遠大銀發(fā)住宅項目研究

演講人：曾毅共六十九頁銀發(fā)住宅共六十九頁目錄(mùlù)前言(qiányán)一、國外老年住宅分析；二、遠大住工老年住宅研究成果；三、項目風險分析及應對策略；四、項目風險分析及應對策略；五、項目后期運營模式建議。共六十九頁前言(qiányán)全球(quánqiú)人口老齡化問題全球進入人口老齡化的國家和地區(qū)已達到72個1999年全球老年人口已達到5.93億全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數(shù)的11%。世界百歲老人約14.5萬備注：進入老齡社會的標準標準是：0-14歲的少年在總人口中少于30%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。共六十九頁我國老年(lǎonián)人口的發(fā)展狀況我國1999年成為老年型的國家，是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到(dádào)4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。中國人口年齡構成及發(fā)展預測(%)年份195319641982199020002020204020500-14歲36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60歲7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40資料來源：《人口研究》共六十九頁

我國老年人口的絕對數(shù)量大。我國老齡人口絕對值為世界之冠，占世界老齡人口總數(shù)的１／５。到２０５０年，我國老年人口總量將超過(chāoguò)４億。高齡化趨勢顯著。隨著我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國人均預期壽命大大延長。我國人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢?！拔锤幌壤稀?。發(fā)達國家在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值基本上在５０００美元至１萬美元，目前平均達到２萬美元左右。而我國在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值尚不足１０００美元?！翱粘病崩先耍椽毦永先撕蛢H與配偶居住在一起的老年人）迅速增加。關于老年人居住情況調查結果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來越少，“四二一”的人口結構（一對夫婦同時贍養(yǎng)４個老人和１個小孩）愈加明顯。隨著城市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進一步增加。城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問題嚴重。農(nóng)村青年勞動力大量外出，導致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動已經(jīng)填補了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達到8.1%，已經(jīng)高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。中國老齡化社會(shèhuì)五大特點：前言共六十九頁第一部分(bùfen)國外老年住宅分析1、發(fā)達國家老年(lǎonián)住宅的背景；2、發(fā)達國家老年住宅的范例；3、結論。共六十九頁發(fā)達國家(fādáɡuójiā)1、發(fā)達國家老年住宅的研究(yánjiū)背景建立在“先富后老”基礎上的養(yǎng)老模式發(fā)達的生產(chǎn)力水平良好的社會保障體系從關注老年人的心理感受出發(fā)共六十九頁比較項西方型社會東方型社會傳統(tǒng)家庭觀社會風尚是獨立自主，互不拖累社會公德應贍養(yǎng)老人，敬老愛幼主體家庭結構親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會保險政府立法，社會家庭共擔老年福利對策增強老人獨立生活能力增強家庭養(yǎng)老功能老年住宅形式低層獨立式住宅或公寓低層集合式住宅或公寓社區(qū)服務目標援護純老年家庭援護住宅養(yǎng)老環(huán)境老年居住福利設施滿足老人對居住環(huán)境多樣性需求開發(fā)社區(qū)服務網(wǎng)點，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者1、發(fā)達國家老年住宅的研究(yánjiū)背景發(fā)達國家(fādáɡuójiā)共六十九頁發(fā)達國家(fādáɡuójiā)與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總人口的24%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性(nǚxìng)為主20世紀90年代德國倡導“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式。2、發(fā)達國家老年住宅的范例——德國共六十九頁發(fā)達國家(fādáɡuójiā)“照料(zhàoliào)護理式住宅”不來梅老年住宅2、發(fā)達國家老年住宅的范例——德國護理理念環(huán)境理念建筑理念共六十九頁發(fā)達國家(fādáɡuójiā)60年代末美國進入老齡社會，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國總人口的16%。經(jīng)濟實力強，70年代中開始社會養(yǎng)老設施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計，家人同居的老人很少，75％的老人擁有自己的住宅(zhùzhái)，因此只是到年齡高到生活無法自理時才進入社會養(yǎng)老設施。2、發(fā)達國家老年住宅的范例——美國獨立式住宅養(yǎng)老社區(qū)（集合住宅）養(yǎng)老院護理院老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）美國老年住房五種模式共六十九頁發(fā)達國家(fādáɡuójiā)截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總人口的24%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。目前，90％以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標準高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中養(yǎng)老，4.2％的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設施(shèshī)中。日本雖有與子女同住的習慣，但近些年在逐步降低。日本老年住房三種模式在宅養(yǎng)老機構養(yǎng)老“兩代居”2、發(fā)達國家老年住宅的范例——日本共六十九頁發(fā)達國家(fādáɡuójiā)2、發(fā)達國家老年(lǎonián)住宅的范例——日本日本老年住房“兩代居”模式共六十九頁發(fā)達國家(fādáɡuójiā)同居(tóngjū)寄宿型同居分住型鄰居和住型完全鄰居型2、發(fā)達國家老年住宅的范例——日本日本老年住房“兩代居”模式共六十九頁發(fā)達國家(fādáɡuójiā)同居(tóngjū)寄宿型同居分住型鄰居和住型完全鄰居型2、發(fā)達國家老年住宅的范例——日本日本老年住房“兩代居”模式共六十九頁通過道具使參觀者模擬到老年的生理狀態(tài)，體驗積水在住宅的各個功能空間中針對(zhēnduì)老年人設計的設計細節(jié)。2、發(fā)達國家老年住宅的范例(fànlì)——日本發(fā)達國家共六十九頁3、結論(jiélùn)發(fā)達國家(fādáɡuójiā)

把老年居住建筑的規(guī)劃納入居住區(qū)的規(guī)劃當中，是老年住宅的發(fā)展趨勢。日本、新加坡的老年建筑模式對中國的老年住宅規(guī)劃設計更具有借鑒意義。老年住宅設計不僅關注老年人的居住環(huán)境，同樣關注老年人的心理感受。老年住宅設計應注重周圍配套設施以及護理體系的完善。在財富積累充分、社會保障體系健全的情況下，以政府通過政策引導為主的方式解決老年人的居住問題。企業(yè)需從建造以人為本的人居環(huán)境的層面上重視社區(qū)中的老年問題，并從專業(yè)上解決老年住宅實施中的技術問題。共六十九頁第二部分(bùfen)遠大住工老年住宅研究成果1、規(guī)劃(guīhuà)要求2、建筑設計3、景觀環(huán)境共六十九頁1、規(guī)劃(guīhuà)要求研究成果1）老年住宅應當(yīngdāng)配備的基礎設施明細表共六十九頁2）住宅選址與場地(chǎngdì)設計選擇環(huán)境質量良好、交通便捷的場地，作為規(guī)劃的先決條件?？拷?jīběn)的社區(qū)公共設施，同時遠離喧鬧的文娛場所。場地內的合理規(guī)劃與設計盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境。場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。居住區(qū)內路網(wǎng)設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。研究成果共六十九頁容積率在1.0～0.1之間均可進行老年住宅開發(fā)；合適容積率的用地可做“兩代居”模式的老年住宅開發(fā)；低容積率的用地適合低密度的老年綜合(zōnghé)社區(qū)的開發(fā)。入住對象的多樣性建筑形式的多樣性老年(lǎonián)公用建筑等設施服務醫(yī)療人員的配備3）容積率研究成果共六十九頁健康老年人日常活動半徑的設置為450米，以此設置服務設施。小區(qū)內(qūnèi)專為老年服務的公用建筑的設置。例如以下：護理室：護理與日常監(jiān)護活動基地。機能(jīnéng)回復訓練室。醫(yī)務室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設施。商業(yè)服務設施4）配套設施研究成果共六十九頁空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。設備與設施按老年人的人體(réntǐ)尺度和心理、生理特點進行設計。體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。2、建筑設計研究成果共六十九頁2.1住宅公共空間的設計(shèjì)要點2.1.1住宅的坡道無障礙設計要點在有臺階的地方應設置坡度平緩的臺階和斜面，標準見下表。在坡道的起點及終點，應留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側面凌空時，在欄桿下端(xiàduān)宜設高度不小于50mm的安全檔臺。研究成果共六十九頁設置斜坡引道有臺階時應設置斜坡，斜坡的寬度(kuāndù)應為輪椅可通行的寬度(kuāndù)，斜面坡度應平緩。設置扶手樓梯和斜坡應設置連續(xù)式扶手，扶手應安裝牢固(láogù)，同時還應注意扶手的手感和耐久性。坡度平緩的臺階

踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應小于380mm。設置房檐出入口及斜坡上方宜設置房檐。鋪設防滑地面材料地面鋪設應平坦，不應出現(xiàn)積水現(xiàn)象，使用浸水也防滑的地面材料。設置排水溝時，應配水溝蓋，水溝蓋不應妨礙輪椅乘坐人的通行。研究成果共六十九頁2.1.2樓廳和電梯(diàntī)的設計要點留足輪椅(lúnyǐ)可轉身的空間地面鋪設防滑材料地面鋪設浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應過寬。方便的出入口寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于800mm，出入口不設置臺階，宜選用推拉門、自動門。設置信箱和留言板設置位置不應妨礙通行，使用高度要方便所有用戶。設置電梯超過3層要配備電梯。電梯尺寸要適應擔架的長度。電梯與樓面無高差。電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)設置休息椅可設置椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放置行李。電梯內部設置轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設置；正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。電梯按鈕操作盤設在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側都可進行操作。電梯開門時間較長，且門口裝有光電管裝置，防止夾傷。研究成果共六十九頁2.1.3公用(gōngyòng)走廊設計要點設置連續(xù)扶手(fúshou)在0.9m和0.75m高處宜設圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm。防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。窗門不應妨礙通行門、窗的開啟扇不應妨礙走廊的通行。無突出的墻壁滅火器、留言板等應設置在不妨礙走廊通行的位置上。無臺階地面取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應設置斜坡。走廊寬度設置考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應小于1.2m。研究成果共六十九頁2.1.4公用(gōngyòng)樓梯設計要點易識別的臺階面為避免臺階面產(chǎn)生(chǎnshēng)陰影，應考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質，可便于識別。設置扶手樓梯的扶手應安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側連續(xù)安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。坡度平緩的樓梯為盡可能縮短萬一跌落下來的距離，可采用帶平臺的折跑樓梯。踏面高度不應大于150mm，踏面寬度不應小于300mm。樓梯的寬度充足考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。踏步的防滑措施臺階面使用防滑材料，臺階面邊沿設置防滑條，要和臺階面保持在同一平面。研究成果共六十九頁2.1.5院落(yuànluò)設計要點防滑地面材料的鋪設引道和臺階斜面的地面(dìmiàn)鋪設應平坦，不應產(chǎn)生積水情況。注意鋪地材料選用浸水后仍防滑的材料。路中央設置井蓋時，不應突出地面，注意井蓋不要突出。設置車庫車庫應設計在戶門附近，從車棚到大門處不被雨淋到。房檐的設置在戶門處可設置寬大的房檐。充足的照明門廊要保持充足的照明，為了防止樓梯上產(chǎn)生濃重的陰影，注意照明的位置和角度，可設置低位燈。設置對講話筒設置扶手臺階邊應設置連續(xù)式扶手。坡度平緩的臺階存在地面高差時，應在臺階附近設置斜坡。研究成果共六十九頁2.1.6細部(xìbù)空間設計要點1）墻壁墻壁轉角部分作圓角處理除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。扶手連續(xù)性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材(mùcái)，截面直徑40mm，轉角也要作圓角處理。轉角圓角處理墻面無凸出物研究成果2）地面選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損。共六十九頁2.2住宅(zhùzhái)室內空間的設計要點2.2.1門窗的設計要點門的寬度滿足(mǎnzú)輪椅進出，不設門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內門通行寬度不得小于0.8mm；門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門；門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間；居室窗臺的高度在750～800mm左右；窗臺的寬度要適當增加，一般不少于250～300mm；矮窗臺里側應當設置高0.9～1m的安全欄桿研究成果共六十九頁易開閉的戶門(hùmén)當平開門時，應考慮調節(jié)自動關閉裝置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。適當照明和易操作的開關考慮換鞋和上下臺階，門廳具有(jùyǒu)足夠的亮度，不應產(chǎn)生濃重的陰影部分。采用醒目的開關。扶手的設置為了方便換鞋和上下臺時，應設置扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形。臺階的處理臺階上下采用不同的材質和顏色，以便識別。防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。戶門門檻高度處理戶門門檻高度應控制在2cm左右。2.2.2門廳的設計要點研究成果共六十九頁2.2.3室內走廊的設計(shèjì)要點連續(xù)扶手使用近圓形的扶手。扶手端部向下方(xiàfānɡ)或墻壁方向彎曲。光線充足的照明設計不應和其他房間產(chǎn)生亮度差。洗手間入口和有臺階的地方應設置位置低的壁燈。使用方便的開光裝置應設置帶指示功能的大面板開關。走廊長的房間，應在多處設置控制開關。便于使用的扶手高度和材料設置扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材料?？紤]跌到的可能性，避免采用堅硬的材料。寬敞的走廊方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過，寬度不應小于1m。進房間的入口的寬度不得小于800mm。無階差地面地面應無階差，各房間地面的高差應控制在3mm以內。研究成果共六十九頁2.2.4樓梯(lóutī)的設計要點樓梯的寬度(kuāndù)不應小于1200mm，滿足兩人攙扶通過；平臺凈寬不應小于樓梯凈寬，踏步沿口不應突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區(qū)；扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應有40～50mm的空隙；扶手可設置為雙重高度（900和750mm兩種）研究成果共六十九頁寬敞樓梯樓梯可并行(bìngxíng)通過使用拐杖的老人與攙扶人。扶手的設置安裝(ānzhuāng)牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側安裝(ānzhuāng)。扶手端部向下或墻壁彎曲。臺階面和臺階高度臺階面使用防滑材料。設置防滑條時和臺階在一個平面上。臺階垂直部分應設置擋板，臺階邊沿不應突出。方便的開關除感應燈外，安裝帶暗示功能的大面板開關，使用上下樓兩側都可操作的雙路開關。充足照明為了不產(chǎn)生濃重的陰影，可設置多個照明燈具。樓梯形狀樓梯坡度平緩，宜帶休息平臺。避免上層樓梯縮進走廊或下層樓梯露出走廊的情況。研究成果共六十九頁2.2.5衛(wèi)生間設計(shèjì)要點無障礙設計，面積比普通住宅的廁所大。獨用衛(wèi)生間應設坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。選用潔具便于乘輪椅(lúnyǐ)者使用，平底防滑式淺浴盆。地面材料防滑并易清洗。冷、熱水混合式龍頭宜選用杠桿式或掀壓式開關。研究成果共六十九頁浴室(yùshì)設計要點開關方便且安全(ānquán)的門最好采用拉門或折疊門。門上應安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃?？醋o用空間浴室應保證看護時必要的空間。防滑地面材料應選用防水防滑地面鋪設材料。設置扶手浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側的墻壁上應設置水平和垂直扶手。操作性好的水龍頭噴頭安裝在觸手可及的位置，選擇使用方便且可調節(jié)水溫的水龍頭。設置緊急告警裝置為了便于安裝緊急告警裝置，應事先設置備用配置管線。盡量少設置臺階不得以設置臺階時，應設置扶手高度適當?shù)脑「自∈业孛娴皆「走叺母叨缺苊膺^高，應為30cm～50cm。研究成果共六十九頁2.2.6廚房(chúfáng)設計要點使用方便的操作臺設計合理(hélǐ)的操作流線設計。操作臺高度適合老人坐著操作。安全操作裝置煤氣灶上方應安裝安全裝置，以應付煤氣中途熄滅或者忘記關煤氣的情況發(fā)生。盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具。安裝告警裝置安裝防火告警裝置或預留安裝告警裝置的配管配線。光線充足的照明在考慮廚房整體照明的同時，還應考慮操作臺局部的照明。使用方便的雜物柜雜物柜使用頻率高，應設置在使用方便的位置。方便使用的開關安裝便于操作的大面板開關操作性好的水龍頭應操作簡單并且容易調節(jié)。防滑防污地面廚房面積要求使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應小于2.1m。研究成果共六十九頁2.2.7居室設計(shèjì)要點冷暖空調的設置為了方便(fāngbiàn)安裝，事先設置配管孔和專用電源。避免使用燃油、燃氣式取暖器。安全并且使用方便的窗飾框窗戶直接對外采光；在玻璃門上加裝橫條，以便視力下降時方便識別；選用易于操作的門鎖。與各房間的連接處的臺階設置盡量少設置臺階，如需設置，注意高差控制在3mm以內。防滑地面材料地面應鋪設防滑材料。使用方便的開關、電源插座大面板開關的設置以及電源插座應安裝在便于使用的位置。光線充足的亮度充分獲取自然光，注意適當?shù)牧炼仍O計。開關方便的門最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手。研究成果共六十九頁2.3物理(wùlǐ)環(huán)境室內采暖、熱水及空調(kōnɡdiào)降溫設備地設置。家具選配，考慮老人逗留式活動以及家具圓滑、牢固的造型。房間色彩，以柔和淡雅的顏色過渡配置為主。室內照明，選用柔和的自然光，房間照度需比一般住宅同類房間提高２倍以上，避免采用眩光。住宅通風與采用新風系統(tǒng)。研究成果共六十九頁3.1老年人室外居住環(huán)境的分類(fēnlèi)供老年人社會交往使用的室外場所供老年人享受自然風光的的室外場所供老年人健身鍛煉使用的室外場所供老年人從室內觀賞的室外環(huán)境3、環(huán)境景觀研究成果共六十九頁3.2老年人室外休憩(xiūqì)場所的設計要點庭院的朝向應避開強風和日曬等不良氣候因素的影響，注意庭院與室內、外的關系。庭院中步行通道(tōngdào)的位置應與設置座椅的休憩區(qū)分區(qū)，避免干擾。庭院與室內的關系庭院與室外的關系研究成果共六十九頁3.3老年人室外活動場所的細部(xìbù)設計要點室外座椅和桌子(zhuōzi)的設置應按照老年人體的特點制作，還要考慮老人們交談的需要?；▔头N植地應高出地面至少75cm，預防老年行人被絆倒。室外標志地設計應考慮老年人視覺退化的特點，為行人設置的標志應與從時速25km汽車上觀看的標志尺寸相同。研究成果共六十九頁第三部分遠大住工老年住宅(zhùzhái)嘗試共六十九頁設計舉措規(guī)劃設計考慮人車分流的設計要點，保障(bǎozhàng)老年人的行動安全。實踐(shíjiàn)嘗試共六十九頁實踐(shíjiàn)嘗試設計舉措小區(qū)(xiǎoqū)入口的無障礙設計共六十九頁設計(shèjì)舉措小區(qū)道路的無障礙設計實踐(shíjiàn)嘗試共六十九頁設計舉措組團的圍合式布局以及封閉式管理，增加老人的歸屬感，形成利于溝通的鄰里(línlǐ)空間。實踐(shíjiàn)嘗試共六十九頁設計舉措每個組團端頭的“五合一”（集休息躲雨、門禁、信報、牛奶取用、告示為一體）的小型場所(chǎnɡsuǒ)的設置。實踐(shíjiàn)嘗試共六十九頁第四部分項目風險分析及應對(yìngduì)策略共六十九頁項目風險分析及應對(yìngduì)策略項目風險及分析(fēnxī)老年人及其子女對居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認程度及時間長短無產(chǎn)權銷售，貸款不能辦理后期運營及交易問題較多轉讓、產(chǎn)權歸屬問題復雜不清目標客群及其子女的傳統(tǒng)觀念風險因素共六十九頁項目風險應對(yìngduì)策略硬件(yìnɡjiàn)、軟件相結合推介宣傳以服務為導向，化解人們對養(yǎng)老社區(qū)的疑慮以人為本，實現(xiàn)人性化設計“量身定做”的設計建設配套完善的養(yǎng)老社區(qū)，從環(huán)境優(yōu)美，設施齊全合理的定價策略，刺激其消費載體多管齊下綜合治理項目風險分析及應對策略共六十九頁使用權銷售與法律風險分析(fēnxī)及應對策略無產(chǎn)權(chǎnquán)產(chǎn)權交易復雜購買時不能辦理銀行按揭購買后不能辦理抵押貸款購買及后期轉讓存在眾多問題合理定價，利用價格優(yōu)勢分期付款或降低銷售年限開發(fā)商品牌保障相關企業(yè)及政府部門擔保專業(yè)運營公司提升項目核心競爭力風險應對策略共六十九頁第五(dìwǔ)部分項目后期運營模式建議共六十九頁1、養(yǎng)老社區(qū)(shèqū)養(yǎng)老模式

養(yǎng)老(yǎnglǎo)社區(qū)的特征養(yǎng)老社區(qū)的類型運營模式建議儲藏辦公管理門廳接待醫(yī)療護理保健棋牌棋牌健身居住單元居住單元居住單元綠地庭院餐廳車庫洗衣后勤鍋爐廚房雜院服務型養(yǎng)老社區(qū)服務型養(yǎng)老社區(qū)生活完全或部分能夠處理希望得到照顧的老人身患平生疾病或無法處理生活的老人按需要提供服務全方位服務提供膳食、清潔安全管理等服務私密性較強除餐廳、活動室等公共空間外，居室有一定私密性提供膳食、護理安全管理等服務私密性較強除餐廳、活動室等公共空間外，居室受到監(jiān)護共六十九頁老有所養(yǎng)老有所醫(yī)老有所學老有所為老有所樂老有所教老年人對養(yǎng)老模式的需求

追求個人興趣，實現(xiàn)個人價值自我實現(xiàn)需求知識、理想、抱負等

使老有所為，發(fā)揮余熱受人尊敬需求成就、權力、名譽等

保持與子女密切的聯(lián)系，鄰里和諧情感的需求交往、歸宿感、親友之愛等

獨立臥室、不被打擾、防衛(wèi)措施安全需求回避危險、恐懼、威脅等居住面積、采光通風、出行方便、醫(yī)療服務生理需求饑餓、空氣、性等運營(yùnyíng)模式建議共六十九頁政府(zhèngfǔ)、慈善機構合作經(jīng)營管理純福利(fúlì)性質的養(yǎng)老院混合型養(yǎng)老院專業(yè)公司經(jīng)營管理養(yǎng)老社區(qū)a、自住型養(yǎng)老社區(qū)（Independent-living）b、陪助型養(yǎng)老社區(qū)（Assisted-living）c、特護型養(yǎng)老社區(qū)（acute-care）輔助生活機構住宅建設與管理相分離的經(jīng)營模式2、經(jīng)營模式類型運營模式建議共六十九頁

養(yǎng)老社區(qū)運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響?zhàn)B老社區(qū)的經(jīng)營成敗，因此要遵循二路出擊的目標市場定位原則(yuánzé)；三方并舉的銷售原則(yuánzé)；四點標新的社區(qū)服務原則(yuánzé)。目標(mùbiāo)消費群體具有中高經(jīng)濟實力的老年人資源共享群體（即享用養(yǎng)老社區(qū)設備、設施、服務等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）3、本項目養(yǎng)老社區(qū)運營模式建議運營模式建議（1）、目標市場定位——二路出擊共六十九頁養(yǎng)老社區(qū)具備(jùbèi)“一低二高”的特點低容積率高比例(bǐlì)公建設施高水平的社區(qū)服務運營模式建議共六十九頁租賃、轉讓(zhuǎnràng)房屋使用權養(yǎng)老社區(qū)(shèqū)銷售方式（2）、銷售方式——三方并舉投資行為與消費行為相融合出租房屋使用權及產(chǎn)權酒店方式銷售房間出售房屋（或房間）的產(chǎn)權運營模式建議共六十九頁不同消費群體購買養(yǎng)老社區(qū)的目的(mùdì)具有多樣性消費主體(zhǔtǐ)可以是老年人也可以是中年人靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費需求有利于開發(fā)商的資金回籠三方并舉的銷售方式適應養(yǎng)老社