深圳中原地產2010深圳房地產市場總結和2011年展望

調控效果漸微，中原仍笑傲群雄

——2010年深圳房地產市場總結■二級市場■三級市場■商用市場1二級市場回顧◆新增供應持續(xù)回落◆需求不減，成交總量下滑◆房價波動上升，漲幅略有收窄◆中原樓盤代理個數(shù)、代理成交面積、代理成交金額穩(wěn)占行業(yè)首位2供應量回顧2010年深圳全市批售住宅（含現(xiàn)售以及商業(yè)或商務公寓改住宅項目）402萬平方米，同比減少12.95%，批售量創(chuàng)新低3供應量回顧2010年全年全市共推出住宅414萬平方米左右，同比減少11.7%，推盤量連年下滑，2010年再創(chuàng)新低4供應量回顧區(qū)域批售面積（萬㎡）同比增減(%)推售面積（萬㎡）同比增減(%)羅湖13.55-53.47.91-73.86福田17.834.8521.87195.94南山52.26-56.7377.19-34.13鹽田6.78-49.746.78-58.17寶安127.7119.41123.69-5.15龍崗184.333.50176.395.842010年全市批售住宅最多的仍是龍崗、寶安和南山，其中龍崗小幅減少，寶安小幅增加，而南山則大幅減少近6成。福田批售大幅增加，但總量依然很低；2010年龍崗、寶安住宅推售量變化不大，南山則減少近4成。羅湖和鹽田推盤均大幅減少，福田增加，但總量仍較低5成交回顧2010深圳全年成交新房321萬平方米，同比減少51%，創(chuàng)新低6成交回顧2010年成交量暴跌，主要有兩方面原因，一是可售住宅較少，特別是在調控政策出臺前的1季度，市場火爆，但無房可售；截至2010年底，深圳可售住宅約169萬平方米左右，遠遠低于2008年及2009年初7成交回顧第二個原因是，4月份和9月份出臺的調控政策對樓市成交產生一些消極影響，二季度和10、11月成交都有顯著降溫8成交回顧不過，調控所帶來的效果在減弱，其影響持續(xù)的時間在縮短；4月份政策后，7月份成交開始回升，8、9月樓盤成交火爆；9月底新政后，11月份成交升溫，12月成交火爆開盤時間樓盤名稱開盤銷售率類型開盤時間樓盤名稱開盤銷售率類型

8月水榭春天90%高檔9月萬科金色半山70%高檔8月第五園80%高檔9月玉湖灣100%普宅8月萬科金色沁園90%普宅12月萬科紅95%高檔8月萬科清林徑80%普宅12月萬科金色半山70%高檔8月水榭山65%豪宅12月銘筑75%高檔8月天濤軒80%豪宅12月岸芷汀蘭70%豪宅9月田廈翡翠明珠80%高檔12月東津名座90%普宅9月寶能太古城90%豪宅12月大東城98%普宅9月香山里60%豪宅12月玉湖灣90%普宅9成交回顧區(qū)域成交量（萬㎡）同比增減（%）供求比羅湖6.8-79.91.16：1福田12.8-59.11.95：1南山54.6-60.51.37：1鹽田7.0-64.30.97：1寶安90.8-55.21.44：1龍崗140.7-37.21.26：12010年全市六區(qū)住宅成交量均大幅回落，供應量減少幅度最大的羅湖區(qū)成交量減少幅度最大，供應量增加的福田、寶安和龍崗成交量同樣大幅減少；2010年全市僅有鹽田區(qū)供應略小于需求；除福田外，其它四區(qū)供求比都在1.5：1以內，還算比較合理。福田新盤價格在25000-45000元/平方米之間，高價格抑制成交10價格回顧2010年深圳全市一手住宅成交均價20163元/平方米，同比大漲33%；除了2008年外，深圳房價呈現(xiàn)的是持續(xù)上漲走勢，其中2005-2007年和2009-2010年上漲速度快11價格回顧各月來看，年初均價沖高；二季度受政策影響，低價單位成交多，均價持續(xù)下跌，不少樓盤價格也有所下跌；三季度成交開始回暖，房價反彈，均價持續(xù)走高；四季度樓盤價格基本平穩(wěn)，但因低價樓盤成交為主，均價下跌12價格回顧區(qū)域2010年均價（元/㎡）同比漲跌（%）2010年12月均價（元/㎡）同比漲跌（%）羅湖232052.024406-21.4福田2923723.5325918.8南山3058351.727844-11.5鹽田4289868.315391-24.7寶安1992541.218660-10.2龍崗1432747.21515412.3全市2016333.218304-15.0受別墅影響，鹽田均價最高；南山和福田均價在30000元/平方米左右；寶安均價已接近20000元/平方米；龍崗房價仍最低；房價的同比漲幅看，除鹽田外，南山漲幅最大，前海片區(qū)表現(xiàn)最為突出；寶安和龍崗均價漲幅均超4成，龍坂區(qū)域以及布吉片區(qū)房價上漲幅度大；從2010年末與2009年年末的對比看，由于成交結構的變化，多數(shù)區(qū)域2010年12月同比價格回落，僅福田和龍崗均價上漲13價格回顧由于全市或區(qū)域的平均價格受到成交結構的影響很大，并不能很好反映2010年房價的真實走勢，因此，我們選取一些產品較為單一的典型樓盤的價格來判斷2010年房價的大致漲幅；如下圖所示，多數(shù)樓盤2010年價格漲幅在10%左右，一些熱點區(qū)域，比如龍坂片區(qū)，價格升幅可能達到甚至超過2成項目名稱1月均價11月均價漲跌幅度（%）寶能太古城311393501512.4%鴻威海怡灣382254279412.0%深港1號239272638710.3%金翠園236632727715.3%財富港16359176147.7%水榭春天185322372728.0%上品雅園132541573818.7%振業(yè)巒山谷8301925611.5%茗萃園888097009.2%鵬達摩爾城135021487710.2%數(shù)據(jù)來源：中原成交系統(tǒng)14中原二級市場業(yè)績回顧◆代理在售新盤68個，市場占有率48%◆代理銷售住宅超過15000套，市場占有率42%◆代理銷售面積129萬平方米，市場占有率41%◆代理銷售金額286億元，市場占有率45%15在售樓盤代理2010年深圳中原代理銷售的深圳地區(qū)樓盤共有68個，同期全市共有142個樓盤正在銷售，中原占比達到48%，穩(wěn)居行業(yè)首位，遠高于競爭對手35%的占比；同比2009年，中原代理的在售樓盤個數(shù)減少，主要是因為2009年下半年以來深圳新房供應低迷，2010年推出的樓盤多是舊盤加推，全新項目不多16代理銷售面積2010年深圳中原代理銷售新房129萬平方米，同比減少39%，減幅小于全市的52%；銷售面積市場占有率進一步提高，2010年占有率為41%，比2009年的33%提高約8個百分點注：深圳中原代理銷售數(shù)據(jù)僅指深圳地區(qū)住宅、商務公寓的成交數(shù)據(jù)，不含外地項目17代理銷售金額2010年深圳中原代理銷售金額286億元，同比減少約17%，遠低于全市住宅銷售金額同比35%的減幅；2010年深圳中原代理銷售金額占全市銷售總額45%，市場占有率比2009年的35%提升約10個百分點注：深圳中原代理銷售數(shù)據(jù)僅指深圳地區(qū)住宅、商務公寓的成交數(shù)據(jù)，不含外地項目18代理傭金收入2010年深圳中原新房代理傭金收入2.35億元，同比減少15.8%，在全市成交量、成交金額大幅萎縮的情況下，其收入表現(xiàn)理想注：深圳中原代理銷售數(shù)據(jù)僅指深圳地區(qū)住宅、商務公寓的成交數(shù)據(jù)，不含外地項目19■二級市場■三級市場■商用市場20三級市場回顧◆成交短暫低迷，全年成交量僅小幅回落◆房價短暫回落，全年再創(chuàng)新高◆中原市占率穩(wěn)定，傭金收入僅小幅下滑21成交回顧2010年深圳市成交二手住宅約1181萬平方米，同比減少14%，遠低于新房成交量減少的幅度；2006年以來深圳商品住宅市場逐漸轉變?yōu)橐源媪糠拷灰诪橹鳎?009年新房：存量房為1：2.1，2010年進一步拉大至1：3.68注：二手房成交數(shù)據(jù)是通過中原實際成交情況來推算全市數(shù)據(jù)22成交回顧2010年成交高峰出現(xiàn)在3月份，接近200萬平方米，創(chuàng)歷史新高。4月份受政策影響成交減少，5月份跌至低谷。6月份成交逐漸回暖，9月份成交量為年內次高。再受政策打壓，10月成交減少，但仍大大高于5月份。同樣，11月份開始二手成交量又反彈注：二手房成交數(shù)據(jù)是通過中原實際成交情況來推算全市數(shù)據(jù)23成交回顧區(qū)域2010年成交量（萬㎡）同比增減（%）羅湖172-28.3福田248-29.3南山234-21.6鹽田3861.4寶安196-22.3龍崗29238.3龍崗蟬聯(lián)成交量之冠，2010年成交近300萬平方米，遠超其它5區(qū)。地鐵建設如火如荼，加上低價優(yōu)勢，龍崗二手房2009年以來成交活躍，成交量增幅較大注：二手房成交數(shù)據(jù)是通過中原實際成交情況來推算全市數(shù)據(jù)24價格回顧2010年全市二手房成交均價18775元/平方米，同比上漲19%，漲幅小于新房。由于成交總量大，二手房成交均價受到成交結構的影響較小注：二手房成交數(shù)據(jù)是通過中原實際成交情況來推算全市數(shù)據(jù)25價格回顧注：二手房成交數(shù)據(jù)是通過中原實際成交情況來推算全市數(shù)據(jù)各月看，2010年二季度受政策以及成交結構的影響，二手房成交均價下跌。三季度成交回暖，房價也企穩(wěn)上升，并在12月份達到全年新高。26價格回顧中原領先指數(shù)顯示，2010年深圳房價升幅很小，2010年年末與2009年年末的指數(shù)點位持平。年內指數(shù)波動也較小，8月最低點僅比4月最高點下滑7%，表明年內房價變化不是很大；指數(shù)顯示，4月新政影響大，5-8月指數(shù)連續(xù)下跌，也即樣本二手房整體價格持續(xù)下跌。9月份新政對房價影響則很小，4季度指數(shù)連續(xù)走高注：中原（深圳）領先指數(shù)以188個代表性樓盤為指數(shù)樣本27價格回顧區(qū)域2010年均價（元/㎡）同比漲跌（%）羅湖1680322.0福田2490719.1南山2389014.3鹽田1821522.1寶安1367326.2龍崗1134630.2區(qū)域來看，福田房價最高，其次是南山；2010年房價漲幅最大的是龍崗區(qū)，到達3成；價格高的福田和南山漲幅相對小，都不到2成28中原三級市場業(yè)績回顧2010年中原三級市場住宅部共成交住宅約18500套，170萬平方米，交易金額近320億元，在新開店鋪數(shù)量低于競爭對手的情況下，市場占有率仍穩(wěn)居15%左右29中原三級市場業(yè)績回顧受年內兩輪調控政策的影響，2010年深圳中原三級市場住宅部的傭金收入同比減少，但幅度不到5%，傭金收入仍高達8.55億元30中原三級市場業(yè)績回顧中原三級市場住宅部的業(yè)績走勢與整體市場走勢相互印證：3月份達到高峰，4、5月回落，6-9月持續(xù)回升，10月回落，11、12月再次回升；中原3月份傭金收入接近1.4億元，繼2009年11月份的1.14億元后，再創(chuàng)新高31■二級市場■三級市場■商用市場32商用市場回顧◆住宅限購限貸，商用物業(yè)火爆◆價格持續(xù)上漲◆中原工商鋪業(yè)績創(chuàng)新高，穩(wěn)居行業(yè)之首33供應量回顧★2010年深圳全市新批寫字樓42萬平方米，同比減少55%，接近近年來最低量；★2009年大約有37萬平方米以企業(yè)自用為主的、只租不售的項目入市，推高當年供應量，2010年新增供應全部可入市銷售；★2010年商業(yè)45萬平方米，跟09年持平，不過商業(yè)/住宅的比例從2009年的1：10.4升至1：9.7，商業(yè)供應比重增加；注：如無特別說明，本文所說的寫字樓包括寫字樓、商務公寓以及有銷售許可證的廠房34供應量回顧★2010年寫字樓供應最多的是南山區(qū)，近20萬平方米，其次是龍崗區(qū)，僅11萬平方米；★福田2007年以來推出多宗企業(yè)總部寫字樓用地，可建寫字樓供應195萬平方米，但絕大多數(shù)尚未建成★2010年商業(yè)供應最多的是龍崗區(qū)，近16萬平方米。因深圳新增商業(yè)主要來自住宅配套商業(yè)，隨著住宅供應往關外轉移，關外商業(yè)比重增加；★羅湖、福田、鹽田三區(qū)本年住宅供應少，商業(yè)的供應總共不足2萬平方米35成交回顧（一手寫字樓）2010年深圳全市成交一手寫字樓54萬平方米，同比增加22%；雖然新增供應大幅減少，但住宅限購限貸利好商用物業(yè)，資金流入促使新推以及存量寫字樓項目成交火爆36成交回顧（一手寫字樓）4月份開始寫字樓成交顯著升溫，受政策的推動，當月成交量環(huán)比增加168%；4月份調控政策出臺意味著限外令重新適用，這對4月下旬以及5月份成交產生一些不利影響。但利大于弊的政策環(huán)境使得6月份開始成交量逐步上升，并在11月份以超過11萬平方米的成交創(chuàng)歷史新高；37成交回顧（二手寫字樓）二手寫字樓（不含商務公寓、廠房等）的成交量同樣增加，全年成交約34萬平方米，同比增17%；相對來說二手寫字樓租賃市場比買賣市場活躍，二手寫字樓的成交量相對較低，因而增幅有限注：二手寫字樓成交數(shù)據(jù)以國土局遞件為統(tǒng)計標準38成交回顧（二手寫字樓）2010年二手寫字樓各月的成交量都比較穩(wěn)定，其中11月份成交量創(chuàng)年內新高，達3.8萬平方米39成交回顧（一手商業(yè)）2010年深圳成交一手商業(yè)用房16萬平方米，同比增加7%。增幅不大，主要是因為供應不多，雖然已經拿到預售許可證，但多數(shù)樓盤的商業(yè)都是在住宅銷售尾盤之后才推出，如2010年深圳約41萬平方米商業(yè)取得預售許可證，但年內入市銷售的不足2萬平方米；本年新推的商業(yè)銷售都十分火爆，如后海曦灣華府和皇庭港灣、龍坂的金域華府和上品雅園等樓盤的商業(yè)40成交回顧（一手商業(yè)）因可售量少，2010年多數(shù)月份一手商業(yè)成交量仍維持在較低水平；2010年6月份幾個住宅商業(yè)裙樓推出，在住宅限購的影響下，新推商業(yè)成交火爆，使得當月成交量超過4萬平方米，創(chuàng)近年來新高41成交回顧（二手商業(yè)）2010年深圳成交二手商業(yè)用房約69萬平方米，創(chuàng)新高，同比增加約30%；因較少受到供應的影響，二手商業(yè)用房的成交更能真實反映市場注：二手商業(yè)用房成交數(shù)據(jù)以國土局遞件為統(tǒng)計標準42成交回顧（二手商業(yè)）住宅受政策的影響，2-4季度整體成交回落，但二手商業(yè)用房成交呈現(xiàn)的則是穩(wěn)中有升的走勢，11、12月均處于高峰注：二手商業(yè)用房成交數(shù)據(jù)以國土局遞件為統(tǒng)計標準43價格回顧（一手寫字樓）2010年深圳一手寫字樓成交均價29481元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，同比上漲23%；因成交重心由當前價格最高的福田向南山和龍崗轉移，2010年寫字樓實際價格升幅要高于23%；44價格回