房地產(chǎn)估價(jià)李婷76課件講解

房地產(chǎn)估價(jià)主講：李婷1.1房地產(chǎn)的概念與特征1.2房地產(chǎn)的類型1.3房地產(chǎn)估價(jià)的概念與必要性1.4發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義第一章緒論工1.1.1房地產(chǎn)的概念1.1房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的三種形式房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)估價(jià)1.1.1房地產(chǎn)的概念1.房地產(chǎn)的含義通常指房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。關(guān)于房地產(chǎn)的含義，可以從狹義和廣義兩個(gè)方面來理解。房地產(chǎn)廣義狹義

狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物。

廣義的房地產(chǎn)是指作為財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱。包括四個(gè)方面的涵義：（1）房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，房依地而建，地為房之載體，房地不可分離；（2）房地產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的有機(jī)結(jié)合，如占有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等等；（3）房地產(chǎn)作為房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一體，以地產(chǎn)為主，地產(chǎn)是核心；（4）房地產(chǎn)既有其財(cái)產(chǎn)屬性，又有其商品、經(jīng)營(yíng)屬性。廣義狹義1.1.1房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》1.1.1房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的三種形式—土地、建筑物、房地1.1.1房地產(chǎn)的概念土地建筑物房地土地僅指土地部分。建筑物僅指建筑物部分，是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備(如給水排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的整體物;包括房屋和構(gòu)筑物兩類。房地專指土地與建筑物的合成體。房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體①稱謂領(lǐng)域不同②適用范圍不同③概念外延不同物業(yè)一般多指一個(gè)單項(xiàng)的物業(yè)單位(如單項(xiàng)的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)公司(也稱“物業(yè)公司”);而“房地產(chǎn)”是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)、或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀角度來看，一般只用房地產(chǎn)而非物業(yè)。如房地產(chǎn)業(yè)不可以用“物業(yè)”代替，而“房地產(chǎn)體質(zhì)改革”也不可以用“物業(yè)體質(zhì)改革”代替。不動(dòng)產(chǎn)是民法慣常使用的詞匯；房地產(chǎn)則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常用的稱謂；物業(yè)僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。房地產(chǎn)概念的外衣是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個(gè)過程。物業(yè)有時(shí)也可以用來指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)的區(qū)別1.1.1房地產(chǎn)的概念9本書對(duì)房地產(chǎn)的用詞

為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個(gè)關(guān)鍵詞，其含義分別下：

1．“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。

2．“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格既包含土地的價(jià)格，也包含地上建筑物的價(jià)格。

3．“土地”：僅指土地部分，如說土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格。

4．“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。

1.1.2地產(chǎn)的概念這一定義包括以下幾層含義：

土地是綜合體。土地是自然的產(chǎn)物。土地是地球表面具有固定位置的空間客體。土地是地球表面的陸地部分。土地包括人類過去和現(xiàn)在的活動(dòng)結(jié)果。1．定義土地指地球外殼的表面及其上下空間；或是定義為土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果。地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。1.房地產(chǎn)實(shí)物的含義房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如土地形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、平整程度等建筑物外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)實(shí)物，需要測(cè)繪、建筑、設(shè)備等專業(yè)知識(shí)。房地產(chǎn)實(shí)物是有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量、實(shí)體組合完成的功能。以一幢房屋為例，其有形的實(shí)體，如結(jié)構(gòu)，是磚木的、磚混的、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或者鋼結(jié)構(gòu)的；實(shí)體的質(zhì)量，如優(yōu)良工程，合格工程；組合完成的功能，如空間布局如何，戶型如何。房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。補(bǔ)充【真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。A.房屋實(shí)際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護(hù)狀況及完損程度『正確答案』BCE『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。房屋實(shí)際用途屬于房地產(chǎn)基本狀況，土地開發(fā)程度、房屋建筑結(jié)構(gòu)和房屋維護(hù)狀況及完損程度屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況，房屋出租情況屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況補(bǔ)充★房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)利義務(wù)?！锓康禺a(chǎn)權(quán)益包括：①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利?！獡碛械氖撬袡?quán)還是使用權(quán)。②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。——抵押權(quán)、租賃權(quán)或地役權(quán)（他項(xiàng)權(quán)利）。③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。——房地產(chǎn)使用管制（對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制）（規(guī)劃因素），相鄰關(guān)系（相鄰權(quán)）、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。②和③要能區(qū)分。2.房地產(chǎn)權(quán)益補(bǔ)充★房地產(chǎn)權(quán)益包括：

④額外的利益或好處?！≌瑤в猩蠈W(xué)指標(biāo)（如學(xué)區(qū)房）、可落戶口，電梯廣告、屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟(jì)收入。⑤相關(guān)債務(wù)?！切┩ǔＶ徽J(rèn)房地產(chǎn)而不認(rèn)人的債務(wù)，如拖欠的建設(shè)工程價(jià)款、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)權(quán)益補(bǔ)充（1）房地產(chǎn)所有權(quán)：房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利（四項(xiàng)權(quán)能）。（三種）單獨(dú)所有：指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。

共有：兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。按份共有（區(qū)分份額）和共同共有（不區(qū)分份額）。建筑物區(qū)分所有權(quán)：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（復(fù)合性的權(quán)利，專有部分的所有權(quán)＋專有部分以外的共有部分的持份權(quán)＋因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)）。補(bǔ)充（2）建設(shè)用地使用權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。取得方式：出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資或者入股、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)。

（3）宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)人（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員才有的權(quán)利）依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，建造住宅及其附屬設(shè)施。補(bǔ)充（4）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

也是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員才能擁有的權(quán)利。

（5）地役權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人（地役權(quán)人）按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)（供役地），以提高自己的房地產(chǎn)（需役地）效益的權(quán)利。補(bǔ)充【例題】設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（）。A.供役地的價(jià)值下降B.需役地的價(jià)值下降C.供役地與需役地的價(jià)值都下降D.供役地與需役地的價(jià)值都上升『正確答案』A上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地，地役權(quán)使供役地的價(jià)值下降，需役地的價(jià)值上升。補(bǔ)充（6）抵押權(quán)抵押權(quán)：債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。（7）租賃權(quán)支付租金獲得占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。租賃權(quán)是債權(quán)，其余屬于物權(quán)。補(bǔ)充（8）物權(quán)與債權(quán)①債權(quán)是權(quán)利人請(qǐng)求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利，債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或者不為一定行為。“相對(duì)權(quán)”、“對(duì)人權(quán)”。②物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人?！敖^對(duì)權(quán)”、“對(duì)世權(quán)”。③“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”、“時(shí)間優(yōu)先”（例如抵押權(quán)）。④所有權(quán)是自物權(quán)，其他的是他物權(quán)。他物權(quán)中，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，其他的他物權(quán)是用益物權(quán)。補(bǔ)充解釋：他物權(quán)和自物權(quán)的區(qū)別是對(duì)物的權(quán)利的完整性。在我國(guó)的物權(quán)的規(guī)定中，我國(guó)的自物權(quán)指對(duì)自己的物享有的權(quán)利，即所有權(quán)，是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利，包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。他物權(quán)指對(duì)他人的物享有的權(quán)利，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！锓康禺a(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。補(bǔ)充3.房地產(chǎn)區(qū)位的含義房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。（1）位置：①坐落；②方位；③與相關(guān)場(chǎng)所的距離；④臨街（路）狀況；⑤朝向；⑥樓層。（2）交通條件

進(jìn)、出的方便程度——通達(dá)性，可及性和便捷性。（3）外部配套設(shè)施，用地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。用地紅線內(nèi)的配套設(shè)施屬于實(shí)物因素。（紅線內(nèi)外有別）（4）周圍環(huán)境，周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征（如職業(yè)、收入水平、教育程度、宗教信仰等）、治安狀況（如犯罪率）、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況（如用途）等。補(bǔ)充

【例題】下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.房屋完損等級(jí)

『正確答案』ADE『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。選項(xiàng)ADE都是實(shí)物因素。補(bǔ)充房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。1.1.2地產(chǎn)的概念2．土地利用的三大制約

耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及城市規(guī)劃不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)。2.土地權(quán)利設(shè)置3.相鄰關(guān)系1.土地使用管制1.1.2地產(chǎn)的概念土地權(quán)利設(shè)置房地產(chǎn)權(quán)利分類

在現(xiàn)實(shí)中，主要存在兩類相鄰關(guān)系:①通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系。例如，相鄰關(guān)系人在建造建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)照顧到相鄰人的實(shí)際需要，與相鄰建筑物保持適當(dāng)?shù)木嚯x并且適當(dāng)限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。②險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系。相鄰關(guān)系1.1.2地產(chǎn)的概念坐落、面積、形狀、四至、地勢(shì)、周圍環(huán)境、利用現(xiàn)狀、土地權(quán)利狀況、地質(zhì)和水文狀況、土地使用管制、其他等。3.對(duì)一塊土地的基本認(rèn)識(shí)土地……現(xiàn)狀四至面積坐落形狀權(quán)利狀況規(guī)劃要求土地的自然特性承載力：又稱為支持力或承受性。肥力：也稱土地的養(yǎng)力位置固定性：不可移動(dòng)性：使土地有優(yōu)劣之分，更因此產(chǎn)生級(jí)差地租。數(shù)量固定性：耐久性：也稱生產(chǎn)力永續(xù)性。個(gè)別性土地質(zhì)量的差異性：這個(gè)差異導(dǎo)致土地地租的產(chǎn)生土地區(qū)位的差異性土地資源的不可再生性。土地面積的有限性。土地永續(xù)利用的相對(duì)性1.1.2地產(chǎn)的概念土地的經(jīng)濟(jì)特性（人文特性）土地的區(qū)位可變性土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性

土地用途變更的困難性土地增值性土地報(bào)酬遞減性1.1.2地產(chǎn)的概念用途的多樣性社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性：土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性土地利用的多方向性。土地效益的級(jí)差性。土地的社會(huì)屬性人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會(huì)中人與人之間的某種生產(chǎn)關(guān)系，包括占有、使用、支配和收益的關(guān)系。土地的占有、使用關(guān)系在任何時(shí)候都是構(gòu)成社會(huì)土地關(guān)系的基礎(chǔ)，進(jìn)而反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。土地的這種社會(huì)屬性，既反映了進(jìn)行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)管理、調(diào)整土地關(guān)系的基本出發(fā)點(diǎn)。1.1.2地產(chǎn)的概念1.1.2地產(chǎn)的概念2．城市土地的特性城市土地利用的集聚性城市土地利用的高成本性城市土地利用的高沖突性城市土地利用的綜合性32141.1.2地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特性位置固定性獨(dú)一無二性

壽命長(zhǎng)久性供給有限性用途多樣性相互影響性易受限制性價(jià)值量大性不易變現(xiàn)性保值增值性投資風(fēng)險(xiǎn)性最重要的一個(gè)特性之一。1.1.2地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特性——位置固定性（不可移動(dòng)性）由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所（如市中心）的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，形成了獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，區(qū)位優(yōu)劣差別大。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，指自然地理位置固定不變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可能會(huì)發(fā)生變化。（浦東浦西）不可移動(dòng)性，決定了只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，受制于當(dāng)?shù)乜臻g環(huán)境（當(dāng)?shù)氐闹贫日?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等）。房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，不同地區(qū)之間可能不同，甚至反向變動(dòng)。32141.1.2地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特性——獨(dú)一無二性0102不可替代市場(chǎng)上沒有完全相同的供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別。具有可比性盡管房地產(chǎn)獨(dú)一無二，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的可比性和替代性，從而存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。（這是替代原理及比較法的根本原因）1.1.2地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特性——壽命周期長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的意義：坐落位置（區(qū)位）很好、建筑物狀況（實(shí)物）也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短（權(quán)益）而價(jià)值較低。1、實(shí)物狀態(tài)：土地不可毀滅性、永續(xù)性；建筑物壽命可達(dá)數(shù)十上百年>2、從占用者的角度：土地使用權(quán)有使用期限。居住70年，商旅娛40年，其他50年。>出讓地轉(zhuǎn)讓的，受讓期限不得超過原剩余期限。使用期限屆滿，住宅自動(dòng)續(xù)期，非住宅繳費(fèi)續(xù)期，國(guó)家無償收回。

1.滿足人們特定需要的土地和建筑物的數(shù)量是有限的。自然供給不能增加，經(jīng)濟(jì)供給可以適當(dāng)增加。（填海造地日本、新加坡）2.供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。

供給有限的原因：●土地總量不可增加；●土地總量還是比較豐富的，房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調(diào)劑。平面：郊區(qū)——二環(huán)、三環(huán)立體：高層、超高層1.1.2地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特性——供給有限也稱為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性。

用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因：政府的用途管制（合法原則：符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃）

不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選問題。（最高最佳利用原則）1.1.2地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特性——用途多樣房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周圍的環(huán)境產(chǎn)生相互的影響。房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。房地產(chǎn)由于相互影響性，外部性突出。正外部性——某經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價(jià)。如：政府建設(shè)綠地、購物中心、學(xué)校。負(fù)外部性——某經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。如：工廠排污、汽車噪聲、垃圾站、公共廁所。1.1.2地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特性——相互影響政府對(duì)房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)：管制權(quán)——直接對(duì)房地產(chǎn)利用加以干涉，如通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)設(shè)施等。征稅權(quán)——對(duì)房地產(chǎn)征稅。征收權(quán)——為了公共利益而征收。充公權(quán)——政府在業(yè)主死亡或失蹤而無繼承人的情況下，可無償收回房地產(chǎn)。易受限制還表現(xiàn)為：不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策、政局等變化的影響。1.1.2地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特性——易受限制性

房地產(chǎn)單價(jià)高，總價(jià)大。因此交易需要房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢和評(píng)估等專業(yè)服務(wù)。

1.1.2地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特性——價(jià)值量大性

也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差。

變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。能夠隨時(shí)、快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，變現(xiàn)能力強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力弱。房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。

影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素（七項(xiàng)）：1.1.2地產(chǎn)的概念①通用性；②獨(dú)立使用性；③可分割轉(zhuǎn)讓性；④區(qū)位；⑤開發(fā)程度；⑥價(jià)值大??；⑦市場(chǎng)狀況。房地產(chǎn)的特性——難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)因土地總量不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至隨著時(shí)間的推移而不斷增加。1.1.2地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特性——保值增值房地產(chǎn)的特性——投資風(fēng)險(xiǎn)性1.1.2地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面:①房地產(chǎn)無法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如果市場(chǎng)銷售不對(duì)路，容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓:②房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3~5年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素如果發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響;③自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響?！菊骖}】關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性『正確答案』B『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。1.1.2地產(chǎn)的概念【例題】任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A.易受限制B.相互影響C.獨(dú)一無二D.不可移動(dòng)1.1.2地產(chǎn)的概念【例題】房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A.土地總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大

『正確答案』B『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由房地產(chǎn)的不可移動(dòng)造成1.1.2地產(chǎn)的概念【例題多選】房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價(jià)值量大

『正確答案』ABC『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別。此外，房地產(chǎn)交易不宜采取樣品交易方式，即使是新建商品房有效果圖、售樓書、沙盤、樣板房（或樣板間）、現(xiàn)場(chǎng)照片等，其交易也不宜采取樣品交易的方式，而應(yīng)到實(shí)地查看、親身感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘。1.1.2地產(chǎn)的概念【真題】房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。A.不可移性B.獨(dú)一無二C.相互影響D.用途多樣『正確答案』C『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的“外部性”。1.1.2地產(chǎn)的概念【真題】不同房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力不同。房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力與其通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等有關(guān)。（）『正確答案』√『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。不同類型的房地產(chǎn)在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力有所不同，影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：（1）通用性；（2）獨(dú)立使用性；（3）可分割轉(zhuǎn)讓性；（4）區(qū)位；（5）開發(fā)程度；（6）價(jià)值大??；（7）市場(chǎng)狀況。1.1.2地產(chǎn)的概念【例題】對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯(cuò)誤的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱正確答案』ABC『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，標(biāo)準(zhǔn)廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因此比一般廠房更容易被買家使用，變現(xiàn)力強(qiáng)，這也是為什么我們現(xiàn)在推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房的原因；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，熟地已經(jīng)具備了基礎(chǔ)設(shè)施，拿來即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，小商鋪總價(jià)低，比大商鋪容易變現(xiàn)；選項(xiàng)D正確，廠區(qū)內(nèi)的住宅，可能因?yàn)槿狈ι唐纷≌^(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務(wù)，相比而言是更難變現(xiàn)的；選項(xiàng)E正確，郊區(qū)因?yàn)閰^(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現(xiàn)。1.1.2地產(chǎn)的概念1.2房地產(chǎn)的類型

房產(chǎn)的分類01

地產(chǎn)類型02

房地產(chǎn)類型03住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級(jí)公寓、花園別墅等。生產(chǎn)用房：廠房、倉庫、實(shí)驗(yàn)室等。辦公用房：

寫字樓。商業(yè)用房：商鋪、商場(chǎng)、購物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。1.2.1房產(chǎn)的分類1.房產(chǎn)實(shí)體分類

1.2.1房產(chǎn)的分類對(duì)土地享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。土地所有權(quán)對(duì)于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件占有權(quán)指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。使用權(quán)指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。收益權(quán)決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。處分權(quán)2.房產(chǎn)權(quán)益類型1.2.2地產(chǎn)的類型居住用地工業(yè)用地倉庫用地交通用地

市政用地商業(yè)服務(wù)用地公共綠化用地教科文衛(wèi)設(shè)施用地港口碼頭用地軍事用地1.土地實(shí)體分類2.土地權(quán)益的概念與劃分1.2.2地產(chǎn)的類型土地使用權(quán)國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，而土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租。土地使用權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在我國(guó)，土地所有權(quán)可分為國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩類。土地所有權(quán)居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)（旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)）工業(yè)和倉儲(chǔ)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)1.2.3房地產(chǎn)的類型1．按用途劃分1.2.3房地產(chǎn)的類型收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)括商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場(chǎng)、加油站、廠房、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如私宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。例如，某幢公寓或座商務(wù)辦公樓，目前尚未出租出去，沒有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。2．按收益劃分1.2.3房地產(chǎn)的類型出售型房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)自用型房地產(chǎn)3．按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分4．按存在形態(tài)分地產(chǎn)房產(chǎn)房地產(chǎn)5．按開發(fā)程度分生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房(含土地)土地一級(jí)開發(fā)：是指由政府或政府授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到三通一平（水電路通，場(chǎng)地平整）、五通一平（上水、下水、供電、通訊、道路通，場(chǎng)地平整）或七通一平（上水、下水、供電、通訊、煤氣、熱力、道路通，場(chǎng)地平整）建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程生地?zé)o城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地熟地完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上面進(jìn)行房屋建設(shè)現(xiàn)房地上建筑物建成，可使用在建工程地上建筑物已開工但未建成，不具備使用條件毛地具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但有待拆遷房屋1.3.1房地產(chǎn)估價(jià)的概念1.3.2房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素1.3.3房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)1.3.4房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的作用1.3.5房地產(chǎn)估價(jià)的必要性1.3.6房地產(chǎn)估價(jià)的種類1.3房地產(chǎn)估價(jià)的概念和必要性目錄1.3.1房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)，全稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)評(píng)估。臺(tái)灣稱其為“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)”。香港稱其為“房地產(chǎn)估價(jià)”，都是一個(gè)意思。房地產(chǎn)估價(jià)定義：指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則（法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)），按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的真實(shí)、客觀、合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定（評(píng)定、估計(jì)、推測(cè)、判斷）的一種活動(dòng)。1.3.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念具有專業(yè)性，它不是隨便什么人都可以從事的工作。房地產(chǎn)估價(jià)正規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)，必不可少地也會(huì)運(yùn)用各自的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)所代理、經(jīng)紀(jì)的房地產(chǎn)進(jìn)行一番價(jià)格估計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)非正規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的區(qū)別房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與正規(guī)的房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別主要有以下幾方面：第一，實(shí)施主體不同。第二，實(shí)施方法不同。第三，估價(jià)結(jié)果的表現(xiàn)方式不同。第四，法律效力和責(zé)任不同[閱讀材料]P12房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)——1.3.1不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。主體：估價(jià)的執(zhí)行者，進(jìn)行估價(jià)的機(jī)構(gòu)，即估價(jià)人?？腕w：估價(jià)對(duì)象目的：估價(jià)目的標(biāo)準(zhǔn)：估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)程序：房地產(chǎn)估價(jià)程序方法：房地產(chǎn)估價(jià)方法信息：房地產(chǎn)估價(jià)信息的加工和處理時(shí)價(jià)：房地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)1.3.2房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素添加標(biāo)題時(shí)價(jià)方法標(biāo)準(zhǔn)客體主體信息程序目的房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素房地產(chǎn)估價(jià)方法體系1.3.2房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素1.3.3房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)1房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性2房地產(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性3房地產(chǎn)估價(jià)具有綜合性（1）房地產(chǎn)估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)（2）房地產(chǎn)估價(jià)需要很強(qiáng)的推理與判斷能力（3）房地產(chǎn)估價(jià)需要一定的技巧（1）房地產(chǎn)估價(jià)人員需要具備綜合性知識(shí)（2）評(píng)估過程涉及面較