soho中國置業(yè)財務(wù)管理制度匯編

精選資料可修改編輯SOHO(中國)置業(yè)財務(wù)管理制度匯編二〇〇八年二月精選資料目錄XXXX（中國）置業(yè)有限公司財務(wù)管理制度 1第一章總則 1第二章財務(wù)管理機構(gòu)設(shè)立及管理職責(zé) 1第三章主要制度與辦法及其修訂 3第四章對外會計報表的編制 3第五章財務(wù)檢查與監(jiān)督 4第六章附則 4附件5附件1XXXX（中國）置業(yè)有限公司會計核算制度 1總則6中國會計準則下的主要會計政策6美國公認會計準則下的主要會計政策7會計科目的設(shè)置12會計憑證和賬簿12資產(chǎn)14負債21所有者權(quán)益22收入23成本費用管理26利潤及利潤分配28財務(wù)報告29附則30附件2XXXX（中國）置業(yè)有限公司集團財務(wù)人員管理辦法 32總則32財務(wù)人員的任命、聘用與培養(yǎng)32財務(wù)人員的培訓(xùn)與考核33財務(wù)人員的輪崗34財務(wù)人員的工作交接34財務(wù)人員業(yè)務(wù)處理及報表的上報時間安排35附則38附件3XXXX（中國）置業(yè)有限公司預(yù)算管理及控制辦法 40總則40編制預(yù)算的原則40預(yù)算的編制41預(yù)算的內(nèi)容43預(yù)算的執(zhí)行和控制44預(yù)算的調(diào)整46預(yù)算的反饋、分析和預(yù)測47附則48附件4XXXX（中國）置業(yè)有限公司銷售收款管理辦法 1總則49認籌、退籌49解籌、下大定、退大定與換定50現(xiàn)場財務(wù)操作流程51應(yīng)收款和違約金收取53退房、換房、合同變更56銷售現(xiàn)場工作管理58銷售合同的管理60附件5XXXX（中國）置業(yè)有限公司資金調(diào)配與管控辦法 62銀行賬戶管理62銀行賬戶管理62資金調(diào)度63附則66附件5XXXX（中國）置業(yè)有限公司貨幣資金管理辦法 67總則67現(xiàn)金的管理和監(jiān)督67銀行存款的管理和監(jiān)督69備用金和業(yè)務(wù)借支的管理70監(jiān)督和考核71附則71附件7XXXX（中國）置業(yè)有限公司財務(wù)分析管理辦法 72總則72財務(wù)分析的內(nèi)容和方法72財務(wù)分析的上報73附則74附件8XXXX（中國）置業(yè)有限公司財務(wù)檔案管理辦法 75總則75會計檔案的分類和歸集75會計檔案的整理裝訂76會計檔案的排列編目77會計檔案的歸檔79會計檔案的借閱79會計檔案保管責(zé)任人80會計檔案的保管期限80附則81附件9XXXX（中國）置業(yè)有限公司資產(chǎn)管理制度 82固定資產(chǎn)管理制度82低值易耗品管理辦法86往來賬管理制度92樣板間資產(chǎn)管理辦法96其他資產(chǎn)管理辦法100可修改編輯XXXX（中國）置業(yè)有限公司財務(wù)管理制度總則為加強XXXX（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱集團公司）的財務(wù)管理工作，根據(jù)《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國會計法》，參照《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》，以及有關(guān)法規(guī)、政策和制度，結(jié)合實際情況，制定本制度。XXXX（中國）及其控股分子公司和關(guān)聯(lián)公司是獨立法人，依法享有民事權(quán)利，承擔民事責(zé)任，在其授權(quán)范圍內(nèi)自主經(jīng)營，獨立核算，自負盈虧。分子公司是指XXXX（中國）直接或間接控股的公司，關(guān)聯(lián)公司是指XXXX（中國）不直接或間接控股的公司。XXXX（中國）及其控股分子公司和關(guān)聯(lián)公司必須依法設(shè)立會計機構(gòu)，根據(jù)內(nèi)部控制制度及授權(quán)制度規(guī)定合理配備合格會計人員，任命財務(wù)負責(zé)人，嚴格履行崗位職責(zé)，及時、準確、真實地核算企業(yè)所發(fā)生的各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，并實行有效的會計監(jiān)督。本制度適用于集團公司及其分子公司和關(guān)聯(lián)公司（以下簡稱各公司）。財務(wù)管理機構(gòu)設(shè)立及管理職責(zé)集團公司設(shè)財務(wù)管理中心，各分子公司及關(guān)聯(lián)公司下設(shè)財務(wù)部。財務(wù)管理中心的職能是全面負責(zé)集團和分子公司的財務(wù)管理、資金管理、財務(wù)指標管理和財務(wù)風(fēng)險預(yù)警與調(diào)控、融資決策；負責(zé)集團整體資金投資安排與調(diào)劑；負責(zé)各項財務(wù)管理制度及辦法的修訂、完善；負責(zé)匯總、編制集團合并會計報表與集團財務(wù)分析；指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督分子公司的所有財務(wù)管理工作；負責(zé)集團對外財務(wù)資料的審核報送；外部審計的支持、配合；負責(zé)集團及分子公司主要財務(wù)人員的招聘、培訓(xùn)、考核及調(diào)度。財務(wù)管理中心對所屬分子公司及關(guān)聯(lián)公司的財務(wù)進行統(tǒng)一管理和會計核算，制定并確保各分子公司及關(guān)聯(lián)公司財務(wù)部貫徹執(zhí)行集團公司的各項管理辦法；擬定集團及其下屬分子公司的會計核算制度；對分子公司經(jīng)營結(jié)果及財務(wù)數(shù)據(jù)進行認定和評價。分子公司及關(guān)聯(lián)公司的財務(wù)部主要負責(zé)其本公司的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警與調(diào)控、融資決策與資金調(diào)度；對外投資決策的支持；公司融資渠道建設(shè)；營運資金管理與整體資金的預(yù)測、年度財務(wù)預(yù)算管理與控制；財務(wù)管理制度與內(nèi)部控制制度的擬定并貫徹執(zhí)行；財務(wù)分析與會計核算的審核、監(jiān)督；貫徹落實集團財務(wù)管理的制度和辦法；財務(wù)部行政管控；外部關(guān)系管理。各分子公司及關(guān)聯(lián)公司的財務(wù)部須嚴格貫徹執(zhí)行國家的財務(wù)會計政策法規(guī)，在集團公司的相關(guān)規(guī)定框架內(nèi)制定本公司的具體實施辦法并組織實施，同時報送集團公司財務(wù)中心備案，接受集團公司的財務(wù)中心的監(jiān)督。各公司應(yīng)不斷完善會計人員崗位責(zé)任制、內(nèi)部牽制制度、稽核制度以及原始記錄、計量驗收、財產(chǎn)清查等方面的規(guī)章制度，建立健全內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任制和科學(xué)的內(nèi)部業(yè)務(wù)流程和操作規(guī)范。財務(wù)管理的主要制度與辦法及其修訂集團財務(wù)管理的制度、辦法主要有：（一）會計核算制度（二）財務(wù)人員管理辦法（三）預(yù)算管理辦法（四）銷售收款管理辦法（五）資金調(diào)配與管控辦法（六）貨幣資金管理辦法（七）財務(wù)分析管理辦法（八）財務(wù)檔案管理辦法財務(wù)管理中心每半年對各公司進行一次財務(wù)制度執(zhí)行情況的全面檢查，并根據(jù)檢查結(jié)果完善各項財務(wù)管理制度和辦法。各項財務(wù)管理制度和辦法的修訂調(diào)整，由集團公司財務(wù)管理中心擬定，經(jīng)CFO審核、CEO審批后方可執(zhí)行。對外會計報表的編制各公司須按照國家的有關(guān)會計準則和會計制度編制各類會計報表并上報。外部投資者需要的會計報表應(yīng)以中國會計準則的會計報表為基礎(chǔ)，按照外部投資者需要的會計準則進行轉(zhuǎn)換。各公司的會計報表必須及時、準確和真實的反映本公司的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況。財務(wù)檢查與監(jiān)督集團財務(wù)管理中心有權(quán)對各公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行檢查和監(jiān)督，確保經(jīng)營成果真實、合法。集團財務(wù)管理中心每半年應(yīng)對各公司進行一次財務(wù)制度執(zhí)行情況的全面檢查，并提出書面檢查意見。具體時間可根據(jù)公司業(yè)務(wù)實際進行安排，檢查內(nèi)容包括各分子公司會計賬務(wù)處理的規(guī)范性和各項制度的執(zhí)行情況。集團財務(wù)管理中心每季度應(yīng)進行一次財務(wù)預(yù)決算會議，對需結(jié)轉(zhuǎn)的收入和成本進行提前的規(guī)劃計算；各公司每季度應(yīng)對大額的資產(chǎn)、負債和往來掛賬的費用進行清查、清收，確保財務(wù)預(yù)算的可靠性和會計制度執(zhí)行的嚴肅性。附則本制度的解釋權(quán)歸財務(wù)管理中心。本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。XXXX（中國）置業(yè)有限公司二〇〇八年二月二十五日附件：集團會計核算制度集團財務(wù)人員管理辦法集團預(yù)算管理辦法銷售收款管理辦法資金調(diào)配與管控辦法貨幣資金管理辦法財務(wù)分析管理辦法財務(wù)檔案管理辦法可修改編輯附件1XXXX（中國）置業(yè)有限公司會計核算制度總則為了規(guī)范XXXX（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱“集團公司”）會計核算制度,根據(jù)《會計法》、《企業(yè)會計準則》及行業(yè)會計制度，結(jié)合本公司的具體情況，特制定本制度。集團公司會計機構(gòu)設(shè)財務(wù)管理中心，在總經(jīng)理和總會計師的領(lǐng)導(dǎo)下，開展具體的財務(wù)會計工作，并對總經(jīng)理、總會計師負責(zé)。各分子公司及關(guān)聯(lián)公司設(shè)財務(wù)部，在財務(wù)部經(jīng)理和總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展具體工作。分子公司及關(guān)聯(lián)公司財務(wù)部的業(yè)務(wù)受財務(wù)管理中心指導(dǎo)。集團公司、分子公司及關(guān)聯(lián)公司須配備合格的財務(wù)會計人員處理財務(wù)會計工作。財務(wù)會計人員須嚴格履行會計崗位職責(zé),遵守集團公司的各項規(guī)章制度。本制度適用于集團公司、分子公司及關(guān)聯(lián)公司（以下統(tǒng)稱各公司）。中國會計準則下的主要會計政策本公司執(zhí)行的會計及財務(wù)制度為《會計法》、《企業(yè)會計制度》、《施工企業(yè)會計制度》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》等。會計年度自公歷１月１日起至１２月３１日止。記賬原則和方法是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，實行借貸記賬法。公司的會計核算以人民幣為記賬本位幣。

公司合并會計報表按照《企業(yè)會計制度》和財政部頒布的《合并會計報表暫行規(guī)定》編制。公司的固定資產(chǎn)按直線法計提折舊。存貨按實際成本計價。出租開發(fā)產(chǎn)品按直線法進行攤銷。公司對應(yīng)收款項按年末余額的5‰計提壞賬準備。美國公認會計準則下的主要會計政策對投資者公布的合并財務(wù)報表是按照美國公認會計準則(USGAAP)編制的。列報及合并的基礎(chǔ)：子公司和其他受控實體均從控制權(quán)轉(zhuǎn)入集團之日起劃入合并范圍，從控制權(quán)轉(zhuǎn)出集團之日起停止合并。如果集團對某子公司或其他受控實體的控制權(quán)有所喪失，合并財務(wù)報表包括的是集團擁有控制權(quán)當年的經(jīng)營成果。會計估計的使用：按照USGAAP的要求編制財務(wù)報表需要管理層使用會計估計和假設(shè)。會計估計被使用，但并不僅限于以下方面：機器設(shè)備可使用年限的選擇、或有負債的計提、公允價值、收入的確認、稅費、預(yù)算成本及其他類似的費用。金融工具的公允價值：金融工具的公允價值是金融工具在自愿的雙方之間現(xiàn)時交易的價格?，F(xiàn)金、受限現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、其他應(yīng)收款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)收/付股東/關(guān)聯(lián)方/員工款、以及銀行貸款的賬面價值約等于它們的公允價值。外幣折算：會計報表折算成美元時，資產(chǎn)和負債項目按照期末的匯率折算，收入和費用項目按照平均匯率折算，資本賬戶按照資本業(yè)務(wù)發(fā)生時的歷史匯率折算。在建房地產(chǎn)及已完工房地產(chǎn)的期末計量：在建房地產(chǎn)及已完工房地產(chǎn)均按照成本與公允價值孰低計量。收入的確認：房地產(chǎn)收入按照SFASNo.66“房地產(chǎn)銷售會計”的要求確認。一、對于建造工期在小于或等于12個月的項目在每個單元銷售結(jié)束時以交付確認收入，在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者的時候確認收入。只有同時滿足以下所有條件時，才可以確認銷售：雙方都受合同條款的約束所有對價均已交換所有賣方負責(zé)的融資都已做安排所有結(jié)束銷售前的條件都已實現(xiàn)賣方在實質(zhì)上已不再對該財產(chǎn)有所有權(quán)與所有權(quán)相關(guān)的通常的風(fēng)險和收益都已轉(zhuǎn)移給買方。此外，買方的初始投資和持續(xù)投資都足以完成購買此房產(chǎn)的承諾。買方的應(yīng)收款項，如果存在，也不會受未來的附屬關(guān)系的限制。若不滿足以交付確認收入的任何一個條件，收到的現(xiàn)金都應(yīng)確認為預(yù)收賬款，而所有的相關(guān)成本仍應(yīng)記錄在存貨中。二、對于建造工期大于12個月的項目在滿足以下幾個條件時，在每個單元銷售結(jié)束時按照完工百分比法確認收入。工程已經(jīng)超越了初始階段除非不能交付，否則買方不能要求退款銷售量已經(jīng)足夠確保整個項目不會被歸于租賃房產(chǎn)售價可以收集到銷售總收入和總成本能可靠估計如果以上條件中有一條不滿足，收到的款項就應(yīng)作為預(yù)收賬款，直到滿足以上所有條件，或者直到銷售完成。長期投資：若集團能對被投資方施加顯著影響，集團用權(quán)益法進行會計核算。投資以成本計量，包括集團應(yīng)享有的被投資方的凈損益的份額，再減去各項減值損失。集團在合并利潤表中確認其享有被投資方凈利潤的份額。若集團不能對被投資方施加顯著影響，這項投資就被劃分為其它長期投資，并按照成本法核算。在被投資方宣告分配股利，并且集團認為這項股利可收到的時候，才會確認投資收益。集團定期評估成本法下投資的賬面價值，任何投資價值的損失都會被劃為投資減值損失。所得稅：采用債務(wù)法核算所得稅廣告費用：按照StatementofPositionNo.93-7“廣告費的報告”的規(guī)定，廣告費用在發(fā)生時，或在廣告第一次播出時，就應(yīng)費用化。按照SFASNo.13“租賃會計”的規(guī)定，租賃在開始之日就應(yīng)劃分為融資租賃或經(jīng)營租賃。對于承租人，滿足以下任一個條件，都應(yīng)作為融資租賃核算：租賃合同到期時，出租物的所有權(quán)將轉(zhuǎn)移給承租人有折扣交易選項租期占出租物預(yù)計剩余使用壽命的75%以上最低租賃付款額的現(xiàn)值占出租物公允價值的90%以上。融資租賃的計量，就如取得了該項資產(chǎn)一樣，在租賃開始之時就有權(quán)利與義務(wù)的約束。其他所有的租賃都作為經(jīng)營租賃核算，經(jīng)營租賃下的租金在發(fā)生時就費用化。商譽及無形資產(chǎn)：商譽是收購時投資成本超過可辨認凈資產(chǎn)公允價值的部分。SFASNo.142“商譽及其他無形資產(chǎn)”要求至少每年在會計報告單位（營業(yè)分部或者營業(yè)分部的下一個級別）層級上對商譽進行減值測試。商譽減值測試包括兩個步驟。第一步是將報告單位包括商譽在內(nèi)的賬面價值和公允價值進行比較。公允價值通常是由此報告單位預(yù)計未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值確定的。如果賬面價值大于公允價值，商譽就可能發(fā)生了減值。在這種情況下，公司就進行商譽減值測試的第二個步驟，以確認減值損失。報告單位的公允價值按照與分配購買價相似的方式被分配到其資產(chǎn)和負債中，以確認報告單位商譽的內(nèi)含公允價值。商譽的內(nèi)含公允價值再與商譽的賬面價值相比較，如果公允價值小于賬面價值，公司就應(yīng)當確認減值損失。無形資產(chǎn)包括在收購中獲得的物業(yè)權(quán)，按照取得當日的公允價值進行初始確認。物業(yè)權(quán)是指向居住型房產(chǎn)的所有者提供長期的物業(yè)管理所享有收益的權(quán)利。無形資產(chǎn)已初始成本減去累計攤銷后的凈額列示。物業(yè)權(quán)在合同規(guī)定的3年期限內(nèi)用直線法進行攤銷。每股收益：每股收益按照SFASNo.128“每股收益”的規(guī)定計算。基本每股收益是用可供分配給普通股股東的凈利潤除以本期加權(quán)平均發(fā)行在外的普通股股數(shù)而得到的。稀釋每股收益反映了在行使某些合同發(fā)行普通股或轉(zhuǎn)換普通股的情況下對每股收益可能的稀釋影響。可轉(zhuǎn)換可贖回優(yōu)先股轉(zhuǎn)換時發(fā)行的普通股既包括在基本每股收益的計算中，也包括在稀釋每股收益的計算中，因為它們是參與性證券?；蛴行袡?quán)價重設(shè)按照與或有發(fā)行股票相似的方法核算。如果普通股的等價物具有反稀釋的作用，他們將不被包含在稀釋每股收益的計算中。股票期權(quán)激勵：公司采用SFASNo.123(R)“Share-BasedPayment”。向員工進行的股權(quán)激勵時，對發(fā)放的期權(quán)，如受限股票及股票期權(quán)，應(yīng)按照授予日該期權(quán)的公允價值確認補償費用，并在一定的受益期內(nèi)攤銷，收益期一般為行權(quán)期。會計科目的設(shè)置置業(yè)類公司執(zhí)行《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》，并根據(jù)具體經(jīng)營特點選用會計科目。非置業(yè)類公司執(zhí)行《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》及相應(yīng)行業(yè)會計制度。各公司財務(wù)部在具體賬務(wù)處理中必須正確使用會計科目，在實際工作中可根據(jù)實際情況增設(shè)三級或四級科目，特殊情況經(jīng)財務(wù)管理中心批準后可增設(shè)二級科目。會計憑證和賬簿原始憑證是記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟責(zé)任、具有法律效力的書面證明。原始憑證的取得必須真實、有效、正確、完整。原始憑證的使用應(yīng)遵守以下條款：從外公司取得的原始憑證必須蓋有填制公司印章；從個人取得的原始憑證，必須有其本人的簽名或蓋章；自制原始憑證必須有經(jīng)辦人和公司主要領(lǐng)導(dǎo)的簽名或蓋章；對外開出的原始憑證，必須加蓋公司的印章；凡填有大寫和小寫金額的原始憑證，大寫和小寫金額必須相符；支付款項的原始憑證，必須有收款公司和收款人的收款證明；一式幾聯(lián)的原始憑證，只能以一聯(lián)作為報銷憑證；一式幾聯(lián)的發(fā)票和收據(jù)，必須用雙面復(fù)寫紙（發(fā)票和收據(jù)本身具備復(fù)寫紙功能的除外）套寫，并連續(xù)編號。按規(guī)定應(yīng)該使用電子發(fā)票、稅控機打發(fā)票或定額發(fā)票的必須按其規(guī)定辦理。記賬憑證是根據(jù)原始憑證的經(jīng)濟內(nèi)容確定會計科目填制的記賬依據(jù)。記賬憑證的使用應(yīng)遵守以下條款：會計人員應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證；填制記賬憑證時，應(yīng)當對記賬憑證進行連續(xù)編號，一筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)需要填制兩張以上記賬憑證的，可以采用分數(shù)編號法編號；填制記賬憑證應(yīng)包括日期、憑證編號、經(jīng)濟業(yè)務(wù)摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數(shù)以及填制人、稽核人、記賬人、財務(wù)負責(zé)人等內(nèi)容；除結(jié)轉(zhuǎn)損益的記賬憑證可以不附原始憑證外，其他記賬憑證必須附有原始憑證。如果一張原始憑證涉及幾張記賬憑證，可以把原始憑證附在一張主要的記賬憑證后面，并在其他記賬憑證注明附有該原始憑證的記賬憑證的編號或者附原始憑證復(fù)印件；一張原始憑證所列支出需要本公司以外的其他公司共同負擔的，應(yīng)將其他公司負擔的部分開給對方內(nèi)部往來通知單并進行結(jié)算；內(nèi)部往來通知單必須具備通知方和接收方的名稱、通知方的記賬憑證號、通知金額、業(yè)務(wù)內(nèi)容、附件名稱和附件復(fù)印件等基本內(nèi)容；當年內(nèi)發(fā)現(xiàn)已登賬的憑證填寫錯誤時，應(yīng)調(diào)整相關(guān)科目；發(fā)現(xiàn)以前年度記賬憑證有錯誤的，損益類的應(yīng)當通過“以前年度損益調(diào)整”科目用藍字更正。根據(jù)公司的具體經(jīng)營情況，公司設(shè)置現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬、總分類賬、明細分類賬、固定資產(chǎn)卡片或固定資產(chǎn)臺賬、出租開發(fā)產(chǎn)品臺賬等賬冊。資產(chǎn)資產(chǎn)是指由以前交易或事項形成并由公司擁有和控制、預(yù)期會給公司帶來經(jīng)濟利益、能以貨幣計量的各種資源。公司資產(chǎn)按流動性分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)是指可在一年內(nèi)或超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，主要包括：貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項、待攤費用、存貨等。貨幣資金指公司的庫存現(xiàn)金、銀行存款、在途資金等。短期投資指能夠隨時變現(xiàn)并且持有時間不準備超過一年(含一年)的投資，包括股票、債券、基金等。短期投資的現(xiàn)金股利或利息應(yīng)于實際收到時沖減投資的賬面價值（已記入“應(yīng)收股利"或“應(yīng)收利息”科目的現(xiàn)金股利或利息除外）。公司在期末時對短期投資按成本與市價孰低計量，對市價低于成本的差額，應(yīng)計提短期投資跌價準備。處置短期投資時，應(yīng)將短期投資的賬面價值與實際取得價款的差額，作為當期投資損益。短期投資在取得時，應(yīng)按照投資成本計量，并按以下方法確定：（一）以現(xiàn)金購入的短期投資按實際支付的全部價款（包括稅金、手續(xù)費等相關(guān)費用）作為短期投資的成本（實際價款中包含已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利或已付息但尚未領(lǐng)取的債券利息應(yīng)單獨核算，不構(gòu)成成本）；（二）按投資各方確認的價值將投資者投入作為短期投資；（三）公司接受的債務(wù)人以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)方式取得或以應(yīng)收債權(quán)換入的短期投資，按應(yīng)收債權(quán)的賬面價值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費做為短期投資的投資成本；（四）以非貨幣性交易換入的短期投資，按換出資產(chǎn)賬面價值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費做為短期投資成本。應(yīng)收及預(yù)付款項是指公司在經(jīng)營過程中發(fā)生的各項債權(quán)，包括應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其它應(yīng)收款和預(yù)付賬款。（一）應(yīng)收及預(yù)付款項按實際發(fā)生額記賬，并按照往來戶名設(shè)置核算項目進行明細核算；（二）公司發(fā)生的債轉(zhuǎn)股、以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)或收到低于應(yīng)收債權(quán)賬面價值等業(yè)務(wù)按《企業(yè)會計制度》的規(guī)定進行業(yè)務(wù)處理；（三）公司對應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款（不含應(yīng)收票據(jù))按年末余額的5‰計提壞賬準備。壞賬損失核算采用備抵法。壞賬的確認標準：1、債務(wù)人依法宣告破產(chǎn)、撤銷、其剩余財產(chǎn)確實不足清償?shù)膽?yīng)收賬款；2、債務(wù)人死亡或依法被宣告死亡、失蹤，其財產(chǎn)或遺產(chǎn)確實不足清償?shù)膽?yīng)收賬款；3、債務(wù)人遭受重大自然災(zāi)害或以外事故，損失巨大，以其財產(chǎn)（包括：保險公司賠款等）確實無法清償?shù)膽?yīng)收賬款；4、債務(wù)人與其為履行償債義務(wù)，經(jīng)法院裁決，確實無法清償?shù)膽?yīng)收賬款；5、逾期3年以上仍未收回的應(yīng)收賬款；6、經(jīng)國家稅務(wù)總局批準核銷的應(yīng)收賬款。對符合上述條件之一的應(yīng)收款項，由財務(wù)部提出核銷申請，10000元以內(nèi)的經(jīng)本公司總經(jīng)理簽字后，確認為壞賬，報財務(wù)管理中心備案；10000元以上的還需經(jīng)審計法務(wù)部和財務(wù)管理中心審批后，確認為壞賬。（四）待攤費用。按收益期分為待攤費用和長期待攤費用。待攤費用指已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期分別承擔、分攤期在一年以內(nèi)(含一年)的費用，如廣告費、租賃費等；長期待攤費用指公司已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期分別承擔、分攤期在一年以上（不含一年）五年（含五年）以下的各項資本性費用，如裝修費、固定資產(chǎn)改良支出等。待攤費用應(yīng)按其收益期限分期平均攤銷計入成本、費用，按費用種類設(shè)置明細賬，進行明細核算。如果某項待攤費用已不能使企業(yè)受益，應(yīng)將其攤余價值一次全部轉(zhuǎn)入當期成本、費用。存貨包括庫存材料設(shè)備、開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、低值易耗品等。（一）公司存貨在取得時，按實際成本計價，領(lǐng)用或發(fā)出的存貨，按實際成本計價；（二）公司發(fā)生的投資者投入的存貨、接受捐贈的存貨及接受債務(wù)人以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)取得存貨等業(yè)務(wù)均按《企業(yè)會計制度》規(guī)定進行業(yè)務(wù)處理；（三）盤盈的存貨按同類或類似存貨的市場價格作為實際價格；（四）存貨每半年盤點一次(具體按公司盤點細則執(zhí)行)，盤點結(jié)果如與賬面記錄不符應(yīng)及時查明原因，報批后進行業(yè)務(wù)處理；（五）存貨按房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品分類。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地；非開發(fā)產(chǎn)品包括原材料、庫存商品、低值易耗品；（六）各項存貨按實際成本計價；低值易耗品在領(lǐng)用時按一次性攤銷；（七）出租開發(fā)產(chǎn)品為本集團意圖出售而暫以經(jīng)營方式出租的物業(yè)，應(yīng)在預(yù)計可使用年限之內(nèi)（20年～50年）分期攤銷；（八）在建開發(fā)產(chǎn)品為尚未建成、以出售為開發(fā)目的的物業(yè)；（九）擬開發(fā)土地是指所購入的、已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地；項目整體開發(fā)時應(yīng)全部轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；項目分期開發(fā)時，應(yīng)將分期開發(fā)用地部分轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；后期未開發(fā)土地仍保留在本項目。（十）公共配套設(shè)施按實際成本計入開發(fā)成本，應(yīng)在完工時分清屬于營業(yè)性配套和非營業(yè)性配套。非營業(yè)性配套攤銷轉(zhuǎn)入住宅等可售物業(yè)的成本；但如有經(jīng)營價值且擁有收益權(quán)的營業(yè)性配套設(shè)施按照可售物業(yè)的收益范圍分攤單獨計入“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“配套開發(fā)產(chǎn)品”。低值易耗品的管理依照集團低值易耗品的相關(guān)管理制度執(zhí)行。長期投資長期投資包括公司持有時間準備超過一年(不含一年)的各種股權(quán)性投資、不能變現(xiàn)或不準備隨時變現(xiàn)的債券、其它債權(quán)投資和其它長期投資。公司對外投資必須組織人員對項目進行論證，提出可行性研究報告，并上報董事會批準執(zhí)行。長期投資在取得時按初始投資成本（含支付的稅金、手續(xù)費等相關(guān)費用）入賬，實際支付的價款（包含已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利）按實際支付的價款減去已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利(或減去已到付息期但尚未領(lǐng)取的債權(quán)利息)后的差額，作為投資成本。長期投資應(yīng)根據(jù)持股比例分別采用權(quán)益法和成本法核算。固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備、公司價值在100固定資產(chǎn)應(yīng)按取得時的成本(含買價、運費和保險費等相關(guān)費用以及為使固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所必要的支出)入賬。固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法提取。當月增加的固定資產(chǎn)，當月不提折舊，從下月起計提折舊；當月減少的固定資產(chǎn)，當月照提折舊，從下月起不提折舊。固定資產(chǎn)提足折舊后，不管能否繼續(xù)使用，均不再提取折舊；提前報廢的固定資產(chǎn)，也不再補提折舊。固定資產(chǎn)的購建、報廢、調(diào)入、調(diào)出、租出及對外作為投資等應(yīng)按公司規(guī)定的審批程序辦理，并應(yīng)設(shè)置明細賬核算。固定資產(chǎn)應(yīng)每半年盤點一次，對盤盈、盤虧、毀損固定資產(chǎn)應(yīng)查明原因并寫出書面報告，經(jīng)本公司行政人事部和總經(jīng)理批準后計入營業(yè)外收支。固定資產(chǎn)以原值減累計折舊記入資產(chǎn)負債表內(nèi)。在有關(guān)建造的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)之前，發(fā)生的與購買或建造固定資產(chǎn)有關(guān)的一切直接或間接成本（包括在購建期間利用專門借款進行購建所發(fā)生的借款費用）予以資本化。在建工程在達到預(yù)定可使用狀態(tài)時轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。對固定資產(chǎn)在預(yù)計使用年限內(nèi)按直線法計提折舊。固定資產(chǎn)殘值率按5％。以前年度折舊年限與此不相同的舊固定資產(chǎn)，按照原折舊年限進行會計核算和折舊計提。各類固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限和預(yù)計凈殘值率分別為：類別 預(yù)計使用年限預(yù)計凈殘值率房屋及建筑物205%機器設(shè)備105%運輸工具45%電子設(shè)備35%其他器具工具家具55%固定資產(chǎn)的管理依照集團關(guān)于固定資產(chǎn)的相關(guān)制度執(zhí)行。無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)是公司為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或為管理目的而持有的沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。如：軟件、商譽、專利權(quán)、商標使用權(quán)等。無形資產(chǎn)在取得時按實際成本計量。無形資產(chǎn)自取得當月起按5年攤銷平均攤銷，計入損益。公司征用土地的使用權(quán)費用是為建造商品房的支出應(yīng)列入商品房成本中，不能作為無形資產(chǎn)。公司出售無形資產(chǎn)應(yīng)將所取得價款與該項無形資產(chǎn)的賬面價值之間的差額計入當期損益。負債負債是指公司過去的交易、事項形成的現(xiàn)時義務(wù)，履行該義務(wù)預(yù)期會導(dǎo)致經(jīng)濟利益流出企業(yè)。負債按流動性分為流動負債和長期負債。流動負債流動負債是指將在1年(含1年)或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅金、其他暫收應(yīng)付款項、預(yù)提費用和一年內(nèi)到期的長期借款等。公司各項流動負債應(yīng)按實際發(fā)生額入賬。公司以現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，支付的現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)小于或大于應(yīng)付債務(wù)賬面價值差額的計入資本公積或營業(yè)外支出。債務(wù)轉(zhuǎn)為股本的應(yīng)按債權(quán)人放棄債權(quán)而享有的股份作為實收資本，債務(wù)賬面價值與轉(zhuǎn)作實收資本金額的差額作為資本公積。長期負債長期負債是指償還期在1年或者超過1年的一個營業(yè)周期以上的負債，包括長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款等。

各項長期負債應(yīng)分明細進行核算將于一年內(nèi)到期償還的長期負債，在資產(chǎn)負債表中應(yīng)作為一項流動負債，單獨反映。長期負債應(yīng)當按照負債本金和債券面值、確定的利率按期計提利息，并按用途分別計入成本或當期財務(wù)費用。所有者權(quán)益所有者權(quán)益為公司投資者所享有的經(jīng)濟利益，包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利益。實收資本是按照公司章程或合同、協(xié)議的規(guī)定實際投入公司的資本。企業(yè)實收資本在下列情況下可以變動：符合增資條件并經(jīng)有關(guān)部門批準增資的，在實際取得投資者的出資時登記入賬；企業(yè)按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本的，在實際發(fā)還投資時登記入賬；采用收購本企業(yè)股票方式減資的，在實際購入本企業(yè)股票時登記入賬；企業(yè)應(yīng)當將因減資而注銷股份、發(fā)還股款以及因減資需更新股票的變動情況，在股本賬戶的明細賬及有關(guān)備查簿中詳細記錄；投資者按規(guī)定轉(zhuǎn)讓其出資的，企業(yè)應(yīng)當于有關(guān)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢時將出讓方所轉(zhuǎn)讓的出資額在資本(或股本)賬戶的有關(guān)明細賬戶及各備查登記簿中轉(zhuǎn)為受讓方。資本公積包括資本(股本)溢價、接受捐贈、外幣資本折算差額等。盈余公積金按照規(guī)定或經(jīng)股東大會批準從凈利潤中提取，包括法定盈余公積、任意盈余公積；法定盈余公積按稅后利潤的10％提取，達到注冊資本的50％可不再提取。盈余公積可以用來彌補虧損、轉(zhuǎn)增資本(或股本)。收入收入是指企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日常活動中所形成的經(jīng)濟利益的總流入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入；收入不包括為第三方或者客戶代收的款項。企業(yè)應(yīng)當根據(jù)收入的性質(zhì)按照收入確認的原則合理地確認和計量各項收入。銷售商品的收入應(yīng)當在下列條件均能滿足時予以確認：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；

與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；

相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量；銷售商品的收入應(yīng)按企業(yè)與購貨方簽訂的合同或協(xié)議金額或雙方接受的金額確定。現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為當期費用；銷售折讓在實際發(fā)生時沖減當期收入。

現(xiàn)金折扣是指債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)減讓；銷售折讓是指企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給予的減讓。現(xiàn)金折扣應(yīng)當在實際發(fā)生時作為當期費用。企業(yè)已經(jīng)確認收入的售出商品發(fā)生銷售退回的，應(yīng)當沖減退回當期的收入；年度資產(chǎn)負債表日及以前售出的商品在資產(chǎn)負債表日至財務(wù)會計報告批準報出日之間發(fā)生退回的，應(yīng)當作為資產(chǎn)負債表日后調(diào)整事項處理，調(diào)整資產(chǎn)負債表日編制的會計報表有關(guān)收入、費用、資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益等項目的數(shù)字。

提供勞務(wù)的總收入應(yīng)按企業(yè)與接受勞務(wù)方簽訂的合同或協(xié)議的金額確定。讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而發(fā)生的收入包括利息收入和使用費收入。（一）利息和使用費收入應(yīng)當在以下條件均能滿足時予以確認：

（1）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；

（2）收入的金額能夠可靠地計量；

（二）利息和使用費收入應(yīng)按下列方法分別予以計量：（1）利息收入應(yīng)按讓渡現(xiàn)金使用權(quán)的時間和適用利率計算確定；（2）使用費收入應(yīng)按有關(guān)合同或協(xié)議規(guī)定的收費時間和方法計算確定。房地產(chǎn)銷售收入應(yīng)在以下條件均能滿足時予以確認：購房款已全額收訖；工程已經(jīng)竣工且具備交付入住條件，已通知業(yè)主辦理交房入住手續(xù)；具有經(jīng)購買方認可的銷售合同；成本能夠可靠地計量。出租物業(yè)收入應(yīng)在以下條件均能滿足時予以確認：（一）具有承租人認可的租賃合同、協(xié)議或其他結(jié)算通知書；（二）履行了合同規(guī)定的義務(wù)，開具銷售發(fā)票且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；（三）出租開發(fā)成本能夠可靠地計量。經(jīng)營租賃收入在合同約定的收款日確認為收入。勞務(wù)收入在合同規(guī)定的收款日確認為收入。資金使用費收入在合同規(guī)定的計息日或收款日確認為收入。其他收入按照《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計準則》中的相關(guān)規(guī)定合理加以確認。成本費用管理成本是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)而發(fā)生的各種耗費。費用是指企業(yè)為銷售商品、提供勞務(wù)等日?；顒铀l(fā)生的經(jīng)濟利益的流出；開發(fā)成本費用包括開發(fā)成本和開發(fā)間接費用。開發(fā)成本包括土地使用權(quán)取得費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、資本化利息。開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、獎金、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。對工程項目的成本控制按下列規(guī)定執(zhí)行：（一）參與項目的可行性研究，根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標、利潤計劃、銷售預(yù)測、成本預(yù)測等資料確定目標收入、目標利潤、目標成本，作為項目規(guī)劃、設(shè)計的根據(jù)；（二）嚴格審核各項工程支出，按照公司授權(quán)、合同辦理業(yè)務(wù)，對于不符合合同、付款節(jié)點的事項不予支付，并需查明原因；（三）對成本支出進行明細分類核算，及時掌握各成本項目的發(fā)生額及余額狀況，準確核算各項產(chǎn)品的成本，進行成本項目分析；（四）各公司財務(wù)部負責(zé)應(yīng)同其他相關(guān)部門合作完成竣工決算工作，正確核算各項完工產(chǎn)品成本。材料設(shè)備采購成本的管理。（一）嚴格按照采購管理制度進行采購，對設(shè)備和大宗材料的采購進行招投標；（二）所購置的材料設(shè)備必須到貨并且審驗無誤后才能憑合同、驗貨報告、入庫單、貨運單據(jù)等有效原始憑證辦理付款手續(xù)。合同約定有預(yù)付款的按照合同執(zhí)行，同時及時取得合規(guī)發(fā)票。期間費用包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括應(yīng)作為期間費用的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。期間費用直接記入當期損益。公司對管理費用、營業(yè)費用、項目管理費實行預(yù)算管理。購買煙酒及其他禮品，單件金額在500元以上，或批量金額在1000元以上的，應(yīng)事先詢價、比價，比價單簽批至公司總經(jīng)理。營銷推廣費、廣告費金額在2000元以上的應(yīng)事先詢價、比價，比價單履行簽批至公司總經(jīng)理，項目管理費如曬圖費、材料采購等比照辦理。利潤及利潤分配各公司每年應(yīng)根據(jù)集團公司制定的戰(zhàn)略目標、生產(chǎn)經(jīng)營任務(wù)等編制年度利潤計劃、確定目標利潤，并建立利潤分析制度、明確利潤的考核指標以及權(quán)責(zé)歸屬。各公司按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定按凈利潤提取法定盈余公積，按董事會和股東會的決議提取任意盈余公積等。各公司所得稅采用應(yīng)付稅款法進行核算。各公司當期實現(xiàn)的凈利潤加上年初未分配利潤、以前年度損益調(diào)整和其他轉(zhuǎn)入后的余額為可供分配的利潤?？晒┓峙涞睦麧櫆p去提取的盈余公積金等后為可供投資者分配的利潤。利潤分配按下列原則執(zhí)行：（一）各公司的年度利潤分配方案應(yīng)由董事會擬訂并提請股東會批準；（二）各公司應(yīng)將根據(jù)《企業(yè)會計制度》計算確定的當期凈利潤與年初未分配利潤之和，扣除公司當期提取的盈余公積金后的余額作為當年向股東分配利潤的最大限額，在該最大限額內(nèi)進行利潤分配；（三）以前年度的虧損沒有彌補完，不得提取盈余公積金；（四）各公司不得預(yù)分利潤，即無盈利年度不得向投資者分配利潤；（五）各公司應(yīng)謹慎選擇適當?shù)睦麧櫡峙湔?，要保證公司今后有充足的資金以進一步發(fā)展；（六）各公司的利潤分配可以采用多種形式發(fā)放，如現(xiàn)金、股票、財產(chǎn)等。（七）各公司決定是否分配利潤以及以什么形式分配利潤時，應(yīng)充分考慮法律、負債契約、現(xiàn)金支付能力、稅收政策等的制約。財務(wù)報告各公司應(yīng)按照《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》的規(guī)定，編制和提供真實、完整的財務(wù)會計報告。財務(wù)會計報告分為年度、半年度、季度和月度報告，由會計報表、會計報表附注和財務(wù)情況說明書組成。對外提供的會計報表包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)減值準備明細表、利潤分配表、股東權(quán)益增減變動表、分部報表和其他有關(guān)附表。各公司應(yīng)根據(jù)管理的實際需要設(shè)計編制內(nèi)部管理報表，并根據(jù)公司發(fā)展需要增加或減少報表種類，調(diào)整報表內(nèi)容、報表格式。內(nèi)部管理財務(wù)報表的設(shè)計、編制、報送須經(jīng)財務(wù)管理中心的總經(jīng)理批準，其他任何部門和人員無權(quán)直接要求財務(wù)部門提供財務(wù)報表、財務(wù)數(shù)據(jù)。財務(wù)報表必須遵循數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚、編報及時的原則。（一）各種報表、項目之間的勾稽關(guān)系必須對應(yīng)、準確；（二）本期報表與上期報表之間的有關(guān)數(shù)據(jù)必須相互銜接；（三）報出的報表如發(fā)現(xiàn)錯誤，應(yīng)及時辦理訂正手續(xù)，除本公司留存報表外，還應(yīng)同時通知接受報表的公司，錯誤較多的應(yīng)重新編報。（四）各公司對外報送的財務(wù)報表在報送前必須由財務(wù)負責(zé)人和總經(jīng)理的簽字，集團合并會計報表在報送前必須由總會計師、CFO審核、簽字。合并會計報表按照《企業(yè)會計制度》和財政部頒布的《合并會計報表暫行規(guī)定》編制。合并會計報表的合并范圍包括本公司及其所有子公司。子公司指本公司通過直接及間接占被投資公司50%以上（不含50%）權(quán)益性資本的公司或本公司雖然占被投資公司權(quán)益性資本不足50%但對其具有實質(zhì)控制權(quán)的公司。只有在本公司對子公司占50%以上權(quán)益性資本或雖占其權(quán)益性資本不足50%但對其具有實質(zhì)控制權(quán)的期間，其經(jīng)營成果才反映在本集團的合并利潤表中。少數(shù)股東應(yīng)占的權(quán)益和損益作為獨立項目記入合并會計報表內(nèi)。合并時所有重大內(nèi)部交易，包括集團間未實現(xiàn)利潤及往來余額均已抵銷。附則此制度由集團公司財務(wù)管理中心根據(jù)國家制度變化及時修訂，并有解釋和監(jiān)督權(quán)。本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。XXXX（中國）置業(yè)有限公司二〇〇八年二月二十五日附件2 XXXX（中國）置業(yè)有限公司財務(wù)人員管理辦法 總則為強化XXXX（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱集團公司）財務(wù)管理制度的執(zhí)行力度，明確財務(wù)人員的職責(zé)，保障財務(wù)信息的及時性、準確性和一致性，特制定本辦法。集團公司執(zhí)行統(tǒng)一的財務(wù)管理制度和財務(wù)核算制度。本辦法適用于集團公司及所屬各中心、分子公司及關(guān)聯(lián)公司（以下統(tǒng)稱各公司）。非置業(yè)類公司的財務(wù)崗位分工由其公司根據(jù)業(yè)務(wù)特點及本辦法要求，擬定其本公司財務(wù)人員的分工與崗位責(zé)任要求。財務(wù)人員的任命、聘用與培養(yǎng)各公司財務(wù)經(jīng)理的任職由集團公司財務(wù)管理中心提名，經(jīng)行政人力資源中心審核和分子公司總經(jīng)理批準后，集團公司正式委派。財務(wù)經(jīng)理負責(zé)本公司的財務(wù)管理、會計核算以及對財務(wù)人員的培養(yǎng)和考核工作。各公司的會計核算人員由各公司按照崗位要求標準進行招聘，財務(wù)經(jīng)理參與招聘工作。初選通過后報集團公司財務(wù)中心進行復(fù)試，財務(wù)中心同意后由各公司聘任。新進財務(wù)人員按集團新員工輔導(dǎo)制度的要求，指定輔導(dǎo)員，安排學(xué)習(xí)企業(yè)文化。崗位交接時原崗位會計應(yīng)向接替人員進行基本系統(tǒng)使用方法和具體業(yè)務(wù)操作的培訓(xùn)。集團財務(wù)中心對各會計核算崗位設(shè)立崗位標桿，新進財務(wù)人員在時間允許的條件下，應(yīng)到標桿崗位學(xué)習(xí)7～15天。集團財務(wù)中心擬任命的經(jīng)理級管理人員需在集團公司下屬公司相應(yīng)的會計崗位進行為期1～3個月的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，根據(jù)相應(yīng)的業(yè)績與能力表現(xiàn)，適時委任。財務(wù)人員的培訓(xùn)與考核集團財務(wù)中心負責(zé)集團公司所有財務(wù)人員的財務(wù)管理制度、會計核算制度、政策法規(guī)和信息操作系統(tǒng)使用的培訓(xùn)工作。財務(wù)中心每季度應(yīng)對財務(wù)部經(jīng)理、核算會計和現(xiàn)場財務(wù)人員進行一次集中培訓(xùn)。各公司財務(wù)部應(yīng)按照行政人力中心或行政人事部的安排，每月進行不低于1次的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。集團財務(wù)管理中心對各公司財務(wù)部提供上報的各類管理報表和財務(wù)信息進行考核，評價其及時性、準確性和核算方法的合理性，并將評價結(jié)果及時反饋。財務(wù)人員的輪崗集團財務(wù)管理中心和各公司財務(wù)部應(yīng)在保證部門工作穩(wěn)定的前提下定期進行人員輪崗。各公司財務(wù)部經(jīng)理原則上任職一年內(nèi)不調(diào)動工作，任職滿兩年后根據(jù)工作需要進行合理調(diào)換。財務(wù)部經(jīng)理的調(diào)動由財務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論擬定方案，報經(jīng)行政人力資源中心總經(jīng)理審核，待集團領(lǐng)導(dǎo)審批實施。各公司的財務(wù)核算會計原則上在一個崗位上任職不得超過兩年，滿兩年后根據(jù)個人職業(yè)規(guī)劃和公司培養(yǎng)計劃進行合理的崗位輪換。財務(wù)核算會計的輪崗由各公司財務(wù)部經(jīng)理擬定方案，報集團公司財務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)班子審核同意后實施。財務(wù)人員的工作交接會計人員離職或崗位輪換必須按照《會計法》和《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》的規(guī)定要求辦理正式的交接手續(xù)。崗位移交時，移交人員應(yīng)編制移交清冊，交清自己負責(zé)的各項業(yè)務(wù)明細，接收人員要逐項核對查收，當面清點，雙方無疑義后簽字確認。財務(wù)部副經(jīng)理及以上級別的財務(wù)人員移交時，還須將全部財務(wù)會計工作、重大財務(wù)收支和會計人員的情況等向接替人員詳細介紹，對需要移交的遺留問題應(yīng)寫出書面材料。崗位移交時，交接雙方和監(jiān)交人員應(yīng)在移交清冊上簽名或者蓋章，并注明：公司名稱、交接日期、交接雙方和監(jiān)交人員的職務(wù)、姓名、移交清冊頁數(shù)及需要說明的問題和意見等。移交清冊應(yīng)填制一式三份，交接雙方各執(zhí)一份，存檔一份。財務(wù)人員業(yè)務(wù)處理及報表的上報時間安排出納出納是公司貨幣資金、有價證券保管人，負有保管貨幣資金安全的責(zé)任。出納是唯一接觸現(xiàn)金或進行現(xiàn)金交易的人員，嚴禁未經(jīng)授權(quán)的部門或個人接觸現(xiàn)金或進行現(xiàn)金交易。銷售現(xiàn)場出納僅有收取房款、退籌、退定的權(quán)限。出納人員不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作；日常收付款、銀行轉(zhuǎn)款工作應(yīng)在當日完成；每周六應(yīng)在主管會計監(jiān)督下進行盤點，并填寫現(xiàn)金盤點表；每周六10點前出具資金周報，報給本公司總賬會計；每月15日前取回銀行對賬單。銷售會計銷售現(xiàn)場會計應(yīng)使用CRM系統(tǒng)處理日常會計業(yè)務(wù)。正常銷售期應(yīng)在當日完成系統(tǒng)數(shù)據(jù)的錄入，開盤期次日上午10點前應(yīng)完成當日系統(tǒng)數(shù)據(jù)的錄入；現(xiàn)場會計應(yīng)在每周一前分項目向營銷部報送現(xiàn)金應(yīng)收款明細表和逾期現(xiàn)金應(yīng)收款表，在每月月底整理下月及后期現(xiàn)金應(yīng)收款明細表；銷售核算會計應(yīng)在次日把當日的業(yè)務(wù)處理完畢，并進行票據(jù)、CRM系統(tǒng)和財務(wù)系統(tǒng)的核對、審核；銷售會計應(yīng)在當月29日或30日前把銷售結(jié)轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)傳遞給成本會計進行結(jié)轉(zhuǎn)；每周六與出納、按揭專員一起核對收款金額；在每月2日12點前（節(jié)假日根據(jù)情況順延）出具銷售均價和銷售月報，報給本公司總賬會計，并與營銷部的CRM系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行核對。成本會計應(yīng)按照制度規(guī)定及時辦理合同付款業(yè)務(wù)，確保工程款的及時支付，各項業(yè)務(wù)賬務(wù)處理須當日完成。及時將開發(fā)間接費分項目計入房地產(chǎn)成本系統(tǒng)的科目中。每月2日12點前（節(jié)假日根據(jù)情況順延）出具累計投資表，報給本公司總賬會計；每周六與出納核對資金周報的成本付款金額；成本會計根據(jù)集團往來對賬制度的相關(guān)規(guī)定與供應(yīng)商核對往來。費用會計費用報銷時，認真審核票據(jù)，嚴格執(zhí)行公司制度及授權(quán)；根據(jù)集團往來對賬制度的相關(guān)規(guī)定及時清理內(nèi)部員工借款；每月2日前（節(jié)假日根據(jù)情況順延）編制管理費用、營銷費用報表，報給本公司總賬會計；每月7日前（節(jié)假日根據(jù)情況順延）向本公司總賬會計上報當月費用預(yù)算分析報表和報告。每月核對銀行對賬單，并于20日上報給集團管理中心；每周六與出納核對資金周報中的費用付款金額。按揭主管和按揭專員按揭主管負責(zé)及時辦理解壓和抵押事項，每月登記貸款臺賬；及時把可以轉(zhuǎn)出的按揭保證金金額在銀行辦理完他項權(quán)證后的一周內(nèi)調(diào)度出。按揭專員每日錄入、跟蹤按揭進程并核對CRM系統(tǒng)；每月最后一天編制下月按揭到賬金額明細表以確定下月按揭任務(wù)；每周六與出納、銷售會計核對按揭到賬金額；收到銀行扣款單據(jù)的次日登記違約臺賬并進行賬務(wù)處理。按揭專員每周應(yīng)對月供違約客戶進行催收?？傎~會計或主管會計負責(zé)本公司賬務(wù)處理的檢查，出具會計報表并上報給集團財務(wù)管理中心相關(guān)人員，具體包括：每周六出具周報，復(fù)核各核算會計與出納資金周報收付款數(shù)據(jù)核對情況，并于12點前上報；每月1日出具指標考核表，并于12點前上報；每月2日前上報上月內(nèi)部往來對賬單；每月3日匯總管理月報（包括收支概況表、銷售月報、均價表、累計投資表、管理費用、營銷費用），并于晚上下班前上報；每月3日出具會計報表，并于3日12點前上報每月9日出具月度財務(wù)分析，并于晚上下班前上報。財務(wù)部經(jīng)理（一）每月29日（或30日）前應(yīng)出具下月資金使用計劃，并上報給集團公司財務(wù)中心資金經(jīng)理審核，次月6日經(jīng)ＣＦＯ和COO審核后下發(fā)執(zhí)行；（二）每月10日前應(yīng)出具本公司年度現(xiàn)有項目的資金預(yù)測表，并報送給集團公司財務(wù)中心審核，待財務(wù)中心在每月12日前把集團公司的整體資金預(yù)測反饋后，及時更新當期及未來6個月的現(xiàn)金流量表（各部門應(yīng)配合提供相關(guān)數(shù)據(jù)）；（三）每月20日上報本公司下月及后續(xù)月份的預(yù)算調(diào)整；（四）負責(zé)項目的銀行貸款及相關(guān)事宜，并安排可調(diào)度的資金回集團公司。附則本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。本辦法由集團財務(wù)管理中心負責(zé)解釋。XXXX（中國）置業(yè)有限公司二〇〇八年二月二十五日精選資料附件3XXXX（中國）置業(yè)有限公司預(yù)算管理及控制辦法總則為加強XXXX（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱集團公司）及其分子公司的經(jīng)營和財務(wù)管理，增強集團公司的競爭力，保證集團公司運作的計劃性，特制定本辦法。預(yù)算管理及控制是指通過預(yù)算的編制、執(zhí)行、分析與考核，有效保障集團公司完成目標任務(wù)，防范經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，提高集團公司戰(zhàn)略管控能力的系統(tǒng)工作。本辦法主要內(nèi)容包括預(yù)算的確定與分解、預(yù)算的編制與分析、預(yù)算的執(zhí)行與控制、預(yù)算的反饋與考評。本辦法適用于集團公司及所屬各中心、分子公司及關(guān)聯(lián)公司（以下統(tǒng)稱各公司）。編制預(yù)算的原則年度預(yù)算編制采用“自上而下”的方式進行，各公司必須嚴格執(zhí)行預(yù)算目標與計劃任務(wù)。營銷費用預(yù)算不得超過項目合同銷售總額的2％。固定費用指B類、C類人員的基本工資和相應(yīng)的基本辦公費用；與項目有關(guān)的營銷費用記入各項目的費用。開發(fā)間接費按固定費用、項目費用進行編制。固定費用指預(yù)算部、設(shè)計部、項目部、配套采購部人員的工資、獎金和相應(yīng)的辦公費用，與各項目部有關(guān)的費用記入各項目的開發(fā)間接費。預(yù)算的編制預(yù)算的編制時間與審批程序（一）每年的10月15日前，由集團財務(wù)中心下發(fā)統(tǒng)一的下年度預(yù)算編制表格（由財務(wù)中心每年進行修改、更新）、生產(chǎn)運營中心下發(fā)下年度各公司的年度生產(chǎn)任務(wù)，行政人力資源中心下達定編定崗編制依據(jù)；（二）各公司總經(jīng)辦組織所屬公司的各個部門根據(jù)本公司的生產(chǎn)任務(wù)進行預(yù)算編制，由財務(wù)部匯總，在10月31日前將預(yù)算初稿上報集團公司財務(wù)中心；（三）集團財務(wù)中心對上報的預(yù)算初稿進行檢查審核，在和各公司進行溝通后，11月20日確定預(yù)算上報稿；（四）集團財務(wù)中心在11月30日前將匯總后的預(yù)算稿向集團CEO辦匯報；（五）12月10日，集團公司財務(wù)中心針對CEO辦公室的修改意見與各公司溝通修改，修改后CEO辦公室上報董事會；（六）12月25日前，集團公司營運中心編制各公司的目標責(zé)任書，確定各公司的年度預(yù)算。編制預(yù)算的責(zé)任部門和編制依據(jù)集團公司下年度開發(fā)的新項目、工程節(jié)點、工程投入預(yù)算由集團公司地產(chǎn)中心負責(zé)編制；各公司下年度開發(fā)的新項目、工程節(jié)點、工程投入預(yù)算由地產(chǎn)部、工程配套部、預(yù)算部、規(guī)劃設(shè)計部依據(jù)集團生產(chǎn)運營中心下發(fā)的生產(chǎn)任務(wù)進行編制；各公司現(xiàn)金流預(yù)算由財務(wù)部根據(jù)集團生產(chǎn)運營中心下發(fā)的生產(chǎn)任務(wù)編制；銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)由各公司財務(wù)根據(jù)生產(chǎn)任務(wù)中關(guān)于工程交付結(jié)轉(zhuǎn)項目和預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)金額進行編制；土地儲備由各公司地產(chǎn)部根據(jù)本公司的生產(chǎn)任務(wù)及土地估價進行編制；各公司的工資、獎金、福利由本公司的行政人事部根據(jù)集團公司的統(tǒng)一薪酬標準和已經(jīng)集團公司行政人事中心審定的人員編制、獎金的計算方法進行計算；其他管理費用由各公司行政人事部根據(jù)本公司的標準進行計算分解，沒有標準的可結(jié)合生產(chǎn)任務(wù)和實際情況參照歷史數(shù)據(jù)進行編制，但管理費總額用不得超過當年本公司合同銷售額的一定比例，具體比例由集團公司另行規(guī)定；銷售進度、預(yù)售收入由各公司的銷售部根據(jù)生產(chǎn)任務(wù)的時間節(jié)點及規(guī)定銷售均價進行編制；各公司銷售費用的傭金部分由各公司根據(jù)傭金標準進行計算；其他營銷費用由各公司市場推廣部根據(jù)項目銷售進度需求和推廣策略方案情況按當年合同銷售額的一定比例在費用結(jié)構(gòu)項目中進行分配，并附有較詳細的營銷推廣計劃鋪助表格。項目貸款金額與時間由各公司財務(wù)部門根據(jù)拿地時間、土地成本、資金計劃和與集團公司財務(wù)管理中心的資金經(jīng)理溝通的情況進行綜合編制；項目利潤由各公司的財務(wù)部門根據(jù)已經(jīng)公司地產(chǎn)中心審核、集團領(lǐng)導(dǎo)審批后的項目目標利潤進行計算；公司各中心對所屬歸口部門編制的內(nèi)容負有審核責(zé)任，各公司的總經(jīng)理對本公司的預(yù)算負責(zé)。預(yù)算內(nèi)容置業(yè)類公司的預(yù)算內(nèi)容：（一）本公司的預(yù)算編制說明（二）預(yù)算主要指標表（三）中方損益表（四）美方損益表（五）項目銷售情況明細表（六）項目工程投入明細表（七）管理費用明細表（八）項目管理費明細表（九）銷售費用明細表（十）資產(chǎn)購置明細表（十一）分月、分項目的現(xiàn)金流預(yù)算；非置業(yè)類公司的預(yù)算內(nèi)容：（一）本公司的預(yù)算編制說明（二）預(yù)算主要指標表（三）中方損益表（四）美方損益表（五）收入明細表（六）成本明細表（七）管理費用明細表（八）資產(chǎn)購置明細表（九）分月現(xiàn)金流預(yù)算預(yù)算的執(zhí)行和控制預(yù)算控制原則將預(yù)算項目分為重點事項和一般事項，對重點事項實施重點控制，無論數(shù)量還是金額都絕對不允許發(fā)生未經(jīng)審批的預(yù)算外事項；非重點控制項目均為一般事項，對其實施一般控制原則，允許其明細項目與預(yù)算存在差異，但其總額必須在總費用（或總資產(chǎn)）預(yù)算范圍內(nèi)。重點項目：固定資產(chǎn)：車輛、信息系統(tǒng)和電腦行政管理費用（管理費用和項目管理費）：工資獎金、業(yè)務(wù)費營銷費用：工資獎金、傭金、廣告費、宣傳費和銷售設(shè)施及建造費銷售情況：銷售合同額、銷售回款額、銷售面積、結(jié)轉(zhuǎn)合同額和結(jié)轉(zhuǎn)面積各公司在經(jīng)營活動中應(yīng)嚴格按照預(yù)算執(zhí)行，增強預(yù)算管理的執(zhí)行力。各公司的總經(jīng)理和財務(wù)負責(zé)人對本公司的預(yù)算執(zhí)行情況全面負責(zé)，總經(jīng)辦和財務(wù)部應(yīng)按照預(yù)算方案跟蹤實施，預(yù)算的控制情況將納入考核指標體系。各公司的月計劃、現(xiàn)金流計劃需結(jié)合公司分月預(yù)算，超預(yù)算和預(yù)算外支出（即預(yù)算中未包含的事項）沒有預(yù)算的項目必須按程序申請審批。管理費用預(yù)算由各公司的行政人事部根據(jù)分項目、分月的預(yù)算進行控制，財務(wù)部進行審核。銷售進度由銷售部負責(zé)，銷售回款由銷售部和財務(wù)部共同負責(zé)。銷售費用預(yù)算由各公司的銷售部根據(jù)分項目、分月的預(yù)算進行控制，財務(wù)部進行審核。工程成本按成本項目歸屬由成本責(zé)任部門負責(zé)。工程進度由工程部負責(zé)。項目融資金額、融資成本由各公司財務(wù)部負責(zé)，集團公司財務(wù)中心協(xié)助。固定資產(chǎn)采購由各公司行政人事部負責(zé)?，F(xiàn)金流由集團公司財務(wù)管理中心負責(zé)，各公司財務(wù)部協(xié)助。年度利潤和項目利潤由各公司總經(jīng)理和財務(wù)負責(zé)。每月20日，各公司財務(wù)部經(jīng)理應(yīng)上報本公司當月及累積簽批的超預(yù)算和預(yù)算外項目金額，集團公司財務(wù)中心對可用的超預(yù)算余額進行統(tǒng)計計算。超預(yù)算項目累計達到本公司可用預(yù)算的1.8%時,財務(wù)中心向該公司總經(jīng)（裁）辦預(yù)警；超預(yù)算項目累計達到可用預(yù)算的2%時,由其總經(jīng)辦向CEO辦和財務(wù)中心匯報,并提出整改措施；集團公司超預(yù)算項目累計達到可用預(yù)算2%時,CEO辦向董事會匯報。預(yù)算的調(diào)整預(yù)算審批后一旦下發(fā)，各公司應(yīng)嚴格執(zhí)行和控制，各公司的財務(wù)負責(zé)人和各公司的總經(jīng)理對各公司的預(yù)算執(zhí)行情況全面負責(zé)。如果有超預(yù)算事項，分情況按授權(quán)流程進行申請、調(diào)整；根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略做的新項目暫估預(yù)算，當項目已經(jīng)確定后，經(jīng)過認真測算目標利潤，根據(jù)目標責(zé)任修正新項目預(yù)算，拿地后兩個月內(nèi)調(diào)整預(yù)算，并進行測算，按財務(wù)中心下發(fā)的預(yù)算表格提出調(diào)整新項目的方案，財務(wù)中心進行審核后報CEO辦批準后調(diào)整預(yù)算；不超出總體預(yù)算的前提下，重點事項預(yù)算的結(jié)構(gòu)調(diào)整，由業(yè)務(wù)部門提出申請，本公司財務(wù)部經(jīng)理審核，總經(jīng)理審核并提出方案，報集團財務(wù)管理中心總經(jīng)理、總會計師審批。一般事項的預(yù)算的結(jié)構(gòu)調(diào)整，由業(yè)務(wù)部門提出申請，本公司財務(wù)部經(jīng)理審核，總經(jīng)理審核并提出方案，報集團財務(wù)管理中心備案。支出超出總體預(yù)算或預(yù)算外支出（即預(yù)算中未包含的事項），由預(yù)算執(zhí)行部門提出申請，本公司財務(wù)部經(jīng)理審核，總經(jīng)理審核并提出方案，報集團財務(wù)中心總經(jīng)理、總會計師、CFO、CEO審批。每月20日，各公司財務(wù)部對本部門下月預(yù)算進行評估，對需要調(diào)整的預(yù)算項目以及超預(yù)算、預(yù)算外項目收集匯總，填寫申請表，經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理、總經(jīng)理簽批后，分情況按流程報財務(wù)中心審核批準，當日不繳的，視同按原預(yù)算執(zhí)行。預(yù)算調(diào)整項目一旦審批確定，各公司應(yīng)據(jù)此調(diào)整后期預(yù)算。預(yù)算的反饋、分析和預(yù)測預(yù)算分析：各公司財務(wù)部每月末應(yīng)按照財務(wù)中心下發(fā)的預(yù)算管理分析表格進行填制，將實際發(fā)生與預(yù)算進行比較，并對差異進行分析，對超預(yù)算項目要有審批說明。各公司總經(jīng)理對沒有達到預(yù)算目標的，要考慮糾正的措施。每年結(jié)束對本公司年度預(yù)算執(zhí)行情況進行年度分析，并提出建議和意見。公司利潤預(yù)測：各公司財務(wù)部應(yīng)在每月末把本月的預(yù)算更新為實際，結(jié)合實際情況和審批過的預(yù)算進行調(diào)整，并對未來幾個月的數(shù)據(jù)進行分析、修正，沒有變化的按原預(yù)算填列，經(jīng)總經(jīng)理審核后上報集團公司財務(wù)中心。項目預(yù)測：各公司財務(wù)部應(yīng)在每月末把本月的項目收入、成本更新為實際，并對照項目的目標利潤對剩余的銷售、成本進行預(yù)測，未變化的維持原標準，變化大的應(yīng)寫明原因，經(jīng)總經(jīng)理審核后上報集團公司財務(wù)中心。非置業(yè)類公司應(yīng)按要求上報利潤預(yù)測表、月度分析表、管理費用分析表和現(xiàn)金流分析表。附則本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。本辦法由集團公司財務(wù)管理中心負責(zé)解釋。XXXX（中國）置業(yè)有限公司二〇〇八年二月二十五日附件4XXXX（中國）置業(yè)有限公司銷售收款管理辦法總則為規(guī)范集團銷售財務(wù)的管理，確保銷售收款的準確和銷售核算的及時準確，保證收款現(xiàn)金的安全，加強對銷售財務(wù)的監(jiān)督，提升銷售財務(wù)的服務(wù)水平提升銷售財務(wù)的管理水平，特制定本辦法。銷售與收款的價格以在經(jīng)CEO審批的目標均價及各階段定價的基礎(chǔ)上，經(jīng)公司總經(jīng)理簽批的價格表為依據(jù)。銷售均價與價格調(diào)整按公司授權(quán)程序?qū)徟?。銷售與收款中貨幣資金的管理依照公司《貨幣資金管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。認籌、退籌在公司項目集中認籌期間，由營銷部參照項目發(fā)布會的情況，預(yù)計集中認籌人數(shù)，財務(wù)部安排適當?shù)娜藛T，確保認籌現(xiàn)場財務(wù)收款有序和準確?，F(xiàn)場會計登記認籌臺賬并每天核對。客戶退籌時需要攜帶相關(guān)證據(jù)包括收據(jù)、VIP卡、身份證原件等。營銷部根據(jù)客戶VIP和身份證原件驗證客戶的身份，由銷售主管在收據(jù)上簽字，現(xiàn)場財務(wù)根據(jù)經(jīng)審批的收據(jù)退款，由客戶在退籌表上對收到的現(xiàn)金簽字確認。集中退籌的現(xiàn)金由財務(wù)部送至現(xiàn)場，結(jié)余現(xiàn)金送存銀行。提前退籌的客戶，需要由本人書面提出申請，同時履行上述審批程序?，F(xiàn)場會計登記退籌臺賬并每天核對。遺失收據(jù)的客戶退籌時，由客戶提出申請，經(jīng)置業(yè)顧問、銷售主管確認，經(jīng)現(xiàn)場財務(wù)、銷售會計核對后；客戶憑其身份證復(fù)印件及客戶聲明書（包括承諾、卡號、票號、手印），由現(xiàn)場財務(wù)核對身份證原件，辦理退款。解籌、下大定、退大定與換定在公司項目集中解籌、下大定期間，由營銷部參照認籌情況，預(yù)計集中解籌人數(shù)，財務(wù)部安排適當?shù)娜藛T，確保認籌現(xiàn)場財務(wù)收款有序和準確?？蛻粝露ń痤~不足公司約定金額的，由營銷部經(jīng)理在認購協(xié)議上審批意見，不足金額必須在3日內(nèi)補齊，否則取消下定或收取違約金。違約金按照日萬分之五收取，違約日期自約定補交款期滿的次日起?？蛻敉舜蠖?，各分子公司根據(jù)本公司營銷部的退定管理制度執(zhí)行，財務(wù)部安排適當?shù)娜藛T和現(xiàn)金，現(xiàn)場財務(wù)審核相關(guān)收據(jù)和簽批手續(xù)后進行退款。集中退定的現(xiàn)金由財務(wù)部送至現(xiàn)場，結(jié)余現(xiàn)金送存銀行。非集中退定的客戶，在每周六退款?？蛻粝露ê蟾鼡Q樓號，如果客戶名字沒有變化的，可以按照下定時的價格進行。如果客戶下定后在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)沒有簽約的，更換樓號時按照新的更換時的新價格執(zhí)行；如果客戶下定后更換名字的（配偶或直系親屬除外），按照新的價格體系進行?，F(xiàn)場財務(wù)操作流程審核價格認可單，在正確無誤的價格認可單上簽字確認：現(xiàn)場會計需依據(jù)價格認可單中的坐落號登記銷控表；現(xiàn)場會計依據(jù)公司簽批的價格表審核價格認可單中的價格和面積，有代收費的要對各項代收費用金額進行復(fù)核計算。現(xiàn)場會計審核優(yōu)惠是否符合公司規(guī)定。分子公司對項目的優(yōu)惠授權(quán)，由各公司主管副總根據(jù)項目的整體優(yōu)惠比例擬定優(yōu)惠權(quán)限。各分子公司總經(jīng)理、業(yè)務(wù)副總和銷售經(jīng)理給客戶的優(yōu)惠額度按照各項目價格審批表的整體優(yōu)惠額度內(nèi)執(zhí)行，分子公司總經(jīng)理對個別特殊客戶的優(yōu)惠在此基礎(chǔ)上可以有權(quán)限再優(yōu)惠2%，此為最大權(quán)限，若須更大優(yōu)惠，超出比例部分需要報集團CEO審批。分子公司財務(wù)部每月將優(yōu)惠情況匯總報財務(wù)管理中心總會計師備案。審核付款方式和金額分期付款客戶首付款比例原則是4：4：2，時間是簽約時間，簽約后3個月，交付前1個月。首付款一周內(nèi)付清，簽約當天付款比例不得低于合同總價10%；首付款比例最低限額為35%；對于首付款比例不足40％的客戶，第二次付款除應(yīng)將首付款差額補齊外，付款時間至少應(yīng)提前1個月。一次性付款簽約當天首付款不低于20%，低于20%的部分可以由銷售經(jīng)理簽字確認三天后補齊，否則取消簽約或收取違約金；一周內(nèi)付款不得低于60%，15天內(nèi)必須付清，否則取消下定或收取違約金，違約金按照日萬分之五收取。按揭付款首付比例不得低于30%（90平方米以下的不低于20%，個人第二套按揭款首付比例不低于40%，當?shù)卣?、金融機構(gòu)對首付比例有其他要求的以當?shù)匾鬄闇剩灱s當天不得低于20%；低于20％的，經(jīng)營銷部經(jīng)理簽字確認后，一周內(nèi)將首付余款付清。否則取消簽約或收取違約金，違約金按照日萬分之五收取。銷售收款與開票，現(xiàn)場出納和會計依據(jù)審核無誤的價格認可單收款和開票：客戶刷卡或交現(xiàn)金，現(xiàn)場出納確保收款安全和準確，現(xiàn)場會計為客戶開具相關(guān)票據(jù)，確保票據(jù)的準確性，完整性。銷售會計將空白內(nèi)部收據(jù)蓋章后交給現(xiàn)場會計使用，現(xiàn)場會計應(yīng)妥善保管票據(jù)。用完后應(yīng)統(tǒng)計票據(jù)金額及票據(jù)作廢等使用情況后交回銷售會計。收據(jù)使用、交存均有記錄表，銷售會計應(yīng)妥善保管記錄表。若購房客戶要求更換原收據(jù)或發(fā)生退定、退房者，現(xiàn)場財務(wù)必須驗明原收據(jù)的真實性、有效性，更換收據(jù)還需在新開收據(jù)中寫明“原收據(jù)××××號，金額××××元收回，本次實交款××××元”字樣。收據(jù)換發(fā)票應(yīng)遵循收據(jù)全部收回，在發(fā)票備注中注明“換票”字樣。若購房客戶收據(jù)丟失，必須寫出丟失證明，提前兩天報銷售會計核查，確認丟失的收據(jù)在此之前沒有辦理退款后，由客戶登報聲明收據(jù)作廢，銷售會計方可辦理退定、退房手續(xù)。銷售核算會計建立票據(jù)丟失臺賬進行備查管理。購房客戶所寫的丟失證明，必須寫明原收據(jù)號、金額及客戶名稱，同時必須承諾若因丟失收據(jù)造成的包括我方在內(nèi)的一切損失及后果均由購房客戶自己負責(zé)?？铐検沼櫤?，客戶簽訂銷售合同，現(xiàn)場會計審核合同。項目銷售合同模版是在項目形成銷售前制定，并需要經(jīng)過營銷部和財務(wù)部的會簽及報律師審定后，在該項目執(zhí)行。簽約以首付房款交納和銷售合同簽訂（合同號已出且客戶簽字）同時具備為標準。集中發(fā)放產(chǎn)權(quán)證時，由銷售會計計算超面積款，現(xiàn)場財務(wù)協(xié)助營銷部辦理產(chǎn)權(quán)證發(fā)放。客戶領(lǐng)房產(chǎn)證時，必須本人親自領(lǐng)取，并攜帶相關(guān)證據(jù)，包括購房合同、身份證原件。若為退款的客戶，證件部應(yīng)通知客戶集中退款時間，自己辦理房產(chǎn)證的客戶，需要辦理申請手續(xù)，由銷售會計計算超面積款，經(jīng)公司審批后證件部通知客戶到現(xiàn)場會計、出納辦理收退款。應(yīng)收款和違約金收取銷售應(yīng)收款的范圍包括，凡簽訂銷售合同后，根據(jù)銷售價格認可單和合同規(guī)定，客戶應(yīng)交所有款項減去已交款項外的部分。銷售應(yīng)收款的催收責(zé)任劃分銷售應(yīng)收款的催收由營銷部和財務(wù)部共同負責(zé)，營銷部負責(zé)現(xiàn)款部分的欠款回收和按揭貸款的資料上報、催報；財務(wù)部負責(zé)辦理或督促按揭代理公司及時辦理按揭手續(xù)和銀行入賬工作。催收程序及時間界定營銷部正式簽訂合同時，按揭貸款的資料必須齊備。財務(wù)部在具備按揭條件情況下，要求21個工作日下賬（合同簽訂的次日起計算）。如果客戶提供的按揭資料不符合國家政策規(guī)定、或客戶不具備按揭辦理條件且客戶不變更付款方式的，財務(wù)部向營銷部下發(fā)取消客戶簽約訂單信息，在CRM中關(guān)閉訂單，作為當月銷售合同任務(wù)的沖減。銷售違約金計算原則與標準：1、應(yīng)收客戶分期付款的房款延期交款，按照客戶違約日期計算，日違約金萬分之五。2、客戶辦理按揭，由于未提供資料產(chǎn)生的按揭到賬延期，按照客戶違約日期計算，日違約金萬分之五，違約期間自約定提交按揭資料期滿后次日起至資料提交齊備止。3、退房、退定違約金按本公司營銷部的規(guī)定配合執(zhí)行。銷售違約金減免的權(quán)限：1．減免金額在100元以下（不含100元），經(jīng)客戶申請，置業(yè)顧問核對，銷售主管核對，經(jīng)銷售經(jīng)理批準，由現(xiàn)場會計核對后免收客戶違約金。2．減免金額在100元（含100元）以上，200元以下（不含200元），經(jīng)客戶申請，置業(yè)顧問核對，銷售主管核對，經(jīng)營銷經(jīng)理批準，主管副總審批，由現(xiàn)場會計核對后免收客戶銷售違約金。3．減免金額在200元（含200元）以上500元以下（不含500元）的銷售違約金，經(jīng)客戶申請，置業(yè)顧問核對，銷售主管核對，經(jīng)營銷經(jīng)理批準，財務(wù)經(jīng)理批準，主管副總審批后，由現(xiàn)場會計核對免收客戶銷售違約金。4．減免金額在500元以上（含500元）、1000元以下的銷售違約金，經(jīng)客戶申請，置業(yè)顧問核對，銷售主管核對，經(jīng)營銷經(jīng)理批準，財務(wù)經(jīng)理批準、主管業(yè)務(wù)副總批準后，經(jīng)總經(jīng)理審批后，由現(xiàn)場會計核對免收客戶銷售違約金。5、減免金額在1000元以上的銷售違約金，經(jīng)客戶申請，置業(yè)顧問核對，銷售主管核對，經(jīng)營銷經(jīng)理批準，財務(wù)經(jīng)理批準、主管業(yè)務(wù)副總批準后，經(jīng)總經(jīng)理審批后，報財務(wù)管理中心、生產(chǎn)運營中心和審計法務(wù)中心審批后執(zhí)行。不完全符合當級條件的，按照下一級的審批程序進行。其他違約金的減免客戶作廢合同，每份合同違約金200元。由客戶申請，置業(yè)顧問核對，經(jīng)營銷經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理批準，確定減免金額，由現(xiàn)場財務(wù)收取客戶作廢合同違約金。退房、換房、合同變更客戶提出退房（含地下室）申請后，營銷部依照公司退房流程辦理簽字審批。財務(wù)部現(xiàn)場財務(wù)、銷售會計審核客戶退款金額的準確性，收回所有相關(guān)票據(jù)。銷售現(xiàn)場不允許直接給客戶退房款，客戶退房手續(xù)由公司財務(wù)出納依據(jù)審批后的申請，辦理退款。銷售退房退款流程客戶申請置業(yè)顧問銷售主管銷售經(jīng)理客戶申請置業(yè)顧問銷售主管銷售經(jīng)理CEO總經(jīng)理主管副總財務(wù)經(jīng)理CEO總經(jīng)理主管副總財務(wù)經(jīng)理公司出納退款銷售會計審核計算 公司出納退款銷售會計審核計算各分子公司總經(jīng)理審批的可以直接審批退房的套數(shù)控制在按項目是10套/千套，超過比例的套數(shù)上報給集團CEO審批（有特殊情況再另批）。財務(wù)部現(xiàn)場財務(wù)、銷售會計審核客戶退款金額計算的準確性，并收回所有相關(guān)票據(jù)。現(xiàn)場會計負責(zé)確認姓名、坐落位置、總房款、已付款情況等購房信息，并簽字確認；銷售會計負責(zé)審核姓名、坐落位置、總房款、已付款等各項財務(wù)數(shù)據(jù)，并簽字確認；財務(wù)經(jīng)理、主管副總、總經(jīng)理簽字核準，公司出納扣減違約金后辦理退款。換房1．客戶提出換房申請后，營銷部依照公司換房流程辦理簽字審批。2．財務(wù)部現(xiàn)場財務(wù)、銷售會計審核客戶已收金額，收回所有相關(guān)票據(jù)；依照第四章相關(guān)條款審核新的價格認可單、合同和計算應(yīng)收款和開票。銷售換房流程：１、簽約后換房流程：置業(yè)顧問銷售經(jīng)理銷售主管客戶申請置業(yè)顧問銷售經(jīng)理銷售主管客戶申請主管業(yè)務(wù)副總財務(wù)經(jīng)理主管業(yè)務(wù)副總財務(wù)經(jīng)理２、下定后簽約前換房換房流程：主管業(yè)務(wù)副總銷售經(jīng)理置業(yè)顧問銷售主管客戶申請主管業(yè)務(wù)副總銷售經(jīng)理置業(yè)顧問銷售主管客戶申請現(xiàn)場會計審核現(xiàn)場會計審核上述流程及換房過程，需要在ＣＲＭ系統(tǒng)中同時更新，現(xiàn)場會計及時把相關(guān)信息上報給銷售核算會計。銷售換名流程：只有客戶的直系親屬或配偶才可以更換合同名字，更換名字時需要提供雙方的身份證、結(jié)婚證或戶口本的原件及復(fù)印件等有效證件。銷售主管、銷售經(jīng)理、現(xiàn)場會計核對證件原件。銷售經(jīng)理核對置業(yè)顧問核對銷售主管核對客戶申請銷售經(jīng)理核對置業(yè)顧問核對銷售主管核對客戶申請總經(jīng)理業(yè)務(wù)副總財務(wù)經(jīng)理總經(jīng)理業(yè)務(wù)副總財務(wù)經(jīng)理現(xiàn)場銷售會計核對與辦理手續(xù)現(xiàn)場銷售會計核對與辦理手續(xù)非直