目錄67課件講解

目錄第1章概述第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第3章房地產(chǎn)開發(fā)的程序第4章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取第5章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第6章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備第7章房地產(chǎn)金融第8章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第9章房地產(chǎn)交易管理第10章物業(yè)管理概論第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能、房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系；掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律和運(yùn)行過(guò)程；了解政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策。

教學(xué)目標(biāo)教學(xué)要求能力目標(biāo)知識(shí)要點(diǎn)權(quán)重了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念和分類房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類20%了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性和功能房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性和功能25%掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律35%了解政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策20%房地產(chǎn)市場(chǎng)基本概念市場(chǎng)的一般概念對(duì)于市場(chǎng)的理解，一般有兩種觀念：在空間意義上指商品交換的場(chǎng)所；在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上指商品交換關(guān)系的總和，包括某產(chǎn)品的供應(yīng)情況、需求情況、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)等形態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有兩種觀念。狹義上所說(shuō)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品為對(duì)象進(jìn)行交易的場(chǎng)所；廣義上指房地產(chǎn)產(chǎn)品一切交換和流通關(guān)系的總和，這是一種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，既包括土地、房產(chǎn)和相關(guān)勞務(wù)的交易行為，也包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的抵押、典當(dāng)?shù)冉?jīng)濟(jì)活動(dòng)，這些活動(dòng)在交易過(guò)程中體現(xiàn)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)上當(dāng)事人之間錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成要素市場(chǎng)組織機(jī)構(gòu)：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供信息、服務(wù)，對(duì)交易進(jìn)行監(jiān)督管理的機(jī)構(gòu)、組織制度等。有效需求：指市場(chǎng)主體有購(gòu)買的意愿，同時(shí)具備購(gòu)買的能力。市場(chǎng)主體：房地產(chǎn)市場(chǎng)交易雙方當(dāng)事人。市場(chǎng)客體：即通常所講的房地產(chǎn)產(chǎn)品及各項(xiàng)權(quán)益。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

房地產(chǎn)市場(chǎng)從物質(zhì)形態(tài)上可以分為土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、資金市場(chǎng)、信息市場(chǎng)。

按用途分：居住房地產(chǎn)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)等。按權(quán)益讓度情況分：買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)等。按用途分按權(quán)益讓渡情況分按物質(zhì)形態(tài)分

房地產(chǎn)市場(chǎng)特性(5)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有消費(fèi)和投資的雙重性。(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全開放、競(jìng)爭(zhēng)不充分性。(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的稀缺性。(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)。(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性強(qiáng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能(5)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。(4)能指導(dǎo)政府科學(xué)地制定土地供給計(jì)劃。(3)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化。(2)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化。(1)調(diào)節(jié)存量房地產(chǎn)資源的合理分配。

房地產(chǎn)需求量變化的影響因素

3.城市化水平

2.收入4.消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)

5.國(guó)家有關(guān)政策

1.價(jià)格在其他條件不變時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格上升，有效需求減少；房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降，有效需求增加。伴隨著我國(guó)城市化速度的加快，城市人口不斷增加，大大影響了房地產(chǎn)需求量的變化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格、收入、利率、住宅供給等的預(yù)期，會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化。在價(jià)格特定的情況下，城市居民的家庭可支配收入水平對(duì)住房需求起著重要的作用。國(guó)家的稅收政策、土地政策、貨幣政策和住房政策等變化，都會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化。

房地產(chǎn)商品的需求的特征

3.發(fā)展性

2.多樣性4.可誘導(dǎo)性

1.必要性房地產(chǎn)產(chǎn)品是人的生活所必需的。人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求隨自身?xiàng)l件及社會(huì)的發(fā)展，從簡(jiǎn)單向復(fù)雜，從低級(jí)向高級(jí)發(fā)生著變化。房地產(chǎn)產(chǎn)品需求有一定的誘導(dǎo)性，即企業(yè)可以通過(guò)創(chuàng)新，再利用宣傳、促銷等手段使消費(fèi)者接受這些創(chuàng)新。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)者有不同的年齡、性格、職業(yè)、家庭構(gòu)成等，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求也不盡相同。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給及其影響因素

3.政府政策

2.成本4.對(duì)未來(lái)的預(yù)期

1.價(jià)格其他條件不變時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上升，市場(chǎng)上供給量會(huì)增加；房地產(chǎn)價(jià)格下降，則市場(chǎng)上供給量會(huì)減少。在發(fā)展中，政府通過(guò)房地產(chǎn)稅收、財(cái)政補(bǔ)貼或政府投資等手段，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。如降低房地產(chǎn)業(yè)的稅率來(lái)促進(jìn)開發(fā)，使市場(chǎng)上供給量增加。

對(duì)未來(lái)的預(yù)期影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量的變化。

房地產(chǎn)開發(fā)中的土地成本、建筑成本等的變化影響著開發(fā)商的利潤(rùn)狀況，進(jìn)而影響企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的數(shù)量。短期供給特征。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，在較短的一段時(shí)間內(nèi)，其供給量的變化幅度不會(huì)很大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給特征長(zhǎng)期供給特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家政策調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在城市規(guī)劃和有關(guān)政策的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給和價(jià)格的變化與短期供給相比平緩得多。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段繁榮階段危機(jī)與衰退階段復(fù)蘇與增長(zhǎng)期，一般會(huì)經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)期。特征包括：交易量回升，購(gòu)樓者開始增多；需求旺盛刺激房地產(chǎn)價(jià)格慢慢回升；交易量的增加推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量上升，開發(fā)投資增多，且開發(fā)速度加快；購(gòu)房者進(jìn)一步增多，房?jī)r(jià)上漲。

這一階段持續(xù)時(shí)間較短，其特征是：開發(fā)規(guī)模加大，交易量急劇增加；房?jī)r(jià)越來(lái)越高，房地產(chǎn)投機(jī)活躍；房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)利潤(rùn)高，導(dǎo)致開發(fā)量過(guò)度，大大超過(guò)需求量。

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格高到遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價(jià)值，失去了實(shí)際使用者的支撐而僅僅依靠投機(jī)資金支撐時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也就進(jìn)入了危機(jī)與衰退的階段，該持續(xù)時(shí)間較短。這一時(shí)期房?jī)r(jià)在開始時(shí)仍然繼續(xù)上升，但是漲幅明顯放緩，并開始出現(xiàn)下跌跡象；交易量明顯減少，形成明顯的有價(jià)無(wú)市狀態(tài)；由于交易量銳減，一些實(shí)力較差，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的開發(fā)商因?yàn)橘Y金債務(wù)等問(wèn)題難以為繼，失業(yè)率和破產(chǎn)量增加。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是從房地產(chǎn)業(yè)整體宏觀角度來(lái)分析其循環(huán)變動(dòng)的，它可以用投資量的增減、產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率、價(jià)格的漲落和交易的旺衰等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)測(cè)度?？煞譃樗膫€(gè)階段：蕭條階段

這一時(shí)期持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格跌勢(shì)繼續(xù)，甚至跌破物業(yè)原值；期房?jī)r(jià)格加速下降而大大低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格；房地產(chǎn)交易量銳減；一部分房地產(chǎn)開發(fā)商面臨困境，破產(chǎn)更加普遍。它反映的是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的總量變化趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)主要受人口增長(zhǎng)、城市進(jìn)程、資本積累、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變換、技術(shù)進(jìn)度等因素影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可能受到各種不確定的外生因素干擾影響，這些因素所引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)成為隨機(jī)(不規(guī)則)波動(dòng)。房地產(chǎn)作為一種商品，它的市場(chǎng)交易同樣有普通商品的“淡、旺季”之分。具有以下特征：房地產(chǎn)稍后于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇期；房地產(chǎn)業(yè)先宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮期；房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期；房地產(chǎn)業(yè)的蕭條期長(zhǎng)于宏觀經(jīng)濟(jì)；景氣循環(huán)的波峰高于宏觀經(jīng)濟(jì)，波谷低于宏觀經(jīng)濟(jì)。長(zhǎng)期趨勢(shì)

景氣循環(huán)季節(jié)波動(dòng)隨機(jī)波動(dòng)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)形態(tài)具體來(lái)說(shuō)，與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相比，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)有以下幾個(gè)方面。1)周期波動(dòng)時(shí)序不同2)波幅與波長(zhǎng)不同3)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的長(zhǎng)期趨勢(shì)顯著一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的組成部分之一，其周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相呼應(yīng)，與市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求相協(xié)調(diào)，但并不完全重合。從二者關(guān)系看，宏觀經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)具有決定性作用，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期獨(dú)特的波形對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)產(chǎn)生很大影響，影響程度取決于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重和地位。兩者關(guān)系兩者的不同房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行受內(nèi)在市場(chǎng)機(jī)制(動(dòng)力機(jī)制)和行政機(jī)制(外在影響機(jī)制)的共同作用，不斷發(fā)展變化。行政機(jī)制就是指政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格水平所采取的措施，也就是政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)行為。行政機(jī)制具體表現(xiàn)在兩大方面，其一，計(jì)劃控制，其二，制定相關(guān)法律，即通過(guò)制定各種法律來(lái)引導(dǎo)、鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。市場(chǎng)機(jī)制就是市場(chǎng)本身所具有的驅(qū)使供求關(guān)系自我平衡的功能，其實(shí)質(zhì)是價(jià)值規(guī)律在市場(chǎng)上的作用機(jī)制。市場(chǎng)機(jī)制是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要機(jī)制，包括供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和貨幣機(jī)制等。目標(biāo)確定原則調(diào)控政策連續(xù)性與協(xié)調(diào)性原則調(diào)控政策針對(duì)性和導(dǎo)向性原則公平和效率原則房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的原則

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的內(nèi)容稅收政策調(diào)控住房政策調(diào)控金融政策調(diào)控土地出讓價(jià)格調(diào)控土地供應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控計(jì)劃手段經(jīng)濟(jì)手段行政手段法制手段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的宏觀調(diào)控手段1998～2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧19982000200120022003住房分配貨幣化?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(1998年7月3日國(guó)土資源部發(fā)【1998】23號(hào))——1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。(1)統(tǒng)一房屋中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(2)商品房買賣合同印發(fā)新示范文本。(3)房產(chǎn)測(cè)量推行國(guó)家規(guī)范。(1)

1月，關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知。(2)

4月19日，關(guān)于對(duì)消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定。2002年5月9日，中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。(1)土地市場(chǎng)治理整頓。(2)

2003年6月，出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》1998～2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧200420052006(1)

3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(2)由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(3)

2004年7月底，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知(4)

2004年9月2日中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》(5)中國(guó)人民銀行決定從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。(1)

3月17日，央行調(diào)整房貸利率，二次加息央行調(diào)整房貸利率，個(gè)人住房貸款利率從2005年3月17日起再次上調(diào)。這是繼2004年10月29日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到5個(gè)月，個(gè)人住房貸款利率再次上調(diào)。(2)

3月26日，國(guó)務(wù)院向各個(gè)省市、自治區(qū)印發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，共有8條內(nèi)容，簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”。(3)國(guó)務(wù)院總理溫家寶4月27日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題。政策內(nèi)容(新“國(guó)八條”)(4)出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》。(1)

5月17日，出臺(tái)“國(guó)六條”(即《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》)。(2)

5月29日，“十五條”。(3)

7月11日，建設(shè)部等5部委下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(建住房[2006]171號(hào))(4)

5月31日，國(guó)稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》1998～2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧200720082009(1)國(guó)家外匯管理局6月初發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(2)

8月13日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(3)

9月27日，中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(4)

10月8日國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》(1)

2008年3月3日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》。(2)

2008年3月12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見，提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上。(3)

2008年5月30日，國(guó)家多項(xiàng)調(diào)控開始施行，土地閥門再度把緊。(4)

2008年10月12日，出臺(tái)系列新政支持房地產(chǎn)。(1)

1月3日，繼續(xù)實(shí)行房貸利率優(yōu)惠政策(2)

3月5日，支持居民購(gòu)買自住型和改善型住房。(3)

3月24日頒布《新土地管理法》(4)

4月12日，非改善型二套房貸，首付四成(5)

9月11日，國(guó)土資源部對(duì)開發(fā)商囤地警告(6)

11月10日國(guó)土部、發(fā)改委發(fā)文要求限制用地。(7)

12月4日，“國(guó)四條”。(8)

12月9日，國(guó)務(wù)院就個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅發(fā)布新規(guī)(9)

12月17日，加強(qiáng)土地出讓收支管理1998～2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧20102011(1)

1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》“國(guó)十一條”。(2)

3月8日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(3)

4月14日，“新國(guó)十條”(4)

4月17日，國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。(5)

9月29日，遏制部分城