【萊坊】房地產(chǎn)行業(yè)：上海甲級寫字樓市場季度報告

上海甲級寫字樓市場季度報告knight萊Frank坊2023年第二季度/research第二季度，上海寫字樓市場有四個新項目竣工交付，總計為市場帶來204,53435.9%。整個上半年市場新供超過50萬平市場平均租金環(huán)比下跌1.6%至每天每平方米人民幣8.34元。受市場新供集中入市的影響，平均空置率繼續(xù)小幅增加0.2個的策略繼續(xù)獲得效果，第二季度市場凈吸場凈吸納面積達到33萬平方米。寫字樓市場租賃活動主要來自于金融、專業(yè)服務(wù)、跨國制造企業(yè)以及外資零售品牌。國內(nèi)消費市場的穩(wěn)定表現(xiàn)使得外資企業(yè)正在考慮繼續(xù)進行資本投入和業(yè)務(wù)擴張，促成來自外企的寫字樓租賃需求占比在持續(xù)增長。我們預(yù)計，下半年超過100萬平方米的新項目入市會對市場的去化產(chǎn)生壓力。業(yè)主方除了展現(xiàn)自身產(chǎn)品優(yōu)勢來吸引租戶外，給予更好的租賃方案和定價策略亦是業(yè)主方從激烈競爭中勝出的重要方法。我們相信在目前的經(jīng)濟環(huán)境下，市場分化將進一步加大，辦公空置面積較多的區(qū)域仍將面臨租金和出租率雙降的風(fēng)險。圖一：上海甲級寫字樓市場參考指標(biāo)[1]2023年第二季度新增供應(yīng)204,534平方米2023年第二季度新增供應(yīng)204,534平方米2023年第二季度凈吸納量平方米2023年第二季度租金8.34元/平方米/天2023年第二季度空置率按季變幅：44%按季變幅：按季變幅：44%按季變幅：0.2個百分點1.6%資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金圖二：圖二：2023-2026年及以后各區(qū)域新增寫字樓面積千平方米40003500300025002000500資料來源:萊坊研究部楊浦區(qū)(五角場、大連路、楊浦濱江)徐匯區(qū)(徐家匯、徐匯濱江，淮海中路)普陀區(qū)(長風(fēng)-真如)浦東新區(qū)(陸家嘴、竹園、花木、世紀(jì)大道、前灘、后世博、洋涇及源深)閔行區(qū)(虹橋商務(wù)區(qū)、莘莊)南靜安區(qū)(南京西路)黃浦區(qū)(人民廣場、淮海中路、外灘、后世博)虹口區(qū)(北外灘、四川北路)長寧區(qū)(中山公園、新虹橋、臨空商務(wù)區(qū))北靜安區(qū)(大寧、上?；疖囌?、蘇河灣)第二季度新交付的四個寫字樓項目均位于浦西，共為市場帶來204,534平方米的新供面積。其中，鴻企中心也暨原中海江。長寧區(qū)中山公園的海粟文化廣場以及靜安區(qū)南京西路區(qū)域的嘉禾中心在第二季度交付，分別為市場帶來50,000平方米和46,000平方米的辦公面積。由于受到全球經(jīng)濟復(fù)蘇遲緩的影響，出于對成本的考量，企業(yè)在辦公場所租賃方面更為審慎，續(xù)租意愿更為強烈。第二季度，企業(yè)的新租和升級搬遷需求環(huán)比大幅三個百分點。類金融機構(gòu)和律所、顧問咨詢類專業(yè)服務(wù)圖三：圖三：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率千平方米新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)3,00030%2,50025%2,00020%1,50015%1,00010%5005%0201020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123Q20%資料來源:萊坊研究部并且金融、專業(yè)服務(wù)和零售品牌的需求占核心商務(wù)區(qū)吸收了超過30%并且金融、專業(yè)服務(wù)和零售品牌的需求占第二季度，全市甲級寫字樓的平均租金第二季度，全市甲級寫字樓的平均租金繼續(xù)下跌至每天每平方米人民幣8.34元，使得業(yè)主方在新一輪的租賃談判中調(diào)低租金報價并且給予更優(yōu)惠的租賃折扣以期促成租賃成交，這是造成市場租金進一步下探的主要原因。第二季度，核心商務(wù)區(qū)的租賃活動相對市場的業(yè)主對于現(xiàn)有經(jīng)濟環(huán)境下市場預(yù)期市場之間的租金差距進一步拉大。核心商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)之間的租金差距從2019年第二季度的人民幣3.9元擴大到目前的人民幣4.5元。具體來說，得益于高租金支付行業(yè)租賃需求的支撐，小陸家嘴和南京西路這兩個核心商務(wù)區(qū)的市場平均租金環(huán)比分別下跌1.1%和0.9%至每天每平方米人民幣11.94多和市場去化速度較慢的新興市場，這個真如-長風(fēng)分市場的租金環(huán)比下降3.3%至每天每平方米人民幣6.27元。QQ1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2圖四：甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/天12.0010.008.006.004.002.000.0020102011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源:萊坊研究部表一：甲級寫字樓主要租賃成交，表一：甲級寫字樓主要租賃成交，2023年第二季度外灘金融中心5,000擴租4,000續(xù)租匯豐銀行大廈3,300續(xù)租上海申置潤實業(yè)2,700新租333世紀(jì)大廈2,300搬遷540資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實得13宗大宗交易，涉及金額超過人民幣50以及國內(nèi)私企是主流買家，其中自用買家超過半數(shù)。樓項目通過拍賣形式以人民幣5.1億元的價格成交。買家為寧波國有控股企業(yè)海創(chuàng)集團。虹橋世界中心D1棟項目地上總建筑面積約為20,349平方米，原為藍光集團的企以人民幣2.7億元的代價從上海城開收購約為4,968平方米。4月18日，上海虹橋世界中心D1棟寫字6月，線上服飾品牌零售公司日禾戎美2023年第二季度各主要區(qū)域甲級寫字樓存量、租金和空置率.虹橋商務(wù)區(qū)中山公園南京西路上?；疖囌救嗣駨V場外灘金融聚集帶北外灘存量:77.0租金:8.08空置率:25.9%存量:88.7租金:8.38存量:78.4存量:77.0租金:8.08空置率:25.9%存量:88.7租金:8.38存量:78.4空置率:21.4%存量:143.5空置率:9.3%存量:45.9租金:7.38存量:70.0租金:9.91空置率:10.9%租金:5.44空置率:22.3%2,469核心商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)擴展區(qū)新興商務(wù)區(qū)2,469核心商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)擴展區(qū)新興商務(wù)區(qū)●新虹橋存量:150.6徐家匯存量:60.1租金:8.22空置率:24.6%●徐匯濱江租金:6.05空置率:30.7%●前灘存量:83.3租金:8.55空置率:3.3%淮海中路存量:106.9空置率:10.6%●小陸家嘴存量:278.7空置率:5.4%世紀(jì)大道存量:94.3租金:8.80空置率:6.9%資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率如果您對我們的研究報告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部朱磊高級董事，中國區(qū)研究及咨詢部主管+862160321769laurence.zhu@王兆麒董事，大中華區(qū)研究及咨詢部主管+85228467184martin.wong@楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+862160321728regina.yang@殷元敖上海研究及咨詢部高級經(jīng)理+862160321730mars