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睿見(jiàn)研究仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY向光而為產(chǎn)和物流地產(chǎn)等多個(gè)板塊均呈現(xiàn)出有效需求不2025年的戰(zhàn)略方向提供預(yù)判依據(jù)。華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人仲量聯(lián)行物流地產(chǎn)市場(chǎng)··132024三年間經(jīng)歷了顯著的周期性變化,從業(yè)主方市場(chǎng)向租戶(hù)方市場(chǎng)的迅速演變給京津冀全域的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)走勢(shì)帶來(lái)不同程度的影響。北京核心子市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抗周期能力顯現(xiàn),同時(shí)津冀市場(chǎng)抓住北京需求外溢的機(jī)遇快速去化。34限的市場(chǎng)需求影響下,業(yè)主方通過(guò)不斷釋放極限價(jià)格試探市場(chǎng)底線,以盡快實(shí)現(xiàn)空置回填,而租戶(hù)方則在全市范圍內(nèi)加速流動(dòng),以尋找最優(yōu)的質(zhì)價(jià)比。在這個(gè)過(guò)程中,全市甲級(jí)辦公樓嚴(yán)重不足仍然是抑制市場(chǎng)復(fù)蘇的主要問(wèn)題。隨著新舊動(dòng)能加速轉(zhuǎn)換,新質(zhì)生產(chǎn)力的有力發(fā)展有望成為填補(bǔ)市場(chǎng)需求的重要引擎。5試探還是常態(tài)?租金白熱化競(jìng)爭(zhēng)催生極限價(jià)格CBD奧林匹克地區(qū)第三使館區(qū)金融街望京麗澤東二環(huán)路東長(zhǎng)安街中關(guān)村e(cuò)2024區(qū)域平均租金o新租極限價(jià)格o續(xù)租極限價(jià)格*以2024年第四季度的子市場(chǎng)平均租金數(shù)據(jù)為1.0進(jìn)行的指數(shù)層面數(shù)據(jù)分析。市場(chǎng)價(jià)格總是在供需關(guān)系與參與者的情緒博弈中探尋平衡,在經(jīng)歷了過(guò)去五年相對(duì)平緩的下行調(diào)整之后,北京辦公樓市場(chǎng)在2024年迎來(lái)租金價(jià)格的強(qiáng)勢(shì)震蕩,全年甲級(jí)辦公樓租金同比下降16.1%。面對(duì)不斷上升的空置壓力,業(yè)主方正在采取更為激進(jìn)的低價(jià)策略以快速探尋新的平衡點(diǎn),而這一現(xiàn)象在2024下半年伴隨多個(gè)子市場(chǎng)極限價(jià)格的頻繁出現(xiàn)而日漸突出。我們采用各子市場(chǎng)的平均價(jià)格作為基準(zhǔn)(如上圖所示將錄得2024年內(nèi)租賃成交價(jià)與市場(chǎng)平均租金作比較。觀察發(fā)現(xiàn),每一子市場(chǎng)均出現(xiàn)了新租或續(xù)租情況下遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均租金街、望京和麗澤六個(gè)子市場(chǎng)的新租極限價(jià)格甚至低于其子市場(chǎng)平均租金的30%以上。為迅速鎖定新客戶(hù),這些區(qū)域的部分業(yè)主提供了極為激進(jìn)的租金優(yōu)惠,甚至在首輪報(bào)價(jià)時(shí)就拋出爭(zhēng)最為激烈的子市場(chǎng)。而東二環(huán)路及東長(zhǎng)安街子市場(chǎng)新增需求相對(duì)較少,導(dǎo)致這兩個(gè)子市場(chǎng)的業(yè)主更傾向于爭(zhēng)取樓內(nèi)客市場(chǎng)價(jià)格一旦在經(jīng)歷了個(gè)別案例的向上或向下突破并得到驗(yàn)不斷刷新的極限價(jià)格正逐漸成為北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的新常6短暫還是持續(xù)?極限價(jià)格顯著激發(fā)市場(chǎng)活力萬(wàn)平方米同比提升2024年租金的深度回調(diào)對(duì)激發(fā)市場(chǎng)活躍度產(chǎn)生了顯著效果。全市甲級(jí)辦公樓租賃成交量較2023年提升了22%。大面積租戶(hù)的搬遷升級(jí)意愿也在持續(xù)的低價(jià)刺激下被激發(fā),2024年1萬(wàn)平方米以上面積段的成交數(shù)量和平均成交面積分別同比增長(zhǎng)行周期中,市場(chǎng)成功以足夠具有吸引力的低價(jià)刺激出市場(chǎng)中觀望許久的大面積需求。萬(wàn)平以上租賃成交中,新租需求占比約50%,這些新租需求主要選擇望京和麗澤此類(lèi)性?xún)r(jià)比較雖然經(jīng)濟(jì)波動(dòng)仍在持續(xù)抑制增量需求的擴(kuò)大,2024年全市凈吸納量在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境中同比大幅下降,但成交量的顯著回7租戶(hù)方的選址偏好正在改變市場(chǎng)分布格局在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)步伐放緩和中國(guó)高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的內(nèi)外因素共同作用下,企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略也在發(fā)生變化。我們觀察到,企業(yè)租戶(hù)的辦公選址策略在2024年呈現(xiàn)較為突出的優(yōu)先級(jí)變化。更多企業(yè)優(yōu)先考慮絕對(duì)的租賃成本控制,而非行業(yè)聚集度,即一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)在區(qū)域落位的集中程度。雖然產(chǎn)業(yè)聚集的規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)訴求尤為迫切,輻射全市各子市場(chǎng)尋址的情況頻現(xiàn),這種選址策略的變化對(duì)行業(yè)聚集度的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)。麗澤東二環(huán)路奧林匹克地區(qū)望京東長(zhǎng)安街中關(guān)村金融街麗澤東二環(huán)路奧林匹克地區(qū)望京東長(zhǎng)安街中關(guān)村金融街第三使館區(qū)*利用CR4企業(yè)集中度模型,選取每個(gè)子市場(chǎng)成交面積排名前四的行業(yè),計(jì)算其占該將2023年和2024年各個(gè)子市場(chǎng)的行業(yè)聚集度進(jìn)行對(duì)比。對(duì)比結(jié)果為負(fù)值的子市場(chǎng)行業(yè)聚集度在一年之內(nèi)減2024年全市共有七個(gè)子市場(chǎng)的行業(yè)聚集度同比減弱。部分子市場(chǎng)在低價(jià)帶動(dòng)下市場(chǎng)活躍度明顯提高,持續(xù)錄得來(lái)自非傳統(tǒng)行業(yè)的租賃需求,頭部行業(yè)的成交占比因而受到稀釋。以麗年,麗澤繼續(xù)以低位租金吸引來(lái)自科技互聯(lián)網(wǎng)、政府平臺(tái)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)等多個(gè)行業(yè)的大面積租戶(hù),而金融企業(yè)的需求占比被擠壓至13.2%,區(qū)域內(nèi)需求行業(yè)多元化特征增強(qiáng)。另有部分子市場(chǎng)受不同行業(yè)的周期性波動(dòng)影響,租賃需求此消彼長(zhǎng),帶來(lái)需求行業(yè)的進(jìn)一步分散。在CBD子市場(chǎng),在風(fēng)險(xiǎn)管控影響下傳統(tǒng)需求主力金融業(yè)的租賃成交數(shù)量和面積均明顯收縮,成也有所減弱,而政府平臺(tái)、能源環(huán)保和文體娛樂(lè)類(lèi)非主力需求呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。年,金融街的租金降幅大于整體市場(chǎng)平均水平,有效吸引金融企業(yè)回流。盡管其租金水平依舊保持在高區(qū)間段,但金融街暢通完備的金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)和成熟的商務(wù)環(huán)境持續(xù)吸引具有高承租力的企業(yè)進(jìn)駐,行業(yè)聚力作用明顯。第三使館區(qū)在2023年打頭陣大幅降租,換取了非主力行業(yè)知名企業(yè)的大面積成收縮,導(dǎo)致數(shù)據(jù)層面的行業(yè)聚集度增強(qiáng)。實(shí)際上,第三使館區(qū)需求行業(yè)始終保持多元性,行業(yè)聚集度未發(fā)生實(shí)質(zhì)變化。隨著競(jìng)價(jià)常態(tài)化,北京辦公樓子市場(chǎng)間租金差距不斷縮小,租戶(hù)對(duì)子市場(chǎng)選擇的靈活性或?qū)⒊掷m(xù)增加,帶動(dòng)需求行業(yè)聚集度弱化。8新質(zhì)生產(chǎn)力引擎驅(qū)動(dòng)需求潛力釋放工作十大任務(wù)之首,以創(chuàng)新為主導(dǎo)的新質(zhì)生產(chǎn)力對(duì)于經(jīng)濟(jì)高質(zhì)透性和融合性的生產(chǎn)力形態(tài)。在傳統(tǒng)生產(chǎn)力向新質(zhì)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段,作為重要產(chǎn)業(yè)載體的辦公樓市場(chǎng)也正面臨需求端萬(wàn)平方米86420成交量同比}成交量同比}望京中關(guān)村麗澤奧林匹克區(qū)域CBD東企業(yè)表現(xiàn)亮眼,在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)非續(xù)租成交面積占比中位列產(chǎn)力行業(yè)的發(fā)展動(dòng)能,優(yōu)勢(shì)新興產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)顯著的行業(yè)發(fā)展空整體市場(chǎng)表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期,有效需求不足仍是當(dāng)下北京辦公樓市國(guó)家及北京市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的推動(dòng)下,生產(chǎn)端和需求端均呈改善的動(dòng)態(tài)調(diào)整預(yù)計(jì)將持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)需求,為辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇提92024年的北京零售地產(chǎn)市場(chǎng)在波動(dòng)中尋求平衡,供需格局經(jīng)歷變遷。供應(yīng)量創(chuàng)下歷史高位,競(jìng)爭(zhēng)加劇,新項(xiàng)目難以復(fù)刻過(guò)去的高入駐率開(kāi)業(yè)模式,大多選擇先入市再逐步填鋪,因勢(shì)調(diào)整招商邏輯,推動(dòng)大批供應(yīng)持續(xù)去化。租賃需求呈“先揚(yáng)后復(fù)蘇勢(shì)頭,需求高企,新增供應(yīng)穩(wěn)定落地,租金低位復(fù)蘇,環(huán)比漲幅創(chuàng)下2020年來(lái)新高;而下半年零售商業(yè)績(jī)承壓導(dǎo)致租項(xiàng)目入駐率項(xiàng)目入駐率●●新增供應(yīng)體量︵萬(wàn)平方米︶新增供應(yīng)體量︵萬(wàn)平方米︶項(xiàng)目開(kāi)業(yè)年份新項(xiàng)目平均入駐率開(kāi)業(yè)一年后入駐率新入市項(xiàng)目體量(右軸)2024年,北京零售市場(chǎng)新增供應(yīng)量達(dá)162萬(wàn)平方米,創(chuàng)下歷史新高,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。新項(xiàng)目普遍以低入駐率先行開(kāi)業(yè),達(dá)到88%的中高區(qū)間,大量新增供應(yīng)得以平穩(wěn)消化。在回顧以往,2018至2022年北京零售項(xiàng)目平均開(kāi)業(yè)率基本落于93%-96%區(qū)間,未實(shí)現(xiàn)高預(yù)租率的項(xiàng)目往往會(huì)多次推遲入市以保證開(kāi)業(yè)形象。然而,近兩年新項(xiàng)目預(yù)租招商承壓――一方面疫情期間積壓的新增供應(yīng)集中入市,競(jìng)爭(zhēng)壓力凸顯;另一方面,零售商對(duì)在尚未得到市場(chǎng)驗(yàn)證的新場(chǎng)開(kāi)設(shè)新門(mén)店普遍表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎,租賃需求受限。因此,近兩年新項(xiàng)目入市時(shí)開(kāi)業(yè)40%以上的餐飲業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)和引流,開(kāi)業(yè)后通過(guò)持續(xù)招商發(fā)這一提升得益于新項(xiàng)目普遍的低租金策略。根據(jù)仲量聯(lián)行研究47%,許多項(xiàng)目在入市后一年內(nèi)仍保持預(yù)租期租金水平,部分郊區(qū)項(xiàng)目甚至采用純扣點(diǎn)模式快速吸引租戶(hù)入駐。當(dāng)客流和銷(xiāo)售逐步趨穩(wěn)后,運(yùn)營(yíng)方再適時(shí)提漲租金水平并優(yōu)化租戶(hù)結(jié)構(gòu),完成提檔升級(jí)。如今市場(chǎng)節(jié)奏大幅加快,盡管項(xiàng)目從開(kāi)業(yè)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的周期已縮短至兩到三個(gè)季度,但相比過(guò)去“高出在供應(yīng)擴(kuò)容的格局下,新增空置面積的去化周期難免有所拉長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方因勢(shì)調(diào)整招商邏輯,既有助于化解階段性需求動(dòng)能走弱新能源汽車(chē)新能源汽車(chē)0新能源汽車(chē)業(yè)績(jī)整體同比增長(zhǎng)16%,其中問(wèn)界和阿維塔等品牌表現(xiàn)突出,增長(zhǎng)超20%,在北京市場(chǎng)深度布局的存量店鋪數(shù)量均已超過(guò)15家。NEV業(yè)態(tài)2024年開(kāi)店增速趨緩,線下零售空間的布局趨于飽和,其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將不會(huì)持續(xù)為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)增量需求。但是,極越汽車(chē)風(fēng)波凸顯了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)和潛在風(fēng)險(xiǎn),零售運(yùn)營(yíng)方需關(guān)注部分企業(yè)的設(shè)超過(guò)100家面積超500平米的融合門(mén)店。位的杭州女裝品牌正在積極線下布局,2024年在北京核心項(xiàng)目新開(kāi)10余家門(mén)店。憑借高性?xún)r(jià)比和快速迭代的產(chǎn)品策然而,盡管新興女裝需求快速增長(zhǎng),其新開(kāi)面積和收入規(guī)模仍難以完全超越傳統(tǒng)品牌的巔峰水平。要徹底填補(bǔ)疫情期間傳統(tǒng)時(shí)尚業(yè)態(tài)退租所留下的空缺,尚需更多時(shí)間。0影視院線0文娛用品化妝品00--家用電器及消費(fèi)電子珠寶首飾0珠寶首飾000餐飲業(yè)的表現(xiàn)較為復(fù)雜,既展現(xiàn)出高流動(dòng)性的擴(kuò)張趨勢(shì),又面臨營(yíng)收能力下降的壓力。作為近年來(lái)零售市場(chǎng)的主要復(fù)蘇動(dòng)力,餐飲業(yè)2024年在京新開(kāi)店占比達(dá)到營(yíng)收同比下降1%。細(xì)分來(lái)看,消費(fèi)者消費(fèi)意愿下降推動(dòng)低價(jià)高頻的快餐表現(xiàn)顯著優(yōu)于高單價(jià)正餐;快餐、烘焙和茶飲等低客單價(jià)新店占全年餐飲整體開(kāi)店數(shù)量的業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方提出更高要求,項(xiàng)目需通過(guò)靈活招商保障穩(wěn)定出租率?;瘖y品與消費(fèi)電子這兩類(lèi)行業(yè)受電商渠道沖擊,線下銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)持續(xù)下降。特別是化妝品業(yè)態(tài),在2024活躍度持續(xù)疲軟,增量需求主要集中于香氛和折扣集合店品牌。業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方需通過(guò)優(yōu)化存量運(yùn)營(yíng)、靈活調(diào)整招商模式等方式了今年通過(guò)內(nèi)需消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的政策基調(diào)。盡管從提振消費(fèi)信心到零售物業(yè)資產(chǎn)表現(xiàn)復(fù)蘇存在一定的傳導(dǎo)周期,但這一政策受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和大規(guī)模供應(yīng)放量的交織影響,北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)在2022-2024三年間經(jīng)歷了顯著的周期性變化,從業(yè)主方市場(chǎng)向租戶(hù)方市場(chǎng)的迅速演變給京津冀全域的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)走勢(shì)帶來(lái)不同程度的影響。北京核心子市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抗周京津冀地區(qū)之間通行受限,北京需求外溢受阻降本增效市場(chǎng)趨勢(shì)下,北京需求外溢現(xiàn)象日漸凸顯津冀地區(qū)低租金刺激下,北京需求加速外溢租金︵元/平方米/天︶建筑面積︵萬(wàn)平方米︶租金︵元/平方米/天︶建筑面積︵萬(wàn)平方米︶00北京天津廊坊北京天津廊坊北京*天津*廊坊新增供應(yīng)凈吸納量租金大量降本需求外溢助力津冀市場(chǎng)發(fā)展時(shí)鐘已轉(zhuǎn)入租金顯著承壓的下行周期,毗鄰的天津及廊坊物流地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之發(fā)生較大轉(zhuǎn)變。吸納量處于較低水平。疫情防控政策影響下,京津冀地區(qū)之間通行受次大規(guī)模供應(yīng)放量,長(zhǎng)期被抑制的需求得以釋放,市場(chǎng)凈吸納量顯著受到存量需求外溢和增量需求不足的雙重影響,多年來(lái)作為京津冀城市群中績(jī)優(yōu)板塊的北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)顯著承壓下行。從需求側(cè)角度來(lái)去化作用十分有限。2024全年凈吸納量在此影響下僅達(dá)到4萬(wàn)平方米,部分業(yè)主開(kāi)始提供進(jìn)一步的租金優(yōu)惠以吸引租戶(hù)。2024年北京物流地企業(yè)端對(duì)租金的敏感度上升是推動(dòng)北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)周期輪轉(zhuǎn)的主要產(chǎn)供應(yīng)格局的轉(zhuǎn)變?cè)诤艽蟪潭壬贤苿?dòng)了這一過(guò)程。建筑面積(萬(wàn)平方米)北京物流地產(chǎn)市場(chǎng). 去化未來(lái)三年新增供應(yīng)所需時(shí)間.及現(xiàn)有空置面積所需時(shí)間去化未來(lái)三年新增供應(yīng)及現(xiàn)有空置面積所需時(shí)間--46. 通州馬駒橋物流園順義空港物流園大興京南物流園平谷物流園其他年-新增供應(yīng)面積(2025-2027年左軸)現(xiàn)有空置面積(左軸)去化面積所需時(shí)間(
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