社區(qū)管理第四版 課件 第3、4章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)；社區(qū)服務(wù)

社區(qū)管理（第四版）新編21世紀(jì)公共管理系列教材社區(qū)管理

(第四版）第2篇社區(qū)管理的主體第3章

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理的概念物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念和服務(wù)項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系重點(diǎn)問題依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.1

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念物業(yè)管理獨(dú)立的企業(yè)法人；服務(wù)性企業(yè)；承擔(dān)某些行政管理職能的特殊服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)服務(wù)企業(yè)指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.1

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。概念理解基本目標(biāo)妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)較少的投入為業(yè)主提供滿意的服務(wù)獨(dú)立的企業(yè)法人屬于服務(wù)性企業(yè)承擔(dān)某些行政管理職能的特殊服務(wù)性企業(yè)開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營(yíng)與有償服務(wù)活動(dòng)3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.2

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，與業(yè)主共同制定小區(qū)管理辦法依照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)住宅小區(qū)提供管理服務(wù)依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用有權(quán)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為有權(quán)選聘專營(yíng)公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利權(quán)利3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.2

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)按照合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理與服務(wù)按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動(dòng)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要全面履行合同，又要接受有關(guān)部門的指導(dǎo)。3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.3

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目工程維護(hù)管理其他服務(wù)安全管理車輛道路管理項(xiàng)目環(huán)境衛(wèi)生管理園林綠化管理組織機(jī)構(gòu)總經(jīng)理室公司主要職能部門服務(wù)處與下屬企業(yè)3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)辦公室財(cái)務(wù)部公共關(guān)系部工程部管理部服務(wù)部總經(jīng)理室是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最高一級(jí)的指揮決策機(jī)構(gòu)，對(duì)公司一切重大問題做出最后的決策。服務(wù)處

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)管轄下的某一分區(qū)或不同物業(yè)對(duì)象的管理機(jī)構(gòu)；下屬企業(yè)

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)圍繞社區(qū)管理或社區(qū)服務(wù)而積極開辦的新企業(yè)。3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.5

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃

加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部建設(shè)搞好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共關(guān)系

教育員工要有競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。3.2

業(yè)主委員會(huì)3.2.1

業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。性質(zhì)：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。地位業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人業(yè)主也應(yīng)履相應(yīng)義務(wù)一些事項(xiàng)由業(yè)主共同決定實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式3.2

業(yè)主委員會(huì)3.2.2

業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置TitleinhereTitleinhere自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)進(jìn)行文件備案Titleinhere選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生(1)根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會(huì)一般設(shè)委員5～15名；(2)業(yè)主委員會(huì)主任通常由主要業(yè)主代表中能者擔(dān)任。(3)業(yè)主委員會(huì)聘任執(zhí)行秘書(或秘書長(zhǎng))1人，負(fù)責(zé)處理本會(huì)的日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是也可以不是本會(huì)委員。(4)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書可以是專職，也可以是兼職。業(yè)主委員會(huì)的組織只設(shè)一個(gè)業(yè)主委員會(huì)決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。3.2

業(yè)主委員會(huì)3.2.3

業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生任期權(quán)利與義務(wù)任職資格3.2

業(yè)主委員會(huì)3.2.4

業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)召集和主持業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))提出修訂《管理規(guī)約》《業(yè)主委員會(huì)章程》的議案選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同審定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)預(yù)算和決算監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)用房的合理使用權(quán)利業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))賦予的其他職責(zé)和權(quán)利3.2

業(yè)主委員會(huì)3.2.4

業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)籌備并向業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))報(bào)告工作執(zhí)行業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))通過的各項(xiàng)決議、決定，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守相關(guān)規(guī)定聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議調(diào)解業(yè)主和物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的糾紛建立本會(huì)檔案制度義務(wù)接受市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查本會(huì)的決定不得違反法律法規(guī)和國(guó)家政策，不得違反業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))的決定，不得損害公共利益。3.2

業(yè)主委員會(huì)(1)本會(huì)名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等；(2)組織及職責(zé)；(3)會(huì)議制度及工作制度；(4)委員的條件、選舉辦法及權(quán)利和義務(wù)等；(5)經(jīng)費(fèi)來源、經(jīng)費(fèi)賬目管理；(6)辦公用房；(7)章程生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。業(yè)主委員會(huì)章程：章

程TitleinhereTitleinhere日常工作3.2.5業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作章

程業(yè)主委員會(huì)章程決定了業(yè)主委員會(huì)的日常工作。1.要重視對(duì)廣大居民群眾的宣傳教育，使其逐漸成為成熟的消費(fèi)者。2.聘請(qǐng)顧問，積極尋求咨詢3.最后，舉辦培訓(xùn)班，組織業(yè)主委員會(huì)主任或委員學(xué)習(xí)如何加強(qiáng)對(duì)業(yè)主素質(zhì)的培養(yǎng)？3.2

業(yè)主委員會(huì)3.2.6

業(yè)主委員會(huì)的自身建設(shè)經(jīng)濟(jì)上的交換關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有償服務(wù)，業(yè)主支付相應(yīng)費(fèi)用，雙方在經(jīng)濟(jì)上具有交換關(guān)系。法律上的平等關(guān)系業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與受托的關(guān)系，是聘用與受用的關(guān)系。工作上的合作關(guān)系在管理物業(yè)的過程中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常要和業(yè)主委員會(huì)發(fā)生聯(lián)系。3.3

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)的關(guān)系3.3.1

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系需要指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系在完全市場(chǎng)條件下和非完全市場(chǎng)條件下有所不同。依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。3.3.2

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居民委員會(huì)的關(guān)系指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。矛盾解決方案必須建立健全居委會(huì)組織具有共同的工作目標(biāo)少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意設(shè)立居民委員會(huì)不配合正常工作各自為政，缺乏協(xié)調(diào)各有所長(zhǎng)，可以互補(bǔ)3.3

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)的關(guān)系關(guān)鍵術(shù)語物業(yè)管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主委員會(huì)管理規(guī)約業(yè)主委員會(huì)章程業(yè)主委員會(huì)委員復(fù)習(xí)思考題1．什么是物業(yè)管理?什么是物業(yè)服務(wù)企業(yè)?2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目有哪些?3．業(yè)主委員會(huì)是什么性質(zhì)的組織?4．如何加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的自身建設(shè)?5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系應(yīng)該是怎樣的?感謝聆聽！

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(第四版）第3篇社區(qū)管理的內(nèi)容第4章社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù)的發(fā)展歷程社區(qū)服務(wù)的主要內(nèi)容我國(guó)社區(qū)服務(wù)發(fā)展的制約因素社區(qū)服務(wù)的工作方法發(fā)展我國(guó)社區(qū)服務(wù)的基本思路社區(qū)服務(wù)的運(yùn)作模式重

點(diǎn)問

題早在19世紀(jì)，社區(qū)服務(wù)作為社會(huì)福利的一種形式，首先在英國(guó)誕生。1869年，英國(guó)倫敦出現(xiàn)了第一個(gè)社區(qū)服務(wù)組織—“慈善組織會(huì)社”，傳播到美國(guó)。1877年，美國(guó)水牛城成立了全球第一個(gè)慈善組織會(huì)社。4.1社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展4.1.1國(guó)外社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展社區(qū)服務(wù)的由來國(guó)外社區(qū)服務(wù)的發(fā)展英國(guó)的社區(qū)照顧美國(guó)的社區(qū)服務(wù)德國(guó)的“鄰里之家”4.1社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展4.1.1國(guó)外社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展興起于20世紀(jì)50年代，主要是針對(duì)“院式照顧”而提出的。具有6種形式：一是由地方政府出資興辦社區(qū)服務(wù)中心。二是開辦社區(qū)老年公寓。三是家庭照顧。四是設(shè)立暫托處。五是上門服務(wù)。六是開辦社區(qū)老人院。由兩部分構(gòu)成：一是政府提供的服務(wù)；二是社區(qū)志愿者提供的服務(wù)。“鄰里之家”實(shí)際上是一種自我經(jīng)營(yíng)、自我管理、自負(fù)盈虧的社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)?！吧鐣?huì)福利社會(huì)辦”“四個(gè)層次一條龍”醞釀產(chǎn)生(1983—1987年)普及推廣(1987—1993年)鞏固提高

(1993—2000年)體系建設(shè)(2000年至今)社區(qū)服務(wù)體系構(gòu)建政策文件支持“十四五”期間強(qiáng)化相關(guān)政策出臺(tái)街區(qū)試點(diǎn)

工作經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)

《城市居民委員會(huì)組織法》4.1社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展4.1.2

我國(guó)社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展1983年第八次全國(guó)民政會(huì)議前后，提出了國(guó)家和社會(huì)力量相結(jié)合；1984年漳州會(huì)議上，民政部明確了“社會(huì)福利社會(huì)辦”的指導(dǎo)思想；1985年，民政部推廣了上海市民政部門創(chuàng)造的“四個(gè)層次一條龍”的福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的經(jīng)驗(yàn)：“四個(gè)層次”是指市、區(qū)、街道、居委會(huì)；“一條龍”是指四個(gè)層次的縱向關(guān)系；1986年沙州會(huì)議上，第一次正式提出在城市開展社區(qū)服務(wù)工作的構(gòu)想與要求；1987年9月，民政部在武漢召開了部分城市社區(qū)服務(wù)座談會(huì)，進(jìn)一步明確了社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容和任務(wù)以及社區(qū)服務(wù)和民政部門的關(guān)系——我國(guó)社區(qū)服務(wù)興起的主要標(biāo)志。1醞釀產(chǎn)生(1983—1987年)4.1社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展4.1.2

我國(guó)社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展1987年武漢會(huì)議召開之后，武漢、上海、北京、天津、重慶等城市的民政部門選擇了一些街區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)工作；1989年，民政部在杭州召開了全國(guó)城市社區(qū)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)；1989年12月第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過了《城市居民委員會(huì)組織法》，推動(dòng)了社區(qū)服務(wù)向微型社區(qū)的延伸。2普及推廣(1987—1993年)4.1社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展4.1.2

我國(guó)社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展中央14部委于1993年8月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快社區(qū)服務(wù)業(yè)的意見》，明確了社區(qū)服務(wù)是保障社會(huì)體系和社會(huì)化服務(wù)體系中的一個(gè)重要行業(yè)，制定了相關(guān)的扶持保護(hù)政策；1994年年底，民政部在上海召開了全國(guó)社區(qū)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)議；1995年，民政部頒發(fā)《全國(guó)社區(qū)服務(wù)示范城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，在全國(guó)各地開展了創(chuàng)建示范城區(qū)的活動(dòng)；1998年，民政部命名了46個(gè)全國(guó)社區(qū)服務(wù)示范城區(qū)；2000年12月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)了《民政部關(guān)于在全國(guó)推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見》，把拓展社區(qū)服務(wù)視為此后十年城市社區(qū)建設(shè)的主要目標(biāo)之一，且視為社區(qū)建設(shè)的首要任務(wù)。3鞏固提高(1993—2000年)4.1社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展4.1.2

我國(guó)社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展2000年以來，我國(guó)社區(qū)服務(wù)工作的重點(diǎn)是社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)；2006年4月出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)社區(qū)服務(wù)工作的意見》；此后，先后出臺(tái)《“十一五”社區(qū)服務(wù)體系發(fā)展規(guī)劃》、《社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011—2015年)》、《城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2016—2020年)》和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃的通知》等政策文件；在“十四五”期間，我國(guó)將從服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)主體、服務(wù)方式和服務(wù)機(jī)制四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)。4體系建設(shè)(2000年至今)4.1社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展4.1.2

我國(guó)社區(qū)服務(wù)的興起與發(fā)展Titleinhere性質(zhì)Titleinhere活動(dòng)方式Titleinhere社會(huì)化途徑Titleinhere組織依托社區(qū)服務(wù)

從廣義上講，社區(qū)服務(wù)就是在政府的倡導(dǎo)下實(shí)施的區(qū)域性的福利項(xiàng)目。它以一定層次的社區(qū)組織為主體和依托，以廣泛的群眾參與為基礎(chǔ)，用服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目來增進(jìn)公共福利、提高生活質(zhì)量。社區(qū)服務(wù)4.2社區(qū)服務(wù)的含義與內(nèi)容4.2.1

社區(qū)服務(wù)的含義目的社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容（補(bǔ)充和延續(xù)）面向社區(qū)居民的便民利民服務(wù)（本質(zhì)）面向弱勢(shì)群體的社會(huì)福利服務(wù)面向社區(qū)單位的社會(huì)化服務(wù)4.2.2

社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容咨詢、代辦、修配、縫紉、理發(fā)、美容、飲食、洗衣、寄存、醫(yī)療、保姆介紹、家務(wù)勞動(dòng)、法律顧問等(1)老年人服務(wù)(2)殘疾人服務(wù)(3)優(yōu)撫服務(wù)(4)社會(huì)救助服務(wù)(5)兒童服務(wù)這類服務(wù)對(duì)象是社區(qū)內(nèi)的企事業(yè)單位及其職工。提倡雙向性。4.2社區(qū)服務(wù)的含義與內(nèi)容111114.3社區(qū)服務(wù)的運(yùn)作模式與工作方法4.3.1

社區(qū)服務(wù)的運(yùn)作模式社會(huì)組織為主體社會(huì)組織(非營(yíng)利組織或非政府組織)是社區(qū)服務(wù)的主要承擔(dān)者，在社區(qū)服務(wù)中發(fā)揮著主體作用。政府主導(dǎo)政府的主導(dǎo)作用主要表現(xiàn)在規(guī)劃、撥款、政策、監(jiān)督和管理等方面。社會(huì)參與社區(qū)服務(wù)的參與者不僅包括企業(yè)、宗教組織、慈善機(jī)構(gòu)，還包括大量的社區(qū)志愿者和廣大學(xué)生。發(fā)達(dá)國(guó)家社區(qū)服務(wù)的運(yùn)作模式我國(guó)社區(qū)服務(wù)的運(yùn)作模式政府推動(dòng)街道主管居委會(huì)操作社區(qū)共建4.3社區(qū)服務(wù)的運(yùn)作模式與工作方法4.3.1

社區(qū)服務(wù)的運(yùn)作模式社區(qū)服務(wù)的制度建設(shè)(1)制度建設(shè)的內(nèi)容與目的。(2)制度建設(shè)的注意事項(xiàng)。社區(qū)服