中低檔多層寫字樓為主，設

1995年往常施簡陋，外立面以瓷磚為主，沒有專屬大堂，物業(yè)管理很錦城云天樓等

不完善。

96年32層高的新時代廣場的開發(fā)，標志著成都第二代寫

字樓的誕生，市場的特點是玻璃幕墻開始流行，外資企業(yè)王府井商務樓、凱樂

1996年?1997年開始進入，1997年寫字樓竣工面積、實際銷售面積、施廣場、云龍酒店、成

工面積均達到歷年來頂峰，實際銷售面積比1996年翻了物大典等

i番，呈井噴行情。

該階段極具代表性的樓盤有1998年的川信與2000年面世

川信大廈、冠城廣場、

的冠城廣場，整體上提升了成都寫字樓的綜合素養(yǎng)，并相

1998年?2000年總府大廈、四川建行

應帶動了中高檔產品的蓬勃進展，這是成都寫字樓的第三

大廈、嬌子大廈等

代，同時此階段驟馬市商務圈開始逐步成形v

2001年以后成都市寫字樓市場發(fā)生了巨大的變化，開發(fā)

類型開始趨于多元，如出現爛尾樓重新包裝上市的現象，

如威斯頓聯邦大廈、城市之心等，由于高檔寫字樓市場需錢江鉗金時代、國泰

2001年?2004年求持續(xù)上升，與城市副中心規(guī)劃對人南路沿線的支持，使現代之窗、世代錦江

以上項目在面世后熱銷，同時定位很高。而小面積商務公等

寓、酒店式公寓等SOHO、HOME-OFFICE概念的新產品也

成為市場新的熱點，并開始分割中高檔寫字樓市場。

從2004年至今，新建與在建的商務辦公物業(yè)陡然增加，

而且規(guī)模與檔次較之以往的寫字樓有了明顯的提升，如時

時代廣場、豐德國際、

近期代廣場、豐德國際、開行國際等大規(guī)模、高檔次的物業(yè)正

開行國際等

以猛烈的態(tài)勢沖擊著成都的商務辦公市場，并逐步填補高

檔寫字樓的市場空缺。

調查發(fā)現，成都市寫字樓建設基本從1996年開始，其供應面積在1998年達到高峰，

然后則開始持續(xù)滑落，2001年曾趺至歷史最低點。但從2002年到2004年供應面積開始

逐年增加。2003年，受“非典”影響，成都市寫字樓需求大幅度減少。2004年，成都市

寫字樓市場走出“非典”陰影，需求穩(wěn)步上升。

另從銷售單價來看，從1996年到2005年，成都市寫字樓市場也歷經了兩個低谷期。

一個是1998年，受亞洲金融危機的影響，成都寫字樓銷售單價跌至2750元/平方米。另

一個低谷是2002年，由于前期庫存寫字樓的低價釋放，造成該年價格出現大幅下降。2003

年銷售面積盡管較少，但銷售單價卻在2002年的基礎上保持上升的勢頭。2004年成都市

寫字樓均價達5312元/平方米，同比增長57%,時代廣場、城市之心等一些高檔寫字樓抬

高了成都市寫字樓整體均價。而2005年隨著開行國際廣場等甲級寫字樓的銷售，寫字樓

均價進一步上漲。

縱觀整個成都市寫字樓進展歷程，能夠發(fā)現，通過近10年的進展，成都相關于北京、

上海等國際性大都市，其高檔辦公物業(yè)較少，甲級寫字樓僅有為數不多的幾棟，自身具有

特色的寫字樓更是鳳毛麟角。由于經濟進展原因，目前正在使用的寫字樓中有相當一部分

為商鋪加寫字間，或者住宅加寫字間，純寫字樓的數量仍有待增加。

1.1.2.物業(yè)類型

目前成都辦公物業(yè)類型多樣，有純辦公物業(yè)、與商業(yè)物業(yè)結合的辦公物業(yè)、酒店類辦

公物業(yè)（酒店商務樓）、商務公寓、城市建筑綜合體及偏向寫字樓特征按住宅報建的混血產

品C

?純辦公物業(yè)：大多處于交通方便、商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域內，擁有成熟的辦公環(huán)境，優(yōu)

良的硬件設施、完善的配套。通常以租為主、以售為輔。

?與商業(yè)物業(yè)相結合的辦公物業(yè)：大多處在有相當商業(yè)規(guī)模的區(qū)域或者地段，與大、中

型商業(yè)場所的開發(fā)、經營、管理一體。商業(yè)設施完備，入住企業(yè)多為與周邊市場相近

的行業(yè)，但辦公環(huán)境相對嘈雜，交通欠缺順暢。

?酒店商務樓：如錦江賓館、皇冠假日酒店、綠洲大酒店等四、五星級酒店內都有此類

辦公物業(yè)。依托酒店內成熟的配套與完善的服務，與酒店的高尚品味，聚集了很多外

資企業(yè)與辦事機構，優(yōu)勢是環(huán)境清靜，但沒有辦公氣氛。

?城市建筑綜合體：城市中商業(yè)、辦公、旅店、居住、展覽、餐飲、會議、文娛、交通

等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益

的能動關系，從而形成一個多功能、高效率復雜而統一的綜合體。建筑綜合體內的寫

字樓商務配套較完善，且與其他物業(yè)形成互補關系，如世紀城、豐德國際廣場等。

?商務公寓：大多位于城市中心或者城市交通要道，交通便利，周邊配套設施完善，商

住混雜，商務配置高于普通住宅，入住企業(yè)大多為成長型中小企業(yè)，如凱萊帝景、冠

城花園、金色夏威夷等。

?偏向寫字樓特征按住宅報建混血產品；此類型產品商務配套與寫字樓類似，并享受住

宅銀行按揭、地價、市政費用及水電氣等相應優(yōu)惠，相關于寫字樓更利于銷售，相關

于商務公寓有更大價格張力，也就是偏向寫字樓特征按照住宅報建的混血產品，如豐

德國際廣場、時代鋒尚等。

1.1.3.物業(yè)檔次

按照物業(yè)的檔次給寫字樓項目分類，是目前市場上最常用的分類方法。通常是通過對

項目的地段、交通條件、外立面、硬件配套設施、車位等各方面條件的評定，從高到低劃

分成甲級、乙級、丙級等多個不一致檔次的類別。

但是，隨著現在各類寫字樓項目的建設標準越來越高，項目之間的檔次分類邊界也越

來越模糊，而且，在市場上除了對甲級高檔寫字樓項目有一定的評定標準條件之外，關于

劃分其他檔次的寫字樓并沒有明確的標準。

因此，不一致檔次寫字樓物業(yè)逐步被歸納成為兩大類，一類就是能夠達到較高配置標

準的甲級高檔寫字樓，另一類就是尚不能夠達到甲級標準的其他寫字樓項目，我們能夠統

稱做乙級寫字樓?，F在市場上大量涌現的商務公寓、商住樓等寫字樓市場的邊緣產品也能

夠劃歸乙級寫字樓的范疇。

【資料：國際甲級寫字樓(GRADEA0FF1CE)標準】

?交通便利，基礎建設完備，位于城市CBD,行政配套齊全

?建筑設計風格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質素較高

?平均每200平方米至少1個停車位

?樓層吊頂后；凈高2.6米以上

?平均每五層有一部電梯服務，等待時間不超過30秒

?最少具備50—60瓦/平方米電力供應，并配備足夠的后備電力供應設施

?平均每20平方米建筑面積有一條電話線，提供或者支持DDN、ISDN線路，備有視象會

議設備

?提供四管式空調系統與24小時空調供應

?擁有聲名卓著且具備有關經驗的物業(yè)管理公司

?設施齊備，包含有銀行、郵局、商務中心及餐飲等系列配套，且均以服務于大廈客戶

為主。

在成都市大的經濟進展背景下，其商務辦公物業(yè)與國際化標準仍存在較大差距。根據

成都現有的商務市場情況，辦公物業(yè)市場大致能夠分為甲級寫字樓、乙級寫字樓、“現代

商務公寓”與“早期商務公寓”幾個檔次。其中“現代商務公寓”以辦公功能為主，接近

乙級寫字樓水平。

成都市甲級寫字樓特征

甲級寫字樓通常位于CBD區(qū)域或者人民南路，其區(qū)位具有極高的商務價值，交通便利,

建筑具有極強的標識性，能滿足以知名外資企業(yè)為代表的大型企業(yè)的形象要求。在內部配

套設施上，均有高檔中央空調、5A智能化系統、6部以上高速名牌電梯、先進隔熱、隔音

玻璃幕墻、知名物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務，物管費12元/戶以上，未來租金普遍在

80元/nV.月以上。該類產品以吸引外資企業(yè)、國內大型企業(yè)、金融機構為要緊目標，其

銷售價格通常在7000元/肝以上，高端產品在11000元/nf以上。該類項目通?？偨ㄖ?/p>

積在5萬m?以上。

乙級寫字樓特征

乙級寫字樓通常與甲級寫字樓有同樣優(yōu)異的區(qū)位，但在產品品質上明顯弱于甲級。成

都乙級通常提供2-5部電梯、中央空調、員工餐廳、商務中心、康樂設施、銀行等。租

金通常在30-50元/nf。少數項目由專業(yè)物業(yè)管理公司提供服務，物管費通常6-10元/

a

mc銷售價格通常為4500—7000元/nf。乙級寫字樓項目總建筑面積通常在3—6萬而。

成都目前公認的甲級寫字樓的代表有：開行國際廣場、時代廣場、城市之心、川信大

廈、威斯頓聯邦大廈、豐德國際廣場、冠城廣場、天府綠洲與天府中心。

乙級寫字樓耍緊有：數碼大廈、@世界、錢江伯金時代廣場、中銀大廈、四川國際大

廈等。

“現代商務公寓”代表是：藝筵花鄉(xiāng)、金茂禮都、博敖大廈、世代錦江等。

“早期商務公寓”代表有：凱萊蒂景、祥福苑、盤古花園商務樓等。

1.1.4、物業(yè)分布

從上圖能夠看出，成都高檔寫字樓要緊分布在市中心與人民南路延線。

LL5、供需狀況

L1.5.1、現有寫字樓總量分析

據統計，目前成都市商務辦公面積在260萬―280萬平米之間，其中公認的甲級寫

字樓的總量約55萬平米，占總量的20%左右。從區(qū)域上看，高檔寫字樓要緊分布在人民

南路鄰近，總建筑面積約26萬平米。占總量的10%左右。

隨著城市結構由單核心向多核心進展，特別是城市南部副中心的建設與地鐵一號線

的通車，人民南路沿線的辦公物業(yè)的進展已逐步代替原有的商務核心成為未來高檔商務辦

公物業(yè)的集中區(qū)域。

成都市現有甲級寫字樓面積統計表

人民南路沿線項目名稱建筑面積（平方米）總面積（平方米）

1城市之心52000

2開行國際廣場54000

3川信大廈60000259204

4威斯頓聯邦大度54191

5豐德國際39013

成都市CBD區(qū)域項目名稱建筑面積（平方米）總面積（平方米）

西大街一騾馬市一順城街冠城廣場8400084000

總府路時代廣場105459105459

南大街一漿洗街天府綠洲5870058700

其他天府中心4054640546

成都市甲級寫字樓總量547909平方米

1.1.5.2、近年來寫字樓市場的竣工與銷售面積情況

空置面積

年份寫字樓竣工面積（萬實際銷售面積（萬

（萬M2）

199626.205.7812.14

199726.9910.9524.94

199826.567.7328.01

199926.488.9820.09

200015.078.8520.95

20019.6914.9419.79

200220.8018.2917.68

200315.486.316.86

200417.069.710.08

200511.7616.424.94

成都市寫字樓供給與需求

30

25

*20

15

10

5

0

1996199719981999200020012002200320042005

年份

寫字樓竣工面積（萬M2）實際銷售面積（萬M2）

空置面積（萬M2）

從上圖中能夠發(fā)現，成都市商務辦公市場在經歷了2002年供需兩旺的高溫期后，竣

工面積出現了小幅回落，實際銷售面積從03年開始猛增、寫字樓的空置面積也同時被大

量消化。2005年的銷售面積超過竣工面積。這標志著：

成都市商務辦公市場對寫字樓的需求在經濟快速進展的拉動下開始呈現旺盛的態(tài)勢.

成都市整體商務辦公環(huán)境日趨良好。

1.1.5.3、潛在供應量分析

成都市商務辦公物業(yè)近期的潛在供應統計表

潛在項目項目名稱建筑面積（平方米）

力寶大廈60000

人民南路及延線鄰

商鼎國際55000

近

仁恒項目125000

世紀城.世紀之星項目120964

國航項目60000

東方廣場30000

高新國際廣場B座10000

省博物館舊改總建面25萬

氣象學院舊改總建面26萬

人南延線綜合項目100畝左右

財富中心20000

中寰廣場47147

1號地塊，位于東華正街與人民東路之間93816

成都市中心CBD區(qū)2號地塊，位于東華正街與上翔街之間257310

域

3號地塊，北臨熊貓城，東靠順城街114123

4號地塊10492

6號地塊、位于上升街與東御河延街之間247172

文化宮舊址改造占地面積約55.5畝

從上表能夠看出，人民南路周邊馬上投入市場的商務辦公面積在40萬平米以上，且

物業(yè)的檔次都是甲級標準?？梢姡嗣衲下返母邫n商務中心正在形成。

1.1.6、高檔寫字樓租售分析

成都市中高檔寫字樓租售情況一覽表

均價平均租金銷售速率（平出租率

樓盤名稱銷售周期

（元/平米）（元/平米）米/月）（%）

開行國際廣場10000-12000120-13011個月4909不詳

城市之心9480-1300070-10046個月113085%

冠城廣場1000085約5年多140080%

四川國際大廈600080約5年多103380%

威斯頓聯邦880011034個月159495%

時代廣場850010022個月439430%

天府中心800080——僅售

世都大廈700060約3年67560%

世代錦江70006018個月—95%

天府綠洲不售75含物管費——98%

川信大廈不售90-150——95%

民興金融大廈不售75——90%

中銀大廈不售60——90%

金儷大廈不售130——不祥

錦江賓館不售110含物管費——60%

羅曼假日不售60——95%

綠洲酒店不售80——90%

皇冠假日酒店不售300——不祥

1.1.6.K售價及銷售情況分析

?成都高檔寫字樓整體均價為8400元/平方米左右，人民南路沿線的甲級寫字樓價格最

高，其次為市中心區(qū)域的高檔寫字樓。

?近兩年，甲級寫字樓市場供需兩旺，銷售周期都相對較短。

?大部分寫字樓的銷售速率在1000平米/月以上，其中以目前最高檔的開行國際與時代

廣場最快，月均銷售達4000平米以上。

?從以上數據能夠發(fā)現，高端辦公物業(yè)產品己逐步成為市場需求的主流。

?從上表可看出，中高檔寫字樓中采取既租又售策略的占64%,完全不賣的占36%。其

中，酒店與國家政策性企業(yè)投資的寫字樓都只租不售，如四川省郵政局投資修建的天

府綠洲、由中國銀行投資修建的中銀大廈等。

L1.6.2、租賃情況分析

總體看來，寫字樓的租金水平基本上沒有按照地域來劃分。而是與其交通、地理、配

套、環(huán)境等方面因素關系密切，還與地價與市場對該物業(yè)的認可程度有關。

?目前商務辦公市場上的高檔寫字樓租金基本在80元/平米以上，最高的是開行國際，

達130元/平米。

?在酒店內的寫字樓租金以皇冠假日最高，達300元/平方米；由此得到這樣一個結論:

高檔純寫字樓由于其配套設施及物業(yè)管理都具有高水準，因此，其價格會達到較高的

水平。而酒店式管理或者酒店內的寫字樓，則由于其優(yōu)良的物業(yè)管理水平，而提升其

租金。

?從上表能夠看出，租金越高的相反越好租，出租率均達到80%以上。而出租率與區(qū)域

的關系不是很大，要緊表現在產品的具體特征上。

?人南沿線寫字樓的銷售要比市中心的理想，這與人南沿線的商業(yè)辦公氛圍及未來進

展、升值潛力密切有關。

綜述以上觀點，寫字樓的類型并非完全取決于其租金水平的高低，而最重要的還是寫

字樓內的配套設施及物業(yè)管理水平。

L1.6.3、租期分析

據調查，建行大廈、美華、新氣象大廈、川信、綠洲大酒店所入駐的公司大多選

擇一年的租期，國際大廈、華西大廈、城市之心的入駐公司多選擇兩年的租期，威斯頓

聯邦大廈、凱樂廣場多選擇三年為租期。

?租金、物管費較高的寫字樓，如城市之心、威斯頓聯邦大廈業(yè)主的租期反而都比較長。

?由于高檔寫字樓本身的服務、管理與周邊配套較為完善，基本能夠使得業(yè)主都比較滿

意。因此，在同一地段，甲級寫字樓的業(yè)主租期比其他的相對要長。

?通常而言，物業(yè)的檔次、管理服務水平越高，公司選擇的租期時間較長。

1.1.7.高檔寫字樓物業(yè)特征分析

1.1.7.1、層數、建筑高度

?成都高檔寫字樓的層數來看，普遍在40層下列，高層建筑高度中30層、35層、40

層是分水嶺。成都目前最高的寫字樓項目為中銀大廈，其層數為39層，建筑高度為

165米。

?成都高檔寫字樓中26-30層的最多，其次為36-40層，再次為31-35層與20層及下

列。

?成都高檔寫字樓建筑高度要緊集中在98-100米、118-121米、153-165米這三個高度

區(qū)間。層數在30層以上，高度在100米以上的寫字樓要緊是冠城廣場、川信大廈、

開行國際等項目，這些項目代表了成都市中心高檔次寫字樓的形象。

1.1.7.2.建筑外立面

樓盤名建筑外觀

開行國際廣場后現代風格，使用“呼吸式生態(tài)幕墻“，LOW-E中空鍍膜玻璃，玻璃上下有通風的百葉

城市之心使用KBF現代主義風格，裙樓花崗石，主樓使用銀灰色中空熱反射膜玻璃幕墻

冠城廣場典雅現代風格，復合鋁塑板加全隱框鍍膜玻璃幕墻

川信大廈現代風格，裙樓為花崗石，塔樓全隱框鍍膜玻璃幕墻

威斯頓聯邦大凰現代簡約風格，鋁板加石材加玻璃幕墻，

時代廣場后現代風格，玻璃幕墻加鍍膜鋁塑板

天府中心新古典主義風格，LO-E中空鍍膜鋼化玻璃幕墻、干掛石材、鋁塑板、鑄鐵花格

世代錦江時尚現代風格，石材加外墻磁磚加玻璃

天府綠洲時尚現代風格，高級鋁塑板加中空熱鍍膜玻璃幕墻

四川國際大廈新古典風格，外墻使用櫻花紅花崗石材，

中銀大廈現代風格，外墻大理石加玻璃幕墻

世都大廈新古典風格，外墻干掛花崗石，輕鋼龍骨鋁塑板

民興金融大廈歐式風格，裙樓花崗石，主樓中空鍍膜鋼化玻璃幕墻

金儷大廈現代風格，花崗石加寶石綠鋼化玻璃

皇冠假口酒店現代風格，外墻使用花崗石巖

錦江賓館歐式古典，外墻磁磚

綠洲大酒店現代，鋼化玻璃幕增

羅曼大酒店歐式古典，大理石加玻璃幕墻

?從建筑外觀來看，高檔寫字樓的立面風格越來越趨向現代、簡約、時尚，絕大部分的

寫字樓外墻都使用的是玻璃幕墻，比例達到了60%；而使用的普通磁敏作為外墻裝飾

的比例也達到了21%；42%的寫字樓使用大理石與玻璃幕墻作為外墻裝飾材料，使用鋁

合板與花崗石作為寫字樓裝飾材料的比例為5.3%o

?寫字樓建筑外立面已成為影響客戶決定租售核心因素之一。如，四川國際大廈盡管位

于市中心順城大街，內部裝飾極盡豪華，但立面較呆板，缺乏層次感與活力，市場反

應不強。

?租售情況理想的寫字樓外立面多使用中空鍍膜鋼化玻璃幕墻，目前成都最好的甲級寫

字樓開行國際廣場還使用了“會呼吸生態(tài)幕墻”來提升其檔次與改善內部辦公環(huán)境。

1.1.7.3、層高

寫字樓的層高是硬件要求的核心考核標準，國際標準甲級寫字樓室內凈高在2.6米以

上，成都高檔寫字樓層高要緊為3.6米。

成都高檔寫字樓層喜分析

煩數T一占個數白分￡]

3米3.15米3.25米3.3米3.4米3.6米3.7米

1.1.7.4、面積

?成都高檔寫字樓的單層面積要緊集中在1001T200平方米、1601T700平米及

801T000平米這三個區(qū)間內。某些項目能夠進行整層分隔出租或者出售，從而滿足大

型企業(yè)與公司的需要。

?通過調查發(fā)現，知名企業(yè)與公司的人均辦公面積通常較大，人均面積在23平米左右。

投資公司，辦事處等則相對較小，在1678平米左右。

?總體來看，國有大中型企業(yè)選擇的面積都在300—500平方米左右，而辦公面積低于

50平方米的則要緊是一些外資企業(yè)或者員工小于10人的小型機構。

?單從公司的面積來看，100—200平方米的辦公面積最被消費者同意。這種需求比例也

正與目前成都市的中小型成長型企業(yè)居多有一定關聯。

?通常而言，員工人數低于10人的中小型企業(yè)選擇的辦公面積通常在50―80平方米

左右，而員工人數超過20人的企業(yè)選擇的辦公面積在200平米左右。

成都高杷”字樓單層面枳分析

頻數占個數百分比

45

425.00%

35

320.00%

25

215.00%

L510.00%

1

5

。5.00%

0

0.00%

L1.7.5、配套

?成都高檔寫字樓會所及配套設施分析

樓盤名會所及配套設施

美容美發(fā)，茶樓，咖啡廳，健身房，人文書吧，員工餐廳：郵局，銀行，會議室，商

開行國際廣場

務中心

城市之心多功能會所內有茶樓、咖啡廳；會議室、商務中心

冠城廣場員工餐廳、會議室、海鮮酒樓

紅照璧健身中心約660平米（器械房、體操房、桑拿房、淋浴室）、員工餐廳（200

川信大廈

人）、力誠咖啡吧（美美力誠百貨內）

威斯頓聯邦大商務會所約700平米，要緊經營咖啡與酒吧；銀杏餐飲、美容美發(fā)、保健康體中心（跳

廈操區(qū)、器械區(qū)、棋牌室、桌球室、乒乓球室等）

空中商務倉設有咖啡廳、健身中心、美容美發(fā)、商務酒廊、醫(yī)療服務中心等；員工餐

時代廣場

廳、商務酒樓、茶坊；國際會議中心、銀行、商務中心

商務中心、信息中心、物業(yè)服務中心、銀行中心、中餐廳、茶樓、咖啡廳、西餐廳、

天府中心

400余平米的商務會議中心、健身中心

從以上樓盤的配套設施來看，成都高檔寫字樓配套要緊為會議中心、商務中心、銀行、

郵局、員工餐廳、健身房、美容美發(fā)、茶樓、咖啡吧、高檔餐廳。其中會議中心、商務

中心、員工餐廳、銀行、郵局、茶樓或者咖啡吧是必備的配套設施，美容美發(fā)、健身中

心則能夠提升寫字樓檔次與品質，時代數碼大廈還配備了空中游泳池。

?成都高檔寫字樓會議室分析

樓盤名數量配置

開行國際廣場2個4+1同聲傳譯、投影顯視、vsat衛(wèi)星道訊（全球語音傳送）

城市之心大小2個，7F投影顯示、幻燈放映、會議擴音系統等

冠城廣場4個，4F幻燈放映、多媒體、音響、白板等

全套音響均由美國進口，配備了高分辨率投影儀、視頻，與4+1

川信大廈5個，37F

同步翻譯系統，按五星級酒店標準裝修

威斯頓聯邦大1800平米大中小4+1同聲傳譯、視頻會議、投影顯示、電子表決、身份確認、會

廈3個議攝像等多功能系統，全部使用Philips設備

時代廣場大中小3個，22F4+1同聲傳譯、投影顯示、視頻系統、會議攝像等國際會議功能

天府中心—微蜂窩數字覆蓋系統、多媒體演播會議系統、

從上表能夠看出，具有國際化水準的高檔會議室已成為甲級寫字樓的必定趨勢。以上

7個樓盤中，有4家裝有與國際接軌的4+1同聲傳譯系統，在空間與功能上都能兼顧大

中小型企業(yè)的需要。其中有5個設置了全數碼功能。在調查中發(fā)現，客戶對多媒體會議

的使用率較高，如投影、幻燈、電子白板等，對同聲傳譯的使用率普遍不高。4+1同聲

傳譯系統等高檔設施配置要緊是提升寫字樓檔次與形象。

?成都高檔寫字樓電梯分析

按國際甲級寫字樓標準電梯服務面積3300-3900平方米/噸?臺的配置標準來看，成

都的高檔寫字樓全部不達標。但開行國際廣場使用瑞士迅達原裝進口的MiconiclO智能電

梯，其智能分層的功能保證平均候梯時間不超過27秒，比國際甲級標準40秒還快。

在電梯品牌中，79%的寫字樓都選擇的是外資品牌，如三菱、日立、德國帝森、美國

多快、瑞士迅達等，15%選擇的是合資品牌。電梯進深普遍較小，1.2米寬的占31.5%；

近58%的寫字樓電梯進深只有1.5米寬，1.8-2米寬的很少。受調查的寫字樓中，電梯運

行速度普遍在2.5米/秒之間，而貨梯則要求速度相對慢一點。

?成都高檔寫字樓智能配套分析

樓盤名智能化安防設施通訊設施空調類型

閉路電視監(jiān)控系統，VPN系統、10平方米有一

VCOS商務辦公中央空

智能管家、一卡24H全方位監(jiān)控、樓宇對信息點（語音數據各一

開行國際調，分戶獨立計費，可

通系統、5A智自動噴淋系統、氣體個）、電視廣播系統、遠程

廣場調節(jié)溫度，各層新風機

能化系統滅火系統、電子巡更視頻會議系統、電話通訊

組送風

系統系統、衛(wèi)星通訊系統

24H監(jiān)控報警系統、樓六類綜合布線，共230c個美國特靈中央空調，燃

宇自動監(jiān)控，樓宇自數據信息點，1500個語言氣無壓熱水鍋爐供熱，

城市之心5A智能化系統

動噴淋及全智能煙感信息點電制冷，各層新風機組

控測器送風

日本松下保安監(jiān)控系美國AT&T智能綜合布線，美國約克智能冷暖空

統，奧地利EBG自動每12平米一個信息點調，每座配有溫控調節(jié)

川信大廈3A級

消防監(jiān)控、自動噴淋、器。（傳統中央空調）

消防廣播無送新風系統

24H保安、閉路監(jiān)控、綜合布線高速寬帶分戶式中央空調

世代編江3A

智能門禁

紅外監(jiān)控，樓宇自動數據通信自動化，寬帶、美國約克中央空調，冰

天府綠洲5A

監(jiān)控衛(wèi)星通信蓄冷低溫送風

西門子樓宇自動化，1000M主干光纖6類綜合美國特靈中央空調，熱

威斯頓聯

5A+1R系統24H監(jiān)控一卡通門禁，布線，衛(wèi)星通信水鍋爐供熱，無新風系

邦

電子巡更統

共3500個信息點，每美國特靈中央空調，每

樓宇自動監(jiān)控、車庫10-15平米一個信息點,電層新風量6000每

冠城廣場3A

自動化管理話每單元2門4米一個風口，熱水鍋

爐供紫

共3000個IDD信息點，5

美國BAS樓宇自動化

四川國際個衛(wèi)星接收天線，德國科美國特靈中央空調，鍋

5A網絡監(jiān)控，松下自動

大廈隆綜合布線，10平米一個爐式供熱，無新風系統

報警噴淋及煙感系統

信息點

主干網使用1000M光纖，

每5平方米一個數據點，

閉路電視監(jiān)控系統、

每10平方米一個語音點，小型中央空調系統，無

天府中心5A電了巡更系統、消防

每戶一個多媒體箱、電子新風系統

系統、公共廣播系統

多媒體信息導航系統、有

線電視系統

樓宇自動監(jiān)控、自動共