祥源文旅臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司資產(chǎn)評估報告

本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制浙江祥源堃鵬文化旅游發(fā)展有限公司擬收購股權(quán)涉及的臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目坤元資產(chǎn)評估有限公司臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目 一、委托人、被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告使用人 二、評估目的 三、評估對象和評估范圍 四、價值類型 五、評估基準(zhǔn)日 六、評估依據(jù) 七、評估方法 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 九、評估假設(shè) 十、評估結(jié)論 十一、特別事項說明 十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 十三、資產(chǎn)評估報告日 一、被評估單位基準(zhǔn)日審計報告 二、委托人和被評估單位營業(yè)執(zhí)照 三、評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料 四、委托人和被評估單位的承諾函................................................................................................五、資產(chǎn)賬面價值與評估結(jié)論存在較大差異的說明....................................................................六、簽名資產(chǎn)評估師的承諾函........................................................................................................七、資產(chǎn)評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照............................................................................................................八、資產(chǎn)評估機構(gòu)備案公告............................................................................................................九、證監(jiān)會2020年11月4日公布的《資產(chǎn)評估機構(gòu)從事證券服務(wù)業(yè)務(wù)備案名單》...........十、簽名資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)會員證書................................................................................................資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果匯總表及明細(xì)表................................臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實三、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存六、資產(chǎn)評估專業(yè)人員已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估結(jié)論成立的假設(shè)前臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目浙江祥源堃鵬文化旅游發(fā)展有限公司擬收購股權(quán)涉及的臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目坤元評報〔2024〕2-52號本次資產(chǎn)評估的委托人為浙江祥源堃鵬文化旅游發(fā)展有限公司(以下簡稱堃鵬文旅公司)，本次資產(chǎn)評估的被評估單位為臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司(以下根據(jù)《資產(chǎn)評估委托合同》，本資產(chǎn)評估報告的其他使用人為國家法律、法規(guī)堃鵬文旅公司擬收購臥龍中景信公司股權(quán)，為此需要對臥龍中景信公司的股東本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供臥龍中景信公司股東全部權(quán)益價值的參考依評估對象為涉及上述經(jīng)濟行為的臥龍中景信評估范圍為臥龍中景信公司申報并經(jīng)過上會會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，本次分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)經(jīng)綜合分析，本次評估最終采用收益法評估結(jié)果作為臥龍中景信公司股東全部本評估結(jié)論僅對堃鵬文旅公司擬收購臥龍中景信公司股權(quán)之經(jīng)濟行為有效。本評估結(jié)論的使用有效期為一年，即自評估基準(zhǔn)日評估時收益期限按照合作經(jīng)營期進行考慮，沒有考慮合作經(jīng)進度在乙方完成規(guī)劃以后雙方（指甲、乙雙方，甲方為四川臥臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目管理局、四川省汶川臥龍?zhí)貏e行政區(qū)）進行第2款：在合作協(xié)議簽訂后及合作經(jīng)營期內(nèi)提供景區(qū)旅游的專業(yè)運營服務(wù)；承擔(dān)營銷、經(jīng)營等運營成合作范圍景區(qū)旅游價值大幅度下降的，或投資不能按時足后仍不能足額到位的，甲方有權(quán)單方面解除本協(xié)議，并要司積極參與推動臥龍生態(tài)旅游發(fā)展,助力區(qū)局脫貧攻堅,解決百姓脫貧致富,協(xié)助區(qū)局開展接待工作等。大熊貓國家公園體可控因素增加,修編后的《四川臥龍國家級自然保護區(qū)總體規(guī)劃(201批復(fù),導(dǎo)致暫無法辦理投資項目行政許可,以至于《臥龍生態(tài)根據(jù)國浩律師（上海）事務(wù)所關(guān)于《臥龍生態(tài)文化旅議》相關(guān)問題之分析所出具的《法律咨詢意見函》：合作協(xié)建成觀光區(qū)的合作運營管理上,臥龍中景信公司與區(qū)局繼續(xù)排執(zhí)行。因此，臥龍中景信公司有權(quán)按照合作協(xié)議約定享有中景信公司依據(jù)合作協(xié)議約定繼續(xù)負(fù)責(zé)臥龍中華大熊貓苑已綜上，本次采用收益法評估時，假設(shè)臥龍中景苑景區(qū)現(xiàn)有的運營管理模式至運營期結(jié)束。如果臥龍苑景區(qū)的運營管理存在實質(zhì)性法律障礙，將對評估結(jié)臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目浙江祥源堃鵬文化旅游發(fā)展有限公司擬收購股權(quán)涉及的臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目坤元評報〔2024〕2-52號坤元資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公正的原則，分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評估程序，對貴公司擬收購股權(quán)涉及的臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司本次資產(chǎn)評估的委托人為浙江祥源堃鵬文化旅游發(fā)展有限公司，被評估單位為其制品除外）；商業(yè)綜合體管理服務(wù)；休閑觀光活動；組織文廣告制作；廣告發(fā)布；互聯(lián)網(wǎng)銷售（除銷售需要許可的商品）；食用農(nóng)新鮮蔬菜批發(fā)；新鮮蔬菜零售；新鮮水果批發(fā)；新鮮水果零售；信息咨詢服務(wù)（不）；目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)。許可項目：食品銷售(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的煙草制品零售；特種設(shè)備設(shè)計；食品銷售；洗浴服務(wù)；城市公共交通。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn)）一般項目：旅游開發(fā)項目策劃咨詢；游覽景區(qū)管理；會議及展覽服務(wù)；游樂園服務(wù)；露營地服務(wù)；餐飲管理；企業(yè)管理；企業(yè)管理咨詢；棋牌室服務(wù)；物業(yè)管理；體驗式拓展活動及策劃；廣告設(shè)計、代理；攝像及視頻制作服臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目車場服務(wù)；專業(yè)設(shè)計服務(wù)；服裝服飾零售；商業(yè)綜合體管理服務(wù)；農(nóng)副產(chǎn)品銷售。股東和出資情況如下：中景信旅游投資開發(fā)有限公司（為中景信旅游投資開發(fā)集團心（有限合伙）將其持有公司的10%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中景信（上海）旅游發(fā)展集團有限出資人名稱認(rèn)繳額（萬元）認(rèn)繳比例（%）實繳額（萬元）10,000.00100.006,600.00單位：人民幣元項目名稱2023年12月31日2024年9月30日資產(chǎn)76,550,549.7287,740,864.16負(fù)債28,130,422.2429,196,876.57股東權(quán)益48,420,127.4858,543,987.59項目名稱2023年2024年1-9月營業(yè)收入13,480,020.2414,436,577.56營業(yè)成本3,443,715.792,550,271.63利潤總額45,627,515.9510,301,463.60凈利潤45,654,798.72臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目上述財務(wù)報表均已經(jīng)注冊會計師審計，且均出信公司股東中景信（上海）旅游發(fā)展集團有限公司（以下簡稱中景信公司）與四川省汶川臥龍?zhí)貏e行政區(qū)、四川臥龍國家級自然保護區(qū)管理局（以下簡稱區(qū)局）簽署《臥龍生態(tài)文化旅游項目合作開發(fā)和運營協(xié)議》福溝、鄧生溝、巴朗山景區(qū)(詳見合作開發(fā)范圍紅線圖)，雙方合作期限為50年，熊貓和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，雙方將幸福溝劃分為觀光區(qū)、體驗區(qū)和探險區(qū)三個部分下半年整體建成并投入使用，包括臥龍中華大熊貓苑神樹坪基地、臥龍生態(tài)展示教協(xié)議簽訂后及合作經(jīng)營期內(nèi)，中景信公司負(fù)責(zé)景區(qū)營銷策劃，宣傳推廣，其營銷經(jīng)可以由中景信公司為本項目設(shè)立的項目公司或其他關(guān)聯(lián)方享有或承擔(dān)，但中景信公司仍對本協(xié)議的履行承擔(dān)連帶保證責(zé)任，直至本協(xié)議項下中景信公司的義務(wù)得到全臥龍中景信公司享有或承擔(dān)合作協(xié)議中的中景信公司享根據(jù)《合作協(xié)議》，區(qū)局將合作范圍內(nèi)的景區(qū)（或景點）的商業(yè)開發(fā)及運營權(quán)全部授權(quán)給臥龍中景信公司，臥龍中景信公司負(fù)責(zé)合作范圍內(nèi)景區(qū)（或景點）后續(xù)開發(fā)運營的資金投入。區(qū)局承諾臥龍中景信公司是合作開發(fā)范圍內(nèi)的唯一管理運營臥龍中景信公司成立后,負(fù)責(zé)臥龍中華大熊貓苑的運營管理,同時臥龍中景信公臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目司積極參與推動臥龍生態(tài)旅游發(fā)展,助力區(qū)局脫貧攻堅,解決當(dāng)?shù)厝罕娋蜆I(yè),帶動老百姓脫貧致富,協(xié)助區(qū)局開展接待工作等。大熊貓國家公園體制試點工作啟動后,不可控因素增加,修編后的《四川臥龍國家級自然保護區(qū)總體規(guī)劃(2015-2025)》暫未批復(fù),導(dǎo)致暫無法辦理投資項目行政許可,以至于《合作協(xié)議》約定的體驗區(qū)和探險公司未能按照合作協(xié)議約定的投資金額及營銷經(jīng)費投入等落地實施。臥龍中景根據(jù)《資產(chǎn)評估委托合同》，本資產(chǎn)評估報告的其他使用人為國家法律、法規(guī)堃鵬文旅公司擬收購臥龍中景信公司股權(quán)，為此需要對臥龍中景信公司的股東本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供臥龍中景信公司股東全部權(quán)益價值的參考依評估對象為涉及上述經(jīng)濟行為的臥龍中景信評估范圍為臥龍中景信公司申報的并經(jīng)過上會會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目產(chǎn)、非流動資產(chǎn)及流動負(fù)債、非流動負(fù)債。按照臥龍中景2024年9月30日財務(wù)報表反映，資產(chǎn)、負(fù)債及股東權(quán)益的賬面價值分別為金額單位：元賬面原值賬面價值一、流動資產(chǎn)70,777,792.21二、非流動資產(chǎn)16,963,071.95其中：固定資產(chǎn)2,345,205.501,212,987.38在建工程4,711,020.26使用權(quán)資產(chǎn)9,357,741.44長期待攤費用39,635.36遞延所得稅資產(chǎn)1,641,687.51資產(chǎn)總計87,740,864.16三、流動負(fù)債18,056,050.05四、非流動負(fù)債11,140,826.52負(fù)債合計29,196,876.57股東權(quán)益合計58,543,987.59委托評估對象和評估范圍與上述經(jīng)濟行為涉及的評估其他應(yīng)收款賬面價值67,686,450.03元，其包括車輛和電子設(shè)備，車輛主要包括別克GL臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目主要包括電腦、空調(diào)等。上述設(shè)備均分布于被評在建工程系土建工程，賬面價值4,711,020.26元，內(nèi)容系籌建項目前期規(guī)劃設(shè)要求，對被評估單位所有租賃確認(rèn)的資產(chǎn)。納入本次評估范圍的使用權(quán)資產(chǎn)為臥龍和應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備所產(chǎn)生的可抵扣暫時性申報范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債根據(jù)上會會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的《臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司公司審計報告》，審計報告號為“上會師報字(2024)（投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等）兩種類型。經(jīng)評估充分溝通后，根據(jù)本次評估目的、市場條件及評估對象自身條件等因素，最終選定任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平為使得評估基準(zhǔn)日與擬進行的經(jīng)濟行為和評估工作日接近，委托人確定本次評評估基準(zhǔn)日的選取是委托人根據(jù)本項目的實際情況、評估基準(zhǔn)日盡可能接近經(jīng)濟行為的實現(xiàn)日，盡可能減少評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項等因素后確定的。同時本著有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，準(zhǔn)確劃定評估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核實資產(chǎn)，合理選取評估作價依據(jù)的原則，選擇距相關(guān)經(jīng)濟行為計劃實現(xiàn)日較接近2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》；3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》；4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》；5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》；6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》；7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——利用專家工作及相關(guān)報告》；8.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》；9.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》；臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目5.《臥龍生態(tài)文化旅游項目合作開發(fā)和運營協(xié)議》、四川省汶川臥龍?zhí)貏e行政）；臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目根據(jù)現(xiàn)行資產(chǎn)評估準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定，企業(yè)價值評估的基本方確定評估對象價值的評估方法。結(jié)合本次評估情況，被評估單位可以提供、評估師也可以從外部收集到滿足資產(chǎn)基礎(chǔ)法所需的資料，可以對被評估單位資產(chǎn)及負(fù)債執(zhí)臥龍中景信公司業(yè)務(wù)模式已經(jīng)逐步趨于成熟，在延續(xù)現(xiàn)有的業(yè)情況下，未來收益能夠合理預(yù)測，與企業(yè)未來收益的風(fēng)險程度相對應(yīng)的折現(xiàn)率也能合理估算，結(jié)合本次資產(chǎn)評估的對象、評估目的和評估師所收集的資料，確定采用市場法是將評估對象與可參考企業(yè)或者在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較，并對比較因素進行修正，從而確定評估對象價值根據(jù)本次評估的企業(yè)特性，評估人員難以在公開市場上收集到與委估企業(yè)相類似的可比上市公司，且由于我國目前市場化、信息化程度尚不高，難于搜集到足夠的同類企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易案例，所以本次企業(yè)價值綜合考慮不同評估方法和初步價值結(jié)論的合理性后，確定采用收益法的結(jié)論作為評資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。它是以重置各項生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)委托評估的分項資產(chǎn)的具體情況選用適宜的方法分別評定估算各分項資產(chǎn)的價值并累加求和，再扣減相關(guān)負(fù)債評估值，得出股東股東全部權(quán)益評估價值=∑各分項資產(chǎn)的評估價值-對于可能有部分不能收回或有收回風(fēng)險的款項，評估人計其壞賬損失金額與相應(yīng)計提的壞賬準(zhǔn)備差異不大，故將為預(yù)估壞賬損失，該部分應(yīng)收賬款的評估值即為其賬面余對于預(yù)計可收回的款項，包括應(yīng)收備用金、關(guān)聯(lián)方往來預(yù)付款項系加油費，經(jīng)評估人員核實，期后能夠?qū)崿F(xiàn)相應(yīng)的資產(chǎn)或權(quán)益，故以存貨系外購再售的熊貓公仔、千尋日記掌中寶掛件和木質(zhì)花花冰箱貼等庫存商其他流動資產(chǎn)系預(yù)繳所得稅，經(jīng)核實相關(guān)資料，稅金期后應(yīng)可抵扣，以核實后臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目成本法是指按照重建或者重置被評估資產(chǎn)的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值（包括實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)），=重置成本×成新率-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值重置成本是指資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，由設(shè)備現(xiàn)行購置價、運雜費、安裝調(diào)試年限法成新率(K1)經(jīng)濟耐用年限－已使用年限）/經(jīng)濟耐用年限×100%經(jīng)了解，委估設(shè)備利用率正常，不存在因外部經(jīng)濟因素在建工程內(nèi)容系籌建項目前期規(guī)劃設(shè)計時發(fā)生的調(diào)研論證費、可研評價費和勘評估人員核查了上述費用的財務(wù)記錄，核對相關(guān)領(lǐng)用記錄及付款憑證等，對上述費用賬面記錄的明細(xì)構(gòu)成進行了整理，核查財務(wù)記錄的基礎(chǔ)上，對其進行了實地經(jīng)了解，調(diào)研論證費、可研評價費和勘察設(shè)計費等費用支出合理，故以核實后臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目使用權(quán)資產(chǎn)為企業(yè)根據(jù)新《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號-租賃》的要求，對被評估單評估人員了解與使用權(quán)資產(chǎn)有關(guān)租賃合同的條款、租賃期限及租金的支付方式等，查閱了原始入賬憑證。按財務(wù)會計制度核實，未發(fā)現(xiàn)不符情況。故對使用權(quán)資長期待攤費用主要包括小島票務(wù)系統(tǒng)接口OCR-識別費、小島票務(wù)系統(tǒng)政府系統(tǒng)評估人員查閱了相關(guān)文件和原始憑證，檢查了各項費用尚存的價值與權(quán)利。經(jīng)核實，經(jīng)復(fù)核原始發(fā)生額正確，企業(yè)在受益期內(nèi)平均攤銷，期后尚存在對應(yīng)的價值遞延所得稅資產(chǎn)包括被評估單位租賃負(fù)債的稅會差異和應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備所產(chǎn)因遞延所得稅資產(chǎn)為在確認(rèn)企業(yè)所得稅中會計準(zhǔn)的納稅暫時性差異形成的資產(chǎn)，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估時，難以全面準(zhǔn)確地對各項資產(chǎn)評估增減額考慮相關(guān)的稅收影響，故對上述遞延所得稅資產(chǎn)以核實后的賬面值為評估負(fù)債包括流動負(fù)債和非流動負(fù)債，包括短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收款項、合同負(fù)債、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債和其他流動負(fù)債等流動負(fù)債，及租賃負(fù)債和遞延所得稅負(fù)債非流動負(fù)債。通過核對明細(xì)賬與總賬的一致性、對金額較大的發(fā)放函證、查閱原始憑證等相關(guān)資料進行核實。經(jīng)核收益法是指通過將被評估單位的預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目1．投資者在投資某個企業(yè)時所支付的價格不會超過該企業(yè)(或與該企業(yè)相當(dāng)且結(jié)合本次評估目的和評估對象，采用企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型確定企業(yè)自由現(xiàn)金流價值，并分析公司溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)（負(fù)債）的價值，確定公司的整體價值，并扣除公司的付息債務(wù)確定公司的股東全企業(yè)整體價值＝企業(yè)自由現(xiàn)金流評估值＋溢余資產(chǎn)價值＋非經(jīng)營性資產(chǎn)的價值-非經(jīng)營性負(fù)債的價值P本次評估根據(jù)《合作協(xié)議》，區(qū)局與臥龍中景信公司的合作期限為50年，自件下享有優(yōu)先續(xù)約經(jīng)營的權(quán)利；若雙方無繼續(xù)合作意愿，臥龍中景信公司投資形成的資產(chǎn)經(jīng)雙方認(rèn)定價值后根據(jù)國家的相關(guān)法律決定處置。本次評估經(jīng)營期限按照合企業(yè)自由現(xiàn)金流＝息前稅后利潤＋折舊及攤息前稅后利潤＝營業(yè)收入－營業(yè)成本－稅金及附加－銷售費用－管理費用－研發(fā)費用－財務(wù)費用（不含利息支出資產(chǎn)（信用）減值損失＋其他收益＋投資收益＋公允價值變動損益＋資產(chǎn)處置收益＋營業(yè)外收Ke——權(quán)益資本成本Kd——債務(wù)資本成本債務(wù)資本成本采用基準(zhǔn)日適用的一年期LPR利率，權(quán)數(shù)采用公司同行業(yè)上市公Ke式中：Ke——權(quán)益資本成本Rf——無風(fēng)險報酬率國債收益率通常被認(rèn)為是無風(fēng)險的。評估人員查詢了中評協(xié)網(wǎng)站公布的由中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司(CCDC)提供的截至評估基準(zhǔn)日的中國國債收益率曲線，取得國債市場上剩余年限為10年和30年國債的到期年收益率，將其平均后作為無風(fēng)險報酬率。中國國債收益率曲線是以在中國大陸發(fā)行的人民幣國債市場利率為基礎(chǔ)臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目被評估單位與可比公司在融資能力、融資成本等方面不存在明顯差異，本次采通過同花順iFinD金融數(shù)據(jù)終端查詢滬、深兩地行業(yè)上市公司含財務(wù)杠桿的Beta系數(shù)后，通過公式βu=βl÷[1+(1-T)×(D÷E)](公式中，T為稅率，βl為含財務(wù)杠桿的Beta系數(shù)，βu為剔除財務(wù)杠桿因素的Beta系數(shù)，D÷E為資本結(jié)構(gòu))對各項通過公式βl'=βu×1+(1-t)D/E本次同行業(yè)上市公司的選取綜合考慮可比公司與被評估單位在業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)模、盈利能力、成長性、行業(yè)競爭力、企業(yè)發(fā)展階段等多方面的可比性，最終確定祥源文旅、峨眉山A、西藏旅游作為可比公司?？紤]到上述可比公司數(shù)量、可比衡量股市ERP指數(shù)的選?。汗浪愎善笔袌龅耐顿Y回報率首先需要確定一個衡量由于幾何平均收益率能更好地反映股市收益率的長期趨勢，故采用幾何平均收在分析公司的規(guī)模、盈利能力、管理、技術(shù)等方面風(fēng)險及對策的基礎(chǔ)上綜合確臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目Ke式中：Ke——權(quán)益資本成本Rf——無風(fēng)險報酬率債務(wù)資本成本Kd采用基準(zhǔn)日一年期貸款市場報價利率（LPR）。溢余資產(chǎn)是指超過企業(yè)正常經(jīng)營需要的資產(chǎn)規(guī)模的那部分經(jīng)營性資產(chǎn)，包括多對上述非經(jīng)營性資產(chǎn)，按資產(chǎn)基礎(chǔ)法中相應(yīng)資產(chǎn)的截至評估基準(zhǔn)日，公司付息債務(wù)主要為短期借款。按資產(chǎn)基礎(chǔ)法中相應(yīng)負(fù)債的整個評估過程包括接受委托、核實資產(chǎn)與驗證資料、評定估算、編寫資產(chǎn)評估臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目況，查閱有關(guān)資料，合理確定評估假設(shè)，形成未來收益預(yù)測。然后分析、比較各項臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目(1)本次評估以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提，(3)本次評估以被評估單位按預(yù)定的經(jīng)營目標(biāo)持續(xù)經(jīng)營的所有資產(chǎn)仍然按照目前的用途和方式使用，不考慮變更目前的用途或用途不變而(4)本次評估以被評估單位提供的有關(guān)法律性文件、各種會計憑證、賬簿和其政策及被評估單位所處行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策無重大變化，社會經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展；國家貨幣金融政策保持現(xiàn)行狀態(tài)，不會對社會經(jīng)濟造成重大波動；國家稅收保持現(xiàn)行規(guī)定，稅種及稅率無較大變化；國家現(xiàn)行的利率(6)本次評估以被評估單位經(jīng)營環(huán)境相對穩(wěn)定為假設(shè)前經(jīng)營場所及業(yè)務(wù)所涉及地區(qū)的社會、政治、法律、經(jīng)濟等經(jīng)營環(huán)境無重大改變；被合法合規(guī)地開展各項業(yè)務(wù)，被評估單位的管理層及(4)假設(shè)被評估單位在收益預(yù)測期內(nèi)采用的會計政策與臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目(2)本次評估假設(shè)臥龍中景信公司繼續(xù)保持臥龍中華大評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認(rèn)定這些前提條件在評估基準(zhǔn)日時成立，當(dāng)以在本報告所揭示的評估假設(shè)基礎(chǔ)上，臥龍中景信公司的金額單位：人民幣元賬面價值評估價值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A*100一、流動資產(chǎn)70,777,792.2170,777,792.21二、非流動資產(chǎn)16,963,071.9517,229,944.57266,872.62其中：固定資產(chǎn)1,212,987.381,479,860.00266,872.6222.00在建工程4,711,020.264,711,020.26使用權(quán)資產(chǎn)9,357,741.449,357,741.44長期待攤費用39,635.3639,635.36遞延所得稅資產(chǎn)1,641,687.511,641,687.51資產(chǎn)總計87,740,864.1688,007,736.78266,872.620.30三、流動負(fù)債18,056,050.0518,056,050.05臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目賬面價值評估價值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A*100四、非流動負(fù)債11,140,826.5211,140,826.52負(fù)債合計29,196,876.5729,196,876.57股東全部權(quán)益58,543,987.5958,810,860.21266,872.620.46在本報告所揭示的評估假設(shè)基礎(chǔ)上，臥龍中景信公司股東全部權(quán)益價值采用收臥龍中景信公司股東全部權(quán)益價值采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果為5,881.09萬一方面，以企業(yè)提供的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價值，由于投入較小，且資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估中很難考慮那些未在財務(wù)報表上出現(xiàn)的項目如企業(yè)的另一方面，資產(chǎn)基礎(chǔ)法以企業(yè)單項資產(chǎn)的再取得成本為出發(fā)點，有忽視企業(yè)的獲利能力的可能性。首先，臥龍中景信公司位于具有熊貓王國之稱的四川臥龍國家九環(huán)線，區(qū)位優(yōu)勢突出。其次，臥龍中景信公司享有臥龍中華大熊貓神樹坪基地門票的經(jīng)營權(quán)，為其收益實現(xiàn)提供保障，由此導(dǎo)致資產(chǎn)基礎(chǔ)法與收益法兩種方法下的評估結(jié)果產(chǎn)生差異。以收益法得出的評估值更能科學(xué)合理地反映企業(yè)股東全部權(quán)益貳仟叁佰貳拾壹萬肆仟柒佰元整）作為臥龍中景信公臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目進行了分析和判斷，但對相關(guān)財務(wù)報表是否公允反映評估基準(zhǔn)日的財務(wù)狀況和當(dāng)期經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量發(fā)表專業(yè)意見并非資產(chǎn)評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料及其來源進行了必要的查驗，未發(fā)現(xiàn)評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的權(quán)屬資料存在瑕疵情況。提供有關(guān)資產(chǎn)真實、合法、完整的法律權(quán)屬資資產(chǎn)評估報告不能作為對評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬的確認(rèn)和保證。若被評估單位不擁有前述資產(chǎn)的所有權(quán)，或?qū)η笆鲑Y產(chǎn)的所有權(quán)存在部分限制，則前述資產(chǎn)人民幣，用于合作范圍內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，具體投資進度在乙乙方負(fù)責(zé)景區(qū)營銷策劃、宣傳推廣，提供景區(qū)旅游的專業(yè)反本協(xié)議第四條相關(guān)義務(wù)約定，致使合作范圍景區(qū)旅游價不能按時足額到位、經(jīng)甲方合理催告后仍不能足額到位的臥龍中景信生態(tài)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目公司積極參與推動臥龍生態(tài)旅游發(fā)展,助力區(qū)局脫老百姓脫貧致富,協(xié)助區(qū)局開展接待工作等。大熊不可控因素增加,修編后的《四川臥龍國