對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要00課件講解

對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

房地產(chǎn)因價(jià)值較大，其交易價(jià)格和租金無論是偏高還是偏低，都會(huì)使一方交易當(dāng)事人遭受較大的經(jīng)濟(jì)損失。

為避免在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃中遭受經(jīng)濟(jì)損失，交易當(dāng)事人需要估價(jià)為其確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格或租金提供參考依據(jù)。二、房地產(chǎn)抵押的需要

原則：抵押人擔(dān)保債權(quán)不得超出抵押物價(jià)值。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。抵押貸款前價(jià)值評(píng)估抵押期間價(jià)值重估押品處置價(jià)值評(píng)估抵押房地產(chǎn)盡職調(diào)查、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、實(shí)際抵押率測算等專業(yè)服務(wù)。三、房地產(chǎn)征收征用的需要

有時(shí)為了軍事和外交以及有政府組織實(shí)施的各種建設(shè)等公共利益的需要，或者因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，國家不得不征收或征用集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。三、房地產(chǎn)征收征用的需要

征收和征用既有相同之處，又有不同之處征收是強(qiáng)制購買，所有權(quán)變更，不返還。征用是強(qiáng)制租用，只是使用權(quán)的變更，到期返還給使用權(quán)人。

雖然征收、征用為了公共利益的需要，具有一定的強(qiáng)制性，但不是無償?shù)?，必須依法給予補(bǔ)償。四、房地產(chǎn)稅收的需要專門針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置稅種契稅土地增值稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅具有普遍調(diào)節(jié)功能增值稅城市維護(hù)建設(shè)稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅印花稅從量定額征收五、房地產(chǎn)證券化的需要房地產(chǎn)投資信托基金權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品個(gè)人住房抵押貸款證券化

評(píng)估內(nèi)容主要有證券化物業(yè)狀況調(diào)查、市場調(diào)研、現(xiàn)金流分析和價(jià)值評(píng)估。六、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要

投保時(shí)，確定保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，為投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)。

保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。七、涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要（一）人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的需要

在確定參考價(jià)值時(shí)，既要防止參考價(jià)定的過低，導(dǎo)致房地產(chǎn)被低價(jià)處置而使被執(zhí)行人的合法權(quán)益受損，又要防止參考價(jià)定的過高導(dǎo)致房地產(chǎn)處置不掉而使申請執(zhí)行人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，或只得接受高價(jià)抵債。七、涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要（二）房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要

房屋一般采取折價(jià)或者拍賣、變賣的方式，然后對(duì)取得的價(jià)款予以分割（三）房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)損害情形（1）使他人房地產(chǎn)受到污染（2）人為災(zāi)害使他人房地產(chǎn)受損（3）因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、

采光、日照、視野等（4）建筑施工不慎使臨近建筑物受損（5）因工程質(zhì)量缺陷給購房人造成損失（6）因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益

造成損失；（7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制給房地產(chǎn)權(quán)

利人造成損失（8）未能履約使他人工程停緩建或延遲施工，

給他人造成損失；（9）非法批準(zhǔn)征收、使用土地給當(dāng)事人造成損失的；（10）其他房地產(chǎn)損害賠償；八、涉及房地產(chǎn)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要

企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，往往需要對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為有關(guān)決策，會(huì)計(jì)計(jì)量，信息披露，監(jiān)督管理等提供參考依據(jù)九、土地有償使用的需要土地有償國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓租賃作價(jià)出資作價(jià)入股授權(quán)經(jīng)營十、房地產(chǎn)行政管理的需要

清楚房地產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量

清楚房地產(chǎn)的價(jià)值量及其

增減變動(dòng)情況