文科股份：文科股份擬債權(quán)重組涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

31套房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值國(guó)潼聯(lián)評(píng)報(bào)字【2024】60041號(hào)深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司二○二四年十二月三十日新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(摘要) 3 7 7 8 9 評(píng)估報(bào)告附件 廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、買受人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。九、本報(bào)告未考慮評(píng)估對(duì)象及納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)在評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)時(shí)尚應(yīng)承擔(dān)的交易所產(chǎn)生費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的因素，也未對(duì)各類資產(chǎn)的評(píng)估增、減值額作任何納稅考慮；委托人在使用本報(bào)告十、本次評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定評(píng)深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司3廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(摘要)國(guó)潼聯(lián)評(píng)報(bào)字【2024】60041號(hào)深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司接受廣東文科綠色科技股份有限公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用市場(chǎng)法、收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)在2024年12月20日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況主要內(nèi)容報(bào)告如下。一、委托人及買受人委托人及買受人：廣東文科綠色科技股份有限公司為減少應(yīng)收賬款壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，防患因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整產(chǎn)生的應(yīng)收賬款信用風(fēng)險(xiǎn)，廣東文科綠色科技股份有限公司與昆明嘉麗澤特色深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司4廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花 小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司、昆明嘉麗澤旅游文化有限公司進(jìn)行債權(quán)重組，以其開發(fā)建設(shè)的已建成資產(chǎn)(含住宅、商鋪)用以抵償，本次需對(duì)債權(quán)重組涉及31套房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本次評(píng)估對(duì)象為廣東文科綠色科技股份有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，詳見評(píng)估明細(xì)表。本次評(píng)估委托人提供資料，昆明嘉麗澤健康城未提供房屋所有權(quán)證書，土地所有權(quán)權(quán)利人為昆明嘉麗澤特色小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司，星體花園、星匯園、新亞洲體育城權(quán)利人為昆明嘉麗澤旅游文化有限公司。本次評(píng)估房地產(chǎn)的相關(guān)信息由委托人提供《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》確定。根據(jù)委托人提供的相關(guān)資料，債權(quán)重組所涉及的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人為昆明嘉麗澤旅游文化有限公司、昆明嘉麗澤特色小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司，評(píng)估公司不具有產(chǎn)權(quán)界定功能，產(chǎn)權(quán)持有人、委托人對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬及產(chǎn)權(quán)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，本報(bào)告對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬及其產(chǎn)權(quán)資料的真實(shí)性不發(fā)表意見。委托人承諾具體評(píng)估對(duì)象和范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的對(duì)象和范圍一致、不重不漏，以委托人提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)。本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月20日。評(píng)估基準(zhǔn)日系由委托人確定，確定的理由是評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日比較接近，本次評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。五、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，按照我公司與廣東文科綠色科技股份有限公司簽定的資產(chǎn)評(píng)估委托合同，我公司評(píng)估人員已實(shí)施了對(duì)委托人提供的法律性文件以及相關(guān)資料的驗(yàn)深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司5廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、證審核，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地察看與核對(duì)，并取得了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查和交易價(jià)格的比較，以及我們認(rèn)為有必要實(shí)施的本次評(píng)估采用市場(chǎng)法、收益法。本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。本次評(píng)估結(jié)果如下：評(píng)估基準(zhǔn)曰：2024年12月20日資產(chǎn)名稱市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果(萬(wàn)收益法評(píng)估結(jié)果(萬(wàn)昆明嘉麗澤健康城、星體花園、新亞洲體育城等房地產(chǎn)本次評(píng)估采用了市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行測(cè)算。根據(jù)上述評(píng)估過(guò)程，兩種評(píng)估方法均為較適宜的評(píng)估方法。廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果是一種比準(zhǔn)價(jià)格，評(píng)估對(duì)象區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)成交案例較多，交易市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，可操作性較強(qiáng)。市場(chǎng)法有其理論基礎(chǔ)，運(yùn)用市場(chǎng)法修正的評(píng)估結(jié)果與其實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格較為接近，代表市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本報(bào)酬率，將預(yù)期的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常純收益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來(lái)確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種評(píng)估方法。運(yùn)用收益法反映了房地產(chǎn)在未來(lái)預(yù)期內(nèi)的收結(jié)合評(píng)估人員的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)以及該區(qū)域的房地產(chǎn)供需狀況，以及區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格水平，同時(shí)充分考慮到本次評(píng)估所采用之評(píng)估方法的適宜性，認(rèn)為市場(chǎng)法測(cè)算所采用的實(shí)例價(jià)格水平與目前市場(chǎng)價(jià)格較接近，基本符合目前的房地產(chǎn)價(jià)格客觀水平，而收益法測(cè)算結(jié)果與市場(chǎng)實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格相差較大，主要是因?yàn)樵谀壳笆袌?chǎng)上該類型物業(yè)出租年租金回報(bào)率比較低，無(wú)法從收益價(jià)值來(lái)客觀的體現(xiàn)評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值。綜上所述，本次評(píng)估最終以市場(chǎng)法結(jié)果作為評(píng)估結(jié)果。廣東文科綠色科技股份有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日2024年12月20日擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)的含稅市場(chǎng)價(jià)值合計(jì)為人民幣9,949.84萬(wàn)元，人民幣大寫金額玖仟玖佰肆拾玖萬(wàn)捌仟肆佰元整。評(píng)估結(jié)論詳見《資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。報(bào)告使用者在使用本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論時(shí)，請(qǐng)注意本報(bào)告正文中第十一項(xiàng)“特別事項(xiàng)說(shuō)明”對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；并關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的評(píng)估假設(shè)及前提條件。按照有關(guān)資評(píng)估現(xiàn)行規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告有效期一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2024年12月20日起至2025年12月19日止。超過(guò)一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司7廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文國(guó)潼聯(lián)評(píng)報(bào)字【2024】60041號(hào)深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司接受廣東文科綠色科技股份有限公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用市場(chǎng)法、收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)在2024年12月20日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況主要內(nèi)容報(bào)告如下。一、委托人及買受人概況及其他評(píng)估報(bào)告使用人(一)委托人及買受人概況1.概況名稱：廣東文科綠色科技股份有限公司主體類型：其他股份有限公司(上市)住所：廣東省佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)東平社區(qū)佛山新城天虹路46號(hào)信保廣場(chǎng)1號(hào)樓29樓02至04單元(住所申報(bào)，僅作辦公用途)法定代表人：李從文成立日期：1996年12月05日統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91440300279296274G深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 經(jīng)營(yíng)范圍：一般項(xiàng)目：太陽(yáng)能發(fā)電技術(shù)服務(wù)；規(guī)劃設(shè)計(jì)管理；園林綠化工程施工；城市綠化管理；城市公園管理；森林公園管理；生態(tài)恢復(fù)及生態(tài)保護(hù)服務(wù)；自然生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)管理；林業(yè)有害生物防治服務(wù)；樹木種植經(jīng)營(yíng)；園藝產(chǎn)品種植；花卉種植；人工造林；森林改培；固體廢物治理；水污染治理；水環(huán)境污染防治服務(wù)；土壤污染治理與修復(fù)服務(wù)；物業(yè)管理；光伏設(shè)備及元器件銷售；太陽(yáng)能熱利用產(chǎn)品銷售；儲(chǔ)能技術(shù)服務(wù)；發(fā)電技術(shù)服務(wù)；以自有資金從事投資活動(dòng)；對(duì)外承包工程；技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng));許可項(xiàng)目：建設(shè)工程設(shè)計(jì)；建設(shè)工程施工；文物保護(hù)工程施工；電氣安裝服務(wù)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))。(種植地點(diǎn)另設(shè))(二)委托人以外的其他評(píng)估報(bào)告使用人根據(jù)委托人與本公司訂立的《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》,除委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人外，沒有其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。除國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的為減少應(yīng)收賬款壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，防患因房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整產(chǎn)生的應(yīng)收賬款信用風(fēng)險(xiǎn)，廣東文科綠色科技股份有限公司與昆明嘉麗澤特色小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司、昆明嘉麗澤旅游文化有限公司進(jìn)行債權(quán)重組，以其開發(fā)建設(shè)的已建成資產(chǎn)(含住宅、商鋪)用以抵償，本次需對(duì)債權(quán)重深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 (一)評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象為廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的(二)評(píng)估范圍本次評(píng)估對(duì)象為廣東文科綠色科技股份有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日擬債權(quán)重組所涉及的共星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套評(píng)估對(duì)象為昆明市星天地商業(yè)廣場(chǎng)S10幢2層、昆明市官渡區(qū)矣六鄉(xiāng)廣福路以北、新昆洛路以西星體花園3幢1-4層5號(hào)、昆明市官號(hào)樓-1203等合計(jì)31套房地產(chǎn)，建筑面積合計(jì)12,784.74m2,其中商業(yè)房地產(chǎn)23套，建筑面積合計(jì)11,972.69m2,住宅房地產(chǎn)8套，建筑面積合計(jì)812.05m2。昆明市星天地商業(yè)廣場(chǎng)S10幢2層，建筑面積7,676.08m2,已經(jīng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》,證書編號(hào)為云(2024)官渡區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0232869號(hào)。該物業(yè)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)“御品酒店”,內(nèi)部已改造分割成客房使用。昭示性較好，空間布局適合酒店經(jīng)營(yíng)。商鋪主要人流為上班族和本地居民，高峰時(shí)段為工作日晚上和周末，熱鬧程度中等。附近500米范圍內(nèi)有廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、建筑面積(m2)1星體花園3幢1-4層5號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字2星體花園3幢1-3層6號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字3昆明市官渡區(qū)星體花園3幢1-3層7號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字4昆明市官渡區(qū)星體花園3幢1-3層8號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字5昆明市官渡區(qū)星體花園3幢1-3層9號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字6星體花園38幢1-2層3號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字7星體花園38幢1-2層5號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字8星體花園38幢1-2層6號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字9星體花園47幢1-2層6號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字昆明市官渡區(qū)星體花園49幢1-2層1號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字星體花園50幢1-2層6號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字星體花園50幢1-2層7號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字星體花園50幢1-2層8號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字星體花園56幢1層2號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字星體花園56幢1層9號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字星體花園56幢1層12號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字星體花園56幢1層15號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字星體花園64幢1層9號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字星體花園64幢1層10號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字星體花園64幢1層12號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字星體花園64幢1層17號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字昆明市官渡區(qū)矣六鄉(xiāng)星匯園D5幢1層H-40號(hào)昆房權(quán)證(昆明市)字星體花園3幢、38幢47幢、49幢、50幢為獨(dú)棟商業(yè)，星體花園56幢、64幢為住宅一樓底商。星體花園3幢1-3層6號(hào)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)“車多深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司11廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 管汽車養(yǎng)護(hù)連鎖”,星體花園3幢1-3層7號(hào)一層經(jīng)營(yíng)“車多管汽車養(yǎng)護(hù)連鎖”、二層三層經(jīng)營(yíng)棋牌室，星體花園3幢1-3層8號(hào)一層空置、二層三層為配件倉(cāng)庫(kù)，星體花園3幢1-3層9號(hào)一層經(jīng)營(yíng)打印店、二三層為打印店倉(cāng)庫(kù)，星體花園64幢1層9號(hào)經(jīng)營(yíng)“拾秋社區(qū)優(yōu)選生活館”,星體花園64幢1層10號(hào)經(jīng)營(yíng)“藝術(shù)品店”,星體花園64幢1層12號(hào)經(jīng)營(yíng)“花店”,其余星體花園社區(qū)商業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)未經(jīng)天，熱鬧程度一般。附近500米范圍內(nèi)有康盛商貿(mào)城、普自農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、較差等。附近500米范圍內(nèi)有水木清華住宅小區(qū)、奧宸城中央住宅小昆明嘉麗澤健康城尚未辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》,委托人僅提供昆明嘉麗澤健康城土地證，土地證號(hào)為云(2018)嵩明縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0005505號(hào)及云(2018)嵩明縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0005502號(hào)。具體面積見下建筑面積(m2)1昆明嘉麗澤健康城D10地塊-1號(hào)樓-2昆明嘉麗澤健康城D10地塊-4號(hào)樓-4013昆明嘉麗澤健康城D10地塊-7號(hào)樓-2單元-5014昆明嘉麗澤健康城D10地塊-9號(hào)樓-9015昆明嘉麗澤健康城D10地塊-9號(hào)樓-6昆明嘉麗澤健康城D10地塊-9號(hào)樓-7昆明嘉麗澤健康城D07地塊-4號(hào)樓-8昆明嘉麗澤健康城D07地塊-15號(hào)樓-深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 昆明嘉麗澤健康城均為毛坯裝修。不帶固定車位，車位比1:2,學(xué)校以就近入學(xué)為主，學(xué)校：官渡完全小學(xué)、牛欄江鎮(zhèn)海潮完全小學(xué)、昆明市卓衡高級(jí)中學(xué)。物業(yè)他項(xiàng)權(quán)利無(wú)查封、抵押及擔(dān)保。本次評(píng)估委托人提供資料，昆明嘉麗澤健康城未提供房屋所有權(quán)證書，土地所有權(quán)權(quán)利人為昆明嘉麗澤特色小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司，星體花園、星匯園、新亞洲體育城權(quán)利人為昆明嘉麗澤旅游文化有限公司。本次評(píng)估房地產(chǎn)的相關(guān)信息由委托人提供《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》確定。根據(jù)委托人提供的相關(guān)資料，債權(quán)重組所涉及的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人為昆明嘉麗澤旅游文化有限公司、昆明嘉麗澤特色小鎮(zhèn)置業(yè)有限公司，評(píng)估公司不具有產(chǎn)權(quán)界定功能，產(chǎn)權(quán)持有人、委托人對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬及產(chǎn)權(quán)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，本報(bào)告對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬及其產(chǎn)權(quán)資料的真實(shí)性不發(fā)表意見。委托人承諾具體評(píng)估對(duì)象和范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的對(duì)象和范圍一致、不重不漏，以委托人提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)。本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。本次評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為是與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的資產(chǎn)抵債行為，該交易的市場(chǎng)條件與市場(chǎng)價(jià)值所界定的條件基本類似，結(jié)合考慮評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素，本次評(píng)估選擇的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月20日。評(píng)估基準(zhǔn)日系由委托人確定，確定的理由是評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日比較接近，本次評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、本次資產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)，2016年12月1日起施行)。2.《中華人民共和國(guó)公司法》(第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議于2023年12月29日修訂通過(guò)，自2024年7月1日起施3.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(根據(jù)2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人 民共和國(guó)土地管理法〉、〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》4.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法》、〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修5.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(根據(jù)2017年11月19日《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例>和修改〈中華人民6.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2011年10月28日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第65號(hào)修訂和公布)。7.《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局，2016年3月23日)。深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 9.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào))。10.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò))。11.其他相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。(二)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資[2017]43號(hào))。2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào))。3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào))。4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào))。5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào))。6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào))。7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào))。8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào))。9.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào))。10.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào))。11.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào))。12.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)[2017]42號(hào))。委托人提供的與評(píng)估對(duì)象所對(duì)應(yīng)評(píng)估范圍有關(guān)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》1.與評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的國(guó)家宏觀、區(qū)域市場(chǎng)等統(tǒng)計(jì)分析資料。3.房產(chǎn)中介相關(guān)價(jià)格信息資料。深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司15廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 4.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄及收集的其他相關(guān)價(jià)格信息資料。5.與本次評(píng)估有關(guān)的其他參考資料。(六)其它參考資料1.委托人提供的相關(guān)權(quán)屬資料。(一)評(píng)估方法介紹根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》及《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》,房地產(chǎn)評(píng)估有三種基本方法，即市場(chǎng)法、收益法和成本法。1.市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法，是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估2.收益法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來(lái)確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。3.成本法是指按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象的思路，將重建或者重置成本作為確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。(二)評(píng)估方法選擇對(duì)于評(píng)估方法的應(yīng)用分析1)市場(chǎng)法適用性分析市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法，是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法比準(zhǔn)價(jià)格=實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 評(píng)估對(duì)象中在同一供求圈內(nèi)類似的房地產(chǎn)成交案例較多，交易市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，可以搜集足夠的實(shí)際成交案例并選取可比實(shí)例，故可采用市場(chǎng)2)收益法適用性分析收益法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來(lái)確定其利用收益法評(píng)估資產(chǎn)是通過(guò)預(yù)測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的獲利能力，對(duì)未來(lái)資產(chǎn)帶來(lái)的凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流按一定的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值，作為被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。使用這種方法的前提條件是要能夠確定被評(píng)估資產(chǎn)的獲利能力、評(píng)估人員深入細(xì)致地分析了評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了評(píng)估委托人提供的資料及評(píng)估人員掌握的資料，結(jié)合實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果可知評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域的同類房地產(chǎn)交易市場(chǎng)較為活躍且交易實(shí)例較多，且類似房地產(chǎn)可出租經(jīng)營(yíng)，未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)都能較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)3)成本法適用性分析成本法是指按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象的思路，將重建或者重置成本作為確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定評(píng)估對(duì)象成本法，是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，得到的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值，也可估算被評(píng)估資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本與深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 成本法為生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論、重新開發(fā)建筑成本為導(dǎo)向，適用對(duì)象為：獨(dú)立開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)、沒有收益或沒有潛在收益的房地產(chǎn)，且房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，房地產(chǎn)成本的增加不一定能增加其價(jià)值，評(píng)估對(duì)象房屋用途為住宅、商業(yè)，成本法結(jié)果不能反映其市場(chǎng)價(jià)值，因此評(píng)估對(duì)象不適宜八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，按照我公司與廣東文科綠色科技股份有限公司簽定的資產(chǎn)評(píng)估委托合同，我公司評(píng)估人員已實(shí)施了對(duì)委托人提供的相關(guān)資料的驗(yàn)證審核，對(duì)資產(chǎn)的實(shí)地察看與核對(duì)，并取得了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查和交易價(jià)格的比較，以及我們認(rèn)為有必要實(shí)施的其他資產(chǎn)評(píng)估程序。(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段1.接受廣東文科綠色科技股份有限公司的委托后，我公司即確定了有關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估人員并與委托人及買受人相關(guān)工作人員就本項(xiàng)目的評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍、委托評(píng)估主要資產(chǎn)的特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真的討論。2.根據(jù)委估資產(chǎn)的具體特點(diǎn)，制定評(píng)估綜合計(jì)劃和程序計(jì)劃，確定重要的評(píng)估對(duì)象、評(píng)估程序及主要評(píng)估方法。3.評(píng)估人員負(fù)責(zé)對(duì)買受人申報(bào)的資產(chǎn)進(jìn)行清查和評(píng)估。(二)資產(chǎn)清查階段1.資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表的填報(bào)根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)特點(diǎn)，有針對(duì)性地指導(dǎo)委托人進(jìn)行資產(chǎn)清查和填報(bào)深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 根據(jù)委托人提供資料進(jìn)行核實(shí)。(三)評(píng)定估算階段調(diào)查，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，核對(duì)各建筑物的名稱、坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積等，并對(duì)照企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報(bào)表中的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)進(jìn)行填補(bǔ)，做到賬實(shí)相符，不重不漏。在調(diào)查時(shí)，還主要察看了構(gòu)筑物的層數(shù)、高度、內(nèi)外裝修基礎(chǔ)狀況等，并作了詳細(xì)及內(nèi)容是否與申報(bào)情況一致外，主要查看建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及維(1)結(jié)構(gòu)：為了判斷建筑物基礎(chǔ)的安全性，初步確定基礎(chǔ)的可靠性和合理性，為評(píng)估提供依據(jù)。根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對(duì)承重墻、梁、板柱進(jìn)行細(xì)心觀測(cè)，查看有無(wú)變形開裂，有無(wú)不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無(wú)露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的嚴(yán)重程度。深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司19廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 (2)裝飾：每個(gè)建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無(wú)論是對(duì)何種形式的裝修，查看的主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無(wú)脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。(3)設(shè)備：水電設(shè)施是否完好齊全，是否暢通，有無(wú)損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。(4)維護(hù)結(jié)構(gòu)：如非承重墻、門、窗等，查看有無(wú)損壞、丟失、腐爛、2.評(píng)估人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，廣泛收集與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的市場(chǎng)交易價(jià)格信息，對(duì)所收集信息資料進(jìn)行歸類整理和全面分析。3.根據(jù)評(píng)估工作情況，得出初步結(jié)果，確認(rèn)無(wú)重評(píng)、漏評(píng)事項(xiàng)，分析意見，修改完善。對(duì)各種方法進(jìn)行合理分析，最終確定其中一種方法的結(jié)果作為本次評(píng)按照我公司資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范化要求，評(píng)估人員編制相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。評(píng)估結(jié)果、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明按我公司規(guī)定程序在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核的基礎(chǔ)上進(jìn)行三級(jí)復(fù)核，即項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將審核后的工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明和評(píng)估明細(xì)表提交項(xiàng)目部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行初步審核，根據(jù)初步審核意見進(jìn)行修改后再提交質(zhì)量監(jiān)管部審核，再根據(jù)質(zhì)量監(jiān)管部反饋的意見進(jìn)行進(jìn)一步的修訂，修訂后提交總經(jīng)理簽發(fā)。最后出具正式報(bào)告并提交委托人。(一)本次評(píng)估以本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列明的特定評(píng)估目的為前提；深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、 (二)本次評(píng)估的各項(xiàng)資產(chǎn)均以評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際存量為前提，有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)以評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)內(nèi)有效價(jià)格為依據(jù)；(三)本次評(píng)估均以被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變?yōu)榍疤幔?四)本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變；未考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響；(五)委托人提供的全部資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；(六)假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)均無(wú)影響其價(jià)值的權(quán)利瑕疵、(七)假設(shè)在評(píng)估目的的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后，評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)將按其評(píng)估基準(zhǔn)日的用途與使用方式使用；(八)本評(píng)估報(bào)告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素都已在我們與委托人之間充分揭示的前提下做出的；本評(píng)估結(jié)果僅在滿足上述評(píng)估假設(shè)條件的情況下成立，若本次評(píng)估中遵循的評(píng)估假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果會(huì)失效。深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)廣東文科綠色科技股份有限公司擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。本次評(píng)估結(jié)深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司21 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年12月20日資產(chǎn)名稱市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果(萬(wàn)元)收益法評(píng)估結(jié)果(萬(wàn)元)昆明嘉麗澤健康城、星體花園、新亞洲體育城等房地產(chǎn)本次評(píng)估采用了市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行測(cè)算。根據(jù)上述評(píng)估過(guò)程，兩種評(píng)估方法均為較適宜的評(píng)估方法。市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果是一種比準(zhǔn)價(jià)格，評(píng)估對(duì)象區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)成交案例較多，交易市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，可操作性較強(qiáng)。市場(chǎng)法有其理論基礎(chǔ)，運(yùn)用市場(chǎng)法修正的評(píng)估結(jié)果與其實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格較為接近，代表市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本報(bào)酬率，將預(yù)期的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常純收益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來(lái)確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種評(píng)估方法。運(yùn)用收益法反映了房地產(chǎn)在未來(lái)預(yù)期內(nèi)的收結(jié)合評(píng)估人員的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)以及該區(qū)域的房地產(chǎn)供需狀況，以及區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格水平，同時(shí)充分考慮到本次評(píng)估所采用之評(píng)估方法的適宜性，認(rèn)為市場(chǎng)法測(cè)算所采用的實(shí)例價(jià)格水平與目前市場(chǎng)價(jià)格較接近，基本符合目前的房地產(chǎn)價(jià)格客觀水平，而收益法測(cè)算結(jié)果與市場(chǎng)實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格相差較大，主要是因?yàn)樵谀壳笆袌?chǎng)上該類型物業(yè)出租年租金回報(bào)率比較低，無(wú)法從收益價(jià)值來(lái)客觀的體現(xiàn)評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值。綜上所述，本次評(píng)估最終以市場(chǎng)法結(jié)果作為評(píng)估結(jié)果。廣東文科綠色科技股份有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日2024年12月20日擬債權(quán)重組所涉及的星體花園、新亞洲體育城、嘉麗澤健康城等31套房地產(chǎn)深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司22 但該事項(xiàng)確實(shí)可能影響評(píng)估結(jié)論，本評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)此應(yīng)特別引起注(一)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托人和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證；(二)本次評(píng)估是在獨(dú)立、公正、客觀、科學(xué)的原則下作出的，我公司及參加評(píng)估工作的全體人員與委托人及買受人之間無(wú)任何特殊利害(三)本次評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響；亦未考慮該等資產(chǎn)所欠付的稅項(xiàng)，以及如果該等資產(chǎn)出售，則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的任何限制。同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其(四)我們未考慮本次申報(bào)評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后可能發(fā)生的抵押、(五)根據(jù)委托人提供的相關(guān)資料，債權(quán)重組所涉及的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人為深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司23 公司不具有產(chǎn)權(quán)界定功能，產(chǎn)權(quán)持有人、委托人對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬及產(chǎn)權(quán)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，本報(bào)告對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬及其產(chǎn)權(quán)資料的真實(shí)性不發(fā)表意見；(六)對(duì)可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，在委托時(shí)未作特殊說(shuō)明而評(píng)估人員已履行評(píng)估程序仍無(wú)法獲知的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不