房地產(chǎn)市場報告 -中國房地產(chǎn)研報：改善盤“以質(zhì)爭量”、剛需盤“以價取勝”支撐市場回溫 202412

溫克而瑞研究中心改善盤“以質(zhì)爭量”、剛需盤“以價取勝”支撐市場回溫文/楊科偉俞倩倩2023年以來全國樓市市場熱度穩(wěn)中有降，至2024年已有止跌企穩(wěn)態(tài)勢，11月27個典型城市項目平均去化率高達(dá)41%，已接近2023年以來峰值。究竟當(dāng)前熱銷樓盤有什么共性特征？12月又能否延續(xù)市場熱度穩(wěn)步回升的態(tài)勢呢？縱觀2023年以來27個典型城市月度平均去化率變動情況，基本呈現(xiàn)出波動下行態(tài)勢，2024年2月觸底后開始企穩(wěn)回升，尤其是2024年9月新政以來節(jié)節(jié)攀升：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年11月27城項目平均去化率僅為41%，環(huán)比上漲7個百分點,同比上漲8個百分點，與2023年以來波峰46%僅有5個百分點的差距。圖：27個典型城市2023年1月以來平均去化率變動情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)城市層面，除了上海、深圳、成都、杭州等熱點恒熱，去化率居前之外，我們可以看到，蘇州、合肥、鄭州、徐州、東莞、無錫等行情相對低迷的二三線城市本月去化率均在5成以上，主要源于房企推貨“提質(zhì)縮量”，這些城市11月開盤項目個數(shù)均在5個以內(nèi)，以徐州為例，推盤個數(shù)僅為2個，但是兩盤開盤即售罄，也保證了短期市場熱度得以回升。表：2024年11月27個典型城市項目開盤平均去化率變動情況城市環(huán)比同比北京2深圳9版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心2/6徐州2/612無錫1562杭州26西安7青島9濟(jì)南嘉興3武漢8福州12佛山珠海64合計數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)當(dāng)前改善盤熱銷，產(chǎn)品力的提升起到了關(guān)鍵作用。尤其是四代宅在多個核心一二線城市逐步落地，基本也成為區(qū)域銷量王者，引流二手房改善客群重新回流至新房市場。下表我們羅列了11月部分熱銷的四代宅項目，主要是憑借得房率的提升和功能空間的逐步完善而實現(xiàn)熱銷。表：2024年11月典型城市四代宅項目熱銷情況（單位：套）城市項目名稱熱銷原因武漢福星惠譽鉑雅府武漢城投金沙府武昌相城區(qū)高鐵新城武漢漢陽版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心3/6武漢金融街恒江雅筑江漢武漢漢陽武漢武昌觀音橋板塊觀宸武漢硚口數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)以南京為例，招商金陵序項目位于河西北稀缺供應(yīng)板塊，憑借第四代住宅產(chǎn)品的打造——露臺空間全贈送，實現(xiàn)近100%實得率；打造垂直會所體系，引入荷蘭管家，帶來頂級酒店的服務(wù)理念。首開推出110套房源，其中高層92套，洋房18套，搖號開盤，當(dāng)天去化達(dá)8成。再如武漢，2024年11月商品住宅項目認(rèn)購TOP20的項目中有7個均為四代宅/準(zhǔn)四代宅項目，占比高達(dá)35%。其中福星惠譽鉑雅府、金融街恒江雅筑項目主要憑借稀缺業(yè)態(tài)屬性及優(yōu)質(zhì)配套獲得市場高熱度。福星惠譽鉑雅府為漢口內(nèi)環(huán)首個準(zhǔn)四代宅，擬對口雙一教育梯隊，教育資源優(yōu)質(zhì)、配套成熟首開超高層、小高層，其中小高層得房率90-95%，為首開成交主力，去化速度明顯快于超高層。金融街恒江雅筑項目為漢口二三環(huán)準(zhǔn)四代住宅，綜合得房率超90%，項目體量小，僅3棟樓，小高層為片區(qū)較稀缺產(chǎn)品，市場熱度較高。而城投金沙府和天創(chuàng)天創(chuàng)云和樾項目，則是通過高得房率實現(xiàn)高性價比，持銷流速維持高位。兩項目得房率均在90%以上，面價段跨度為103-142平，若以同類產(chǎn)品平均75%的得房率來看，若單價相同，購買這兩個項目可額外獲得15-20平不等的贈送面積，性價比凸顯。改善盤往往憑借核心區(qū)位和健全配套獲得購房者青睞，而當(dāng)前學(xué)區(qū)改善越來越成為購房者核心關(guān)注點，尤其對于長沙、西安、南寧等內(nèi)陸城市而言，強(qiáng)教育屬性樓盤仍可在低迷的市場行情中異軍突起。下表我們羅列了11月部分熱銷的學(xué)區(qū)房項目，主要是通過優(yōu)質(zhì)的教育資源獲得銷售佳績。表：2024年11月典型城市學(xué)區(qū)房項目熱銷情況（單位：套）城市城市項目名稱熱銷原因熱銷原因西安南寧西安南寧交投·和順學(xué)府學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)南寧威寧青運村潤鴻四季招商蛇口江山境學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心4/6數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)以長沙為例，2024年11月商品住宅項目認(rèn)購TOP10的項目中有4個均為學(xué)區(qū)房項目，再如西安，華潤置地港悅城項目周邊聚集了鐵一中、高新一中等名校，以“名校+”的單位密度來看，只有奧體中心板塊可以媲美，因而2024年11月認(rèn)購套數(shù)高達(dá)128套，位列西安當(dāng)月認(rèn)購量TOP3。山東健康同人樂府項目如是，該項目為山東健康集團(tuán)進(jìn)駐西安首個項目，全部樓棟已經(jīng)封頂；地處奧體核心板塊，緊鄰鐵一中陸港中學(xué)，教育優(yōu)勢明顯，因而11月認(rèn)購量也高達(dá)75套。而對于剛粗客群而言，“以價換量”對于項目而言則是更為直接有效的方法，弱二線城市諸如重慶、廈門、福州、常州等部分項目加強(qiáng)折扣力度，取得了不錯的營銷效果。表：2024年11月典型城市降價項目熱銷情況（單位：套）城市項目名稱熱銷原因?qū)挸窍喑菂^(qū)黃橋萬科星光城福州江督府二期相城區(qū)開發(fā)區(qū)北辰觀瀾府廈門廈門遠(yuǎn)洋風(fēng)景新北區(qū)春江龍洲灣板塊福州價格優(yōu)勢廈門低總價、區(qū)位性價比保利·大都匯經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)城區(qū)福州價格優(yōu)勢國銳·雲(yún)熙經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)城區(qū)經(jīng)開區(qū)橫林?jǐn)?shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二線城市熱銷項目中，長春寬城區(qū)嘉瑞萬龍國際城二期項目通過提傭方式促進(jìn)11月認(rèn)購112套，重慶中國鐵建山語桃源以價換量，折扣力度達(dá)到6-85折；重慶電建洺悅城項目四期洋房加推，99萬起買142平洋房，建面單價低至7300元/平方米。而福州江督府二期項目，沿江房源降價約1000元/平方米，6字開頭，價格優(yōu)勢顯著。三四線以常州為典型代表，11月成交套數(shù)TOP10項目中，以價換量仍是主導(dǎo)，剛需盤價格再次下探，另外通過贈送家裝包等形式加大促銷力度，成交量保持高位水準(zhǔn)。其中星河丹堤精裝準(zhǔn)現(xiàn)房版權(quán)所有?易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心5/612000元/平方米起，星河時代精裝高層11500元/平方米起，另外贈送8-10萬家裝包;保利大都匯最低6折+最高4.8%分銷點數(shù)；11000元/平方米起；東城金茂悅69折等；這也使得多個剛需盤成交套數(shù)長期霸榜前十?？傮w來看，得益于930新政刺激，各城市項目開盤去化率穩(wěn)中有增，至11月已達(dá)階段性高點41%，而從熱銷項目來看，改善盤“以質(zhì)爭優(yōu)”，剛需盤“以價取勝”，項目間分化持續(xù)加劇。熱銷項目中剛改、中改和高改盤主要憑借著產(chǎn)品創(chuàng)新——四代宅打造逐步提升居住舒適度和差