當(dāng)前中國的銀行房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)敞口及其長遠(yuǎn)影響

一、銀行的房地產(chǎn)敞口基本情況201923桿融資拿地基本停止，商業(yè)銀行主要參與房地產(chǎn)開發(fā)融資以及后端發(fā)放個(gè)人按揭202315.76%22.39%。對公信貸以及個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)敞口占比持續(xù)下降202351.05萬億元。202351.05萬億元，12.8838.17按對公業(yè)務(wù)、個(gè)人按揭貸款口徑計(jì)算可能低估了商業(yè)銀行的涉房貸款業(yè)務(wù)敞口。商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模占比下降，總體仍處于可控范圍。202012月31如圖20232812220207.42%20235.42%19.88%20231.6%202311720082023年32%；根據(jù)日本經(jīng)濟(jì)周刊數(shù)據(jù)，1990圍。圖1：商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占貸款總額比重?cái)?shù)據(jù)來源：Wind，北大匯豐智庫。20%10%，具體如圖1所示。表1：港股、A股上市銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款配置占比銀行名稱2021H22022H22023H1銀行名稱2021H22022H22023H1中國銀行38.52%35.85%32.89%徽商銀行23.80%19.86%17.99%郵儲(chǔ)銀行35.76%34.30%32.83%廣州農(nóng)商20.13%18.83%17.95%建設(shè)銀行38.84%35.16%32.22%華夏銀行19.42%18.60%17.74%滬農(nóng)商行36.99%31.88%30.72%西安銀行19.30%17.92%17.60%工商銀行35.30%31.92%29.26%蘇州銀行18.78%17.58%17.53%農(nóng)業(yè)銀行35.71%31.63%28.82%甘肅銀行18.10%17.88%17.43%興業(yè)銀行32.93%29.17%28.55%長沙銀行19.28%18.05%16.86%招商銀行31.89%29.17%27.29%東莞農(nóng)商18.31%16.56%16.83%渤海銀行27.83%28.17%27.03%杭州銀行20.48%18.44%16.63%交通銀行29.10%27.86%25.70%平安銀行18.55%17.06%16.45%青島銀行27.52%25.35%24.21%貴陽銀行14.50%15.76%16.27%中信銀行25.91%24.32%23.58%廈門銀行22.55%18.15%15.99%浦發(fā)銀行25.85%24.37%23.55%寧波銀行8.57%14.20%15.16%北京銀行28.18%24.96%23.04%晉商銀行17.68%15.21%15.13%蘭州銀行23.27%22.70%22.40%天津銀行17.89%16.05%15.03%成都銀行28.15%24.29%22.12%渝農(nóng)商行18.15%16.02%14.60%青農(nóng)商行26.95%23.63%21.52%重慶農(nóng)商18.15%16.02%14.60%民生銀行23.62%22.62%21.46%瀘州銀行15.30%14.11%13.75%上海銀行25.51%22.57%21.09%瑞豐銀行20.52%16.28%13.54%光大銀行23.06%21.51%20.41%重慶銀行17.21%14.76%13.52%江西銀行25.67%22.18%20.16%威海銀行16.45%14.11%12.59%齊魯銀行23.28%20.69%19.91%南京銀行14.72%12.64%11.10%江蘇銀行23.91%20.84%19.88%無錫銀行15.55%13.09%11.04%中原銀行27.31%19.92%19.82%張家港行10.93%10.21%10.09%九江銀行25.86%21.66%19.76%蘇農(nóng)銀行10.76%10.42%9.06%盛京銀行20.93%20.70%19.35%貴州銀行11.51%10.18%8.98%哈爾濱銀行15.50%14.99%18.76%江陰銀行11.91%10.04%8.86%鄭州銀行26.05%21.34%18.54%常熟銀行9.38%8.12%7.28%浙商銀行19.32%18.03%18.06%九臺(tái)農(nóng)商5.41%7.37%6.97%數(shù)據(jù)來源：Wind，北大匯豐智庫。注：配置占比=（個(gè)人住房貸款+房地產(chǎn)對公貸款）/貸款余額。資管新規(guī)實(shí)施以來銀行自營、非標(biāo)等表內(nèi)外投資業(yè)務(wù)收縮2.69萬億元。商（深交所未披露銀行持有情況81.246.94（含1.79萬億元20231.94萬億46.964.13%行自營債券涉及房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模約2867億元。非標(biāo)業(yè)務(wù)較為復(fù)雜多樣，根據(jù)202073〔20205號投資計(jì)劃和資產(chǎn)支持計(jì)劃以及其他為單一企業(yè)提供債權(quán)融資的各類金融產(chǎn)品等均取涉房投資規(guī)模信息，本文直接從部分公布非標(biāo)業(yè)務(wù)涉房投資規(guī)模的銀行財(cái)報(bào)中提取相關(guān)數(shù)據(jù)，以此計(jì)算我國商業(yè)銀行表內(nèi)涉房投資總規(guī)模。表2：2023年H1部分商業(yè)銀行對公涉房業(yè)務(wù)情況單位：億元項(xiàng)目招商銀行中信銀行平安銀行民生銀行興業(yè)銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)對公涉房業(yè)務(wù)4360.833696.733098.824537.976310.3其中：信貸業(yè)務(wù)3150.112832.032759.163818.215501.21其他業(yè)務(wù)1210.72864.7339.66719.76809.09不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)涉房業(yè)務(wù)2475.47873.92384.77616.921052.95金融投資29959.1724902.2513178.1222925.0832509.96其他業(yè)務(wù)/金融投資4.04%3.47%2.58%3.14%2.49%從五家公布涉房業(yè)務(wù)投資情況的商業(yè)銀行數(shù)據(jù)來看，債券以及非標(biāo)投資中涉2.4940434（表284843.14%，20232.692008銀行持有資產(chǎn)主要為證券，占比27%，其中按揭抵押債券（MortgageBackedSecurities，MBS）50%，MBS13.5%表外理財(cái)業(yè)務(wù)、委托貸款、代銷信托等涉及房地產(chǎn)的規(guī)模較小商業(yè)銀行除表內(nèi)信貸、投資業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)行業(yè)外，表外理財(cái)業(yè)務(wù)、委托貸20233四家銀行表外不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的涉房業(yè)務(wù)規(guī)模與承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的其他業(yè)務(wù)規(guī)模相當(dāng)。截至2023年三季度，銀行理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模25.19萬億元，我國存量房地產(chǎn)信用債（1.94萬億元4.2%43.86%（數(shù)據(jù)2023年上半年4640202316.44萬億1.012.341438二、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放對銀行的影響202313.95%26.7%6.5%險(xiǎn)以及行業(yè)低迷嚴(yán)重影響市場房企融資，20231792業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表。房地產(chǎn)貸款不良率明顯上升，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)或未充分暴露個(gè)人住房貸款余額及利率變化導(dǎo)致商業(yè)銀行利潤下降，削弱銀行抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力。20238通知，規(guī)定利率高于所在城市首套房貸利率政策下限的存量首套房貸均符合調(diào)整20233.97%。在增量個(gè)人住房貸款中，202413.8%LPR40bp。20242LPR25個(gè)基點(diǎn)，銀行涉房類信貸規(guī)模及凈息差水平均造成一定負(fù)面影響。202220231.62%、1.573%、1.76%商業(yè)銀行盈利影響。假設(shè)個(gè)人住房貸款余額增速保持2020-2022三年平均增速（11.02388萬億元*[12%]=43738.402320-202（2.01.73%210020232.3820238.8%。（如表34.36%5.64%2022202211市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知“金融十六條20241231日前到期1202371020241231日。存量開發(fā)貸可以不斷展期直至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表情況好轉(zhuǎn)，延緩對商業(yè)2025對公房地產(chǎn)信貸質(zhì)量取決于房地產(chǎn)銷售端的情況，若房地產(chǎn)行業(yè)上下游經(jīng)營性融資占比不能在上述政策期限內(nèi)有效提升，則部分房地產(chǎn)信貸將需要認(rèn)定為不良貸3%5%202313.95%表3：銀行對公房地產(chǎn)貸款不良率證券簡稱2019202120222023農(nóng)業(yè)銀行1.45%3.39%5.48%5.42%建設(shè)銀行0.94%1.85%4.36%5.64%郵儲(chǔ)銀行/0.02%1.45%2.45%平安郵儲(chǔ)1.18%0.22%1.43%0.86%興業(yè)銀行0.84%1.08%1.30%0.84%招商銀行0.44%1.41%4.08%5.26%民生銀行/2.66%4.28%4.92%證券簡稱2019202120222023中信銀行1.19%3.63%3.08%2.59%浙商銀行0.29%0.62%1.66%2.48%重慶銀行1.79%4.71%5.88%6.48%鄭州銀行0.15%3.47%4.06%6.48%數(shù)據(jù)來源：Wind，北大匯豐智庫。20231%2019201920230.24%0.44%0.24%0.42%0.25%上升至0.37%個(gè)人住房貸款不良貸款率將會(huì)逐步上升。以美國為例，200620064.5%200915.6%。圖2：港股、A股部分上市商業(yè)銀行涉房不良貸款占不良貸款余額比例數(shù)據(jù)來源：Wind，北大匯豐智庫。業(yè)已經(jīng)從銀行的優(yōu)質(zhì)行業(yè)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款發(fā)生率較高行業(yè)之一。在房地產(chǎn)行如圖2020年之前，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款占比（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不良貸款占比=[房地產(chǎn)業(yè)對公不良貸款+不良貸款：個(gè)人住房貸款]/不良貸款余額）基本穩(wěn)定在10%以下，但202020232.381%/5%/10%25%25%，測算對銀行凈1%/5%/10%。銀行積極利用資產(chǎn)證券化提升個(gè)人住房貸款出表規(guī)模（ResidentialMortgage-BackedSecurities，BRMBS可以實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房按揭貸款出表，20222RMBSRMBS2020202120202021RMBS55624243.864993.0020222月，個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（RMBS）發(fā)行只數(shù)為2852.35RMBS100%RMBS（30年如表10%15%5%RMBS違約率保持低位。表4：RMBS出表情況（截至2023年12月31日）發(fā)起機(jī)構(gòu)借款人數(shù)量（人）發(fā)行總額(億元)未償本金余額(億元)自持次級比例（%）違約率（%）蘇州銀行12835.080.7413.93%0.00%江蘇農(nóng)商740839.467.8916.34%0.66%東莞銀行572820.008.6913.81%0.17%成都銀行1168924.9010.3314.85%0.00%漢口銀行927235.1111.0915.97%0.00%發(fā)起機(jī)構(gòu)借款人數(shù)量（人）發(fā)行總額(億元)未償本金余額(億元)自持次級比例（%）違約率（%）重慶三峽726020.0011.2023.50%0.18%順德銀行1436145.1912.1514.85%0.00%南京銀行477735.0112.7013.96%0.00%鄭州銀行949034.9917.9416.83%0.00%中德銀行1794060.7718.7116.56%0.30%青島銀行1944059.9026.8015.40%0.11%北京銀行2032799.8932.439.50%0.03%徽商銀行37867169.5636.3816.58%0.00%江蘇銀行8446140.2551.7613.03%0.00%杭州銀行42047325.40123.3015.59%0.00%廣發(fā)銀行1804752.7812.1813.92%0.00%民生銀行2205498.6823.5910.52%0.00%華夏銀行1757476.0731.2610.32%0.00%浙商銀行888372.4632.2116.73%0.00%平安銀行20800109.7939.9813.54%0.00%浦發(fā)銀行28433358.74162.7412.96%0.00%中信銀行205674776.52266.7813.70%0.00%興業(yè)銀行202008886.28274.0912.77%0.00%招商銀行2706141099.22427.688.80%0.00%交通銀行140060521.34166.0710.60%1.08%郵儲(chǔ)銀行137952515.76169.849.31%0.29%農(nóng)業(yè)銀行387328828.73292.3510.19%0.27%中國銀行6335672239.15560.6311.17%1.57%工商銀行22700476381.121088.1911.12%0.82%建設(shè)銀行31406478356.001237.1010.80%0.82%數(shù)據(jù)來源：Wind，北大匯豐智庫。2022ABS2023144136.752022202369115.6萬筆（如表5ABS80%、131%。由于個(gè)人住房抵押貸款具有高抵1037%左17%的回收率。表5：人住房抵押不良貸款出表情況（2023年中報(bào)）銀行名稱個(gè)人住房貸款余額（億元）個(gè)人住房不良貸款余額（億元）不良貸款率(%)個(gè)人住房抵押不良貸款A(yù)BS（億元）浦發(fā)銀行3174.7591.432.8826.88農(nóng)業(yè)銀行9500.12516.865.7969.54工商銀行10259.36512.266.68413.38建設(shè)銀行9585.67396.474.76517.65郵儲(chǔ)銀行2439.6624.571.0151.41交通銀行50